第一篇：章菊芳非法转让土地使用权案
章菊芳非法转让土地使用权案
2014-04-17法律资讯
章菊芳非法转让土地使用权案
以公司股权转让方式转让土地使用权是很常见的操作，但法律风险也是需要注意的。这里是一个典型案例。
问题提示：行为人在没有完全支付土地出让金且没有进行任何投资建设的情况下，以公司股权转让的方式将通过竞标拍得的土地使用权随同公司一并转让的行为如何定性？
【要点提示】
行为人在没有完全支付土地出让金且没有进行任何投资建设的情况下，以公司股权转让的方式将通过竞标拍得的土地使用权随同公司一并转让，如情节严重，构成非法转让土地使用权罪。
【案例索引】
一审： 安徽省芜湖县人民法院（２００９）芜刑初字第 ８９ 号（２００９ 年 ８ 月２４ 日）
二审： 安徽省芜湖市中级人民法院（２００９）芜中刑终字第 １７８ 号（２００９年１１ 月９ 日）
【案情】
公诉机关： 芜湖县人民检察院。
被告人： 章菊芳。
芜湖县人民法院经审理查明： ２００５ 年 ９ 月，被告人章菊芳伙同叶和永（章菊芳前夫）在芜湖县投资成立芜湖天虹机械有限公司，叶和永任法定代表人。（２００７年３ 月２１ 日，芜湖天虹机械有限公司法定代表人变更为被告人章菊芳。）２００６ 年８ 月１４ 日，芜湖天虹机械有限公司和台商曹文俊（挂名）发起成立了芜湖南湖国际大酒店有限公司（以下简称 “南湖大酒店”，中外合资企业），被告人章菊芳任法定代表人。２００７ 年 １ 月，南湖大酒店通过竞标以２５００ 万元取得了位于芜湖县湾沚镇芜湖南路（城南文教园区）１００ 亩国有土地的使用权，并与芜湖县国土资源局签订国有土地使用权出让合同。合同规定其中４５ 亩用于宾馆建设，５５ 亩用于配套房地产开发，当时南湖大酒店缴纳土地出让金１５００ 万元，余款１０００ 万元在２００８ 年７ 月１１ 日之前付清。
２００７ 年元月２２ 日，为了方便土地开发，由南湖大酒店（占５５％）和叶和永（占４５％）发起成立了芜湖天虹置业有限公司（以下简称 “天虹公司”），叶和永任法定代表人。同年１ 月２３ 日，将南湖大酒店１００ 亩土地中的５５ 亩土地使用权变更到天虹公司名下。２００７ 年３ 月２２ 日，天虹公司法定代表人变更为被告人章菊芳。
２００７ 年４ 月２６ 日和５ 月１０ 日，被告人章菊芳在资金链已断裂、没有对项目进行投资开发、没有完全支付土地出让金的情况下，以牟利为目的，采取股权转让、法定代表人变更等手段，将南湖大酒店和天虹公司的股权及所属的１００ 亩土地使用权以３０２０ 万元转让给陈玉富，从中非法获利５２０ 万元。
芜湖县人民检察院指控，２００７ 年４ 月２６ 日和５ 月１０ 日，被告人章菊芳在资金链已断裂、没有对项目进行投资开发、没有完全支付土地出让金并取得土地使用权证书的情况下，以牟利为目的，采取股权转让、法人代表变更等手段，将芜湖南湖国际大酒店有限公司和芜湖天虹置业有限公司的股权及所属的１００ 亩土地使用权以 ３０２０ 元转让给陈玉富，从中非法获利 ５２０ 万元。同时，故意隐瞒芜湖南湖大酒店及其个人的１２３０ 万元的债务，致债权人向芜湖市中级人民法院起诉，南湖大酒店在芜湖县所有土地使用权被法院依法查封。该院认为，被告人章菊芳的行为业已构成非法转让土地使用权罪和诈骗罪，提请本院依法追究其刑事责任。
被告人章菊芳辩称： 土地使用权是南湖大酒店和天虹公司的，其转让的是 公司的股权而非土地使用权，而且其也没有非法获利。另外，在股权转让时，其没有隐瞒南湖大酒店债务，和陈玉富之间有口头协议。故认为其行为不构成 犯罪。
辩护人的辩护意见是被告人章菊芳的行为不符合非法转让土地使用权罪的构成要件； 被告人章菊芳没有隐瞒事实真相，没有非法占有的故意，故被告人的行为不构成非法转让土地使用权罪和诈骗罪。
【审判】
芜湖县人民法院认为，被告人章菊芳以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，且面积达１００ 亩，非法获利人民币５２０ 万元，情节特别严重，其行为已触犯 枟中华人民共和国刑法枠 第 ２２８ 条之规定，构成非法转让土地使用权罪，依法应予惩处。在本案审理过程中，被告人章菊芳虽对自己行为的性质作出辩解，但其认罪态度较好，可以酌情从轻处罚。被告人章菊芳及其辩护人关于该罪的辩护意见于法无据，不予采纳。但公诉机关关于被告人章菊芳的行为构成诈骗犯罪的指控证据不足，定性不准，本院不予支持。判决如下：
一、被告人章菊芳犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币２００ 万元。
二、违法所得人民币５２０万元予以追缴，上缴国库。
一审宣判后，被告人章菊芳不服提出上诉，认为其不具有非法转让土地使
用权的主体资格，其没有实施违反土地管理法规的行为，没有非法转让土地使用权的主观故意，没有通过非法转让土地使用权来获取利益的目的，其行为不符合非法土地使用权的构成要件，不构成非法转让土地使用权罪。
