《房地产法兼合同法》试题答案[最终版]

第一篇：《房地产法兼合同法》试题答案[最终版]

《房地产法兼合同法》试题

一、单项选择题

1、拆迁补偿的对象是指被拆迁人，主要是指（B）

A．房屋使用人

B．房屋所用人

C．房屋代管人

D．国家授权的国有房屋管理人

2、我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，教育、科技用地的最高年限为（C）

A．70年

B．40年

C．50年

D．80年

3、关于土地出让的招标事宜，下列说法正确的是（A）

A．招标人向社会发出的招标公告是邀约邀请

B．招标人不得要求投标人交纳投标保证金

C．决标后，招标委员会向中标者发出中标通知书

D．招标方式的中标者一定是出价最高者

4、下列不属于土地使用权抵押实现方式的有（C）

A．拍卖

B．折价

C．没收

D．变卖

5、土地开发是指通过“三通一平”或者“七通一平”，将生地变为熟地。下列属于“三通一平”的有（D）

A．通水、通电、通热力、平整土地

B．通排水、通电、通热力、平整土地

C．通邮政、通电、通水、平整土地

D．通水、通电、通路、平整土地

6、下列不属于房地产开发企业违反资质等级规定的处罚措施的是（C）

A．注销资质等级证书

B．吊销资质等级证书

C．没收财产

D．罚款

7、某建设单位2013年1月1日领取了施工许可证，该建设单位应该在（C）前开工，否则应申请延期。

A．2013年2月1日

B．2013年3月1日

C．2013年4月1日

D．2013年5月1日

8、下列房地产可以转让的是（A）

A．属甲乙两人共有房地产，且经两人同意的B．甲乙权属争议起诉的C．依法收回土地使用权的D．甲的房屋但被司法机关查封

9、《合同法》214条规定，租赁期限不得超过（A），超过部分无效。

A．20年

B．40年

C．50年

D．10年

10、异议登记的主要效力是（B）

A．限制更正申请人的权利

B．限制现时登记权利人的处分权

C．限制利害关系人的权利

D．限制请求权人的权利

11、诉讼采用（），仲裁采用（C）

A．一审终局，一审终局

B．一审终局，二审终局

C．二审终局，一审终局

D．二审终局，二审终局

12、房地产纠纷按照涉及的客体不同，分为(D)

A．房地产民事纠纷和房地产行政纠纷

B．房地产物权纠纷和房地产债权纠纷

C．国内房地产纠纷和国外房地产纠纷

D．土地纠纷和房屋纠纷

13、A企业收到传真后向B发出传真，对单价进行了调整，这属于作出实质性变更的行为，因此原要约失效，该传真属于（D）

A．要约邀请

B．要约

C．承诺

D．新要约

14、甲乙两个企业在4月1日签订了100万元的买卖合同，合同4月1日成立，事后经查合同的标的是走私汽车，则该合同（B）

A．有效

B．无效

C．效力待定

D．不成立

15、代理是指经纪机构在受托权限内，以(C)名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。

A．经纪人

B．受托人

C．委托人

D．代理人

16、《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为(D)年，法律另有规定的除外。

A．3

B．4

C．5

D．2

二、多项选择题

1、下列“三改四建”内容中属于“三改”的有（BCD）

A.建立住房公积金制度

B.建立是社会化、专业化运行体制

C.建立按劳分配的货币工资分配方式

D.建立国家、单位、个人三者合理负担的住房建设投资体制

2、需要由国务院批准才可以征收的土地包括（ACD）

A.基本农田

B.基本农田以外的耕地超过45公顷

C.其他土地超过70公顷的D.基本农田以外的耕地超过35公顷

3、属于集体土地所有权的客体的有（BCD）

A.城市的土地

B.宅基地

C.自留地

D.自留山

4、可以由政府划拨的建设项目用地包括（AC）

A.军事用地

B.居住用地

C.城市基础设施用地

D.工业用地

5、下列关于房地产开发企业说法正确的有（ABD）

A.房地产专营企业按照资质分为五级

B.《暂定资质证书》有效期为1年

C.工商行政管理部门对符合法定条件的登记申请，应在收到申请之日起10天内予以登记

D.房地产开发企业也称开发商或建设单位

6、城市房地产开发规划管理集中体现在“一书两证”制度上，即（ABC）

A.《建设用地选址意见书》制度

B.《建设用地规划许可证》制度

C.《建设工程规划许可证》制度

D.《建筑工程施工许可证》制度

7、根据法律法规规定，可以不通过招标选择施工单位的项目包括()

A.涉及国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的B.属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的C.施工技术主要采用专有技术的D.普通住宅小区

8、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的（AD）

A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入

B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利

C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权

D．如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意

9、社会保障住房包括（ABC）

A．廉租房

B．经济适用房

C．限价房

D．商品房

10、免征房产税的有（ABCD）

A．军队的自用房产

B．国家机关自用的房产

C．宗教寺庙、名胜古迹自用的房产

D．个人所有非经营性用的房产

11、“三资企业”包括（ABC）

A．中外合资经营企业

B．中外合作经营企业

C．外商独资企业

D．民营企业

12、房地产交易中，依照法律定，优先购买权有(AB)

A．承租人优先购买权

B．共有人优先购买权

C．业主直系亲属优先购买权

D．业主债权人优先购买权

13、《合同法》规定，有下列情形之一的，合同可申请变更或撤销（AD）

A．合同存在重大误解

B．以合法形式掩盖非法目的C．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

D．合同订立显失公平

14、在要约生效后、受要约人承诺前，要约人可以撤销要约。但《合同法》规定，下列情形要约不得撤销：（ABC）

A．要约人确定了承诺期限

B．要约人以其他形式明示要约不得撤销

C．受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作

D．受要约人违约

15、合同的法定解除条件包括（ABCD）

A．因不可抗力致使不能实现合同目的B．在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行债务

C．当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

D．当事人一方延迟履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的三、名词解释

1、财产征收（课本33页）

2、土地所有权（课本61页）

3、买卖不破租赁原则（课本156页）

4、代位权：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的债权除外。

四、简答题

1、房地产法的渊源(课本11页:1-8)

