溧阳市物业管理住宅小区环境卫生工作考核办法

第一篇：溧阳市物业管理住宅小区环境卫生工作考核办法

溧阳市住宅小区物业服务公司考核办法

为贯彻落实市政府关于进一步完善城市长效综合管理机制的会议精神，充分发挥物业管理在城市长效综合管理中的作用，创新物业管理考核机制，明确考核工作标准，特制定本考核办法。

一、本办法考核的对象：全市从事住宅小区物业服务的物业公司。

二、市建设局成立由分管领导为组长，物管处及相关部门为成员组成考核小组，负责对本市住宅小区物业管理工作进行考核。

三、本办法考核的住宅小区分为二组：第一组小区是指2001年后建成的普通住宅小区；第二组小区是指2001年以前建成的老住宅小区（见附表）。

四、具体考核内容和标准：着重围绕环境卫生管理、绿化管理、房屋管理与维修养护，公共设施设备管理，秩序维护与车辆管理等方面内容进行考核，详见《溧阳市物业管理小区考核计分细则》。

五、考核工作具体步骤如下：

根据考核内容实行百分制评分标准。考核小组每一个月按照考核细则对物业管理小区考核一次（形式多样，可采用明查与暗访相结合，专业部门与其它部门参与相结合），每季度公布评分平均分值和排名结果。市建设局年终进行一次总结，根据每次的评分分值进行汇总和排名，并将检查考评

情况（以及综合计分情况）通过简报、新闻媒体予以公布。

六、考核奖惩办法：

考核小组年终对住宅小区的考评情况进行汇总和排名（物业公司所有服务小区都要参加考核评分，取平均分为该公司得分），考核评定分值第一组85分（含85分）为合格、第二组75分（含75分）为合格，根据考核评分进行排名，对第一组前二名、第二组前三名的物业公司进行奖励（每个物业公司在年度奖励中只能享受其中一组，以名次前为准）。奖励金额：第一名10000元，第二名6000元，第三名3000元，其中奖金额的50%直接奖励公司经理个人。评比得分不合格的物业公司，由市建设局物业管理处责令整改；对于整改后仍未合格的物业公司，市建设局物业管理处在资质初审中建议上级部门给予降低资质等级，直至吊销资质。

七、有下列情况之一的，不能被评为前三名：

1．由于工作不力，对“创建”工作造成负面影响，受到通报批评的（视情节和造成后果提请上级部门降低其资质等级直至吊销资质）；

2．因管理不到位，人民来信、民生聚焦、群众来电来访较多，经查实三次以上且处理不力的；

3．被政府部门局以上会议通报批评的；

4．由于管理原因，对物业管理行业产生重大负面影响的；

八、本办法从二○○八年七月一日开始执行。

附：第一组小区是指2001年以后新建的普通住宅小区：（27个）水韵华庭、山水名门、桂茗园小区、锦绣花园、嘉丰新城、金谷广场、金禧园、燕山南苑、昆仑南苑、龙泉山庄、金桥家园、景鸿花园、南大街广场、天目新城、东华园小区、龙亭苑小区、湾里公寓、清溪花园、中央花园、大营巷80号、天日国际村、阳光之恋、顺达花园、漪水坊、金水苑、昆仑东苑、东都花园。

第二组小区是指2001年以前建设的老住宅小区：（28个）荷花新村、东方花园、和平小区、甘露寺小区、城中花园、文化新村、博爱新村、煤建路71号、燕山南村、燕山东苑、南安新村、台港新村、城河梢小区、昆仑西苑（金燕）、昆仑西苑（昆仑）、三家村、审批中心后、彭家园、昆仑花园、古道巷小区、江南小区、天目花园、朝阳新村、体育路小区、南阳新村、博阳新村及零星小区、荷花（三期）、荷花二期

第二篇：住宅小区物业管理

浙江广厦建设职业技术学院

管理工程学院

2009/2010学年第1学期

课程名称物业管理实务授课教师刘团辉教研室主任

第三篇：住宅小区的物业管理

住宅小区的物业管理

城市居民的居住生活聚居地称为居住区。居住区是具有一定的人口和用地规模、以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道所分割或自然界限所包围的相对独立的区域。在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级

