《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》解读

第一篇：《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》解读

《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》解读

我市召开新维修资金管理办法解读会

《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》即将实行，为帮助各县（市）区维修资金管理机构正确理解实施该办法，为群众提供准确服务，市住建委于23日上午举办了新维修资金管理办法解读会。

解读会上，市住建委维修基金管理中心负责人就新办法中维修资金交存标准确定的依据、维修资金合理使用、维修资金账户设立和利息的计算等问题进行了详细解读。据悉，新办法调整后，我市大多数房屋需交存维修资金的数额会有所下降，为适应住宅建筑市场波动，兼顾政府规章稳定性，新办法还建立了灵活的调整机制。

各县（市）区住建部门、吉利区房管局的主管负责人、维修资金归集具体负责人、部分开发企业、物业公司等相关人员参加了会议。

《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）已经2012年4月21日市政府第9次常务会议审议通过。为方便社会公众准确理解和使用《办法》，特进行解读。

一、我市维修资金交存标准确定的依据

2008年实施的部门规章《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）规定：住宅首期维修资金按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%收取。在制定《办法》时，市政府充分考虑市情和维修资金交存使用实际需要，从尽可能减轻群众负担的角度出发，选择了最低比例5%。同时，为了使广大业主明晰住宅首期维修资金交存数额，《办法》规定：商品房、城市房屋拆迁安置房、经济适用房等房屋的业主按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额为多层房屋45元每平方米，小高层房屋78元每平方米，高层房屋90元每平方米。计算依据为：根据2011年第四季度“河南省建筑工程标准定额站”公布的河南省建设工程造价指数和“洛阳市建筑工程造价处”公布的建筑安装工程成本核定的不同类别住宅建筑安装工程每平方米造价乘以5%。

为适应住宅建筑安装成本的市场波动，兼顾政府规章的稳定性，本办法既明确了当前我市每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金具体数额，同时还建立了灵活的调整机制，即首期交存每平方米维修资金数额每两年按造价管理部门核定的上年度第四季度的建安成本的5%调整一次。

二、我市目前维修资金交存使用状况

2011年我市归集住宅维修资金1.6亿元，而一年维修支出为1015万元。维修资金大额支出主要是房屋屋面、消防、二次供水及电梯维修更换等。其中屋面一般5至6年需要大修一次，而电梯通常5 至8年需要大修、约15年需要更换。由于维修资金是在房屋保修期满

后才可以使用，所以2011年支出的维修资金大都用于2006年以前建成使用的房屋。随着2007年房屋保修期将过，按2012年第一季度维修申报的情况，预计我市今年维修费用将达3000万左右，以后每年还将会成倍增加。

三、我市维修资金交存标准与其他地市的比较

目前，全省各地维修资金交存标准不一，群众很关心与郑州进行比较。郑州市维修资金交存标准是无电梯房35元/㎡、有电梯房65元/㎡。从绝对数看，我市要高于郑州。但郑州的标准制定实施于1999年，在建设部、财政部165号令实施后因故一直未作调整。就全省而言，我市《办法》明确的标准属中等水平。而且与旧标准相比，调整后我市维修资金不会高于以往，且大多数房屋需交存的数额会明显下降。

特别是维修资金的性质属于业主交存，专项用于业主住宅维修。如果交存标准过低只能缩短首期使用年限，出现入不敷出的现象。若发生危及房屋安全或严重影响使用功能急需维修资金时，续交资金不到位，房屋将得不到及时维修。

四、关于开发建设单位交存房屋保修金问题

依据2000年《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）的规定，建设工程实行质量保修制度，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程应当按设计使用年限保修。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务。据此，2002年《洛阳市物业管理办法》明确：开发公司按房屋建设总投资的2%交存维修基金。

鉴于目前国家已将“维修基金”改为“维修资金”，并明确其交存主体为业主，而且维修资金在房屋保修期满后才可以使用，两者联系紧密。鉴于《办法》的出台和《洛阳市物业管理办法》同步需要修订，因此有必要在《办法》中对保修金加以规范。《办法》规定开发建设单位应当交存房屋保修金，数额为当地房屋建设投资（包括建筑工程、安装工程、装饰工程、室外工程）每平方米造价的2％。房屋保修金专项用于房屋保修期内地基基础和主体结构及室外工程等部位的维修，属于开发建设单位所有。

为缓解开发建设单位资金周转的问题，《办法》规定开发建设单位应在办理房屋预（销）售许可证时将该项目应交房屋保修金的30％存入房屋保修金专户，待办理房屋初始登记时将其余70％存入房屋保修金专户。

五、关于房屋维修资金的代收

针对当前存在的开发建设单位代收业主房屋维修资金后，未及时交存至维修资金专户引发的多起业主投诉问题，《办法》规定维修资金以业主交存为原则，经维修资金管理部门委托，房地产开发建设单位方可代收，且必须自代收之日起15日内转存至房屋专项维修资金专户。由此可有效杜绝开发建设单位挤占挪用业主维修资金的现象，保障业主维修资金的安全。

