中国工商银行个人住房贷款业务介绍

第一篇：中国工商银行个人住房贷款业务介绍

中国工商银行个人住房贷款业务介绍

个人住房贷款指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

一、货款方式

个人住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。

二、贷款对象和条件

个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：

1.具有城镇常住户口或有效居留身份；

2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；

3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；

4.有我行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合我行或我行委托的房地产估价机构的评估价值；

6.我行规定的其他条件。

三、申请借款时，应出具的文件

申请借款时，您应填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，并向我行提交如下文件：

1.身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件）；

2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；

3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；

4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；

5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

8.贷款人要求提供的其它文件或资料。

四、贷款程序

我行工作人员收妥您的借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并在三周内给您回复意见。

如同意您的借款申请，我行工作人员会通知您在规定的时间、地点办理或由我行代您办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款合同》、《担保合同》、《抵押合同》、《质押合同》等法律文件。

五、贷款额度、期限和利率

我行发放的个人住房贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。

贷款期限最长可达30年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

六、还款方式

借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。

偿还本息的方式有以下两种：

（一）贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。

（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

待您还清我行个人住房贷款金部本息后，我行工作人员将协助您到有关部门办理贷款抵押的有关抵押、质押的所有权权属证明文件和质押品，退由您保管。

七、抵押物和质押物

我行认可的个人住房贷款的抵押物和质押物主要有如下种类：

（一）个人住房贷款的抵押物

1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；

2.借款人依法取得的国有土地使用权；

3.我行认可的其它财产。

（二）个人住房贷款的质押物

国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。

第二篇：AA 个人住房贷款业务介绍

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单选题

1.按房屋权属状况，个人购房贷款可以分为： √

A

B

C

D 个人住房贷款与个人商用房贷款期房贷款和现房贷款个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款个人一手房贷款与个人二手房贷款

正确答案： D

2.在商业银行个人住房贷款违约高风险期，银行的个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比分别处于： √A

B

C

D 绝对额处于上升期，占比处于下降期绝对额处于下降期，占比处于上升期均处于上升期均处于下降期

正确答案： C

3.下列不属于个人住房贷款的借款申请人应具备的条件是： √

A

B

C

D 具有贷款银行营业所在地常住户口或有效居留证件需连续缴存住房公积金12个月以上具有稳定的职业和收入，信用良好，有归还贷款本息的能力有贷款银行认可的财产作抵押或质押，或有足够代偿能力的法人作为归还贷款本息并承担连带责任的保证人

正确答案： B

4.个人住房贷款的贷款年限加上借款人年龄不得超过： √

A

B

C 50年55年60年

D 65年

正确答案： D

5.银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的： √

A

B

C

D 0.60.70.80.9

正确答案： C

6.关于个人住房按揭贷款的偿还，下列说法错误的是： √

A

B

C

D 贷款银行一般约定借款人在合同生效后当月的约定时间就开始按月还款借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息贷款期限1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息贷款期限一年以上的，实行按月分期还款

正确答案： A

7.关于住房公积金管理中心，下列说法错误的是： √

A

B

C

D 拥有个人住房公积金委托贷款的贷款决策权是住房公积金管理的决策机构不得向他人提供担保负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况

