房地产行政费用节约策略

第一篇：房地产行政费用节约策略

行政费用节约

一、用车

营销部需定期跑盘更新资料开拓视野，所以用车费用较高，现节约策略如下：

1、科学规划行车路线，跑盘前制定详细的行车路线（征求司机建议），避免找路绕路时产生费用。

2、跑盘前尽量选择同区域同路线的楼盘，减少兜大圈跑盘的现象，产生集约效应。

3、减少跑盘频率增加电话沟通，除个别需要现场跑盘外其余均采用电话回访。

4、尽量缩减跑盘人员数量，采用小型车更加省油。

二、办工用品（纸、笔、电）

营销部参与会议较多，打印相关资料较为频繁，现节约策略如下：

1、打印材料（如无需加盖公章、董事长签字）需使用二手纸，二次使用。

2、如非正式文件可选取略小字号。

3、部分资料尽量选取手写，避免打印。

4、部门用纸专人看管，领取需登记用途，签字。

办公用笔，现节约策略如下：

1、每两个月发放一支办公用笔，多出需求（需个人承担）。

2、每个月发放两支办公笔芯（黑色），多出需求（需个人承担）。

办公用电，现节约策略如下：

1、在门前门后加贴“小贴士”提醒同事人走灯灭。

2、在电脑显示器上加贴“小贴士”如离开时间较长需关闭显示器。

3、在各自的电源开关上加贴负责人，下班后必须整体断电，否则将对相关负责人处以罚款。

三、公务及差旅费用

营销部需多与政府、银行等相关机构沟通，并因支援其他项目公司会发生差旅费用，针对这些费用的节省策略如下：

1、将公务费用设定标准例如：每人每餐xx元，以人数、级别来计算。（特事特批）

2、控制参与公务或差旅的人数，达到节约费用的目的。

3、除集团外调以外，其余差旅必须提前一周以上上报签字，减少无计划的费用。

第二篇：办公室节约策略

办公室节约策略

纸类减量

1公司同仁请使用玻璃杯、磁杯，纸杯主要供访客使用。2.影印时尽可能双面使用，并适量印刷。

3.用过的牛皮纸袋尽量反复使用。

4.公文用纸、名片、文宣品及其它用纸尽量采用双面印刷。

5.使用过的计算机报表纸、传真纸裁成便条纸使用。

6.尽量避免

购买使用一次即丢的物品，如免洗餐具、纸杯、纸巾等物品。

7.购物时避免不必要的包装，并自备购物袋。

8.多用手帕擦汗、擦手，可减少卫生纸、面纸的浪费及尽量使用抹布。

9.尽量使用电子文件，减少纸的用量。

10.尽量使用再生纸制品。

《建议》

1.尽量使用回纹针、大头针、订书机来取代含苯的胶水。

2.尽量使用铅笔﹝写错了，可以用橡皮擦擦掉﹞，如此，可减少挥发性墨水和立可白﹝修正液﹞的使用。

3.办公室尽量少用清洁剂、地板亮光剂。

4.减少使用含二甲苯、甲醇等有毒溶剂的空气芳香剂或电话筒的芳香片锭。

5.选择并慎用杀虫剂。

其它建议

1.购置可换笔蕊之原子笔或钢笔作为书写工具。

2.购买外食的同仁鼓励自备餐具。

3.各种器材使用前请阅读标示，并养成阅读产品标示的习惯。

第三篇：行政费用管理制度

行政费用管理制度

费用管理制度

总 则

为加强公司费用管理、控制不合理费用开支，提高经济效益，特制定本制度。本制度暂时用于北京项目筹建期间，凡在北京管理公司账户列支的各部门、公司皆适用于该制度。

公司费用管理通过预算管理、额度管理和行政管理三种方法（相关解释见第八章）。除公司特别规定的项目外，严禁先列支，后报销。所有报销的原始凭证不得涂改，如有涂改，在报销时扣除该费用金额。

本制度执行基本原则，制度凡无明示则禁止，需申请批准后执行。

第一章 业务招待费

第一条、招待费是指招待客人而产生的的支出，包括餐费、礼品/金、娱乐活动、旅游景点门票等。职能部门的招待费采用预算管理和行政管理相结合的方法；经营业务部门的招待费实行预算管理和额度管理相结合的方法。

第二条、招待费用发生前，采用口头或书面的形式填写《业务招待费用申请表》（见附表一）向行政领导提出本次费用计划（特殊情况可事后补办，如领导出差等），单次费用金额≥200元必须采用书面申请，申请内容包括①事由②参加人数③发生次数④预计金额。

第三条、在公司指定签单招待餐馆就餐的，经有签单权的负责人同意后，事先报餐，就餐完毕由授权负责人签字确认。财务人员对转来的无签单权限的人员签署的就餐结算单据不予承认。

第四条、招待费报销须附《业务招待费申请表》，无此表财务作退回补办相关手续处理，出差期间的招待费须与差旅费同时报销。

第五条、如有高一级别主管人员参加，须有最高一级主管作为报销人。

第二章 办公费

第六条、办公费是指公司内各单位办公文具、办公家具、办公通讯器材、电器以及电脑配件、易耗材料等的购置费用。办公费实行额度管理与预算管理。

第七条、公司办公费用涉及物品由行政部（电脑及耗材由系统管理员）在预算额度内按需求购买、管理，办公用品购置实行定点采购管理。

第八条、行政部设专人对办公用品进行管理。办公用品采购审批程序：各职能部门部门填写《采购申购单》（见附表六）报行政部审核，并经总经理/财务总监审批后到定点单位采购。