2、简述房地产权利原始取得的方法（课本167页1-4）

3、简述“五险一金”的内容：

五险： ①养老保险②医疗保险③生育保险④工伤保险⑤失业保险

一金：住房公积金

4、简述《合同法》中要约失效的情形：

①拒绝要约的通知达到要约人；②要约人依法撤销要约；

③承诺期限届满，受要约人未作出承诺；④受要约人对要约的内容作出实质性变更。

五、案例分析题(共10分)

2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。

问题：

(1)甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?(3分)

(2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?(2分)

(3)如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?(3分)

(4)丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?(2分)

答案：

三、名词解释：

1、财产征收

2、土地所有权（课本61页）

3、买卖不破租赁原则（课本156页）

四、简答题：

1、(课本11页:1-8)

2、（课本167页1-4）

3、五险： ①养老保险②医疗保险③生育保险④工伤保险⑤失业保险

一金：住房公积金

4、①拒绝要约的通知达到要约人；②要约人依法撤销要约；

③承诺期限届满，受要约人未作出承诺；④受要约人对要约的内容作出实质性变更。五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、案例分析题

（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意；根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的房屋进行抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同继续有效。根据我国法律规定，当事人之间订立的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。

（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。

（4）丙公司无权向乙公司收取租金来冲抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有。本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。

第二篇：劳动合同法争议自测试题答案

劳动合同法争议自测试题

一、单项选择题

1.建立劳动关系不签订劳动合同，超过（）未满1年的，支付双倍工资。(2分)A.1个月B.2个月

C.3个月

D.4个月

您的答案为： A 解析: 2.企业直接用于劳动力的用工成本分为直接成本、间接成本、（）、非法成本。(2分)A.直接成本

A.非直

B.间接成本

C.合法成本

D.非法成本

您的答案为：C解析: 3.劳动合同法本身增加的劳动成本应当计算直接成本和（）。(2分)接成本B.间接成本

C.合法成本

D.非法成本

您的答案为：：C 解析: 4.建立劳动关系不签订劳动合同，超过1个月未满1年的，支付（）倍工资。(2分)A.1B.2

A.无成本

B.有成本

C.C.3D.4 您的答案为：B解析: 5.企业终止劳动合同需付出（）成本。(2分)少量成本D.大量成本

您的答案为：：C 解析: 6.无固定期限合同是否终是身制(2分)您的答案为：B解析:

A.有效

B.无效

A.YES

B.NO 7.劳动者拒签劳动合同时，弃权条款是否有效？(2分)您的答案为：B解析:

8.建立劳动关系需在（）内签订劳动合同。(2分)个月D.4个月

A.1个月B.2个月C.3您的答案为：C答案是，与劳动法不符解析: 9.劳动合同法是否加大了企业的用工成本(2分)加大很多D.适当加大

A.不加大

B.不加大

C.您的答案为：D 解析: 10.《劳动合同法》规定试用期工资不能低于合同工与同岗位最低档工资的多少比例(2分)A.60%

B.70%

C.80%

D.90% 您的答案为：C 解析: 11.《劳动合同法》第一条规定：保护劳动者的合法权益，构建和发展（）的劳动关系。(2分)您的答案为：A解析:

A.1种

B.2种

C.3种

D.4种 A.和谐稳定

B.和谐

C.稳定

D.平等

12.劳动合同的期限分为（）。(2分)您的答案为： C 解析: 13.劳动合同法是新劳动法(2分)

A.YES

B.NO 您的答案为：B 解析: 14.建立劳动关系不签订劳动合同，超过（）年的视为签订无固定期限合同。(2分)A.1B.2

A.YES

B.NO

C.3

D.4 您的答案为：A解析: 15.取消违约金是否是鼓励跳槽(2分)您的答案为：B 解析: 16.《劳动合同法》关于无固定期限合同的规定：（）固定期限合同订立的次数。(2分)A.不限制

B.不要求

C.要求

D.限制

您的答案为：D 解析: 17.社会保险费的用工成本是否应当算在《劳动合同法》的身上(2分)A.YESB.NO 您的答案为：B解析: 18.无固定期限合同运用得当会给企业（）。(2分)成本C.增加利益

D.减少利益

A.增加成本B.减少您的答案为：B解析: 19.社会保险费用是签订劳动合同的什么成本(2分)本C.合法成本

D.非法成本

A.直接成本B.间接成您的答案为： B 解析: 20.《劳动合同法》关于无固定期限合同的规定：劳动者工作满（）年的，取消用人单位同意的条件。(2分)您的答案为：C解析:

A.YES

B.NO

A.1年

B.5年

C.10年

D.15年

21.取消违约金是促使企业更好的调动职工积极性(2分)您的答案为：A解析:

22.企业签订书面劳动合同两倍工资成本是合法成本(2分)您的答案为： B 解析:

二、多项选择题

23.《劳动合同法》实施以来：（）。(2分)短期合同减少C.社会保险的覆盖面提高

A.YESB.NO

A.劳动合同签订率提高D.劳动争议数量大幅增加

B.您的答案为：A,B,C,D解析: 24.对贯彻实施《劳动合同法》持有的不同态度有（）。(2分)支持C.反对D.观望

A.直接成本

A.抵抗B.您的答案为：：B,C,D解析: 25.企业直接用于劳动力的用工成本分为几类(2分)本C.合法成本

D.非法成本

B.间接成您的答案为：A,B,C,D解析: 26.劳动合同法本身增加的劳动成本应当计算什么(2分)接成本C.合法成本

D.非法成本

A.直接成本B.间您的答案为：A,C解析: 27.《劳动合同法》对试用期工资的规定增加的企业成本属于(2分)本B.间接成本

A.有固定期限

C.合法成本

D.非法成本

A.直接成您的答案为：A,C解析: 28.劳动合同的期限分为（）。(2分)以工作任务为期限您的答案为：A,B,C解析:

