严控土地储备及融资规模

第一篇：严控土地储备及融资规模

严控土地储备及融资规模

《经济参考报》记者从权威渠道获悉，根据国土部等四部委近日联合发布的《关于加强土地储备与融资管理的通知》，土地储备机构融资将纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。

在国土部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发的这份通知中，明确提出国土资源主管部门将统一归口管理土地储备工作，按照《土地储备管理办法》规定，建立土地储备机构名录。然后将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会。地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。

按四部门要求，土地储备总规模和融资规模将被严格控制。土地储备机构优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。除了这些，还应组织开展对储备土地的前期开发。

土地储备机构经过审核确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。同级财政部门应会同国土资源主管部门、人民银行分支机构，根据年度土地储备计划，核定土地储备融资规模，经同级人民政府审核后，按财政管理级次逐级上报至省级财政部门。

省级财政部门依据地方政府性债务管理法律法规和政策规定核准后，向土地储备机构核发年度融资规模控制卡，明确年度可融资规模并同时反映已发生的融资额度。银行业金融机构拟批准的融资额度累计不得超过年度可融资规模，对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。土地储备融资资金应按照专款专用。纳入储备的土地，不得用于为土地储备机构以外的机构融资担保。国有土地收益基金要按规定比例及时计提，并按规定用于土地储备，不得挪用。

第二篇：土地储备融资分析

土地储备的融资方式分析

随着土地市场的逐渐规范，对政府特别是土地储备部门提出了较高的要求。土地储备中心的职能就是统一收购闲散土地，通过拆迁、平整之后，以招标和拍卖的方式出让土地使用权。目前，各地土地储备中心大都面临资金严重短缺的问题。

一、城市土地储备机制的运作过程

城市土地储备运作过程包括土地征购、土地整理、土地储备和土地供应四个阶段，土地储备融资是指城市土地储备制度运作过程中土地储备机构的资金融通行为。由于土地资产价值巨大，土地整理费用(特别是拆迁、安置费用)比较高，在土地征购、整理和储备过程中必然要以大额资金占用为条件，并且要到土地供应阶段才能收回。因此，土地储备机构的资金融通管理不仅关系到储备机制能否有效运转，而且也是风险管理和成本控制的主要内容之一。

二、土地储备融资的必要性分析

土地储备资金来源主要包括政府财政收入、银行贷款和土地销售收入三种形式。一方面为土地储备中心提供资金来源，另一方面在土地供应后收回资金。为了保证城市土地基金的积累和发展，收回的资金在总体上必须大于全部占用的

资金成本。这样才能为城市政府积累财政收入，为落实有关土地政策提供财力保证。在现阶段，土地基金的自有资金还十分有限，土地储备中心运作的主要资金来源依靠各种融资解决，资金成本压力很大，风险控制和融资管理就显得十分迫切和关键。

财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度运作，实现政府有效调控城市土地市场的目的而进行的财政拨款。土地储备机制的功能是通过对城市土地资产的优化配置，达到社会经济全面持续发展的目的。在土地储备制度运行初期，由于土地出让量少，土地征购和土地整理量大，必须依靠政府的财政拨款作为启动资金，才能保证土地储备制度的正常运作。

财政拨款有以下特点有无偿性、无风险性、不确定性和有限性。且财政拨款的时间经常受到各种因素的限制，拨款时间和交易时间的错位性影响了土地一级开发的运作。政府拨款一般是前一的年底做计划，然后拨款，但拨款时间往往与土地储备所需资金的时间不一致，这个不一致不利于土地征购和储备目标的实现。

所谓土地出让资金收回，是指土地储备中心在土地征购或者整理过程中，可以通过将前一的销售收入作为本期土地开发的资金来源。土地出让资金可以作为项目的自由资金，其无风险、成本低。

三、融资方式分析

（一）土地储备银行贷款融资模式。

通过银行贷款筹资是土地储备中心向银行等金融机构通过贷款方式融通资金，其中银行贷款筹资是最主要的贷款筹资。贷款在土地储备中发挥了重要的作用，占资金来源的比重也较大。银行贷款筹资的特点是有偿性、风险高、贷款程序复杂且成本高，但贷款的优点是资金来源比较广发，方式也灵活多样。

此外可以考虑土地信托方式，信托投资公司通过设立土地开发整理信托，一方面可以把居民手中的闲散资金集合运用，投向于具有稳定收益、风险度较低的土地开发整理，使投资者的资本有稳定的收益，同时又解决了土地储备中心资金不足的问题。从社会效益来说，信托资金参与土地开发整理，有利于整理闲置、分散的土地，在加快城市建设方面也具有巨大的社会效应。

