建设工程的质保金问题

第一篇：建设工程的质保金问题

建设工程的质保金问题

工程的保修期与质保金没有必然的联系。保修期可以约定，但是约定不得违反强制性规定，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条明确规定：“在正常使用条件下，建设工程最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”；而工程质保金的提取及返还则是合同双方的约定事项。合同中并没有约定质保金的，建设单位无权提取质保金。

工程质保金是指为落实项目工程在缺陷责任期内的维修责任，建设单位与施工企业在项目工程建设承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证施工企业在缺陷责任期内对已通过竣工验收的项目工程出现的缺陷（即项目工程建设质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定）进行维修的资金。由此可见，工程质保金既形成对施工单位施工质量的有效约束，也形成开发商应对工程质量问题的有力保障，因此，对于开发商来讲，工程质保金至关重要。

工程质保金不能想当然地与工程的保修期直接联系起来，要形成其有效的屏障作用，就必须由合同双方在建设工程施工合同当中作出明确约定，下列要素在约定时不缺少：第一，工程质保金的总额。一般来说，项目工程质保金按项目工程价款结算总额的5%来由建设单位从施工企业工程计量拨款中直接扣留。

第二，工程质保金的返还时间。施工企业应在项目工程竣工验收合格后的缺陷责任期（一般为二年）内，认真履行合同约定的责任，缺陷责任期满后，及时向建设单位申请返还工程质保金。

第三，工程质保金如何直接扣减维修费用。一般来说，建设单位应在出现质量问题的一定时间内书面通知施工企业前来维修处理，施工企业逾期不处理的，建设单位可另行委托第三方处理，相关费用就可以直接扣除。因此，作为开发商来讲，一定要注意提前通知的环节，否则，所支出的费用很难在质保金中扣除。

第四，工程质保金返还时是否计息应约定清楚。一般来说，工程质保金不计利息

第二篇：建设工程质保金的扣留问题

建设工程质保金的扣留问题

（本文为原创作品，未经作者书面授权，禁止转载）

本案要旨：建设工程合同明确约定了建设工程质保金及保修期的，建设工程竣工完成后，双方当事人就工程价款进行结算，建设方支付工程价款时，建设工程保修期未届满的，建设方可以按照合同约定扣留质保金，待合同约定保修期满后返还承包人。

本案争议焦点：质保金741010.41元应否扣留的问题。双方结算完毕工程款付至结算款的97%，余款在保修期满一周内一次付清。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。涉案工程的竣工验收日期为2006年11月24日，因此，双方约定的保修期尚未全部届满，按约应扣留工程结算款的3%作为质保金。对质保金的数额，华升公司与宏利公司均未提出异议，对一审法院计算出的应扣留的质保金为741010.41元予以确认。

编者注：本文摘自北京建设工程与房地产专业律师唐湘凌编著的《中国建设工程施工合同纠纷案例百案评析》。唐湘凌毕业于中国人民大学，法学硕士，从事法律职业十余年。其北京建设工程与房地产专业律师团队处理过大量涉及工程建设、房地产的法律事务，在该领域有丰富经验，欢迎委托处理该领域的法律事务（地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心；电话：186-0190-0636，邮箱：lawyernew@163.com）。

一、案件来源

安徽省宿州市中级人民法院(2008)宿中民一初字第00041号；安徽省高级人民法院(2011)皖民四终字第00073号

本案例分析撰写过程中，作者为了凸显拟讨论的问题，对案例文字做了必要的删减。如需了解该案例全貌，请阅读该案例判决书原文。

二、基本案情

2004年3月18日，合肥欣意房地产开发有限公司（简称欣意公司）与华升公司签订一份《工程承包补充协议》（附则），约定由华升公司承包建设宿州市城隍庙商城一期工程，工期240天，华升公司垫资施工，在主体结构封顶时付完成工程量的80%工程款，以后每月按已完成工程量的80%支付等。2004年7月2日，欣意公司将上述协议的全部权利、义务转让给宏利公司。2004年7月1日，华升公司进入工地施工。2004年10月30日，华升公司与宏利公司签订一份《建设工程施工合同》，约定由宏利公司将宿州市城隍庙商城A区4-8＃楼发包给华升公司施工建设，工程内容为框混6层，建筑面积约4万平方米，资金自筹，工程承包范围包括招标范围内的土建、水电安装工程，计划于2005年9月15日竣工，合同工期总日历天数为320天，中标价为25468000元。开工前一周向承包人预付合同价款的15%备料款，工程进度至二层封顶后每月按应付进度款20%逐次扣回。每月三十号前按审结的已完工程量的80%支付工程款，竣工验收合格付至合同价款的95%。一月内决算完毕，付至决算款的97%，余款在保修期满一周内一次付清等。2005年9月1日，宏利公司与华升公司签订《工程决算及付款协议书》，约定在决算结束及核对工作结束后，宏利公司如不能及时支付工程款，延期一天，每日违约金按所欠工程款的千分之一点五支付。

