茶楼---投资研究分析

第一篇：茶楼---投资研究分析

成都茶楼投资可行性分析报告

10级金融学董倩10204060

5一． 茶楼行业在成都的市场商机分析

茶楼业被称为“绿色产业”，它的工作性质是直接为顾客提供以茶为主的，集体闲、娱乐等为一体的综合性服务。在公司办公区、商店聚集区、行人往来众多的地区，人们进行商务洽谈和各种社交活动需要茶楼；人们工作之余忙里偷闲，约上三五知已，休闲消遣时，茶楼是他们最佳的选择。几千年来咖啡与茶在全球范围内一直是世界并列第一的饮品。《成都通览》记载，清末成都街巷计516条，而茶馆即有454家，几乎每条街巷都有茶馆。1935年，成都《新新新闻》报道，成都共有茶馆599家，每天茶客达12万人之多，形成一支不折不扣的“十万大军”，而当时全市人口还不到60万。旧成都的茶观，就是泡（茶馆）、摆（龙门阵）、吃（讲茶）、掏（耳朵）、很滋润、包打听、莫谈国事、乐趣与利益、的交相辉印。如今，成都则是一个浸泡在茶水中的城市，茶楼、茶坊遍布街头巷尾、农家大院和居民小区。成都人对饮茶的喜好和迷恋，令人叹为观止，在成都拥有上万家的各类茶馆，这是一个拥有茶客和茶馆最为壮观的城市。对于成都人的第一空间（家庭），那里是生活之所；第二空间（公司），那里是工作之所；第三空间，那里是精神栖息之所（茶馆/楼，酒吧，等）。第三空间是属于自己、又不一定称之为家的所在，它是城市人居住的一次物质升级和精神备份，它是容纳个性、品质、精神流向和成就感的温室，它是真真正正的差异化生存。因此随着服务业的高速成长优势，茶楼的发展蕴藏着精彩的商机。

二． 茶楼的经营定位

喝茶的本性是安逸的、幽雅的，茶楼的气氛几乎自然地倾向休闲、雅致、豁达的风格，所以茶楼必须是精致而典雅的场所。这样的场所符合休闲娱乐的心情，也极其符合冷静平和地谈判、商业洽谈的需要，茶楼的目标顾客就是这些新兴的中产、高产消费者。

在成都已经形成众多茶楼的阶段，要想与众不同，要想占有一席之地，就需要高档次、高品位、格调高雅、服务质量好。

三． 茶楼选址和市场调研

1、茶楼的选址

理想的茶楼地点及环境条件可分为四个部分：

（1）、位置（地段）要有优势，交通要便利；

（2）、店铺辐射范围不能太小，最好在成熟的商圈区域；

（3）、地势要好，便于顾客寻找，或者曰“风水要好”；

（4）、营业房结构要适合茶楼经营。

针对我们现有的房屋及房屋所处的地理位置，以下分析对我们将来经营定位有一定的参考价值。茶楼经营最注重的是“地气”和“人气”，这并非迷信，“地气”主要是看这个地方有没有商业氛围，这种商业氛围对我们所经营茶楼的模式合不合适，“人气”主要是指我们经营的地方有没有顾客流,这些顾客是否有来茶楼消费的心理动机。

茶楼是为人们提供品茶、休闲、娱乐、商务会谈的商业性场所，它能使人清心、雅净、回归自然。

（1）繁华商业中心：这些地区商业氛围浓，客流量大，消费频率高，消费者大多有较强的求质、求好、求美的特点，但房价或租金的费用比较高，竞争尤为激烈，所以进入前须经仔细考虑，分析自己的人力、财力、物力是否具备，如若有条件，进军“商业中心”当然正确，所谓抢占“制高点”！但实力不具备，千万不能冒然行事，这些地方要求茶楼品位高，要注意品牌，名茶品种要丰富，与茶叶有关的茶具、茶书要配套，如紫砂、瓷器、玻璃茶具等。

（2）宾馆饭店群附近：宾馆饭店是商旅居住的好地方，适合经营茶庄性茶楼，他们大多不带茶叶，随时购买，而且，为了走亲访友，捎一点茶叶，显得雅而不俗，饭店也要用茶，“客来泡茶”是中国人的传统礼节。宾馆饭店群旁开茶庄，是比较划得来的，房租不宜过高，同时还可以租用宾馆饭店的经营大厅，从提高格调并可以与茶艺结合起来。

（3）汽车站或火车站附近：这些地方人口流动量大，主要是能吸引往来的顾客，他们在劳累之余能够小息片刻，又能尽情享受各种的茶品。所以这些地方的茶楼要注重其外部吸引力，经营模式要新颖，价格要优惠，适合经营服务便捷的茶楼和茶馆。

（4）居民区：随着我国居民居住的条件的不断改善，房地产市场的日趋成熟，高中档居民小区日见增多。这种小区往往是各种服务俱全的“城中城”，适合经营中、高档的茶楼。

A、老区：这些居民区带有古朴的中国特色，有勤劳、简朴的美德，茶楼不能过于高档，偏向于中低档，追求利润要低，营业员要灵活，注重人缘，茶叶质量一定要稳定，信誉要好。

B、新区：这类居民消费较超前，且物质财富和精神文明相对提高，要求经营者茶楼档次略微偏高一些，品种丰富一些，新品种要多上，跟上茶叶品种的新潮流。

C、高档物业区：这类人群是改革开放先富起来的人，他们生活水平高、节奏快，这个地段开茶楼，品位应偏高一点，价格也应高一点，要求营业员素质更佳，茶楼的装修格调要新颖，同时可兼售一些高档礼品茶叶、高档茶具，营业时间放长一些。

D、行业住区：在成都某些地区，形成一种行业区，如离退休老干部区、教师区、明星区。茶楼经营者要根据不同人群的特性，采取不同的经营风格。

其他还有一些地方：如旅游景点、风景名胜区，这些地方山水俱佳，历史文化深厚，在此品茶，不但可以包揽湖光山色，而且还能增加品茗的文化内涵。

2、实地调查

“知己知彼，百战不殆。”任何生意都不可忽略竞争对手，都应对他们进行调查，尤其对于茶楼这一行，重视竞争对手显得相当重要。以自己的茶楼为中心，分别在图上标出全区内与本茶楼相同形式的茶楼，将其列为第一类竞争对手；与本茶楼类似的茶楼，将其列为第二竞争对手，按照下列项目逐一进行调查：

