浅析节能环保企业的融资模式

第一篇：浅析节能环保企业的融资模式

浅析节能环保企业的融资模式

核心提示：《意见》提出“大力发展绿色信贷”、“积极创新金融产品和服务，探索将特许经营权等纳入贷款抵（质）押担保物范围”等。信贷有望成为环保项目建设资金的重要来源。此外，考虑到资金成本对于BOT模式推广的重要影响，预计未来环保项目融资成本或将出现一定下降。

节能环保企业融资方式即节能环保企业融资的渠道。它可以分为两类：债务性融资和权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要 指股票融资。另外还有针对于具体项目来说的项目融资；项目融资是近些年兴起的一种融资手段，是以项目的名义筹措一年期以上的资金，以项目营运收入承担债务 偿还责任的融资形式。

以债务性融资为主的融资模式

北京神雾环境能源科技集团股份有限公司目前正处于企业转型、计划上市阶段，在债务性融资模式中很具有代表性。北京神雾环境能源科技集团股份有限公司是一家针对全球化石燃料消耗市场节能和低碳技术解决方案的提供商，专门从事化石能源的高效燃烧技术及高效深加工技术 相关产品与服务的开发及推广。神雾集团由1999年设立的北京神雾热能技术有限公司整体改制而成，注册资本3.6亿元人民币。2010年末资产总额近20 亿元人民币，目前拥有员工1700人。

2003年，北京神雾公司申报的科技型技术创新基金项目“高效节能低污染高温空气燃烧系列产业化”获北京市政府科技项目贷款1400万元，贷款贴息85 万元。2005年，北京神雾公司获北京市科委绿色奥运项目“高效节能、低污染新型天然气锅炉系统的研发与产业化”研制项目无偿资助200万元。2006年1月，北京神雾公司在瑞典最大的钢铁公司SSAB取得了一个合同订单，这是神雾先进的节能减排技术首次进入欧洲市场。2008年1月，北京神雾公司获北京市科委“蓄热式城市垃圾气化熔融焚烧系统”课题无偿资助500万元。2010年9月5日，神雾集团与伊通满族自治县合作勘探开发及高效提炼褐煤、油页岩项目签约仪式在吉林省长春市第六届东北亚博览会国际会展中心举行，双方签署了《伊通满族自治县与北京神雾集团合作勘探开发褐煤、油页岩项目正式合作协议》，该项目预计总投资30亿元。

由此可见在上市之前，北京神雾的收入方式主要为以政府贷款（即银行贷款）为主的债务性融资、签订合同获得投资（即业务收入）及无偿资助三个方面。但在其融资过程中出现了融资困难的问题。2009年初北京神雾融资迫切，北京控股集团有限公司（下称北控集团）的退出致使融资要价比2008年提出价格下 降了近4倍。2009年2月14日，作为此次融资过程唯一一家对神雾有实质性注资的投资方北控集团，放弃了转股，决意将早前投入的大约1亿元投入收回。从 而导致北京神雾2008年在融资上的努力都白费，而且陷入了1亿元资金的回吐困境。北控集团的退出也影响了大部分基金合伙人的决定，尽管低价是吸

引基金合 伙人的一个要素，但关键还是企业的技术能力如何，未来业绩是否真有爆发式增长。还有金融危机对全球经济造成的影响，致使北京神雾现阶段融资困难，因此需要 政府政策的大力支持。

2008年下半年起，神雾计划从原来与客户推行合同能源管理（简称“EMC”）的模式，调整到由客户根据项目 进程分期付款的模式。EMC一直是神雾在市场信誉低迷状态下争夺项目的有利武器，以便以上市业绩为目的挣得市场份额。但最大的风险在于资金成本风险，神雾定位工程总包，需要先垫付工程建设成本，数目较大，而且节能效益短期内无法产生的，在如何评估节能效益这块操作起来也有很大的不确定性。若采用分期付款的 模式后，神雾就可以协议根据工程的进度逐步回款，比如节能项目某个环节建成后就拿10%的建造款，下一阶段付30%有点类似造船行业的交付模式，但是实际可操作性不强，后又改回EMC模式。

