2013购物中心问题爆发

第一篇：2013购物中心问题爆发

2013年购物中心问题“爆发” 初尝“体验式”甜头

2013年，是中国购物中心大规模开发的第三年，也是项目开售和开业集中的年份。今年新增购物中心的总数创新高，相关数据统计，在20个主要市场有约150个新购物中心开业。商场的规模也不断扩大，新开业购物中心的平均面积或超过8万平方米。然而，快速扩张也让2013成为购物中心产隐藏问题显露爆发的一年。百货公司在去年似乎就被电商的冲击逼近了死胡同。不过今年，不难发现在哀叹自身命运的同时，百货业也在积极思考，如何把市场份额抢夺回来。

无论是不舍还是期待，2013年的时光大门即将关闭，又到了年底的盘点时刻。经历了2012年“寒冬期”的洗礼，商业地产在2013年显示出较强的活力，这种活力主要体现在企业的商业视角更显广阔，在品牌调整、业态布局方面做出了更大胆的实践，取得了更实际的效果。

品牌调整仍需探索

今年，各大商场进行品牌调整，服装首当其冲。一方面，以北京apm为代表针对年轻消费者的购物中心，欲做“快时尚”专业户。另一方面，高端百货表现出更多的野心和信心，纷纷向奢侈品品牌抛去橄榄枝……

快时尚“快”不起来

可供购物中心选择的快时尚品牌如今越来越多。近年来，随着消费的逐步升级，时尚品牌文化消费成了人们青睐的购物潮流，尤其是当代的年轻消费者，对潮流品牌认知度和信赖感大胜以往。一时间，紧贴时尚潮流的快时尚服饰品牌成为了各大购物中心的香饽饽。

快时尚在中国购物中心中的扩张速度之快有目共睹。世邦魏理仕发布的报告显示，截至今年6月，四大国际快时尚品牌在中国的门店总数已达523家，其中近四成为2012年以来开出的新店，数额达到207家。业内有句玩笑话“没有快时尚加入的购物中心，还叫购物中心吗?”

然而，在刚过去的11月，h&m携手设计师isabelmarant发售的限量款在京销售遇冷。zara的情况同样不容乐观，母公司inditex近日公布业绩称，公司2~10月的净利同比仅增长1%。过去三年，inditex一直保持双位数的净利增长。

代替百货店成为购物中心标配的快时尚，在今年的发展却不那么顺风顺水。zara、h&m纷纷以“折扣季”、“年中庆”、“换季清货”等各种名目进行促销，而折扣幅度之大、折扣季延续时间之长令业内咋舌。

这让引入快时尚品牌的购物中心陷入了两难境地。一方面“折扣常态化”的背后显然隐藏着深刻的行业危机，快时尚门店赢利能力和吸客能力持续下降，快时尚品牌虽然占据着场内重要位置，但回报率实在太低。而且有的快时尚还进行线上销售，逃过购物中心财务的监控，让实际租金不断下滑;另一方面，这些快时尚品牌大都以主力店的形式进驻，享受着各方非常好的待遇，如果贸然让其撤离，购物中心也会赔上一笔不小的费用。

奢侈品走向二三线城市

奢侈品无疑是一种地位与权势的象征，过去对于中国人来讲任何一件能与奢侈品扯上关系的物品都是高高在上，可望而不可及的。所以，无论是北京上海，还是成都重庆，以奢侈品着称的购物中心、百货店纷纷临街而立。然而今年查看数据却发现，这一切似乎有了改变。

截止到2013年，louisvuitton在中国内地地区32个城市直接管理经营着46间专卖店。北京、上海、广州、深圳共有13家店面，其余全开在二三线城市。burberry在中国36个城市开了70家店。gucci在32个城市开设了59家门店。

从数据不难看出，今年高端购物中心、百货店的更多的发力点在二三线城市。12月，江苏徐州圣罗兰广场奢侈品体验馆开馆;10月，湖北襄阳首家奢侈品集合店开业;9月，杭州大厦完成奢侈品跃层扩容……

毋庸置疑，中国的奢侈品消费在过去的品牌狂热中沉淀出更多了理性与品位。据财富品质研究院对4650名中国高资产消费者的调研发现，很多一线奢侈品牌已经被中国消费者抛弃，特别是一些超高资产的奢侈品核心消费者。

虽然这些年来，中国千万富豪最青睐的品牌依然是louisvuitton。但是louisvuitton可能不再适应城镇化微妙的转变，原因是这个品牌的知名度太高，它的标签威力或许还在二三四线城市继续发挥作用，但在一线城市已经变成了“土豪”的代名词。另外，奢侈品走向的不仅是二三线城市的购物中心、百货店，甚至还走进了超市。这使得业内人士、消费者纷纷担心奢侈品形象打折也不无道理。要知道，奢侈品牌的“大众化”着实是一把双刃剑，让更广范围的消费者拥抱它必然带来更大规模的利润，一旦失去专属和排他性的奢侈品牌便失去了最为核心的品牌价值和形象。业内专家分析，高端商场的竞争，不能像中端百货、卖场一样频打价格战、动辄剑拔弩张。不能过分依赖奢侈品大牌的影响力，更重要的是做好自己的特色。商场的业态调整潮

业态调整成为今年购物中心、百货店的主题。其中最震撼的无疑出现在万达集团的2013年度上半年工作总结会上，董事长王健林提出，万达广场要减少零售业态占比，特别是减少服饰类零售业态占比，增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等。2013年四季度以后开业的万达广场，二楼将全面取消服饰业态，力争不招零售业态。

体验式的胜利

“5︰3︰2”，曾被认为是购物中心里百货、娱乐及餐饮的最佳比例，这一“金科玉律”如今正在被打破。近年来，随着零售行业的不断发展升级，消费者的消费需求逐渐多元化。由于融入了休闲、运动、娱乐、餐饮、培训等多种元素以及环境较为优美等特点，体验式商业备受广大购物中心青睐。与此同时，面对今年传统零售业整体表现不佳的现状，趁机向体验式转型发展的购物中心也不在少数。