（1）、营业形式和状态；

（2）、经营项目及其收费情况（主营项目是什么？）；

（3）、茶楼面积的大小；

（4）、顾客层的分析；

（5）、营业日与营业时间；

（6）、员工人数、待遇及其对客的服务态度；

（7）、茶楼的总体格调；

（8）、对竞争对手的整体评估。

四．项目要求、设计

1.要求

(1)场地 面积为350平方米左右.(2)用电量 除中央空调用电外,还需电容量配置60千瓦以上.(3)空调 我们需要配置中央空调.(4)消防 要求消防合格,满足该项目经营.(5)其它 六通配套齐全(通水、通气、通电、通宽带、通电话、通光纤)证该项目能在此地方经营,并要求保证一切经营证照的顺利办理.2.功能设计

(1)15平方米的厨房,可做商务套餐、功夫茶、美容保健茶、小吃、水果沙拉等.(2)中小包间8个,110平方米,可用于打麻将、餐饮.(3)设商务大包,带卫生间1个,共计50平方米.可商务聚会、亲盟聚会、同学会、商务谈判、商务开会.(4)公共卫生间,男女各一个,共计20平方米.女卫生间设有梳妆台.(5)大厅设8个卡座,110平方米。.(6)吧台15平方米,储藏茶叶酒水、调酒、收银等功能.3.施工设计:效果图、立面图、平面图、剖面图、空调新风系统图、水电系统图、煤气系统图、厨房排烟图等(略)

五．项目运营

因茶楼经营和酒楼经营均属服务性项目,茶楼的管理按酒楼统一管理,财务独立核算.茶楼在开业前，根据其组织机构设置及定岗定编的要求，招收一定数量和质量的人员，以使饭店具备开业所必须的人员要求。

在装修刚进行时，首先由酒楼人力资源部，以人力资源部的招聘原则进行。

（1）招聘原则

① 计划性原则

员工的招聘，根据茶楼的人力资源需求计划，机构设置和定岗定编的要求来招聘。② “任人唯贤，择优录用”原则

现代竞争，归要结底是人才的竞争。因此，任人唯贤原则也是茶楼在进行员工招聘时应该注意的原则，只有“唯才是举，任人唯贤”，才能网罗天下贤士，壮大饭店员工队伍，提高职工队伍的素质，保证每个岗位都有合适的，能胜任的员工。

③ 程序原则

任何工作都有其特定的程序，员工招聘亦然。严格遵循科学合理的招聘程序也是饭店得到合格员工的必要条件。

（2）应聘人选的条件及员工选择

① 根据茶楼需要应聘人选应具备相应定岗定位所要求的资历、技术、能力、知识等条件。

② 通过招聘途径和招聘考试，先招聘茶楼经理，通过人力资源按要求和标准把人员到进，茶楼理执行招聘考试。招聘考试是招聘员工的重要一环，很大程度地决定了所招聘员工是否合格，招聘考试一般包括笔试、面试、操作技术考核以及档案审查等。

（3）招聘程序

明确录用人数及招聘条例—寻找劳动力来源—招聘—确定选

人员培训

1、岗前培训的必要性

A、能够提高新员工素质

B、提高新员工的自信心和积极性

C、能够树立新员工对酒楼的归属感和荣誉感

D、便于筛选及调配人员

2、岗前培训的特点

A、对象是即将上岗的新员工

B、必须结合新员工所在部门及岗位特点，有针对性地进行培训，使新员工能够适应工作的需要。

C、岗前培训必须理论联系实际，重在能力培养。

D、岗前培训与考核相结合，具有一定的淘汰性。

3、岗前培训的步骤与方法

岗前培训共分为二个阶段：

第一个阶段是公共培训

A、集中讲援法，采用讲援形式传播知识的培训方法

B、案例分析法，是让受训人员分析、研究案例，并提出自己的见解的培训方法。新员工岗前培训内容：

A、茶楼

1、概论

2、服务意识

3、全员销售意识

4、茶楼简介

5、礼仪礼貌

6、投诉突发事件处理

7、茶楼设备使用

8、消防安全知识

9、旅游接待知识

10、复习

11、考核

第二阶段是专业培训

A、操作示范法

B、模拟训练法营模式(略)

六.项目投资分析.投资估算 :40万

（1）装修费::22万（其中5.5万元在工程完工后四个月付清）

所包含项目： 大厅卡座、地 面、包间大小8个、吧 台1个、顶 面、空调改装、大小厕所3个 6 小厨房1个、招牌1个、门头、水景、其他。

（2）设备:19.8万

名 称 费 用(万元)名 称 费 用(万元)