北京神雾的融资方式过于单一也是造成融资困难的原因之一。过于依赖银行贷款方式，急需创新融资方式，扩大市场融资。

以TOT融资为主的融资模式

TOT(Transfer-Operate-Transfer)是“移交——经营——移交”的简称，TOT融资是指通过出售现有投产项目在一定期限内的现金流量从而一次性地获得资金来源建设新项目的融资方式。TOT方式与BOT(Build-Operate-Transfer，是“建设——经营——移交” 的简称)方式是有明显的区别的，它不需直接由客户投资建设基础设施，因此避开了基础设施建设过程中产生的大量风险和矛盾，比较容易使节能环保企业与客户达 成一致。

从项目的模式来看，污水项目都是BOT或TOT的项目融资模式。如威立雅环境集团、北控水务集团，其供水项目则有BOT或TOT的项目融资模式也有股权合作模式。威立雅环境集团最早两个供水项目明显是两个试探性项目，都是BOT形式，2002年的上海浦东项目成为分水岭，在供水领域主导模式转为股权收购模式。无论那种模式，项目的运营管理权是威立雅把握的关键。从资本来源上看，以2002年的上海浦东项目为分界，之前的项目是以威立雅自己投资为主体实投，而在之后的项目都在投资上退居次要位置，而在运营上占据核心。威立雅不同的项目寻求了不同的资金合作伙伴，这些伙伴包括首创、光大、中信泰富、嘉利等资本性集团。从时间上看，除1997和1998年分别在天津和成都签定的两个BOT项目之外，其它TOT项目都在2002年之后，其中2002年3个、2003年和2004年各4个。

以权益性融资为主的融资模式

2010年8月2日北京神雾宣布,近日完成首轮私募股权融资,软银中国、上海中路实业和北控集团下属的博威资本三家机构共投入3,000万美元；公司并计划未来2-3年实现国内A股上市，完成IPO(首次公开发行)。

2010年9月30日，中国十大影响力水务企业之一——桑德国际(00967)于早9点30分在港首日挂牌，开市报5.45元，并较新加坡交易所于前一 日收市

价(9月29日)0.905新加坡元(约5.33港元)高2.25%，获香港市场投资者青睐，从而筹集大量资金。

2010年4月21日，北京碧水源科技股份有限公司首次公开发行股票并于深交所创业板正式挂牌上市，股票代码：300070，简称：碧水源。通过本次股 票发行共募集资金净额243,685.25万元，公司的资产规模和经营实力得到了较大幅度提升，品牌知名度和行业影响力得到了明显提高，竞争力得到了进一 步加强，公司进入到了一个全新的快速发展阶段。

由此可见股票融资是大型节能环保企业的重要融资途径。因为股票具有永久性，无到期日，不需归 还，没有还本付息的压力等特点，因而筹资风险较小。股票市场可促进企业转换经营机制，真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人实体和市场竞 争主体。同时，股票市场为资产重组提供了广阔的舞台，优化企业组织结构，提高企业的整合能力。

同时在政策方面也有支持，节能环保企业有望优 先上市融资。现阶段工信部正在与证监会、银监会包括人民银行研究创建一种联动机制，鼓励符合条件的企业上市融资，优先考虑节能环保、减排、包括低碳技术应 用的企业上市。将创业板、中小板作为创业投资，节能减排投资的一种退出机制，发挥资本市场与政策的组合效应。市场化的方式有利于社会资源的介入，金融机构也可以参与投资和交易，从而实现互利双赢。

由于国内节能环保产业的发展尚处于起步阶段，商业模式也远未 成熟，因此除了以上所介绍的传统型融资方式以外，更需要行业内企业积极开拓更多类型、方式的融资渠道和融资模式，同时，更相关政府部门应给予节能环保企业 跟多的金融政策扶持，拓宽各类型资金进入节能环保产业的渠道、空间，包括PE、VC，以及信托计划等，引导更多类型的资金不断向产业内纵身发展，推动节能环保产业快速发展。

第二篇：房地产企业融资模式

房地产企业融资模式

资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式：

1.自有资金+银行贷款

•传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。

•融资成本最低，应优先使用。

•2.自有资金+信托计划

•新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。

•融资成本比银行贷款高。

•3.自有资金+股权融资

•传统融资方式，目前引进外企的比例较高。

•融资成本比银行贷款高。

•4.自有资金+投资基金

•新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全。

•融资成本最高。

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融资流程介绍

一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现

1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。

2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。

保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。

抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车）

质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货）

3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。

另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上）

目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。

（抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。

质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。

抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则多以动产为主或者股权。2.抵押和股权质押要登记才生效，质押则只需占有就可以（指动产）。

