德州市市区商业网点规划说明

第一篇：德州市市区商业网点规划说明

德州市市区商业网点规划说明

发布时间：2004-12-29

目 录

一、德州市区商业网点现状及存在的问题

二、规划依据

三、规划期限

四、规划范围

五、规划指导思想与规划原则

（一）规划指导思想

（二）规划原则

六、规划发展目标

（一）近期

（二）远期

七、商业网点规划布局

（一）市、区级商业中心规划布局

（二）大中型商业零售网点规划布局

（三）商业街规划布局

（四）大型专业批发市场规划布局

八、近期建设规划

九、规划实施建议

德州市市区商业网点规划（2005-2015年）

说 明

一、德州市区商业网点现状及存在的问题

近年来，随着德州市旧城的不断改造，市区商业网点建设发展迅猛，特别是98年市委、市政府确定把德州建设成商贸型城市以来，商业网点建设更是异军突起，所有新建沿街楼房的底层几乎全是商业网点。据初步调查，截止2003年底，市区各类商业网点已发展到9986个，比98年增加3097个，千人拥有网点18个。其中，万平方米以上的批发零售网点6个。近几年，除德百大楼效益较好之外，其他各商场经营效益都在下滑，有的已走错位经营的路子。由于经营雷同的网点过多过于集中，加之居民的购买力有限，多数商家经营不景气。由此可见，在德州市商业网点建设和发展中，存在着空间布局不够合理，结构比例失调，业态功能雷同，盲目扩张，重复建设严重，导致同行业恶性竞争，造成了大量资源浪费。

二、规划依据

1、《商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发[2004]18号）

2、《转发商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知的通知》（鲁经贸贸

易[2004]54号）

3、《德州市城市总体规划（2004年-2020年）》（方案）

4、《德州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》

5、《德州市商贸流通业“十五”发展规划》

6、《德州市流通现代化发展规划》

7、《德州市商业分级设置规范》（DB3714/T3-2004）

8、《德州市商业零售业态规范》（DB3714/T2-2004）

9、其它相关法律、法规文件。

三、规划期限

近期：2005年-2010年

远期：2010年-2015年

四、规划范围

本次规划范围是德州市市区。即：德城区（中部、北部、南部）、商贸区、河东新区、经济开发区。规划总面积为127.3平方公里。

五、规划指导思想与规划原则

（一）规划指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指针，按照市委、市政府提出的把德州逐步建设成鲁西北、冀东南最大的商贸中心城市的要求，依据《德州市国民经济和社会发展“十五”规划》、《德州市城市总体规划》，结合本市实际，合理控制总量，突出发展重点，以满足市场需求和提高人民生活为出发点，立足于提高城市辐射功能，着眼于提升城市形象和品位，以优化网点布局和调整市场结构为主线，明确功能定位，突出商业特色，逐步建立与当地经济发展和对外开放水平相适应，布局结构合理、功能齐全，统一开放、竞争有序的城市商业网点体系。

（二）规划原则

1、坚持与城市发展规划相结合，作为城市总体规划的重要组成部分。

2、规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合，保证有序稳定发展。

3、发展新型业态与改造传统商业相结合。

4、大型商业设施与便民商业网点相结合。

5、规划当前与筹划未来相结合。

六、规划发展目标

（一）近期：到2010年，德州市市区各类商业网点总量控制在12000处，年均增长2.4%，千人拥有零售网点20处，达到全省中等发展水平，基本实现小康社会商业服务目标。具体配置目标如下：

1、大中型商业零售网点达到30处，其中，改扩建1处，规划新建9处。大中型商业零售网点营业面积达到30万平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积0.4平方米。

2、符合标准的商业街达到9条，其中新建4条，改造5条。

3、大中型专业批发市场达到32处，其中规划新建和改扩建9处。

（二）远期：至2015年，德州市城区市场繁荣，消费便利、生活丰富，商贸流通设施达到现代化水平，成为鲁西北冀东南最大的商贸中心城市。

具体配置目标如下：

1、市级商业中心配置：完成河东新区市级商业中心规划建设。改造德城区中部湖滨路、解放路商业基础设施。区级商业中心配置：初步建设形成3处符合标准的区级商业中心。

2、大中型商业网点达到34处，其中规划新建12处，改扩建2处，大中型商业零售网点面积40万平方米，人均拥有大中型零售网点营业面积0.57平方米。

3、符合标准的商业街达到16条，其中新建和改造16条。

4、大、中型专业批发市场达到40处，其中规划新建8处，改、扩建9处。

5、每个社区拥有商业服务设施不低于10000平方米，每千人拥有600-800平方米。基本可满足社区居民的生活需要。

七、商业网点规划布局

（一）市、区级商业中心规划布局

确立两个市级商业中心，三个区级商业中心。德城区中部市级商业中心商业零售业态配置基本齐全，原则上不再新建大型零售网点。

1、市级商业中心

新城商业中心。在河东新区三八路以北，天衢路以南，新兴路以西，河东大街以东规划建设市级商业中心。基本建成以商业为主、商办结合、功能完善、配套设施齐全的商贸中心。老城商业中心。为三八路、东风路、解放路和迎宾路围合而成的区域。完成解放路商业基础设施改造。结合旧城改造，在三八路和东风路之间，以现有商业设施为基础，逐步使其提升档次，完善功能，建设成鲁西北、冀东南最大的商业、服务业中心。