2004年12月13日，宏利公司向宿州市建筑业管理处缴纳4-8号楼劳保统筹费865000元。2005年9月7日，宏利公司代表人张磊乐与华升公司代表人胡召伦签署一份《城隍庙工程4-8＃楼工程决算中争议问题达成如下共识》，约定华升公司的分包项目管理费按13.413%计取。在该份《共识》中，双方签字后又手写增加了异地施工增加费按1.3%列入的条款。2006年11月24日，涉案工程竣工交付。2008年4月15日，华升公司向一审法院提起诉讼，请求判令宏利公司支付工程款7884823.08元及逾期付款违约金4257802.8元，并承担本案诉讼费。2008年6月3日，宏利公司提起反诉，请求判令华升公司返还多付的工程款50万元（暂定，以实际审计数额为准）、赔偿违约金8194554元，并承担本案反诉费。

一审期间，一审法院委托安徽中信工程咨询有限责任公司对本案所涉工程的工程造价及华升公司与宏利公司往来工程款账目收付情况进行鉴定。2009年8月31日，安徽中信工程咨询有限责任公司作出皖中信鉴字（2009）120号鉴定报告，鉴定结论为：涉案工程造价为24227630元。以下费用共1611416元双方争议较大，建议由法院裁定，包括：（1）劳保基金823740元；（2）张磊乐代表宏利公司于2005年9月7日签署的《共识》涉及费用为492548元；（3）批腻子增加295128元，该项内容图纸未设计，但实际已做。2009年9月25日，安徽中信评估事务所有限责任公司对华升公司与宏利公司往来工程款账目收付情况作出皖中信鉴字（2009）173号司法会计鉴定报告，确认宏利公司已付工程款13985079.20元、赶工费34000元，宏利公司供材料款为5786248.35元，合计支付工程款19513081.31元。暂时无法确认2681914.20元，包括：（1）欣意公司代宏利公司转给华升公司的4笔85万元，仅有银行转账单，无华升公司收据；（2）宏利公司代华升公司付郑其材料款273214.20元，有发票及华升公司委托宏利公司付款的委托书，但华升公司出具了郑其本人未收到此款的说明；（3）宏利公司申报的其他暂时无法确认的工程款为1558700元，主要是华升公司有权签字领款人之外的其他相关人员出具的收条。2009年12月18日，安徽中信评估事务所有限责任公司出具一份补正函，认为宏利公司供应材料款应调增292246.24元。综上，鉴定单位确认宏利公司支付工程款合计为19805327.55元。

另查明：2005年5月28日，华升公司与孟林签订合同，约定由华升公司将宿州城隍庙商住楼4-8＃楼的防水工程交孟林承包施工，包工包料，付款方式为每栋楼防水工程结束后，预结工程款的85%，5栋楼防水工程结束验收合格后，付工程总款的95%，余款一年内付清。2005年5月20日，华升公司又与孟林签订一份供货合同，约定由孟林供应华升公司所需要的木门。2005年12月15日，华升公司与孟林、宏利公司签订一份《同意转款协议》，约定由宏利公司直接将孟林施工的宿州城隍庙4-8＃楼的防水工程款及提供的木门款项支付给孟林，华升公司与宏利公司根据合同进行结算。随后，宏利公司陆续支付孟林防水工程款、木门款共665000元。

四、法院审理

一审法院认为:

（一）关于案涉合同的履行问题。华升公司进驻工地施工时，《建设工程施工合同》尚未签订，当时双方是按《工程承包补充协议》（附则）履行的，《建设工程施工合同》签订后，双方在施工过程中多次因为工程款的问题发生纠纷而停工。该两份合同均是当事人双方真实意思表示且不违背有关法律规定，应为合法有效。至于是按哪份合同履行，无法确定。

（二）关于工程量的问题。安徽中信工程咨询有限责任公司对本案所涉工程造价进行鉴定，工程造价为24227630元。在暂时无法确定部分中，张磊乐签字部分应予认定，因为，在本案所涉工程施工过程中，张磊乐多次代表宏利公司与华升公司交涉相关事宜，其有权代表宏利公司，故张磊乐代表宏利公司于2005年9月7日签署的《共识》涉及的费用应视为宏利公司同意支付。但是异地施工增加费是在双方当事人签字后手写添加的，无法证明是双方真实意思表示，故该笔费用314959元无法认定为宏利公司同意支付，应予以剔除。实际施工中，华升公司实施了批腻子的工作，宏利公司也提供了批腻子的材料，该项费用295128元应计入工程款。本案所涉劳保统筹款应计入工程款，鉴于宏利公司已实际支付，故不再另行计入。综上，本案所涉工程造价为24700347元。