正确答案： B

8.关于住房公积金委托贷款与住房商业性贷款的比较，下列说法错误的是： √

A

B

C 贷款对象及贷款额度限制有差异贷款发放机构不同，住房公积金贷款由住房公积金管理中心直接发放贷款性质不同

D 贷款过程中银行机构的地位不同

正确答案： B

9.缴存住房公积金的职工在下列哪些情况下不能申请住房公积金贷款： √

A

B

C

D 大修自住住房建造自住住房租赁自住住房购买自住住房

正确答案： C

10.二手房贷款的贷款年限加上所购二手房已使用年限不得超过： √

A

B

C

D 30年35年40年45年

正确答案： A

判断题

11.我国银行住房贷款业务实践中，银行以按揭贷款为基础，衍生出“住房转按揭”和“加按揭”贷款产品。√

正确

错误

正确答案： 正确

12.个人住房商业性贷款在所购住房房屋产权证未颁发且办妥住房抵押登记前，由开发商和贷款商业银行共同提供连带责任保证，作为偿还贷款的担保。√

正确

错误

正确答案： 错误

13.个人住房按揭贷款的贷款期限最长为40年。√

正确

错误

正确答案： 错误

14.住房公积金贷款的风险由住房公积金管理中心承担。√

正确

错误

正确答案： 正确

15.在个人二手房贷款流程中，银行须对借款人资信等级进行评定，依据评定结果确定是否贷款。

正确

错误

正确答案： 正确

√

第三篇：中国工商银行个人住房贷款管理办法

中国工商银行个人住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理 办法》等有关法律法规，制定本办法。

第二条 个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。

借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条 借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。

第四条 本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房贷款。

第二章 借款人条件

第五条 借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。

第六条 借款人向银行申请贷款，应当具备以下条件：

（一）有城镇常住户口或有效居留身份；

（二）有稳定的职业和收入；

（三）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

（四）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

（五）有购买住房的合同或协议；

（六）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值；

（七）不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的30%作为购房首期付款；

（八）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款程序

第七条 借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》，并向贷款人提交下列资料：

（一）身份证件(居民身份证、户口本或其他有效居留证件)；

（二）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

（三）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

（四）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估

价证明；

（五）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；

（六）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

（七）以住房公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

（八）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定进行审查，并在3周内向借款人作出答复。

第九条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后，向借款人发放贷款。

第十条 对于申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，应按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十一条 贷款人发放贷款的数额，不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%（以较低额为准)；住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第十二条 贷款期限最长不得超过20年。

第十三条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)法定贷款利率；期限为1至3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率；期限为3至5年(含5年)的，执行1至3年期(含3年)法定贷款利率；期限为5至10年(含10年)的，执行3至5年(含5年)法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。

第十四条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年(含3年)的，加1.8个百分点；期限为3至5年(含5年)的，加2.16个百分点；期限为5至10年(含10年)的，加2.34个百分点；期限为10至15年(含15年)的，加2.88个百分点；期限为15至20年(含20年)的，加3.42个百分点。第十五条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押贷款

第十六条 抵押贷款指贷款人按法定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

下列财产可作为抵押物：

（一）抵押人有权处分的房产及地上定着物；

（二）抵押人依法取得的国有土地使用权；

（三）贷款人认可的其他财产。下列财产不可作为抵押物：

（一）土地所有权；

（二）所有权、使用权不明或有争议的财产；

（三）不能强制执行或处理的财产；

（四）已设定抵押的财产；

（五）被依法查封、扣押、监管或采取其他保全措施、强制措施的财产；

（六）依法不得抵押的其他财产。

第十七条 抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认，评估费用由抵押人负担。抵押最高额不超过抵押物评估价值的70%。

第十八条 抵押人需到贷款人指定的保险公司办理抵押物财产保险，也可以委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保 险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需全部费用由抵押人负担。

第十九条 贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方应依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。

以住房抵押的，应分别情况办理以下登记手续：

（一）以期房抵押的，贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。

（二）以现房抵押的，贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》；如售房单位未办妥《房屋所有权证》，贷款人和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。

以土地使用权抵押的，贷款人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。

第二十条 抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)及抵押物的保险单证(正本)等，均由贷款人保管并承担保管责任。

第二十一条 抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。

第二十二条 抵押合同终止后，当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的，解除抵押关系时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第七章 保证贷款

第二十八条 保证贷款指贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时承担连带责任作为担保而发放的贷款。

保证人是法人的，应当同时具备下列条件：

（一）经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；

（二）独立核算，自负盈亏；

（三）有健全的管理机构和财务管理制度；

（四）有代偿能力；

（五）在中国工商银行开立基本存款帐户或一般存款帐户；

（六）无重大债权债务纠纷。

保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款人处存有一定数额的保证金。

第二十九条 保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。

第八章 抵(质)押加保证贷款

第三十条 抵押或质押加保证贷款指贷款人在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上，要求其同时提供符合规定条件的保证人作为担保而发放的贷款。

