官林金桂苑小区规划方案

第一篇：官林金桂苑小区规划方案

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一、项目概况5n,Y0-A#A5B官林金桂苑小区位于官林镇区，项目具体位置：东为住宅小区、南为老宜金公路、西为老宜金公路、北为官新街，官林金桂苑小区规划方案。规划用地约4.38公顷，建筑规模约5.39万平方米。总平规划充分结合地块周边环境；建筑风格统一、现代，外观新颖典雅。现根据《中华人民共和国城乡规划法》及《江苏省城市规划公示制度(2009)》将该项目规划方案予以公示，规划方案《官林金桂苑小区规划方案》。请关心城市规划建设的市民、法人及其他组织，在公示之日起10日内将有关意见和建议反馈给我局村镇规划科。5?)q*I2U/R&J

二、公示地点(c；O1W(f6K+J：N宜兴市规划局网站www.xiexiebang.com展示现场

三、公示时间2010年10月13日--10月22日5,@.X5w；T0[！c-E“M

四、联系地址：宜城街道办陶都路115号宜兴规划局

五、联系电话：0510-87973775#+Y”q；t Y那栋烂尾楼还没有动到啊?官林形象的败笔哪啊?7N g“J6u”p！m不清楚啊~是不是老中煤啊?过期了.那边是居民小区啊，那价格应该是和将军苑二期差不多吧?哦…那边马路上车流量太大了…噪音和粉尘污染厉害…那栋烂尾楼还没有动到啊?买了这房子做利拜就近了，你不觉得马路边灰尘太大了汽车在在这太吵了化工厂在边上有毒了0Jn0；f8i)z*T：{O2v丫的这帮人的脑子就不知道被什么给踢了3h1p3z0V-S S1v$Q+V/w房子土地---老百姓的痛，政府的GDp以前那个鬼说那里要建菜场来着估计开盘价高不到哪里去老镇区倒不动，那个烂尾楼?怕是政府又要搞形象工程了。

第二篇：松苑新城小区规划设计说明

规划建筑设计说明

一、基地概况 1．基地位置

松滋市位于湖北省西南部，隶属荆州市管辖。国土总面积2235平方公里，总耕地面积92.3万亩，共辖16个乡镇2个开发区，23.5万户，人口89 万，农业人口68.4万。东临荆州，西连宜昌，南接武陵，北滨长江，华实蔽野，系焦柳铁路与长江的交汇处，是一座集工业农业商贸旅游于一体的新兴城市。

松苑新城项目位于松滋市二环与西三环中间地带，北靠市政中心，仅一路之隔；南临沙刘公路，东连私房建筑群，与二环路大约相隔150米，西接79亩规划用地。区位条件明显，景观环境优越，交通十分便捷。地块内无建筑物，东高西低，北略高于南，整体形成坡地走势，局部有小山坡。2．地形地貌

松苑新城项目地块呈不规则形用地，南北最长约270米、东西最宽约340米，基地内部现状为闲置待建用地，基地西北低，东北高，地形标高在63.60～77.70米之间，最大高差约14.10米。制高点位于地块东侧，在此处形成一个小山坡，小山坡以外地势较为平坦，最大高差在6.40m，平均坡度为2.58%，地质条件较好。

4．综合分析

该地块用地范围为东起廉租房小区，西至杨家冲土地，南临老沙刘公路，北抵玉岭南路，用地面积69927平方米，容积率≤2.9，建筑密度≤28%，绿地率≥33%，用地性质为商住用地，临玉岭南路可作为商业用地。紧邻新城市中心，基地位置优越。

松滋市中心城区（西环路片区）控制性详细规划

松滋市规划局提供

二、规划条件分析

1．区位与环境条件：另一个中心，城市综合集中营

基地位于城市中心西部，紧靠新市政中心，松滋城西片区以现代行政、旅游服务、文化体育功能为主，是具有丘陵生态景观特色的城市宜居新区。随着周边博雅花园、沁园春、瑞隆现代城、瑞园、幸福岭、银泰佳园等房地产项目的开发建设，及危旧房改造项目的不断推进，城市西部部的大型居住社区正在形成。新市政府的西移，使周边各项配套设施渐趋完善，让松苑新城成为十分理想的居住地区。基地东侧的二环路和西侧的西三环路贯穿整个城区，是松滋市南北向的主要交通走廊之一。松滋城西板块代表了松滋未来城市的另一个中心——一个行政中心，一个高品质居住区，以及发展所形成的集行政、商务、居住、消费、娱乐、休闲于一体的城市综合集中营。2．用地适宜性分析：外商内居

依据地形特点、所处位置及周边交通状况，沿玉岭南路布置商业和配套的公建，打造现代化的综合商业漫步空间，沿玉岭南路布置商业有利商业的外向服务而不影响小区内的居住环境。3．关键设计要素：优良环境，特色建筑

在规划设计中，体现环境品质优先的理念。地块内全部布置高层住宅，以达到2.9的容积率，这样既节约了用地，又有利于设计大规模中心景观，提高生活品质。区内利用人工造景手法营造较为开敞、大方的公共活动空间，并在景观中心区开辟水景，营造城市高品质住宅环境。为了使入口处显得开阔，在北入口处结合商业设置入口广场。本次规划建筑注重现代化外形和功能的诠释及和新材料、新技术的运用，以创造怡心、悦目、宜居的生活环境。

三、规划依据

1、松滋市土地规划管理部门技术规定。

2、甲方提供的设计条件及任务书。

3、《松滋市中心城区（西环路片区）控制性详细规划》（武汉大学设计研究总院）；

4、《中华人民共和国城市规划法》

5、《城市规划编制办法及其实施细则》；

6、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180－93，2002版）；

7、《民用建筑设计通则》（GB50532-2005）

8、《高层民用建筑设计防火规范》（2005版）

9、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）

10、国家及湖北省其他现行的设计规范、规程及相关规定

四、规划定位——高端性，第一性，唯一性

1、研究项目与周边环境的关系，充分利用地形，既使之与环境谐融，成为城市不可分割的一部分，又具有鲜明的个性特点。

2、本项目的规划设计，从整体布局、空间组织、建筑形式、环境品质的把握，到与城市周边的关系都力争成为松溪市新城区的典范，具有标志性和独创性，以及强烈的自身特色和风格，我们的目标是创造一种共享的建筑典范。