第九条、行政部应按月将办公用品领用及费用分配表报财务部，财务部将费用划转入各职能部门。

第十条、行政部建立领用大金额办公物品登记薄，做好办公用品的管理工作。

第十一条、严禁公司内部各单位自行采购有关办公用品，否则，由此发生的费用，将不予报销。

第三章 通讯费

第十二条、通讯费（含网络、邮寄费）是指公司内各单位和相关人员安装、使用电话、宽带所支出的费用（包括：移动电话费用补贴）。

第十三条、公司管理人员及特殊岗位人员移动电话费标准实行定额度管理，补贴标准及执行办法参照公司有关文件执行。

第十四条、公司内总机、各部门所属直拨电话、传真机电话费用由行政部进行管理。

第十五条、公司本部派出的国内临时出差人员发生的临时电话、传真、邮寄等费用计入差旅费用，并参照本章第十三条执行。

第四章 差旅费

第十六条、差旅费是指因公外出发生的各种交通费、住宿费、伙食费补助等。因公出差按出差地点分为：国内临时出差、国内长期出差（外派）、境外出差。差旅费实行行政管理。

第十七条、员工国内临时出差所发生差旅费按国内差旅费开支标准（见附表二）。

1、长途交通费总监级以下人员未经总经理/财务总监批准，擅自乘坐飞机的费用，按其级别所对应的标准报销，超额自理。

2、原则上不允许乘坐软卧、客轮、飞机商务、豪华仓，夜间行走超过8个小时方可乘坐硬卧。特殊情况下，经总经理/财务总监书面批准请，凭票据报销80%，否则凭票据只能报销50%费用。

3、员工多人一起出差要安排二人间或三人间住宿，住宿费按原标准的70%执行，出差人员中有异性的，可单独按标准报销。

4、出差期间内报经授权主管批准业务招待费开支或市内的士费支出报销人员，该费用发生差旅区域内相应的所有伙食补贴或市内交通补贴，一概不予以报销。

5、公司委派的各种会议的费用开支，凭会议通知上注明的相关费用报销；已包食宿的，相关住宿费、伙食补贴不予以报销。

6、公司派出接受培训人员的费用和补贴标准依据举办单位通知和培训合约确定。

7、公司因外延发展需要派驻外地长期工作的人员的差旅费及补贴标准由公司另行规定，不适用本办法。

8、外派员工回集团公司差旅费根据实际情况经审批后报销。

9、出差人员按标准内凭票据实报销伙食补贴、住宿费等。

第十八条、国内临时出差实行事先申报制度。经理（含）以下人员当日未往返地区出差实行事前申请制度，依据差旅费标准和预计出差时间填报《出差申请表》（见附表三），因特殊原因未能事前申请的，应于回公司后一周内补办申请审批手续。没有经过批准的《出差申请表》，财务部不予借款和报销。

第十九条、国内长期出差实参照公司规定差旅费开支标准范围内申报长期出差人员的费用开支标准和管理办法，报总经理/财务总监审批后，报财务部备案。

第二十条、员工境外（含港、澳地区）出差所发生差旅费另行规定。

第二十一条、出差借款程序：

1、各类出差人员需借款者，在填报《出差申请表》同时填报《借款单》（注明累计借款额及逾期借款额），参照审批权限报经核准后，转财务部门复查并办理借款。对借款额及逾期情况注明不符者，财务有权退回当事人更正，重新报批。

2、出差后的各类发票、单据，按业务招待费、差旅费（长途交通费、住宿费）分类填报。《差旅费用报销单》附于《费用报销单》，其中：业务招待费填写《业务招待费申请表》，长途交通费、住宿费填写《差旅费报销单》，短途交通费、机场建设费、行李托运费、电话费等杂费汇总填写在《差旅费报销单》的其他栏中，并入差旅费报销。差旅期间发生的共同费用报销，报销单需有同行人员签名确认。

3、严禁人为将同批次差旅开支项目拆零分次报销，绕避监管，一经发现，财务有权不予受理未报销拆零部分，并在报销单上标识核销。

4、新招聘的外地专业人员，原则上不报销前来报到发生的各项费用，包括单程路费及行李托运费用。特殊情况需要报销的，应由本人申请，报总经理审批。

第五章 交通费

第二十二条、交通费是指用于车辆的燃油费、停车费、过路过桥费、等及市内发生的出租车费、公交车费等，发货（取货）运输费归为交通费，交通费实行预算管理、行政管理相结合的原则。

第二十三条、车辆燃油费实行预购加油卡管理，未经总监以上主管签批（附文字说明）的现金加油发票，财务不予以报销受理。

第二十四条、车辆管理部门应于加油卡金额使用完毕时（再次购买前）报各部门使用情况及折算使用金额，财务部据此分摊费用。

第二十五条、公务用车订车流程、费用标准（对外租车）、审批程序，由车辆归口管理部门拟定相应管理办法执行。

第二十六条、市内交通费按实报销，原则上以公交车、地铁为主，无特殊情况不得乘坐出租车；若有特殊情况的，事先向主管经理提出申请，批准后方可乘坐。坐出租车的，在报销车费时，须在出租车票空白处，写明①乘坐原因②起讫地点，不写明①②两项内容的，在报销时财务部门作退回处理。