3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。）

二、贷款流程

1、办理贷款卡：

（1）、贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条，是借款人凭以向金融机构申请办理信贷业务的资格证明。贷款卡记录了贷款卡编码及密码，是商业银行登录“银行信贷登记咨询系统”查询客户资信信息的凭证，取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款，关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。

（2）、办卡对象：具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业（单位）法人及个体经营者；以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡，但个人为企业（单位）法人或个体经营者担保贷款的情况除外。

（3）、贷款卡办理处于每年3月至6月15日对贷款卡年审，当年办理的贷款卡不用年审。企业申请所需材料:

①《贷款卡申请书》；

②《企业法人营业执照》（非法人企业为《营业执照》，事业单位为《事业法人登记证》正本复印件及副本原件（其他借款人为上级批文复印件）；

③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件；

④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件；领卡前一个月的资产负债表和上决算报表；

⑤法定代表人（或法定代表人授权的代理人、负责人）证及有效证件（身份证）原件及复印件；

审

核

①提交资料真实、完整性；②证、照、表相符；

③主要财务指标平衡关系表

发

卡

上机登录企业概况后发卡；

年

审

所需材料：

①《贷款卡年审报告书》；

②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件；

③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件；

④上会计决算报表；

⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件；

⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。

2、贷款申请：

借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》。同时须按要求提供借款人相关资料。

3、对借款人的信用等级评估：

应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行，内部掌握，也可由有权部门批准的评估机构进行。信用等级的评定涉及到授信和贷款的额度，所以非常重要。财务报表要求经审计的。每个银行对评级的等级所达到的额度要求并不一样。

4、授信：

银行授信额度即为简化银行信贷审批流程，经企业申请，银行审核后给予企业的一定金额及期限内，向借款人发放的可循环使用的授信。简单地说,就是银行能贷给你最高多少的钱。是和信用评级联系在一起的。其特点是：

（1）、一次授信，循环使用，随用随还。一次授信后，在约定的时间和额度内随借随用随还；

（2）、凭证贷款，手续简便。借款人依据授信合同办理授信业务，银行不再重新进行授信调查、审批；

（3）、如果为综合授信额度，借款人除了可以获得贷款外，还可办理授信合同规定的开立承兑汇票、国际结算融资等业务。

所须提供资料：借款人和担保人的基本资料（营业执照、组织代码证书、税务登记证、法人证明及身份证等）；三年的财务报表（最好经审计的），未满三年的提供自开业至今的财务报表；抵押和质押相关材料；借款人和担保人企业经营状况介绍；章程以及根据企业章程需要提供的董事会或股东会决议；银行需要的其他材料。

5、部门审批流程

首先由业务部门或客户部门进行资料收集，并编写评审报告，通过后报到贷审部门进行风险评审，最后上贷审会进行最终确定。每个银行根据权限不同，报到省行审批或总行备案。贷审会主要由行长、副行长和部门负责人参加，并实行投票表决，具体票数通过率每家银行规定不一样。贷审会集中举行，同时审理多家借款企业授信。

6、签定借款合同或授信合同，签定保证合同。

三、签发银行承兑汇票和贴现

1、签发银行承兑汇票

定义：银行承兑汇票是指由承兑申请人签发的，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑，持票人在汇票到期日或到期日前几天向委托付款人提示付款的票据。付款期限最长可达6个月；提示付款期自汇票到期日起10日。

功能：

用于真实商品交易后的债权债务结算；票据持有人在汇票到期日前若急需资金可以向开户银行或票据中心申请贴现；银行承兑汇票在到期日前可以背书转让。

如何办理：

（1）、提交书面申请，包括提交《开具银行承兑汇票申请表》、《开具银行承兑汇票申请书》、经济合同及企业近期的财务报表；

（2）、银行与申请人及担保人签订担保合同；

（3）、申请人向银行缴存保证金（20%以上）；

（4）、银行向申请人签发银行承兑汇票，并由申请人签章。

常见问题解答：

（1）．开立银行承兑汇票需要缴存多少比例的保证金？

申请人需要缴存不低于银行承兑汇票金额20％的保证金。

（2）．对银行承兑汇票单笔金额有何限制？

银行承兑汇票单笔最高金额不能超过1000万元。

（3）．开立银行承兑汇票时，不同的担保方式需要签订哪些相关担保合同？

开立银行承兑汇票时，申请人要与银行及担保人签订《银行承兑汇票契约》，若承兑采取保证方式的，还要签订《银行承兑汇票保证担保合同》，若承兑采取抵（质）押担保方式的，则要签订《银行承兑汇票抵（质）押担保合同》。