六、关于维修资金的合理使用

根据近几年维修资金使用中存在的问题，《办法》第三章对维修资金适用范围、项目内容、维修条件、应急解危办法都作了更详细规定，优化了申请程序，缩短办结时间。同时明确：在保证房屋专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将房屋专项维修资金用于购买国债。禁止利用房屋专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

七、关于维修资金账户设立和计息

为使业主随时了解交存维修资金结余数额，《办法》规定：开立房屋专项维修资金专户。应当以物业管理区域为单位设立账户，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设立账目，按房屋户门号设分户账。开立公有住房房屋专项维修资金专户，应当按照售房单位设立账户，按幢设分账，其中业主交存的房屋专项维修资金，按房屋户、门号设分户账。《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》规定维修资金自存入维修资金专户之日起按国家规定银行活期存款利率计息。为实现维修资金保值增值，保证业主的最大利益，《办法》第二十条规定：当年交存或者使用的房屋专项维修资金（房屋保修金）按银行同期活期存款利率计息，超过一年的结余部分按银行一年期同期定期存款利率计息。

八、关于维修资金过户

《办法》中维修资金过户规定更加明确：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋结余的房屋专项维修资金超过首期应交维修资金的30%时随房屋所有权同时过户，不足首期交存额30%的，受让人应按首期交存标准补交后办理过户手续。

九、关于新老办法的衔接问题

《办法》实施前，维修资金交存标准以房款为基数计算。考虑到部分业主购房较早，以旧标准计算的维修资金交存额度低。因此《办法》正式实施后将设定三个月的过渡期，在此期间，遗留问题房屋和未及时办理房产证的业主可根据各自情况选择是按照新标准交存还是按照老标准交存。

本稿件文字由洛阳市物业维修基金管理中心提供

第二篇：洛阳市房屋专项维修资金管理办法

洛阳市房屋专项维修资金管理办法

（2012年4月21日洛阳市人民政府第9次常务会议审议通过 2012年5月2日洛阳市人民政府令第118号公布 自2012年6月1日起施行）

第一章 总则

第一条 为了加强对房屋专项维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的商品房、经济适用房、售后公有住房、拆迁安置房等专项维修资金（房屋保修金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称房屋保修金，是指开发建设单位交存的，专项用于房屋地基基础和主体结构及室外工程等部位的维修的资金。

第三条 本办法所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，一般包括房屋的基础、承重结构、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊等。

本办法所称房屋共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者不同楼幢业主共有的附属设施设备，一般包括共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、消防设施，住宅区的道路、绿地、景观、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 房屋专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市、县（市）、吉利区房地产行政主管部门负责本行政区域内房屋专项维修资金的指导和监督工作，其设立的房屋专项维修资金管理机构，具体负责房屋专项维修资金日常管理工作。

财政、审计等有关部门按照各自职责，共同做好房屋专项维修资金的监督管理工作。

第二章 交存

第六条 有两户及以上业主的下列房屋应当建立房屋专项维修资金。

（一）商品房；

（二）城市房屋拆迁安置房；

（三）经济适用房；

（四）售后公有住房。

第七条 商品房、城市房屋拆迁安置房、经济适用房等房屋的业主按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额为多层房屋45元每平方米，小高层房屋78元每平方米，高层房屋90元每平方米。

首期交存每平方米维修资金数额每两年按造价管理部门核定的上一第四季度的建安成本的5％调整一次。

开发建设单位每平方米建筑面积应当交存房屋保修金数额为当地房屋建设投资（包括建筑工程、安装工程、装饰工程、室外工程）每平方米造价的2％。

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存房屋专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存房屋专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额为当地房改成本价的2％。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取房屋专项维修资金。第九条 业主交存的房屋专项维修资金属于业主所有。

开发建设单位所交存的房屋保修金属于开发建设单位所有。

从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条 业主大会成立前，商品住宅、非住宅、已售公有住房，工、矿、区范围内自建房、房改房所交存的房屋专项维修资金，由房屋所在地房屋专项维修资金管理机构代管。

市、县（市）、吉利区房屋专项维修资金管理机构应当委托所在地的商业银行，作为本行政区域内房屋专项维修资金（房屋保修金）的专户管理银行，并在专户管理银行开立房屋专项维修资金（房屋保修金）专户。

开立房屋专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设立账户，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设立账目，按房屋户门号设分户账。

开发建设单位所交的房屋保修金以幢为单位设立账户。

开立公有住房房屋专项维修资金专户，应当按照售房单位设立账户，按幢设分账，其中业主交存的房屋专项维修资金，按房屋户、门号设分户账。

第十一条 首期专项维修资金交存时间按下列规定执行：

（一）购买预售商品房的业主在办理入住手续前，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

（二）由维修资金管理部门委托房地产开发建设单位代收的，自代收之日起15日内转存至房屋专项维修资金专户。

（三）开发建设单位应当在办理房屋预（销）售许可证时将该项目应交房屋保修金的30％存入房屋保修金专户。在办理房屋初始登记时将其余70％存入房屋保修金专户。

（四）公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内将提取的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

第十二条 业主或公有住房售房单位未按规定交存、续交、补交房屋专项维修资金的，房屋行政主管部门不予受理产权登记申请。开发建设单位未按规定交存房屋保修金的，房屋行政主管部门不予受理预告登记申请。