（三）关于宏利公司已付工程款问题。安徽中信评估事务所有限责任公司对华升公司与宏利公司往来工程款账目收付情况进行司法会计鉴定，确认宏利公司已付工程款13985079.20元、赶工费34000元，宏利公司供材料款为5494002.11元，合计支付工程款19513081.31元。在暂时无法确认款项中，欣意公司代宏利公司转给华升公司的4笔共85万元款项，虽然仅有银行转账单，无华升公司收据，华升公司称与其他已确认的款项重复，但所提供的证据不充分，不予支持，应认定宏利公司已支付了该85万元工程款；宏利公司代华升公司付郑其材料款273214.20元，因郑其否认宏利公司已支付该笔款项，对该笔材料款不予确认；在其他无法确认的工程款中，宏利公司代华升公司支付孟林的防水工程款和木门款665000元，有华升公司与孟林的协议，华升公司、宏利公司及孟林三方签订的同意转款协议，孟林的收条佐证，应认定宏利公司支付了该笔费用；宏利公司支付的农民工工资，有农民工个人签字，且在华升公司提供的所列已确认宏利公司已支付农民工工资款项中，有三笔计765000元不是农民工工资，因此，宏利公司已付的57万元农民工工资应予认定；宏利公司已付的30万元工程款，一笔10万元、一笔20万元，有华升公司的收据并注明是汇款，但是双方均未提供相应的汇款凭证佐证，故对宏利公司支付的该两笔工程款不予认定。

（四）关于违约问题。经过对工程量及支付工程款情况的鉴定，宏利公司尚欠华升公司工程款，宏利公司已构成违约，应向华升公司支付违约金。华升公司未举证损失数额，主张的违约金数额过高，宏利公司请求予以减少，应予支持。违约金应从应付款之日起，按所欠款项同期银行贷款利率的1.3倍计算至付清款之日止。

（五）关于质量保证金应按多少计算的问题。华升公司与宏利公司在合同中约定，质量保证金为工程款的3%，宏利公司请求按5%扣除有悖于双方约定，不予支持。按合同约定，宏利公司可扣留质保金741010.41元。

综上，本案所涉工程造价为24700347元，宏利公司已付工程款21890327.55元，尚欠工程款2810019.45元，扣除质保金741010.41元，宏利公司还应支付华升公司工程款2069009.04元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（二）第二十九条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：

一、宏利公司于判决生效后10日内偿付华升公司工程款2810019.45元，暂扣除质量保证金741010.41元，实际应付工程款2069009.04元。

二、宏利公司于判决生效后10日内向华升公司支付违约金（2069009.04元按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2006年11月24日计算至付清款日止）。

三、驳回华升公司的其他诉讼请求。

四、驳回宏利公司的反诉请求。一审案件受理费94656元，宏利公司承担63000元，华升公司承担31656元，反诉费7万元由宏利公司承担。

法院二审另查明：2004年10月30日，宏利公司与华升公司就宿州城隍庙商城工程签订《建设工程施工合同》并交宿州市建设委员会备案。同年12月21日，宏利公司与华升公司签订《关于宿州市城隍庙工程劳保基金协商共识》，约定：为保障华升公司的合理费用及经济效益不受损失，宏利公司确保不论是否向宿州市建委缴纳劳保基金及缴纳多少，在工程进行决算时，均按国家规定支付华升公司3.4%的劳保基金。2005年9月5日，宏利公司法定代表人林泽民与华升公司王宏波在《会议记要》中对劳保统筹问题再次约定：“宏利公司确保给3.4%给华升公司，如果建委返还多少给华升公司，全部退还宏利公司。”2004年12月13日，宏利公司向宿州市建筑业管理处缴纳劳保统筹费用865000元。2005年6月20日，宿州市建筑业管理处应宏利公司申请将该865000元中的388000元抵作宏利公司开发的另外四栋楼的劳保基金，退还宏利公司现金44500元，865000元劳保基金的另50%即435000元，宿州市建筑业管理处表示按照规定将不予退还。

二审法院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：

1、劳保基金823740元及异地施工增加费314959元是否应计入工程造价；

2、欣意公司代转的85万元能否认定为宏利公司的已付工程款；

3、宏利公司支付给孟林的防水工程款及木门款665000元以及宏利公司代付的农民工工资57万元应如何认定；

4、质保金741010.41元应否扣留；

5、一审判决按银行同期贷款利率的1.3倍计算宏利公司违约金是否适当，应否调整。

宏利公司与华升公司就涉案工程签订《建设工程施工合同》并进行备案，但在此之前，双方以签订《工程承包补充协议》（附则）的形式对华升公司承建涉案工程的权利义务进行了约定。根据法律规定，宏利公司与华升公司签订的《建设工程施工合同》为备案合同，应为合法有效，双方签订的《工程承包补充协议》（附则）中的条款与《建设工程施工合同》的相关内容如存在实质性不同，应以《建设工程施工合同》的约定作为双方的履行依据。虽然该二份合同在工程价款计算、支付及是否垫资等方面的约定均不相同，但华升公司与宏利公司均认可双方之间实际履行的合同为《工程承包补充协议》（附则），对于涉案工程价款，华升公司同意以鉴定方式确认。因此，一审法院在征得华升公司与宏利公司同意后，委托鉴定单位对涉案工程价款进行鉴定并以鉴定结论作为双方之间工程价款的结算依据，虽与备案合同关于工程价款的结算约定不符，但并不违背双方的真实意思表示，法院对此予以确认。