今年，有多家购物中心注重文艺娱乐主题的构建，例如北京华润五彩的史诺比主题乐园、上海金桥国际商业广场设定的“世界音乐”主题，无疑贴合年轻消费者的生活，增强顾客的黏性，从而产生永续的消费力。

另外，生态主题的购物中心也备受瞩目，例如杭州西溪印象陈，项目大量的露台设计、结合屋顶花园，打造出了一个贴近自然的全感官体验购物中心;内部设有春、夏、秋、冬四个大型主题中庭贯穿项目始终，身在其中可以领略四季风情。

专家介绍，在如今新建的购物中心中，体验业态一般占据70%的比重，除去餐饮，跨界商业、移动互联网技术将大面积应用，传统零售仅占20%~30%的比重。购物中心引入文化艺术、生态环保、圈层社交、自然科普、亲子育乐等功能，满足消费者对体验式购物的需求。

不过，目前虽然有很多开发商宣称要打造一个体验型购物中心，也有很多购物中心宣称要转型体验式。但是，多数的仍是处于探索阶段，一方面，国内并没有一套适合国情，行之有效的体验型购物中心的开发模式;另一方面，现在也没有运营得非常成功的体验型购物中心项目;导致的后果就是国内目前还没有这方面的成熟团队和专业人才。

另外，虽然随着“体验”成零售新趋势，很多的购物中心都在极力放大这一点，建家纪念馆，引进艺术展、招进几家咖啡厅、书店等。但这些打着文化、环境、文艺招牌的商场，表面看上去氛围十足，可实际上顾客在消费过程中参与感有限，体验不足。环境、气氛都只是体验型购物中心的必要条件，真正通过营造的环境、商场情景、氛围，能让消费者参与进来，有消费冲动才是购物中心转型体验型的初衷。百货试水奥特莱斯

“奥特莱斯”是英文outlets的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。面对电商的冲击，传统百货公司在2012年尝试“触电”后，又开始集体试水奥特莱斯。

近日，广州的友谊百货时代店在短暂闭门装修后，以奥特莱斯的新形象重新开门营业。无独有偶，王府井百货也在11月初的交流会议纪要中，提到“公司一直关注奥特莱斯业态，并购春天百货是切入奥特莱斯的很好发展点”。

根据商务部一项商贸行业调查统计显示，2013年第三季度，零售业便利店和超市的销售额增长分别为13.3%、13%，百货店、专卖店增长分别为7.4%、6.5%。2012年连锁百强企业新开店速度已达到8%的10年来最低水平。在此背景下，传统百货公司也逐渐选择与其业态不相重合的奥特莱斯模式进行发展，以谋自救。就在百货公司纷纷在城市中心区域布局奥特莱斯项目时，反对的声音也不时传出，有人说这种模式在国际上还没有成功先例，将面临严峻的考验。也有专家分析，传统百货公司对正价商品的销售、管理、运营更熟悉，处理尾货的经验并不丰富，甚至都不知道如何促销尾货。奥特莱斯不应该是百货公司的转型方向，这种模式“风险较大”。

品牌集合店成功逆袭

集合店在中国的购物中心、百货店正在成为一种“热门”而被业内人士所追捧。i.t用买手制+集合店的模式创造十几亿元人民币的价值，连卡佛5家店创造全年7亿美元的销售额……它们证明小众模式也可以做出大市场。

在中国，也有越来越多的企业开始关注集合店模式：南京水平方购物中心的意大利品牌集合店iprincipid’intala、成都富力广场的韩国集合店chorus’、novo百货的自营品牌集合店arc……

设计师品牌集合店也备受瞩目。随着“例外”的走红，迅速点燃了普通消费者对设计师品牌的关注热度。商场当然也不会放过这块“蛋糕”，设计师品牌集成店“n的n次方”落户北京三里屯，就连西单老佛爷也邀请了北京服装学院设计师集合品牌biftcollections开设专柜。

品牌集合店如此受商场青睐，其实并不意外。相对百货现有的主力品牌，集合店的商品为买手操盘，可以保持充分的差异性，且能与百货店的总体定位趋向一致，避免了“千店一面”的现象，有效地提升了品牌结构的丰满度。而对于购物中心来说，不仅可以提升客流量，而且租金收益也会比较高。业内甚至预测未来，购物中心可能会逐渐演变成“集合店+专卖店+配套”三足鼎立的格局。集合店在其中的占比应该是40%，将在我国购物中心的升级中扮演重要角色。

不过相对欧美已经成熟的品牌集合店来说，缺乏优秀买手的国内市场，集合店发展成熟仍有很长的路要走。

第二篇：浅析惠州购物中心现状及问题

摘 要

惠州受全国商业热潮的影响，自2008年建成首个真正意义上的购物中心——港惠新天地后，以购物中心为主要商业形态的项目如雨后春笋出现在大家的视野中，如已建成运营的永旺吉之岛、华贸天地，意生广场；以及正在开发建造的佳兆业广场、TPARK；此外各原以百货为主要业态的天虹百货、海雅百货、丽日百货等均纷纷向购物中心模式转型。

购物中心随着城市的发展、人们生活需求的多样化孕育而生，作为一种国际化的复合型商业业种，它包含着多种流行的商业业态，其主要目的在于追求整合性的需求以达到最高的经营效益，消费者进入后得以满足多样化的需求，激发并提升购买欲望，使潜在的需求形成购买行为，然而在这利益及趋势所向的发展过程中，也存在一些问题尚未解决。本论文将从惠州购物中心的特征、发展现状、存在问题进行简要研究。同时以惠州华贸天地为例，通过运用SWOT分析法简析在惠州范围内如何做好购物中心。

