物业专项维修资金政策解读

第一篇：物业专项维修资金政策解读

1、物业专项维修资金用来做什么？

物业专项维修资金，是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。比如，保修期满后屋顶渗水、外墙维修、主下水管道维修、更换落水管等，房屋养老就靠它了。

2、物业专项维修资金按什么标准交存？

目前我市首次交存物业专项维修资金，由业主以购房款总额为基数，按照1%的比例交存。

3、交存物业专项维修资金需要提供哪些资料？

①、商品房、集资建房、货币化分房应提供：

1、购房合同（核对原件）；

2、购房发票（核对原件、收复印件）；

3、备案认书（核对原件、收复印件）。②、二手房（含拆迁房）应提供：

1、地税局《存量房计税价格通知单》（核对原件、收复印件）；

2、产权市场处《马鞍山市房屋权属转移登记申请书》（核对原件、收复印件）；

3、房屋拆迁协议（核对原件、收复印件）。

4、变更过户物业专项维修资金需要提供哪些资料？ ①、卖方应提供：

1、房屋所有权证（核对原件）；

2、身份证（核对原件）；

3、委托书（收原件）、委托人身份证（核对原件）及受托单位的承诺书；

4、离婚协议书或者法院判决书（核对原件、收复印件）；

5、赠与或继承公证书（核对原件、收复印件）。②、买方应提供：身份证（核对原件或复印件）。

5、房屋灭失等原因退款需要提供哪些资料？

1、提供《房地产注销登记证明》（核对原件、收复印件）；

2、身份证（核对原件）。

6、如何申请使用物业专项维修资金？

目前我市物业专项维修资金使用申请统一在市行政服务中心三楼市住建委窗口办理，地点：市花山区梅花园11--1号（江东大道与菊园路交叉口），联系电话：2356853、2366927。办理维修资金申请时，业主需带身份证或产权证，窗口工作人员将免费为你提供“物业专项维修资金使用登记表”、“物业专项维修资金支取分摊清单”2份材料以及维修资金使用详细流程和告知单。业主在物业服务企业、施工单位协助下制定维修改造方案和编制预算，并经三分之二以上相关业主签字同意。房屋维修完成，经2名以上业主共同验收合格后，由业主携身份证、产权证及申报材料至窗口办理申请列支维修资金。符合规定的，我单位将委托审计机构进行审计，按审计后的金额在13个工作日之内通知银行付款到施工单位账户。

7、申请使用物业专项维修资金需要提供哪些资料？

1、物业专项维修资金使用登记表；

2、住宅维修资金支取分摊清单；

3、工程预、决算书（由施工单位提供）。

8、哪些维修项目可以使用物业专项维修资金？

物业专项维修资金的使用范围包括：

（一）物业共用部位维修工程包括：

1、主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的；

2、户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的；

3、整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的；

4、整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；

5、经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。

（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程包括：

1、物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的；

2、整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

3、智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的；

4、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的；

5、二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的；

6、物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的；

7、经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。

9、哪些费用不能从物业专项维修资金中列支？

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；

（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担；

（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担；

（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

10、物业专项维修资金使用条件是什么？

1、物业共用部位、共用设施设备保修期届满。

2、维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；

3、维修资金使用方案须经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

11、物业专项维修资金如何分摊？

（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修和更新、改造的，由全体业主按照其专有的物业建筑面积比例承担，并从业主交存的物业专项维修资金中列支；

（二）用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼或者单元业主按照其专有的物业建筑面积比例承担，并从业主交存的物业专项维修资金中列支。

12、住宅区内哪些部位是属于业主共用的？

物业共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

13、物业共用的设施设备有哪些？

物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

14、哪些部位属于业主自用设备和自用部位？

“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）;

15、物业专项维修资金的管理原则是什么？

物业专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

16、物业专项维修资金使用的原则是什么？

物业专项维修资金的使用，应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则。

17、物业专项维修资金使用分摊原则是什么？

物业专项维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则进行分摊。

18、维修质量保修期多长时间？从什么时间算起？

按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》等规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏，为5年。

（三）供热、供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限按开发建设单位与用户的约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

19、保修期发生的费用谁支付？

按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》等规定，房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