第三十一条 采用本贷款方式的，贷款人在与借款人签订借款合同、与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同的同时，还应与保证人签订保证合同。当借款人不能按合同约定履行债务时，贷款人可以通过处分抵押物或质物受偿，不足的部分应按照约定要求保证人履行债务。

第九章 贷款偿还方式

第三十二条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。

第三十三条 偿还贷款本息的方式有以下两种：

（一）贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息利随本清

（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法、累进还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

第十章 合同的变更和终止

第三十四条 借款合同需要变更的，应当由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议；有担保合同的，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十五条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第三十六条 保证人丧失担保资格或担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供新的保证人，经贷款人同意后，重新签订保证合同。未经贷款人同意，原保证合同继续有效。第三十七条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，贷款人应在30日内将用于担保的抵押物或质物退还抵押人或出质人，借款合同随即终止。

第十一章 债权保护

第三十八条 借款人在使用贷款期间不得有下列行为：

（一）未按合同约定的还款计划归还贷款本息；

（二）擅自改变贷款用途或挪用贷款；

（三）将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（四）拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查；

（五）提供虚假文件、资料，造成贷款损失；

（六）未按合同约定办理有关保险手续；

（七）与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议；

（八）抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，危害贷款安全；

（九）在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿债权，质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施；

（十）借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同；

（十一）违反本办法和借款合同规定的其他行为。

第三十九条 借款人有本办法第三十八条所列行为之一时，贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施：

（一）限期纠正违约行为；

（二）中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款；

（三）按规定处以罚息；

（四）从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；

（五）按照合同约定提前处分抵押物或质物，清偿贷款本息；

（六）按照合同约定提前追索保证人的连带责任；

（七）依法追偿贷款本息。

第四十条 处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。

第四十一条 拍卖划拨的国有土地使用权所得价款，在依法缴纳土地使用权出让金后，优先清偿担保债权。

第四十二条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第十二章 附 则

第四十三条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款参照本办法执行。

第四十四条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。各一级、准一级分行可制定实施细则，报总行备案。

第四十五条 本办法自印发之日起执行，原《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》同时废止。

第四篇：中国工商银行个人住房贷款管理办法[范文]

中国工商银行个人住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理 办法》等有关法律法规，制定本办法。

第二条 个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。

借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条 借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。

第四条 本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房贷款。

第二章 借款人条件

第五条 借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。

第六条 借款人向银行申请贷款，应当具备以下条件：

（一）有城镇常住户口或有效居留身份；

（二）有稳定的职业和收入；

（三）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

（四）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

（五）有购买住房的合同或协议；

（六）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值；

（七）不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的30%作为购房首期付款；

（八）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款程序

第七条 借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》，并向贷款人提交下列资料：

（一）身份证件(居民身份证、户口本或其他有效居留证件)；

（二）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

（三）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

（四）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估价证明；

（五）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；

（六）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

（七）以住房公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

（八）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定进行审查，并在3周内向借款人作出答复。

第九条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后，向借款人发放贷款。

第十条 对于申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，应按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十一条 贷款人发放贷款的数额，不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%（以较低额为准)；住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第十二条 贷款期限最长不得超过20年。

第十三条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)法定贷款利率；期限为1至3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率；期限为3至5年(含5年)的，执行1至3年期(含3年)法定贷款利率；期限为5至10年(含10年)的，执行3至5年(含5年)法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。

第十四条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年(含3年)的，加1.8个百分点；期限为3至5年(含5年)的，加2.16个百分点；期限为5至10年(含10年)的，加2.34个百分点；期限为10至15年(含15年)的，加2.88个百分点；期限为15至20年(含20年)的，加3.42个百分点。

第十五条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押贷款

第十六条 抵押贷款指贷款人按法定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

下列财产可作为抵押物：

（一）抵押人有权处分的房产及地上定着物；

（二）抵押人依法取得的国有土地使用权；

（三）贷款人认可的其他财产。

下列财产不可作为抵押物：

（一）土地所有权；

（二）所有权、使用权不明或有争议的财产；

（三）不能强制执行或处理的财产；

（四）已设定抵押的财产；

（五）被依法查封、扣押、监管或采取其他保全措施、强制措施的财产；

（六）依法不得抵押的其他财产。

第十七条 抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认，评估费用由抵押人负担。抵押最高额不超过抵押物评估价值的70%。

