论创业的融资方式

第一篇：论创业的融资方式

“创业管理”学期论文

论创业的融资方式

内容提要：创业初期资本的获得是创业是否成功关键的一环。本

文论述了创业的融资方式，并基于国内资本市场环境，提

出了有关新兴创业企业的融资方式的选择策略的个人看法。

关键词：创业融资方式选择

（一）影响创业融资的企业内部因素

创业企业成立时间短，规模小，原始资金积累不足；缺乏现代企业制度的建立。企业财务信息透明度低；社会信用评级较低；可担保资产较少。

以上因素决定创业企业在选择融资方式时具有自身的局限性。以下按资金来源划分，分别讨论创业企业可能的融资方式。

（二）创业的融资方式划分

融资是指企业根据自己的财务状况，经营状况，以及未来发展目标的需要，向投资者或者债权人募集资金，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的行为与过程。在我国市场经济条件下，创业企业的融资方式按照融资来源可分为内源融资和外源融资。其中外源融资又可分为直接融资和间接融资。

内源融资

内源融资是指企业将折旧和余存盈利转化为投资的过程。融资来源可以是企业税后利润（积累资金）或者处于生产过程之外的闲置资金（沉淀资金）。由于处于初创期的企业经营时间较短，积累资金相对缺乏。因此，大多数初创业的企业选择沉淀资金作为其内源融资的来源。内源融资由于其资本来源具有原始性，自主性，低成本性，抗风险性等特点。

最适合大学生创业融资的方式莫过于亲情融资，这是典型的内源融资方式。成本最低的创业贷款创业初期最需要的是低成本资金支持，如果比较亲近的亲朋好友在银行存有定期存款或国债，这时，你可以和他们协商借款，按照存款利率支付利息，并可以适当上浮，让你非常方便快捷地筹集到创业资金。亲朋好友也可以得到比银行略高的利息，可以说两全其美。不过，这需要借款人有良好的信誉，必要时可以找担保人或用房产证、股票、金银饰品等做抵押，以解除亲朋好友的后顾之忧。

再者就是合伙创业。合伙创业不但可以有效筹集到资金，还可以充分发挥人才的作用，并且有利于对各种资源的利用与整合。合伙投资要特别注意以下问题：一是要明晰投资份额，个人在确定投资合伙经营时应确定好每个人的投资份额，也并不一定平分股权就好，平分投资份额往往为以后的矛盾埋下祸根。因为没有合适的股份额度，将导致权利和义务的相等，结果使所有的事情大家都有同样多的权利，都有同样多的义务，经营意图难以实现。二是要加强信息沟通。很多人合作总是因为感情好，你办事我放心，所以就相互信任。长此以往，容易产生误解和分歧，不利于合伙基础的稳定。三是要事先确立章程。合伙企业不能因为大家感情好，或者有血缘关系，就没有企业的章程，没有章程是合作的大忌。

外源融资

外源融资是指企业募集其他经济个体的资金，使之转化为自己的生产经营投资的过程。外源融资又可分为直接融资和间接融资。

直接融资是指资金供需双方直接磋商确立信贷关系或由供给方直接购入需求方发行的股票或债券。从资金来源划分，直接融资可分为股权融资和企业债券融资。股权融资是股份公司发行股票实现的。这些特点决定其适合发展潜力较大，具有较大升值空间的创业企业。债券融资是企业为了筹集资金，作为债务人向债权人承诺在外来一定时期返还本息而发行有价证券的融资方式。企业发行债券需要各级主管部门配额审核和资格审核两个环节。债券评级是指根据发债企业的获利能力，经营状况，信用状况，按照一定的标准，对债券信用等级做出的评定。由于创业企业的经营状况和信用状况尚未充分形成，加之债券融资在审批程序上的耗时性，债券融资一般不适合作为创业企业的融资方式。