D.以工作

B.无固定期限C.29.《劳动合同法》实施以来：（）用工方式大量增加。(2分)外包C.非全日制

D.正式

A.劳务派遣B.您的答案为： A,B,C解析:

三、判断正误题

30.劳动合同法本身增加的劳动成本应当计算间接成本和非法成本。(2分)正确B.错误

A.您的答案为：B 解析: 31.企业直接用于劳动力的用工成本分为直接成本、间接成本、合法成本、非法成本。(2分)您的答案为：A解析: A.正确

A.正确

B.错误

32.无固定期限合同运用得当会给企业减少成本。(2分)您的答案为：A 解析: 33.《劳动合同法》规定试用期工资不能低于合同工与同岗位最低档工资的80%。(2分)A.正确 B.错误

您的答案为：A解析: 34.《劳动合同法》关于无固定期限合同的规定：不限制固定期限合同订立的次数。(2分)A.正确

A.正确

B.错

B.错误

您的答案为：B解析: 35.《劳动合同法》实施以来，社会保险覆盖面提高。(2分)误

您的答案为：A解析:

36.劳动合同的期限分为有固定期限、无固定期限两种。(2分)错误

您的答案为：B解析:

A.正确B.37.无固定期限合同是指双方没有约定合同终止日期的合同。(2分)B.错误

A.正确您的答案为：A 解析: 38.建立劳动关系不签订劳动合同，超过1年的视为签订无固定期限合同。(2分)A.正确B.错误

A.正确

B.错误您的答案为：A解析: 39.劳动者工作满十年的，取消用人单位同意的条件(2分)您的答案为：A解析:

40.《劳动合同法》限制固定期限合同订立的次数(2分)您的答案为：A解析:

A.正确B.错误

41.对贯彻实施《劳动合同法》持有的不同态度有支持、反对、观望。(2分)正确B.错误

A.正确

B.错误

A.您的答案为：A解析: 42.劳动合同法适当加大了企业的用工成本。(2分)您的答案为：A 解析: 43.《劳动合同法》实施以来，短期合同增加。(2分)您的答案为：B解析:

A.正确

B.错误

A.正确

B.错误

44.社会保险费用是签订劳动合同的直接成本。(2分)您的答案为： B解析:

45.《劳动合同法》实施以来，劳动合同签订率提高。(2分)误

您的答案为：A解析:

A.正确B.错46.《劳动合同法》实施以来，劳动争议数量减少。(2分)您的答案为： B解析:

A.正确

A.正确B.错误

47.企业终止劳动合同需付出大量成本。(2分)B.错误

您的答案为： B 解析: 48.《劳动合同法》第一条规定：保护劳动者的合法权益，构建和发展和谐稳定的劳动关系。(2分)您的答案为：A解析:

A.A.正确

B.错误

49.《劳动合同法》通过对劳动者倾斜保护达到劳动关系实质的平等。(2分)正确B.错误

您的答案为：A 解析: 50.《劳动合同法》对试用期工资的规定增加的企业成本属于直接成本、合法成本。(2分)A.正确

B.错误

您的答案为：A解析:

第三篇：兼评我国《合同法》第73条

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兼评我国《合同法》第73条

债权人代位权是指当债务人怠于行使其对第三人享有的权利，以致影响债权人债权的实现时，债权人为了保全自己的债权，可以自己的名义代位行使债务人对第三人的权利之权利。债务人是否行使其对第三人的权利，应依债务人的自由意思，债权人不得随意干预，但是债务人的财产既然在法律上已经构成保障债权实现的责任财产，对债务人处分自己财产权利的行为，就不能不加以约束。债权人代位权即是平衡债权人与债务人的利益，以及债务人的意思自由与交易安全后所设立的制度。

债的关系成立后，债务人对于第三人的权利，也应加入债务人的责任财产中，作为履行债务的一般担保。因此，依照诚实信用原则，债务人应当及时行使其对第三人的权利，增强自己对债权人的清偿能力，如果债务人客观上能够行使对于第三人的权利而怠于行使，使自己本应增加的财产没有增加，从而危害债权人债权的实现时，法律即应允许债权人代为行使债务人的权利，使其财产得以增加，使自己的债权得以实现。

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债权人代位权制度发端于《法国民法典》，该法典第1166条规定：“债权人得行使债务人的一切权利和诉权，但权利和诉权专属于债务个人者，不在此限。”法国民法将代位权视为诉权，受其影响西班牙民法、意大利民法均称债权人代位权为代位诉权或者间接诉权。《日本民法典》将代位权规定为实体权利，该法典第423条规定：“债权人为保全自己的债权，可以行使属于其债务人的权利。但是，专属于债务人本身的权利，不在此限。”受日本民法的影响，我国台湾地区民法也规定了债权人代位权制度。

我国《合同法》第73条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。”从而确立了我国民法上的债权人代位权制度。但该条规定比较狭窄，将债权人可代位行使的权利局限于债权，而且要求是对债权造成损害的，方可行使代位权，适用范围较小，并且没有规定权利行使的效果，因而该制度有待于进一步研究，并通过立法进行完善。

一、债权人代位权的构成要件

债务人不积极主张权利，固然于债权人不利，然而债权人动辄行使代位权也会损害债务人和第三人的利益，毕竟债权具有相对性，不能任债的效力无限制地对外扩张，为了平衡“对债权人的保护”和“债