第十八条 抵押人需到贷款人指定的保险公司办理抵押物财产保险，也可以委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保 险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需全部费用由抵押人负担。

第十九条 贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方应依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。

以住房抵押的，应分别情况办理以下登记手续：

（一）以期房抵押的，贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。

（二）以现房抵押的，贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》；如售房单位未办妥《房屋所有权证》，贷款人和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。

以土地使用权抵押的，贷款人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。

第二十条 抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)及抵押物的保险单证(正本)等，均由贷款人保管并承担保管责任。

第二十一条 抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。

第二十二条 抵押合同终止后，当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的，解除抵押关系时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章 质押贷款

第二十三条 质押贷款指贷款人按法定质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券可以作为质物。

第二十四条 出质人应将权利凭证交付贷款人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。

第二十五条 贷款人应妥善保管质物，不得动用。因保管不善致使质物灭失或损毁，贷款人应承担责任并赔偿损失。

第二十六条 在质押期间，有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理：

（一）到期兑现用于提前清偿贷款；

（二）兑换为定期储蓄存款单继续用于质押；

（三）用贷款人认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。

第二十七条 质押期内，出质人对于质押的有价证券不得以任何理由挂失。

第七章 保证贷款

第二十八条 保证贷款指贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时承担连带责任作为担保而发放的贷款。

保证人是法人的，应当同时具备下列条件：

（一）经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；

（二）独立核算，自负盈亏；

（三）有健全的管理机构和财务管理制度；

（四）有代偿能力；

（五）在中国工商银行开立基本存款帐户或一般存款帐户；

（六）无重大债权债务纠纷。

保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款人处存有一定数额的保证金。

第二十九条 保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。第八章 抵(质)押加保证贷款

第三十条 抵押或质押加保证贷款指贷款人在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上，要求其同时提供符合规定条件的保证人作为担保而发放的贷款。

第三十一条 采用本贷款方式的，贷款人在与借款人签订借款合同、与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同的同时，还应与保证人签订保证合同。当借款人不能按合同约定履行债务时，贷款人可以通过处分抵押物或质物受偿，不足的部分应按照约定要求保证人履行债务。

第九章 贷款偿还方式

第三十二条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。

第三十三条 偿还贷款本息的方式有以下两种：

（一）贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息利随本清

（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法、累进还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

第十章 合同的变更和终止

第三十四条 借款合同需要变更的，应当由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议；有担保合同的，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十五条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第三十六条 保证人丧失担保资格或担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供新的保证人，经贷款人同意后，重新签订保证合同。未经贷款人同意，原保证合同继续有效。

第三十七条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，贷款人应在30日内将用于担保的抵押物或质物退还抵押人或出质人，借款合同随即终止。

第十一章 债权保护

第三十八条 借款人在使用贷款期间不得有下列行为：

（一）未按合同约定的还款计划归还贷款本息；

（二）擅自改变贷款用途或挪用贷款；

（三）将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（四）拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查；

（五）提供虚假文件、资料，造成贷款损失；

（六）未按合同约定办理有关保险手续；

（七）与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议；

（八）抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，危害贷款安全；

（九）在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿债权，质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施；

（十）借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同；

（十一）违反本办法和借款合同规定的其他行为。

第三十九条 借款人有本办法第三十八条所列行为之一时，贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施：

（一）限期纠正违约行为；

（二）中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款；

（三）按规定处以罚息；

（四）从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；

（五）按照合同约定提前处分抵押物或质物，清偿贷款本息；

（六）按照合同约定提前追索保证人的连带责任；

（七）依法追偿贷款本息。

第四十条 处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。

第四十一条 拍卖划拨的国有土地使用权所得价款，在依法缴纳土地使用权出让金后，优先清偿担保债权。

第四十二条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第十二章 附 则

第四十三条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款参照本办法执行。

第四十四条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。各一级、准一级分行可制定实施细则，报总行备案。