第七章 三项经费

第二十七条、三项经费是指员工福利费、职工教育经费、工会经费。

第二十八条、福利费，员工餐费实行预算管理和额度管理相结合的办法，其它福利费实际行政管理。

1、本公司提供员工午餐，发生的费用在预算范围内可据实报销。

2、加班餐费，员工加班应根据公司相关考勤制度执行，不发放加班餐费，特殊情况报领导审批后按公司员工餐标准凭票报销。

3、员工因本市内出差未能返回公司就餐（午餐），不分职务级别，本公司员工餐费标准（暂订为10元/人）凭票报销。

4、公司为集团外派员工提供住宿，相关费用据实报销。

第二十九条、职工教育经费，实行预算管理及行政管理。

1、按国家规定的必须接受相关教育的费用，可据实报销，如会计后续教育等。

2、购买工作专用的法律、法规书籍、接受培训等其它事项，需经批准后报销。

第三十条、工会经费，另作规定。

第八章 费用管理方法及报销程序

第三十一条、公司费用管理通过预算管理、额度管理和行政管理三种方法。

1、预算管理是指:各职能部门、业务单位事先向财务部提出下期本部门所有费用的计划（金额≥1,000元的大额财产购置、修理、装璜，需另单独预算申请），财务部统一报总经理或财务总监批准后，确定单位下期费用预算金额。实际费用报销时，财务部门根据费用预算，准予报销或另行处理。