（一）关于劳保基金823740元及异地施工增加费314959元是否应计入工程造价。按照双方约定，宏利公司应在双方结算工程款时按照工程造价的3.4%将劳保统筹费用支付给华升公司。宏利公司向宿州市建筑业管理处缴纳的865000元，其中50%已退还宏利公司，另外50%如宿州市建筑业管理处予以返还，返还的费用应由宏利公司享有。故华升公司提出宏利公司应按鉴定造价24227630元的3.4%即823740元支付该公司劳保基金的上诉理由符合双方约定，应予支持，该笔823740元应计入工程造价。对于异地施工增加费314959元一节，宏利公司虽对双方所签《共识》中手写添加条款不予认可，但宏利公司未能提供相反证据反驳华升公司提供的该《共识》原件，根据最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项的规定，法院对华升公司提供的该《共识》原件的证明力予以确认，宏利公司应按《共识》中约定的比例支付华升公司异地施工增加费314959元。

（二）关于85万元转账款能否认定为宏利公司的已付工程款。经查，该85万元为安徽欣意电缆有限公司分4笔代宏利公司转给华升公司的工程款，华升公司提出宏利公司提供的汇款单是复印件。二审审理期间，宏利公司提供了该4笔款项的转款凭证原件，华升公司又称该85万元转款与该公司开据给宏利公司的收据重复，但华升公司提供的与属于该85万元转款重复的收据的开具时间、数额及款项来源，均与转款凭证不相对应，故华升公司称安徽欣意电缆有限公司代为支付的该85万元没有原件且与其它收据重复的上诉理由没有事实依据，不能成立。一审判决认定该85万元为宏利公司已付工程款并无不当，法院予以维持。

（三）关于宏利公司支付孟林的防水、木门款665000元及该公司代付的农民工工资57万元应如何认定的问题。华升公司将其承包施工的涉案工程的防水工程转包给孟林施工，且与孟林签订木门《供求合同》，其后华升公司、宏利公司及孟林三方签订《同意转款协议》，商定孟林的工程款由宏利公司直接支付，华升公司与宏利公司根据合同再行结算。宏利公司根据上述约定，直接支付孟林工程款665000元。现华升公司提出宏利公司支付给孟林的工程款数额应当由华升公司与孟林按其双方所签合同结算确定，不应由宏利公司与孟林直接确定应支付数额，但华升公司未能提供其与孟林的结算结果。经鉴定单位核算，该部分工程价款为687997元，华升公司、宏利公司对此并无异议，宏利公司支付的665000元亦未超出该部分鉴定价款，故一审判决认定宏利公司支付给孟林的该部分工程款665000元为宏利公司已付工程款并无不当。对于宏利公司直接支付的农民工工资57万元，经查，华升公司于2007年5月15日在报送宿州市建委、开发办的《报告》中认可宏利公司代付班组工资为2624300元，一审期间，一审法院要求华升公司在宏利公司提供的《工程款确认表》中划定2624300元的构成，华升公司划定的范围中，一笔50万元为宏利公司支付给华升公司王宏波的工程款，一笔76500元为支付的材料款，均非宏利公司直接支付班组的农民工工资款。二审期间，法院亦要求华升公司提供其认可的宏利公司直接支付的2624300元农民工工资组成依据，但华升公司一直未能提供，而且宏利公司提供的该57万元条据中的部分收款人为华升公司认可的在其工地上施工的农民工，一审法院据此推定该57万元为宏利公司直接支付的农民工工资2624300元的组成部分，应作为宏利公司已付工程款亦无不妥，法院对此予以确认。

（四）质保金741010.41元应否扣留的问题。根据华升公司与宏利公司签订的《建设工程施工合同》约定，双方结算完毕工程款付至结算款的97%，余款在保修期满一周内一次付清。《房屋建筑工程质量保修书》中约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。涉案工程的竣工验收日期为2006年11月24日，因此，双方约定的保修期尚未全部届满，按约应扣留工程结算款的3%作为质保金。一审法院按照鉴定价款计算出应扣留的质保金为741010.41元，华升公司仅对该质保金是否应予扣留提出上诉，对质保金的数额，华升公司与宏利公司均未提出异议，法院对一审法院计算出的应扣留的质保金为741010.41元予以确认。