一个完整的居住区由若干小区组成。同样，一个完整的居住小区由若干居住组团组成。每一个级别均需配套建设相应数量和级别的公共服务设施。对达到一定规模、基础设施比较齐全的居住区称为住宅小区（含居住小区、住宅组团）。

一、住宅小区的功能

从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会的缩影。1．居住功能。这是住宅小区最基础的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场地和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。2．服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目、多层次的服务。包括：教卫系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室等；其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。3．经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务和小区管理劳务的交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断的商品化，并进行商业化的管理。包括住宅在购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的，住用人将逐渐加大对居住消费的投入。4．社会功能。住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。

二、住宅小区的特点

住宅小区相对于一般单体住宅或单幢住宅楼来说，由于其是小区，更注重物业的整体性、相关性。住宅小区，尤其是新建住宅小区有以下特点：1．统一规划，综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提高，住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的指导下，全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅区成片地兴建起来。这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一的、分散的结构和功能，向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭院绿化等配套设施，组成一个功能齐全的居民生活小区。这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调，有机结合。由专业化的物业管理企业实行统一管理、优质服务、合理收费。2．规模大，功能全。新建居民住宅小区多为多层、多栋楼体建筑群，少的几万平方米，多的十几万甚至百余万平方米。如我们所管辖的银河绿苑物业小区，总占地面积500亩，建筑面积50万平方米是我市乃至全省数一数二的超大社区，近4000户居民，绿化面积40℅，集地下停车场、篮球场、网球场、幼儿园、小学等一应俱全。超级市场、体育场、健身房、医院等等，居民达3万人。小区已不仅是人们避风雨、御严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处；而且是学习、工作、教育、科研的重要园地；还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园；也是进行区域内购物、饮食、生活服务的场所；更是社会主义精神文明和物质文明建设的基地。住宅小区的多功能性，给小区的物业管理工作带来了很大的难度。3．房屋结构整体化，配套设施系统化。住宅小区内，多座单体楼宇构成一个小区房屋系统；每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体；区域内供水、排水、供电、各种热力、煤气管网互相相通构成一个网络系统，而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、热力管网都是统一设计规划的，除住宅外，几乎都是为全住宅区服务的，是无法分割的，使住宅小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理，统一经营。4．产权多元化，管理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的系统化，再加上产权的多元化，给小区物业管理造成了极为复杂的局面，导致物业管理工作的复杂化。

三、住宅小区物业管理的特点

住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭，不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。这些差异有时会产生各种各样的问题、矛盾和纠纷。这也给住宅小区的物业管理提出了更高的要求。住宅小区是小区内全体居民共同的家园，是大家共同生活的场所，建设和维护一个良好、和谐的居住环境就是全体居民共同的心愿。因此，为避免减少和妥善处理这些问题、矛盾和纠纷，有必要在自治自律的基础上对人们的居住行为做出某些限制和约束，制定一个大家共同遵循的居住行为的规范，即业主公约，其核心是任何人的行为不得违反社会公共利益和损害他人利益。这也就是说，自治自律是相统一的，自治是在自律基础上的自治。每个人在享受一定权利的同时，也应承担相应的义务。住宅小区物业管理还带有相当的复杂性，主要表现在三个方面。首先，小区的房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。不同产权性质的住宅在物业管理上的侧重点不同，如何针对产权的多元化实行统一的物业管理具有一定的复杂性。其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互间的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要的。第三，物业管理经费筹集的复杂性。不同产权形式下物业管理经费的筹集渠道不同，物业管理服务收费的计算原则不同，收缴方式不同。当前，我国的物业管理主要是在普通住宅小区推行，其住宅小区物业管理经费的筹集既要考虑到物业管理实际运作的成本费用，又要考虑到人民群众经济收入的实际水平。这种费用与支付能力的矛盾构成了现阶段住宅小区物业管理经费筹集的复杂性，给经费的具体筹集带来了比非住宅物业更大的困难，需要认真加以研究，制定稳妥可行的收费标准与办法。