间接融资是指资金供需双方通过金融媒介确立债权债务关系的融资方式。这些金融媒介通过出售间接证券（如银行存款单、人寿保险单等）筹得资金，以放款和投资的形式购入资金需求者发行的股票或债券。间接融资的主要优点是风险由金融结构的多样化资产和负债承担，这也有利于向社会各界广泛筹集资金。其中银行在企业间接融资中主要充当信用媒介的作用。由于国家对金融机构的管理，间接融资的信誉程度要高于直接融资。这同时有利于银行从社会各界广泛筹集资金。

下面介绍几种适合创业的间接融资办法：

一、银行贷款

被誉为创业融资的“蓄水池”，在创业者中很有“群众基础”。与债券融资相比，银行借贷具有速度较快的优势。与股权融资相比，银行借贷具有融资成本较低的优势。这是由于贷款人承担的风险低，所以银行所要求的收益率也就较低。因而对于初始资本较为匮乏，而又需要短时间内获得资金的创业企业来说，间接融资，（包括银行借贷）是较理想的外源融资渠道。然而在实际操作中，由于创业企业一般信用记录较缺乏，间接融资具有一定的困难。

目前我国为了鼓励创业，开设了个人创业贷款。这是指具有一定生产经营能力或已经从事生产经营活动的个人，因创业或再创业提出资金需求申请，经银行认可有效担保后而发放的一种专项贷款。符合条件的借款人，根据个人的资源状况和偿还能力，最高可获得单笔50万元的贷款支持；对创业达一定规模或成为再就业明星的人员，还可提出更高额度的贷款申请。创业贷款的期限一般为1年，最长不超过3年。

合理选择贷款期限银行贷款一般分为短期贷款和中长期贷款，贷款期限越长利率越高，如果创业者资金使用需求的时间不是太长，应尽量选择短期贷款。比如，原打算办理两年期贷款可以一年一贷，这样可以节省利息支出。另外，创业融资也要关注利率的走势情况，如果利率趋势走高，应抢在加息之前办理贷款;如果利率走势趋降，在资金需求不急的情况下则应暂缓办理贷款，等降息后再适时办理。

提高资金使用效率在创业过程中，如果因效益提高、货款回笼，以及淡季经营、压缩投入等原因致使经营资金出现闲置，这时，可以向贷款银行提出变更贷款方式和年限的申请，直至部分或全部提前偿还贷款。贷款变更或偿还后，银行会根据贷款时间和贷款金额据实收取利息，从而降低贷款人的利息负担，提高资金使用效率。

作为创业者，要做好打“持久战”的准备，因为申请贷款除了与银行打交道，还要经过工商管理部门、税务部门、中介机构等。而且，手续繁琐，任何一个环节都不能出问题。

二、民间借贷

民间借贷多发生在经济较发达、市场化程度较高的地区，例如广东、江浙地区。这些地区经济活跃，资金流动性强，资金需求量大。市场存在的现实需求决定了民间借贷的长期存在并兴旺发达。借贷过程中要注意借据要素齐全，借贷双方应就借贷的金额、利息、期限、责任等内容签订书面借据或协议。法规规定，民间借贷的利率可适当高于银行贷款利息，但最高不得超过银行同类贷款的4倍，超过此限度的部分称之为“高利贷”，不受法律保护。此外，不得将利息计入本金中计算复利(即利滚利)，否则同样不受法律保护。

三、风险投资和天使投资

VC，即Venture Capitalist，风险投资商。风险投资也叫“创业投资”，一般指对高新技术产业的投资。初次创业者不要只把VC仅仅看作是掏钱给你的人，他们对你的公司会有所掌控，他们对产品开发、公司扩大规模、等方面有很多经验，除了资金注入之外，他们还会提供重要的增值服务。

天使投资(AngelInvestment)是自由投资者或非正式风险投资机构对原创项目构思或小型初创企业进行的一次性的前期投资。天使投资虽是风险投资的一种，但两者有着较大差别：天使投资是一种非组织的创业投资形式，其资金来源大多是民间资本，而非专业的风险投资商；天使投资的门槛较低，有时即便是一个创业构思，只要有发展潜力，就能获得资金。