3、方便高效的组织各功能分区的关系，打造高品质居住社区。

4、规划设计结合传统与现代，揉合技术与材料，体现建筑特有的时代气息和建筑本位，利用高技术为高端性服务。

五、规划目标

1、发挥创造力，使松苑新城成为松滋市高端住宅项目的区域领导者，深入细致地考虑建筑空间的组合、建筑风格形式、内在居住功能、住区景观构成以及生活配套设施等方面因素，营造城市高品质住宅环境。

2、充分协调经济、环境、实用、技术等方面的相互关系，合理配套各类公共设施，同时注重新材料、新技术的运用，提升小区人气。

3、以建设文明住区为目标，注重人与人的关系，营造良好的邻里环境，注重步行游憩绿地系统的建设，创造安全、方便、舒适的居住生活环境。

4、坚持可持续发展思想和生态思想，使其真正落到实处，针对地形地貌，处理好竖向设计和排水系统，构筑良好而独特的生态居住环境。原生态自然环境

六、规划原则

原

1、因地制宜

生态自依据松滋地区气候特点，良好的朝向对于住户然环来说，无论是采光日照、通风，还是居住心理需求境 都是至关重要的。

2、功能合理

居住、活动、文化及绿化景观是居住区使用功

能的主体，不能以牺牲使用功能来换取简单的形式 上的虚华，而应该以丰富的人居环境内涵体现二十人工一世纪住区的特征，形式内容相统一，避免城市住改造后区形象塑造方面的误区。的生

3、以人为本

态环境贯彻以人为本的思想，以建设生态型居住环境 为规划目标，创造一个布局合理、功能完善、交通

便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。人本方案注重居住地的生态环境和居住的生活质量，工改造合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思后的想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计人居环的基本出发点和最终目的。绿化系统的建立及绿化境 覆盖率的提高，是现阶段改善居住地生态环境的有效手段。完善的配套设施，方便的交通系统，宜人的空间设计以及健身、休闲、娱乐场所的设置，将有助于居民生活质量的提高。同时，无障碍设计也为残疾人使用提供更多的便利。

4、特色原则

小区的特色不是平面形式的花哨，更重要的是空间的组合、单体的设计以及环境的创意。规划注重特色，无论是住宅还是底层公建，均融合富有个性的设计风格，手法多变，整体格调统一，使形体塑造更具魅力。强调住区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。注意住区环境、建筑群体与城市发展风貌的协调。多样化的住宅与人情化的生活场所，将增强居民归属感与自豪感。在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高区内的环境质量标准，在都市空间创造具有自然

风貌的优美环境，形成绿树成荫、安逸雅致、舒适恬静的生活空间。

5、环境原则

创建绿色住区。规划充分利用现状水系构筑独具特色的居住环境。有机组织城市住宅区空间布局，促成生态、文化、效益三者的有机统一。强调绿脉与居民活动的融合。以点状的庭院绿地、带状的林荫步行道和集中块

状的中心绿地为主构成的小区绿化系统，结合沿水系绿化景观带，最大限度地发挥了绿地的功效，满足不同层次的居民活动需求，将住宅群与绿色空间融为一体。

6、市场原则

规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于分期实施和开发经营，形成良性循环、滚动发展的机制。为适应市场变化，规划设计及建筑单体具有相当的可操作性和可变性，将可持续发展的指导思想贯彻于住区建设与管理中。

7、科技原则

努力将新观念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机结合，实现小区网络智能化管理，提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代居住空间。

8、安全性和可防卫性

规划车行系统与步行系统适当分离，提供给居民安全、便捷、环境优美的交通空间。采用边界报警系统、重点摄像监控系统、单元可视对讲系统等高技术手段，结合物业安保，提高小区的安全性等级。

七、设计思路

1、以现状为基础，充分考虑地形因素，尽量减小土方量。

2、强调建设的整体性，包括功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间分布与市政基础设施，统一规划，整体设计。

3、以环境建设为重点，充分利用规划区块范围内自然环境和地形地貌，以广场、水系、绿带等内容为载体，点、线、面互为串联，全方位营造高品位居住环境。

4、规划、建筑及景观风格具有鲜明的时代特征，同时反映文化与地方特色。

5、在整体风格协调的前提下，单体建筑具有一定的差异特征，尤其是资源分享尽量均好。

八、规划设计

1、平面布局

结合基地尺度与周边道路，整体平面布局采用直线与弧线相结合的形式，小区主要道路环通居住区，整个居住区围绕这一主轴展开，既富于整体感，又体现出变化和韵律感。结合道路线型，各居住单元与之相呼应，既使住宅排列富于变化，增加住宅的景观层次，又满足日照间距要求。在主要出入口附近扩大入口空间形成良好的入口氛围。在小区内利用水系形成景观核心，并以小溪、绿地为主线的景观带，联系全部居住小区，形成了自然的小区环境。

在满足容积率的前提下，通过单体的拼接与高度变化，使平面布局优雅流畅。

建筑栋与栋之间围合成边界自由的绿带，通过山墙间的绿地渗透至各建筑间，增强了空间的层次和延伸感。在绿带的两端设置绿地，绿带与溪流相交织，与小区的入口广场一同形成景观序列，从而增强了小区空间的戏剧性。

2、空间布局

小区整体上形成由北向南、跌落的空间形态，使整个小区更富于流动感。公共空间引导和围合性强，空间态势更富有“人性化”，充满亲切温馨之“家”的感觉。小区内部随视点转移逐步展开不同空间序列，使人心理上产生和谐中的一系列叹奇，形成一种轻盈舒畅高尚的总体印象。

