七种力量模型分析房地产中介行业范文

第一篇：七种力量模型分析房地产中介行业范文

房地产中介行业运行状况分析

——运用“七种力量模型” 房地产中介行业界定

狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。因此本文中将房地产中介行业界定为从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的行业。

房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。

房地产中介行业的“七力模型”分析

一、行业竞争强度

（一）服务的同质化严重。行业发展存在一个客观规律，越是成熟的市场，产品的同质化程度越高。现在的中介行业日益规范成熟，实则更加深了同质化竞争。房地产中介行业的竞争将从规模过滤到品牌和服务。规模不再是唯一的竞争力，它只代表了短期内市场占有率的相对大。在服务方面，房地产中介行业经历了社会对不法公司的舆论声讨、政策的洗礼和竞争的优胜劣汰之后，大部分公司都推行了规范化的服务。一些不规范的操作行为逐渐淡出行业舞台，规范化已经成为生存发展的必要条件。因此，服务的同质化不可避免。同质化的直接后果，就是导致了市场竞争的残酷性，一方面使得房源客户和消费者的忠诚度都不是很高，另一方面，也使得客户在选择不同的中介机构时更多地倾向讨价还价而不是对服务质量和品种的比较。

（二）行业准入门槛低。根据国务院最新公司注册资本登记制度改革的规定，取消有限责任公司最低注册资本3万元、一人有限责任公司最低注册资本10万元、股份有限公司最低注册资本500万元的限制；不再限制公司设立时股东（发起人）的首次出资比例和缴足出资的期限。公司实收资本不再作为工商登记事项。此举进一步降低了中介行业的准入资金门槛。上文提到的同质化现象，也使得客户在选择中介机构的过程中对品牌的关注度不够，这给与了行业准入者较好的进入环境。同时，由于近年房地产市场规模的进一步放大，也为房地产中介行业打下

了一针强心剂，但是，市场规模的增长速度无法消化新进入者对市场的侵蚀，而各家较大的不动产经纪机构也相继采取了加快扩张分店的市场战略，这种现象，增加了整个产业的额外产出，降低了消费者成本，从而导致整个中介行业收入和回报的下降。在短期内，这种影响不会因为市场的淘汰机制而得以减弱。

二、替代品的威胁

（一）专业鉴证咨询业务的不可替代性。房地产中介行业中的鉴证咨询业务主要是向市场提供一种专业服务。这些服务需要由经过国家专业技术资格认证的专业技术人员来提供，一些服务本身甚至是由国家法律法规明确规定，要从事某项经济业务所必须的专业服务。例如，在项目可行性审批中，国家发展和改革部门需要相应资质的工程咨询机构编制可行性研究报告作为审批的必备材料；城市土地征地拆迁需要有具有一定资质的房地产估价机构出具的评估报告，根据这个报告来确定补偿价格。随着社会分动的日益精细，行业的划分也越来越来明细。公司在进行专业化的生产的过程中，对中介服务的需求也会与日俱增。十八届三中全会确定了市场作为资源配置的决定性作用。这无疑推进了社会第三方服务的发展。房地产投资前期的项目可行性咨询服务，有助于增强房地产开发商的投资理性，降低投资风险。项目进行中的工程造价服务，有助于控制项目成本，提高资源利用效率，防范道德风险，而二手房抵押贷款的房地产评估服务能够有效的防范金融风险，维护金融稳定等等。正是由于房地产中介行业提供的服务的必要性，随着社会主义市场经济的进一步发展，社会将会对房地产中介行业提供的专业服务有更强烈的需求。

（二）房地产经纪业务的不可替代性。虽然近年来随着网络技术的发展,房源信息已经基本公开化,房地产经纪服务仍然有相当大的不可替代性。一是房地产交易过程及法律义务都相当复杂，一般客户，不管他是买家还是卖家,一般都必须得到房地产中介代理的帮助；二是房地产本身具有特殊性和不可替代性，世界上没有一模一样的房子，房地产个性差异反映在具体位置、楼层、建筑质量、建筑风格、内部装修、小区环境、周边配套等客观因素上，没有中介代理的职业化服务，客户不仅对房屋价值与价格无法准确了解,有时他们甚至很难把握自己的需求和购买力；三是房地产的买卖，通常是普通人一生中最大的投资项目，客户在心理上和经济利益上都需要中介代理的职业化服务。