桌 椅 2.5沙 发 2

杯 具 2电 脑（11台）3

茶 几 1大电视（5台）2

自动麻将机（8台）2背景音乐 0.5

中央空调 4.8

2．成本核算

经营状态分析（大厅8个卡座，平均88元/桌，包间按8个平均消费200元/间）.（1）低迷状态

茶水包间费收入

早上10：00-----下午2：00，暂不计算

下午2：00-----下午6：00，大厅上客率为30%，包间上客率为30%

大厅营业额 8×30%×88=211元

包间营业额：8×30%×200=480元

晚上6:00----12：00，大厅上客率为50%，包间上客率为50%

大厅营业额8×50%×88=352元

包间营业额：8×50%×200=800元

凌晨00:00至6时,暂不计算

合计：55290 元

（2）普通状态

茶水包间费收入

早上9：00-----下午2：00，暂不计算

下午2：00-----下午6：00，大厅上客率为50，包间上客率为50%

①营业额：8×50%×88=352 元

②包间营业额：8×50%×200=800 元

下午6:00----晚上12点大厅上客率75%，包间上客率75%

①大厅营业额：8×75%×88=528 元

②包间营业额：8×75%×200=1200

晚上12点----次日早上，暂不计算

合计：86400元

（3）高峰（阳光）状态

茶水包间费收入

早上9：00-----下午2：00，暂不计算

下午2：00-----下午6：00，大厅上客率为70%，包间上客率为70%

①营业额：8×70%×88=492.8 元

②包间营业额：8×70%×200=1120 元

下午6:00----晚上12点大厅上客率120%，包间上客率100%

①大厅营业额：8×120%×88=844.8 元

②包间营业额：8×100%×200=1600 元

晚上12点----次日早上，暂不计算

合计：121728元

从目前的投资来看，60天装修完，正好赶上茶楼经营项目的最旺季节，再加上项目优越的地理位置和项目自身的优势互补，极易在最短的时间内直接进入高峰状态。

经营费用,因茶楼经营和酒楼经营均属服务性项目,茶楼的管理可与川野山珍酒楼统一管理,财务独立核算,因此人员的配置可节约.(1)员工每月工资：30450元/月

A.经理 1名 2000元/月

B.大厅包间服务员 6名 800元/月/名 共计: 800元/月/人×8名=6400元/月

C.收银员兼保管 2名 1200元/月/人× 2名=2400元/月

D.厨房2人4000元

(2)房租：310平方米×15.00元＝4650元/月

(3)水电气：4000元/月

(4)员工伙食和住宿:5000元/月

(5)不可预计费用:2000元/月

总计：30450元/月

3.利润分析

按照茶楼一般惯例,除营业税后毛利润可达75%.（1）低迷状态每月利润为: 55290×75%-30450=11017.5元/月

（2）普通状态每月利润为: 86400×75%-30450=34350元/月

（3）高峰状态每月利润为: 121728×75%-30450=60846元/月

（4）因茶楼还可以卖一些小吃、咖啡、洋酒,实际的销售额和营业额远不止以上三种情

况,为保守期间暂不计算.七．投资回报评估

综上所述：该项目总投资40万元.该项目年营利为：低迷状态为11017.5×12=13.221万元/年 ,普通状态为34350×12=41.22万元/年,高峰状态60846×12=73.0152万元/年.按照每年6个月高峰期、3个月低迷期、3个月普通期保守估计一年应净赚(60846×6+11017.5×3+34350×3=50.11785万元/年).从以上看,预计一年半内可收回成本，所以我们认为这个项目是可行的.

第二篇：茶楼分析

茶楼投资分析

一．投资说明：

1.市场状况：

根据业内人士2004年的统计，我国各式茶艺馆、茶楼、茶坊、茶社超过5万家以上，产值约100多个亿。我国的茶楼主要集中在像北京、上海、杭州、广州、成都等大中型城市，而且每年以20％的速度增长。

随着茶楼数量的增加，茶楼之间的竞争日益加剧，对于茶楼的经营和内部管理也提出了更大的挑战。这几年，出现了越来越有特色的茶楼，如：深圳的清音茶馆、广州的茶艺馆、上海的海派茶文化、杭州的天堂水、成都的盖碗茶，等。

《成都通览》记载，清末成都街巷计516条，而茶馆即有454家，几乎每条街巷都有茶馆。1935年，成都《新新新闻》报道，成都共有茶馆599家，每天茶客达12万人之多，形成一支不折不扣的“十万大军”，而当时全市人口还不到60万。旧成都的茶观，就是泡（茶馆）、摆（龙门阵）、吃（讲茶）、掏（耳朵）、很滋润、包打听、莫谈国事、乐趣与利益、的交相辉印。

如今，成都则是一个浸泡在茶水中的城市，茶楼、茶坊遍布街头巷尾、农家大院和居民小区。成都人对饮茶的喜好和迷恋，令人叹为观止，在成都拥有上万家的各类茶馆，这是一个拥有茶客和茶馆最为壮观的城市。但另一方面，这个看似恢弘的饮茶场面，却又代表着另一个喝茶的极端：漫不经心、似有还无。在南方人的眼里，成都茶馆里的茶只是作为附属品形式出现的。他们不讲究茶的好坏，他们不会安静地品茶。听戏、打麻将、看报、闲聊都使茶香得不到彰显。但另一方面，我们还看到，茶文化的回归和变化正在悄悄展开，诸如茶艺、福建的功夫茶、清香型的铁观音、易武的普洱茶、高山云雾茶，也在越来越多的茶楼兴起。

2.投资分析：

茶楼业被称为“绿色产业”，它的工作性质是直接为顾客提供以茶为主的，集体闲、娱乐等为一体的综合性服务。在公司办公区、商店聚集区、行人往来众多的地区，人们进行商务洽谈和各种社交活动需要茶楼；人们工作之余忙里偷闲，约上三五知已，休闲消遣时，茶楼是他们最佳的选择。

人的第一空间（家庭），那里是生活之所；第二空间（公司），那里是工作之所；第三空间，那里是精神栖息之所（茶馆/楼，酒吧，等）。第三空间是属于自己、又不一定称之为家的所在，它是城市人居住的一次物质升级和精神备份，它是容纳个性、品质、精神流向和成就感的温室，它是真真正正的差异化生存。

几千年来咖啡与茶在全球范围内一直是世界并列第一的饮品，谁也取代不了谁。随着服务业的高速成长优势，茶楼的发展蕴藏着精彩的商机。

根据对部份茶楼的分析，如果经营不出现问题，一般可以做到，第一年收回成本、第二年进入盈利，这种回报在目前的市况可以算作是稳健项目中的高成长项目。

二.经营和管理的说明：

1.茶楼服务对象及经营项目：

普通消遣类:朋友之间的聚会，摆谈，等

谈生意类：商界的朋友，谈判对象，等

特殊爱好类:按摩，浴足，保健，麻将，茶艺，等

2.茶楼名称、位置及面积要求：

名称:清新、有茶文化气息、好记

位置：交通便利却不失清静的场所

面积：面积大，是一种特色，但如果只凭空间充裕，投入产出失衡，还不如面积小一些好。一般300~500平方米是恰当的。太大，成本太高，而且并不能保证顾客流量；太小，又失去茶艺馆的功能，经营上的意义也不大。