3、配套公建布局

服务整个小区住户的便民文化、商业设施集中设于玉岭南路沿线，分别设置有商业步行街、商业中心、影院等配套设施，为居民的生活提供便利，满足小区的服务半径要求和人的生活行为习惯。各个住宅单元结合底层架空的活动中心考虑不同的休闲健康主题，体现各个单元的特色。垃圾收集点、煤气调压站、开闭所、等各类公建设施。均于各组团内给予充分考虑。地下室各设配电室。

4、竖向设计

依据小区周边的现状地势及标高来确定小区内的标高，依市政规划标高根据四周定点坐标和标高来确定与外围市政道路的衔接，利用适当变坡与各组团相联系。结合地下室开挖及水系开挖的土方来堆山造景，丰富了城市景观及社区内部环境，中心绿地的地势更显曲折和起伏变化。

5、环境设计

环境是整个住区的灵魂，良好的且极具亲和力的环境设计能切实改善该地区居民的生活质量和提高整个小区的品味，同时也能给开发商带来可观的经济效益和社会效益，这是设计者和业主在设计中共同追求的目标所在。

住区以绿带、水系为依托，在中心区规划不同风格、内容丰富的水景景观；住区整体上呈现“滨

水、亲绿、亲子”的环境格局。

住区景观和环境设计充分尊重和发掘人性对“历史人文”和“自然”的渴求，在组团和道路布置历史与自然元素，极利于居民的进入和参与其中，避免通常住区内将绿地仅作为“景”，而不可“参与人的活动”的弊病。

住宅围合下形成的中心庭院式景观

6、交通组织

出入口设置：项目用地范围内共设置有四个出入口，方便小区居民的使用。主要出入口位于小区北侧玉岭南路，各出入口均与小区商业结合布置，强化了入口景观，同时也使商业街区成为小区与城市的共享空间，打造松滋市新城区商业购物中心，提高项目知名度。

人行流线：人行流线清晰明确，简洁流畅，沿道路两侧布置绿化景观和小品，体现高效和趣味的人文关怀。

车行流线：本项目在满足使用的前提下，尽可能实现人车分流。

停车系统：为了给住宅区和商业街区提供静谧舒适的环境，大部分车辆可从小区的出入口直接进入停车场。

九、建筑设计

一、住宅设计

1、功能

住宅户型设计思路是，在解决房间宜人尺度、动静分区、通风采光的同时充分注重情趣空间和灵动空间的设计，让居者在居住生活的同时参与到空间的设计中，充分体验建筑空间的生命力和居住生活的乐趣；户型设计合理分配各房间面积，不求大求全，减少消极无用空

间，各功能空间布置紧凑流畅，以期给住户一个舒适的具有合理性的住房。但在控制套型面积的同时，更注意功能的合理性。合理性表现为明确的动静、内外分区；客厅，餐厅南北相通，既空间宽敞，又有利于采光通风；厨房及餐厅较宽敞明亮；卫生间面积合理，配置齐全；同时玄关处空间足够摆放鞋柜及换鞋；各户型南阳台宽度均在1．5米以上，北面有些户型还设了生活小阳台；室外空调机位基本上每个卧室，客厅均设置一个，冷凝水统一排放，立面上用间隔较大的彩铝扁管进行遮档，既不影响空调正常运行，又统一了立面造型。考虑到设计和施工的方便，住宅户型尽量统一。在争取为住户提供尽可能多的房型选择情况下，减少各栋住宅间的形体差异，寻求外部形式的和谐统一。

2、造型

在住宅群体设计中注重建筑群的高低错落，规划种建筑单体高度有变化，建筑体态多样，能够形成良好的可识别性和令居民产生归属感。住宅立面设计采用简约现代风格，局部创新，画龙点睛，整个立面主体以简洁的灰白色外墙漆为主基调，点缀以流畅的深色或浅色线条；强调顶部造型，强调建筑头部的重要性，体现文化性；底部做仿石材面砖，体现了建筑基座的稳定性。

立面现代、简约风格的基调，不但注重沿街立面效果，更注重在品位与风格上的创新，在整体立面材质风格的基础上，通过不同的功能及凹凸进行体块的区分，形成丰富的对比与光影效果。南向的卧室窗户采用飘窗，整体效果庄重大方，富有严谨有序的建筑特色。墙面上的竖向和横向线条形成了强烈的对比，使立面变得生动活泼。

在开窗方式、体量处理、高度比例上以人体尺度为依据，外墙采用高档次外墙漆表现高档居住建筑的风格特点。本立面设计在吸收传统美学之基础，局部创新，追求现代之美感，令人耳目一新。

3、公共空间

住宅门厅，电梯厅，高层架空层，走道等公共部位的设计以在满足各项共能的要求下适当增加面积，为居民提供多层次交往的提供可能。住宅门厅宽敞明亮，设信报箱，板报等便民设施，并利于居民短暂停留和交谈；电梯厅及走道均有自然采光通风，为居民户造明亮舒适的入户环境；高层架空层有良好的层高及空间，设置适当的公共活动配套设施，与室外环境相渗透，形成一个良好的居民活动交流空间。

4、技术

为提高小区品质，在设计中采用一些高科技，节能技术和成套产品。如屋面和东西山墙均采用保温隔热措施；落地窗采用节能型夹层玻璃，既保温隔热，又丰富立面造型，且使户内有良好的视

野及采光通风条件；卫生间厨房采用成品变压通风道等。

二、商业

1、小区对外联系通道主要为玉岭南路，西三环路和二环路为城市主要交通要道，基地又紧邻新市政中心，因此小区配套商业部分布置在城市道路玉岭南路南侧，以充分利用其商业价值。商业设施对居民有吸引力，能吸引居民进入。商业人流与住宅人流不干拢，既要体现商业的繁华，又要尽量减少商业对小区造成的噪音及污染。因此，沿玉岭南路南侧布置三层的商业用房及一栋五层的商业中心，形成城市共享商业漫步空间，与松苑新城的高端项目定位想匹配，综合地解决地块自身及周边邻近区域居民的购物需求。