综上，宏利公司欠付华升公司的工程款，应在一审认定的工程造价24700347元的基础上，增加3.4%的劳保基金823740元及1.3%的异地施工增加费314959元，总计为25839046元。扣除宏利公司已付工程款21890327.55元，宏利公司尚欠华升公司工程款3948718.45元，扣留质保金741010.41元，宏利公司应支付的工程款为3207708.04元。

（五）一审判决按银行同期贷款利率的1.3倍计算宏利公司违约金是否适当，应否调整。一审期间，宏利公司以双方约定的按照所欠工程款的每日千分之一点五计算违约金的标准过高为由，请求予以核减。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。本案中，由于华升公司未能举证证明其实际损失，法院根据当前市场状况及本案实际，认为以银行同期贷款利率的2倍作为宏利公司承担违约金的标准较为适宜。华升公司提出一审法院调整的违约金标准过低、应按银行同期贷款利率的5.2倍支付逾期付款违约金的上诉理由部分成立。

综上，一审判决认定部分事实有误。依法判决:

一、维持宿州市中级人民法院（2008）宿中民一初字第00041号民事判决的第四项，即：驳回安徽宏利房地产开发有限公司的反诉请求。

二、撤销宿州市中级人民法院（2008）宿中民一初字第00041号民事判决的第一、二、三项，即：安徽宏利房地产开发有限公司于判决生效后10日内偿付华升建设集团有限公司工程款2810019.45元，暂扣除质量保证金741010.41元，实际应付工程款2069009.04元；安徽宏利房地产开发有限公司于判决生效后10日内向华升建设集团有限公司支付违约金（2069009.04元按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2006年11月24日计算至付清款日止）；驳回华升建设集团有限公司的其他诉讼请求。

三、安徽宏利房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付华升建设集团有限公司工程款3207708.14元，并自2006年11月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍支付华升建设集团有限公司违约金至款清时止。

四、驳回华升建设集团有限公司的其他诉讼请求。

四、与本案及类似案例相关的法规索引

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法通则》

第一百零八条 债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。

《建设工程施工合同（示范为本）》附件三

第五条 发包人在质量保修期满后14天内，将剩余保修金和利息返还承包人。

《建设工程质量管理条例》

第三十九条 建设工程实行质量保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

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第三篇：项目工程质保金管理

浅析项目工程质保金管理

建设单位（业主）在项目工程建设中按合同约定的比例直接扣留的工程质保金是施工企业一项重要的流动资产，加强项目工程质保金管理对施工企业的生产经营有着非常重要的意义。本文以“工程质保金含义?不能及时收回工程质保金可能带来的后果?目前施工企业项目工程质保金管理存在的问题?加强工程质保金管理的思考”为思路进行粗浅的述议，以期达到加强项目工程质保金管理的目的。

一、工程质保金的含义项目工程质保金是指为落实项目工程在缺陷责任期内的维修责任，建设单位（业主）与施工企业在项目工程建设承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证施工企业在缺陷责任期内对已通过竣（交）工验收的项目工程出现的缺陷（即项目工程建设质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定）进行维修的资金。项目工程质保金按项目工程价款结算总额乘以合同约定的比例（一般为5%）由建设单位（业主）从施工企业工程计量拨款中直接扣留，且一般不计算利息。施工企业应在项目工程竣（交）工验收合格后的缺陷责任期（一般为十二个月）内，认真履行合同约定的责任，缺陷责任期满后，及时向建设单位（业主）申请返还工程质保金。建设单位（业主）应及时向施工企业退还工程质保金（若缺陷责任期内出现缺陷，则扣除相应的缺陷维修费用）。

二、项目工程质保金不能及时收回可能带来的后果项目工程是施工企业赖以生存与发展的基础和条件。为了适应激烈的市场竞争，求得生存和发展的空间和舞台，施工企业努力“找米下锅”，争取更多的工程项目，而施工企业承揽的工程项目越多，则建设单位（业主）按合同约定的比例从工程计量产值中扣留的工程质保金累计数额就越大。一般地，当一个项目工程通过竣（交）工验收后，由于建设单位（业主）扣留了5%的工程质保金，在项目工程人工、材料、机械等费用的结算和支付上，都或多或少的存在一些欠付款项，只有等到缺陷责任期满后，工程质保金退回时才能进行清偿。如果工程质保金在缺陷责任期满后迟迟不能收回，则各种欠付费用就不能及时清偿，时间一长，很可能招致债权人采取相关手段甚至通过司法程序来维护和保证其合法权益。这样一来，无疑就会给施工企业的正常生产经营带来不便，扰乱其正常的生产经营秩序，甚至可能被送上被告席，从而影响其企业形象和社会信誉。