2、额度管理是指：费用在一定的额度范围内控制使用，额度确定的依据是销售额、工作职务、员工人数等。

3、行政管理是指：费用报销人在费用产生前，采用口头或书面的形式向行政领导提出本次费用计划，经行政领导同意后，产生的费用方能按费用报销流程到财务部门报销费用。

管理方法①：采用预算管理和额度管理相结合的费用项目有：办公费、运输费、所有部门的手机费、。

管理方法②：采用预算管理和行政管理相结合的费用项目有：职能部门的招待费、所有部门的差旅费、其他相对变动费用。

管理方法③：除此之外的相对固定费用采用预算管理。

4、其他变动费用

其他变动费用项目是：交通费、车管费、会务费、装修费、佣金、除手机费外的其他通讯费。

5、相对固定费用

除上述变动性费用项目外的所有费用均列入相对固定费用，采用预算管理方法。

第三十二条、具体实施按如下办理：

1、预算管理

1）目前公司对所有费用按月预算，每月25日前，各职能、经营部门向财务部提交下月的《费用预算表》，审批核准后的预算在月底前发回各单位。

2）各职能部门、各业务单位未能在规定时间内提交《费用预算表》，则该部门的费用报支顺延一个月。

3）实际发生费用超过预算的，请各部门说明情况后报总经理或财务总监批示。

2、额度管理

根据销售额确定额度的费用项目是招待费。招待费超额度本期内不予报销。

根据工作职务确定额度的费用项目是手机费。手机费超额度部分不予报销。

根据员工人数确定额度的费用项目是办公费。办公费超额度部分本期内不予报销。

现北京项目正处于筹建期间，招待费实行行政管理。北京项目正式运营后另行调整

3、行政管理

单项费用金额≥200元必须采用书面申请。无批准的书面申请，在报销时财务部门作退回处理。行政领导层次：职员→部门主管→总经理/财务总监

第三十三条、费用内容及管理分类详见附表五。

第三十四条、签批权限及流程

1、预算管理，经审批的行政费用预算，费用发生时，在预算范围内由部门经理（主管）执行。

2、额度管理，按本条第一款执行。

3、行政管理，200元以下的费用，为提高工作效率，建议由各部门经理（主管）参照本制度执行，200元以上的费用需申请批准执行。

4、相关签批权限及流程参考附表七。

5、本制度所规定的费用等款项支付最终签批权限由总经理/财务总监负责。

第三十五条、费用报销单填列规范。

1、费用报销单必须用蓝、黑水笔书写，用胶水粘贴附件，不得使订书针、大头钉、回形针串别。不符合规定的，财务部门作退回处理。

2、报销的原始发票要求是正规发票，确实无法取得，可以采用《付款凭单》代替，但需写明原因，且金额不得超过100元。发票级次：增值税发票-普通发票-正式收据。

3、对其他部门委托办理的事项，费用需由委托部门承担的，报销单应由经办部门填写，并经委托部门经理签字确认,无委托部门经理签字的,费用记入经办部门账。

报销单据

1）报销单使用说明

1）报销单使用说明

单据名称

使用说明

《费用报销单》

各种费用的报销，按所列部门进行行政审批流程

《出差申请表》

为《费用报销单》的附件，差旅费用报销的必要条件

《差旅费报销单》

《费用报销单》的附件,详细填列发生的各项费用

《业务招待费申请表》

《费用报销单》的附件，超过200元招待费报销的必要条件

《采购申请单》

申购物品签批使用，报销时《费用报销单》的附件

《借款单》

用于借款、冲账的时候为《费用报销单》的附件

2）费用报销使用注意事项

大于（含）1万元的行政费用、行政采购、项目施工采购请款必须附加相关合同、申购单、入库单、发票作为审核依据。

报销的大额日常费用、货款（≥1,000元）支付，原则上以支票形式为主

第三十六条、费用报销的步骤和流程。

1、经办人填写《费用报销单》并附相关附件，参照本制度并按费用报销单上所列部门逐一进行审核签批。

2、总经理/财务总监审批后，到财务部领款，完成报销程序。

第三十七条、借支规定。

1、公司不开放除差旅费外的其他各种个人借款。

2、个人因公借款，需附批准后的《出差申请单》、《业务招待费申请表》、《采购申请单》、合同等。

3、借款最高限额为借款金额以能够完成需要或满足业务周转的最低量为限额

第九章 责任及处罚规定

第三十八条、报销人营私舞弊、弄虚作假，对违规违纪金额不予报销，对已经报销的，除退回违规报销金额外，同时对报销人予以违规报销金额5--20%的罚款。

第三十九条、部门经理（主管）在资料不全、原始凭证不充分、项目不真实的情况下签名准予报销的，对部门经理（主管）予以违规报销金额3%--15%的罚款。

第四十条、财务审核人员审核不严使公司造成损失的，或者未执行本办法规定处罚责任，擅用职权受理违规费用报销者，对财务审核人员并处违规报销金额3%--15%的罚款。

第四十一条、如果违反上述开支标准或手续不齐全，报帐时列入其他项目而隐瞒实际金额或超预算报销，财务有权拒绝受理

第四十二条、借款逾期满三十天，当事人未能及时提供经总监以上主管核准的有效书面情况说明，并办理延期手续者，财务有权在当事人借款逾期当月工资中扣回欠款。

第四十三条、因审核过失造成费用借款人未有效报帐冲销借款，或者无法从工资扣回逾期借款者，由经办责任人（含：各级审批人）应承担不低于流失款总额50%的经济责任。按责任人基本工资比例分别承担相应损失金额，并在坏帐当期应发工资中扣还。

第四十四条、本期发生的费用，原则上应予费用生当期报销，差旅费报销应予出差人员返回公司当月报销，超过上述期限的票据金额，报销人书面陈述原因经总经理/财务总监批准后报销。

第十章 附则

第四十五条、本制度由公司财务部、总经理办公室/行政部修正制定，经总经理核准签发，自签发即日起实施执行，未尽事宜以财务部发文为准。

第四十六条、本制度由财务部、总经理办公室负责解释。

第四十七条、本制度是公司费用的普通规定，关于相关费用的特别规定从其规定，不适用本制度。

附表业务招待费用申请表

部门： 申请日期： 年 月 日

申请人

部门

职务

被接待主要人员情况说明

我司陪同人员

姓 名

职 务

备注

共 人

接待事由说明：

费用项目

小计

预计金额（元）

总经理 经 理 业 务

（授权人）（主管）经 办

附表二

差旅费标准

职务级别

项目

总经理

财务总监

总经理助理

大区经理

总监

部门经理

副经理

部门助理

部门主管

业务经理

职员

在途交通

飞机

按 实 报 销

按实报销

控制报销

火车、汽车

软卧

硬卧

轮船

二等舱位

三等舱位

四等舱位

出差生活补贴

京沪穗深

省会、单列市

其他城市

住宿费

标准

京沪穗深

实 报

400

300

150

省会、单列市

300

260

120

其他城市

200

180

市内交通

京沪穗深

按实报销

省会、单列市

其他城市

说明

① 省会城市还包括天津、重庆两个直辖市，自治区政府所在城市。

② 单列市主要是指经济发达城市，包括：大连、青岛、宁波、厦门、珠海、苏州。

③ 西藏、港澳等特殊地区另行规定。

附表三

出 差 申 请 表

出差人姓名

部门

职务

费用预算（元）

出差起止时间： 年 月 日至 年 月 日

长途交通费

陪同人员：

住宿费

地点与事由：

业务招待费

其他

合 计

拟定借款金额：

万 仟 佰 拾 元 角 分

长途交通工具：

部门： 申请日期： 年 月 日

总经理 经 理 业 务

（授权人）（主管）经 办

附表四：

差旅费报销单

出差人姓名

部门

费用（元）

出差起止时间： 年 月 日至 年 月 日

长途交通费

陪同人员签字：

在途交通费

住宿费

备注：

业务招待费

餐费

其它

借款金额：

报销金额：

合计：

备注：在途交通费出租车费、保险费等。

附表五：

费用内容及管理分类

管理方法

费用项目

费用内容

预算管理

额度管理

业务部门的招待费

招待客人的餐费、礼品、娱乐活动、旅游景点门票等

手机费

因工作需要而实际已支付的手机费

办公费-其他办公用品

日常办公支出，如购买纸笔、印制名片等

预算管理

行政管理

职能部门的招待费

招待客人的餐费、礼品、娱乐活动、旅游景点门票等

差旅费

出差的在途车费、住宿费宿、市内交通费、出差生活补贴

交通费

市内出差、办事所花费车费

车辆花费费用，如：汽油、养路费分摊、过桥路费等

装修费

办公场地、仓库等的装修费用

佣金

支付的代理费用

其他通讯费

除移动通讯费之外的其他通讯费

预算管理

除上述变动性费用项目外的所有费用项目均列入相对固定费用

附表六：

北京日坛泰来会所管理有限公司

采购申请单

编号：

部门：

序号

申购数量

单位

品名

（型号、规格、产地）

项目名称

供应商报价

采购金额

报价供应商资料

备注： 总额：

1.2.