关键字：惠州购物中心 现状 同质化 SWOT分析

目 录 前言...................................................................1 2 购物中心的定义及特征...................................................1 2.1 购物中心定义.........................................................1 2.2 购物中心特征.........................................................2 3 惠州购物中心现状.......................................................3 3.1 交通状况及经济发展为惠州购物中心发展提供了坚实基础...................3 3.2 消费者需求为惠州购物中心发展提供了市场机会...........................4 3.3 房地产企业转型扩张、政府资金投入加速了惠州购物中心的发展.............5 3.4 市场定位逐步清晰、功能扩大...........................................5 3.5 惠州购物中心整体状况.................................................5 4 惠州购物中心存在的问题.................................................6 4.1 利益问题-盲目投资局部过热............................................6 4.2 投资压力大，投融风险大...............................................6 4.3 同质化...............................................................7 4.4 招商压力大...........................................................7 4.5 电商冲击影响.........................................................7 4.6 管理水平、运营能力...................................................7 5 惠州华贸天地SWOT分析..................................................8 5.1 惠州华贸天地优势分析.................................................8 5.2 惠州华贸天地劣势分析.................................................8 5.3 惠州华贸天地机遇分析.................................................8 5.4 惠州华贸天地威胁分析.................................................8 6 结语——如何做好购物中心...............................................8 致 谢.................................................................10 参 考 文 献...........................................................11

1前言

大型购物中心的产生与人类消费行为之演变有极为密切的牵连，而人类消费行为起因由来已久。广义的说，消费行为的产生，是来自于心理层面中‘需求（needs）’的趋使；根据‘需求’种类及先后次序的不同，消费行为的层次及顺序也因而有所差异。以著名管理大师马斯洛的‘需求五阶段’理论来分析，在基本生理需求被满足后，人类才会开始追求能够满足属于较高层次的需要。而不论消费行为层次的高低，消费行为都可以归纳成是一种为了满足人类各种需求的交换行为。而这种交换行为的完成（也就是消费行为的完成）则必须依赖两项重要的要素：交换的媒介工具，以及交换发生的地点。

以交换所发生的地点而言，最早期是发生在左邻右舍间，彼此用以物易物的方式进行消费。在部落逐渐成形后，则有所谓市镇中心，或商业广场的产生，成为消费发生的集中地[1]。而前述所谓的市镇中心及商业广场，可以说就是本文所要讨论重点大型购物中心的起源。或者以另外一个方式来说，这种市镇中心及商业广场也就是现代大型购物中心的最原始雏形。

在当前社会机械化大量生产的产品，不仅促成了批发、零售业的发展，更使得集中交易式的消费行为，成为人们满足其各种不同需求的最便利方式，这种转变再加上最近一百年来各种科技（主要是交通方面）的迅速进展，不仅奠定了大型购物中心的发展基础，更使得大型购物中心成为当前人类消费行为的最重要趋势。因趋势所向，以及利益因素的驱动使更多的个人及企业加入到购物中心的投资与建设中，也掀起了全国的商业热潮，面对这股热潮，惠州购物中心如何去面对机遇与挑战，面对电商未来发展型态，以及热潮退后，未来发展的方向。本文将逐次讨论购物中心的定义、特征，惠州购物中心现状，以及举例分析惠州华贸天地购物中心的现况。

2购物中心的定义及特征

2.1购物中心定义

购物中心，西方国家也称SHOPPINGMALL。它主要指毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构担任协调和规划，把一些零售商业、服务机构组织在一起，集“购物、休闲、娱乐、饮食”等多项服务的一站式消费中心[2]。

购物中心有多种形态，适用范围较广的分类方法为：(1)、地区购物中心（30000平方米以上）（两个以上的主力店）按位置不同：老市区的中心地带、邻老市区的中心地带郊区发展地带、或交通枢纽；按店铺组合不同：大型综合超市、大型百货店和店铺主导型食品、非食品和休闲类商店做主力店。

(2)、中型购物中心（10000-20000平方米）（至少一个主力店，集合型按位置不同：位于郊区的社区或交通枢纽，按店铺组合不同：大型综合超市、主导型非食品专业店主导型。

(3)、零售公园（5000-20000平方米）（没有明确的主力店，没有整体上的集合）按位置不同：位于郊区的社区或交通枢纽，按店铺组合不同：零售仓储商店的组合、家电直销店的组合、综合类店铺的组合。

(4)、专业购物中心（1000平方米）按位置不同：位于老市区的中心地带紧邻老市区的中心地带 2.2 购物中心特征

购物中心由发起者有计划的开设，实行商业型公司管理。其建筑不同于其他商业建筑，有自己的特色，体现在通过商业空间步行化和室内化，为购物者营造一个舒适安全的环境，并组织众多的商店和服务设施，以完善的功能和服务满足人们的多种社会需要，以此将商业活动和其他社会活动紧密结合起来。

购物中心的业态业种的复合度极度齐全，行业多、店铺多、功能多。商品高中低档齐备，品种齐全，商品组合的宽度极宽（由多家不同定位的百货公司、超级大卖场实现），深度极深（由无数种各类品牌专卖店、不同行业主题商场实现），且有统一的经营策略和店面管理。

从购物中心的特点看，主要有四个方面：

(1)、多业态的集合体。购物中心本身集聚了商业的所有业态。

(2)、多功能的集合体。购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能一体。从这个角度来看，规模必然要大。

(3)、体验式购物；购物中心有优美的购物环境，不是一般的商场，是封闭式的商业街。从消费来讲，是花园式消费。(4)、购物中心是城市化的产物。建立在有车族的基础上，位于城乡结合部，以1-1.5小时的车程作为商业半径。国外的购物中心停车场面积与商业经营的面积比例，通常在1:1，甚至达到2:1，主要是适应有车族的需要。惠州购物中心现状

3.1 交通状况及经济发展为惠州购物中心发展提供了坚实基础

惠州位于广东省东南部，地处珠三角经济带核心区域，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市，且目前正在快速发展建设轻轨，同时城市公交系统也在不断完善，而商业设施的成功与否，在很大程度上取决于它的易达性，先进的交通工具能够大大的增加人的活动范围，极大的提高商圈的服务半径，这无疑有利于商业零售的成功。购物中心被称为“汽车时代”的产物，它对汽车以和交通工具的依赖性就更强，无疑在惠州交通设施的持续改善必然为购物中心的发展提供了基础条件。

图1 惠州地区生产总值（GDP）

(资料来源：2012年惠州国民经济和社会发展统计公报)

图2 惠州社会消费品零售总额

(资料来源：2012年惠州国民经济和社会发展统计公报)