第四十五条 本办法自印发之日起执行，原《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》同时废止。

第五篇：中国工商银行个人住房贷款贷后管理办法

中国工商银行个人住房贷款贷后管理办法

第一章 总则

第一条 为规范个人住房贷款贷后管理，防范和控制个人住房贷款风险，保证个人住房贷款资产质量和效益，根据《中国工商银行关于加强贷后管理的若干规定》等有关制度，制定本办法。

第二条 本办法所称贷后管理是指贷款发放后到收回期间内贷款日常管理、贷款档案管理及其他有关贷款管理。

本办法所称管户信贷员指从事贷后管理的信贷人员。

第三条 本办法适用于中国工商银行各级机构办理的与个人住房和个人商用房有关的各类贷款。

第二章 贷后检查基本要求

第四条 贷后检查的主要内容：

（一）借款人依合同约定归还贷款本息情况；

（二）借款人有无骗取银行信用的行为；

（三）借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；

（四）保证人保证资格和保证能力变化情况；

（五）抵（质）押物保管及其价值变化情况；

（六）期房项目工程进度、抵押预登记和正式登记落实情况；

（七）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充的；

（八）贷款资产风险程度、变化情况及趋势；

（九）其他关系贷款人债权实现和保障的内容。

第五条 贷后检查方式：

正常类贷款可采取抽查方式进行；关注、次级、可疑和损失类贷款采取全面检查方式。

第六条 贷后检查时限（间隔期）：

贷款发放后，主管信贷员要及时向管户信贷员办理贷款档案移交手续并介绍借款人的有关情况。管户信贷员应于5个工作日内与借款人取得联系，建立固定联系方式。

关注、次级类贷款检查时限为1期（1个月，下同）不少于1次（含）；可疑类贷款检查时限为1期不少于2次（含）；损失类贷款检查时限为12期1次。

对于发生突发性、严重性问题的贷款应随时检查。

第七条 贷后检查程序：

（一）对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因；

（二）根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态；

（三）对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施；

（四）登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告。

第三章 贷款风险的识别与判断

第八条 借款人或贷款出现下列情况或存在下列潜在风险因素的，管户信贷员必须对其进行特别监管：

（一）借款人未按合同约定的日期和金额归还贷款本息；

（二）借款人有违法、违纪等不良行为，受到法律、行政、经济制裁或处罚；

（三）借款人职业处于不稳定状态，收入明显下降（如借款人从业单位或行业属于关、停、并、转范围；借款人处于失业、半失业状态，失去稳定收入来源或仅依靠最低生活保障或社会救济生活等）；

（四）借款人健康状况恶化或遭受重大人身伤害，丧失或部分丧失劳动能力；

（五）借款人死亡、宣告失踪或死亡及丧失民事行为能力，且无合法继承人、受遗赠人或法定继承人、受遗赠人拒绝履行合同；

（六）借款人有套取银行信用，挪用贷款行为；

（七）借款人所购房屋及其他财产遇不可抗拒的自然灾害或社会灾难，导致损失或灭失；

（八）借款人或抵押人未经贷款人同意，擅自将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（九）借款人拒绝或阻挠贷款人的贷后检查或提供虚假材料、信息；

（十）借款人居所和联系方式经常变动，贷款人不能有效判断借款人情况和贷款实际使用情况；

（十一）因抵（质）押物贬值，抵（质）押物价值趋于或低于贷款金额及抵（质）押物或抵（质）押权益受到损害，抵（质）押权难以或不能实现；

（十二）期房项目未按正常进度完工或在约定的时间内未能办妥房地产产权证，进行有效抵押；

（十三）保证人资格及能力出现问题（如保证人为法人的，其资信等级降低或处于被兼并、重组、破产状态；保证人为自然人的，其收入或其他财产下降等）；

（十四）新法律、法规实施使借款合同及相关合同存在法律方面的缺陷和问题；

（十五）贷款手续及信贷档案不齐全，重要文件或凭证遗失，对债权实现有实质性影响；

（十六）贷款人已要求履行保证、保险责任及诉诸法律的借款案由。

第四章 贷款形态分类

第九条 贷款形态分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类。贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类贷款为不良贷款。