3.茶楼经营的要点：

（1）多元化经营：

大多分布在各大宾馆休闲场所或黄金地段，室内设施高档豪华，所用茶具多是紫砂茶器或精品细瓷类名牌，供应给客人的茶叶按茶客所需也多是“龙井”、“碧螺春”、“黄山毛尖”、“千岛银针”等品牌上等茶叶。

单纯的茶艺馆经营在未来比较难以生存，除了目前跟一些艺术活动和文化活动相结合外，未来应该还要跟娱乐和餐饮结合起来。娱乐的话主要是提供一些棋牌等娱乐服务，这已经广泛流行，而与餐饮结合在广州就做的比较好。

（2）调整经营结构，培育新增长点：

茶水经营是茶馆业的主业。在此基础上，可以根据个人资源、茶馆周边的客户资源和多元化消费趋势，适当增加新经营内容。比较理想的经营结构是：店内经营与店外经营比例适当，物质产品经营与文化项目经营比例适当，并且有适当的产品与项目储备。

（3）调整价格结构，制订新茶单：

通常，消费者的心理是：请客时“怕不贵”；自费时“图实惠”。因此，比较理想的茶馆价格结构是：强化高档茶与实惠茶这两头，价格区间不宜过小，安排4—5个价位即可；每个价位品种要多，便于消费者选择。同时，印制茶单时，绝对值低的杯茶、壶茶宜排列在前（即左侧），绝对值高的份茶宜排列在后（即右侧）。这样，顾客第一眼看到的价格是比较容易接受的价格，有助于避免或消除“茶馆价格贵”的负面影响。

（4）完善硬件环境，顺应时尚需求：

一般情况下，比较受消费者欢迎的茶馆硬件环境是：干净、安静、幽静。而且，随着时代的发展，在现代风格和综合风格的基础上，婉约风格将成为主流，将更受消费者欢迎。

（5）几块钱表现品位：

比如，用小白瓷碟装一半清水，再放入一些小贝壳、小海螺、小雨花石，当烟灰缸，效果会更好，比镀金的、玉石的烟灰缸更有品位、更有情趣。又比如，在单间茶几上摆放印有本茶馆标识的便笺和中华牌3B铅笔，让客人享受一下“高级待遇”。这常能收到“少花钱、多办事”、“少投入、多产出”的效果。另外，采取将好员工放在迎宾、吧台、单间等抢眼处，壁挂适时换位，小修等举措，也能收到“少投入、多产出”的效果。

（6）要有特色：

经营茶楼利润固然丰厚，但这些利润只有通过充足的客源才能得以实观。而实际情况是，有的茶楼门庭若市，有的却是门可罗雀，至少有三分之二的茶楼过得并不轻松、有四分之一的茶楼甚至几乎已陷入难以为继的境地、随时面临着关门的可能。纵观这些经营得成功与失败的茶楼、除了经营地段的好坏、服务质量的高低等主客观原因外，有无经营特色是一个至关重要的成败因素。

宠物茶馆、鲜花茶馆、水上茶馆等，以尊重传统文化为前提，用特色给消费者一个走进茶馆的理由。

（7）要有原则和规矩：

这是一个曾经的投资者的经验教训：不得不承认，很多事情还是需要专业人士的；找个好员工是一件不容易的事情，管好员工就是更不容易的事情了，对人的人品要求要求严格起来；不能厚此薄彼，必须要有规矩，要做到公平公正，管理要有原则，对于违反原则的事不管是谁都不能姑息。

（8）找准目标、吸引眼球、整合资源，集中推广：

首先，把握消费者心理，“粘住”回头客是茶楼经营管理的头等大事。茶楼的生意是一种人的生意，来到茶楼的客人大都是商务人士或白领阶层，这个群体的消费者往往有一种非常强烈的归属感觉。可以通过管理软件清楚地知道客人的消费金额、存茶的状况、打折的幅度等情况，同时还可以清楚的记录客人以往的消费记录，不同的优惠状折扣，让老客户真正的享受在消费的乐趣。用这种方式能够把老客户牢牢粘住了。其次，如何从服务的细节上让客户舒服和满意。再次，茶楼如何更大的降低管理成本也是茶楼面临的非常现实问题。

（9）经营制胜靠管理：

曾有人说，由于房租、劳动力成本等因素，经营高档次茶馆的成本较高，如果没有好的人脉，茶馆的经营将举步维艰。所谓“好的人脉”就是指与公款消费的机构有稳固的关系，从而获取丰厚利润。然而处于金字塔之顶的高消费者在任何一个城市都是少数，因此要争夺这部分高消费客源谈何容易。一些对茶馆行业了解不深的投资者，抱着“高消费高利润”的愿望涉足茶馆，结果客源寥寥，苦撑数月后关门。其实，“人脉”对经营茶馆的确重要，有一定的关系网作为基础那当然是件好事。但笔者认为，“关系网”优势并不是永恒的，只有按照市场规律，不断提高服务水平，拥有强大的竞争力才是制胜的法宝。

（10）注重细节：

环境、卫生、服务态度。茶楼装修的时候一定要突出自己的特色就是环境，卫生要注重细节，麻将每天都要叫服务员清洗，给人感觉你那里很卫生，这样消费者心里很舒服的感觉，服务的态度我不说也知道是否重要。你的茶叶要与你的档次相符和，必竟利润不低。

（11）动态景观与景象：

茶馆内外人的动态景象包括各种人、指窗外、路过、进茶馆、离开茶馆的人、茶馆服务人员、茶馆中表演的人；各种人的动作、姿势、表情；各种人所附加的静态景象由于人的活动而富于变化的景象，如服饰与发型、美容、化妆、各种饰品、手饰、颈饰、服装、鞋帽等，想信有许多人仅因为可以舒适的坐着欣赏各种人的景象、就愿意进茶馆喝茶。

考虑到茶馆中动态的、变化的景观景象更具观赏性、更具美感，服务人员应选择容貌端正，身材苗条，气质高雅，举止大方的年青女性，就显得十分重要。茶馆服务人员的动作、姿势、表情、礼仪是组成茶馆动态景观的重要内容，由于这些因素的多变性，使动态景观更多姿多彩。服装是一道流动的风景线，应与环境相协调。