2、区级商业中心

区级商业中心达到3处。商贸区、新城区、经济开发区各1处。具体设置在：天衢路以南，东风路以北铁西大道两侧；新城区南部新河路南侧区域；经济开发区的天衢路以南，东风路以北晶华路段。德城区区级商业中心与市级老城商业中心重合。

（二）大中型商业零售网点规划布局

市区大中型商业零售网点规划总数为34处。按区域分德城区24处、商贸区4处、河东新区2处、经济开发区4处。德州市市区每0.5万人拥有一处大中型商业零售网点。

1、德城区规划配置总数24处。其中现状18处，新建4处，改、扩建2处。在位于德州制药厂北侧的天衢路（南）和德兴北路（西）交汇处，新建一座三层超市，营业面积20000平方米。在共青团路与德兴路交叉口西南角规划建设1处美食城，营业面积5000平方米。在北园路与德兴路交叉口东北角规划建设1处肖何商贸大厦，营业面积20000平方米。在三八路与解放路交叉口西北角规划建设1处宁波商贸城，营业面积30000平方米。改造扩建华联商厦，营业面积达到2万平方米。改扩建九洲商城。

2、商贸区规划配置总数4处。其中现状1处，新建3处。在铁西大道西侧，新河路以南，建设大型购物中心1处；在东风路南侧沿线，建设美食城及百货店各1处，并有旅游、金融服务、邮电通迅、图书报刊等配套行业，建成后总营业面积约5.3万平方米。

3、河东新区规划配置2处。在三八路以北、河东大街以东规划配置大型综合超市1处，建成后总营业面积达2万平方米。在东方红路以南、8号线以东建设超市1处，营业面积5000平方米。

4、经济开发区规划配置4处，其中现状1处，新建3处。在十二里庄以东，104国道以南规划建设1处德百物流配送中心，营业面积80000平方米。在东方红路以北，新兴路以东规划建设山东省新华书店连锁总部北分中心1处，营业面积50000平方米。在晶华路以东，三八路以南，结合大型居住社区，设置1处百货店，营业面积15000平方米。

（三）商业街规划布局

1、德城区符合标准的商业街达到9条，其中需改造现状6条，规划新建3条。规划建设三八路女性商品街，街长500米，网点50家以上，该商品街以销售女士商品为主。在东地路与德兴路之间，文化路以北至东方红路段，规划建设美食一条街，街长500米，网点80家以上。规划建设岔河西侧步行街，以文化、休闲娱乐为主。改造太平、柴市、光明、马市、解放南路五金电料灯具街及三八西路6条商业街。

2、商贸区符合标准的商业街达到3条。其中规划新建3条。在张庄小区规划建设商业街，街长1600米，网点300家以上。在连陈街附近建设商业街，街长360米，网点80家以上。在健康路附近的健康小区建设商业街，街长370米，网点80家以上。

3、河东新区符合标准的商业街达到3条，其中规划新建3条。在河东商务中心内西南至东北走向，规划建设商务中心步行街，街长300米，网点70家以上；在东风路以北，东方红路以南，杏园路以东，规划建设高地步行街，街长500米，网点120家以上；在东风路两侧辅道8号线至河东大街，规划建设东风路辅道商贸带，设置大体量大型物流项目和设施。

4、经济开发区符合标准的商业街达到1条，其中改扩建1条。改扩建开发区商贸城。

（四）大型专业批发市场规划布局

1、德城区规划配置23处。其中现状16处，新建3处，改、扩建4处。新建项目，主要放在城北及城南区域，新建市场面积达130万平方米。其中，在德兴路以西，湖滨路以东，北连接线以南，规划新建1处德州光彩大市场，营业面积33万平方米；在解放北路北首路西，建设1处好宜居药材批发市场，营业面积2000平方米；在湖宾南路与向阳路交叉口，规划建设1处陈公日用品批发市场，营业面积70000平方米。改扩建位于东方红西路的东方红纺织西市场和纺织品批发市场；改扩建火车站以北，迎宾路以西的站北文化市场；改扩建位于解放南路以西，马市街以东的光明布匹批发市场。

2、商贸区规划配置10处，其中现状3处，改扩建4处，新建3处。在铁西大道以东，水厂路以北，规划建设大豆交易中心1处，营业面积18000平方米；在铁西大道以东，再生资源公司院内，规划建设废品回收市场1处，营业面积达14.7万平方米；在通力路西，建设1处义乌小商品城，营业面积10000平方米。

3、河东新区规划配置3处，其中改扩建1处，新建2处。在新河路以北，杏园路以东，规划建设汽车市场1处，营业面积28.58万平方米。在新河路以南，杏园路以东，新兴路以西，规划建设1处综合市场，营业面积72.48万平方米。改扩建家居广场。