第十条 贷款形态分类一般先进行定量分类，即先根据借款人连续违约次（期）数进行分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险程度对定量分类结果进行必要的修正和调整。

贷款形态分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处于一种贷款形态，不能同时处于多种贷款形态。

第十一条 贷款形态分类标准：

（一）正常贷款：借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素；借款人未正常还款记录或连续违约期数在2次（含）以下，但属偶然性因素。

（二）关注贷款：借款人连续违约期数达3次；借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。

（三）次级贷款：借款人连续违约期数达4～6次；借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵（质）押物才能归还全部贷款本息。

（四）可疑贷款：借款人连续违约期数达7次（含）以上；贷款人已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任、处理抵（质）押物，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。

（五）损失贷款：借款人无力偿还贷款，履行保证、保险责任和处理抵（质）押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或依照《中华人民共和国民法通则》规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。

第五章 违约贷款的催收与处理

第十二条 贷款催收指管户信贷员按规定程序，对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知，督促借款人清偿违约贷款的过程。

（一）借款人首期未按合同约定时间归还贷款本息时，管户信贷员应在5个工作日内对客户进行电话提示；

（二）借款人连续2次未按期归还贷款本息时，管户信贷员要向客户发出催收通知书；

（三）借款人连续3次未按期归还贷款本息时，管户信贷员要约见客户或上门催收，督促客户落实可行的还款计划；

（四）借款人连续4次未按期归还贷款本息时，管户信贷员要商告律师向客户发出律师催收函。

第十三条 违约贷款的其他处理方式：

（一）依法纠正借款人的违约行为；

（二）对逾期贷款计收罚息；

（三）从借款人账户中扣收贷款本息；

（四）停止发放未发放的贷款；

（五）依法追索保证人的连带责任；

（六）依法要求保险人履行保险责任；

（七）依法处理抵（质）押物；

（八）依法行使债权人其他权利；

（九）核销损失类贷款。

第六章 贷款档案管理

第十四条 贷款档案指贷款在申请、审查、发放和收回等过程中形成的文件和材料。

贷款档案管理指根据《档案法》及有关制度的规定和要求，对贷款档案进行规范的管理，以保证贷款档案的安全、完整与有效利用。

第十五条 贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。贷款档案主要包括：

（一）借款人相关资料：

1.借款人身份证件（居民身份证、户口本或其他有效证件）；

2.贷款人认可部门出具的借款人经济收入和偿债能力证明；

3.符合规定的购买住房意向书、合同书或其他有效文件；

4.购房全额发票或收据；

5.有权部门出具的所购住房的估价证明；

6.抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押和质押的证明及有权部门出具的抵押物估价证明；

7.保证人资信证明及同意提供担保的文件；

8.房屋他项权利证明书；

9.个人住房借款申请审批表；

10.借款合同；

11.抵押合同；

12.质押合同；

13.保证合同；

14.保险合同、保险单据；

15.个人住房贷款凭证（信贷部门存联）；

16.委托转账付款授权书。

（二）贷后管理相关资料：

1.贷后检查记录和检查报告；

2.逾期贷款催收通知书；

3.贷款制裁通知书；

4.法律仲裁文件；

5.依法处理抵押物、质物等形成的文件；

6.贷款核销文件。

（三）其他有关文件材料。

第十六条 贷款档案归集整理。贷款发放后，主管信贷员应在10个工作日内，对贷款文件材料进行复查和清理，检查文件材料的有效性和完整性，对文件材料进行整理，合理编排顺序，填写档案清单（卷内目录）和案卷封面。档案清单一式三份，一份主管信贷员留存，一份送管户信贷员，一份随案卷移交。

第十七条 贷款档案移交。主管信贷员将档案卷宗移交管户信贷员。管户信贷员对归档材料进行清点，如认为归档材料不完整应退回主管信贷员并督促其尽快补齐。当确认归档材料合格后，双方在档案移交单上签字，完成移交工作。