四、住宅小区物业管理目标

小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。1．社会效益。小区管理的社会效益首先表现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活环境。这一环境不仅是指居室、楼宇内的，而且还指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有着十分重要的意义。其次，它可以起到为政府分忧解难的作用。实施小区管理以后，小区复杂繁琐的管理工作和各种投诉的处理，都由物业管理企业负责，政府不再为此花费大量的时间与精力，只需制定有关的政策规定，对小区管理实行指导、协调和监督。2．经济效益。小区管理的经济效益可从多方面得以体现：（1）从政府的角度看，未实行小区管理的住宅区，政府不仅要补贴大量资金用于小区房屋的维修，还要在环卫、治安、绿化和其它公共市政设施上投入财力。而实行小区管理的住宅区，政府不仅不投资，还可向物业管理企业收取税收。从这两方面看，经济效益是很明显的。（2）从开发企业角度看，实行小区管理不仅有利于房产销售，加速资金的周转，而且有利于开发企业以较高的价格售房。获取更多的销售利润。（3）从小区管理企业角度看。小区管理的经济效益不单体现在开发企业身上，还体现在物业管理企业本身。小区管理从单纯收取管理费来讲，是微利的，但如果善于经营，通过开展各种有偿服务，仍会取得较好的经济效益。（4）从业主的角度看。物业管理企业管理好、维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长它的使用寿命，可以保障业主的经济利益。3．环境效益。小区内的水、电、煤、阳光、空气、通风以及建筑和人口密度等方面都与居民的身心健康有着密切的关系。小区管理有利于从根本上治理城市住宅内脏、乱、差现象，改善人居环境。因此，搞好环境的绿化、净化，不仅有助于人的身心健康，还将对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极影响。

五、住宅小区物业管理原则 由具有独立法人资格、实行独立核算、自负盈亏的物业管理企业来进行城镇居民住宅小区的物业管理，与旧体制下那种政企不分、权责不明的福利型管理是截然不同的。应遵循的主要原则有：1．业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主；住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理，发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。2．服务至上，寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸多方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点，服务时限很长，往往几十年以上；服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。3．所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一家物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一

管理、综合治理、全方位服务。4．企业经营，独立核算。必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。5．有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则。物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应得到价值形态的实现和物质形态的替换。在费用分担方面，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。

六、住宅小区物业管理的内容 住宅小区物业管理，是指对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。包括管理、经营与服务三方面的工作，概括起来讲，包括如下基本内容：1．住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。2．住宅小区环境的维护管理。具体包括：（1）违章建筑的管理；（2）公用市政设施的维护管理；（3）环境卫生的维护管理；（4）绿化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理。3．开展多种形式的便民有偿服务。4．住宅小区的社会主义精神文明建设。

七、住宅小区精神文明建设的内容 1．开展精神文明建设，制定住宅小区居民精神文明公约。居民要自觉遵守住宅小区的各项规章制度，遵守和维护公共秩序，爱护公共财物，提倡居民邻里互助、文明居住、文明行为、关心孤寡老人和残疾人。2．完善、充实娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富小区居民的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，提高广大居民的参与意识，促进安定团结和社会稳定。3．建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。“社区”是地域、社会互助和社会关系的综合体，即一群人居住于某一地理区域、具有共同关系和社会服务体系的一种生活共同体。小区居民长期生活、学习、工作在同一空间，彼此之间相互交往、沟通和影响，造成了特定的社会关系，形成了一个小社会。“社区”精神，是住宅小区居民的精神状态和思想行为的综合反映。而社区文化则是社区精神的载体。住宅小区精神文明建设活动应以灵活多样适合居民特点方式进行。通常可以的活动方式有：1．运用传播文化和工具的康乐设施，如影剧院、文化站、有线广播、图书馆、社区报、闭路电视等，开展联络感情活动。2．组织各类体育比赛、舞会和文艺演出晚会，加强住户之间的交往与联系，培养群体活动与公民意识，增强友谊。3．创建文明单位，如文明班组、文明家庭、文明楼、文明住宅小区活动，注重文明居住，邻里团结互助，无纠纷，积极参加各项公益活动。4．开展“优质服务竞赛”活动，讲文明、懂礼貌，文明用语、尊老爱幼，各行各业发挥本专业的特点，更好地为住宅区居民服务。5．开展人际交往，推行“社团”活动。在香港，物业管理企业还是一个活跃的准社团组织，经常利用公众节假日，组织内容丰富多彩的文体活动。

第四篇：住宅小区物业管理方案

住宅小区物业管理方案

1.第一章对现时管理工作的意见及接管后的改善建议

第一节调研

“GM花园”是位于J市区的高尚纯住宅小区，公元1994建成使用，是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为外籍人士）。物业管理系由中港合资的J市物业管理公司进行。