但无论哪种方式的资金来源，都具有着一定的融资风险。当债务资本比率较高时，投资者将负担较多的债务成本，并经受较多的负债作用所引起的收益变动的冲击，从而加大财务风险；反之，当债务资本比率较低时，财务风险就小。它有两层含义：一是指负债筹资导致土地基金所有者收益下降的风险；二是指负债筹资可能导致土地基金财务困难甚至破产的风险。

第三篇：土地储备融资模式

（一）财政拨款

财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为

（二）银行贷款

银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。

（三）土地储备收益

土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。

以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。

创新的土地储备融资模式

（一）土地信托

土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。

（二）土地基金

土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。

（三）土地置换

土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。

（四）土地债券

土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。

第四篇：2012争融资规模情况及2013年工作计划

签发人：***

百度县工业园区开发经营公司

2012年融资工作总结及2013年工作思路

一年来，在县委、县政府的正确领导及各机关股室同志的帮助支持下，我公司全面贯彻落实科学发展观，解放思想，认清形势，积极构建投融资平台，通过“引、借、贷、卖、挪、盘”的方式大力筹措资金。融资工作取得一定成效，现将有关情况总结如下：

一、2012年融资工作总结

（一）融资工作开展情况

1.城北土地一级开发项目，8月28日，已成功拍卖城北新区土地##亩，每亩##万元，筹得资金##亿元。

2.与赣州银行、中国银行、农发行就百度县生活垃圾填埋场项目融资事宜进行沟通，力争实现贷款##万元，目前前期工作材料已上报。

3.做好标准厂房转让给顺昌渔具公司的报建手续、办理房产证等工作，争取到位资金##万元。

4.努力推进拍卖富工一路路口##亩商住用地的出让工作。

5.承接运用好县财政安排给园区##万元中的部分建设资金的使用，发挥资金使用效益的最大化。

6.协助引导企业与银行对接融资##万元以上。引导落户企业实现投入##亿元以上。

（二）存在困难

受国家金融政策影响，地方融资平台公司贷款由政府担保受限，政府融资平台政策较严，信贷投放规模严格控制等影响，导致公司的融资难度较大。加上公司人员配备不齐，缺少金融方面专业人才以及精通项目包装人才，项目包装推介力度不够，且公司造血功能缺乏，造成公司资金实力不足，偿债压力大，制约公司持续、健康、快速发展。

二、2013工作计划

（一）基本原则

1.坚持高效、专业融资原则。专业分工，针对我县金融机构的信贷趋向开展专业化融资，并能整体降低系统风险。

2.坚持政府推动、市场运作的原则。公司作为自主经营、自-2-

负盈亏、自担风险、自我约束的法人。坚持遵循“市场”原则，政府搭建平台，公司自主申请，银行独立审贷，强化市场运作，减少行政干预。

3.坚持盘活资产、提高效益原则。利用现有国有土地、房产注资或财政资金拨改投等方式盘活现有可经营国有资产或闲置国有资产，充分发挥国有资产使用效益。

（二）融资渠道

1.土地运作：在获县人民政府批准的前提下，公司采取抵押、质押、政府承诺等形式，将梳理出的县国土局土地储备中心收储的土地、未开发成“熟”地及未计划出让的土地，向商业银行或其他金融机构融资。

2.资产运作：在获县人民政府批准的前提下，将县城规划区的存量土地，部分有商业价值的闲置国有资产等转入公司，公司对转入的资产实行有计划的出让变现或用作抵押担保从银行获取借贷资金，全部用于园区建设，实现滚动式发展。

3.项目融资：

（1）争取完成与赣州银行、中国银行、农发行就“生活垃圾卫生填埋场”项目融资事宜，力争实现贷款##万元资金到账。

（2）争取完成拍卖富工一路路口7.11亩商住用地出让工作，并争取资金到账。

（3）做好协助引导企业与银行对接融资工作。

（三）工作措施

1.确定目标，积极开展融资洽谈工作，搭建银企合作平台。-3-

本着市场主导，银企双赢，注重实效的精神，根据工作内容和项目融资需求，明确相关责任人员，定期或不定期与有贷款意向的金融机构进行沟通联系，做好项目推介工作。

2.多融资项目并进，多措并举，确保公司圆满完成目标任务。以“生活垃圾卫生填埋场”融资项目为主导，拍卖富工一路路口7.11亩商住用地及协助引导企业与银行对接融资工作等多个项目同时跟进，争取每个项目融资都能开花结果。同时充分利用园区现有资源，采取土地置换、出让等方式为园区建设筹措资金。

3.积极争取政府各经济主管部门的支持与配合，并结合金融机构的放贷政策导向和我县实际，继续筛选、精心包装项目，同时强化信用观念，为构建良好的银企关系，确保公司完成全年目标任务创造基础条件。