2、贴现

定义：

银行承兑汇票贴现是指银行承兑汇票的持票人在票据到期日前，贴付一定利息将票据权利转让给金融机构而取得资金的票据行为,是金融机构向持票人融通资金的一种方式。产品特点：

能满足客户持有的商业汇票快速变现的需求；手续方便，融资成本低。

如何办理：

1．提交书面申请书，即《汇票贴现申请书》

2．提供以下资料：

（1）经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的银行承兑汇票

（3）交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明

（4）与出票人（或直接前手）之间的增值税发票原件或复印件

（5）贴现行要求提交的其他资料

常见问题解答：

1．对贴现的票据有何要求？

要求贴现的银行承兑汇票的交易合同必须是合法且要素齐全，即贴现的银行承兑汇票必须符合《票据法》，符合制度规定的银行承兑汇票的出票、背书、承兑的条款要求。

2．对贴现的期限有何规定？

贴现的期限从贴现之日起至汇票到期日止，最长不超过6个月。

四、银行贷款关注的财务指标

企业还要把握好以下12个指标：

财务结构：

1、净资产与年未贷款余额比率。必须大于100%（房地产企业可大于80%）。

2、资产负债率。必须小于70%，最好低于55%。

偿债能力：

3、流动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在150%~200%较好。

4、速动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%。

5、担保比例。企业应该把有损失的风险下降到最低点。一般讲，比例小于0.5为好。现金流量：

6、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。

7、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。经营能力：

8、主营业务收入增长率。一般讲，如果主营业务收入每年增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期。如果该比率低于-5%，说明该产品将进入生命末期了。

9、应收账款周转速度。一般企业应大于六次。一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。

10、存贷周转速度，一般中小企业应大于五次。存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。

经营效益：

11、营业利润率，该指标表示全年营业收入的盈利水平，反映企业的综合获利能力。一般来讲，该指标应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。

12、净资产收益率，目前对中小企业来讲应大于 5%。一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。

附董事会决议样本

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第三篇：房地产开发企业十大融资模式

房地产开发企业十大融资模式

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不利的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

银行贷款（门槛较高，易受政策影响）

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。

上市融资（条件苛刻）理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续发布了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

房地产债券融资（审批很难）

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为10．1％、限期为3．5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。多年来，债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年虽然有较大反弹，但是2003年却下降到1997年以来的最低点，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0．001％。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行外最可能企及的方式。当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

夹层融资（易，未来的主要融资方式之一）

“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。自银监会2005年9月份下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后，其政策不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到政策的束缚，而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年的第4季度体现出来，行业内房地产创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台。联华信托2005年推出的“联信·宝利”7号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。“联信·宝利”7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5,000万元，分别持有项目公司20％的股份，1，5亿元信托资金入股占项目公司股份60％。而在1．5亿元的信托资金中，“联信·宝利”7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。

房地产信托（易，未来的主要融资方式之二）

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121文件”以后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计，截止到2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157．27亿元，绝对额大幅增加了35．1亿元，分别较去年同期增长11％和28．73％。其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。当2006年金融服务领域全面开放、房地产行业进一步与国际接轨以后，我国房地产信托融资将会有大幅度发展。2006年我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。2006年房地产信托市场将会出现如下五大特征：(1)整体趋势先抑后扬。(2)专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进。(3)信托商将在212号文的“后房地产信托时代”，逐步亮剑。(4)房地产信托投融资的区域化将趋明显。(5)产品发行总量会走低，但总体发行规模将继续放大。随着信托计划200份的可能突破及分类监管的正式实施，2006年有望成为信托行业走向规范与专业的转折之年。经过短时期的低迷之后，房地产信托产品2006年6月份重新坐上信托产品的头把交椅，发行规模达到21．34亿元，占当月发行的信托产品总规模的三成之多。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