2、商业中心主入口底层架空，交通便捷，景观视野良好，形成相当规模的入口广场，空间富有趣味性，为顾客提供了一个开发式的集散、休息、等候、交流空间，形成舒适的购物环境。内部商业步行街沿街布置独立商铺，商铺建筑面积为商户提供可随意划分的可能性，满足不同商户的需求，独立商铺比大型商业更经济、灵活，可以有效的降低商业开发的风险。同时，在综合商业体的西面部分还设计安排了影院及KTV等文化娱乐设施，大大地丰富了居民的休闲娱乐活动，提高了生活品质。

4、商业单体设计中，重视由大到小的体量关系，使单体建筑不会落入繁琐的单调，更具有了拟人化的性格思维，有了横竖上的体量对比，也具备了赋予建筑的柔美及线角等横线条装饰的细腻，体现松苑新城商业中心的的高贵与奢华。外立面中选用大面积玻璃幕墙，现代感十足，具有浓厚的商业氛围，并能与环境绿化协调一致，形成极好的景观。商业立面以现代造型的主要手法，立面体形以及细部元素都不复杂，但通过体量上的韵律、层次、组合等手法的应用，形成丰富有机的群体关系，体现了现代派的点线面的空间造型特点，在和谐、变化中求得了统一，以崭新、鲜明的建筑形象形成视觉上的冲击，打破传统的商业形式存在于人们脑海中的思维定式。

三、会所

小区会所位于小区主入口处，交通便捷，是居民休闲活动的极好去处。会所建筑稍偏离入口轴线，以免使入口有淤塞之感，并使得入口景观与小区内中心景观互相流通起来。会所采用大胆的前卫造型，形成曲折多变，错落有致的立面风格，从另一个侧面烘托出松苑新城项目的高端性与唯一性。会所的景观泳池、羽毛球场、网球场与高层区宽阔的绿地结合，使休闲场所更易被人使用，增加了公共参与的机会。

六．绿化景观系统规划

开敞空间形成带形游园式大面积的绿地，以获得规模化效果和便于集中管理，因而对于生活于其间的人们，不会感到平淡和缺乏变化。本规划中的绿化系统与动态的开敞空间一同形成流动的视觉感受和空间活动系统。

1、景观系统规划

本方案的绿地系统基本分为小区公共绿地和庭院绿地两级，水系沿中心绿地作点、线、面状布置，与人行方向相符，便于安排多样化的使用功能，满足不同年龄层次居民的需要，也使邻里交往更加自然。公共绿地中安排儿童游戏场及各种体育活动场地。庭院绿化主要满足居民就近活动的需要，使庭院空间更具特色。营造环境优美、有收有放、错落有致、节奏明快的外部空间环境。

小区中心绿地园林风格，形成“绿色小区起居室”，中心绿地通过水系、步行景观带、小品、园灯等园艺设施，赋以形的意义，使围合的建筑充分享受雅致园林景观。

闹静区分、富于对比，同是“带形”空间，外围商业空间规整开阔，渲染活跃的商业氛围；各组团内的水系绿化走廊则曲径蜿延，流露休闲的居住气息。空间丰富、节奏感强；沿各步行水系景观主轴的空间开合有序、富于变化，节节有对景，四望有惊喜，以丰富的景观序列构成令人赏心悦目的景观长廊。

景观与文化传统主题功能并重的复合绿地空间：区内主要开阔绿地空间及架空绿化既是入户通行或康体活动的功能空间，又是舒适宜人的教育景观点，在用地有限条件下发挥复合效能和经济性。

2、绿化系统组成

规划中结合由水系设计带状绿地，以形成“出门见绿”的生态型人居环境。各宅间绿地与中心绿地，既保持环境及视觉的连续性，又形成有机联系，在中心舞台和会所形成景观绿化高潮。利用南侧地块不利于建住宅的缺点,变废为宝，形成两个相对独立的绿化小树林，使趋于平淡的滨水绿带有了一个完整的答案。会所设计上运用借景、透景的设计手法，突出了恬淡雅致的情趣。在区内步行通道和各个公共活动空间，结合使用者的需求，尤其是老人和儿童的活动特点，布置各种小型节点和各种观赏性的建筑小品，另设有老人和儿童专用活动场所。

3、种植设计

小区内的绿化以自然为主，绿化形式上有草地、灌木、乔木和垂直绿化，结合水面、室外活动场地和景观环境小品，形成点、线、面、体多样化丰富的绿色生态环境。主要树种分为基调树、骨干树和辅助树三类：

基调树：香樟、女贞、广玉兰、竹、红枫

骨干树：鹅掌楸、无患子、合欢、樱花、梅花、桂花、紫薇

辅助树：金丝桃、茶梅、红叶李、红叶檵木、金叶女贞、小叶栀子、夹竹桃、紫荆、白玉兰、紫玉兰、鸡爪槭、瓜子黄杨

十、市政工程规划

1、给水（1）、用水量

参照《居住小区给水排水设计规范》、《建筑给水排水设计规范》，并结合松滋市现状用水情况，方案采用生活用水定额用水量指标计算本小区的用水量，计算结果见下表。地

块 •用地性质 用水单位 用水定额 用水量（m3/d）

A 住宅 1392人 250L/p•d 348 商业

6555m2 6l/ m2•d

400

绿化及道路 9500 3 L/m2 •d 28.5

未预见水量

80.85

B 住宅 384人 250L/m2•d 96 商业

1712 m2

6l/ m2•d

104.5

绿化及道路 2200 m2 3 L/m2 •d 6.6

未预见水量

19.4

经计算，A地块最高日用水量为857.35立方米/日，B地块最高日用水量为226.50立方米/日。（2）、给水系统•

室外给水系统:

A地块从阜阳北路市政给水引入一条给水主管，管径为DN200；从龙潭桥路市政给水引入一条给水主管，管径为DN200。市政给水管进入本地块与小区环状供水管网连接。B地块给水直接从临泉路给水主管接入。室内给水系统:

A、B地块由多层、高层住宅组成，区内地下车库及1F—4F利用市政水压直接供水，其余采用变频供水。生活给水泵房内均设在地下车库内，储存该区0.2最高日用水量。区内给水系统分区：5F—11F为低区，12F —24F为高区。区内的给水管道建设应与道路同期设计、施

工。•

2、排水

1、排水体制

A、B地块总体排水系统采用雨、污分流，建筑室内污废水合流制排水。

2、污水量计算

A、B地块的污水量均以生活用水量的85%计，则最高日污水量分别为729立方米/日、193立方米/日。

3、排水系统

建筑排水立管设专用通气立管，生活污废水经化粪池处理后排入阜阳北路市政污水管道。雨水采用有组织排水，接入阜阳北路市政雨水管道。

3、强电设计

(1)、负荷等级与供电电源

1．本工程电梯、消防用电设备按二级负荷供电，其它按三级负荷供电。

2．为满足本工程供电要求，由附近城市电网上一级变配电站引来两路10KV电源。具体由当地供电部门确定。

3．小区内的住宅用电及公用设施供电标准按下表实施： 设计指标如下：

类

别 指 标 需用系数 同时系数

住

宅 6.6KW/户

单相

Kx=0.5

Ke=0.9 车

库

0.03KW/平米

Kx=0.6

Ke=0.5 商

业

0.080KW/平米

Kx=0.8

Ke=0.8 负荷预测：.A地块：

住宅用电：435户X6.6KW/户=2871.0KW 商业用电：0.08KW/平米X6555=478.8KW 车库用电：0.03KW/平米X9543=286.29KW 根据以上指标,估算小区总负荷为3681.69KWA.B地块：

住宅用电：120户X6.6KW/户=792.0KW 商业用电：0.08KW/平米X1712=136.96KW 车库用电：0.03KW/平米X1346=40.38KW 根据以上指标,估算小区总负荷为969.34KWA.(2)、变配电系统

1、本工程在A地块4号楼底层设置一10KV分变电所，供整个区的供电。2．箱式变电站的设置，应该满足松滋市供电局的要求。

3．电费计量：低压每户设单独表计计量，公用部分设物业表计，按供电局要求所有的住户计量电度表均设于一层的住户入口处。(3)、低压配电及线路敷设方式

1．变电所内10KV线路选用YJV-10KV型交联电缆。2．消防设备配干线电线路采用耐火电缆NH-YJY-1KV配电。3．照明及动力分支线配采用钢管敷设。

4．所有消防设备配电装置及重要设备供电均按规范要求设置及标示。

4、弱电设计

（1）、电话通讯系统：

A、B地块所需市话容量计算：每户按1对线电话计算,分别需市话线435对、120对线。商业及公共场所按1对线/50平米计算，分别需市话线120对、34对线。电话、数据通信光缆由电话远端模块机房引来。（2）、有线电视系统：

有线电视系统，与市有线电视网联网。除接收有线电视节目外，并可为用户提供Internet接入服务、VOD等有线电视宽带网络服务。电视系统采用双向传输技术，采用全频段860M或(1000MHz)双向传输网络，系统带宽5-860MHz，其中5-65MHz为上行通道，87-860MHz为下行通道。邻频传输，分支分配方式。

各单体住宅每层设有电视分接箱，每户设置一信息终端箱，在客厅，卧室及书房分别设电视终端。

(3)、总体线路设计

1．小区总体的电话通讯电缆,宽带网络由电信公司或相关单位设计、施工；有线电视系统由

有线电视网络中心或相关的运营商设计、施工；其它弱电系统同样由相关的运营商设计、施工。2．弱电所有室外管线，如电话、数据、电视、对讲均在同一路由上分管敷设，共井共路。

5、环卫工程规划

小区不设垃圾站，每户或每单元设一处垃圾投放箱，小区内卫生一日两次清扫，日产日清，由清洁车统一运出，减少二次污染，再集中送入城市垃圾处理场。公共厕所结合底层管理用房布置。

十一、竖向设计

规划遵循安全、适用、经济、美观的方针，因地制宜，充分利用地形地质条件，合理改造地形，满足小区各项建设用地的使用要求；减少土（石）方及防护工程量；重视保护小区生态环境，增强小区景观效果。

1、根据现状地形和地貌，在设计中区内道路中心标高与对外出入口处的城市道路平顺连接，场地标高均高于周边道路最低标高0.30米以上，以避免场地积水。

2、区内道路纵坡≥3‰，以利于雨水排泄。

3、区内土方工程量基本达到就地平衡，填方稍大于挖方。密实性地面和广场：0.3-3.0% 广场兼停车场：

0.2-0.5% 儿童游戏场：

0.3-2.5% 绿地：

0.5-2.5%

十三、技术经济指标

1、主要技术经济指标 A地块

总用地面积 16825㎡ 规划建设净用地面积 14013㎡

代征道路用地面积 2812㎡ 总建筑面积 48284㎡ 其中 商业及配套建筑面积

6555㎡

住宅建筑面积 41729㎡

总户数 435户

总人口 1392人 户均人口

3.2人/户

建筑基地面积 4207 ㎡ 建筑密度

30.0%

容积率 3.45 绿地率 40.3% 机动车泊位 382辆 非机动车泊位 934辆 其中 地上停车泊位 48辆

地下车库泊位 334辆

注：总建筑面积不包括地下建筑面积9543㎡。B地块

总用地面积 4524.03㎡ 规划建设净用地面积 3320㎡

总建筑面积 10383㎡ 其中 商业面积

1712㎡

住宅建筑面积 8671㎡

总户数 120户 总人口 384人 户均人口

3.2人/户

建筑基地面积 879㎡ 建筑密度

26.5%

容积率 3.13 绿地率 41.3% 机动车泊位 73辆 非机动车泊位： 231辆

其中

地上停车泊位：

33辆

地下车库泊位： 40辆

注：总建筑面积不包括地下建筑面积1346㎡。

第三篇：凤林小区详细规划说明书

凤林小区详细规划说明书

一、现状概况

威海市位于山东半岛东端，地处北纬36°41′～37°35′，东经121°11′～122°42′。北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤。