20、我市采取了哪些措施来加强维修资金使用管理？

为切实加强我市近20万户物业专项维修资金使用管理，保障物业正常维修和使用，维护业主合法权益，市住建委在原先维修使用流程基础上，对全市物业专项维修资金使用流程进行再造，将原先需要提供的10份独立表单简化为“物业专项维修资金使用登记表”、“物业专项维修资金支取分摊清单”2份资料，将原来业主需要签2次字才能办理维修资金使用，改为业主只要签1次字就能办理。免费为业主复印相关申报材料；在窗口粘贴填写示范文本，指导申请人填写；设立意见箱，听取大家意见和建议。

2010以来在不断改进工作作风和工作方法等便民性基础上，又采取多项措施进一步加强维修资金使用管理。一是实行项目预审。对使用物业专项维修资金修缮工程项目预算、维修更新改造方案、三分之二以上业主签字等相关材料进行预审查，审查是否符合相关规定，申请材料是否齐全，是否符合受理条件，一次性告知需补充材料。二是委托审计。委托三家审计机构，对我市所有维修资金使用项目进行审计，要求审核机构必须到现场核实工程量，并依据核实后的数据进行审核，审查其是否有不合理支出，检查工程价格结算与实际完成的投资额的真实性、合法性；检查是否存在虚列工程、套取资金、弄虚作假、高估冒算的行为。以2011年8至12月为例：我委共对198笔186.8万工程元进行审计，审减金额30.9万元，平均审减率17%，审减率最大达60%，有效地维护了业主的合法权益，杜绝套取资金、弄虚作假等行为的发生。三是支付审计费用。委托审计费用由我委统一支付，列入管理经费预算，减轻业主、施工单位负担。四是建立企业诚信档案。对所有维修服务企业进行登记备案，建立诚信档案，对有不良行为、投诉企业进行通报，对诚实守信的企业提供给业主选择。五是实行维修资金使用批前公示。市住建委自2010年4月开始，就开始在市政府网站对我市维修资金使用结果进行公告，对物业维修资金使用情况进行批前公示，公示专项维修资金使用支出情况，使专项维修资金使用更加规范透明。

第二篇：物业专项维修资金流程

物业专项维修资金交存使用流程

1、日常收取的物业专项维修资金交存指南流程

代收付合同签订

物业服务企业选定一家国内商业银行作为自己的结算专户银行，到区管理机构领取盖有市基金中心代收付合同专用章的代收付格式合同，与结算专户银行签订代首付三方合同。

物业区域注册

1、物业服务企业协助业委会在维修资金信息管理系统上注册用户，填报《物业区域注册申请表》、《分栋分户表》和《公用设施设备表》，并经业主委员会确认盖章。

2、物业服务企业持注册材料，包括上述表格的电子数据，向区管理机构申请注册。区管理机构及时在维修资金信息管理系统中对业主委员会建立登陆账户及密码，并用信封封存，由物业服务企业领取转交业委会。物业服务企业、业委会登陆维修资金信息管理系统完善各自的注册信息，并填报物业区域结算专户账号等信息。

3、区管理机构根据需要将电子数据转入维系资金信息管理系统：核查维修资金信息管理系统中物业服务企业录入的开户账号信息、代收付合同（自动托收）信息，确认后传专户银行端系统，另传三方代收付合同给专户银行；将注册资料归档。

日常交存

1、物业服务企业根据相关规定按月向业主收取日常收取的物业专项维修资金并存入结算专户。按规定期限（最长不超过三个月）在维修资金信息管理系统内以户为单位填报本小区缴交维修资金的信息，经检核无误后提交。

2、提交数据后，即打印《日常维修资金交存名册表》（2份）及《欠缴业主名册》，《欠缴业主名册》，或有异议经处理后持交存需提交材料到所在区管理机构办理交存手续。

3、所在去管理机构根据《日常维修资金交存名册表》在维修资金信息管理系统内确认本次交存金额，同事将《日常维修资金交存名册表》1份报呈至市基金中心。

4、专户银行根据系统内确认结果于固定时间办理自动扣款手续，开具财政局监制的专用往来收据，邮寄至物业服务企业。专户银行将专用收据市管理机构联送交市基金中心，市基金中心经办人员核查到账维修资金。