三、潜在的进入者威胁

网络的蓬勃发展，改变了原有世界对信息资源的占有和分配模式，也改变了消费者获取信息的渠道和消费习惯，同样的，网络已作为中间介质直接将二手房买卖双方联系到了一起，原来由经济机构独享的信息已经由于网络的兴盛而逐渐透明，二手房源的价格、位置、环境等信息现在可以方便的从网上获得。焦点房地产网、搜房网作为房地产门户网站，早已开辟了针对二手房交易的主页，不仅提供各种房源信息，提供方便快捷的查询方式，同时也提供了二手房交易的相关工具，比如房贷计算器、房屋租赁买卖合同范本等。进一步延伸，消费者还可以在网站上了解最新的法律法规以及交易提示等内容。另外的，类似于新浪、腾讯等大型的综合类门户网站，也都建立了自己的二手房专用网页，这些网站，凭借其庞大的访问次数及客户群，在二手房经纪业务上都可以有所作为。房地产互联网公司的介入很可能会改变房地产中介行业的现有格局，加速整个行业的整合，一些小规模的中介公司很可能消亡，而一些大规模的全国性的中介公司则有可能和互联网公司合作，整合资源，用网络来代替一部分门店和人员，降低成本提高营运效率。就像互联网介入金融业一样，虽然对传统金融业造成了冲击，加剧了竞争，但是从长期来看能够促进整个行业的良性发展，为消费者创造更多的福利。

四、供应商讨价还价能力

房地产中介行业的主要成本是人力资源成本。正是这些具有专业技能的人和具有庞大客户资源的人组成了行业中的各个公司来开展业务。因而其最主要的供应商正是这些具有智力优势和客户资源的人。这些专业技术人员的讨价还价能力主要体现在工资报酬上（即使是公司老板也存在机会成本，即放弃了去别的公司工作而失去的报酬）。这样的讨价还价能力则因人而异。其他的成本如办公用品、广告服务等，供应商的讨价还价能力一般不大。

五、购买者的讨价还价能力

收费标准。

１、房屋买卖代理收费

房地产价格总额（万元）

５００以下（含５００）

５０１—２０００

２００１—５０００

５００１—１００００

１００００以上

过成交价格的3%。

3、房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

4、房地产咨询服务费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简，结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份300—1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，其标准一般不超过咨询标的额的0.5%。

房地产中介代理企业的客户议价能力要具体问题具体分析。根据市场具体情况的变化,交易佣金的浮动范围有时候也可以较大。比如说，在市场房屋供不应求时，代表卖方的经纪人佣金可能就会缩水。但这种客户的议价能力主要是来源于同行的竞争，而不是本质上客户有多大的议价能力。当然，有一种情况例外，那就是客户不是其个人，而是大的房地产开发商。在这种情况下，客户的议价能力很强，说穿了就是可能客户说了算。

六、产业成长性

(一)发展机遇

十八届三中全会公报中关于土地改革的论述，包括建立公平开放透明的市场规则，完善主

累退计费率 ２.５ ２ １.５ １ ０.５

2、实行独家代理的收费由委托方与房地产中介机构协商，其标准可适当提高，但最高不超

要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。

建立城乡统一的建设用地市场，也即是农村集体土地能够进入市场交易，这无疑直接扩大了土地估价机构的业务范围，大大增加了其业务量。据统计，我国大约有18万亩农村集体土地，这么大体量的农村集体土地进入建设用地市场也能够使更多的建设项目能够落地，对土地市场的健康发展和房地产价格的稳定都能产生有利影响，对房地产中介行业来说，健康的土地市场和房地产价格、大量增长的建设用地和项目量从长期来看对整个行业都是个利好。

赋予农民更多的财产权利，即是赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权，创新农村土地承包经营权流转实现方式的多样化，通过信托、抵押等方式与金融创新相结合，通过转包、出租等增加农民的资产性收益等。农民财产权利的增加为发展金融对农业的支持提供了保障，同时也扩大了土地估价机构的业务量。

（二）不确定因素

十八届三中全会后，国家将大力推进全国性的房地产权属登记工作，为之后的房产税全面征收打下基础。房产税的征收方式对房地产市场影响很大。如果按存量来征收，可能会打击一部分投资需求，造成短时间内的房屋转让的高峰，如果按增量来征收则会在短时间内造成房屋买进得高峰。这在短期内会促进房地产中介业务的繁荣。然而从长期来看，会抑制房地产需求，降低房地产交易量，从而不利于中介行业的业务增长。另一方面，房产税的征收价格如果需要由第三方的中介机构进行评估，这将给房地产评估机构带来巨大的业务空间，如果由税务部门单方面确定，则不会对房地产评估机构带来利好。