日期：

使用部门主管 项目经理采购部审计部财务部 董事长/执行助理

第四篇：行政费用管理办法

行政费用管理办法

为加强行政经费用管理，秉承科学、合理、规范、节约的原则，特制定本行政费用管理办法。

一、公司经费实行分块核定、管理和使用。主要包括：办公费、交通费、差旅费、会议费等。

二、公司经费审批权属公司总经理一支笔审批、核报。公司行政办公室和财务部负责办理具体业务。

(一)办公费用管理

1、办公用品(纸张笔、墨水、复印、打印等)费用按部门定编10元/人·月核定;

2、软皮记录本每人每月领取一本，钢笔自备;

3、办公用品由行政办公室主任统一管理登记造册，各部门根据办公计划和工作需要登记领取，费用实行累计考核，每月汇总结算并予以公布，超出标准部分由各部门自行承担;

4、行政办管理人员原则上只配电脑，不配置打印机，打印工作由行政办公室统筹安排在商务中心进行打印、复印;

5、打字耗材在行政办公室主任处登记领取;

6、复印、打印费用由商务中心打字员进行统一登记，部门承办人员签字，每月汇总一次并予以公布;

7、文件材料复印、打印必须经行政办兼职人员登签发表格，由行政办主任批准;

8、行政办原则上不承担各部门的打字、复印业务，各部门如需打字、复印必须到商务中心进行。

(三)会议费管理

1、召开公司会议所需经费，需经公司总经理批准，公司行政办公室承办并负责费用把关;

2、召开各类业务性会议，由主办部门写出书面报告，报公司主管领导审批，行政办负责安排实施。

二、严肃财务制度，加强经费管理公司行政办公室和财务部要认真执行财务管理制度，严格执行公司各项经费管理规定，加强审查把关基础工作，对全年各项费用要做出严格周密的预算，每月公布一次各项经费使用情况，各项费用支出，未经公司主管领导和总经理批准不得擅自核销，对违反财务制度而造成公司损失的将追究个人责任。

三、本办法从XX年6月15日起执行。

四、本办法解释权为公司行政办公室。

第五篇：房地产行政

房地产新政对房地产的影响研究

房地产政策 对房地产的影响研究

专 业： 姓 名： 学 号： 任课教师： 完成时间：

房地产经营管理（本）

王志普 053412152 董亚琼 2015年6月22日

房地产新政对房地产的影响研究

目录

一 新政对房地产和资本市场的影响..................................................................2 1.1 此次调整政府房地产调控回归正常化的政策延续.............................2 1.2 房地产政策调整力度.............................................................................2 1.3 对资本市场的影响.................................................................................3 二

新政目的解读................................................................................................3 2.1 新政目的稳定市场去库存.....................................................................3 2.2 去库存需相关政策协调配合.................................................................4 三 不动产登记......................................................................................................5 3.1 不动产登记的意义.................................................................................5 3.2 不动产登记是制度基础设施.................................................................7 3.3 不动产登记对房产税的影响分析.........................................................8

房地产新政对房地产的影响研究

一 新政对房地产和资本市场的影响

3月30日央行、住建部、银监会和财政部联合出台针对房地产行业的支持政策，主要包括降低二套房按揭贷款及公积金贷款的首付比例，以及减免两年（含）以上个人住房转让的营业税。该支持政策是地产调控回归正常化的再次体现，新政策将有助于维护国内楼市价格稳定，有助于支持经济平稳增长。另外，该新政在鼓励居民住房改善性需求的同时也可避免楼市投资投机性需求的复燃。本质上，政府此次房地产政策调整是宏观经济逆周期调控的重要组成部分，资本市场应该对此有客观、全面、理性的解读。

1.1 此次调整政府房地产调控回归正常化的政策延续

2014年9月30日央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》调整首套房的房贷政策。而本次调整，政府对二套房按揭贷款予以适度放松，主要目的是应对房地产市场供求间的结构性失衡。2014年以来，我国部分三四线城市楼市出现了严重供过于求、库存持续上升和价格下跌的局面。房地产市场的健康发展关系到国内资产价格稳定，是保持宏观经济平稳增长的必要条件。因此，政府此时出手对楼市进行逆周期调控，旨在平滑楼市供需间的不均衡，保持宏观经济平稳增长。

1.2 房地产政策调整力度

房地产政策调整力度适中，既可以支持居民住房改善性需求，又不会导致市场房地产投资、投机性需求回升。新政降低二套房首付比例从60%到40%，意在鼓励支持居民改善性住房需求，并通过适度提高居民家庭财务杠杆实现稳定住房消费的目标。另外，通过减免营业税降低居民购房成本、提高市场活跃度、稳定楼市价格。值得补充的是，新政适度降低二套房首付比例意味着购房者仅可以温和增加财务杠杆力度，但同时二套房贷利率保持平稳，这也可以避免导致市场房地产投资、投机需求的再次出现，进而避免催生新一轮房地产泡沫形成。