茶馆内其他动态景观比较常用的是水的流动、物的晃动、摆动与小型动物的活动等。这些内容适宜茶馆优雅环境的形成，能丰富空间视觉感受，增加茶馆的“生”气。

三．茶楼筹备和经营的操作细节：

1.场地招租：

无论新租或转租，位置都应该满足位置环境好、人流充足、等特点，立即可以取得较好的营业成绩，不推荐低租金位置差的场地。

2.营业所需的相关证照及办理：

（1）新办茶楼必须要明确流程(已知需办理的证照)：

A、排污证，在政务大厅环保局窗口办理。需提供：

a.申请报告

b.房屋租赁合同或房屋产权证

c.业主或法人身份证

d时限：3个工作日

B、健康证与卫生知识培训证,在疾病预防控制中心办理。

空腹，带二张照片，体检，进行卫生知识培训，然后发健康证。

C、卫生许可证，在政务大厅卫生监督所窗口办理。

需提供：

a、从业人员健康证及卫生知识培训证

b、营业场所使用平面图

c、排污许可证时限：10个工作日

D、营业执照

工商局注册大厅或工商所办理。

（2）如果是转租，应明确转租方式：

证照？

场地？

转租费和租金，与原房东的关系要明确。

3.场地装修或简单清洁：

（1）新场地的装修：茶艺馆的定位确信以后，就能够进行装修装饰的设计。设计能够自己进行，也能够请专业的设计公司来进行。不论由谁来设计，都要留意下列一些问题：

①充分体现定位的特色和要求。设计实际上是定位的详细化，要紧紧围绕定位来进行。

②体现茶文化的精神和茶艺的要求，留意强调清新、自然的风格。

③要符合目标顾客的心理预期。

④要从整体上去考虑，使方式与功能及各能区域之间能相协调、相呼应。

⑤注重实用性与经济性，量力而行，不要盲目追求高档、豪华，或标新立异。

⑥便于施工。

⑦要考虑消费者的主观感受及适宜性，考虑消防安全、方便服务及管理等要求。

⑧要充分考察市场，啦解其他茶艺馆及相关建筑的风格，以便借鉴其可取之处

（2）如果是转租，应制定清楚或改装修计划，包括茶楼风格和细节的问题。

4.茶楼管理：

（1）合作者分工：

W：前期准备工作，包括场地选择，开业前的培训。

？：日常管理，财务、采购的执行、监督和控制，等。

（2）管理模式和结构：

多元化经营，融饮茶、吃饭、浴足、按摸保健、等为主体，可以提供特色的服务。

（3）茶楼的宣传：

通过以下方式进行宣传：

a.通过手机短信进行前期宣传；

b.茶楼门面的装饰、名称、霓虹灯箱，等；

c.定期举办一些活动，如围棋赛，书画展？（待定？可以再讨论？）

d.每个桌面的宣传性价目单；

e.顾客的口碑

（4）优惠说明：

把握消费者心理，“粘住”回头客是茶楼经营管理的头等大事。

根据业内人士介绍，茶楼平均每一位客人的消费在几十元到上百元不等，消费上千元一次的客人则少有人在。因此，一些茶楼用售卖打折卡、或者提前存茶等类似“会员制”的方式试图吸引消费者回头，但是很多打折卡和存茶的推广效果并不明显。茶楼的生意是一种人的生意，特别是处在紧张繁忙的都市生活的人们将茶艺馆视为洽谈生意、交流情感、修身养性的好去处。来到茶楼的客人大都是商务人士或白领阶层。这个群体的消费者往往有一种非常强烈的归属感觉。他们特别在意在一个地方的消费额度。“我是你们这里的老客户了”“我在你们这里花了很多钱”，是他们经常挂在嘴边的话，也是他们消费心理真实的写照。但是很多茶楼是用手工记录的方式完成记帐管理的，这些记帐单时间长了就成了废纸，完全没有利用的价值。茶楼要求生存求发展，就必须有一套适应茶艺馆发展的管理软件对客户进行全面的管理。比如：我们可以采用茶楼管理软件能够非常清楚地知道客人的消费金额、存茶的状况、打折的幅度等情况，同时还可以清楚的记录客人以往的消费记录，不同的优惠状折扣，让老客户真正的享受在消费的乐趣。用这种方式能够把老客户牢牢粘住了。

（5）财务：

选用品行好有财务基础的人员作为收银员，经理每日、每周、每月定期对帐确认，营业结束后现金及时入于安全地点（不存于店内），确保财务安全。

（6）普通服务员要求：

A.基本素质要求

a.18-28岁，初中以上文化水平，有服务业工作经验者优先。

b.仪表端庄，仪态大方，举止得体，善于微笑。

c.品行端正

B.工作时间

a.普通服务员：

AM10：00-PM18：00,1班

PM18：00-AM02：00,2班

b.浴足保健人员：

PM14：00-PM24：00

c.厨房人员：

AM11：00-PM23：00

D.服务素质的要求：

a.服装整洁统一，鞋袜整洁，不穿高跟鞋（鞋跟不超过5公分）。

b.发型美观，自然大方，面带微笑，声音甜美（很重要）。

c.注意接待礼节礼仪。对不同顾客的迎送，要根据生活习惯等做好相应的接待工作。

d.注意生活细节，不允许出现不文明的举止（如剔牙、挠头皮、修指甲、打哈欠等），避免给顾客留下不文明的感觉。

e.服务人员在接待顾客的过程中除适应茶馆经营特色采用方言外，尽量使用普通话，掌握语言交往的原则和技巧。

f.顾客进入服务区域，要笑脸相迎，使用文明用语，主动招呼，说话声音温和，适时适度提供服务。

g.据实向顾客介绍服务项目、消费价格，认真倾听顾客提出的问题，对重点问题要进行重复，以便准确了解顾客的需求。有问必答，回答问题准确和简明扼要，为顾客当好参谋。属于单项收费的茶艺服务，应事先征得顾客的同意。

h.不介入顾客谈话，不对顾客品头论足。

对A茶楼的投资分析作者：jameswl007 提交日期：2008-4-28 0:57:00 | 分类: | 访问量：337 1.A茶楼基本状况：

位置：位于二环路某立交桥下，一楼，面积600平方米。

设施：大厅有20桌，7个包间全为机麻，大厅3台柜机空调，包间7台分体空调，1台背投电视，旁边有与大厦共用的卫生设施。服务：提供茶水（按10元/人次计算），烟、牌、机麻、面食。其他：每月租金20000-23000元（按21000计算），现有人员5人*1000元/月。投资：须投入资金15-20万元。