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务人活动的自由”两种价值，不致使债务人因债权债务关系的存在而陷入债权人的奴役，应该严格限定债权人代位权的构成条件。

1、债权人与债务人之间须存在合法有效的债权债务关系。

债权人代位权是债权人代行债务人的权利，代行者如果与被代行者之间没有合法有效的债权债务关系，则代行者即失去了代行的基础。因为债权人代位权是债权人的一项从权利，它必以债权合法有效的存在为前提。所以，人民法院在受理债权人诉请行使代位权的案件时，首先应审查债权人与债务人之间是否存在债权债务关系，以及该债权债务关系有效与否。

2、债务人对第三人须享有权利

债务人对第三人所享有的权利，是债权人代位权的标的。债权人代位权属于涉及第三人的权利，如果债务人对于他人无权利存在，或者权利已经行使完毕，债权人就不能代位行使权利，如果债务人享有的权利与第三人无关，也不得对该第三人行使代位权。

可以代位行使的权利必须是债务人现有的权利，非现实存在的权利，不得成为债权人代位权的标的，所以法律上的可能或者能力不得成为代位权的标的。例如对有利合同(赠与)的承诺能力或者有利商业

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机会的利用等;权利中的一部分权能也不能成为代位权的标的，如债务人对其所有的财产(如房屋、土地等)怠于使用、收益(房屋的出租、土地的耕作等)，债权人不可代其位而行使，否则构成对债务人权利的侵犯，也威胁到债务人的意志自由。

按我国《合同法》规定，可代位行使的权利仅限于债务人对第三人享有的债权，这使得债权人代位权的适用范围过于狭小，按《法国民法典》第1166条规定，债权人得行使债务人的一切权利和诉权。日本和我国台湾地区的立法和理论，可代位行使的权利，也很广泛，除了债权之外，还包括物权及物上请求权，除了请求权之外，还包括形成权，甚至债权人代位权、撤销权本身又可以成为代位权的标的，并且不仅限于私权的代位，对于一些公权利也可以代位行使，内容非常广泛。结合我国民法的权利类型，经过整理我们认为以下权利可以成为债权人代位权的标的：

(1)债权。合同债权、不当得利返还请求权、基于无因管理而产生的偿还请求权、由于侵害财产权而产生的损害赔偿请求权和违约损害赔偿请求权。

(2)物权及物上请求权。如所有物还请求权、土地妨害除去请求权、债务人对第三人财产上存在的担保物权等;

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(3)形成权。合同解除权、选择之债的选择权、买回权、抵销权以及对因重大误解或显失公平而成立的民事行为的撤销权和变更权;

(4)债权人代位权和撤销权。如果债务人本人作为第三人的债权人享有代位权或撤销权，但怠于行使该权利，从而危及其债权人的债权实现时，同样该代位权或撤销权也可以成为债权人代位权的标的，债权人可以代债务人之位向第三人及其相对人行使代位权或撤销权。

(5)诉讼法上的权利或公法上的权利。如中断诉讼时效的权利、代位提起诉讼的权利、申请强制执行的权利和各种登记请求权等。

可代位行使的权利必须是非专属于债务人本身的权利，以下四项权利为专属于债务人本身的权利，不得由债权人代位行使：

(1)非财产性权利。主要是指身份法上的权利，例如，监督权、婚姻撤销权、离婚请求权、非婚生子女的认领权及否认权、婚生子女的否认权等。这些权利的行使虽然间接地会对债务人的责任财产产生影响，然而此等权利的行使与否全凭权利人本人的意志，他人不得代位行使。

(2)主要为保护权利人无形利益的财产权。例如，继承或遗赠的承认或抛弃的权利、抚养请求权、因生命、健康、名誉、自由等受到

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侵害而产生的损害赔偿请求权等，这些权利虽为财产利益而产生的权利，但其行使与否以及行使的范围，即如何使之具体化，应依权利人本人的主观判断而定，他人自不得代位行使。

(3)不得让与的权利。主要是指那些基于个人信任关系而发生的债权或者以特定身份关系为基础的债权、不作为债权等，这些权利的成立与存续，与权利人人身具有密切联系，因而不得由他人代位行使。

(4)不得扣押的权利。例如，养老金、救济金、抚恤金等。

此外，可代位行使的权利必须是合法有效的权利，基于非法原因而成立的权利，如赌债等，不可代位行使。但对于超过诉讼时效的债权仍可成为债权人代位权的标的。

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2018

第四篇：房地产法名词解释

名词解释

房地产：是指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。建筑物区分所有权：指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。城市房屋拆迁：是指在城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁，当符合以上条件，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用中华人民共和国国务院令305号《城市房屋拆迁管理条例》进行。商品房预售：俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。相邻关系：是指相互毗邻的房地产所有权人或使用权人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给与便利或接受限制所发生的权利义务关系。建设用地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。房地产开发：是指在依法取得建设用地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。旧区改造：是根据城市规划的需要将现有开发利用的旧城区改造翻新、重新建设，变成新的建成区。成片开发：是指在取得建设用地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让建设用地使用权，经营公用事业，或者建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

论述题

商品房发生约定面积与登记面积不符的处理规则

如果当时人在合同中没有约定的，事后也没有达成补充协议，可以按照以下规则来处理：

（1）面值误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款，买受人不得要求解除合同。

（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同，房屋实

际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差

比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内

（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

销售方逾期交付商品房及办理房屋权属证书的违约责任

1、销售方逾期交付使用房屋的，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额或者损害赔偿计算方法，支付违约金或损失赔

偿额。如果合同没有约定的，应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

2、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当按照合同约

定承担支付违约金或者赔偿损失的违约责任：

（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（2）商品房买卖合同的标的为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。如果合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计划逾期贷款利息的标准计算。