（三）潜在风险

我国人口老龄化的加剧，意味着新生家庭的减少，从长期来看，显然会对房地产市场造成致命打击，同时也会牵连到房地产中介市场。目前老龄化对城市房地产的影响在一些县城已经显现。大城市尽管生育率低，但是依靠庞大的外来人口大军的置业需求，仍能支撑整个房地产市场。尽管国家已经放开“双独二胎”和“单独二胎”以缓解老龄化危机，但是“双独”、“单独”家庭更多是城市家庭，高昂的生育成本使得放开二胎政策能够在多大程度上挽救低生育率还是个未知数。所以从长期来看，人口老龄化对我国房地产市场、房地产中介市场，对整个国家经济都是巨大的潜在风险。

七、政府规制

政府对于房地产中介行业设置了行业规范，对于房地产中介机构设置了资质评价体系，并且定期对房地产中介机构的从业资格进行审核。从十八届三中全会传递的信息来看，政府将降低行业准入，加强行业管理，做到“宽进严管”。政府对中介行业的严格管理有利于促进行业规范化发展，提高整个行业的形象。规范经营，诚信经营，守法经营是房地产中介行业长期健康发展的必要条件。政府加强对房地产中介行业的规制从长期来看对行业的发展有积极影响。

第二篇：波特五种力量模型分析中国房地产

班级：05071102学号：2011301400姓名： 刘 双

波特五种力量模型分析中国房地产

1.行业内的竞争威胁： 房地产行业耗资大、风险高、周期长的特殊性决定了这个行业只有几个规模和力量较大且相当的企业，因此行业内的企业竞争数量少。企业核心竞争力最终体现在消费者的数量和忠诚度，我国房地产业市场尚处于快速成长阶段，消费者的刚性需求在不断上升，行业内的竞争压力在不断增大，吸引消费者的手短也在不断变化。企业的优势往往来自于楼盘的位置、环境、设计、质量、物业，当然也有价格，不同收入水平的人群对这几个因素的偏好不同，由此来决定自己的选择。

2.新进入者的威胁： 房地产行业在成长的同时也日趋成熟，不少开发商的口碑和品牌效应已经注入消费者的观念之中加上房地产行业进入门槛高，必须有实力、有关系，才能在房地产这块大蛋糕中划到自己的那份。总的来说房地产行业很难进入，新进入者威胁不大。

3.买方讨价还价的能力： 开发商为了增强竞争优势，选择楼盘的位置、环境相对较好，从而价格也让大多数消费者望洋兴叹，加之消费者群体具有财富集中在少数人而这个群体对住房的刚性需求不大几乎为零，刚性需求较大的群体购买能力弱并且分散的特点，致使买方的议价能力偏弱。

4.供应商讨价还价的能力： 政府是开发商的唯一土地供应商，处于垄断地位。各原材料供应方为一些具有比较稳固市场地位而不受市场剧烈竞争困挠的企业所控制，其产品的买主很多，以致于每一单个买主都不可能成为供方的重要客户。银行贷款是房地产企业的主要资金供应方，而银行贷款受房地产金融政策的制约，也就是说银行的背后是国家在掌控，基于以上原因供应商的议价能力很强。

5.替代品的威胁： 二手房出于年限、价格、需求等还不能对整个行业产生大的影响力；而经济适用房和廉租房只能满足消费者的短期需求，没有产权就不能满足消费者的最终需求，因此在目前的政策背景下，以上三种房产还不能对商品房有替代的威胁。

第三篇：关于房地产中介行业发展调研

关于房地产中介行业发展调研

一、、现状及特点

1、特点。不从事房地产开发活动，只提供中介服务，不占有房地产商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供沟通服务。具有很强的灵活性。以佣金为主要收入来源。

2、存在的问题。一是门槛不高，业务人员素质良莠不齐；二是诚信不良。虚假信息、屡吃差价、私下交易、协议陷阱、阴阳合同……种种“黑幕”不胜枚举。三是管理不善。内部管理粗放，“私单”频频乱走，经纪人员难以约束，违规操作屡禁不止。四是扩张不当。资金不足、管理不力、人员不齐等等，在这种情况下，一批小房产中介 “跑马圈地”。市场交易活跃时，这些内部缺陷被掩盖，一旦市场行情“调头向下”，紧绷的“弦”随时会断。五是监管不严。