东西最大横距135公里，南北最大纵距81公里，总面积 5436平方公里，其中市区面积731平方公里。

海岸线长985.9公里。辖荣成、文登、乳山3市和环翠区。

威海市全市总人口为247万余人，有47个民族。

威海历史悠久，早在新石器时代中期，境内就有人类聚居。夏、商至明、清，现威海地基本以文登为中心，隶属随朝代更替而变化。

威海风光秀美，四季分明，依山傍海，是旅游避暑胜地。1996年威海被联合国评为全球改善人居环境１００个范例城市之一。1998年，又被评为中国优秀旅游城市。

凤林小区位于香港路东侧，其他三条周边道路分别为珠海路、东海路和深圳路。

本项目用地面积27.4公顷，建设目标为园林式高档居住小区，强调以人为本的设计理念，形成配套齐全、环境优美、适合居住、经济实用的人性化居住环境。

二、设计宗旨

1． 以人为本，创造有序而和谐的生活环境，在这一环境中，人作为环境的主体和环境的创造者，应该受到更多的尊重，人的个体及群体的多种需求应该得到相当的满足，而且应为人的需求不断改变而提供相应可能性。

2． 居住区的个性化使居民为之骄傲，为之精神振奋，为之产生认同感。本居住区的结构、空间、绿化、水体、小品以至建筑的式样、色彩等等构成居住环境的一切要素，都应该作为塑造一个有独特个性居住区的手段。

3．从明确的功能分区出发，充分结合周边环境进行用地分配，考虑用地周围交通干线、工业区的影响，在结构体系、交通流线设计、景观绿化中进行全面协调，合理搭配，形成结构清晰的有机整体、便捷流畅的分级交通系统、富有特色的绿色景观体系。

4．迎合新世纪新住区的要求，坚持可持续发展原则，承继地区文脉，立足现实，面向未来。

5．社会、环境全方面考虑，追求各方面经济效益的结合，既满足环境和居住的最优要求，又充分满足开发强度需要，在经济效益和社会效益之间寻找最佳结合点，为住宅的商品开发和对住区未来业主的吸引力创造良好的条件。

6．构建高标准、高技术、高水平、高情感的新世纪居住区，以优越的人性化设计形成功能合理、环境优美、舒适安全的宜人人居环境。

三、规划立意

1． 全区以中心水景及广场为中心，由点及面形成完整的景观绿化及水系，完整而通畅的人行及车行系统，分区合理而又各部分紧密联系的功能区，形成完整立体的空间秩序。

2． 结合基地现状和周边用地,充分考虑现状特点，创建绿色生态社区，使之成为地域的标志性地标景观。

3． 营造充满理性的规划结构，自由舒展的空间形态及优美宜人的绿化及水景景观序列。

四、形态结构规划

本地块基本呈方形，基地北部是已建成区，基地西侧道路为交通主干线香港路，本设计考虑地块的整体性和规模性，形成兼具内部及外部吸引力的城市地域核心。规划以中心广场及水景形成向心空间，各组团又各自向心，个体和整体统一和谐，结合小区级、组团级及宅间绿化，形成两条景观轴线，在珠海路、香港路各形成一个步行出入口，使人的活动与社区景观密切结合。在考虑了日照和主干线景观性的同时，使各功能部分与景观中心互相呼应，形成开放有序的整体。

根据开发顺序要求，地块北部现状以西设置多层，方便前期开发，且配合了相应的商业网点，以利开发资金的回收。地块南部两个组团分别为70—80㎡区和100—120㎡区，两个组团注意了可识别性的设计，增加了户型的多选性，也使小区的风格活泼多变。

公建集中设置，在各组团内部也注意了小的商业服务网点，更加便利住户居住与生活。在小区入口处设置超市，既满足小区内部居民日常的生活需求，同时也为小区以外的其他人服务，超市造型设计简洁大方，富有现代特色，同时也丰富了小区入口景观，使小区具有自己的特色。

五、道路交通系统

小区道路系统的规划本着最短、最便捷的设计原则，并充分考虑步行的方便。小区道路以外环为主以简化交通，在适当的区域实现人车分流。设置多个规模不同的地下及地上停车场，满足车辆集中停放及分散停放的多种要求，充分实现了“均好性”。道路主体线形设计做到“顺而不穿”，“通而不畅”以降低车速，减少危险，同时汽车缓行于小区内，使小区环境比较静谧。

六、绿化景观系统

1．绿化系统采用点、线、面结合的原则分层次展开，均衡于小区内的每一部分，紧邻每一个组团模块空间，使住户充分享受与自然亲近的乐趣。基地中曲水流觞、清流蜿蜒及夹岸绿树是绿化的面要素，小区入口绿化、绿化节点广场和组团绿地是绿化的点要素，沿路绿带及滨水绿化是绿化的线要素。由此点、线、面形成完整的绿化系统，强调了全区的空间序列，使人与自然更加亲近和谐。

2．本设计在景观绿化系统的营造上作足文章，环境的营造采取多层次多种类组合的方法，使绿化、水体、广场浑然一体，从视觉上、心理上、空间感上都达到完美的效果。随着人在小区中各种行为的进行，绿化景观系统均提供了舒适惬意的感受。无论是驾车沿小区道路缓缓而行，或是迤逦于人行步道，甚或是老人儿童在广场、小品之间嬉戏休憩，又或是情侣徜徉于花前月下… …层次丰富的树木、蜿蜒的驳岸、小桥下的流水潺潺，使居住质量得到完美的实现。