日常交存的物业专项维修资金申请材料

物业区域注册提交材料

1、《物业区域注册申请表》（原件）

2、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

3、业委会备案表（复印件、核原件）

4、经去主管部门备案的物业服务合同（复印件、核原件）

5、《分栋表》、《分户表》和《公用设施设备表》（原件）

6、《物业区域注册申请表》及《分栋分户表》和《公用设施设备表》的电子数据

7、三方代收付合同（原件）

8、结算专户审批表（复印件、核原件）

9、区管理机构认为应提交的其他材料。

日常交存提交材料

1、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

2、《深圳市日常维修资金交存申请表》（原件）

3、《日常维修资金交存名册表》（2份，原件）

原房屋本体维修基金（住宅维修基金）移交

流程

公示

1、清算后的原房屋本体维修基金余额，业主大会决定移交给市管理机构指定的物业专项维修金账户（也可以决定继续由物业服务企业代管至依法使用完为止）。

2、物业服务企业将清算后的本物业区域内的原本体维修基金余额及详细的收支明细和欠交业主名册送交业主委员会予以公示，公示期应不少于15日。

3、公示期内有异议的，业主委员会负责组织异议人、物业服务企业等核实、处理。对于欠缴业主，业委会或授权物业服务企业限期补交。

4、公示期满后，物业服务企业到去管理机构领取或市基金中心网站下载并填写《房屋本体维修基金移交报告表》，填写余额及详细收支明细，并送交业主委员会审核。

区管理机构备案

1、业主委员会审核同意的，应当有过半数以上业主委员会委员在《房屋本体维修基金移交报告表》上签字，并加盖业主委员会印章。物业服务企业在维修资金系统中录入基金余额及欠缴信息（以户为单位）。

2、物业服务企业持移交备案材料到区管理机构办理备案。区管理机构核余额，出具备案证明。

市基金中心移交

1、物业服务企业持移交划款材料到市基金中心办理移交划款确认，市基金中心确认欠缴信息及移交金额。

2、专户银行根据系统内移交划款确认情况于固定时间内办理自动扣款手续，银行开具财政局监制的专用往来收据，邮寄至物业服务企业。

3、专户银行方将专用收据市管理机构联送交市基金中心，市基金中心经办人员核查到帐维修资金，并将相关资料归入移交档案。

原房屋本体维修基金（住宅维修基金）移交

申请材料

移交备案提交材料

1、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

2、《房屋本体维修基金移交备案申请表》（原件）

3、业委会备案表（复印件、核原件）

4、经业主委员会或居委会审核且签字盖章的《房屋本体维修基金移交报告表》（原件）

5、公示后的详细收支明细表（原件）

6、区管理机构认为应提交的其他材料

移交划款提交材料

1、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

2、《房屋本体维修基金移交划款申请表》（原件）

3、区管理机构出具的备案证明（原件）

4、欠缴业主名册（复印件）

维修资金专项使用流

制定维修方案

物业服务企业根据物业情况或者业主要求，拟定维修、更新、改造方案（以下简称维修方案）。维修方案应包含拟维修、更新、改造的项目内容及标准、费用预算及分摊（超过10万元的，表决钱须经第三方机构审核）、组织实施等内容，还应根据需要对委托施工单位、施工组织、监理、竣工验收、竣工结算等作出安排。

业主表决

在街道办事处（社区工作站）指导下，业主委员会将维修方案提交业主大会或者相关业主表决。表决形式：书面表决、电子表决、现场会议表决。采取现场会议表决或书面表决的，物业服务企业应将投票情况不录入市物业专项维修资金信息管理系统。表决通过后，将表决结果在市基金中心网站、小区内同时公示，小区内公示需拍照留存。

首款备案

（首款申请）业主大会或相关业主表决同意表决事项的，物业服务企业将维修事项及业主大会表决相关信息录入市物业专项维修资金信息管理系统后，持物业专项维修资金使用备案材料到区管理机构备案。