二、发展趋势及应对

随着二手房市场的不断扩大，及国外中介行业的对比分析，国内生存的环境也将逐步扩大，同时对中介企业的要求也越来越高，同行业竞争也将更为激烈。所以，规模化、品牌化、专业化、信息化必将成为未来中介行业的发展趋势。

规模化：可以预计，经过市场激烈的竞争和震荡，中介行业的规模化将进一步提高。一方面表现为中介行业市场集中度将进一步加强，经过兼并重组之后，市场上将出现占据市场份额前几名的规模化大公司，目前情况看，二十一世纪不动产海外上市及房屋置换中心的老大形象给后来者提高着门槛，而管理的滞后性给行业后来者有可乘之机，通过大型项目运作、网站，报纸等媒体宣传力度提高企业知名度，通过单兵的专业性提高美誉度。建立稳定的赢利模式和人才的储备快速扩张。在资金不足时只求行业前列，让教育客户的事情留给地主们去做。资金充足时，全国布局也将成为可能。不能做大的结果就是死亡。

品牌化：目前已有少数公司树立一定的品牌形象，但品牌知名度和影响力还没有达到较高的标准。未来随着中介行业的规模化，品牌效益和影响力将进一步上升，品牌化将为中介公司的盈利增长和效益带来明显的促进作用。通过诚信手段，建立品牌化战略。应长期坚持。

专业化：中介行业是典型的服务性行业，专业性特征极为明显，包括人才的专业性、服务的专业性、业务的专业性、流程的规范性等等。随着行业的发展，这些专业的特性将进一步提高。也只有做到真正的专业，具有优秀的企业文化理念，才能赢得市场的尊崇，赢得客户的信赖，才能够异军突起异取得长远的发展。专业化生存在许多企业都得到重视，但真正的比赛在于学习的速度及知识的更新。就像言一先生所说，成为行业专家，不但具备专业知识还要保持学习力及好奇心，更要以客户为中心。一切为客户而做。

信息化：信息化将是未来中介行业不可缺乏的核心竞争力之一，依托先进的网络及信息管理系统，中介企业才可能实现科学的企业管理，才可以提高企业运作的效率和效益，才能够为客户和市场提供最便利和专业的服务，为企业的发展壮大提供坚实的基础。信息化的主要工具是电脑相关软件的使用，但目前情况下，很多企业没有使用，而使用者也只停留在业务处理层面，而管理控制或更高层面的流程优化都存在的大的问题，学会使用先动的工具得以事半功倍，不断进行系统优化及分析，找出问题，及时修正。

未来的楼市发展主要以二手楼市发展为主导，二手楼市的健康发展，需要有稳定的中介行业支持，中介行业在去年新一轮楼市的发展带动下，进行急速扩张和发展，抢占市场份额和提升利润成为各企业的追逐点，中介人才竞争、资源竞争和全国化拓展将带动中介企业的人员管理、资源管理、业务运营管理等全面思考，并促使其高度信息化管理和科学化管理，支持企业持续稳定的发展，面对全国现状和楼市的未来，只有有着深厚体系底蕴和独特的竞争力稳健经营的大品牌大企业才能来达到一统天下格局。

房地产知识2013年3月27日星期三

第四篇：鄂州市房地产中介行业自律公约

鄂州市房地产中介行业自律公约

第一条 为了促进我市房地产中介服务行业的健康发展，创造和维护公开、公平、公正的房地产中介市场环境，提高中介行业的公信力，建立行业自律要制。，根据《房地产经纪管理办法》（建设部国家发改委人社部令第8号）、《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产经纪人管理办法》等有关规定、法规，制定本公约。

第二条 从事房地产中介服务的机构和从业人员都应当遵守国家的法律、法规、政策；自觉规范、约束自己的行为，维护行业形象。以独立、客观、公正、合法执业为原则，以提供高效、优质、规范的专业服务为宗旨，以促进我市房地产中介行业队伍素质提高和执业水平提高。