2.A茶楼营业状况调查：

（1）专门用2天对A茶楼进行营业状况调查，1天是平时工作日，1天是周末。（2）平时工作日状况（取平均数）：

时间

大厅桌数

大厅人次

包间

营业额小计

合计

AM10:00-PM6:00

1000 PM6:30-PM11:00

0

1040（3）周末状况（取平均数）：

时间

大厅桌数

大厅人次

包间

营业额小计

合计

AM10:00-PM6:00

800 PM6:30-PM11:00

0

840（4）发现的经营问题： A.服务不配套：

不能提供棋具供棋友选择；不能提供较全的用餐服务；不能提供简单的咖啡；等。B.服务意识差：

服务员的服务意识差，经常要客人主动叫才会加水，或买单，更不用提礼貌用语等更多的服务。

C.宣传不到位：

大门的招牌不够醒目；很多桌面无服务和价格表；等等。D.包间使用率很低：

包间的使用率很低，平均每天只有一个包间被使用，使用率低于15%。E.晚间营业状况差：

对比白天和晚间的营业状况，反差很大，晚间几乎不能增加营业额，而晚间正是一般茶楼的黄金时间，相当不正常，相当于每天只使用了一半的时间在经营。

3.投资分析：（1）开支：

低价保本：房租+水电+人员工资+茶等原料采购=18000+3000+3000+3000=27000元 保本：房租+水电+人员工资+茶等原料采购=21000+3000+5000+3000=32000元

微利：房租+水电+人员工资+茶等原料采购+最低股东权益=21000+3000+5000+3000+10000=42000元

赢利：房租+水电+人员工资+茶等原料采购+赢利股东权益=21000+3000+5000+3000+20000=52000元（2)收入： A.现有收入：

按平均每天90人次计算，则每天营业额为900元，每月27000元，刚好达到低价保本的成本方案，但是，低价保本的成本方案难以实现，这点要引起重视。按保本经营计算，也会亏5000元/月。B.按成本倒推消费基数： 低价保本：：应达到每天（26000/10/30=)90人次左右。

保本：应达到每天（32000/10/30=)110人次左右，同时应初步应用包间服务才能达成。微利：应达到每天（42000/10/30=)140人次左右，同时应较充分应用包间服务才能达成。赢利：应达到每天（52000/10/30=)173人次左右，同时应充分应用包间服务才能达成。（3）达到利润赢亏的几点分析： A.分析现有消费来源：

这些人为什么来茶楼消费？无非以下几种情况：住附近的人，或来此办事和会客的人；因为这里是立交桥下，交通方便，易于会客时寻找，另外，附近的政府办公行为会为白天带来一定的人流量。

B.晚上无人的原因分析：

立交桥下是不安全的，附近的人晚上就不会出来；白天办事的人晚上不会再来；这个是环境和茶楼位置所决定的，是无法更改的，难以通过经营管理的改善而变化。C.包间无人或少人的原因分析：

由于茶楼的档次不高，因此来此消费的人员档次也并不高，而包间服务一般收费较高；来此会客的多，真正休闲娱乐的较少.D.大厅晚上的营业和包间的营业问题能否解决？大厅白天的营业额其实已基本达到上限，但如果晚上无相应的收入，则白天无论如何提升也不能达到赢利甚至仅仅是保本的目标。E.可能会落空的想法：

根据以上分析，高低价搭配茶水价目，提升经营档次，是否真有人会点高的消费？提供咖啡之类较高档服务，会否出现无人消费的情况？即使采用促销降价手段，会否出现包间依然无人的情况？

4.投资结论：

基于以上分析，由于A茶楼的环境和位置的固有原因，如果发现可以通过努力改变不利的因素，这将是一个较好的投资了。但是，在无明确的对策可以改变经营业绩的情况下，对A茶楼的投资将基本上处于微利或微亏的状态。投资有风险是人人都知道的，但在具体的投资活动中，我发现，也许，时间成本也是一个要考虑的问题（可以考虑到与银行等的横向比较）。【天涯博客】本文地址http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=1627845&PostID=13579261

茶艺馆的开业准备来源:广西茶艺沙龙 时间:2009-03-25 [字体：大 中 小] 点这里开始创业-

开业前的准备工作千头万绪，非常繁杂。概括起来，主要有以下几方面的内容。

（一）物品采购

1.家具 根据茶艺馆的整体布局，确定可以容纳的台位数，据此配置合适数量的家具。

2.茶叶 茶叶的配置要考虑经营需要，品种安全，数量适宜，并兼顾高、中、低几个等级。需要采购的茶叶品种主要包括：

（1）绿茶类 西湖龙井、碧螺春、信阳毛尖、黄山毛峰、六安瓜片、庐山云雾、蒙顶甘露等。

（2）乌龙茶类 铁观音、黄金桂、大红袍、冻顶乌龙、东方美人、凤凰单枞等。

（3）红茶类 祁门红茶、滇红等。

（4）白茶类 白毫银针等。

（5）黄茶类 君山银针等。

（6）黑茶类 普洱等。

（7）花茶类 茉莉花茶、白兰花茶等。

（8）紧压茶类 沱茶、普洱砖茶等。

（9）保健茶类 贡菊、苦丁、玫瑰花蕾、莲心等。

3.茶具 主要包括茶具组合（公道杯、品茗杯、闻香杯、茶道组、茶巾、滤网）、茶船、紫砂壶、电子泡茶机、风炉、玻璃杯等。所需数量根据可容纳的台数及最多可接待的人数来确定。