图

1、图2展示了惠州地区2007-2012年生产总值及社会消费品零售总额的增长幅度，增长幅度均在10%以上。截止2012年，惠州常住人口467万人，人均GDP50884元，按平均汇率折算为8061美元。根据国际水平当人均GDP达5000美元时，是保障购物中心发展的基础[3]。

在惠州购物中心发展的必要经济条件已经具备，主要体现在购物者的购买力和开发商的投资管理上。经济的发展和购买力的增强导致了惠州零售业发展迅猛，投资商信心增强，提高了对商业设施特别是大型商业建筑的积极性。融资渠道也趋向于多元化。3.2 消费者需求为惠州购物中心发展提供了市场机会

随着社会生产力的发展，人们的工作效率提高，工作时间缩短，闲暇时间的增多。购物者对环境的要求也越来越高，而且环境因素正日益左右着购物者的消费情绪，这要求商业竞争能够提供良好的空间和环境。

在惠州人们生活质量的提升，导致消费者更注重品牌和环境，所以有很多人都前往深圳、广州甚至香港去进行消费以满足自己的需要。因此生活和观念的现代化使得为惠州购物中心的发展提供了机会。3.3 房地产企业转型扩张、政府资金投入加速了惠州购物中心的发展

城市化和居民消费升级为商业地产行业发展带来了无尽的机遇，同时住宅类开发企业由于受到宏观调控的影响，外加土地交易单价的提升使的原本专注于住宅开发的房产企业纷纷感觉到了扩张瓶颈及危机。在拿地更困难、成本提升，且为了分散风险的情况下房地产企业推出了进军商业地产领域的新战略[4]。

商业地产模式基本包括了购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。而每个综合体可以为社会新增近万个就业岗位；每年可以创造几千万甚至超亿元的税收；每个综合体可以创造一个城市的新中心，提升城市化进程；同时为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整。因此也便于开发商获取土地资源。

在惠州，本地房产企业的隆生地产新筹建了永旺吉之岛；丽日百货公司转型引入餐饮、KTV等。政府在公共事业如交通上投入连年提升，种种的一切加速了惠州购物中心的发展。

3.4 市场定位逐步清晰、功能扩大

购物中心的定位是购物中心战略规划的起点。它所决定的不仅仅是购物中心的商业功能，更是购物中心的发展命运。

目前在惠州购物中心对目标市场的定位、消费群体定位、主题特色定位、商业规模、运营模式定位均有比较明确的定位，如惠州华贸天地定位在高端品牌，消费群体为白领以上阶层为主，主题为休闲时尚，统一的运营管理。在功能方面惠州所有的购物中心都朝着多元化、一站式、体验式方向扩大发展，不仅满足顾客的吃、喝、玩、乐更提供优质的客服满足顾客的心理需要。3.5 惠州购物中心整体状况

惠州目前有地区型购物中心超过10家（含百货公司转型），在惠州商圈2005-2008年之前的竞争，主要是以天虹、西湖丽日等传统百货为主，2008年以后港汇新天地、华贸天地、吉之岛等的出现，带来了购物中心这一全新的商业业态，同时也重新构成了惠州的商业格局，使得原本就竞争激烈的惠州购物中心领域，生物链日益紧张。

在惠州中心商区，花边岭周边就存在4个购物中心以及1个百货类公司的密集商圈，同样在江北新区，在体育中心周边同样存在4个购物中心，不可谓竞争之激烈，同时存在严重的同质化业态。各购物中心的业态组合、品牌入驻均基本类似。

根据惠城区第六次人口普查结果，惠州市惠城区常住人口约116万人。据有关公开数据不完全统计惠州商业购物中心面积约为85万平米。根据有关观点，发达国家人均商业面积通常是1.2平方米，根据该论点推断惠州购物中心仍有可发展空间，但局部区域已出现过热状况。惠州购物中心存在的问题

4.1 利益问题-盲目投资局部过热

惠州地区同样受到政策调控影响及人们开始追求功能更丰富、业态更齐全的购物场所，地产商纷纷瞄准商业版块，为了抢占市场，开发商们都把精力和财力放在了购物中心的建设开发上，而忽略了客观条件，更无视市场现实，导致部分区域供大于求。

购物中心作为商业地产，地产仅仅充当了载体的角色，而其核心的问题在于商业[5]。但由于商业地产开发商大多抱有短期逐利的心态，一味的追求利润最大化，过分夸大商铺的价值，不顾零售业的经营规律，不懂后期的招商、经营以及管理等问题，一味地追求快回报和高租金，结果是做出了很多违背市场经营规律的事。如在惠州人人乐周边商圈-广百百货，人均客流较低，营业销售状况较差，进驻商家掉铺率高；同样在江北新区的意生广场，由于周边有几大购物中心，而其本身为了抢占市场，最终导致目前经营惨淡，业态一直调整，租金回收困难。所以盲目投资导致的局部过热不仅地产商自己拿不到回报，同时也大大制约了购物中心的长远发展。4.2 投资压力大，投融风险大

购物中心投资额大，通常投资在几亿至几十亿之间，投资回收期长；从项目开发到项目正常运转要经过复杂的商业策划。投资商、开发商、建筑公司等等都希望从这一潮流商业业态的开发中获取高额的回报。在目前融资体系还不完善，融资方式单一，融资难度较大，而对于大型商业地产开发商来说，充裕的资金储备是最核心的要素。

在惠州，基本大部分购物中心采用只租不售模式，必然前期投资大，回收期长，如何解决这一问题是所有商业地产开发商共同面对的问题。4.3 同质化

一般的商业经营每平米需要3-4个品种。购物中心规模巨大，需要大量的商品品种加以支撑。在目前惠州的各购物中心业态组合，品牌类别基本相似，无新意，导致顾客进各购物中心所得的感受基本一致。同样的因为品牌同质化，导致各购物中心均是以促销活动吸引顾客，如买几百送几百、一百换几百等折扣活动，各购物中心之间内耗大。[6] 在惠州购物中心，以业态组合为例，均是百货加超市加餐饮等千遍一律的模式。在主力店的选择方面，无一不是选择以超市、电器卖场、电影院等，如港汇新天地主力店为超市沃尔玛加万达影院；隆生半岛主力店为吉之岛百货加中影国际影城；佳兆业业广场主力店为万佳超市加凯狮国际影城等等，让顾客进了两三个购物中心感觉就像逛了一个。