在何种条件下职工可提取住房公职金

职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：

1、购买、建造、翻建、大修自住住房的；

2、离休、退休的；

3、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

4、出境定居的；

5、偿还购房贷款本息的；

6、房租超出家庭工资收入的规定比例的。

论述房地产法的基本原则

1、土地公有原则。

2、土地所有权与土地使用权相分离原则。

3、市场调节与宏观调控相结合原则。

4、合理利用土地与保护

耕地原则。

5、保障房地产权利人合法权益原则。

划拨的建设用地使用权在什么条件下可以转让？

1、建设用地使用权人为公司、企业、其他经济组织和个人；

2、领有建设用地使用权证；

3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

4、签订建设用地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交建设用地使用权出让金或者以转让所获收益抵交建设用地使

用权出让金；

物业管理服务终止的条件有哪些？

1、物业服务合同约定的物业管理服务期限届满，双方有没有续签合同的。

2、物业服务企业或业主委员会解除合同的。物业服务企业或企业委员会在以下条件下可以解除合同：

（1）双方协商一致。

（2）物业服务合同中约定了一方解除合同的条件，当解除合同的条件具备时，解除权人有权解除合同。

（3）物业服务企业没有依照物业服务合同的约定履行管理职责，经限期整改仍未达到要求，业主委员会有权终止合同。

（4）业主或业主委员会严重违反物业服务合同的约定，致使物业服务企业无法对物业进行有效管理，物业服务企业有权

解除合同。

（5）其他法律、法规规定当事人一方有权解除合同的情形。

3、因不可抗力致使物业服务合同的目的不能实现的。

4、物业服务企业被依法撤销、解散或者被宣告破产时，物业服务合同也自然终止。

5、其他法律规定或当事人约定终止的情形。

第五篇：房地产法讲稿

课程概述

房地产作为不动产来研究，房地产法属于民法，房地产作为产业来研究，房地产法属于经济法。程信和、刘国臻编著的北京大学出版社出版的21世纪法学系列教材《房地产法》是把房地产作为一个产业，研究如何调整该产业运行过程所发生的各种关系，并创立其理论体系的。当前，房地产在已经成为我国国民经济中的一个新的经济增长点。房地产法是调整房地产开发、交易和管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。特别在我国房地产商品化过程中，本部门法起到非常重要的规范作用。因此，房地产法是法学专科教育重要的经济法基础课。

第一章房地产法概述

学习指导

房地产法的基础理论，是学习和研究房地产法首先必须掌握的基本内容。本章以房地产、房地产市场和房地产业作为切入点，阐述房地产关系的法律调整，房地产法的概念、体系、基本原则，房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系。本章涉及房地产法的基本概念和基本原理，与房地产法其他各章节有密切的联系，是其他各章节的基础。通过本章的学习，要了解房地产、房地产市场和房地产业的基本知识；

掌握对房地产关系实行法律调整的必要性；掌握房地产法的概念、体系和基本原则；认识房地产法与相关法律的关系。

第一节房地产房地产市场和房地产业

一、房地产市场的发展历程

我国房地产市场的发展大致经历了四个阶段:

（一）1949年--1956年土地改革阶段:这一阶段首先废除封建的土地所有制，实现农民的土地所有制。“耕者有其田”的愿望变为现实，这是新民主主义革命的辉煌成果。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。

（二）50年代中期，即1956年前后，私有房屋社会主义改造阶段:这一阶段逐步改变城市中私有房屋资本主义性质。但无论在城市还是在农村，国家都依法保护公民的合法的私有房屋，某些不适当的做法后来逐步得到纠正。城乡房屋买卖、租赁等交易仍在进行，但多年来并没有形成有规模的房地产交易市场，土地有偿使用甚至成为一个“禁区”。计划经济体制、教条主义观念束缚了房地产市场的发展。

（三）房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展：1978年12月中共十一届三中全会重新确立了党的马克思主义的思想路线，将全党全国工作的重心转移到社会主义现代化建设上来，对内推进改革，对外实行开放。正是在这

种新的社会历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展：如土地使用权的出让、转让，土地的开发，商品房的兴建、买卖(含预售)等。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。

（四）由房地产商品化走向成熟的房地产市场阶段：1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过《土地管理法》。1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《城市房地产管理法》是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易实施房地产管理的法律，从房地产商品化建立起成熟的房地产市场。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过《物权法》，物权的客体主要是动产和不动产，而不动产指土地以及建筑物等土地附着物主要对象是房地产，该法进一步确定了房地产的不动产物权性质、完善了保护房地产物权的方法。

二、房地产业

1．狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。另一类是从事开发经

营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。

2．广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。

三、房地产业的地位和作用

在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。

1．基础性

土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。西方古典政治经济学家威廉〃配第曾正确指出：“土地是财富之母，劳动是财富之父”。

2．先导性

一是包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。

二是房地产业的发展为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。如果基础设施不行，就很难引进外资。

三是特别要指出的是，在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。对此，必须有敏感的认识、积极的行动。

总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。

四、房地产的法律含义(一)现实生活中的房地产

房地产是土地、房屋财产的总称。现实生活中“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。

(二)法律意义上的房地产

房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、-房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。

五、房地产市场

我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场与商品市场(日用消费品、生产资料市场)、金融市场、劳务市场、技术市场、信息市

场、企业产权转让市场、期货市场一起，将形成全国统一的、开放的市场体系。决不能把房地产市场仅仅看作是某地的看的见的交易场所.第二节房地产关系的法律调整

一、房地产关系

房地产关系是指人们取得、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产关系，按其法律特征，可分解为民事(商品)性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。

1．民事(商品)性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等民事关系。如市民之间的房屋租赁行为。