4.装饰品 包括字画、工艺品、窗饰、灯笼、花草、乐器、音响、电视等。

5.茶罐和茶叶筒 茶罐视茶叶品种数量而定，现在市场上茶罐种类很多，可根据茶艺馆的风格选购。茶叶筒一般选用50克装的小筒，可以印制茶艺馆的名称和标志，采购数量可根据销售预测，定购2-3个月的所需的量。

6.茶食与茶食碟 茶食可选择黑瓜子、白瓜子、葡萄干、开心果等。茶食碟可根据茶艺馆的风格和个人爱好到市场上选购。

7.其他物品 如报刊杂志和书籍、棋类等。

（二）证照办理

茶艺馆开业前需办理的证照有：

①消防安全合格证。

②卫生许可证、健康证。

③公共场所经营许可证。

④营业执照。

⑤税务登记证（并领取发票）。

（三）服务定价与菜谱

定价的内容包括：服务价格、茶叶价格、茶点价格等。定价时要充分考虑周围茶艺馆的定价情况，从而使所定价格具有比较强的竞争力。

茶谱的形式多种多样，有仿古式、菜谱式、活页式、单项式等。菜谱的设计要与茶艺馆的风格相适应。

（四）服装定置

不同风格的茶艺馆对服装的要求有所不同，这要视茶艺馆的具体情况而定。大多数茶艺馆是以民族风格的服装为主。

（五）广告宣传

在茶艺馆开业前，要通过多种渠道把开业的消息发布出去，以便引起更多人的关注。可用的形式多种多样，如报纸广告、电视广告、新闻宣传、条幅、电话通知、人际传播等。

（六）试营业

为了保证正式开业能达到理想的效果，避免出现混乱和意想不到的问题，在开业前2-3天可以进行试营业。试营业的“顾客”一般以亲朋好友为主。通过试营业，一方面可以增加茶艺员的实战经验，增强其信心，另一方面可以发现问题和不足，便于及时改进和调整。试营业要求全体服务人员参加，以实战的标准进行要求，管理人员现场观察、指导，每天营业结束后进行详细的总结，提出改进意见和新的要求。

（七）酬宾活动及开业庆典

为了吸引顾客，扩大影响，在开业初期可以推出酬宾活动，如打折优惠、买一送

一、赠送礼品等。活动内容、形式、要求、负责人、宣传等在开业前要全部安排到位。

有的茶艺馆在开业时要举行开业庆典，以制造声势，扩大影响。因为开业庆典影响较大，涉及面广，所以要精心策划，详细安排和布置，以保证万无一失。

开业庆典的策划与安排要考虑以下几个方面的内容：

①开始时间。

②庆典的程序安排。

③来宾的联系和确定。

④新闻媒体的联系和确定。

⑤场地的确定和布置。

⑥音响的准备和调试。

⑦活动的内容与形式。

⑧宣传资料的制作与发放。

⑨礼品的制作与发放。

⑩来宾与媒体的签到、招待与安排。

⑾现场秩序及安全问题。

⑿.活动负责人的确定，人员的安排与分工，必要的排练，等等。

文章来自: 中国店网_最专业的开店、创业网

第三篇：茶楼合伙投资协议书

茶楼合伙投资协议书

甲乙丙丁戊己庚辛壬

本着互利互惠、共同发展的原则，经充分协商，各签字方决定共同投资经营山叶茶居茶楼，特订立本协议：

1、投资企业名称：山叶茶居地址：巴州区档案局综合楼二楼

2、核算方式：共同经营、统一核算、共负盈亏

3、投资方式:联合均摊现金出资（包含茶楼门市租金、装修设施设备采购、日常经营等费用），现定每股东万元（不足部分各投资人再均摊，结余部分作为储备金）

4、投资期限：本协议签订之日至月

5、茶楼财产为全体投资人共有，任何一方未经其余投资人研究统一，不得处分茶楼的全部或任何部分财产、资产、权益和服务。

6、投资人的出资额及其因参与本投资获得之权益三年内不得转让，六年期内不得转让给原始投资人的外来投资人。三年后如转让，必须经全部股东举手表决，在同等价格内有限转让给原始投资人。

7、投资人的义务：保证本茶楼名誉不受侵害；为本茶楼的发展做出贡献；完善本茶楼的所有事宜；不得再从事与茶楼经营范围有冲突的投资。

8、利润分配及风险承担：⑴各方按出资比例分配利润及承担经营风险。⑵本茶楼如有意外风险，应由全部股东承担并出面解决。⑶因超越权限的行为所产生的民事责任则因实施行为的合伙人个人承担。⑷在执行合伙业务过程中，致使他人遭受人身伤害或者财产损失的，由全体合伙人承担连带责任。⑸合伙人财产在普通合伙清算前不得分割。

9、茶楼的经营管理与制度

⑴本茶楼由投资人负责日常的经营管理，重大的决策（储备金提留、人事任免、设施设备采购等）共同商讨，由实施执行。

⑵本茶楼资金、物品及账目受投资人定期检查，茶楼负责人每日必须建立详细的财务。

⑶经过协商：由担负会计和库管职能，负责货品的采购按会计规则记录现金开支情况、结余情况，做好会计账。履行出纳的职能，管理缴付的合伙经营金，在收到其它各方缴纳的股金时，应出具收款收条；在开支方面：因企业需要支出，要提前通知全股东，被通知的人应当在发票上签注开支是否属实。