3．环境的设计完全以人的感受为出发点，广场设计不追求气派宏伟，而是从社区特点出发，以实用性和舒适性作为设计标准，真正使小区环境成为所有住户的后院。

4． 住区的空间形态设计注重天际线的丰富和谐、建筑、广场及林木水体之间注重高低层次的和谐，广场、小品、绿地的设计注重尺度感，根据人的行为需要营造不同的环境氛围。

5．强调景观节点的设计结合入口、小品、公建，景观设计形成恰当的节奏感，配合不同的铺装及绿化，使整个景观系统丰富而又具有特色。

七、单体设计

（一）户型设计特点

1． 保证朝向和良好通风，窗户及入口设计与景观环境紧密结合，保证户户有阳光、窗窗见美景。

2．户型根据不同家庭的需要设置不同大小及组合的房间，根据小区的人口构成及家庭组成形态，合理搭配，套型设计注重实用性，考虑住户多方向的要求，结合当前人们的居住特点，设计具有时代感的套型，玄关及储物间的配置使住户的居住生活更加方便。

3． 结合不同的面积设置不同的开间，最大限度地保证可使用面积，厨卫设计简洁，比例适度，考虑厨、洁具的布置，使住户使用便利。

4． 多层利用屋顶平台设置阁楼，提高建筑的利用率，改善热环境，同时也丰富了建筑的外观。

5． 所有房间均保证足够的窗地比。

6． 立面设计简洁亲切，色彩活泼丰富，结合景观及水景，使整个小区的亲和力增强。

（二）立面造型风格

1． 本设计采用的立面形体构成和色彩构成兼具时代特点及环境特色，以简洁、清新、自然的风格形成独特的小区形象。

2． 立面设计在比例、尺度设计上注重均衡性，造型简洁明快，顶部采用坡屋顶，既与城市环境和谐又创造空间利用的有力条件。

八、竖向设计

竖向设计以甲方提供的地形图为依据，地块内地势西低东高，井观轴线及功能区设置充分结合这一特点，广场结合地势设计台阶，水体设计也以势形流动，使景观不仅平面多变，更活泼可亲。车道依势设置，并考虑地下停车场与地势的结合，避免大量开挖，减少土方量。

九、技术经济经济指标

规划区总用地：311917㎡

１．居住区用地：273589㎡

住宅用地：153620㎡ 56.15%

其中 规划住宅用地：116135㎡

已建住宅用地： 37485㎡

公共服务设施用地： 47933㎡ 17.5%

公共绿化用地： 41366㎡ 15.12%

道路广场用地： 30669㎡ 11.21%

２．城市道路用地：38328㎡

居住户数：2798户

规划居住户数：1958户

已建居住户数：840户

居住人数：8954人

规划区总建筑面积：311612㎡

住宅建筑面积：296242㎡

其中 规划住宅面积：224311 ㎡

已建住宅建筑面积：71931㎡

服务设施建筑面积：15370㎡

人口净密度：628人/ha

人口毛密度：321人/ha

容积率：1.03

建筑密度：18.4%

绿化率：40.9%

停车率：100％

停车位：2800辆 地面停车率：9.1%

地面停车位： 250辆

十、各建筑物建筑面积明细：

１．住宅：

1#： 3722㎡

2#： 2379㎡

3#： 5862㎡

5#： 3231㎡

6#： 2379㎡

7#： 4759㎡

8#： 5001㎡

9#： 2379㎡

11#： 17950㎡ 13#： 4583㎡ 15#： 4583㎡ 17#： 10550㎡ 19#： 4245㎡ 21#： 4583㎡ 23#： 3568㎡ 25#： 4730㎡ 27#： 4730㎡ 29#： 2379㎡ 31#： 2379㎡ 33#： 3569㎡ 35#： 3600㎡ 37#： 3566㎡ 39#： 13030㎡ 41#： 13030㎡ 2.公建：

G1#： 260㎡

G3#： 100㎡

G5#： 2100㎡ G7#： 2300㎡ G9#： 100㎡

10#： 4759㎡

14#： 3700㎡

16#： 3700㎡

18#： 11450㎡ 20#： 4245㎡

22#： 4350㎡

24#： 3568㎡

26#： 4730㎡

28#： 3569㎡

30#： 3569㎡

32#： 2379㎡

34#： 2379㎡

36#： 3566㎡

38#： 11500㎡ 40#： 13030㎡ 42#： 11500㎡G2#： 4200㎡

G4#： 2400㎡

G6#： 930㎡

G8#： 620㎡

G10#：120㎡

第四篇：民乐苑小区前期物业管理方案

民乐苑小区前期物业管理方案

各位领导、专家：

我谨代表彭阳县中天物业管理有限责任公司对民乐苑小区即将实施的物业管理计划、措施向各位汇报如下：

一、公司简介

彭阳县中天物业管理有限责任公司于2011年4月在彭阳县工商局注册成立，注册资金50万元，国家三级物业管理资质，具有独立法人资格。目前公司设行政部、财务部、工程维修部、保洁部、安保部和客户服务中心、等六个部门，实行总经理领导下的全员负责制。公司现有员工42人，其中大专以上文化程度3人，管理人员6名，财务人员2人，各类技术人员5人，清洁工作人员20人，保安人员6人。是彭阳县物业行业的新兴力量，是以管理各类中高档物业为主的专业物业管理公司。

二、当地物业市场行情

彭阳县物业市场起步较晚，有专业物业管理企业三家，实施物业管理小区三个。目前整个物业市场呈“四低”局面。一是大部分业主对实施物业管理认识低，“花钱买服务”意识淡薄；二是受当地经济社会发展缓慢影响，物业管理费