三、目前施工企业项目质保金管理存在的问题施工企业在通过招投标努力争取到工程项目后，在组织每一个项目工程建设时，一般都是组建临时的项目经理部，代表施工企业行使项目建设管理权，进行相应的活动。在项目工程通过竣（交）工验收后，各项应收、应付款项尚未了结时，所组建的项目经理部就基本上名存实亡，机构解体，人员分散。施工企业一般也没有制定具体的管理办法来督促处理已完工程所遗留的事项，工程缺陷责任期满后，也没有安排专门的管理部门或专门的人员去经管工程质保金的收回，在催收工程质保金时，就临时召回原经办人员去催收。由于个别原经办人员在其他项目工程上又身负要职，很难有更多的时间和精力或惰于再去经管原项目工程事项，就采取走过程的形式敷衍了事，不讲究办事效率或办事方式、方法，致使事半功倍。另外，从目前好些已完工项目的工程质保金返回情况来看，在项目工程缺陷责任期届满后，业主因故迟迟难于退还工程质保金，施工企业也没有具体的应对措施，听之任之，采取“到哪座山唱哪支歌”的应对办法，最终导致企业有形资本和无形资本双双受损。

四、加强工程质保金管理的思考一般地，市场较好的施工企业都是同时经营着多个项目工程建设。在项目工程施工过程中，建设单位（业主）按合同约定的比例从工程计量产值中直接扣留了相应的工程质保金。工程完工后，如果在缺陷责任期内没有发生缺陷责任，缺陷责任期满后，则施工企业应及时向建设单位（业主）申请返还原扣留的工程质保金，建设单位也应采取积极措施及时退还工程质保金。

五、从施工企业的角度思考由于施工企业的经营状况是：点多、线长、面广、人员流动、更换频繁，不可能做到在一个项目工程没有完全了结时人员不动，这样对项目工程的后续了结工作带来了不便，工程质保金也难于管理。为了解决工程质保金管理难题，则施工企业有必要成立一个相应的职能部门，如组建工程质保金管理科，配备有一定收帐经验的专门人员（包括法律顾问等），并制订相应的工程质保金管理办法和措施，负责工程质保金管理工作。为了及时收回工程质保金，施工企业相关职能部门应做好各自相关的工作：

1)项目工程完工后，项目经理部应及时组织各项费用结算，并清理各项借支、预付款项，能够支付清讫的，做到不留尾巴；不能及时支付清讫的，应与债权人说明原因，在工程质保金退还后进行清偿。各项费用结算必须做到手续齐全，在结算款不能及时支付的情况下，结算清单（支付证书）应认真履行必要的签认手续，交项目经理部财务部门列帐处理，不能将结算清单（支付证书）直接交到施工组负责人手中后就不闻不问，万事大吉。

2)项目经理部财务部门必须认真做好项目完工结算工作，并报送系统的完工结算报表，列出详细的应收、应付清单，然后将整个项目工程财务资料移交内审部门进行粗略移交审计，在确认各项应收应付情况后，将往来帐目移交到施工企业总部财务部门列往来帐目进行接管。

3)项目经理部将项目工程整体情况（包括工程规模、开工、竣工时间、约定缺陷责任期、工程质保金扣留比例等）及扣留工程质保金详细情况（工程质保金扣留清单）以书面形式移交工程质保金管理科。

4)工程质保金管理科接管后，应根据实际情况设法向建设单位（业主）申请返还工程质保金，保证尽可能及时收回工程质保金以清偿各项债务。当工程质保金分期分批收回时，工程质保金管理部门应及时知会财务部门按内审部门认定的应付款项情况进行分期分批偿付。

5)如果工程质保金在缺陷责任期届满后迟迟不能返还，则工程质保金管理部门就有必要采取相应的断然措施来保证其收回，以维护自身的合法权益。

六、从建设单位（业主）的角度思考根据现行项目工程经营模式来看，建设单位（业主）一般在施工企业项目工程计量产值中按5%直接扣留工程质保金，则用于当期工程建设的资金只有95%，只能勉强维持其项目工程的正常生产经营。对于低单价中标经营的项目，就已很难维持其正常的生产经营。在生产经营过程中，当项目工程建设资金周转困难时，为了按合同条款保质保量搞好工程建设，施工企业不得不挤占其他资金，甚至向金融机构贷款进行投入，这样就增加了项目工程的经营成本。如果施工企业在项目工程缺陷责任期届满后不能及时收回工程质保金，不能及时清偿债务、归还贷款，则项目工程的经营成本就不能得到有效控制，利润空间就越来越小，不利于企业扩充积累，增强市场竞争力，实现可持续发展的目标。工程质保金来源于施工企业，建设单位（业主）按约定向施工单位预收了工程质保金后，应进行专款专存，保证到期返还。可在实际操作中，这部分资金却很难保证其专款专存、到期返还，可能作为工程款的一部分再支付给施工企业，在一定程度上保证了工程建设资金的富余。而就施工单位而言，就是一种变相的垫资施工行为，牺牲了或有的机会收益。那么，当项目工程完工缺陷责任期满后，建设单位（业主）应该积极支付扣留的工程质保金，保证施工企业能及时清偿各项应付债务，维护其正当的权益和既得利益。目前，有些项目工程建设，特别是地方性项目工程建设，资金来源来自两个方面：国家投入、地方自筹，而地方自筹资金很难保证及时到位，造成项目工程建设完工后缺陷责任期满，建设单位（业主）不能及时退还扣留的工程质保金。在这种情况下，建设单位（业主）应采取相应的措施保证自筹资金的及时到位，必要时可取得政府或上级主管部门的支持和干预，从而保证工程质保金能顺利退还施工企业。否则，施工企业有权采取必要的措施收回工程质保金，同时，可以要求建设单位（业主）支付因延期退还工程质保金而根据银行同期贷款利率计算所得的利息，并承担因延期退还工程质保金由此而给施工单位带来的损失。