房地产新政对房地产的影响研究

1.3 对资本市场的影响

对资本市场而言，房地产新政的出台有利于降低中国经济的尾部风险、支持宏观经济平稳增长、稳定投资者的预期。但需要特别注意的是，此次房地产政策调整的核心是落实经济增速区间管理的战略方针，而非重归以往政策刺激的老路。因此，地产新政是政府对楼市低迷可能引发经济下行压力的及时对冲，更是在中国经济进入新常态的大背景下房地产调控政策回归正常化进程的延续。从这个角度讲，资本市场对房地产新政应该有客观、全面、理性的把握，对房地产市场过度悲观是不必要的，而将新政盲目理解为楼市新一轮强刺激的开始同样是对我国经济新常态的危险误读，对此投资者需要有清醒准确的认识。

二

新政目的解读

3月30日，央行、住建部、银监会对二套房首付比例的下调等政策，40%的二套房贷款首付比例，“救市”力度超出市场预期。同日，财政部和国税总局联合发文调整个人住房转让营业税政策，“5改2”的时限调整力度较大，有人断言，一二线城市的房价短期内最少也得上涨10%。事实上，确实一些楼盘已经试水涨价。

2.1 新政目的稳定市场去库存

这次房地产市场新政不是为了拉动投资性需求，去年地方救市主要是从首套刚需出发，今年则拓展到二套改善型需求，无论是首付、房贷、税收，为改善型需求提供了最大的便利。

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。此次购房已拥有一套房者不必结清，不必出售，《新民晚报》报道，信义房屋分析师陈丽娜算了一笔账，以上海二手房成交均价200万元计算，调整前须支付140万元首付，调整后只需支付80万元，降低了60万元，极大地释放了潜在改善型购房需求。

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从统计数据来看，以上海为例，目前，房地产购房客户中改善型需求总量占到市场的70%，房贷客户中符合二套房贷款标准占比近50%，按此推算，市场上将有三成左右购房者受益。有50%以上的客户是置换型需求，多数都是以小换大，以近换远，以非学区换学区等等为目的，上海二套房首付比例目前为70%，不少购房者为享受贷款结清算首套的政策，往往先卖再买，新政使得改善型购房者无需先卖再买，能够享受40%的首付比例。

新政扩充了去库存武器，扩大了优惠范围，如果说以往鼓励首套刚需，现在鼓励二套改善，就是为了稳定房地产市场。仅鼓励刚需是不够去库存的，改善型也被鼓励。

企业有自己坚定的认知。3月31日，万科集团总裁郁亮在2014万科业绩推介会上表示，“中国黄金到白银时代是市场趋势发展的必然阶段，不会因为政策调整而改变这个判断”。万科已经准备过冬，现金增加负债下降。2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，是2006年以来最低水平。

不仅万科，其他大型开发商或者转向国际国内市场并重，同时从开发商向全产业链服务提供商，甚至是向风险投资家变身。对于房地产政策也好，对于开发商也好，今年两大关键词，去库存，转型。以为新政一出万事大吉，房地产投资又会重燃热情，是昧于大势的想法。

2.2 去库存需相关政策协调配合

事实上，一些地方去库存已经到匪夷所思的地步，中国房地产去库存必须与户籍制度改革、与城镇化配备，否则很难改革到位。

如北京微调保障房新政。北京（楼盘）市住房保障办公室3月24日发出《关于进一步完善保障性住房资格审核中家庭人员结构变化处理意见的通知》，允许已配售保障房家庭成员中的未婚子女，如果结婚组建新家庭，可以参与新家庭申请保障房;保障房家庭夫妇离婚后如果再与他人结婚，再申请保障房取消“满3年”的限制。

规定让人一头雾水。顾名思义，保障房是为中低收入阶层人群提供保障用的，前提必须是中低收入群。现在已略有变异，去年6月底刊登的《北京市城镇基本

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住房保障条例(草案)》规定：保障房购买资格以无住房为唯一标准。微调之后的新政非常奇怪。已配售保障房家庭成员中的未婚子女，如果结婚组建新家庭，可以参与新家庭申请保障房，政策实际上是变相鼓励这些保障房家庭的子女婚前不要买房，进入保障房领域解决住房问题。这些保障房家庭的子女一定收入低下、双方没有商品住宅、并且还互相通婚。

如果保障房家庭夫妇离婚与外地人结婚，如果外地人在外地有房，还是可以在北京申请保障房，这个家庭就拥有了北京与外地两套房。由于北京保障房封闭运行没有投资功能，占的这个便宜不算太大，也足以让两夫妇安稳过日子。

上述新政是保障房资源的浪费，一方面是城镇无户籍无居住证无房户，需要保障房而得不到保障房，另一方面是户籍内居民已经开始挥霍保障房资源。这就是房地产新政不与户籍改革配备的结果，资源错配，并且库存无法有效出清。