1收费标准低；三是物业费收缴率低；四是物业企业从业人员专业素质不高，管理水平偏低。

三、民乐苑小区管理处人员配备情况

管理处下设客户服务中心、工程维修部、安保部、清洁部四个部门，其具体的人员构成如下：

客房服务中心：经理1名，客服人员2名；

财务部：会计、出纳各1名，收费员2名

工程维修部：主管1名，技术人员2名；

安保部：主管1名，秩序维护人员5-8名；

清洁部：主管1名，清洁工12-18名。

管理处服务人员共计：28人

四、具体服务措施及标准

针对目前当地物业市场行情，我公司决定实施“高起点、高标准、高质量”三高物业服务理念。采取切实有效的措施，从卫生保洁、维护、维修、保安这三个业主最基本的需求入手，逐步改变和提高业主对物业公司重要性的认识，进而创造一个良性的物业发展环境。一是卫生保洁方面，对民乐苑小区各楼宇通道每两天清扫一次，每7天清拖一次，楼道扶手每7天清抹一次。室外环境卫生每天清扫一次，小区生活垃圾日产日清。二是维修维护方面，管理处将实施24小值班制度，接受业主报修及投诉，建立并落实服务承诺，零修、急修及时率达到98%以上，返修率控制在1%，并做到随叫随到。有效投诉处理率达到100%。加强设施设备维护管理，制定详细的维护保养计划，使设施设备正常运行，完好率达到98%以上。三是安全保卫方面，尽可能的做到人防与技防相结合，利用监控设备、组织保安巡逻和加强机动车辆、非机动车辆管理等各种措施确保业主人身财产安全，为业主营造一个安全的居住环境。

五、管理达到效果和目标

1、健全财务制度，在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格执行相关规定，每半年向业主和开发公司公开一次财务收支情况。

2、建立完整的业主资料、房屋及共用配套设施档案、房屋及共用配套设施权属清册，各类资料齐全，分类成册，查阅方便。

3、管理处坚持24小时值班制度，受理业主报修和投诉。客户服务中心接受住户报修、求助、建议、询问、质疑、投诉等各类信息，客服人员将各类信息进行分类后，立即通知相关部门处理，客户服务中心负责对处理结果进行跟踪、记录。建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率98%以上，返修率低于1%。

4、形成对业主报修、维修、维修回访的管理体系。与之相关的回复、回访制度和处理投诉制度等。及时跟踪、监督服务过程。

5、客户服务中心每季度向住户发放《管理服务意见征询表》，对住户就公司提供服务的满意率进行统计分析并形成分析报告，对合理的建议和意见及时处理。

6、小区主入口和中心区设小区平面示意图，主要路口设有路标，幢、单元、户门标号标志明显。整个小区房屋外观完好、整洁。房屋装饰装修管理过程实施有效，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。同时对空置房进行巡检管理,房屋完好率100%。

7、小区共用设施设备资料齐全，设备运行正常，各种管理制度及操作规程健全，各项工作的实施按规定要求均有记录。专业技术人员和维修人员均持证上岗。小区室外共用管线、管网均按要求统一入地或进入公共管道。排水、排污通畅，井盖完好，公共设备设施完好率98%以上。

8、成立一支训练有素、语言规范、认真负责的秩序维护队伍，实行24小时监控值班及巡逻制度并有明确的岗位职责、培训考核和奖罚制度。小区内机动车辆和非机动车辆管理严格。机动车辆出入采用车辆智能管理系统进行管理，非机动车辆实行换卡制度；停车场停放车辆管理有序，无交通及车辆责任事故发生。

小区设置物业管理系统、视频监控系统、等智能系统进行管理。制定治安、消防等突发事件的应急方案，无刑事、治安责任案件和火灾责任等事故发生。

9、小区内环卫设备设施完善，房屋共用部位清洁，无乱张帖、乱画，无擅自占用公共区域和堆放杂物现象。垃圾日产日清，并定期进行卫生消毒灭杀。

10、小区花草树木长势良好，修剪整齐，无病虫害现象。绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象。

12、合理利用小区会所，设置乒乓球、台球室、条件允许时设置健身房等康乐设施，每年定期组织大型社区文化活动，丰富业主的业余生活。

13、根据小区人口结构特点，计划成立老年协会，开辟老年活动中心。条件成熟时，申请成立小区党支部，充分发挥老党员的模范带头作用，引导其积极参与小区管理。

14、创新成立我县首个物业人民调解委员会，通过多途径、多渠道、多手段有效解决物业管理过程中出现的不稳定、不和谐因素。从而避免物业纠纷、矛盾升级，达到物业管理工作长治久安和有效延长物业管理工作的生命力。

15、小区物管费收缴率维持在95%以上。同时管理处将尝试提供多种便民有偿服务，开展特约维修服务、家政清洁服务、家庭绿化、车辆清洗、体育健身运动、等多种经营项目，为公司实现盈利进行积极的探索。

彭阳县中天物业管理有限责任公司

二O一二年二月九日

第五篇：大报物业入驻金生佳苑小区

大报物业入驻金生佳苑小区

2012年7月25日，大报物业正式接手金生佳苑小区物业管理,这是大报物业管理的第一个住宅小区。

金生佳苑小区占地面积为25403平方米，建筑面积为59909平方米，共有448户业主。该小区曾一度被评为市优秀小区，然而自2009年4月份起却沦为了弃管小区。弃管三年，原本优美的环境，也变得脏乱不堪，居民们苦不堪言。最后，业主委员会研究，决定通过招标的方式来选用新的物业公司。在招标过程中，共有三家物业公司竞聘，经考核，大报物业投标条件最优惠，符合业主利益，最后小区业委会与大报物业意见达成了一致，决定由大报物业对小区进行管理。由于小区之前存在一段“物业真空期"，留下了很多弊端,如：小区卫生脏乱差、随处可见堆积物、多处公共设施设备损坏等。针对此事，公司领导班子多次研究决定：接管小区后，工程部要对小区主要设施包括电梯、消防系统、监控系统、单元门禁系统等大型设施设备进行专业的检查，并及时恢复大门道闸、小区内监控器、路灯、七部高层电梯的正常使用。管理部要积极组织员工对小区内堆积垃圾进行清理，并对小区的绿化实施初步的修剪。各部门要积极配合，第一时间恢复公共设施设备的正常运行、保证小区人员进出安全、维持小区内卫生干净整洁。

大报物业围绕“细节打造品牌”的核心价值观，以“业主利益无小事、最大限度满足业主需求”为服务宗旨，以“业主在我心中”为服务理念，用三级物业资质标准对小区进行管理和服务，尊重民意，维护民利，改善民生，造福民众。

（实业公司刘凤雯）