4、经济开发区规划配置4处，其中现状4处。

八、近期建设规划

（一）规划新建、改扩建大中型零售网点10处，其中德城区4处，商贸区2处，河东新区2处，经济开发区2处。

（二）新建和改造商业街9条，其中德城区6条，河东和经济开发区3条。

（三）规划新建和改扩建大中型专业批发市场9处，其中德城区4处，商贸区3处，河东新区2处。

九、规划实施建议

1、商业网点的建设与城市总体规划建设相结合，统一开发，统一管理。

2、在规划区内新建、改建和扩建的大中型商业零售网点、批发市场，在建设用地、规划选址、开发建设等方面必须按照《德州市市区商业网点规划》、《德州市商业分级设置规范》、《德州市商业零售业态规范》及国家的相关规范执行。

3、完善预审和听证会制度。成立预审委员会，对新建和新开发的500平方米以上的商业网点，依据商业网点规划和有关规范审批程序进行预审，对重要的大中型商业网点、批发市场建设项目必须召开听证会，广泛争求有关部门、专家、社会各界代表的意见。

4、本规划所确定的商业网点用地，未经市政府批准，任何单位和个人均不得改做它用。对不按规划建设的，由市规划部门按规划的有关法规进行处罚。

5、纳入规划的新建商业网点，要按期建成并投入使用，不得随意变更地址、规模、用途。

6、建立商业网点地理信息和动态管理系统；通过因特网、报刊等各种媒体定期向社会公布各行业、各业态、各区域商业网点的饱和或不足情况，明确鼓励、限制发展的业态及区域，引导投资者的投资方向，对商业网点实行动态管理，引导商业网点科学有序发展。

7、引导我市大型零售企业积极发展新型业态，打破旧的百货业传统模式，转变经营理念，改变流通模式，创新流通业态，提高管理技术，积极开办连锁店、超市、物流配送中心等新型业态，增强辐射能力，壮大自身实力，扩大市场份额，主动占领市场。

德州市财贸办公室

德州市城市规划局

德州市城市规划设计室

二00四年七月

作者:

来源:商务部

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第二篇：漳州市商业网点规划简要说明

漳州市中心城区商业网点布局规划简要说明

漳州市中心城区商业网点布局规划简要说明

一、规划依据：为引导和促进漳州市中心城区商业网点健康、快速和可持续发展，尽快建立和完善与漳州市经济发展相适应、布局结构合理、功能齐全、竞争有序的现代商业网点网络和商品市场体系，把中心城区建设成为工贸港口城市、区域性贸易中心，按照漳州市国民经济和社会发展规划，依据《城市商业网点规划编制规范》、《零售业态分类》、《漳州市中心城区总体规划》，编制本规划。

二、规划内容：市区级商业中心、大中型商业零售网点、商业街、大中型专业批发市场（物流配送中心）、社区商业服务设施、大中型餐饮服务设施等六部分。

三、规划期限

近期:2005年-2010年人口规模:45万远期:2011年-2020年人口规模:60万

四、规划范围：中心城区至2020年的规划建设区，含芗城区、龙文区、桥南片一部分用地。具体分为旧城市中心区组团、新城市中心区组团、丹霞组团、芗城北组团、城西组团、迎宾北组团、城东组团、桥南组团。

五、总量发展目标

1、中心城区社会消费品零售总额：近期至2010年的增长率为14%%，总额为116亿元，远期至2020年的增长率为12%%，总额为360亿元。

2、营业面积：近期人均营业面积为1.2平方米，总量为54万平方米，远期人均营业面积为1.4平方米，总量为84万平方米。其中大中型商业网点总量达66处，增建48处，总面积达36万平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积达0.6平方米。

六、规划目标：旧城区以调整、改造、提高为主，合理配置各业态的网点，走内涵发展道路，商业零售营业面积基本保持现有基础水平，适度调整。新城区以增建新建商业网点为主，努力形成规模等级合理、业态比例协调、购物环境优美的新城区商业网点体系。

七、商业体系结构：分市级商业中心、区域级商业中心、社区级商业中心三级体系。具体为“两主、六辅”的市、区级商业中心格局，“两主”是新、旧两个市级商业中心，“六辅”是指结合城市各功能片区的划分，形成六个区域级商业中心。

八、商业街布局规划：重点引导建设信息、电子器材、通讯器材、文化用品、妇女儿童服饰、旅游纪念品和餐饮等符合现代消费趋势的专业特色街。鼓励设置与该专业特色街相关的专业店、专卖店；适度设置为该专业配置服务的服务业，限制设置与该专业特点无关的业态和业种。至2020年,符合标准的商业街25条，增建和改造17条，改造新华西路、新华东路为商业步行街。

九、大中型专业批发市场、物流配送中心发展目标

重点培育和发展花卉、农副产品、食品、家具、钟表、电子、机械、五金、建材、制药等门类的大中型专业批发市场、物流配送中心体系。至2020年，总量达30处，增建和改造10处，规划设施为:

1、城市中心地带原则上不再新建专业批发市场，现有的面向市区的生活资料及生产资料批发市场在市区或市区中心边缘可以保留，但应进行资源整合。

2、以区域性辐射为主的生活资料和生产资料批发市场，以及硬件较差，配套不齐全的生活资料批发市场，要结合城市规划改造，逐步调整出城市中心地带，重点以319国道（北环城路），324国道、郊柏线为轴线进行布局。

3、现状位于城市边缘的生活资料和生产资料批发市场，要进行结构调整，资源整合，努力改变有场无市或有市无场的现状，完善各种配套设施。

4、规划共设置6个物流园区，即迎宾路东段物流园区、浦口粮食物流园区、火车站物流园区、金峰物流园区、汽车物流园区、桥南区东部物流园区，发展商贸配送体系，重点发展商业零售业配送中心，果蔬、生鲜食品及副食品配送中心，机电、五金、钟表、建材产品配送中心等。

十、大中型餐饮网点布置导向大中型餐饮店总量达37处，增建和改造22处，四、五星级酒店5处。

1、选址于交通便利的城市交通性干道旁，或大型居住区，旅游点附近。

2、市、区级商业中心、商务办公区内，交通枢纽附近。

3、同档次的餐饮网点不宜过分集中，餐饮网点要按有关停车场设置规范的要求，配置一定比例的停车场地。

十一近期规划设施1．商业街建设及改造

（1）改造青年路、新华西路西段、炮仔街、南大道两侧的沿街商业。

（2）重建解放路商业街。（3）结合延安北片区旧城改造，建设地下步行商业街。（4）建设荣昌花园西侧特色商业街。（5）在新市级商业中心建设二条综合性商业街。（6）建设瑞京路西段-金峰大街综合性商业街。（7）建设高校园区学生文教一条街。（8）建设桥南片区南山环路旅游休闲街。

2．大中型商业零售网点新规划建设22处，总量达40处，网点总面积达20万平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积达0.45平方米。

3、专业批发市场、物流配送中心建设规划

（1）、整合位于九龙大道两侧的新城综合大市场、华东工业品市场、茶叶大市场、闽南商业批发市场、浦东副食品批发市场，改造北环城沿线的钢材市场、林产品市场。

（2）、新建小港家具专业市场、汽车汽配交易市场、食品专业市场、桂溪建材专业市场、二手车交易市场、烟草物流配送中心，续建百花村花卉交易市场、吉马物流配送中心，扩建龙文蔬菜批发市场、浦口

粮食批发市场。

4.大中型餐饮店总量达20处，新建和改造9处，重点推介四、五星级酒店2处。分别位于新城市中心区和桥南南山景区，改造威镇阁商业城为漳州特色风味美食广场。5．建设长洲旅游购物休闲度假区，规划面积5.3平方公里。

第三篇：商业网点规划认识

商业网点规划认识

现代社会，随着经济的进一步发展，人们生活水平逐步提高，基础设施建设也进一步发展，然而社会生产力及购买力之间的制约关系导致商业发展相对过剩、城市商业网点重复建设，城市商业设施建设与城市发展的长远战略相矛盾，城市商业设施建设与城市的整体文化特色相矛盾，城市商业设施建设与城市的整体建设规划相矛盾等等问题进一步凸显，因此商业网点规划成为亟待解决的问题。

城市依存的核心是城市的文化和城市的经济。城市商业网点规划对于城市文化和商业的健康发展起到十分关键的协调和控制作用。同时，健康有序的商业环境对于城市的可持续发展起到至关重要的作用。

城市商业网点规划是以建立统一的商业发展体系为目标，以城市商业发展需求和提高人民生活水平为出发点，以优化市场布局和调整市场结构为主线，注重发挥市场资源优化配置的基础性作用，避免低水平重复建设和无序竞争，促进城市文化与经济的协调发展而进行的规划。

一、原则

商业网点规划以国民经济及社会发展计划为指导，以求得整个国民经济结构合理、进一步优化，促进城乡经济、社会协调、快速、稳步发展。

（一）以人为本、远近结合、协调发展

对商业网点进行合理布局，为人民群众创造良好和便利的生活环境。准确把握现有网点发展情况，分析新建网点可能对当地交通、环境、就业及现有网点的影响；结合当地经济、人文、历史、环境、环境未来发展前景，以及居民数量、阶层、购买习惯和消费水平，合理划定商圈，科学确定市中心商务区、区域商业中心和社区商业中心，指导经营者搞好业态定位和错位经营，加强对商圈内业态结构的分析研究，使各种业态搭配合理，做到功能互补、优势互补，避免和防止业态单

一、结构雷同。

（二）结构调整、布局优化、改造与新建相统筹

坚持规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合，促进市场公平竞争和保护投资者利益相结合，充分考虑一定区域范围内的同业竞争状况。对于商业竞争不够充分的地区适当增加网点，引入竞争机制；对于竞争相对充分的地区，新增大型商业网点应采取慎重的态度；对于同业竞争激烈、经营难以维持的地区，新增大型商业网点应严格控制；注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合经营与专业经营相结合；坚持商业布局的层次性，不同层次的商业网点有不同的经营组合和服务对象，在总体上适应社会多层次、不同空间领域消费活动的需要。