为使“GM花园”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求，S物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上，针对“GM花园”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。

经调研和分析S物业管理公司认为现时“X小区”之物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。²利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。²物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。GM花园小区乃94年投入使用，现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专业物业

管理角度向业主提供服务之意识。

²物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作，与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。

²物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。

²私人个性服务缺乏：在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。

²沟通服务缺乏：物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。

第二节管理服务思路

现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。

我们考虑到在“GM花园”小区的业主使用者都是经济富裕的境内外企业家、外企高级管理人士和外籍人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。

“GM花园”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围

与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。

为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“GM花园”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。

第三节物业管理改进工作

为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。S物业管理公司将在“GM花园”小区的物业管理服务过程中突出体现：

1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。

S物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与委托管理机构的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。

2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产

生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“GM花园”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。

3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。

社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。

4、提供物业租赁服务，满足业主需求

经过我们的调研，“GM花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。

5、创造静态管理服务，提升管理层次。

为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统（VI），所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人力成本，体现“GM花园”做为国际化人居环境，提升小区层次。

6、开通渠道，保障有效沟通。

“GM花园”物业管理处及S物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。

7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化

“GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。

8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。

充分利用“GM花园”的高级会所，将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。

9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。

在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花

园”借鉴这种富有实效的措施。

10、加强各方沟通，保障专业服务。

S物业管理公司就“GM花园”物业管理服务聘请了深圳某物业管理公司做专业顾问，以保障我们对“GM花园”物业管理服务的质量。同时，我们也将与各相关部门保持信息沟通，以掌握最新的管理服务技术和政策，以便服务工作到位。

第五篇：住宅小区的物业管理

住宅小区的物业管理

住宅小区的物业管理准确的讲应当是指对居住为主要功用的物业进行管理。除住宅外还应包括公寓、别墅等，有别于以居用为主的物业。也许是住宅离我们的日常生活更近一些，所以每当提起物业管理总是与住宅小区的物业管理联系起来。

如果以普通人的眼光给物业管理下一个非专业性定义，那么我想应该是：由专业人员组成的法人机构对居住小区中的社区文明、舒适度、安全保障所构成的现代生活空间，按企业行为进行构想、计划、组织实施，以满足社会群体和个体生活的均衡需求。

在住宅小区的物业管理中，管理公司的工作是以以下五个方面为工作重点开展的。

首先，大量的日常工作是围绕居住保障进行的，也就是满足居民最基本的居住需求，它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通，供电的稳定，冬季的用暖供给，土建结构的安全保障，外墙装饰的破损补救，以及对突发事故的急修、抢修等。这一切是通过对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等一系列复杂繁重的技术劳动完成的。

这一切既满足了居民最基本的需求，也保障了物业经济价值的实现，并减缓了由于时间造成的物值的降低。

环境的保障和建设是物业管理工作的又一重点，这既是物业的居住环境、公共空间的清洁、卫生、绿化园艺的设计、维护，也包括了杜绝任何可能影响居住生活环境的现象，行为的产生，如视觉环境污染、乱设摊点、嗓音、临时施工等。对于小区VI系统的导入和管理应是现代小区物业管理的一个新的重要组成部分。

另一个影响我们居住生活的环境是人际互动的空间环境，随着都市化进程的加快，人际空间的重新构建已经成为我们面临的一个新课题，消弥心理障碍，形成自由系交住，这既是社会学家，也是物业管理公司通过理论研究和实践探索共同解决的问题。

为个体生活提供全方位的服务是居住小区舒适度的一个重要标志。现代生活节奏的加快，带给人们对现代居住生活更多更高的要求，人们希求便捷周到的服务，以最大限度的满足个体生活所需。

由于国家政策规定和发展商出于商业目的需要，大多在小区内建立一定的生活配套设施，这些配套设施在初期设定时常常是概念型的，无法确定缜密的运行安排，随着居用者的入住，居住群体进行一般需求分析和商圈调查，对小区的配套设施进行延伸设计和定位的强化，以寻求有效需求和有效供给的锲合点，初步确定小区基本的生活设施和配套服务，如：学校、幼儿园、商店、邮局等，并针对所议定项目制定实际运营方案，最大限度的提高配套设施场地的使用价值。继而，管理公司在可能提供的服务空间和相应资金保障的前提下，针对小区内的居住群体进行目标群体的细分，通过调查分析以进行特别服务设计或特色服务的设计。这一过程既要考虑对不同的家居人口状况，年龄构成，居住者的实际生活水平等基本要素，同时又要考虑由于不同文化背景，经济收入差异所形成的品味趋向、国别、民族，不同文化生活背景，宗教信仰的差异，以及现化生活所形成的价值取向，最终寻求调和不同群体内的共性和差异以确定公共生活空间的利用和特殊、特色服务项目的设定，如康乐、消闲设施，品类众多的社会服务