第十三条 业主大会成立后，经业主大会同意，业主所交存的房屋专项维修资金由本物业管理区域的业主委员会管理。房屋专项维修资金管理机构应自收到业主大会申请30日内，通知专户管理银行将物业管理区域内业主交存的房屋专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的房屋专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

业主大会开立的房屋专项维修资金账户，应当接受所在地房屋专项维修资金管理机构监督。

第十四条 房屋专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立房屋专项维修资金管理制度。

第十五条 业主分户账面房屋专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由所在区域房屋专项维修资金管理机构确定。

第三章 使用

第十六条 房屋专项维修资金的使用，应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十七条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，为业主提供服务并在物业管理区域内所发生相关管线和设施设备的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。

房屋共用部位、共用设施设备因专业经营服务单位施工损坏或者管理不到位损坏或者人为损坏的应当及时恢复原状，其维修费用应当由责任人承担。

第十八条 房屋专项维修资金使用程序由市、县（市）、吉利区房地产行政主管部门依照有关规定确定。

第十九条 发生下列危及房屋安全或严重影响使用功能的情况之一的，经本区域内业主委员会或相关业主共同认定后直接提出房屋维修资金使用申请，办理相关手续，其维修费用由相关业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例据实分摊：

（一）屋顶、墙体渗漏的（已有约定的除外）；

（二）因线路故障而引起停电或者漏电的；

（三）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；

（四）因水泵故障，进水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水的；

（五）楼体外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（七）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；

（八）安全、监控设施出现故障不能运行的；

（九）物业管理区域内围墙、道路、管网严重影响安全及使用的。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市、县（市）、吉利区房屋专项维修资金管理机构可以组织代修，维修费用从相关房屋专项维修资金中列支。

第二十条 当年交存或者使用的房屋专项维修资金（房屋保修金）按银行同期活期存款利率计息，超过一年的结余部分按银行一年期同期定期存款利率计息。

第二十一条 在保证房屋专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将房屋专项维修资金用于购买国债。

禁止利用房屋专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十二条 下列资金应当转入房屋专项维修资金滚存使用：

（一）房屋专项维修资金的存储利息；

（二）利用房屋专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）房屋共用设施设备报废后回收的残值。

第二十三条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋结余的房屋专项维修资金超过首期应交维修资金的30％时随房屋所有权同时过户，不足首期交存额30％的，受让人应按首期交存标准补交后办理过户手续。

第四章 监督管理

第二十四条 房屋灭失的，按照以下规定返还房屋专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的房屋专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的房屋专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十五条 市、县（市）、吉利区房屋专项维修资金管理机构，应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项维修资金（房屋保修金）账目，并向业主、业主委员会、公有住房售房单位及开发建设单位公布房屋维修资金（房屋保修金）的使用情况和余额。

第二十六条 审计部门应当加强对房屋专项维修资金（房屋保修金）的审计监督。财政部门应当加强对房屋专项维修资金（房屋保修金）财务管理情况的监督。

第五章 法律责任

第二十七条 房地产行政主管部门、房屋专项维修资金管理机构，违反本办法规定，有下列情形之一的，由主管部门责令其限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法予以行政处分，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：

（一）未按本办法设立房屋专项维修资金专户或未按每户业主设立账户的；

（二）未按本办法拨付维修资金的；

（三）利用房屋专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买国债用于质押、抵押等担保行为及其他风险较大的理财和投资的；

（四）挪用、侵占房屋专项维修资金的。

第二十八条 本办法自2012年6月1日起施行。

第三篇：青岛市房屋专项维修资金管理办法

青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）

青岛市人民政府令

第215号

《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》已于2011年10月20日经市十四届人民政府第22次常务会议审议通过，现予公布，自2012年3月1日起施行

第一章 总则

第一条

为了加强对房屋专项维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本市市区范围内房屋专项维修资金的交存、管理、使用和监督，适用本办法。第三条

本办法所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的维修和更新、改造的资金。

本办法所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位。主要包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋业主共有的附属设施设备。主要包括：电梯、单元门、避雷针、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条

市房屋行政主管部门负责本市房屋专项维修资金的指导和监督工作。

市房屋专项维修资金管理机构负责房屋专项维修资金的归集、账户管理、使用监管和信息系统的建设、维护。

各区的房屋专项维修资金管理机构负责辖区内房屋专项维修资金的使用申请受理、现场勘查、使用方案审核、参与竣工验收等相关工作。

财政、审计部门按照各自职责负责房屋专项维修资金财务监督和审计监督工作。

各区街道办事处做好本办法规定的房屋专项维修资金相关工作。

第五条

房屋专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第二章 交存

第六条

住宅和非住宅房屋的业主应当按照本办法的规定交存房屋专项维修资金，但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。

属于出售公有住房的，售房单位、购房人应当按照本办法的规定交存房屋专项维修

资金。

第七条

商品房（含保障性住房、拆迁安置房，下同）业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金。首期房屋专项维修资金每平方米建筑面积的交存标准：配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配备电梯的房屋以及配备电梯且未设地下车库的底层房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。