（三）可持续发展、技术进步

由于商业网点体系布局是一个城市商业网点建设的主要框架，对城市的商业网点建设起着重要的引导、控制作用，因此商业网点规划要充分结合城市的招商引资情况统一考虑，要

为招商引资做好服务。结合城市的具体情况，在发展传统工业的同时，引进先进科学技术，与城市环境整治和提高居民生活质量相结合。

二、商业网点规划基本流程

（一）基础调查

1．调查目的研究商业发展现状，为编制规划过程中目标的确定、战略的选择以及布局的优化提供基础支撑。

2．调查的范围与内容

主要调查城市建成区内各类商业网点的位置、规模、经营情况等，以及由这些网点所组成的商业功能区（如商业街、商业中心区）。

3．调查类型和方式

调查类型：重点抽样或普查

调查方式：现场踏勘、调查问卷、座谈会

4．资料收集

规划类——城市总体规划及必要的专项规划、最近的五年发展规划、第三产业/服务业规划

统计类——城市统计年鉴、商业普查数据、商业在建拟建项目

资料类——政府工作报告、商业发展历史资料、当地民俗特点与文化景观类资料、有关商业发展的设想等

（二）分析研究

分析研究是规划说明的重要组成，是探寻商业发展出路确定商业发展目标和商业定位的重要依据。主要包括商业发展环境分析、商业发展现状与趋势分析

1．商业发展环境分析

——区位分析

地理区位：自然条件、区域位置、交通环境等情况分析

经济区位：通过区域城市的对比分析，确定城市在区域中的地位，制定发展目标与发展战略

——交通分析

内部交通：城市用地与内部交通的关联

外部交通：对外经济联系

——经济分析

对人口结构、地区生产总值、产业结构、社会消费品零售总额、城镇居民生活指标分析

——产业分析

产业发展特点，研究主要产业（特色）产业与商业网点建设的关联性

2．商业发展现状与趋势分析

——总量分析

网点总量、面积总量（已建、在建、拟建）、就业总量

——结构分析

行业结构（购物、餐饮、娱乐等）、业态结构、规模结构

——布局分析

网点分布、功能区分布

——经济表现分析

人均销售额、地均销售额、经济贡献

——发展趋势分析

通过问卷对居民收入情况、消费结构、消费倾向等进行分析，作为确定商业网点规模、布局的重要支撑。

三、商业网点规划的重点

1.重点规划城镇商业体系，实现城乡协调发；

2.重点扶持龙头企业，发挥商贸业在城市经济发展中的先导作用；

3.重点建设城市商业核心区，带动城市发展，展现城市风貌

4.突出研究消费特征与商业发展的关系

5.突出研究支柱产业与商业发展的关系

6.突出研究地方文化与商业发展的关系

7.引导传统商业向现代商业转变；

8.引导商业网点区域合理分布；

9.引导商业网点合理建设规模；

10.引导社区商业符合相关标准规范

第四篇：福州商业网点规划

福州城市商业网点十五建设及2010年发展规划

商业零售网点规划：一核一带七区

根据规划，福州市将重点通过“一核”的改造更新和“一带”的培育营建，引入创新观念，发掘历史内涵，通过与城市景观区、水体等旅游资源相结合，重塑福州商业形象，形成东南沿海商贸中心城市的标志和新亮点。

一核：城市商业核心区

鼓台商业核心区，北至华林路，南至上三路，西至白马路，东至六一路，是福州传统商业区，该区域不仅分布着东百等大型商业零售网点，还有中亭街、南后街、津泰路等传统商业街区，还有多个老字号，串连三山、两塔、三坊七巷等城市历史遗迹。规划通过对传统业态的提升和完善，创新传统品牌，丰富商业业态，提升商业品质和文化品位，重点发展文化、旅游、休闲、餐饮和购物等功能，塑造若干个各具特色、主题鲜明配套完善的商业街区。

作为市级商业中心区，在这个核心区还将规划三个片区：

东街口片区：重在改造提升传统商业，形成传统商业和现代商业相交融的商业中心。

五一广场片区：重在调整商业布局，形成以休闲、娱乐、服务为主导的商业中心。

台江片区：重在整治商业环境，营造文化娱乐和购物休闲特色，形成人气旺盛的商贸与休闲区。

一带：闽江滨水商业景观带

以闽江为依托，突出滨水景观特色，建设福州的ＲＢＤ（游憩商业中心区），重点发展文化、旅游、休闲、餐饮和购物等功能，打造福州城市时尚地标，建设福州最具魅力的休闲服务型商业带。

规划在现有台江传统商业区、金牛山文化休闲购物中心、融侨新天地等重点商业开发项目基础上，通过整合滨水景观资源，结合望龙台餐娱中心、君临芭莎、鳌峰国际商务中心、淮安高尔夫主题商业等若干特色滨江商业节点的营造，建设福州最具魅力的休闲服务型商业带。七区：集中在商业体系的中间圈层，主要疏解核心区的商业功能 城西片区：西侧和南侧以闽江为界，东至白马路，北至金中山。