10、合伙人有下列情形之一的，经其他合伙人一致同意，可以决议将其除名：⑴未履行出资义务；⑵因故意或者重大过失给合伙企业

造成损失；⑶执行合伙企业事务时有不正当行为时。

11、合伙企业的解散、清算

合伙企业的解散、清算由全体合伙人协商决定。

12、违约责任

合伙人违反本协议的，应支付投资份额30%的违约金并赔偿因违约而造成的经济损失。

13、其他规定

⑴当合伙人执行本协议发生纠纷时，可以通过协商或调解解决，合伙人不愿意通过协商、调解解决或者协商调解不成的，可以向人民法院起诉。

⑵本合伙协议经全体合伙人签名、盖章后生效，各合伙人各执一份，登记备案机关一份，具同等法律效力。

签字：甲乙丙丁戊

己庚壬

年月日

第四篇：茶楼合伙投资协议书

茶楼合伙投资协议书

甲方：身份证号码：（以下简称甲方）乙方：身份证号码：（以下简称乙方）

双方本着互利互惠、共同发展的原则，经充分协商，双方决定共同投资经营“金太朗”（原名）茶楼，特订立本协议。

1、投资企业名称：金太朗茶楼地址：涪陵区建涪路46号（好友大酒楼二楼）

2、核算方式：共同经营、统一核算、共负盈亏

3、投资方式：茶楼公共设施共计投资人民币138000.00元，甲乙双方以联合出资方式进行投资。其中：

（1）甲方出资：人民币48000.00元，占茶楼公共设施35%

（2）乙方出资：人民币90000.00元，占茶楼公共设施65%

本协议签订后，甲乙双方须按以上比例投资对茶楼进行再装修。

4、投资期限：本协议签订之日至2015年8月30日止。其后由甲方向房东续租，投资期限按续租期顺延。

5、茶楼财产为全体投资人共有，任何一方未经另一方同意，不得处分茶楼的全部或任何部分财产、资产、权益和债务。

6、投资人的出资额及其因参加本投资获得之权益不得转让。

7、投资人的义务：有义务保证本茶楼名誉不受侵害；有义务为本茶楼的发展做出贡献；有义务完善本茶楼的所有事宜。

8、利润分配：甲乙双方按出资比例分配本茶楼的经营利润。

9、风险承担：甲乙双方按出资比例承担本茶楼的经营风险。

10、茶楼的经营管理与制度

（1）本茶楼由投资人共同经营管理，重大决策（储备金提留、人事任免等）共同商讨，由乙方实施执行。

（2）本茶楼资金、物品及账目受投资人定期检查，茶楼负责人每天必须建立详细的财务报表。

11、本协议经投资人双方签字后生效，未尽事宜由投资人协商后订立补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。

12、本协议一式二份，由甲乙双方各执一份。

甲方：乙方：

住址：住址：

电话：电话：

签约时间：

签约地点：

第五篇：箱包行业研究及投资前景分析

（复制转载请注明出处，否则后果自负！）

随着人们生活和消费水平的不断提高，各种各样的箱包已经成为人们身边不可或缺的饰品。人们要求箱包产品不仅在实用性上有所加强，装饰性也要有所拓展。

“十一五”期间，我国箱包行业呈现出以区域经济为格局的产业集群，这些产业集群已形成了从原料、加工，到销售、服务一条龙的生产体系，成为箱包行业“十一五”期间发展的中流砥柱，同时也拉动了当地经济的发展。目前，全国初步形成了广州花都区狮岭镇、河北白沟，浙江平湖、浙江瑞安、浙江东阳、福建泉州等箱包特色经济区域。这些特色区域的形成，促进了产业结构的调整和增长方式的转变。

中国箱包产业经过二十多年的高速发展，已成为世界箱包行业的霸主地位，不仅仅是全球的制造中心，更是全球最大消费市场。作为世界生产制造箱包的大国，中国拥有2万多家箱包生产企业，生产了全球近三分之一的箱包，其市场份额不可小觑。

2011年以来我国箱包行业持续供需两旺的发展态势。国内箱包企业积极地整合资源，以产品质量为基础，通过有效的管理手段，将箱包设计、制造与国际趋势相结合，生产高质量、独有特色的产品，借助经济回暖的势头，内销出口同时发力，继续巩固“内外兼修”的销售战略，藉此赢得市场的一席之地。

国家“三农”政策的落实、和谐社会的构建、人民消费水平的提高、促进国内消费措施的不断深入以及城市化的快速推进，为国内箱包市场提供了广阔的发展空间。未来十年仍是中国箱包行业发展的大好时机。

2012年，箱包行业受供应链上游影响导致全行业发展较为平淡，很多箱包企业无增长或增幅较小。同时，平台大环境的调整和竞争环境的变化也导致很多依靠网络平台销售为主的箱包品牌企业甚至出现两成或者更多的下降。同时，受全球经济形势影响和国内形势所迫，我国箱包出口和零售整体比去年下降。在国内市场，人们对箱包皮具产品的需求已经有注重使用价值、价格低廉转向注重产品的品质、追求时尚性和个性化，消费者的品牌意识不断增强。

前瞻产业研究院的统计数据显示，8月份，我国箱包出口量和出口额相比去年均出现110%以下的下降。2012年8月，我国共出口箱包25.7万吨，同比下降11.4%，环比下降1.2%；出口金额为21.2亿美元，同比下降10.5%，环比下降10.4%；平均单价为8237.4美元/吨，同比增长0.5%，环比下降9.4%。2012年1-8月，我国出口箱包200.3万吨，同比下降8.8%；出口金额为158.8亿美元，同比增长6.4%。

2013年将是全球皮革、鞋、箱包行业全面洗牌的一年，也是机遇与挑战并存的一年。如何在严峻的经济形势下把握先机赢取胜利呢？对各大企业来说，首先要做的是推陈出新，不断地设计和研发新款式。其次，让传统销售渠道和电商销售渠道相结合。如今，网上购物所占比重越来越大，电商销售将会是箱包行业突破瓶颈的关键所在。从调研结果可以看出，独立箱包B2C领域经营状况也出现了分化。先前吸引投资发展较快的箱包B2C因外需收窄开始裁员缩编，将运营成本结构健康化。而一直“慢发展”的箱包品牌或独立B2C在2013年营业规模将会进一步扩大，甚至会有少数企业出现翻倍增长。

前瞻网《2013-2017年中国箱包行业产销需求与投资预测分析报告》共十章。首先分析了中国箱包行业的发展现状，接着对中国皮箱、包（袋）制造行业的财务状况进行了详实的分析，然后对中国箱包市场的发展进行了概述。随后，报告具体介绍了中国主要地区箱包行业的发展情况，并对箱包行业做了进出口分析、关联产业分析、国内外主要箱包品牌分析、未来发展趋势及预测分析。最后，报告细致分析了国内重点箱包生产企业的经营状况。

资料来源：前瞻网《2013-2017年中国箱包行业产销需求与投资预测分析报告》，百度报告名称可看报告详细内容。