市房屋行政主管部门应当参照市建设行政主管部门公布的建安造价相关指标确定首期房屋专项维修资金的具体交存标准，并适时调整。

第八条

出售公有住房的，购房人应当按照售房款的2％交存首期房屋专项维修资金；售房单位应当按照多层房屋售房款的20％、高层房屋售房款的30％，从售房款中一次性提取。

第九条

商品房的购房人应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，同时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

建设单位在办理房屋初始登记前，应当将未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

第十条

公有住房的购房人应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

第十一条

房屋专项维修资金属于业主所有。

房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。

第十二条

房屋专项维修资金实行业主自主管理或者房屋专项维修资金管理机构代为管理的方式。

业主要求自主管理的，应当在房屋所在地街道办事处的指导和监督下召开业主大会，经由专有部分占总建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，可以由业主大会授权业主委员会对房屋专项维修资金实行自主管理。

未成立业主大会或者业主大会未决定自主管理的，其房屋专项维修资金由房屋专项维修资金管理机构代为统一管理。

第十三条

房屋专项维修资金管理机构应当委托具有一定规模、资信良好的商业银行，作为房屋专项维修资金的专户管理银行，并开立房屋专项维修资金专户。

开立房屋专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；

未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十四条

房屋专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按中国人民银行有关规定计息，利息计入房屋专项维修资金分户账，滚存使用。

第十五条

业主房屋户门号分户账中房屋专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时足额续交。

已成立业主大会的，按照业主大会决定的续交方案组织续交；未成立业主大会的，由房屋所在地街道办事处组织续交。

第十六条

原有房屋未建立专项维修资金的，业主应当按照本办法第七条规定的标准补建，具体方式由业主大会决定；未成立业主大会的，由房屋所在地街道办事处组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主决定。

第十七条 建设单位应当在办理房屋初始登记时提交首期房屋专项维修资金的交存证明。

业主未交存、续交、补建房屋专项维修资金的，房屋行政管理部门不予受理产权登记申请。

第十八条 已交存住房公积金的业主，经本人或者其配偶申请，并经住房公积金管理机构核准，可将业主及其配偶的住房公积金按照一定比例提取房屋专项维修资金，具体提取比例由市房屋行政主管部门会同市住房公积金管理机构研究确定。

第十九条 利用房屋共用部位、共用设施设备等进行经营所得收益及共用设施设备报废后回收的残值，应当主要用于补充房屋专项维修资金，并按照建筑面积分摊计入相关业主的分户帐。

第三章 使用

第二十条

房屋专项维修资金应当用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

下列费用不得从房屋专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（五）其他不应当由房屋专项维修资金承担的费用。

第二十一条

房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当遵循谁受益谁负担的原则按照下列规定分摊：

（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

第二十二条

房屋专项维修资金实行业主自主管理的，其使用按照以下程序办理：

（一）业主委员会制定使用方案；

（二）使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；

（三）业主委员会将使用方案报房屋专项维修资金管理机构备案后，由业主委员会持备案证明到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续；

（四）业主委员会组织实施使用方案。

第二十三条

房屋专项维修资金实行代为管理且实施物业管理的，其使用按照以下程序办理：

（一）物业服务企业制定使用方案；

（二）使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；

（三）物业服务企业将使用方案报房屋专项维修资金管理机构审核；

（四）房屋专项维修资金管理机构经现场勘查后办理备案手续，并通知专户管理银行将使用方案工程预算资金的70％从物业管理区域单位账中划转至物业服务企业；

（五）物业服务企业组织实施使用方案；

（六）工程竣工后，物业服务企业应当邀请房屋所在地的房屋专项维修资金管理机构、街道办事处、相关业主代表对工程质量进行验收，对工程决算有异议的，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本；

（七）经验收合格后，由房屋专项维修资金管理机构通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。

第二十四条

房屋专项维修资金实行代为管理且未实施物业管理的，由相关业主或者业主委员会按照本办法第二十三条规定程序办理使用手续。

第二十五条

房屋专项维修资金使用方案主要包括下列内容：

（一）维修和更新、改造内容；

（二）工程预算；

（三）涉及房屋户门号及户数；

（四）维修和更新、改造组织方式；

（五）验收方式。

第二十六条

发生下列紧急情况的，属于房屋专项维修资金应急使用的范围：

（一）电梯故障经有关部门确定危及人身安全的；

（二）外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏等严重影响房屋使用和安全的；

（三）排水管道堵塞、漏水影响正常使用的；

（四）消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；

（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。

第二十七条

房屋专项维修资金的应急使用应当按照下列程序办理：

（一）实行自主管理的，由业主委员会将应急使用方案报房屋专项维修资金管理机构备案后，持备案证明到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续并组织维修。

（二）实行代为管理的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经房屋所在地街道办事处核实并报房屋专项维修资金管理机构备案后，房屋专项维修资金管理机构向专户管理银行发出划转房屋专项维修资金的通知，由物业服务企业或者相关业主组织维修。

第二十八条 房屋维修时，可以采取公开招标或者邀请招标等方式选择具有相应资质的施工企业，并与施工企业签订工程施工合同。

第二十九条

房屋专项维修资金的支出应当在物业管理区域单位账和幢、户门号分户账中按规定相应核减。

第三十条

房屋灭失的，应当将户门号分户账中结余的房屋专项维修资金返还业主。

第四章 监督管理

第三十一条

市房屋行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位定期对房屋专项维修资金交存和使用情况进行检查，规范和完善房屋专项维修资金的使用和管理。