海外地产基金（几乎不考虑中小型开发商或非知名开发商）

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。2005年8月26日，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议，软银亚洲和凯雷分别投资了3,500万美元和1,000万美元，分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15％和7．5％的股份。业界专家分析，2006年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段，2006年可望有新的突破。从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加，这些境外基金将带来他们的资金和经验，并越来越多地参与到中国房地产行业。当然，要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。

房地产信托投资基金（制度控制，近期内很难）

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西蒙地产集团先后与深国投下的商用置业公司签订合同，合作开发内地商业地产。在这些举动的背后，房地产投资信托(REITs)的身影隐约可见。由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的调查报告中，商务部明确提出开放REITs通道的建议，国内旺ITs正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。至2005年年末，内地在香港共有三只REITs上市，市值达到31亿美元，投资回报率5％-6％左右。对国内的地产商来说，REITs虽好，但操作起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制，内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也乐于和外资基金合作。REITs俨然已成为2006年房地产领域最为热门的话题。据了解，目前已经进入上市通道将于2006年在新加坡或香港发行REITs的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地(11 09．HK)、北辰实业(0588．HK)等。2006年将有更多打包国内物业的REITs项目在香港发行。2006年将拉开内地房地产项目的REITs奔赴海外上市的大幕。中国内地房地产开发企业到香港资本市场上发行REITs进行融资，从宏观上而言，有利于降低中国银行业贷款中房地产贷款的比重，减轻房地产行业周期性波动对于中国商业银行体系的；中击；从微观上而言，有利于中国房地产企业开辟新的融资渠道。中国的房地产业已经发展到资本主导的阶段，发展REITs产品与REITs市场将是未来中国房地产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲，REITs将改变目前中国房地产市场的一些运作规则及固有理念，也将缔造一个全新的“地产金融”时代。当然，中国在目前的制度下，发展REITs还需要时间。

私募融资（难）

作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

典当融资（成本太高）

对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。

合作开发（难）

在“8．31大限”使土地实现完全市场化的公开供给之际，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，成为该阶段独特的合作开发融资方式。

总之，信托是我国房地产金融进化的逻辑主线。在2006年及今后的一段时间，我国的房地产融资发展将呈现如下层次：第一层次，商业银行目前仍然是中国房地产融资的主流载体；第二层次，信托是中国房地产融资创新的主流范式，这是由于信托的特殊优势造就的。第三层次，“信托+银行+REITs''’是中国房地产融资的主流模式。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。REITs作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆，REITS是一个标准化的金融信托产品，它可以上市流通。REITS应该是中国房地产信托发展的一个方向。第四层次，外资金融机构以及境外基金是中国地产金融的新生力量。在2006年中国金融全面开放后应该是势不可挡，外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力量都会大显身手。

第四篇：浅议房地产企业融资模式

浅议房地产企业融资模式

摘要：房地产业是资金高度密集型的行业，开发投资规模大、周期长、风险大、收益高等特点使得房地产业需要的资金量巨大，融资对房地产业的作用尤为突出。因此选择有效的融资渠道、确定较低风险的融资方式是十分重要的，本文针对房地产企业融资的现状，分析房地产企业融资模式并提出建议。

关键词：房地产企业融资；融资模式；建议

一、房地产企业融资概述 房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算。房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。包括银行及其他金融机构为房地产开发和流通领域提供各种金融服务，运用有效的金融工具，筹集和融通房地产企业资金，实现房地产企业资金的良性循环，使房地产业与金融协调发展，从而带动整个社会经济的发展。

二、房地产企业融资现状

房地产企业由于工程项目的开发，需要耗费的时时较长，加之资金占有和使用量巨大，除非其经济实力十分雄厚，否则很难不依靠融资来进行项目开发。从目前房地产企业的实际情况来看，大多数企业进行项目开发都需要对外大量融资，因此，对于融资渠道的把握对于企业整体的生产经营和发展就显得尤为重要。

三、我国房地产企业融资模式

1、银行贷款。

银行贷款融资，是为了完成房地产开发，房地产开发企业向银行申请与取得项目开发贷款的行为。目前，我国房地产开发企业的资会来源主要是国内贷款，房地产企业自有资金比例较低，不能够满足房地产开发项目大量的资金需要，因此主要依赖银行贷款，并占房地产融资来源的50％以上。房地产贷款一般分为三类；信用贷款、担保贷款、抵押贷款。在国家加强行业调控和货币政策从紧的条件下，银行贷款的限制增加，融资的门槛较高，发展空间较小。并且由于房地产业融资渠道过度集中于银行，银行信贷政策的每一次变化和调整必然会对房地产行业产生巨大的冲击和影响，十分不利于房地产企业自身的健康稳定发展。因此企业要积极拓展新的融资渠道，减少对银行贷款的依赖。企业的规模对银行贷款没有明显的影响，银行贷款适合各种类型的企业。