此外，还可以寻找来自商业计划竞赛的奖金或捐赠等形式的免费资金。这些资金不用偿还，也不用考虑回报问题。可以向当地的商业孵化器、经济发展中心、小企业发展中心等机构寻求有关本地区免费资金来源的信息。

四、创业融资宝

创业融资宝，是指将创业者自有合法财产或在有关法规许可下将他人合法财产进行质(抵)押的形式，从而为其提供创业急需的开业资金、运转资金和经营资金。该融资项目主要针对“4050人员”，以及希望自主创业的社会青年群体。贷款期限最长为半年。创业融资宝的融资“力度”不是很大，因此，解决创业资金问题一般要经过几轮融资后才能实现。

内源融资与外源融资的比较

创业企业的原始资本积累较少，市场需求还未充分打开，这就需要一定的内源融资作为企业的资金基础，同时也作为外源融资的担保。内源融资的自主性和低成本性决定其作为创业企业融资手段的首选方式。在内源融资无法满足企业发展需要时，譬如企业扩张时期，外源融资是有效的融资手段。创业企业在决定外源融资的来源及数量时，须考虑内源资金的数量以衡量风险，不宜于盲目吸引外源投资，以至资产利用率低下，使企业陷入负高额债务的压力，降低投资者信心，甚至面临破产风险。

其他的融资分类方式

包括：从融资的形态不同，可以划分为货币性融资和实物性融资；从融资双方国别的不同可以划分为国内融资和国际融资；从融资币种不同，可以划分为本币融资和外汇融资；从期限长短可以划分为长期融资、中期融资以及短期融资。这里不再赘述。

（三）创业企业的融资方式选择策略

从前面的论述可知，融资有好多种方式，那么如何从纷繁复杂的融资方式中选择最适合本企业的方式是我们必须要关注的问题。我根据所阅文献提出了几点自己的看法： 先内源后外源

由于内源融资相较外源融资所具有的自主性，抗风险性，创业企业宜采用先内源再外源的融资优先顺序。维持创业企业正常运转的资金宜采用内源融资。而在资金急需时期，可考虑银行借贷，股权融资等外源融资手段。

确定资金需要量

发展生产经营需要资金。但如果资金过剩，就很可能影响资金使用效率。所以创业企业不可盲目大量融资。这就需要创业企业决定好在各个发展阶段自身的资金需求，从而根据自身的资金需求来选择融资方式和数量。对于创业企业，由于其缺乏经营的历史资料，最常用的确定资金需要量的方法是定性预测法。也就是由熟悉企业财务情况和生产经营的专家，根据经验对企业的资金需要量作出判断。

选择合适的规模

约翰逊说：对所在行业进行调研，再确定自己的细分市场。如果第一条生产线规模太大，所需的启动资金就越多。不能盲目认为市场需求大就应该一上来就抓住时机大干一番。利用手上的现有资金，看看这些资金究竟适合多大的生产规模。

将资金用在能产生收益的要素上

小预算创业的关键在于聪明地使用有限的资源。把资金使用在关键员工身上，这大大帮助了迈克尔。柯立兹。41岁的他创办了埃克莱罗公司，为在海外运营或正在向海外拓展的公司提供翻译服务。具有翻译服务行业从业背景的柯立兹在2002年创办了该公司，利用他广泛的人脉关系，只雇用那些能直接创造收入的人员。柯立兹说：我们用于启动的资金非常短缺，所以当我们碰到能为某项服务付款的客户时，我们就为这项服务去雇人。我们不雇用特定的人。所有的业务都是这样——先有客户承诺会购买某项服务，然后再雇人实现。降低融资成本