二审查明的事实与一审相同。芜湖市中级人民法院认为，被告人章菊芳以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，且面积达１００ 亩，非法获利人民币５２０万元，情节特别严重，其行为已构成非法转让土地使用权罪。对于被告人章菊芳及其辩护人的辩护意见，该院认为，依照我国国有土地使用权转让的相关规定，依法转让土地必须符合土地出让合同的约定，否则系非法转让土地使用权的行为。南湖大酒店以出让的方式取得国有土地使用权，其合同明确约定必须支付全部土地出让金并且要完成开发投资总额的百分之二十五以上的投资以后才能进行转让。南湖大酒店和天虹公司对该土地没有进行任何投资、没有完全支付土地出让金的情况下，将该宗土地使用权法非法转让给他人，并从中牟取巨额非法利益归被告人章菊芳个人所有，其行为违反了我国法律关于土地使用权转让的规定，故对被告人章菊芳的上诉理由及意见不予采纳。根据法律规定，裁定驳回上诉，维持原判。
（一审合议庭成员： 丁玉能 张应国 黄诗祥
二审合议庭成员： 王士平吴建平郑 丰
编写人： 安徽省芜湖县人民法院 丁玉能
责任编辑： 余茂玉
审稿人： 罗东川 李玉萍）
来源：
http:///yyfx/yyfxyj/alyj/zdxal/201112/P***860740.pdf
第二篇：非法转让倒卖土地使用权罪司法解释
非法转让倒卖土地使用权罪司法解释
《中华人民共和国刑法》条文
第二百二十八条 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
第二百三十一条 单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。相关法律
《土地管理法》第七十三条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建设物和其他设施，可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。司法解释
最高人民法院《关于审理破坏上地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（2000．6.19 法释〔2000〕14号）
为依法惩处破坏土地资源犯罪活动，根据刑法的有关规定，现就审理这类案件具体应用法律的若干问题解释如下：
第一条 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：
（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；
（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；
（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；
（四）非法获利五十万元以上的；
（五）非法转让、倒卖上地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
第二条 实施第一条规定的行为，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”：
（一）非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；
（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；
（三）非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；
（四）非法获利一百万元以上的；
（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。
第八条 单位犯非法转让、倒卖土地使用权罪、非法占有耕地罪的定罪量刑标准，依照本解释第一条、第二条、第三条的规定执行。
第九条 多次实施本解释规定的行为依法应当追诉的，或者一年内多次实施本解释规定的行为未经处理的，按照累计的数量、数额 处罚。
第三篇：土地使用权转让
土 地 使 用 权 转 让 合 同
甲方:____________________________________________ 甲方身份证号：___________________________________ 甲方住址:________________________________________ 甲方联系电话:____________________________________ 乙方:____________________________________________ 甲方身份证号：___________________________________ 乙方住址:________________________________________ 乙方联系电话:____________________________________ 土地使用权转让合同内容