2、股权融资

上市融资也是房地产企业一个重要的融资渠道，债权融资来说，其属于主权融资，可以化解金融风险，使房地产企业获得永久性资本，并且还可以提升企业的知名度和可以较为便利的实现再融资。不过该种融资方式资金成本较高，公司的控制权存可能会被稀释。股权融资主要分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资金额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70％的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75％以上。能够通过直接上市获取资金的企业数量很少。间接上市主要是通过买壳上市，但需要大量现金，并且前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，都是很多房地产中小企业不具备的条件。

3、预收账款

房地产企业的预收账款是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发建设单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。这是发展商筹集开发资金的一种重要方式。对于发展商来说，运用该种融资方式可以筹集到必要的建设资金，并且还可以将部分市场波动风险转移给买家，虽然在将来可能会丧失一些利益，但是相对于总体利益而言是微不足道的。但是因为房地产企业的预售款主要是购房者的按揭贷款，在我国，按揭购房者的比例接近90％，因此该种融资方式所获得资金间接的来自于银行，也使得这种融资方式受到市场和信贷政策影响较大，尤其是在房地产行业的调整期。

4、．房地产信托。

房地产投资信托，是专门用于投资房地产，用房地产项目的经济收益作为回报，委托信托公司将信托产品销售给投资者的融资方式。信托计划的发行以200份为限。房地产信托融资的期限一般是2至3年，在大力培植资本市场的情况下，房地产信托的发展空间较大。融资的额度较大，政策限制较多，只适用于实力雄厚的大型开发商。

5、．房地产投资基金。

房地产投资基金，是指聚合机构投资者或个人的资金，由基金公司组建专门产业投资基金，间接投资于房地产项目的融资方式。我国房地产基金融资才刚刚起步，相关的产业投资基金法尚未出台，市场上有实力的基金管理公司和优秀的基金经理人很少。房地产企业要大量从房地产基金获得资金还尚需时日。房地产基金融资适合大中型房地产企业。

6、债券融资

房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性。因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3 到10 倍。而我国房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。

7、项目融资

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值。贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对

项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。

8、海个基金

目前外资地产基金进入我国市场一般有两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回的方式实现资金合法流通和回收。海外基金比银行贷款、信托等融资渠道在成本高。

9、．合作开发。

目前，房地产开发的土地需求完全实现了市场化公开供给，土地市场竞争激烈，地价不断攀升，开发商为取得土地的投资不断增加，靠单个开发商很难获得体量大、效益好的资源。因此可以发挥开发商项目运作能力，促使有土地缺资金的开发商与有资金难以取得土地的开发商的合作，实现合作开发的融资方式。

10、夹层融资。

夹层融资是一种无担保的、附带有对被投资企业权益认购权的长期债务。夹层投资传统创业投资的演进和扩展，可以采取次级贷款、可转换票据或优先股的形式。夹层融资的期限较长，一般为5至7年，融资成本介于优先债务和股权融资之间，对公司的控制和限制较少，可操作性强，融资规模一般，适用于中小型房地产企业。

11、私募股权融资。

私募股权融资的融资期限较长，融资的规模一般较大，投资者要求的高回报导致融资的成本很高。融资政策不是很完善，融资的门槛较高，但发展的空间较大，适合于大型知名房地产企业。

四、房地产企业融资中所存在的问题

近年来，虽然我国房地产融资渠道不断多样化，企业整体融资能力有所增强，但是在实践中还存在一定的问题有待改进和完善。目前我国房地产行业的投资渠道整体来看还较为单一，过度依赖银行贷款的情况依然广泛存在，加这上些地方市场监管不利，很多房地产企业盲目扩张，长此以往，将对整个金融体系的稳定性构成巨大的威胁。

五、优化房地产企业融资的建议

1、建立多层次房地产融资体系，拓展多元化融资渠道

房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限，股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。因此，建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的信赖。同时，企业要加强自身的实力，加强内部治理结构，与国际接轨，大力采用金融创新融资方式，使用新的融资工具，拓展新的融资渠道。