不同融资方式通常意味着不同的融资成本。创业企业的初始资金一般较少，没有抵押物。而且信用记录缺失。如果融资成本过大，则企业资不抵债的风险会相应加大，甚至导致破产。所以创业企业在选择融资方式时要尽量降低融资成本。一般来讲，对于几种主要融资方式以融资成本由低到高的排列顺序是：内源融资<银行借贷<债券融资<股权融资（其中债券融资在创业企业中不常用）

保持对企业的控制权

在融资过程中，企业可能会以一部分企业控制权和所有权来交换外界的风险投资。这在股权融资中尤为明显。优秀的创业者对企业未来有长远的规划，因此，对于创业企业来说，保持企业的控制权对公司的长远发展至关重要。所以创业企业在融资时不仅要考虑融资成本，而且要考虑企业控制权的丧失。比如，在选择融资方式时，可考虑银行借贷等渠道以保证对企业的控制权。

根据外部环境选择融资方式

创业企业在选择融资方式时需考虑诸多外界环境因素，包括宏观经济环境，外币汇率，国家财政政策，法律条文修改等。比如，在利率较低的时期，创业企业可考虑银行借贷；在利率较高的时期，则宜采用股权融资以减少融资成本。

结语: 总体来说，创业企业有多重的融资渠道，盲目选择不可取。应该根据自身特点和外界环境因素选择适合自身未来经营发展的融资方式。

主要参考文献

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Means of financing when establishing a business

Abstract: The attain of assets when starting a business is crucial to success.In this paper, I have an illustration of means of financing and then push forward my point of view of how to select specific way of financing in different environment when your company gets started.Key words:Establish a businessFinancingSelecting ways

第二篇：大学生创业融资的三种方式

大学生创业融资的三种方式

大学生创业网讯 第一种大学生创业融资方式是争取获得政策性贷款。2006年共青团中央、国家开发银行联合推出“中国青年创业小额贷款项目”，对40岁以下青年初次创业和二次创业的中小企业提供不超过3年的贷款；每人单笔额度一般在10万元以内，最多不超过100万元；中小企业单户一般在500万元以下，最多不超过3000万元。各地政府也出台了相关的政策，如2007年广东高校毕业生自主创业纳入了劳动保障部门的就业和再就业小额贷款扶持体系。政策性贷款一般是政府贴息的，贷款成本很低。大学生应充分利用这些优惠条件，为创业获得更多的启动资金。

为帮助大学生就业，日前，大连市政府转发了由市人事局等１３个部门联合制定的《关于进一步加强普通高等学校毕业生就业工作的意见》，其中，加大了对大学生自主创业的扶持力度，将毕业生就业政策纳入到失业人员扶持政策体系中。于是，申请小额贷款、财政全额贴息扶持、创业补贴等诸多鼓励政策，鼓舞了许多想要自主创业的大学生，也为那些想要自主创业的大学生们提供了良机。

这无疑解决了大学毕业生自主创业最核心的问题之一——资金，这种政府扶持性的大学生创业融资让许多带着创业梦想的年轻人们开启了开创自己事业的希望。

胡彦祺，大连海事大学自动控制专业２００５年毕业生，毕业那年，他带着在大学期间积累起来的创业经验放弃了年收入１０万元的稳定工作，凭着开创自己事业的信念选择了自主创业道路。四年过去了，胡彦祺的遨游科技稳步发展，从一开始的３人组发展到了由２０名员工组成的团队，从一开始的２０平方米的小办公室搬进了１６０平方米的大办公室。同时，他还开创了自己的第二家公司——大连天志传媒，主要涉及企业宣传片、平面设计等领域，积累了一批稳定的客户。谈起自己当初的创业，胡彦祺说自己是幸运的，毕业那年他参加了大连市沙河口区大学生创业大赛，荣获一等奖，赢取了３万元的创业基金。胡彦祺说，其实大学生创业成功率很低。没有资金、没有经验是他们面对的致命难题，而资金又是他们创业启动时期最大的难点。