城东片区：以鼓山分区为主体，西至六一路，北至金鸡山，南至闽江。城北片区：以新店分区为主体，向南延伸至华林路，金中山、金鸡山。金山片区：即福州近年着力推动的金山新区范围。

仓山片区：总规确定的仓山和盖山分区范围。

马尾片区：由福州“三组团”——长安、马尾和琅岐组成。大学城片区：大学城区域规划的规划区范围。

七个片区将福州商业传统、现在和未来发展趋势有机地结合在一起，各有特色功能定位，避免各商业中心间的低层次竞争。

商业街区：重点建设16条特色街

通过商业街区的整合、改造和提升，规?残纬?35条商业街区，其中重点建设的商业街区有16条。原有商业街中，杨桥房产信息服务一条街结合房地产交易市场的搬迁，一并迁至福屿路。仓山区的洪湾路河鲜街和洋洽路民俗街根据城市发展的需要予以取消。因城市限制摩托车发展的总体交通管理需要，鼓楼区摩托车一条街原有商铺会逐步转行，规划不再扶持发展。

第五篇：城市商业网点规划

城市商业网点规划

1、城市商业网点规划的定义：是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。

2、城市商业网点规划的原则：（a）以人为本，远近结合，协调发展的原则；（b）结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则；（c）大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则；（d）坚持可持续发展的原则；（e）规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则；（f）技术进步的原则。

3、城市商业网点规划的主要内容:

3.1城市商业中心的规划布局（a）名称、区位；（b）在城市商业中的地位和功能；（c）消费服务定位、主力业态与特色要求；（d）总规模和大型零售网点的数量；（e）业态结构调整的重点。3.2 区域商业中心的规划布局。3.3社区商业的规划布局（a）优先发展的零售与服务网点的业态、类型、组织形式、千人拥有的零售与生活服务网点面积；（b）主要零售与生活服务业网点的商圈半径。3.4 商业街的规划布局（a）名称、区位（含长度）；（b）商业历史与人文环境特征；（c）消费服务定位的特点；（d）主力业态与配套的商业设施；（e）打造特色商业街品牌的重点。3.5 农产品批发市场的规划布局（a）相对均衡的布局要求；（b）主要农产品批发市场名称、区位、规模与辐射半径；（c）主要农产品批发市场改造的重点；（d）主要农产品批发市场与城郊农产品流通体系的关联。3.6 生产资料批发市场的规划布局（a）主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功能；（b）主要生产资料批发市场相对集中的布局要求和优先发展的地域；（c）主要生产资料批发市场的经营特色、规模与辐射地区；（d）主要生产资料批发市场改造的重点。3.7 其他商品交易市场的规划布局（a）商品交易市场在城市商品流通中的地位与作用；（b）主要商品交易市场名称、区位、规模与经营特色；（c）主要商品交易市场改造的重点。3.8 物流基地的规划布局（a）城市物流基地的分类与统筹建设的原则要求；（b）主要物流基地的名称、区位、服务特色与设施特点；（c）主要物流基地之间的互补与配套；（d）主要物流基地的技术改造与信息系统的整合方向；（e）城市物流体系与区域性物流体系的关联。3.9城郊商业的规划布局（a）重点发展的商业网点；（b）发展现代流通方式的主要任务；（c）利用城郊地租优势转移市区商业网点的类型。3.10 其他类型商业网点的规划布局旧货、汽车交易市场等类型商业网点的规划参照上述要求编制。

4、城市商业网点规划的主管部门：国家商务部、地方商务主管部门

5、目前国内城市商业网点规划的进展情况根据国务院商务主管部门的要求，目前已经完成了所有36个大中城市的商业网点规划，249个地级城市已基本编制完成，369个县级市的商业网点规划工作从2008年起，已在全国正式启动。

6、城市商业网点规划的主要专业机构目前国内经国家商务部推荐的城市商业网点规划的专业机构有4家：中商商业发展规划院、上海同济大学城市规划设计院、中国人民大学商学院、国家发改委咨询中心。附：我国城市商业网点规划、建设及其管理实践本文为作者2008年10月在国家商务部组织的对40多个亚非发展中国家援助计划的讲课内容，内容全面、准确、科学地反映了我国城市商业网点规划的背景、内容及其实施原则。

一、我国城市商业网点规划的背景我国非常重视规划的编制工作，据统计,我国经法律授权编制的规划至少有83种。根据编制主体、核心内容、调整与规范的对象及实施主体，可分为两类，属于综合性规划有6种（包含国民经济和社会发展规划、人口发展规划、城镇体系规划、城市总体规划、土地利用总体规划、国防建设发展规划），属于部门（专项）规划的有77种。由于城市规划是有关人居环境发展、建设的综合性规划，其函盖的范围较广，因此，相当一部分专项规划都纳入城市规划系列。从城市规划编制体系来看，主要包括城镇体系规划、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划。城市总体规划中明确的主要专项规划包括：交通规划、市政公用工程规划、工程管线综合规划、绿化景观规划、历史文化保护规划等。目前，大部分专项规划都是由各业务主管部门牵头负责编制。如商业网点规划（商务主管部门）、环境保护规划（环