第四篇：装修工程质保金补充

合 作 协 议

甲方：

注册地址：

法定代表人：

授权委托人：授权委托人手机：

联系电话：传真：

乙方：

经营地址：

法定代表人：

授权委托人：授权委托人手机：

联系电话：邮政编码：

鉴于甲乙双方将长期合作的事实，经平等协商，达成如下协议：

1、乙方于本协议签订后日内交付甲方人民币元整（大写：人民币元整）作为装修工程质量保证金。如装修工程质量不符合甲方要求并造成甲方损失时，甲方有权将损失金额从保证金中扣除，当损失金额超过保证金时，乙方应向甲方补足差额，在甲方的损失得到完全赔偿后的3日内，乙方应补足保证金。

2、乙方将保证金交付甲方后，甲乙双方再次合作，就装修工程达成协议的，甲乙双方将不再约定尾款条款。

3、保证金的归还（不计利息）期限为双方合作结束（不会出现再次发生合作的可能）一年之后，合作结束的具体时间需双方另行书面约定。

4、如遇产品价格大幅变动等原因，产品质量保证金需要上调的，双方另行约定。

5、一方如果违反此协议，将支付另一方违约金，违约金数额为保证金数额的。

甲方：乙方：

盖章：盖章：

授权代表人（签字）：授权代表人（签字）：

日期：日期：

第五篇：物业工程质保金退还管理办法

物业工程质保金退还管理办法

1.总则

为规范合达联行各物业项目工程质量保证金退还管理，保证各项目工程质量问题能够得到快速、有效的解决，提升业主满意度，明确开发公司、施工单位、物业公司三方维修责任，确保工程在保修期内得到及时修缮，保修期满及时清结和拨付质保金，有效维护业主及公司的利益，特制定本管理办法。

2.定义与术语

2.1质量保修：是指建筑工程（及其建筑材料、构配件和设备）验收后在保修期限内出现的不符合工程建设强制性标准、设计文件以及合同的约定的质量缺陷，由保修责任方予以修复。

2.2质保金：是指从发包工程中应付的工程款中预留的质量保证金和建筑材料、构配件和设备质量保证金；

2.3质保金结算：是指在工程合同保修期届满，保修责任全面履行完毕，减除在保修期间实际发生或保修期间应当发生而递延的相关责任类、赔偿类、处罚类、连带类等相关费用，工程承包方结算支取预留的工程合同价款。

2.4最低质保期的界定

2.4.1建设工程保修期遵循《建设工程质量管理条例》规定：自竣工验收合格之日起计算(竣工验收合格之日：是指建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格并由各方签署竣工验收文本的日期)。并按合同中签定的质量保修要求进行验证。3.物业工程质量保修

3.1质保金用来确保质保期内施工单位的维修责任得到落实。

3.2项目应对工程质量问题及维修资料（包括原件和复印件）进行备份存档。对工程质保金要按项目、按合同进行明细核算，按项目、按合同建立质保金台账。工程质保金台账应包括以下信息：（1）工程项目及施工范围；（2）施工单位邮箱地址及联系人电话 ；（3）合同总额（结算总额）；（4）验收日期

；（5）质保到期日 ；（6）质保金总额 ；（7）已动用质保金金额；（8）质保金余额；（9）其他信息

3.3物业工程质量验收合格后，工程质保期间物业工程质量保修需与开发商、施工单位、物业公司三方签定维修协议。

协议应包括以下主要内容：(1)业主报修申请经确认或物业公司自检发现质量问题后，向施工单位发《保修期工程维修通知书》，明确维修事项及维修时限等要求。(2)在施工单位不履行或怠于履行维修义务时，物业公司扣款及使用方式.(3)物业公司自行或组织第三方维修单位进行维修,就维修事项，维修费用支付的办法.(4)物业公司在紧急情况下（如漏水、漏电、发生浸泡事件等）为避免或减少损失对物业质量问题先行进行维修后的费用结算。（相关预算，履行比价、直接委托或招标等程序后，进行材料采购和工程维修。完成工程质量维修事项后，对维修事项组织验收。）