三 不动产登记

3.1 不动产登记的意义

不动产登记的问题，这个是一个大的事情，应该更多的从房地产的角度来解读，我觉得要从这个角度来说，大家对这个问题，房地产相关的事情，不仅仅是和房地产税相关的事情，我觉得不动产土地的登记，它的意义，实际上是非常重要的，从哪些方面理解，我觉得首先要从我们国家，最基本的国情，最基本的经济制度，这个角度出发来理解、来解决。我们最基本的经济制度，这也是我们国家最大的国情，就是我们的经济是以公有制经济为主体，这就是说我们大量的这些不动产，所有资本角度来说，它只适用于国民经济，我们国家市场经济是在国家所有制，或者说公有制的基础上面来展开的，我们搞社会主义市场经济实际上就是公有制上的生产经济，在公有制上搞生产经济很重要的一点就是产权制度，我们对产权的理解，可能不是很多，产权就是所有权，市场经济是和私有制联结在一起，似乎和公有制联系不多，从实际来看，已经打破了这种理论的判断。在公有制环境下，可以搞生产经济。但是要实现中国的产权问题，这里所指的产权，在现代社会最重要的是产权，不是所有权，所有权他是以占有为核心的，而产权他是以使用为核心的，所以产权和所有权在此基础上，产权和所有权是不是一个

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意思，但实际严格的意义上讲，所有权和产权他是不同的，所有权是一种绝对的很大的权利，而产权是所有权的权能演变出来的一种权利，我有使用权，并由此可以带来收益，这就是产权。大家知道，我们的条例有很多相关的权利不是所有权，非常明确，直接登记的很多是所有使用权，而不是所有权。明确了所有权就是像房子，这就是可以有所有权，森林、土地、海域、耕地等等都是使用权，这在《物权法》规定是使用权，我们过去认为是理解上的误解，所有权和产权等同，以至于我们的产权或者是所有权混淆。所以我们不动产登记的条例就是在我们国家在所有制、公有制的背景下展开的，一个产权的制度建设，我认为这一点是我们不动产登记条例最重大的意义。

要使公有制和市场经济有机的结合起来，它必须有一个媒介和桥梁，那么就是产权制度。有产权权利进行界定，非常明确的给以法律的保护，你这些授予国家所有的这些土地，这些资源，你才能够流动起来，才能有效的配置和使用。所以在公有制和市场经济之间，必须有一个产权制度，而这个产权制度是连接公有制和市场经济之间的一个桥梁，那么产权制度实际上是所有权中分解出来的各种权利，各种财产权利的一种界定，同时也对它有法律保护。有了这种产权保护，你市场经济所要求的所谓的产权保护，就能建立起来，市场经济呢，他是一种产权经济，但它不是所有制经济，这是我的认识。产权经济就说你这个所有权是谁的不重要，关键是你这个产权你能流动，它能交易，因为市场经济最重要的就是要交易，那你能交易，他就能流动，它就得到最有效的使用，这就是市场经济本身的属性。所以从这点来讲，不动产的统一的登记，实际上就是为不同的产权人他的权利的保护，提供了一个基础。所以不动产登记条例从这个角度来说，我们认为是我们国家在公有制的基础上面，公共产权制度构建的一个非常重要的制度，也是迈出非常重大的一步。但是我们在理论上面，在公有制基础上怎么样创建一种产权理论，形成一种既公有制相吻合又和市场经济相吻合的产权制度，探索不是太多，我们很多理论都是来自于国外的，在私有制基础上，这是理论界做得不到位的，但是我们的实践是走在前面的，不动产的登记，至今我们的现实情况，实际上就是要提供产权保护，也便于产权的流动，产权的交易，这和市场经济的要求是非常吻合的。我觉得要说它的意义的话，这是最大的一点，就是与市场经济和公有制都相吻合，相配备的产权制度的建设。

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3.2 不动产登记是制度基础设施

不动产登记，它是我们国家治理的一项重要的基础设施，这个制度也有基础设施，我们国家在快速发展过程中，在快速变更的过程中，我们建立了很多的法律制度，在法律制度的实施往往缺乏一个基础设施，就像我们的城市建设一样，我们城市建设是非常的大，但是我们城市基础的建设却存在很多的缺陷，地下的管网是极其的不完善，我们是在快速的发展过程中，现在来不及在夯实基础的情况下，把这些城市建设搞起来，所以流向了很多的缺陷，同样我们的制度建设也是这样，我们立了很多的法律，立了很多的制度，在操作起来遇到很多问题，这个最基本的问题就是这个制度的基础确实不完善，没有一些基础的信息，所以以至于我们现在社会各界与市场经济，既与市场经济又与公有制相吻合的产权制度的时候，你缺乏一些最基本的，这就是你的不动产的权利怎么去界定，怎么去保护。现在有了不动产登记条例以后，很显然有提供了基础设施，为了更好的保护不动产的权益，实际上就有了一个基础，以前这个基础是没有的。我们现在根本就搞不清楚，说这个房子，是哪些人占有，拥有多少房产，这样的信息不透明，不仅仅是房子，房子是不动产里的一小部分，还有土地，像山地、海域等等这些都是不动产的范围。像我们大量的基础设施，也是不动产。这些信息实际上很不清楚，所以我们现在要强调国家治理的现代化，这就是我们这一次新一轮改革的目标，全面深化改革的目标，这是国家治理的现代化，怎么样做到国家治理的现代化，我觉得就是等同这些制度的基础设施要完善起来，那么这个不动产的统一登记，我认为完善在基础设施里头非常重要的一项。