首款拨付及施工

备案后，物业服务企业持备案证明、划款申请资料到市基金中心申请划款。市基金中心按规定拨付首期款项，之后物业服务企业按相关规定及维修方案选定施工单位等并组织实施。

竣工结算及尾款备案

（尾款申请）工程完工，经组织验收合格，并完成竣工结算后，物业服务企业持尾款申请备案材料到区管理机构备案，还应将竣工验收结果、费用情况在小区公示。

尾款拨付

备案后，物业服务企业持备案证明、尾款划款申请资料到市基金中心申请尾款划款

物业资金专项使用申请

首款申请备案材料

1、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

2、业主委员会备案文件（复印件、核原件）

3、专项维修使用专项资金备案首款申请表（原件）

4、维修、更新、改造方案（原件）

5、街道办事处（社区工作站）确认的业主大会决议证明文件或者部分业主的书面同意证明文件（原件）

6、维修费用超过10万元的，需提供造价咨询机构出具的预算书或审核一件（原件），及营业执照、资质证书（复印件，核原件）

7、区管理机构认为应提交的其他材料

尾款申请备案材料

1、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

2、业主委员会备案文件（复印件、核原件）

3、专项维修使用专项资金备案尾款申请表（原件）

4、经业主委员会去人的工程竣工验收合格文件（原件）

5、相关合法票据（复印件、核原件）

6、经业主委员会审核同意的费用结算资料

7、维修合同、质量保证书（复印件、原件）

8、区管理机构出具的首款备案证明文件（原件）

首款还款申请资料

1、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

2、物业专项维修资金使用划款首款申请表

3、区管理机构出具的首款备案证明文件

尾款划款申请材料

1、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

2、物业专项维修资金使用划款首款申请表（原件）

3、区管理机构出具的尾款备案证明文件（原件）备用金申请及使用核销备案流程

业主表决

在街道办事处（社区工作站）指导下，业主大会决定是否设立备用金，对于决定设立备用金的，还需要明确备用金金额度（不超过小区日常收取的物业专项资金应收总额的30%）及授权业主委员会进行备用金使用审核等事项

首次申请备用金

物业服务企业到市基金中心办理首次申请备用金手续

组织维修

物业服务企业按经业主委员会或部分业主同意的维修方案使用备用金进行小额维修

区管理机构核销备案

备用金使用完毕后，物业服务企业持经业主委员会审核确认的备用金使用和分摊明细资料等材料到区管理机构备案（并将备用金使用分摊信息录入市物业专项维修资金信息管理系统）区管理机构核查备案材料并在市场物业专项维修资金信息管理系统中确认使用、分摊数据，确认无误后给予备案，出具备案证明

市基金中心核销

物业服务企业到市基金中心申请核销

再次申请

需要再次申请备用金的，经业主委员会同意后，物业服务企业持备用金再次申请材料到市基金中心办理划拨备用金手续。

维修资金备用金申请及使用核销备案材料

备用金首次申请材料

1、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

2、物业专项维修资金备用金申请表（原件）

3、业委会备案表（复印件、核原件）

4、业主大会关于备用金设立及使用授权的决议文件（复印件、核原件）

5、《存量本体基金情况调查表》（原件）

核销备案材料

1、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

2、物业专项维修资金备用金使用核销备案申请表（原件）

3、业主委员会备案文件（复印件、核原件）

4、业主大会关于备用金设立及使用授权的决议文件（复印件、核原件）

5、经业主委员会确认的前次备用金使用汇总表、分摊表及各项目维修方案（原件）

6、用于部分共有部分维修的，提交相关业主同意证明文件

7、区主管机构认为应提交的其他材料

备用金再次申请材料

1、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

2、物业专项维修资金备用金申请表（原件）

3、业主大会关于 备用金设立及使用授权的决议文件（复印件、核原件）

4、业主委员会备案文件（复印件、核原件）

5、区管理机构出具的备用金核销备案证明（原件）

第三篇：物业专项维修资金问答

物业专项维修资金问答

一、什么是物业专项维修资金？何时执行的？

物业专项维修资金(俗称“大修基金”)《重庆市物业专项维修资金管理办法》是经2010年11月27日市人民政府第90次常务会议通过，于2011年3月1日起施行的。

二、物业专项维修资金该缴多少？（1）、有电梯没电梯的不一样。

有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。主城区范围外的首期大修基金的交存标准，由各区县(自治县)人民政府确定。