4．工程质量质保期内物业的问题汇总

4.1质保期内发生工程质量问题，物业公司应在知悉问题 后10分钟内赶到现场，对工程质量问题进行仔细调查询问、拍照、登记及其他必要的取证工作，同时须对工程质量问题是否为施工单位负责维修范围作出判定，并及时作出维修方案，维修方案须经业主同意并原则做到业主满意。凡属工程质量方面问题，项目应积极促成业主与施工单位达成赔偿协议,但不得单方与业主协商赔偿或接受业主单方提出的维修或赔偿方案。

4.2工程质量维修事项得到确认后，应即刻以物业公司名义通过电话或特快专递方式通知施工单位在确定的时间内前来维修。维修通知要附上业主报修记录、维修事项说明、相关照片等相关证据资料。

4.3施工单位拒接通知或在接到通知后没有组织人员进行维修并且超过规定时限的，物业公司应根据发生工程质量问题的严重程度及给业主造成的实际损失，自行或选定第三方维修单位 赴现场确定相应的维修方案，组织实施维修工作。维修事项完成后，应要求维修单位就工程质量问题产生的所有维修费用出具正式税务发票。

4.4凡不能通过维修解决的工程质量问题，业主提出赔偿的，物业公司应将工程质量问题取证后（附业主书面赔偿要求）发函通知施工单位，要求施工单位进行解决。施工单位不予回复或不同意给予赔偿的，物业应积极协调并告知业主通过调解或诉讼方式解决。采用调解方式的应进行法院确认程序。赔偿数额以法院判决或调解确认数额为准。

4.5向施工方发送维修结算和质保金扣款通知。

维修事项完成后，应以物业公司名义(报开发公司备案)向工程施工单位发送维修结算和质保金扣款通知单。凡通过诉讼解决的，扣款时须向施工单位发送法院判决书或调解书。

5.质保金扣款流程报审及附件要求。

凡使用施工单位质保金进行维修的事项，物业公司必须按协议规定进行流程审批。报审附件应包括：(1)维修事项及过程简要说明；(2)业主身份证明或购房合同；(3)报修登记或记录；(4)现场质量问题照片或工程质量问题认定结论；(5)给施工单位发送的维修通知书；(6)维修明细、维修后现场照片、物业或第三方维修发票；(7)质保金结算或扣款通知书；(8)判决书或调解书（通过诉讼解决的质量问题赔偿）。6.保修期满质保金的结算程序 6.1质保期满申请

在发包工程质量保修期满前，施工单位应书面申请质量保证金结算。(附施工合同,质保范围及金额、)6.2发包工程的组织验收

（1）工程质量保修期满前一个月，由项目相关部门和人员按照规定组织进行现场查验,汇总存在的问题,形成书面查验记录。（2）验收合格的有相关责任部门签字确认。

（3）验收不合格，通知施工单位进行整改,整改完成后,再组织验收，直至合格；

（4）公司品质管理部将对质保金退还及整改结果进行抽检复验。若不符合相关退还规定，将对责任人进行处罚。

（5）质保金退还审批流程如下： 物业项目经办人、物业项目经理、品质管理部总工程师、分公司总经理。

6.3退还质量保证金需同时满足以下条件：

(1)符合合同约定的退还条件、退还时点、退还方式；(2)不存在未了工程质量问题；(3)质量保证金结算完毕；(4)不存在未了应罚款项、应扣款项；(5)不存在双方争议事项、在诉事项及其他相关事项。7.纪律要求

7.1公司各项目必须建立系统完善的工程质量维修档案管理体系，加强对工程质量问题报验、取证、维修通知发送、费用结算、质保金扣款等维修资料的管理。

7.2公司对质保期内工程质量维修工作实施问责制，对不按程序及时维修、取证、报审、扣款，导致公司名誉、财产损失的直接管理责任人进行问责，并根据损失情况要求其承担相应的经济或民事赔偿责任。7.3各级管理人员必须要做到廉洁自律，严禁与施工方、维修方及业主串通合谋，降低标准，放松要求，以图谋私利，私自变通或歪曲执行有关质保金的合同约定和公司管理制度规定，损害公司利益。

8.为提高工程质量维修服务的专业度和及时性，物业公司除加强自身维修队伍建设外，还可通过公开招标方式提前选择多家具有维修资质的施工单位建立长期合作关系。一旦发生工程质量问题，且施工单位经通知后不到现场维修时，可要求合作单位即刻赶赴现场实施维修工作。

本办法适用于成都合达联行物业服务有限公司总部、各分子公司，自下发之日起开始执行，本办法由合达联行品质管理部负责解释并组织实施。