保管理部门）、旅游发展规划（旅游管理部门）、道路交通规划（交通管理部门）等。进入21世纪以来，我国高度重视商业网点建设的规划和宏观调控，国务院总理和分管商务工作的副总理都多次批示，要抓紧制定商业网点规划。按照要求，国家商务主管部门已分批推进了大中城市、地级城市、县级市的商业网点规划工作，目前，全国360多个县级市的商业网点规划编制工作正在有条不紊地开展。

二、我国城市商业网点规划编制的内容与方法

（一）基本原则

1、商业网点规划要与城乡规划相结合用地布局、交通分布

2、商业网点规划要与当地经济发展水平相结合数量、规模、档次和业态，为将来发展留有余地

3、商业网点规划要与结构调整和布局优化相结合新型零售业态，传统零售业态老城区、新城区、居住区

4、大型商业设施建设与中小商店的生存发展相结合多层次和多样化的需求，创造更多的就业岗位

5、规划的调控功能与市场机制的基础作用

相结合业态与形态、适度竞争与过渡竞争

（二）规划的范围、对象与期限

1、规划范围：城市规划区

2、规划对象：大中型零售网点、商品交易市场、生活服务设施及由各类商业网点组成的商业功能区（商业中心区、商业街等）

3、规划期限一般与城乡总体规划期限一致。近期 5 年，远期20年。

（三）规划目标

1、形成2x3的目标体系

2、确定目标的原则和方法目标的确定要考虑城市定位、产业特点、经济状况、历史人文资源等要素，进行综合分析。指标的确定一般有直接获取法、经验借鉴法、计量经济学法三种基本方法。

（四）编制规划的核心任务

1、抓重点——重点规划城镇商业体系，实现城乡协

调发展；——重点扶持龙头企业，发挥商贸业在城市经济发展中的先导作用；——重点建设城市商业核心区，带动城市发展，展现城市风貌

2、突特色——突出研究消费特征与商业发展的关系——突出研究支柱产业与商业发展的关系——突出研究地方文化与商业发展的关系

3、引方向——引导传统商业向现代商业转变；——引导商业网点区域合理分布；——引导商业网点合理建设规模；——引导社区商业符合相关标准规范

（五）规划文件的组成一般分为规划文本、规划图则、附件（规划说明和基础资料）三大部分。规划文本和规划图则具有同等法律效力，附件是对文本的解释和补充。

（六）规划的基本流程（一般是委托专业的编制机构）

1、基础调查（1）调查目的研究商业发展现状，为编制规划过程中目标的确定、战略的选择以及布局的优化提供基础支撑。（2）调查的范围与内容主要调查城市建成区内各类商业网点的位置、规模、经营情况等，以及由这些网点所组成的商业功能区（如

商业街、商业中心区）。（3）调查类型和方式调查类型：重点抽样或普查调查方式：现场踏勘、调查问卷、座谈会（4）资料收集规划类——城市总体规划及必要的专项规划、最近的五年发展规划、第三产业/服务业规划统计类——城市统计年鉴、商业普查数据、商业在建拟建项目资料类——政府工作

报告、商业发展历史资料、当地民俗特点与文化景观类资料、有关商业发展的设想等

2、分析研究分析研究是规划说明的重要组成，是探寻商业发展出路确定商业发展目标和商业定位的重要依据。主要包括商业发展环境分析、商业发展现状与趋势分析（1）商业发展环境分析——区位分析地理区位：自然条件、区域位置、交通环境等情况分析经济区位：通过区域城市的对比分析，确定城市在区域中的地位，制定发展目标与发展战略——交通分析内部交通：城市用地与内部交通的关联外部交通：对外经济联系——经济分析对人口

结构、地区生产总值、产业结构、社会消费品零售总额、城镇居民生活指标分析——产业分析产业发展特点，研究主要产业（特色）产业与商业网点建设的关联性（2）商业发展现状与趋势分析——总量分析网点总量、面积总量（已建、在建、拟建）、就业总量——结构分析行业结构（购物、餐饮、娱乐等）、业态结构、规模结构——布局分析网点分布、功能区分布——经济表现分析人均销售额、地均销售额、经济贡献——发展趋势分析通过问卷对居民收入情况、消费结构、消费倾向等进行分析，作为确定商业网点规模、布局的重要支撑。