一、合同当事人双方: 甲方(出让人):张忠国 乙方(受让人):金文超
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。
二、合同标的: 甲方(出让人)自愿将甲方的私人土地法律规定之相关使用权属,有偿转让给乙方(受让人)。出让的土地宽：3米，长：自紫云自治县大营镇金龙村金家坝组湾头省道315起至金文超房屋左边土地边界。
三、合同金额
本合同项下土地转让金额总计人民币大写:壹万元整(小写10000元整)。
四、付款方式:合同签定日以现金支付一次性交清。
五、本合同项下出让土地的用途为:道路用地
六、双方责任
1、出让人根据法律的授权出让土地使用权,出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和地下资源、埋藏物均不属于土地使用权出让范围。
2、甲方确认其家人(包括父母亲及兄弟姐妹)对本合同项下的转让交易无任何异议,必须保证对该土地享有合法的使用权,且该土地不得存在任何权利瑕疵。否则,甲方应当赔偿因此给乙方造成的一切损失。
3、该土地使用权转让后,乙方对该土地享有法律规定范围内的占有、使用、转租、收益和处分权,甲方不得以任何理由加以干涉,若需办理相关法律手续,甲方应当无条件予以协助。
4、甲方必须承认转让后的土地世世代代属于乙方。
5、乙方的继承人有权享有本合同项下的一切权利,甲方和甲方的继承人应当保证乙方及乙方继承人的权利不受侵犯。
6、若遇该土地有权属纠纷,由甲方(出让人)出面解决,所造成的费用损失,由甲方(出让人)承担,乙方(受让人)不承担任何费用;
7、若遇到国家政策性变化,均不影响本合同履行;
8、该土地若被国家或村集体征用,所得收益和相关补偿概由乙方单独享有,甲方不得主张任何权利,且甲方必须协助乙方实现上述权利。
9、在乙方如约付清各款项后,本交易标的物如果未能办理各种土地使用手续,甲方全部权属所有人,不得对本次交易产生其他分割要求,乙方依然拥有完全该标的物处置权。
七、违约责任: 当事人各方必须严格遵守本协议的各项条款。若甲方违约,甲方除了须退还乙方支付的全部土地使用权转让金及相关支出外,应当另行赔偿乙方投资建房及建造相关设施所支出的全部费用和造成的损失,除此之外,还须按违约时土地、地上建筑物和附着物三者市场价总和的10倍向乙方支付违约金。若乙方违约,自愿放弃所支付的相关费用。
八、本合同未尽事宜,可在该合同第八条进行协商补充,补充内容同样生效。
九、本合同为最终合同,如果以后须重新签定或续签合同。必须以本合同为基础,并将本合同附在新合同之后,新合同方可生效。
十、本合同一式两份,双方当事人各一份,具同等法律效力。
十一、因履行本合同发生争议,由争议双方协商解决,协商不成的,依法向当地人民法院起诉。
十二、本合同于年月日在中华人民共和国贵州(自治区、直辖市)紫云自治 市(县)大营（镇）金龙（村）金家坝（组）签订。
甲方:(出让人)(章)乙方(受让人)(章):
年月日
第四篇：土地使用权转让协议
土地使用权转让协议
甲方（转让方）身份证：
身份证： 乙方（受让方）身份证： 身份证：
甲方拟将位于 的一处拆迁安置地转让给乙方，甲、乙双方在平等、自愿、有偿、诚实信用和协商一致的基础上，就转让等相关事宜达成如下协议：
一、地块概况
甲方转让安置地座落于 境内，世通考试中心北面旁边的安置小区内，编号为（见安置平面图），面积玖拾平方米。
二、转让期限
按法律法规规定的该宗土地使用权的全部使用期限。
三、付款方式
安置地己一次性付清转让款计人民币（￥ 元）。
四、双方的权利和义务
（一）甲方的权利和义务
1、甲方确认并保证有完全的权利处置本转让土地使用权，有完全的权利与乙方签订本转让协议，如系甲方的原因产生任何争议或纠纷，甲方应当赔偿乙方的全部经济损失。
2、甲方确认并保证，在乙方实际获得本协议所安置的土地使用权之前无任何抵押，债权或债务及民事纠纷，不被任何第三方追索任何权利。
3、在乙方全额缴纳使用金取得土地使用权后，甲方不得以任何理由收回或转让第三方。
4、乙方在施工过程中如遇阻碍，甲方必须无偿、及时地协调处理好、否则赔偿乙方全部经济损失。
5、土地使用证变更登记到乙方名下时的费用由乙方承担，甲方必须无偿、及时的配合处理。
6、预留办证保证金（￥ 元）。
（二）乙方的权利和义务
如因国家或政府规划需征用该安置地块，所得的赔偿款或补偿归乙方所有。
具体的办理赔偿或补偿的事务由甲方无偿配合乙方完成。
五、本协议经甲、乙双方签字后立即生效，甲、乙双方永不反悔，否则应当承担全部法律后果，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。
甲方： 乙方： 在场人：
年 月 日
第五篇：土地使用权转让合同
土地使用权转让合同
甲方（转让方）：（夫妻双方）身份证号码： 通讯地址： 联系电话： 乙方（受让方）： 身份证号码： 通讯地址： 联系电话：
甲乙双方就位于 的土地使用权及地上建筑物壹处转让事宜，达成合同内容如下：