三、物业专项维修资金什么时候缴？

买房办理合同备案登记时

四、业主在买房时缴纳的是首期大修基金，那什么条件下业主需要续缴大修基金？

《办法》规定，业主的大修基金账面余额低于首期交存额30%的，管理单位应告知业主续交。

五、这笔钱到底由谁来管？

主管部门和业委会均可；业主大会成立后，有两种管理方式可以选择：一是继续由主管部门代管，二是由业主委员会管理。在业主委员会管理期间，如果经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，业主大会可以申请由主管部门重新代管大修基金。

六、什么情况下能使用物业专项维修资金？

根据2011年３月１日起施行的《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定，涉及大修基金的有如下四种情况：

1、专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

2、部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊；

3、全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊；

4、房屋未全部出售的，开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊相关费用。

整理收集邓斌

第四篇：物业专项维修资金退款申请

渝北区香城故事物业专项维修资金退款申请

重庆市渝北区房屋管理局

重庆聚义物业发展有限公司开发的香城故事位于空港新城兰馨大道109号，现有周丽购买的高层为3-2-3-2号房，建筑面积132.38平方米已缴物业专项维修资金6619元，已解除合同并退房。现3-2-3-2号房，重新卖给张长均已再缴物业专项维修资金6615元。现3-2-3-2号房已两次已缴物业专项维修资金，需退周丽购买的高层为3-2-3-2号房已缴的物业专项维修资金6619元。

特申请物业专项维修资金退款，退款合计金额为6619元（大写：陆仟路佰壹拾玖元整）。

香城故事物业专项维修资金是通过农行锦湖支行帐号为31-***支付给重庆市渝北区房屋管理局的维修资金开户行为农行渝北城南支行帐号为***

重庆聚义物业发展有限公司的开户行为农行锦湖支行帐号31-***

申请人：周丽

2012年4月27日

重庆聚义物业发展有限公司

2012年4月27日

第五篇：淮南市物业专项维修资金管理办法

淮南市物业专项维修资金管理办法

（2013年2月1日淮南市第15届人民政府第2次常务会议审议通过 2013年2月4日淮南市人民政府令第135号公布 自2013年4月1日起施行）

第一条 为了加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市市辖区（包括毛集实验区）范围内的物业专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、管理、使用和监督。

第三条 本办法所称物业共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、水泵间、走廊通道、地面架空层等。

本办法所称物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、路灯、绿地、道路、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第四条 市房地产行政主管部门负责指导监督维修资金的管理工作，其所属的市维修资金管理机构具体负责日常管理工作。

市房改部门负责公有住房出售单位交存的维修资金管理工作。

市财政、审计等有关部门应当按照各自职责，做好维修资金的监督工作。

第五条 维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第六条 住宅物业和非住宅物业的业主，应当按照本办法规定交存维修资金。但属一个业主所有且与其他物业没有共用部位、共用设施设备和居民依法自建自用的房屋除外。

第七条 首次维修资金，由业主按照下列标准交存：

（一）住宅物业，未配备电梯的按照购房款总额1％的比例交存；配备电梯的按照购房款总额2％的比例交存；

（二）非住宅物业（包括建设单位自用、出租的物业），按照购房款总额或者同期同类商品房售房价款1％的比例交存；

（三）公有住房的买受人按照购房款总额2％的比例交存，售房单位按照高层住宅售房款30％的比例交存、多层住宅售房款20％的比例交存。

第八条 首次维修资金，由业主在办理物业权属登记时向市房地产行政主管部门交存；建设单位自用、出租的物业，由建设单位在办理物业权属登记时向市房地产行政主管部门交存。

违反前款规定，业主、建设单位未交存首次维修资金的，市房地产行政主管部门不予办理物业权属登记。

第九条 业主交存的维修资金属业主所有，建设单位交存的维修资金属建设单位所有，房改房单位交存或者从售房款中提取的维修资金属房改房单位所有。

第十条 市房地产行政主管部门收取维修资金时，应当向交存人出具省人民政府财政部门统一监制的维修资金专用票据。

第十一条 业主分户账内维修资金余额低于首次交存额30％时，该业主应当及时续筹维修资金。

成立业主大会并选举产生业主委员会的，维修资金的续筹标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。经业主大会同意，也可以委托物业服务企业实施。

未成立业主委员会的，维修资金的续筹工作由物业服务企业或者物业所在区域居民委员会组织实施。

第十二条 市房地产行政主管部门应当通过招标选择商业银行，设立维修资金管理专户。

业主交存的维修资金，由市房地产行政主管部门在维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户，并按幢、按户设置明细账目。