4.4 招商压力大

惠州属于全国三线城市，而购物中心目前体量巨大，且招商品牌难以与一线城市相比，很多大型品牌入驻条件苛刻，往往在租赁协议中要求运营商给予广告宣传、入驻装修赞助等，导致运营方加大运营成本，且在租金条件方面极为优惠。同时因为同质化影响，导致很多一般品牌在同一区域并不想进驻每一个购物中心，所以每一购物中心都有不少空铺面积。同时代理商家与购物中心运营方的供求角色也在改变，以前为个人代理想方设法进驻购物中心，而今是购物中心寻求商家进驻，故而每一购物中心均面临巨大的招商压力。4.5 电商冲击影响

面对淘宝、京东、天猫等电商的崛起和对市场的抢夺，以及人们对网络购物的适应和接受，消费者也更多的享受足不出户的购物体验。同时电商降低了商家的交易成本，减少了库存，增大了销售区域；还可以为顾客提供个性化服务，接受顾客定制商品等。无疑电商的迅猛发展对购物中心带来了一定得冲击。4.6 管理水平、运营能力

购物中心的运营管理不是简单的做“二房东”，如何“以商养产”做足商业文章，实现长期持续的租金率提升，才是购物中心项目追求的目的[7]。而目前在惠州部分购物中心经营状况很差，同质化比较严重，前期主体定位不够清晰，招商策划错误，导致 商场内的布局混乱。后续运营缺乏专业的管理团队，无统一思想，部分商业地产商为了快速回收资金，甚至出现出售部分商铺行为，导致整体无法统一运营管理。惠州华贸天地SWOT分析

5.1 惠州华贸天地优势分析

坐落在惠州江北CBD核心地段，与体育馆、会展中心相邻，天然享受了周边的政府配套设施，交通便利；由北京国华置业开发承建，其设计理念与总体构思均以北京华贸中心为模板。招商策略明确，引进了BOSS、ARMANI、ZARA等多家国际著名品牌及市场流行时尚品牌，填补惠州购物中心在该区域的空白。有优秀的管理团体，管理者都来自北京国华置业，有丰富的商业经验。5.2 惠州华贸天地劣势分析

市场定位过高、企划宣传不合理，在定位为中高端的情况下，企划宣传一直为我们为珠三角地区高端商业区，导致人们定位思维为消费水平较高，一般消费者只能观望游玩而少有提袋购物。在收银模式上，虽定位为高端购物中心，但仍沿用了传统百货收银模式，使用集中收银策略，导致人工成本增加。项目车位比例较少，只有地下二层为停车区，而周边的佳兆业广场为地下5层停车位。5.3 惠州华贸天地机遇分析

消费者收入水平提升，增加了对更高层次、更高质量的生活需求。同时位于惠州江北新区，迎合了政府城市扩张需要。周边有较多的高级写字楼，高收入水平人员相对较多，满足了白领、金领等购物需要。同时因开发团队的雄厚实力，以及与政府的密切关系，让其在税务上、银行融资上都具有一定优势。5.4 惠州华贸天地威胁分析

周边同业竞争激烈，半径范围一公里内有4家购物中心，除了部分高端品牌外，其余中端品牌以及餐饮、娱乐类都受到其他购物中心的强烈冲击，各购物中心以各种促销手段及企划活动吸引人气。此外电商冲击也带走了不少客流及提袋率。结语——如何做好购物中心

在惠州，购物中心的发展趋势同样也到了瓶颈阶段，总量仍然在不断提升，已出现局部过热状况，那么如何在惠州做好购物中心，个人得出以下几点结论： 第一，要有整体的规划，改变贪大求全的观念。由于经营不同种类、不同档次商品的商店汇集在一起，很容易形成“集贸市场”效果，因此商业运营开发方不能摸着石头过河，从开始就要有一个长远的策略。

第二，突出特色，增强体验性。购物中心的设计要适应当地居民的不同需要，才能最大限度的吸引顾客、赢得顾客。对于主题氛围需要明确，是外形简朴、还是现代化、或是更具娱乐性，总之在主题上要有明确定位，同时突出个性化，增加体验性，如引进现实版农场进入商场，让消费者体验现实种菜的感觉，有别于网络购物，吸引客流，带动整体商场的良性循环。这样就能在消费者心目中建立一个个鲜明的形象。

第三，改变购物中心地产化开发理念。地产开发商由于受到投资渠道单一的制约以及资金回收期长的压力，在前期并没有把购物中心作为商业对待，而是以产品开发来进行，这种理念忽略了购物中心的专业属性，因此导致后续招商困难，设计不匹配等情形，直接后果是做出来的购物中心缺乏应对市场变化的竞争能力。

第四，加强团队建设，与商铺合作共赢。注重团队培养，减少人才流失率。注重商家的营业状况，不满足于仅仅收取商家的租赁租金，而视商家为长期合作伙伴，为后续扩张发展埋下种子。

购物中心作为时代发展产物，且仍在不断发展扩张中，本人虽然亲历惠州两个购物中心的筹建运营，但研究能力、了解范围有限，以及相关信息披露不足，虽尽力而为，仍有不足之处，望各位专家与同仁指教。

致 谢

本论文在曾文才教授的亲切关怀和悉心指导下完成，从本论文的选题审核及后续论述都给予指导帮助，在此强烈感谢我的老师曾文才教授；同时感谢我的同学和同事，在我写作期间，帮我获取直接材料和资源，不厌其烦的对我讲解各种疑惑疑虑，有幸在你们的帮助和关心下才得以顺畅完成该论文。

当然我更要感谢我的爱人、父母及所有关心我的人，在我论文写作期间为我提供后勤支持，是你们的无私奉献和关爱使我得以完成该学业，谢谢你们深深的理解和坚定的支持，你们是我前进的最大动力。我也仍将继续努力，用自己的所学回报你们的关爱，同时丰富我们的生活，让我们的人生更加精彩！

参 考 文 献

[1]吴怀东.购物中心策划与管理.广东:广东经济,2006.[2]余源鹏.购物中心项目开发全程实操要诀.北京:中国财务出版社,2010.[3]张曼.购物中心行业分析报告.http://xiazai.dichan.com/show-255141.html [4]张家鹏.商业地产.北京:机械工业出版社,2013.[5]赢商网.中国大型购物中心接近饱和 业态待调整.http://news.winshang.com/news-92757.html [6]赢商网.我国购物中心建设越来越同质化.http://bbs.winshang.com/dispbbs-20637.html [7]国际购物中心协会.购物中心管理.北京:中国人民大学出版社,2010.