第三十二条

审计部门应当对房屋专项维修资金管理机构的资金管理情况进行审计监督，并向社会公布审计结果。

第三十三条

房屋专项维修资金的交存应当使用省级财政部门统一监制的财政专用票据，房屋专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

第三十四条

房屋专项维修资金管理机构、业主委员会和公有住房售房单位，应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）房屋专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的余额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关房屋专项维修资金使用和管理的情况。

第三十五条

房屋专项维修资金管理机构、专户管理银行应当建立房屋专项维修资金信息系统，业主可以随时对其分户账中房屋专项维修资金使用、增值收益和账面余额进行查询。

业主和有关单位对查询的情况有异议的，可以要求复核。

第五章 法律责任

第三十六条

违反本办法规定，《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》及其他法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。

第三十七条

单位和个人未按照本办法规定交存或者拒绝按照规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。

第三十八条

违反本办法规定，挪用房屋专项维修资金的，由市房屋行政主管部门追回挪用的房屋专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用房屋专项维修资金，情节严重的，除按照前款规定予以处罚，还应当依法吊销其资质证书。

第三十九条

相关行政主管部门违反本办法规定的，由上一级行政机关责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第四十条

本办法实施前，已按照有关规定或者合同约定建立房屋专项维修资金的，应当统一交存至专户管理银行，其管理、使用按照本办法执行。

第四十一条

各县级市应当自本办法实施之日起六个月内，参照本办法建立本地区房屋专项维修资金管理制度。

第四十二条

本办法自2012年3月1日起施行。2002年3月1日市人民政府颁布的《青岛市城市房屋共用部位和共用设施维修管理暂行办法》同时废止。

第四篇：黄山市房屋专项维修资金管理办法

法规标题】黄山市房屋专项维修资金管理办法 【颁布单位】安徽省黄山市人民政府 【发文字号】令2012年第48号 【颁布时间】2012-12-13 【失效时间】

黄山市房屋专项维修资金管理办法

安徽省黄山市人民政府

政府令（第48号）

《黄山市房屋专项维修资金管理办法》

已经2012年11月14日市政府第60次常务会议审议通过，现予颁布，自2013年1月1日起施行。

市

长

2012年12月13日

黄山市房屋专项维修资金管理办法

第一章 总

则

第一条 为加强房屋专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业管理条例》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》和国家、省有关法律法规规定，结合本市实际制定本办法。

第二条 房屋专项维修资金（以下简称维修资金）是指由业主交存的专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条 本办法所称的房屋包括商品房、经济适用房、拆迁安置房、房改房、售后公有住房、集资建房等，其维修资金的交存、使用、管理和监督均适用本办法。

第四条 市、区县级人民政府房产行政主管部门负责指导、监督本行政区域内维修资金的管理工作。其所属的维修资金管理机构（以下简称资金管理机构）具体负责对维修资金进行统一管理。

第二章 交

存

第五条 具有共用部位、共用设施设备的住宅和非住宅物业，以及住宅小区外与住宅楼结构不相连的非住宅，购房人应当按照本办法交存维修资金。

属于一个业主所有、独立于小区之外，且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的物业不交存维修资金。

第六条 业主应在办理房屋产权登记手续前，将首次维修资金按规定存入维修资金专户。

第七条 首次维修资金的交存标准：

配备电梯的由业主按照物业的建筑面积每平方米100元标准交存；未配备电梯的按照物业建筑面积每平方米50元标准交存。

第八条 商品房在办理房屋产权初始登记前，开发建设单位应按照楼盘表及物业相关详细资料清单向资金管理机构足额交存维修资金。房屋销售后，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。

本办法实施前开发建设单位未出售或留用的商品房，应当按照现行规定足额补缴。

第九条 拆迁安置房维修资金按照新安置的房屋建筑面积按规定比例全额交存。

第十条 通过下列方式发生房屋所有权转移或更名的，已经交存首次维修资金的，其资金结余部分随房屋产权权属同时更名过户。首次维修资金未交存或余额低于首次交存的维修资金30%时，业主应当按照现行交存标准在申请办理房屋所有权转移登记前足额补缴。

（一）买卖；

（二）互换；

（三）赠与；

（四）继承、受遗赠；

（五）房屋分割、合并导致所有权发生转移的；

（六）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书导致所有权发生转移的；

（七）其他房屋所有权转移的情形。

第十一条 办理维修资金过户需提交下列材料：

（一）房屋所有权证；

（二）维修资金交存凭证；

（三）身份证明；

（四）房屋买卖合同、赠予证明、继承或受遗赠证明、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书等房屋所有权发生转移的证明材料；

（五）其他需要提供的材料。

业主申请房产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供由资金管理机构出具的维修资金足额缴纳证明。