2．行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。如房地产管理部门办理房产产权证书的行为。

二、对房地产关系实行法律调整的必要性有哪些？(一)规范房地产市场秩序的需要

社会主义市场经济应当成为法制型经济，即以法律为规范，以合同为中介。房地产关系复杂而又重要，客观上要求相应的法律予以调整。房地产权与房地产法，是密不可分的。此时，“法”确认“权”，“权”体现“法”。

在规范和发展房地产市场的过程中，我们逐步积累了丰富的经验，其中有许多已上升为国家的法律规范，制定为法律、法规；但是，也出现过一些问题，产生了一些纠纷，有

待于通过深化改革的实践和健全房地产的法制，求得进一步的妥善解决。

存在的主要问题有：

其一，某些地方违法批地、乱占耕地、浪费土地的问题时有发生，造成耕地面积锐减，土地资产流失。据统计，1986—1995年，农业结构调整占用耕地2960万亩。城镇外延扩张、村庄分散建设占用耕地严重，人地矛盾已经十分尖锐。

其二，某些地方进行了不少盲目的重复建设；房地产开发投资结构不尽合理；沿海部分地区1992、1993年的“房地产热”、“开发区热”，导致以后几个的泡沫经济成分增多，使得部分债权人银行和非银行金融机构陷入经营困境。

其三，房地产开发企业数量过多，其中部分企业资质低下；许多房地产市场行为不规范，价格混乱，单纯炒卖地皮，牟取非法收益。

其四，长期实行的福利分房政策产生了许多弊端。此外，还存在其他一些具体问题。

种种情况表明，如果对高投资、高利润、高风险的房地产市场、房地产业不加以严格规范，那么它是难成气候的。我们的对策应当是：依法整顿和规范全国各类房地产市场，促进房地产业健康发展。为此，国家多次修正《土地管理法》及其配套法规；制定与《城市房地产管理法》配套的法规、规章；将福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策。通过加强宏观调控和必要的具体行政管理，严格控制土地供应总量，切实保护耕地；形成房地产开发投资的合理结构，保证国家建设重点和城市普通居民住宅建设；促使房地产开发企业和房地产交易市场规范化，纠正混乱现象，合理调节收益分配，防止国家收益流失。

(二)巩固和发展房地产改革成果的需要

自进入社会主义现代化建设新时期以来，我们对过去的房地产管理制度进行了重大的改革。最基本的改革措施有两项：第一，实行国有土地有偿使用制度；第二，推进城镇住房商品化。与上述两项改革相联系，推行了房地产综合开发建设体制。二十年的实践表明，国有土地有偿使用制度、城镇住房商品化制度行之有效，已结硕果；不继续坚持这两大改革，房地产业就没有出路。

房地产改革是整个经济改革的重要组成部分。房地产改革，改变的是不适应社会生产力发展、不适合人民群众实际需要的房地产管理制度。房地产管理制度涉及房地产的所有权和使用权，涉及对房地产的开发经营实施管理和服务的各项规则、办法。所有权决定管理权，管理权是为着实现所有权，说到底，房地产管理的目标，是要在保护土地资源的同时，充分发挥土地、房屋的使用价值，更好地满足国民经济建设和人民群众物质文化生活的需要。

现在，国有土地有偿使用制度正在进一步完善，城市住房制度改革正在进一步深化。改革与立法必须结合：改革要靠立法开路，改革成果要靠相应立法予以确认。举一个很值得研究的例子。1998年10月14日十五届三中全会通过的《关于农业和农村工作若干重大问题的决定》提出：“要坚定不移地贯彻土地承包期再延长三十年的政策，同时要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规，赋予农民长期而有保障的土地使用权。”国家已确定，农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。其中，土地承包是一个关键。如何制定这一类法律、法规?能否提出一个“永耕权”的概念?现行有关立法的过于原则和滞后状况，亟待改变。房地产法制的健全，正是为了巩固和发展改革开放的经验和成果。

我国将长期处于社会主义初级阶段。国家的根本任务是，沿着建设有中国特色社会主义的道路，集中力量进行社会主义现代化建设。邓小平同志指出：“社会主义时期的主要任务是发展生产力，使社会物质财富不断增长，人民生活一天天好起来，为进入共产主义创造物质条件。”发展房地产，正是发展社会主义市场经济的一个重要组成部分。生产力的发展要靠经济措施、科学技术，也要靠生产关系、上层建筑的变革。经济与法制，是现代社会生活中的一个永恒的主题。把房地产市场纳入法制化的轨道，恰成为其中不可或

缺的分课题。我们一定要坚持一手抓经济，一手抓法制，努力开拓科学管理和依法管理房地产市场、房地产业的新局面。

第三节房地产法概念、体系和基础

一、房地产法

房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二因房地产关系复杂，涉及面太广。

二、房地产法调整对象的内容是什么？

房地产法调整房地产关系的具体内容包括如下几项： 1．土地利用和管理关系 2．城市房地产开发经营关系 3．土地、房屋财产关系 4．城市房地产管理关系 5．城市物业管理关系

三、房地产法的体系

我国的房地产法律体系｛按其内容分布｝划分，应由三部分立法组成：

一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。

二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。

三是相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。

四、房地产法的地位

对一国的法律、法规如何分类，即划分为哪些法律部门，学术界存在多种意见。我们认为，从中国社会主义的实际出发，在宪法这一根本大法之下，主要有六大法律门类：行政法、民法、经济法、社会法、刑法和诉讼仲裁法。不同的法律部门分别担负着不同的任务，在某些方面、某些情况下也会发生相互交叉的现象，这是社会关系的多元化和法律调整社会关系的内部结构和谐一致的表现。