第三篇：购物中心年终总结

购物中心年终总结

几年来，**店员工站在新的起点上，努力迈向新的目标，我们创建工作的主要特点是：以社区为依托，打造社企共建新局面；以文化为手段，创造科普超市新形式；以学习为途径，塑造干部员工新面貌；以诚信为宗旨，营造便民利民新形象。文领头羊-

我们针对**店地处全国文明小区临汾路街道的特点，把“融入社区，服务社区，在融入和服务中发展壮企业”作为企业文明单位的目标，抓融入与社区携手共建，使企业成为社区文明家园的一员；抓服务，努力营造家的氛围，使顾客走入卖场有一种到家的感觉。

**店创建文明单位以来，先后与地区街道共同订立了“拥军优属服务公约”，被闸北区双拥办授予“社区服务拥军基地”，被临汾街道授予“青少年德育教育基地”等，我们还分别与上海市武警指挥学校、空军士官学校、区交巡警中队签订了共创精神文明协议，共同落实地区的创建规划。为临汾小区精神文明工作，发挥了应有的作用。

1、把吉买盛广场办成传播两个文明的场所

我们利用吉买盛广场的优势，基本上做到月月有活动，这些活动结合了卖场与文明小区的特点，形式多样、内容丰富，使广场成为两个文明的宣传阵地和活动基地，得到了街道、区领导的高度赞扬。由于今年受“非典”影响，广场活

动改为以展板式进行宣传，如：“民族宗教法制宣传周”、“生命与健康”科普广场宣传、“倡导交通文明、塑造上海形象”、“全民健身周宣传”等宣传活动。在“八一”建军来临之际，还与临汾街道共同举办了“四季华彩20xx年闸北之夏社区文化巡回展演出”等广场活动。

2、把吉买盛广场办成社区服务基地

我们将南京东路每月20日为民服务活动搬到了**地区，与地区街道、居委联合组织了吉买盛广场每月20日“为民、便民、利民”服务活动，内容有免费理发，家电、钟表、雨伞修理，义务咨询等，近四年来，我们和地区街道共同开展了社区为民活动80多次。

3、把吉买盛广场办成奉献爱心、弘扬社区公德的中心

在开业之初，我们主动与街道联系，把地区里的三位革命烈士家属和革命伤残军人作为优抚对象，聘他们为企业“荣誉职工”进行定期慰问；还在重阳节、春节期间向社区孤老送温暖活动；向社区贫困学生、五好家庭捐赠礼品活动等。因此，**店被街道授予“社区志愿者服务”先进集体，今年闸北报还报道了我们拥军优属先进事迹。今年我店还为“抗击非典”捐款，献了爱心。

**店借鉴临汾社区思想政治工作的成功经验，以推动社区的精神文明建设，推动社会的科普工作作为根本目的，把普及与公众日常生活密切相关的基本科学知识工作作为任

务，弘扬科学精神，倡导健康人生，传播科学思想，普及科学知识。今年我店荣获上海市科普示范商业企业光荣称号，引起上海科技报、上海青年报、闸北报等相关媒体的关注并相继采访报道。

1、增加商品的有关科普知识介绍

**店作为全国首家科普超市，创造性地把商品的有关科普知识作为向顾客介绍的主要内容，通过对商品的有关科普知识介绍，使消费者在选购自己需要的商品的同时，了解该种商品中包含的科学知识，帮助消费者更好地选购商品、使用商品，使普通的消费活动成为一次有意义的科普教育，如介绍新品家电类的商品“西门子KK23EDD双门冰箱”、“东芝29G6D3C电视机”、保健食品类商品“红桃K生血剂”、“脑白金”等，在商品进行科普知识介绍的同时，相应赠送有关方面知识的小册子、小资料，让消费者及时提供需要了解的科普知识，起到了相互沟通的良好效果。

2、定期举办科普知识讲座

配合商品的各类促销活动及其它有关公益宣传活动，定期进行一个专题的科普宣传，请有关方面进行讲座、咨询等活动。如糖尿病的防治、高血压用药知识，茶与健康一百知，非处方药讲座，家庭小药箱的应用，心血管病的防治，饮用水知识等等，由瑞金医院、闸北区中心医院、上海医药公司等专业单位讲课，近两年来，累计听课达一万多人次，提

高了企业知名度。

3、做好地区及员工的科普教育培训工作

利用超市内两万多种商品，为地区**五中、**职校等学校学生进行普及科学知识，增强感性认识的教育，使他们能在实践中得到学习锻炼，对自己学习有一种紧迫感。同时对超市内的员工进行相关的科普讲座、培训，增加员工对商品知识的了解，从而帮助消费者更科学的选购商品，增强超市科普宣传的力量，如每月一次邀请新品厂家来为员工及厂方促销员上课，让他们先熟悉了解商品，使之能在工作中更好地为广消费者服务。

坚持为社区服务是卖场的首要任务，而做好社区服务工作必须有一支过得硬的员工队伍，近两年来，我们从企业的基础工作着手，从企业的长远利益出发，党支部、工会、团支部各个部门层层发动，加强员工学习教育，塑造干部员工新面貌。

1、以建设学习型企业为目标，形成良好的学习氛围

门店在抓好班子和管理干部队伍学习的同时，还根据不同层次、不同对象，采取多种形式抓好员工队伍的学习，推动学习型企业的建设。我们平时对主管以上干部不仅抓好如十六文件精神的政治理论学习，还针对不同时段企业的情况，如现阶段重点抓好ISO9001企业质量论证体系学习，以及经常同主管以上干部研讨其他卖场的最新发展情况，以适