第十二条 业主未按上述规定足额交存维修资金的，房产行政主管部门不予办理房屋产权权属登记。

第十三条 发生下列情形之一的，可以办理维修资金退款：

（一）房屋灭失；

（二）重复交存；

（三）面积误差；

（四）其他情形。

第十四条 办理维修资金退款提交下列材料：

（一）维修资金退款登记表

（二）经办人、产权人身份证明；

（三）维修资金交存凭证；

（四）房屋产权证注销证明；

（五）分户图（面积误差退款时提交）；

（六）其他需要提供的材料。

第十五条 资金管理机构收取维修资金，应出具由财政部门统一监制的维修资金专用票据。

第十六条 业主分户账面维修资金余额低于首次交存的物业专项维修资金30%时，业主应当主动按照现行交存标准及时续交。

维修资金续筹的具体方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定通过后，由业主委员会具体实施。在业主大会表决通过后5日内，业主委员会应当将维修资金续筹的具体实施方案报资金管理机构备案。

续筹有困难的业主，经所在单位和社区证明，可由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额转入业主个人维修资金账户。

第十七条 利用共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除物业服务企业相关费用后，所得收益30%用于补贴物业公共服务费，70%纳入维修资金，在物业管理区域内统筹使用，但业主大会另作决定的除外。

前款规定的相关费用，由业主委员会和物业服务企业在服务合同中约定。

第三章 管

理

第十八条 维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

市、区县级人民政府财政、审计部门应当按照各自职责，做好维修资金的监督工作

第十九条 维修资金管理系统，应以物业区域为单位设立账户，并按楼幢、单元、门户号设立明细分户。

第二十条 维修资金自存入业主管理专户之日起记账到户，结息到户。

第二十一条 在保证维修资金安全和正常使用的前提下，可以按照国家和省有关规定将维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款。

第二十二条 维修资金利息增值部分，扣除管理费用后的剩余金额，可以作为物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备急修和改造项目资金，由财政部门审核统筹使用。

第二十三条 禁止任何单位和个人挪用维修资金及其增值部分。

禁止任何单位和个人以任何理由减免维修资金交存标准和金额。

禁止利用维修资金从事委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第四章 使

用

第二十四条 维修资金的使用，遵循程序规范、公开透明、业主决策、权利与义务相一致的原则。

第二十五条 维修资金的使用范围:

（一）物业共用部位的维修、更新和改造。物业共用部位是指业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

（二）物业共用设施设备的维修、更新和改造。物业共用设施设备是指建设费用已分摊进入房屋销售价格的业主共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

（三）下列各项不属于物业共用部位共用设施设备：

1.物业管理区域内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、人行道、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等；

2.物业服务区域内属于供水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等相关部门负责维修管理的设施设备等；

3.居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。

第二十六条 下列事项可以申请使用维修资金：

（一）物业共用部位维修工程

1.主体承重结构部位的拆换、加固工程；

2.屋面防水或者保温层施工工程；

3.户外墙面、走廊通道以及房屋共用部位必要的装饰、修缮工程；

4.外檐面层因脱落达30%以上需进行修缮的工程；

5.住宅共用部位地面面层、门窗、楼梯扶手等因破损需进行整体修缮的工程；

6.经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上同意使用维修资金的其他维修工程。

（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程

1.物业管理区域内路面破损30%以上，需进行整体维修的工程；

2.落水管、排污管以及未实行“一户一表”的上水管道老化、损坏，需进行维修、更换或改造的工程；

3.智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造、更换主要部件，一次性费用超过原造价20%的；

4.电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件的工程；

5.二次供水及消防设施设备因损坏需进行的维修和更新、改造的工程；

6.翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井工程；

7.物业管理区域内的围墙、大门等因损坏需进行维修、更新的工程；

8.经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上同意使用维修资金的其他维修、更新、改造工程。

第二十七条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）房屋共用部位、共用设施设备的日常运行，日常维护费用，由物业管理企业从业主交存的物业服务费中支出；

（二）房屋共用部位、共用设施设备在物业保修期内发生的质量问题需要维修的费用，由建设单位承担；

（三）物业区域内供水、供电、供气、供热、通讯、网络、有线电视等相关管道、管线和相关设施设备的维修、养护、更换费用，由相关单位依法承担；

（四）房屋共用部位、共用设施设备属人为损坏的（包括单幢房屋可上人屋面仅为一户使用，且因使用人擅贴地砖或装修、搭建引起的渗漏），或依据购房合同约定由业主单独使用的，其维修和更新、改造费用由责任人或受益业主承担；