活动的实施，并根据运行过程中居用者的反馈予以补充、完善，以形成小区居用生活服务舒适度相对较高的水准。

在对小区居住者的问题上，大多乐于谈及的是服务，而讳于谈的是管理。首先应指出的是物业管理中对人的管理是指对公共生活秩序的管理，是相对于个人私生活而言的。作为物业管理的重要组成部分，是衡量物业管理水平的关键。人可以以个体形式存在，却无法以个体形式生活，共同生活的方式必然会涉及公共生活秩序的管理，我们的日常生活中常常会遇到这样一些现象，不名物体从空而落伤及无辜，庭园花木攀折跆尽、私搭乱建比比皆是，楼道堆积举步难行，夜间装修扰人好梦等等，不胜枚举。这一切不能简而化归到“素质”一栏，在个体生活自律的同时，也需要物业管理，公司的他律性规范，更需要公众的参与完成。

对于公共生活秩序的管理是以社区精神文明建设保障大多数居用者的舒适，文明的居用生活为前提，是以提高社区文明程度为目标的。在管理过程是，按照“以法为据，有约可依”的原则，通过公约书来约束个体生活中影响群体利益的行为，杜绝不符合社会公德和伤害公共生活秩序的现象发生，作为居用生活的准则。

有别于传统居住区，新建小区的安全防范、公共秩序的管理常常是薄弱环节，而这些又常常是引发强烈不满的重要原因。物业管理公司对小区提供物业管理服务的同时也还扮演着一个法律、法规维护者的角色，大量烦琐棘手安全防范和公共秩序管理工作自然成了物业公司一项重要的工作内容。围绕着防火安全治安防范交通管治、技术安全防范、公共生活秩序管理以及邻里纠纷调解等一系列过去本应由多个部门共同完成的工作。

除了配合公安法机关加强小区安全管理防范措施的制定和落实外，还地做好对违章、违纪、违规现象的纠正工作，杜绝一切可能影响居用者生活的行为产生，由于这一类工作极易引发居用者之间的矛盾的产生，故还应积极做好宣传教育工作，使小区安全保障系数提升到最高点。

物业管理公司能够提供优秀的管理和服务，居住者能够享有高品质的居住生活，首先应明确二者之间的关系。这既有一般意义上的“管理与被管理，服务与被服务”的常规概念，而更重要的是以平等为前提保障的法律关系。

物业管理公司与居住者及所成立的业主委员会通过法律协定委托管理协议和管理公约，而形成的契约关系，依据国家及政府相关部门所界定的权限及合约中的各项条款明晰双方的各项行为，保障双方的权益。不管是法人机构（管理公司）与自然人（居用者），还是法人机构（管理公司）与非独立法人社团（业主委员会）之间所形成的各项契约的前提均是平等的，是具的法律效益的。居住者与物业管理公司的另一层关系是政策法规及合约所约定的经济关系。物业管理公司收取相应标准的管理费，获得一定的权益，向居住者提供管理与服务，居用者支付一定的费用并出让一定的权益，获得相应的服务，物业管理公司所提供的管理服务做为企业行为有别于过去政府部门提供的公益行为，是有偿的，做为开放改革新形势下的市场经济的产物正逐渐被社会所接纳，企业化做为其重要表征也为国家所大力提倡。

物业管理作为一个新兴的行业，则以社会化为其重要标志的有别于传统的具有政府强制行为色彩的社会行为，其平等的法律地位和鲜明的企业色彩决定了物业管理公司与居住者最重要的一层关系棗相对自由的社会关系，是以共识为基础，通过共管共建来调和不同社会角色的差异，最终达到居住小区社区文明，舒

适程度，安全保障系数的提高，共同营造现代人的生活空间，共享现代生活这一终极目标