第三条 在我市从事房地产中介服务的机构，都应具备从业资格，并在营业场所公示其资质（备案）证书和工商执照等。

第四条 中介服务机构应在营业场所公示服务流程，服务项目及各项收费标准，要将从业人员的姓名、职务、职称及照片在营业场所公示，从业人员上门服务也要出示相应证件。中介服务机构要重诚信、讲信誉、守合同、公平竞争、合法经营、依法纳税、接受业务部门的指导，监督和检查，共同维护业行利益。

第五条 房地产中介业务均应由中介机构统一接受委托，不得以个人名义受理，不为没有履行合同能力的委托人进行中介服务，不得承担不能胜任或不能按约定时限完成的委托。中介机构承接业务时，应该核实委托主体资格。承接商品房销售代理业务时应该核实开发商的营业执照及五证是否齐全；承接二手房销售及租赁业务时，应验明产权人的身份证及产权证或有效证明，由代理机构的执业经纪人分别与委托方签定合同，经纪人签署合同时应将自己的姓名、执业证编号填写清楚，同时加盖机构公章。不得弄虚作假，误导坑害客户，不得泄漏委托客户的商业秘密，不得索要、收取合同以外的报酬或其他财物，不得与一方当事人串通损害另一方当事人的利益。

第六条 因房地产中介机构过失或者经纪人过失，给委托人造成经济损失的，中介机构要按合同的约定承担赔偿责任；因委托人责任造成经济损失的，按合同约定由委托人承担赔偿责任；因中介机构提供的广告房源信息失实，而造成委托人经济损失的，中介机构应承担补偿责任。

第七条 房地产中介机构发生注册资金、股东、营业场所、经营资质（备案）变更事项时，要及时到主管部门备案。因故注销歇业时，按国家法律规定先行备案和公告，做好债权债务的清偿事宜。

第八条 房地产中介服务机构应严格员工队伍的管理，坚持岗前专业培训，执证上岗、挂牌执业，并定期参加协会组织的教育培训，参加行业组织的法规、政策学习和业务素质考核，不断更新知识，提高专业水平，改进服务态度，提高服务质量。

第九条 制止不正当竞争行为，为公平竞争创造良好的环境和条件。房地产中介机构及其从业人员不得使用下列不正当手段从事中介业务，损害竞争对手：

1、无证、无场所经营；

2、不按资质等级标准的业务范围从事经营活动；

3、非专职房地产估价师签署评估报告；出具虚假、不实评估、咨询报告；

4、允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

5、同时在两个或两个以上的中介服务机构执业；

6、指定自己或他人从事垄断经营活动；

7、降低收费，从其他经纪公司诱导客户为自己客户等恶意抢单(同一房源)行为、抵毁其他经纪机构、排挤对手等不正当行为；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；为跳单客户服务，损害行业权益。

8、为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；

9、利用广告或者其他方法发布虚假信息和不实宣传,；

10、捏造、散布虚伪事实，假借业务主管部门之名，恶意损害业务主管部门形象；

11、扰乱市场秩序，炒作房价；对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；

12、捏造散布涨价信息，发布未经房源核验的虚假房源信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

13、泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；

14、为交易当事人逃避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；帮助或唆使交易当事人伪造虚假证明，骗取税收优惠;

15、侵占、挪用房地产交易资金；

16、法律、法规和政策禁止的其他行为；

第十条 凡使用本公约第九条各项不正当竞争手段从事房地产中介业务的，经查实后，协会提请上级主管部门对责任者按有关规定作出相应处罚，降低其资质等级直至注销资质资格。

第十一条 建立诚信档案制度。中介机构实行信用档案管理，接受社会和公众的广泛监管。

第十二条 提倡按照合法、诚信、公平和有偿的原则，发展本行业企业之间跨地区的联合协作关系，优势互补、利益共享、团结协作、共同发展。

第十三条 本公约自公布之日起生效。

鄂州市房地产中介行业协会

2017/11/28

第五篇：上海房地产行业分析

房地产未来市场需求，房价分析

1）房地产市场未来需求分析

很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。先把住房需求粗略分为以下三个部分：

1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。截止2011年，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。

3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。

综上所述，在目前阶段，房地产的1、2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地产1、2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。

结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。

2）房价的未来走向：

在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢？ 因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。

由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。

不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：

截止2011年，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口2347.46万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷（2347.46/3）=5.16万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。

而2011年全国地方财政支出92415.48亿，按13.3亿人口，同上得出户均获得财政支出2.08万，按50年累计获得财政支出104万

上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的2.58倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的2.49倍。

结论：仁者见仁，智者见智。