一、房屋的基本情况
甲方自愿将其位于 的土地使用权及地上建筑物壹处（土地位置详见附表，地上建筑物 层，该土地使用权由甲方于 年 月向 村民委员会购入，暂未领取《集体土地使用证》），使用权面积平方米，转让给乙方，乙方同意受让。
二、付款时间和方式
甲乙双方一致同意上述土地使用权及地上建筑物的转让价款为：人民币 元整（￥ 元）。
签订本合同前，乙方已向甲方支付定金 元，该定金于本合同签订时抵作转让价款。
乙方采取下列第 种方式付款：
1、一次性付款。乙方应当在 年 月 日前支付该房屋全部价款。
2、分期付款。乙方应当在 年 月 日前分 期支付该土地及地上建筑物全部价款，首期房价款 元，应当于 年 月 日前支付。
双方约定全部转让价款存入以下账户：账户名称为，开户银行为，账户为。
三、甲方权利担保
1、甲方应保证其房产不存在质量和技术等可能危害居住安全的问题，如甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
2、甲方保证并承诺对上述房屋拥有所有权，对土地拥有使用权，甲方各人均对处分该标的房产不存在任何异议，对于该房屋及土地的出售，不存在任何享有优先购买权的人，该房屋及土地没有任何诸如抵押等他项权利，该房屋也不存在任何诸如法院查封等权利处分收到限制的情况。交易后如因权属问题有上述事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。
3、本协议签订后，甲方对该房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。甲方不得就该房屋与其他任何人再签署该房屋及土地的转让合同。
4、本合同签订后，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。
5、本合同签订后，若该房屋遇到政府拆迁，即使本合同被认定无效，甲方仍同意由乙方全权办理该房屋及土地的拆迁手续，领取拆迁补偿款、安置房等全部收益归乙方所有，甲方不得干涉。拆迁过程中若需要甲方配合的，甲方需无偿配合。
如该房产权利状况与上述情况不符，导致乙方不能正常使用标的房地产，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应书面告知甲方。甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款，并自乙方付款之日起，按银行同期利率给付利息。给乙方造成损失的，由甲方支付已付房价款一倍的赔偿金。
四、房屋交付期限
在乙方支付上述转让款后，乙方即可使用该土地及地上建筑物，甲方应将有关该土地的一切证件资料交给乙方。该土地使用权及地上建筑物自交付给乙方起，因该土地使用权及地上建筑物产生的责任，由乙方自行承担，与甲方无关。
六、违约责任：
1、甲方如造成本协议不能履行或中途毁约，不完全履行本协议义务的，须返还乙方已付的转让款、相应利息及全部损失（包括地上建筑物的建设费用），并须另行支付乙方相当于转让价款的违约金。
2、如乙方未按约定向甲方支付转让价款的，甲方有权以未支付的转让款为本金，按日利率3‰向乙方收取利息，逾期超过30天未支付的，甲方有权解除本协议，并按总楼款的10%要求乙方支付违约金。
3、甲乙双方如出现违反本协议约定条款的，守约方可采用必要的途径或方式追索损失，由此引起的一切费用由违约方承担。
4、基于本协议房屋买卖的特殊性，甲乙双方均已事先知悉，双方不得以合同违反法规规定为由，在任何时间主张合同无效。双方同意，即使本合同被认定无效，双方依然根据本“违约责任”条款来解决合同无效后的缔约过失责任分担问题。
六、其他约定
1、待可以办理土地及地上建筑物转让手续时，乙方负责该土地使用证及建筑物所有权证的申报、变更手续及一切费用，甲方应无条件协助乙方办理相关手续。
2、在乙方未办理土地使用权过户登记手续前，此协议长期有效。
3、如政府需要对该土地及建筑物进行征收或处理，相关补偿等权利及义务，由乙方享有及承担，与甲方无关。无论日后该房地产价值如何升降，均与甲方无关，由乙方享有及承担。
七、费用承担
在签订本协议之后，办理上述土地使用权及地上建筑物转让手续的（包括过户手续）费用均由乙方承担。
八、甲乙双方就上述事宜签订的其他协议与本协议不一致的，以本协议为准。
九、争议解决：履行本协议中发生的任何争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可向土地所在地的人民法院提起诉讼。
十、本合同书自双方签署之日起生效。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，集体经济组织一份，各份具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
签署日期： 年 月 日
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