管户信贷员收妥贷款档案后亦按上述工作程序与档案管理员办理贷款档案的移交手续。

主管信贷员和管户信贷员因工作需要，可将部分文件材料复印留用。

对主管信贷员移交档案后形成的贷后管理文件材料，管户信贷员应随时整理并移交，移交方式同上。

第十八条 贷款档案分类。档案管理员应按照一定的标准对档案卷宗进行归类、编序和排列。

第十九条 贷款档案保管。贷款档案必须实行集中统一保管。应指定专职或兼职档案管理员具体负责本行贷款档案的保管。

第二十条 档案保护。贷款档案实行专用档案库房（室）保管。档案库房（室）要做到防火、防潮、防虫、防盗等。档案管理员如发现贷款档案损毁或遗失，应立即向本部门经理和主管行长报告。

特别重要的凭证和文件材料原件应做特殊保管，以确保档案的完整与安全。

第二十一条 贷款档案使用。建立贷款档案借阅制度，完善贷款档案借阅手续。房地产信贷部门内部人员借阅贷款档案，需经本部门经理同意。其他任何单位和部门人员借阅贷款档案，均需经主管行长同意。

贷款档案借阅应作登记记录。贷款档案借阅原则上在档案室或办公室进行，一般不得借出。

贷款档案借阅人员不得将贷款档案涂改、拆换、损毁和遗失。贷款档案借阅完毕，档案员要对贷款档案进行核查。

第二十二条 档案保密。贷款档案是贷款人与借款人的商业秘密，贷款档案经办人员及查阅使用人员应严格遵守保密制度。

第二十三条 档案销毁。贷款业务终结后，贷款档案仍须保管3年。保管期结束后，贷款档案经鉴定、登记造册、贷款部门经理和主管行长签批，进行集中销毁。

对尚未终止信贷关系、尚未失去法律效力和尚未登记造册批准销毁的贷款档案，任何人不得擅自销毁。

对具有特殊保存价值和意义的贷款档案要移交本行综合档案室保管。

第七章 贷后管理保障

第二十四条 贷后管理岗位与贷款调查、审查和审批等工作岗位要实现分离。管户信贷员原则上不能兼任贷款调查、审查、审批等项工作。

第二十五条 管户信贷员的数量要与贷款客户的数量相适应。每名管户信贷员管理的贷款客户原则上不超过300～500户，其中违约客户不超过80～100户。各行要及时调配管户信贷人员，保证管户信贷员队伍相对稳定。

第二十六条 管户信贷员职责范围：

（一）贷后日常管理；

（二）客户业务咨询；

（三）对违约贷款催收并提出处理意见；

（四）对抵（质）押物提出处置意见；

（五）贷款形态分类与监测；

（六）登录贷后检查台账；

（七）贷后管理档案整理与移交；

（八）受理客户信息变更或调整申请（如客户通讯地址、联系人、联系电话变更，还款方式、还款计划调整），负责按规定程序通知会计结算部门及客户信息管理部门调整客户信息；

（九）其他贷后管理事项。

第二十七条 管户信贷员应具备相应的业务素质。管户信贷员要定期进行岗位培训和业务考核。

第二十八条 管户信贷员岗位轮换或离职时，要履行有关交接手续。对有问题、有责任的贷款，要在换、离岗前进行处理。不能作出处理的，要书面说明情况，报行领导批准后，才能履行交接手续。对有重大问题和责任的贷款，要报请上级行批准，才能履行交接手续。

第二十九条 因管户信贷员、档案员疏于职守，造成下列问题，按规定给予处分：

（一）未按本办法要求进行贷后管理；

（二）对不良贷款监管不严、清收转化不力，造成信贷资产质量恶化；

（三）信贷资产质量和收息率达不到规定要求；

（四）遗失贷款原始资料，对贷款人利益造成损害；

（五）在贷后管理中隐瞒问题或不及时反映和处理问题，造成贷款风险增大。

第三十条 贷款档案和台账应实行计算机管理，各级行应执行总行统一开发的有关贷后管理软件。

第八章 附则

第三十一条 本办法自印发之日起施行。

第三十二条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。各一级分行（直属分行）可制定实施细则并报总行备案。