那么有了这么一项制度基础设施，我们就可以了解这些不动产方面的这些基础信息，因为这些不动产，以及产权的流动交易，实际上就是提供这些最基本的一些情况。所以从整个来看，我觉得这是对我们制度基础设施的建设，实际上是很重要。当然了，这一项基础设施的建设，跟任何我们所看到的自然的基础设施的建设是一样的，实际上比城市的基础设施建设还要复杂，这点确实刚刚开始，要真正把这些不动产信息都要登记、统一起来，而要把这些信息做到有效的利用，我们不是为登记而登记，而是要使用这些信息，还有很多的难题需要去解决。但是不管怎么样，我们已经迈出了这一步，所以我感觉这是对我们的这种国家治理、制度基础设施的建设，我认为从这个角度来看，应当是有重要的作用。这是我讲

房地产新政对房地产的影响研究 的第二个意思。

3.3 不动产登记对房产税的影响分析

第三个意思，大家很关注，那是不是说不动产的土地登记是为不动产做准备，我觉得只能说它作为一项制度基础设施，那么当然你为房地产税开征提供了条件，就像城市的这些管网一样，你这个城市的管网不仅仅是为生产的，也不仅仅是为生活的，他是公用的，基础设施，它是一个平台，那么在这个平台上可以做很多的事情，那么不动产的土地登记毫无疑问为房地产税的开征提供了便利条件，我们搞清楚了房子分布的情况，你拥有的情况，因为我们登记是全国统一登记，所以你在国内的所有的房子，那实际上在某个人的名下都是不清楚的，在不动产登记条例里面是要公示的，在这种条件下，要搞清楚名下有多少房产，那就不是一件难事，在过去是非常困难的事，有了这种基础设施以后，为房地产税怎么设计，实际上就提供了新的思路。你后续要为这个房产税的设计，你在不了解他有多少房产的情况下，那么现在我们在全国统一立法，要从全国的角度来考虑，你房产占有的情况，你的房产在什么地方，你的税怎么交法，所以不动产统一登记，这个条例出来以后，我想正在立法过程之中的房地产税，提供了一些思路。那么这项工作，主要是有立法基本在做，我想立法部门应当要更多的考虑我们现有的这样不能讲的土地登记，以前没有，现在有了，在这种条件下，我们的房地产税的这种设计的思路。在国外的房地产税不是全国统一管，在国外房地产税是授予地方税，美国不能改收，给地方1.5的权限，所以不是全国统一，我们国家作为单一制国家，税收要全国统一立法，无论是中央税还是地方税，既然是全国统一立法，他也要考虑各个地方的实际情况。所以房地产税作为地方税的统一法，我们要让全国统一登记不动产的平台，很显然，这就是为全国统一立法创造了条件。如果说没有不动产的土地登记，实际上让全国统一立法未来有很多的障碍和难题，但是现在这些问题似乎可以慢慢的得到解决。所以我想不动产的统一登记，为我们不动产，为我们房地产税的立法在这方面提供了一个新的空间。我想不是为房地产税的征管提供了便利，而是为房地产税的设计提供了空间，现在有了房地产税的开征，这个理解我觉得不全面，不仅为房地产税，将来征收管理提供条件，更重要的为现在的立法，房地产税的立法，我说是提供了新的设计的空间，房地产新政对房地产的影响研究

我觉得这是以前没有去注意到的，在讲土地登记和房产税有什么样的联系，这一点我们以前关注不到。

当然了，不动产登记条例统一，现在已经在细致的征求意见，这项工作做起来，对我们房地产市场也会带来积极的影响，我们社会舆论的焦点，已经关注在房产税会怎么样，甚至有的解读为不动产的登记，统一登记，似乎就是专门为房地产税准备的，我觉得这完全是两码事，这个理解是非常偏颇的，当然老百姓关心的可能更多的是一个房产税的问题，这是我觉得在这个问题上，大家是要全面去解读我们不动产的土地登记。从房产税的角度，从房价会不会降的角度这么多方向去理解。但是有关的，我认为正如我前面所讲，他是制度基础设施，他是我们在工业基础上的产权制度构建迈出的重要一步，所以他不仅仅是专门为开征房产税做准备，还有从反腐败的角度为了反腐败，当然有利于反腐败，因为更清楚了，但不是专门为了反腐败。所以从这些方面，我觉得基础设施有多方面的功能，有多种的问题，就像一个地基一样，在地基上不断的有房子。所以可以从不同的角度，从房地产税设计的角度可以来解读，刚才我说了，可以从房地产税，如果税法出来了，那以后征管从这个角度，当然可以提供很多的便利，从房地产市场的角度，也有积极的作用。

我刚才说了不动产统一的登记，在世界上就是一种权利的保护，权利的界定。那么这个实际上是便于产权流动，从市场经济发展的角度来说，有了《物权法》以后，再配上相应基础设施，我们的产权将会更加有利的保护，大家就更有了信心，大家的预期就更加稳定，对整个房地产市场的发展实际上也提供了一个非常好的条件。不能像以前一样，我买的房产是不是可以有利的保护，我们看到基础设施在进一步的完善，我们这种制度可以更有效的发挥作用，大家整体制度的环境就有一种更好的预期，这对市场来说非常重要。短期化，投机化的行为，我认为就可以延长，让整个秩序，包括房地产市场的秩序，就可以变得更加健康。所以从这点来讲，我认为对整个房地产市场的发展，也是非常有利的。