（五）房屋自用部位、自用设施设备的维修费用，由业主或使用人自行承担；

（六）按照国家有关法律、法规规定，不能使用维修资金的其它事项。

第二十八条 使用维修资金应当具备下列条件：

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满；

（二）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；

（三）维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第二十九条 申请使用维修资金应遵循下列程序：

（一）在物业服务区域内公示维修资金使用计划5日后，方可向资金管理机构提出维修资金使用申请。

向资金管理机构提出维修资金使用申请的主体：

1.实施物业管理并已经成立业主大会的，由业主委员会提出。

2.实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业服务企业提出。

3.未实施物业管理的，由物业所在区域居民委员会或相关房屋管理单位提出。

4.特殊情况下可由相关业主提出。

（二）现场勘查

资金管理机构和房屋安全鉴定资质机构接到维修资金使用申请后的3个工作日内，对维修项目进行现场勘查、核实，做出答复意见。

（三）符合维修资金使用条件的，申请使用单位或相关业主应提供下列资料：

1.维修资金使用申请表；

2.维修资金列支范围内的业主清册；

3.维修工程预算书；

4.由具有房屋安全鉴定资质机构出具的维修预算审核意见书及安全鉴定报告书；

5.其他相关材料。

（四）表决

维修资金使用费用分摊费用方案须经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上签字同意通过。

（五）公示

业主表决的维修资金使用分摊费用方案应在小区公示栏内向维修资金列支范围内的业主进行公示，公示时间为5日。

（六）组织实施

公示结束后，资金管理机构应在3个工作日内向申请使用单位或相关业主回复公示结果。公示无异议的，申请使用单位或相关业主应在接到回复后2日内组织实施。如遇特殊情况需延期实施的，应向维修资金列支范围内的业主书面说明情况。

（七）申请划拨资金

工程竣工后，申请使用单位或相关业主、辖区社区居民委员会应及时组织对修缮、改建的工程进行验收。验收合格后，持下列资料向资金管理机构申请划拨资金：

1.维修项目竣工验收结算报告；

2.工程决算书；

3.维修和更新、改造工程费用发票；

4.其他相关材料。

（八）划拨资金

资金管理机构对申请使用单位或相关业主提交的工程竣工验收资料在10个工作日内审核完毕并划转资金。

第三十条 维修项目预算费用在10万元以下（含10万元），其决算金额超出核定预算费用5%以上的，或者维修项目预算费用在10万元以上，其决算金额超出核定预算费用10%以上的，超出核定预算金额的部分，应当按照本办法的规定重新申请。

第三十一条 发生危及住宅安全以及严重影响住宅正常使用等紧急情况，经房屋安全鉴定机构鉴定，认为需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，相关业主应提出申请，经小区业主委员会或辖区社区居民委员会、物业服务企业核实后递交资金管理机构，经资金管理机构勘察后认为情况属实，应通知申请人立即组织维修。

维修项目竣工后，业主委员会、物业服务企业或者社区居民委员会应当将维修费用分摊清册在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后按照本办法第二十九条第七项的规定申请办理维修费用划转手续。

第三十二条 物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全，严重影响业主正常生活的紧急情况，一般包括：

（一）屋面防水损坏造成大面积渗漏的；

（二）电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯进行大修、更新或改造的；

（三）给排水管道严重堵塞或高层住宅水泵损坏导致供水中断，影响业主正常生活的；

（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行大维修、更新或改造的；

（五）需要紧急处理的其他维修事项。

第三十三条 物业共用部位、共用设施设备发生自然损坏，维修和更新、改造费用按以下原则分摊：

（一）物业管理区域内全体业主共有的设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按产权面积份额比例分摊。

（二）整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由整幢楼或者单元业主按产权面积份额比例分摊。

（三）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按产权面积份额比例分摊。

（四）共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按产权面积份额比例分摊。

（五）楼盖的修缮：其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按产权面积份额比例分摊。

（六）屋盖的修缮：

1.不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按产权面积份额比例分摊。

2.可上人屋盖(包括屋面和周边护拦)，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按产权面积份额比例分摊；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按产权面积份额比例分摊。

（七）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的维修费用分摊：

1.各层共用楼梯，由各层业主按产权面积份额比例分摊。

2.专用楼梯，由其专用的业主按产权面积份额比例分摊。

（八）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按产权面积份额比例分摊。

（九）房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。

第三十四条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及到尚未交存维修资金的房屋，由房屋所有人按产权面积份额比例自行分摊维修、更新和改造的费用。

第三十五条 已售公有住房共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用从公有住房售房款中提取的维修资金中列支。

公有住房售房单位在破产或改制前应将自管的维修资金存入维修资金专户。

第三十六条 已售公有住房上市后，从已售公有住房售房款中提取的维修资金，仍使用于该住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

第三十七条 维修资金的申请使用单位或相关业主应对申请使用材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第三十八条 业主、申请使用单位之间因住宅共用部位、共用设施设备的维修以及维修资金的使用等发生纠纷的，可以通过协商解决，不愿协商或协商不成的可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第五章 监

督

第三十九条 资金管理机构应当建立维修资金查询系统，向业主免费提供查询服务。

第四十条 业主对维修资金的交存、使用等情况有异议的，可以向业主委员会和资金管理机构申请复核。业主委员会和维修资金管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内给予书面答复。

第四十一条 市、区县级资金管理机构应当接受本级人民政府审计部门对维修资金的审计监督。

第四十二条 维修资金的财务管理和会计核算，应当符合国务院财政行政主管部门的规定，并接受本级人民政府财政行政主管部门的管理和监督。

第四十三条 维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销，应当符合省人民政府财政、建设行政主管部门的有关规定，并接受其监督。

第四十四条

对违反本办法规定的单位和个人，按照《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规的有关规定予以处理。

第六章 附

则

第四十五条 本市原有有关维修资金的交存、管理和使用等相关政策和规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第四十六条 本办法由黄山市住房和城乡建设委员会负责解释，自2013年1月1日起施行。本办法颁布之前收取的维修资金不予调整。