维修资金应当自存入专户之日起记账到户，结息到户。

第十三条 业主大会成立后，业主委员会应当到市维修资金管理机构查询所在物业管理区域内交存维修资金的业主名单和金额，并在物业管理区域内公示。

业主未交存维修资金的，业主委员会应当督促其交存；逾期仍未交存的，可以向人民法院起诉。

第十四条 业主转让物业时，应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该物业分户账中结余的维修资金随物业所有权同时转让过户。原业主未交存维修资金的，受让人足额交存后，凭维修资金专用票据方可办理物业转让手续。

业主转让物业时，未结清维修资金的，市房地产行政主管部门不予办理物业转让手续。

第十五条 物业因拆迁或者其他原因灭失的，市维修资金管理机构应当将业主交存的维修资金账面余额返还业主，业主办理余额支取手续时，应当提交物业灭失的相关证明材料。

第十六条 维修资金在保证正常使用的前提下，市房地产行政主管部门可以按照国家有关规定，购买一级市场国债和在专户管理银行进行定期存款。购买国债和定期存款的增值部分，扣除市财政部门核定的管理费用外，应当纳入维修资金专户，在物业管理区域内统筹使用。

第十七条 维修资金的使用，应当遵循程序规范、方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则。

第十八条 维修资金的使用范围包括物业共用部位维修工程和物业共用设施设备维修更新改造工程。

第十九条 物业管理的下列费用，按照下列规定承担，不得从维修资金中列支：

（一）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，依法应当由开发建设单位或者施工单位承担；

（二）物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供气、供热、供电、通信、广播电视等专业部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通讯、电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担；

（三）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担；

（四）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗、化粪池清淤、疏通水管等，由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出。

第二十条 物业共用部位、共用设施设备保修期限，按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》和《商品房销售管理办法》等有关规定，其最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热、供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

（五）其他项目的保修期限依照开发建设单位与用户约定。

第二十一条 使用维修资金，应当具备下列条件：

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满；

（二）维修资金足额交存，物业维修更新改造项目符合使用范围。有部分业主已交存，部分业主未交存，但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金分摊额存入市维修资金专户的；

（三）经使用范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。

第二十二条 维修资金的分摊，应当遵循谁受益谁负担的原则进行分摊。

屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担；没有约定的，由屋面庇护范围下各层的相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

共有屋面或者共有墙体渗漏的，经相关业主申请可以直接使用相关业主交存的维修资金。

第二十三条 物业维修更新改造费用，按照下列规定列支：

（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修更新改造的，由全体业主按照其所有的物业建筑面积比例分摊，并从业主交存的维修资金中列支；

（二）用于整幢楼共用部位、共用设施设备维修更新改造的，由该幢物业的全体业主按照其所有的物业建筑面积比例分摊，并从该幢业主交存的维修资金中列支；

（三）用于一个单元内共用部位、共用设施设备维修更新改造的，由该单元内的全体业主按照其所有的物业建筑面积比例分摊，并从该单元业主交存的维修资金中列支；

（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照其所有的物业建筑面积比例分摊，并从相邻业主交存的维修资金中列支。

第二十四条 物业共用部位、共用设施设备维修更新改造时未售出的物业，建设单位应当按照未售出物业建筑面积分摊维修费用。

第二十五条 物业共用部位、共用设施设备维修更新改造涉及已售公有住房的，首先从公有住房售房款中提取的维修资金中列支；不足部分由已购公有住房的受益业主按照其各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

第二十六条 住宅小区内单一产权独立式物业交纳的维修资金专项用于共用设施设备的维修更新改造。

第二十七条 维修资金的使用，按照下列程序办理：

（一）制定方案。业主委员会、物业服务企业或者物业所在区域居民委员会（以下统称维修资金使用申请人），根据物业共用部位、共用设施设备现状及业主意见，编制使用方案。使用方案包括：拟维修项目名称、工程预算书、实施范围、施工单位选择方式、施工管理、工程验收及资金决算方式等内容；

（二）业主表决。使用方案应当经维修资金列支范围内专有部分占相关建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意，并在使用方案业主表决确认明细表上签字，同时将表决结果在物业管理区域内公示；