2、完善房地产金融法律法规，建立合理的融资机制，减少盲目融资现象

在房地产融资多样化的过程中，新出现的很多融资工具，如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面，因此，必有建立和完善相应的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通边转让、收益来源和分配等，作出严格规范。

六、结语 综上所述，我国房地产企业融资渠道比较单一，信托、债券、基金、股票等融资渠道获取资金的量有限，尚未形成多元化融资体系。只有建立与发展多元化的融资体系，综合运用多元化的融资渠道，建立完善合理的融资机制，房地产企业才能以最有利的方式、最低的成本筹集到资金，使房地产企业更好、更快地持续发展。

参考文献：

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第五篇：环保初创企业融资演讲稿

利达土壤修复服务有限公司融资演讲稿

尊敬的各位领导，各位金融届、企业界的朋友们：

大家下午好！我是利达土壤修复服务有限公司的创始人之一。我非常荣幸可以站在这里向大家介绍我们公司，并诚心希望我们公司的发展前景得到大家的肯定并融资成功！

我们公司是专业致力于土壤修复技术的研究开发，通过生产外包方式生产相关环保设备并对其进行销售，以及经营土壤修复技术服务、咨询业务进行营利的企业。公司通过为客户提供专业的土壤修复设计及施工团队，经营承揽工程设计、施工管理以及调试运行和维护。专业技术人员凭借丰富的工程设计经验，运用国际先进设备进行严谨的实验分析，并对各技术进行科学比选，为顾客设计最适宜的土壤修复方案。项目管理团队具有专业的工程实施组织能力，制定合理的修复施工及安全计划，采用先进的土壤修复设备及国际规范操作流程，为客户提供高效并具有成本优势的环境工程服务。

环保产业作为朝阳产业，具有巨大的市场潜力和收益空间。利达土壤修复服务有限公司选择环保产业的土壤修复领域，是因为每个国家的发展必定会经历工业化历程，这个过程往往是以牺牲土地环境承载力为代价的，国家在后期进行土地规划时就需要修复土壤，循环利用土地资源。另外，随着环境保护政策的实施，环保产业市场的细分，土壤修复领域是继水污染处理、废气治理、垃圾处理、节能建材等市场出现后出现的，属于环保产业里的新兴市场，且大部分市场尚不成熟。因此土壤修复领域有巨大的市场潜力。我们公司也因此得到风险融资公司Venture Finance UngheriaPte Ltd管理的匈牙利投资组合担保项目的担保。

通过调研，我们公司确定的市场有国内市场、欧盟以及中国、日本、柬埔寨、菲律宾、印度尼西亚、等东南亚国家或地区。主要目标市场是东南亚国家或地区，这些市场都有一个共同点是土壤修复市场处于萌芽阶段，尚不成熟，有利于我们公司过去掘金。另外，在“一带一路”的大背景下，随着匈塞铁路的建成，亚欧之间的贸易往来将更加便利。

我们公司技术团队形成以土壤修复领域顶级专家为科研带头人，以有多年土壤修复技术研发经验的技术骨干为中坚力量，以大批年富力强的青年技术人员为主体的老中青结合的研发梯队，具备强大的研发创新能力。他们将为我们公司的先进技术以及专业服务提供强硬的保障，这也是我们对客户的承诺，力求以最先进的技术提供最专业的服务。

由于初创时期，资金和管理规模有限，我们公司的商业模式主要是销售环保设备（PE）、环保项目设计安装（EP）、环保项目总包（EPC）。在第二个五年计划中，我们公司将增加环保项目垫资总包（BT）、环保项目建设运营（BOT）这两种商业模式。在这样的商业模式下，我们公司的净利润率将达15%，并以每年30%或者更高的增长率增长。由此可知，我们公司的收益空间很巨大，前景很乐观。

在匈牙利优越的经济环境以及巨大潜力的市场条件下，加上“一带一路”的战略机遇，我们公司将大有作为。现诚邀大家的加入，成为我们公司的天使投资人，为我们公司提供100万美元（27307.5万匈牙利福林）的资金支持，我们公司将为投资者带来丰厚的回报，实现双方共赢共利的美好前景。

详细内容可以看我们公司的融资计划书，希望我们合作愉快！谢谢大家！