第五篇：专项维修资金管理办法

附件：

北京市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第一条 为加强对本市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖 1 合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房屋行政主管部门负责本市商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督工作。

市住房资金管理部门负责本市住宅专项维修资金的日常管理工作。

市财政主管部门、市审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。

区、县房屋行政主管部门会同市住房资金管理部门区县管理部负责本辖区内商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导、监督和日常管理工作。

第二章 交存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

（二）住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域 外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑。

市房屋行政主管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅的业主交 存的住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责日常管理。

经市房屋行政主管部门会同市财政主管部门、市审计主管部门和市住房资金管理部门共同决定，由市住房资金管理部门委托本市一家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条 业主大会成立前，售后公有住房住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责日常管理。

市住房资金管理部门应当委托本市一家商业银行，作为售后公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立售后公有住房住宅专项维修资金专户。

开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十二条 商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

预售商品住宅的，建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

售后公有住房的业主及售房单位应当在办理房屋登记手续 前，将首期住宅专项维修资金交由售房单位存入售后公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条 商品住宅的业主、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人；预售商品住宅的建设单位、售后公有住房的业主和售房单位未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋登记部门不予办理房屋登记手续。

第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由市财政主管部门统一监制的北京市住宅专项维修资金专用票据。

第十五条 经业主大会决议，业主委员会可以在本市一家商业银行开立本物业管理区域的住宅专项维修资金专户，并向市住房资金管理部门申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。

市住房资金管理部门应当在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区县房屋行政主管部门签订发生本办法规定的危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更 新、改造时，同意区县房屋行政主管部门组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

第十六条 开立业主大会住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会住宅专项维修资金专户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或物业服务企业账户中。

住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

第十七条 业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在区、县房屋行政主管部门的监督。

业主委员会不得擅自变更开户银行。确需变更的，应当经业主大会决定，并按照首次开户办法重新开立住宅专项维修资金账户。

业主大会、业主委员会只能委托开户银行购买一级市场国债，禁止其它任何有风险的理财或投资，以确保住宅专项维修资金账户内的资金安全和正常使用。

第十八条 业主分户账面住宅专项维修资金余额（售后公有住房不含售房单位交存部分）不足首期交存额30%的，应当及时续交。

专户管理银行、业主大会开户银行应当及时向分户账面余额不足首期交存额30％的业主发出续交通知。业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行、业主大会开户银行。

成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案应当在管理规约中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。

第十九条 本办法实施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅专项维修资金的，应当按照本办法规定的交存标准、交存方案进行补建。

业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

第三章 使用

第二十条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）地下室出现渗漏、积水的；

（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（五）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（七）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

（九）其它情况。

第二十二条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

（三）避雷设施不满足安全要求的；

（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

（五）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；

（七）其他情况。

第二十三条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊。

第二十五条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门申请列支；其中，使用售后公有住房住宅专项维修资金的，向区、县房改管理部门申请列支；

（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十七条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处臵办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知；

（七）业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十八条 为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。

第二十九条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十六条第（四）项、第（五）项、第（六）项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十七条第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项的规定办理。

前款所称的紧急情况一般包括：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

工程完工后，物业服务企业、业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）应当组织有关单位验收，并出具工程验收报告。验收合格后，物业服务企业持相关材料申请使用住宅专项维修资金。

第三十条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，未按规定实施维修和更新、改造的，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。

区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门组织代修的，按照以下程序办理：

（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；

（二）由社区居委会或街道办事处、乡镇人民政府就工程事 项出具相关证明；

（三）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定；

（四）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门将工程费用分摊至相关业主明细帐户；

（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第三十一条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第三十三条 房屋所有权转让时，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持房屋权属证明及本人身份证明到市住房资金管理部门区县管理部办理变更手续。

住宅专项维修资金已划至业主委员会开立的专用账户的，受让人应当到业主大会开户银行办理变更手续。

第三十四条 住宅专项维修资金划转至业主大会开户银行后，业主补建、续交住宅专项维修资金、退款、业主信息变更等日常业务由开户银行办理。

第三十五条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十六条 市住房资金管理部门应当将代管的住宅专项维修资金按照区、县设账管理，并定期向各区、县人民政府通报该 区、县住宅专项维修资金的归集、划转和使用情况。

第三十七条 市住房资金管理部门、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行、业主大会开户银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十八条 专户管理银行、业主大会开户银行应当每年至少一次向市住房资金管理部门、业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

市住房资金管理部门、业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求开户银行进行复核。

专户管理银行、业主大会开户银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十九条 代管期间住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受市审计主管部门的审计监督。

第四十条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执 行财政部门的有关规定。

市财政主管部门应当加强对代管期间住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十一条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政主管部门的监督检查。

第四十二条 对违反本办法规定的单位和个人，按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定予以处理。

第五章 附则

第四十三条 本市经济适用住房、限价商品房、集资合作建房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，依照本办法中商品住宅的有关规定执行。

第四十四条 本办法自二〇〇九年十二月一日起施行。原北京市房屋土地管理局、北京市人民政府住房制度改革办公室、北京市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）以及北京市建设委员会、北京市财政局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心《关于发布<北京市专项维修资金使用管理办法（试行）>的通告》（京建物[2006]2号）同时废止。