一位学生处人士也表示，目前不少大学生创业是自己拿着项目，找民营企业老板来投资，而成功率也并不高。对此，有风险投资机构表示，大学生创业激情并不缺乏，但他们的创业计划书还不是很成熟，所以风险投资资金愿意投到大学生创业项目中的很少。

结合自己创业的经验，胡彦祺分析说，大学生在创业起步阶段面临的资金问题有三大块，第一，公司注册资本，第二，办公场地租金，第三，人力资源成本及办公成本，这些问题是初出茅庐的大学生们创业面临的首要压力。胡彦祺说，他在创业初期也找过银行，可几家银行都表示，贷款需要担保或质押，或是提供和相关客户签订的大合同，这难倒了干劲十足的胡彦祺，这些对他来讲都很难，办公场地是租的、没人给担保、没有客户的大合同，几次折腾下来，他对贷款打起了“退堂鼓”。

不难看出，对于大学生创业来说，缺少担保人、没有质押物是贷款过程中的首要难题。对此，银行人士也表示，大学生创业往往缺乏担保人和质押，一旦创业失败，会极大的增加坏帐的几率，银行也在期待能有相应政策出台。

此次下发的《关于进一步加强普通高等学校毕业生就业工作的意见》给包括胡彦祺在内的想创业的大学生们带来了创业的新的良机。

《意见》表示，对于登记失业的自主创业高校毕业生，自筹资金不足的，可申请不超过５万元的小额担保贷款；对合伙经营和组织起来就业的，可按照人均不超过５万元、总额不超过５０万元的标准给予小额担保贷款；从事我市规定微利项目的，可按规定享受小额贷款财政全额贴息扶持。高校毕业生在经有关部门认定的高新技术领域实现自主创业的，其申请小额贷款的最高额提高到１０万元。此外，符合条件的登记失业高校毕业生首次自主创业（指

首次领取工商营业执照）并正常纳税经营１年以上的，可给予４０００元的一次性创业补贴，所需资金由省、市、区市县财政各承担１／３。另外，政府对部分高校毕业生创办的企业，每年依据创业者的经营收入证明、完税证明及吸纳高校毕业生就业情况进行奖励性补贴。对此，胡彦祺说：现在自主创业赶上了“天时地利人和”的好时机，我也在创业中寻找着新的创业机会，也会把我的经验与那些想创业的大学生们分享，帮助更多的大学生走出一条创业的新路。

第二种大学生创业融资方式是争取获得亲友的借款。这是一种含有情感因素的特殊融资方式，包括向父母、亲戚、同学、朋友等借款，进行大学生创业融资。由于亲情或友情因素的存在，可以在无信用记录而又不需要抵押的情况下获得借款。

第三种大学生创业融资方式是争取获得风险投资。收益与风险是一对孪生姊妹，风险大、收益一般也较高，因为敢于投资的人很少，一旦某胆大的投资者获得成功，将具有一定的垄断性、占有很大的市场份额，从而获得较高的利润。为了获得更高的潜在利润，风险投资者愿意承担更大的风险。创业大学生应尽力引入风险投资作为大学生创业融资的资金来源，以获得企业创办和发展所必要的资金。当然，大学生只有作出充分的准备，制作出完善、可行、具有诱惑力的商业计划书，才可能获得风险投资本文源自大学生创业网:http:///html/news/2011-04-13/64808_1.htm,转载请注明出处！本文源自大学生创业网:http:///html/news/2011-04-13/64808.htm,转载请注明出处！

第三篇：融资方式

八、其他方式

1、夹层融资。夹层融资(mezzanine financing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金，因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司+股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新，即在债权、股权、收益权方面进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金，是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。

3、典当融资。房地产典当作为一种替补融资手段目前已进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。因此典当融资可作为解决房地产企业短期资金困难的一种融资方式。

4、合作开发。随着土地供应量减少，开发商取得土地的成本也就增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，成为该阶段独特的合作开发融资方式。