（三）受理审核。维修资金使用申请人持使用方案、工程预算明细表、业主大会决议或者业主书面签名等材料，向市维修资金管理机构提出使用申请，经其现场勘查、审核。

维修资金使用申请人应当组织未交维修资金的业主或者维修资金账户余额不足分摊维修费用的业主补交维修资金，并存入市维修资金专户；

（四）项目实施。市维修资金管理机构审核同意后，维修资金使用申请人可自行或者委托相关单位通过招投标或者其他公开、公平、公正的方式选定施工单位，组织实施。

市维修资金管理机构根据使用方案和工程施工合同，将工程预算资金的30％划拨到施工单位账户；

（五）竣工验收。工程竣工后，维修资金使用申请人组织施工单位、监理单位、业主代表、市维修资金管理机构工作人员及其他相关单位对工程进行验收，并签署竣工验收报告，验收合格后方可交付使用。

电梯等特种设备的质量和安全技术性能，经施工单位自检合格后，由维修资金使用申请人向法定监督检验机构提出验收检验申请。检验不合格的，不得交付使用；

（六）决算分摊。维修项目验收合格后，市维修资金管理机构会同维修资金使用申请人，根据施工单位的工程决算书编制项目决算，决算金额在5万元以上的项目应当进行决算审计，以工程决算审价报告作为拨付工程资金的有效凭据。

工程决算审核后，维修资金使用申请人将工程决算费用分摊明细表、工程竣工验收报告以及维修项目实施状况、完工时间等在物业管理区域内公示。

公示结束后，决算费用未超过工程预算金额或者在约定范围内的，维修资金使用申请人到市维修资金管理机构办理工程结算手续，并提交工程决算费用分摊明细表、决算费用分摊明细表公示证明、工程决算书、发票和工程竣工验收报告。

市维修资金管理机构审核后，将工程尾款划拨到施工单位账户，并按照分摊明细表从相关业主个人账户中核减。

第二十八条 有下列紧急情况之一的，可以使用维修资金：

（一）电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，经法定检测机构出具整改通知书的；

（二）楼体外墙装饰面存在脱落、剥落等隐患，经法定房屋质量检测机构出具证明的；

（三）楼地板、扶梯踏板断裂和公共阳台、晒台、扶梯等的各种扶手、栏杆松动损坏有脱落危险的；

（四）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，消防机构出具整改通知书的；

（五）其他物业共用部位、共用设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益等安全隐患，必须立即消除的。

第二十九条 有本办法第二十八条规定情形之一，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修更新改造的，由维修资金使用申请人提出工程紧急使用方案，并由物业所在地街道办事处出具证明或者由有关法定机构出具检验检测结果、鉴定结论，报市维修资金管理机构，经其现场勘查并审核备案后，预先拨付抢修资金。

维修更新改造工程紧急使用方案应当在建筑区划内主要出入口显著位置进行公示并留存公示影像资料。维修结束，经维修资金列支范围内相关业主2/3以上同意竣工验收，或者经市维修资金管理机构现场查勘并审核，发生的维修费用从维修涉及范围内相关业主维修资金账户中列支并公示，公示期不少于7日。

第三十条 紧急维修费用在5万元以上的项目，维修资金使用申请人应当对维修费用进行审核或者委托专业中介机构对维修费用进行审计，以工程决算审计报告作为拨付工程资金的有效凭证。

第三十一条 使用维修资金的费用应当划转到维修更新改造工程合同确定的施工单位账户，不得支取现金。

第三十二条 市房地产行政主管部门应当根据建筑区划内共用部位、共用设施设备维修更新改造工程的需求，建立具有相关资质的审价、监理、鉴定、维修等中介机构库，供业主委员会、相关业主或者其委托的单位选择。

中介机构代理费用，可以按照国家规定标准列支。

第三十三条 维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责；隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，依法承担相应的法律责任。

第三十四条 违反本办法规定，挪用维修资金的，由市房地产行政主管部门依法给予处罚。

第三十五条 市房地产行政主管部门及其所属的市维修资金管理机构，在维修资金监督管理工作中，有徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守行为的，对有关责任人员依法给予处分。

第三十六条 凤台县维修资金的交存、使用、管理和监督，参照本办法执行。

第三十七条 本办法自2013年4月1日起施行。