应我们企业不断开拓创新。

我们自99年建立党支部以来，就成立了党章学习小组，平时除了积极分子学习理论知识、交流思想情况，还采取“一帮一”形式，使许多员工迅速成长，向党组织不断靠拢，目前已有6名同志先后加入党组织，还有14位同志打了入党申请报告。

我们工会坚持利用班组的晨会和班后会组织员工学习，学习内容有《上海商业服务质量规范》、《上海计量监督管理条例》、《上海价格管理条例》、《零售商品称重计量监督规定》、《中华人民共和国计量法》等，使班组争先创优意识增强，目前先后有两个班组被评为上海市文明班组，今年又有两个班组被评为市商委先进班组。

团支部较好地发挥了自身作用，在前台青年集中的地方开展争创“共青团号”活动，公开向顾客承诺，做华联吉买盛青年员工的表率。

2、加强岗位培训，增强员工参与市场竞争的能力 门店内及时安排员工参与业务培训，让他们尽快掌握一门技术，以增强商场竞争的能力。近两年来，我们共培训员工千余人，还坚持每月一次为促销员培训，前后有3000多人参加了培训。四年来为新开设的门店输送了各类骨干人员100多人，为企业的发展做出了一定的贡献，因此我们门店被称之为吉买盛的“黄埔军校”。

3、加强技术练兵，提高服务水平和技能 根据公司的统一部署和门店的实际情况，近两年来我们积极组织开展“练一流技能，创一流服务，建一流业绩”为主题的岗位练兵竞赛活动，在广员工队伍中形成“比技能，比服务，比业绩”的竞赛氛围，充分调动了广员工的工作热情，并且多次获得了集团、公司收银、理货员操作练兵等多个项目的第一名。

以诚信服务作为企业宗旨，千方百计为广顾客营造一个便民利民的新形象，正是我们所追求的目标，为此我店今年获得了上海市诚信服务先进单位荣誉。

倾听他们对华联吉买盛**店诚信服务工作的意见，了解消费者对卖场的反映，以及社会各界人士从政府职能部门的角度向我们提出宝贵建议，拉近了企业与政府职能部门、消费者的距离，为扎实开展诚信服务工作打下了基础。

我们根据门店的实际情况，首先在班组类中学习并向社会公开承诺的标准，庄重地让门店所有员工在承诺上签名，要求落实并加强贯彻，诚信承诺向社会公开后，给**店每位员工都带来了压力，也促使了每位员工更加规范服务，企业实行首问制后员工的服务态度更好了，通过学习和公开承诺后，现门店是“三多一少”即：主动帮助顾客的多了，顾客的谢声多了，好人好事多了，投诉少了。各班组承诺内容都进一步完善了，如后台单证室帮助供应商解决订单过期签字问题得到兑现，过去由供应商到卖场找领导签字，到现在的

领班到后台为供应商签字，进一步方便了供应商送货，体现了善待供应商的精神；收货班组退调商品限时15分钟完毕，不断地提高了服务质量，得到了供应商的好评。

“诚信吉买盛，真情为您服务”活动，向社会公开承诺服务规范，提高服务水平，我们觉得光靠自己贯彻、落实、监督是远远不够的，因此我们通过社区招聘监督队伍俗称啄木鸟，让他们平时作为消费者来及时反映情况，监督我们的工作，使这项工作真正落到实处。

今年我们为把门店诚信服务工作更加规范化，便参加了上海市、闸北区市、区两级的“双信”单位评选，且登报接受社会各界人士的监督。为此，我们专门邀请了闸北区“双信”办公室的正、副两位主任，几次上门指导门店工作，提出存在的问题，要求他们以市“双信”单位标准严格要求每个类、每位员工，确保每个环节都不出错，提高了诚信服务的工作水平。

通过四年来的创建活动，**店在社区已树立了良好的形象，居民满意度、认可度提高。广员工的服务理念不断深化，融入社区、服务社区、贴近社区的意识不断增强，珍惜维护企业良好的社会形象，已成为广员工的自觉行动，促进了经济和社会双重提高。

通过四年的文明单位的创建工作，提高了干部、员工队伍的整体素质，加强了与社区居民的感情联系，带来了卖场

的兴旺人气，促进了门店的管理水平和经营业绩的同步提高，使企业经济效益逐年增加，为华联吉买盛这个新崛起的企业提高了知名度。

总之，通过创建活动，提高了员工的整体素质；提升了企业综合素质；展示了企业的创建特色；体现了企业文化内涵，让社会了解华联吉**店全体员工的精神面貌。

第四篇：购物中心总结

购物中心工作总结

2003，对于购物中心来说，是非常特殊的一年。一方面，新秀Shopping Mall是世界面积最大的单体商业建筑，集团领导要求招商部在今年底之前要基本完成全部招商任务。另一方面，今年上半年，突如其来的“非典”病魔漫延全国，给经济发展及人民生活都带来了不可估量的损失和极大的不便。特别是在北京，由于发病率较高，波及范围较广，受到的影响更是前所未有的。但病魔的猖獗并没有阻挡新秀集团的前进步伐。吴总裁与集团领导审时度势，及时调整了发展战略，从根本上扭转了不利局面。在吴总裁的亲临指导下，在蔡总的亲自领导下，在各位领导的大力支持下，在各位同事的共同努力下，招商部基本完成了领导交给的任务。在实际工作中，招商部努力将新秀理念用于工作中，秉承“务实高效”的精神，在招商工作中“开拓进取”，在管理工作中“用心做事”，在服务租户方面除了坚持原则按规定办事外，还“以情服务”，让租户满意。以下是招商部在2003的工作情况汇报：

一、招商工作基本完成

北京新秀时代购物中心的Shopping Mall目前为止是世界面积最大的单体商业建筑，招商工作艰巨，能否在保证业态布局合理、确保租户质量的前提下按时完成招商任务，有所突破，对每个人都是一项考验。