第四篇：融资方式

融资方式，即企业融资的渠道。它可以分为两类：债务性融资和权益性融资。

债务性融资包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。

债务融资可分为营运资本融资与资本性支出融资，其优点是借入资金并在有还款能力的适当时候偿还给债权人。债务融资的主要渠道有朋友、银行及其他金融机构。营运资本负债融资（流动资产——流动负债），一般是借入短期负债，购买存货支付应付账款，如果特许人必须通过增加存货和给员工加薪来实现更高的销售和利润，这种融资方式往往就十分合适和必要。

营运资本负债融资一般是从银行贷款、商业信用社或信用合作社获得，它是短期的。资本性支出融资（土地、建筑、设备及固定资产），是通过签订长期债务合同获得。在特许企业启动市场扩张或重组时，尤其要进行资本性支出融资。资本性支出融资的主要渠道有商业银行、风险资本、制造商、寿险公司及其他商业贷款人。债务融资通常有银行贷款、股票融资、债ā融资及融资租赁等方式。较适合目前国内特许企业进行债务融资的是银行定期（质押）贷款和融资租赁。特许人可根据种类和要求的不同，来取得改善经营或拓展市场所需的资金。

1.银行定期贷款

银行是特许企业最主要的融资渠道。按资金性质，可分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。专项贷款通常有特定的用途，其贷款利率一般比较优惠，贷款分为信用贷款、担保贷款和票据贴现。其中，定期（质押）贷款是银行与特许人签定的一种正式合同，约定特许人在特定时期（贷款期限）内使用一定量的资本（本金）并支付既定比例的利息。这种贷款一般要求按月归还部分本金和利息，或允许采用贷款偿还方式付款，即贷款期间仅偿还部分本金，到期时偿还一笔金额较大的贷款。通常，这种贷款一般要求提供抵押物（土地、建筑不动产、设备或其它固定资产），如果特许人不能按规定还贷，银行将没收这些抵押物。

2.融资租赁

融资租赁又称金融租赁，是一种新的产品营销和资产管理的运作模式，也是一种资产性资金融通方式。它是所有权与使用权之间的一种借贷关系，即出租人（所有者）在一定期间内将租赁物租给承租人（使用者）使用，承租人则按租约规定分期付给一定的租赁费，到期取得该租赁物的所有权。融资租赁实际上是以融物的形式达到融资的目的。对于中小型特许经营企业来说，融资租赁是融资与融物的结合，集贸易、金融、租借为一体，运作比较灵活、简单，对提高企业的筹资融资效益是十分有效的融资方式。常使用的有营业租赁、金融租赁或者分期付款、售后租回等方式。

权益融资是指向其他投资者出售公司的所有权，即用所有者的权益来交换资金。这将涉及到公司的合伙人、所有者和投资者间分派公司的经营和管理责任。权益融资可以让企业创办人不必用现金回报其它投资者，而是与它们分享企业利润并承担管理责任，投资者以红利形式分得企业利润。权益资本的主要渠道有自有资本、朋友和亲人或风险投资公司。为了改善经营或进行扩张，特许人可以利用多种权益融资方式获得需的所资本。

第五篇：房地产融资方式

房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。

一、房地产企业融资现状

（一）融资规模持续增长

近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。

（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道

仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。

（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小

2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。

（四）房地产资金信托活跃

2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。

二、房地产企业融资存在的主要问题

（一）融资渠道过于单一

从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。

（二）银行体系所承担的风险与收益不对称

作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。

（三）缺乏多层次房地产金融体系

就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。

（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善

目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。

（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破

为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。

三、房地产企业融资策略分析

（一）发展多元化直接融资

银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。

1.大力培育房地产信托融资方式

房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。

2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。

3.建立多层次房地产金融体系

借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。

4.建立和完善相应法律制度配套措施

规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。

（二）进一步完善间接融资

我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。

1.推进间接融资形式多样化

目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。

2.创新变直接融资为间接融资的方式

直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。

（三）探索建立组合式融资模式

组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。