4.建立健全财务制度，提高财务透明度。

强化诚信意识，主动提供真实的财务报表，加强贷款用途的内部跟踪监督，认真履行借款合同规定的义务。

5.创新融资方式，加快公司融资进度。

进一步拓宽融资渠道，勇于创新，紧紧把握项目这一关键，根据产业规划，精心开发包装好项目，同时尝试采用BT、BOT、3P等方式进行融资，做到多渠道融资。

2012年11月22日

第五篇：农村电商市场竞争格局及融资规模分析

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农村电商市场竞争格局及融资规模分析

农村电商市场竞争状况

1、阿里京东两套“打法”

2013年第四季度，京东加入了互联网刷墙大军。到2014年3月，京东在全国100多个乡镇的8000面墙上刷下了红底白字的“发家致富靠劳动，勤俭节约靠京东”。2014年6月27日，京东避开北京大城市，在离北京最近的三线城市河北廊坊宣布启动“大篷车百城行”计划。

阿里则在2014年7月10日予以还击，选取京东最擅长的家电领域开始了“大家电下乡”。阿里称淘宝、天猫电器城、聚划算将在全国2600多个区县、3.8万多个乡镇、50多万个村展开“全国包邮，送货入户”，活动时间从2014年7月14日到20日。

同时，阿里还开始发动地方攻势。2014年7月3日，名为“首届中国县域经济和电子商务峰会”在杭州举办。全国26个省区和直辖市，17个县市区的100多位领导报名参加。报名的县市领导包括市委书记一位、市长/副市长36位、区长/副区长12位、县委书记/副书记12位、县长/副县长69位。

县长们的主要目的是“卖东西”，政府牵头做农业电商，趁机宣传成果，中西部的一些县市则来推广旅游。

中国最大的两家电商阿里与京东，不约而同地启动渠道下沉战略。但是，由于两家经营模式的不同，也带来了不小差异。

京东的渠道下沉是开拓一二线城市以外的消费者，让小城镇的居民知道京东是干什么的。而阿里则兼具卖家与买家的两头渠道下沉。

在准入门槛上，阿里平台上开网店门槛低，不少卖家来自县域及农村。而要成为京东的供货商，对企业规模和品牌要求较高，农村卖家往往“够不着”。

物流方面，阿里的物流依靠第三方，邮政对农村地区能做到全覆盖，在农村淘宝的业务量比起京东、当当等自营为主的电商，占有绝对优势。京东在产品流、物流服务上都以自营为主，这一模式到了农村地区成本太高，收益太小，不如第三方平台。

京东与阿里的渠道下沉不可同一而论。京东着力于塑造自身的物流体系稳固核心竞争力，同时借助物流体系的强大实力提供供应链府服务。阿里着力于打造物流体系服务平台，着力于构建购物、信用支付之外的另一生态。

2、农产品企业试水电商

一方面，阿里京东等电商巨头在农村广撒网。另一方面，农产品企业也纷纷搭乘电商顺风车，扩宽销

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售渠道。

从化华隆果菜保鲜公司为拓销国内市场，在自己官网上销售，并首次与本来生活、优鲜等电商合作，2014年网上销售额表现良好，可占到总销量的10%。消费者只要在上述电商平台下单订购，该公司对荔枝做好保鲜之后就马上发货，基本每天都有发货，每天走量约2-3吨。

本来生活网以网售优质农产品知名。在其平台上，增城桂味、从化糯米糍5斤装荔枝每盒128元，相当于25.6元/斤，比市场上的一般荔枝贵五六倍。

目前做农产品网上销售，物流成本占比达到40%，比如5斤装荔枝，要45元快递费。不过，网上销售的利润比传统渠道销售，利润高至少一倍。

如今，很多农产品企业都尝试以网络渠道销售。连州当地商家联手成立连州首个电商协会，扩展网上销售渠道。

但是，也有不少农产品网上销售不成功的。山东一家网上销售樱桃的农户，2014年就因物流问题而不得不退出。

做生鲜农产品“技术门槛”较高，企业要预算到水果保鲜时间至少在48-72小时，因为物流不可能都做到次日达，这就要求该公司的果品保鲜有高新技术支撑，同时还要求果品本身原料要好。

在采购、仓储、物流等方面的成本投入比一般电商高，仓储物流是（农产品上网销售）最重要的环节。仓库必须是冷库，冷库里还分隔成很多区域，有些是零度区，有些是-4度，因为不同的农产品需要不同的温度保存。

农村电商融资规模分析

中投顾问发布的《2017-2021年中国农村电商市场深度调研及投资前景预测报告》显示，截止至2015年底，中国农业电商市场融资金额为837700万元，较2014年增加了691450万元，环比增长率为472.8%；2014年中国农业电商市场融资金额为146250万元，较2013年增加了125450万元，环比增长率为603.1%。

农业市场价值空间的巨大，加快了资本斱布局农业电商市场的步伐。

图表 2013-2015农业电商市场融资金额对比

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数据来源：中投顾问产业研究中心

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