为了完成招商任务，我们本着服从领导和集团的统一安排与布置，充分领会领导的意图，根据总体需要安排和吸纳租户，尽力开发潜在客户。对同类业态，我们几乎找遍了已在国内经营的所有国内外知名品牌，并逐一调查，精心筛选，确保每一个入住的商户无论是在公司实力上，还是在经营思路上，或是在支付能力上，都能在最大程度上满足Shopping Mall的需要。在签订租约的过程中，我们努力做到耐心、细致、严谨、完善，避免出现任何差错。同时，无论大小租户，是否成交，一律以礼相待，充分体现新秀集团良好的文明素质与管理水平。

经过多轮艰苦的谈判及大量的筛选，购物中心最终与“新燕莎集团”、“居然之家”、“易初莲花”、“星美影院”等大型企业及数家餐饮正式签订了协议，签约面积达30多万平方米，出租率超过95%。对于尚未出租部分，我们正紧锣密鼓地与有意向的客户进行洽谈。招商工作有望于年底之前圆满完成。

二、组织推介会、展会，扩大招商对象

今年，为了加大招商力度，加快招商速度，吸引更多的优秀租户入住，同时扩大Shopping Mall在社会中的影响，在蔡总的统一安排下，招商部先后与海淀区商委共同主办了“海淀区重点流通项目推介会”、与海淀区餐饮协会联合举办了“饮食行业招商推介会”，并参加了由（中国）商业发展中心和北京市商业联合会主办的“2003中国（北京）国际商业博览会”。这些活动都取得了预期的效果。一些商户通过这些活动对我们的项目有了深入和全面的了解，并与我们签订了协议。

三、积极做好工程协调工作

由于招商工作已经基本完成，招商部的工作重点已从招商转向工程协调方面。

根据蔡总的指示，招商部人员对各层建筑平面图、设备安装情况、卸货区和卸货通道、停车场等都做了认真的研究，充分了解有关情况，以便在工程协调中为租户提供更好的服务。

工程协调工作对建筑施工进度有直接的影响，而且涉及的面积大，租户设计方案千差万别，对水、电、气、空调、土建等工程方面的要求也比较复杂。为了做好工程协调工作，招商部协调人员对Shopping Mall的工程进度、工程结构及各项工程内容进行了相当深入的了解。同时，协调人员也在工作中与租户保持细致、耐心的沟通和协调，努力保证协调工作及时、准确、有序、到位。

四、建立租户档案库，规范发送文程序

为了给今后购物中心的管理打下良好的基础，招商部为每一个租户建立了租户的文书档案和电子档案，汇总每个租户的有关资料，确保租户档案资料的完整性。

Shopping Mall在施工、设计、招商及宣传等方面涉及到的公司、部门很多，每一个环节出现漏洞都可能阻碍整个项目的进程。为了使各项工作脉络清晰、准确及时，在与相关公司或部门进行业务来往时，都确保以文件、传真、电子邮件的方式进行传达，并予以确认，以便做到有行文可依，有纪录可查。

旧的一年即将过去，新的一年就要开始了。明年Shopping Mall将进入紧张的内外装修阶段，并将于十月一日全部开业，等待我们的将是更加艰巨的任务。在吴总裁和集团领导的领导下，我们有信心完成领导交给我们的任务，为新秀事业贡献自己绵薄之力。

第五篇：购物中心策划

知道”里的积分体系分为经验值和财富值两部分，您会付出财富值，也会获得经验值和财富 值。随着经验值的增加您也可以晋级并获得更高的头衔。什么是经验值？ 经验值反映了用户在知道的贡献，同时也决定着用户在知道的等级。用户在知道上获得经验值的操作包括登录、回答、回答被采纳、投票。登陆每日登陆一次加 2 分，再次登陆不计分；回答次数没有上限；每次回答获得经验值+2，每次回答被采纳经验 值+20，投票每天最多获得经验值 20。此外，如果用户在知道上表现突出，比如获得知道 之星等，会额外加分。什么是财富值？ 用户可以通过在知道上的优质贡献来获取财富值，其中回答被采纳是获得财富值的主要途 径，每个回答被采纳财富值+20+悬赏分。此外，用户获得知道之星等荣誉也代表其在知道 上的优质贡献，同样可以获得财富值。财富值可以用来消费，比如悬赏、匿名提问和知道 传情等。“知道”的具体经验值和财富值得失规则如下： 积分增加: 操作 获得经验值 获得财富值 说明 日常操作 新用户首次登陆 ＋20 +20 完成帐户的激活 每日登陆 ＋2 回答 提交回答 ＋2 每日最多可获得 20 分 回答被采纳为最佳答案 ＋20 １．商业空间步行化 ２.商业空间室内化 3.公共空间社会化 购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式。管理者对购物中心实行统一的 集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者 交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。日本大 阪率先发展生态型购物中心，其中Ｎamba 工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到 ３２万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡 谷的植物覆盖 2~8 层建筑上面，露天的坡道从２层逐渐走到８层，坡道两边可以进入不同层 上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜 爱与批准。每日只在第一次登陆加分

我国商业发展一直滞后，９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司 在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。购物中心在９０年代中期开始引入国内。９０年代中期北京万通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上海迪美购物中心，９０年代末期，深圳首家 MALL 购物中心-铜罗湾百货在华

强北开业，它是利用工业厂房 改建的物业； 2002 年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资 4.5 亿美元兴建，总建筑面积达 24 万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于 一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆 家嘴金融贸易区核心地带，目前共有 350 家商铺签约，出租率超过 80%。购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精 心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心经营失败。

二、shoping mall 可行性研究 购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须 进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的基础。可行性研究包括如下内容： 1.1 用地选择

（一）用地区位和交通人口状况 总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力 消费人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶层，进行市场调研是基础。流量调查包括如下内容：容量、特征、设施状况以及商业流量方面的其他相关调查。

（二）用地经济状况，考虑租户的经济里利益需求。

（三）对竞争对手详细分析，重点分析经营特色与竞争战略。

（四）用地物理状况 重点考虑用地形状，用地的完整性，用地的可进入性。

（五）消费心理研究