（七）规划编制的内容要点

1、商业中心区城市商业网点规划界定的商业中心区主要包括三级，即城市商业中心、区域商业中心、社区

商业中心。在城市外围形成城镇商业中心，作为城市商业体系的重要补充。

（1）商业中心区规划影响因素城市的商业中心规划大致有两种情况：一是历史形成的商业集聚地，加以改造和优化提升；另一种是新培育的商业中心。商业中心形成与规划主要有以下影响因素：•城市形态（同心圆、带形、扇形、组团式）•人口分布（人口密度、居民点分布、外流人口情况）•交通可达性（传统交通、现代交通）•城市规划（城市布局、交通规划、商业用地规划）•城市景观（人文景观、自然景观）（2）商业中心区规划要素•功能定位•区位•规模•发展与控制导引A、大型商业网点布局B、配套公共设施C、发展方式引导

2、商业街商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精

华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。分为综合性和专业性商业街两类。规划要点：•长度：一般情况下应在500米-800米，最长在1000米-1500米，步行街更应该注意考虑长度问题，最好不超过1000米•宽度：宜在20米-30米•营业面积：不宜过大。一条商业街有20万平米的商业营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值•商业建筑不宜过高

3、商品交易市场规划商品交易市场是指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。按营业面积与营业额划分可分为大型批发市场、中型批发市场、小型批发市场；按集聚形态划分可分为单体批发市场、批发市场群、批发市场园区；按经营商品划分可分为农产品市场、生产资料批发市场、工业消费品市场、旅游商品市场、特种商品交易市场。商品交易市

场规划要点:A、影响因素分析——对产业、交通、物流、城市规划建设等分析。

B、市场现状分析——对市场空间分布、形成原因、市场规模、交易额、行业结构、建设水平等分析。C、区域分析——分析其在区域经济中的地位和作用，以及与周边城市商品市场体系的互补与互动分析。D、商品流向分析——确定商品流向特点，为地产地销、外产地销、地产外销、外产外销或过境贸易等。专业的批发市场要按照市场集聚、布局集中、功能集成、经营集约的原则规划建设。

4、社区商业规划社区商业在城市商业网点体系中处于基础地位，以满足社区居民日常生活消费为主，社区商业规划要充分体现以人为本、便民利民原则。社区商业要具备以下基本服务功能：一是购物功能；二是餐饮服务功能；三是综合服务功能；四是家政服务功能；五是维修服务功能；六是现代服务功能。（1）社区商业规模表 社区商业服务设施规模控制指标单位：M2/千人大型社区（3-5万人）中型社区（1.0-1.5万人）小型社区（1000-3000人）建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积总指标 1668-3293(2228-4213)2172-5559(2762-6329)968-2397(1338-2977)1091-3835(1491-4585)362-856(703-1356)488-1058(868-1578)商业服务 700-910 600-940 450-570 100-600 150-370 100-400注：该资料根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）(2002修改版)整理。表 社区商业网点配置要求人口规模 商业网点配置要求2000人 设置便利店、生鲜食品超市、书报亭、医药店、餐饮店等网点5000人 增设综合超市、服务类店铺2万人 增设中型超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等）、餐饮店5万人 增设社区型综合超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店、维修店、家

政服务店、洗衣店等）、餐饮、旅店、文体场所10万人 增设大型综合超市等。

（2）规划要点根据居民的消费水平和生活需要，合理配置社区商业必备性业态和选择性业态。必备性业态——指满足基本生活消费需求的业态，基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求。选择性业态——指满足居民多样化、个性化生活的时尚消费的业态。主要

包括社区购物（邻里）中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身房、面包房等。

（3）规划布局社区商业应尽可能使商业设施与居住区分离。按照建设社区商业的空间形态，社区商业布局可分为沿街式、组团式、多点式等建设形式。

三、我国城市商业网点规划的实施

（一）实施的主体城市商务主管部门和城市规划建设部门。

（二）实施措施

1、建立规划管理体系制定商业网点规划实施管理办法和商业网点规划定期修编制度。通过建立基础信息库和管理信息系统，完善商业网点建设管理的行政方式，强化政府的公共服务职能。

2、建立听证会制度对大中型商业网点（主要为营业面积5000平方米及以上的大中型零售网点和商品交易市场）的建设，由商务主管部门及相关职能部门组织召开听证会，对其设立的可行性进行论证，使大中型商业网点开设符合城市规划和商业网点规划。大

型商业网点建设完成后，不得随意改变其使用性质。

3、定期发布建设指南根据城市发展重点和规划要求，提出商业网点建设的阶段性目标，定期发布建设指南，向社会公布阶段性的鼓励、允许发展及限制、禁止的设施项目的类别，引导社会投资。如北京每年都发布商业建设指南。

4、制定商贸业发展支持政策财政上每年安排一定资金，用于现代流通业态培育、专业市场整合改造、重点流通项目建设的贷款贴息和补助；税收上实行一定的免税、返还、奖励政策，鼓励商贸服务业的发展；管理上简化流通企业审批手续，放宽经营限制，理顺跨区经营的直营连锁企业公司工商登记及财税关系。

5、重视人才培养和先进管理技术应用鼓励商业企业运用现代信息技术建立和完善供应链管理，提高企业的组织化和规模化程度。支持开展流通领域职业培训和继续教育活动，引导和鼓励企业加快培育中高级经营管理人才，培养多层次、多样化的人才梯队