有人认为房地产法是民法的内容，有人认为房地产法是经济法的内容，有人认为房地产法应成为一个独立的法律部门。

房地产法作为我国社会主义法律体系的一个组成部分，它既具有民事性质的规范，又具有行政性质的规范。前者如土地、房屋所有权、使用权及买卖、租赁、抵押等市场行为的规定；后者如登记、审批等行政行为的规定。按法学原理分析，前者属于私法领域，后者属于公法领域。

纵观房地产法的全部规范，我们认为，它兼具民法、经济法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一个综合性的法律体系。但从我国有关房地产立法的指导思想，从我国

房地产的两部基本法律——《土地管理法》、《城市房地产管理法》都冠以“管理”二字来看，它更侧重于经济法的性质，因为经济法是着眼于从社会整体利益出发，国家依法管理和协调国民经济运行关系的。房地产法更适合经济法的这一质的规定性。这样说，并不排斥物权法、债权法规则在房地产法中的应用。

五、房地产法的基本原则有哪几项？其内容与含义是什么？

1．土地公有原则

社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国坚持社会主义道路，基本原则之一就是实行土地的社会主义公有制。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，一经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。

2．土地有偿使用原则

国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。

农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权人股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。

农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，农民集体土地的使用权土地使用权转移条件：（1）符合土地利用总体规划（2）依法取得的建设用地，（3）因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。

3．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。

对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。

4．房地产综合开发原则

房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡。亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。

5．城镇住房商品化原则

国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。

6．宏观调控与市场调节相结合的原则

鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管得太死，又不能放任自流，特别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。

六、房地产法律关系

房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。

1．房地产法律关系主体

主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

2．房地产法律关系客体

客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象，权利。客体分为土地和房屋，它们属于不动产权。

3．房地产法律关系内容

内容即房地产法律关系主体享有的具体的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。所谓权利，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，按照自己的意志，为某种行为或实现某种利益的资格。所谓义务，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，承担的某种责任或付出的某种代价。

第四节房地产法与规划法、建筑法的关系

一、房地产法与规划法的关系

城乡规划是城乡建设的“龙头”，是房地产业发展的前提。

《城市房地产管理法》规定：“房地产开发必须严格执行城市规划”。《城市房地产开发经营管理条例》更具体地规定为：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、建设用地计划和城市规划、房地产开发计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入固定资产投资计划。”可见，进行房地产开发建设，必须同时按照《城市规划法》和《城市房地产管理法》的要求进行。城市应当按照现代化的要求进行规划。凡是违反城市规划的房地产建设，一定要纠正过来。

因此，从特定意义上说，城市规划法的部分规范也可列为广义房地产法的重要组成部分。

二、房地产法与建筑法的关系

建筑工程的质量和安全，事关重大。所以人们常说：“百年大计，质量第一”。

为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，国家制定了《建筑法》。

《城市房地产管理法》规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，进行房地产开发建设，必须同时按照(建筑法》和(城市房地产管理法》的要求进行。现在，某些建筑物(大型的、中型的、小型的都有)，工程质量低劣，甚至给人民群众的生命财产造成重大损失，对此必须依法追究有关单位和人员的法律责任。政府、政府建设行政主管部门必须切实负起责任，加强对建筑质量的监督管理，杜绝事故隐患。

因此，从特定意义上说，建筑法也可列为广义房地产法的重要组成部分。

本章练习题

一、单项选择题

1.国有土地使用权出让属于房地产的(1分)一级市场

二级市场

三级市场

四级市场

2.1998年8月29 第二次修正的《土地管理法》自()起施行。(1分)1999年1月1日

1998年10月1日

1999年8月29日

1999年10月1日

3.规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”中的“一书”是指：(1分

建设用地规划书

土地利用规划书

房地产开发意见书

选址意见书

4.1991年5月24 H，国务院决定，每年的即《土地管理法》颁布纪念日为全国“土地日”。(1分)7月1日

6月25 1月1日

5月1日

5.房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是：(1分)土地所有权、土地使用权增长

房屋所有权、房屋使用权

房屋所有权和其占用范围内的土地所有权

房屋所有权和其占用范围内的土地使用权 6.在我国现阶段，大力发展______，将成为国民经济的一个新的经济增长点(1分)外销房

经济适用房

普通居民住宅建设

商业用房

7.1994年7月25日的《城市房地产管理法》是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易实施房地产管理的法律。该法自——起施行。(1分)1994年8月1日

1995年1月1日

1994年10月1日

1995年10月l 日

8.以下可归类于建国初期房地产立法的规范性文件是：(1分)《中国土地法大纲》

《土地改革法》

《建筑法》

《土地管理法实施条例》

9.在我国房地产法的体系中，下列属于综合法的是：(1分)《土地管理法》

《建筑法》

《民法通则》

《森林法》

10..根据《建筑法》，——对全国的建筑活动实施统一监督管理(1分)国务院

国务院建设行政主管部门

城市规划行政主管部门

国土资源部

二、多项选择题

1.在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为:(1分)农用地

建设用地

商业用地

集体用地

未利用地

2.房地产法律关系的客体包括:(1分)土地

房屋

行为

工业产权

专用技术

3.房地产法调整对象的内容包括()(1分)城市物业管理关系

土地、房屋财产关系

土地利用和管理关系

城市房产管理关系

城市房地产开发经营关系

4.房地产法律关系主体主要有(1分)国家

集体

国家机关

社会团体

公民个人

5.在我国房地产法律体系中属于专门法的有(1分)《民法通则》

《住宅法》

《继承法》

《土地管理法实施条例》

《城市房地产管理法》

6.规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制，“两证”是指:(1分)建设用地规划许可证

房地产开发许可证

建设工程规划许可证

土地利用规划许可证

土地开发许可证

7.在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在(1分)基础性

先导性

物质性

实践性

现实性

8.广义的房地产法的基本内容包括(1分)关于房地产权属的规定

关于房地产交易的规定

关于房地产开发利用的规定

关于社会化、专业化的物业管理的规定

关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定

三、名词解释 1.房地产：(5分)房地产，是土地、房屋财产的总称。“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋

2.房地产市场：(1分)指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

3.房地产关系：(1分)指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。

4.房地产法：(1分)是调整房地产关系的法律规范的总称，是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。

5.物权：(1分)指权利人能够在某物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利。

6.不动产：(1分)

通常指土地以及房屋、林木等地上定着物。7.房地产权：(1分)是房地产作为一项财产在法律上的反映。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权，房屋使用权，当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。

8.房地产法律关系主体：(1分)即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

四、简答题

1.怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用?(5分)在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。（1）基础性土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。西方古典政治经济学家威廉·配第曾正确指出：“土地是财富之母，劳动是财富之父。”其实，农民最懂得土地的重要。而我们在建国之后的一段很长时期内却忽略了土地应有的价值。现在，到了重新认识土地的价值、真正实行科学用地和依法管地的时候了。土地的开发利用是大有可为的事业。唯物主义认为，满足衣、食、住、行等项需要是人们从事生产活动和社会活动的起点。房地产业的发展直接服务于解决“居者有其屋”的基本要求，提高人民群众的生活质量。安居乐业，自古已然，于今尤是。（2）先导性包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。房地产业的发展为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。如果基础设施不行，就很难引进外资。特别要指出的是，在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。对此，必须有敏感的认识、积极的行动。总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。2.什么是房地产法律关系?其构成要素是什么?(1分)房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系，房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。房地产法律关系由主体、客体和内容三要素构成。主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系主体的权利义务指向的对象。一般理解，客体分为土地和房屋，还包括行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本要素，也可以说是主体双方关系的落脚点。

3.房地产市场具有哪些特征?(1分)房地产市场具有一般市场的共性，又具有自己的若干特性。1）综合功能房地产是房产与地产的总称，即可以作为生活资料，又可以作为生产要素，因而形成综合功能市场。2）多级市场房地产交易，既包括土地使用权的出让(一级市场)以及出让后的转让、抵押、租赁(二级市场)，还包括土地使用权出让(—级市场)后的房地产开发经营(二级市场)以及投入使用的房地产的买卖，抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。3）法定形式房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，由此看来房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。4）部分限制土地是极其宝贵的资源，人多地少的矛盾在我国日趋尖锐。对房地产市场实行部分限制是从实际出发的。5）国家适度干预对房地产市场，实行国家宏观调控同时充分运用市场竞争机制，既要．规范化，又要放开搞活。

4.房地产法调整对象的内容是什么?(1分)房地产法调整对象的具体内容包括如下几项： 1．土地、房屋财产关系土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。2．土地利用和管理关系土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土

地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。3．城市房地产开发经营关系房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。4．城市房地产管理关系城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府行为。5．城市物业管理关系物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间．就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行为维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。

五、论述题

1.试论房地产法的基本原则。(20分)房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众多的房地产法律规范组成为一个整体。中国同许多国家和地区一样，目前采取后一种立法模式。广义的房地产法，其内容包括：①关于房地产权属的规定；②关于房地产开发利用的规定；③关于房地产交易的规定；④关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；⑤关于社会化、专业化的物业管理的规定。上述内容，有些统一进行立法，如《民

法通则》、《担保法》中关于所有权、使用权和抵押权的规定；有些分别进行文法，如土地方面有《基本农田保护条例》、城市房地产方面有《城市房地产开发经营管理条例》，等等。我国的房地产法律体系按内容分布划分，应由三部分立法组成：一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。三是相关的法，如《森林法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。2．房地产法的基本原则是既要能够全面、充分反映房地产法所调整的社会经济关系的客观要求，又要能对房地产法的立法、行政执法、司法和守法具有普遍指导意义，还要能利用它来克服或者弥补成文法的局限性。依据以上法律、法规和政策文件，可以将我国房地产法的基本原则归纳如下。1．土地公有原则社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，一经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。2．土地有偿使用原则国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权人股、联营等形式与

其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。3．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。4．房地产综合开发原则房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡。亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。5．城镇住房商品化原则国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。6．宏观调控与市场调节相结合的原则鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管得太死，又不能放任自流，特

别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。

第二章土地管理法律制度（上）

一、土地管理法概述：

（一）土地管理法的概念：就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。

1、土地基本国策——十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。

2、土地管理法的立法宗旨——加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。

（二）土地法律关系：

1、土地法律关系的概念：是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。

2、土地法律关系的种类：一是土地财产法律关系；二是土地行政管理法律关系。

（三）土地管理法的基本内容：

1、土地管理法的基本内容：在土地管理法中，包括有关土地基本制度的规范，土地所有权与使用权的规范；有关土地利用与保护，地籍管理，土地使用与保护，建设用地的规范；以及土地纠纷的调解，土地监察和处理违法行为等方面的内容。

2、最新修正的土地管理法及其实施条例的突出要点：突出了保护耕地的指导思想，修改重点是将土地管理方式由以往的分级限额审批制度改为土地用途管理体制制度，强化土地利用总体规划的效力，在用途管制的前提下，上收审批权，包括土地利用总体规划的

审批权、占用农用土地的审批权和征地的审批权，充实和完善法律责任，加大对违法用地的处理和处罚力度。主要内容有：

第一，土地用途管制。将土地分为农用地、建设用地和未利用地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。

第二，加强耕地保护。首先是突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。其次是实行基本农田保护制度，将粮、棉、油、蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田，实行严格管理。再次是调整土地收益分配办法，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。

第三，加大查处土地违法行为的力度。

（四）土地管理法的效力。

二、土地所有权制度：

（一）土地所有权的概念

1、定义土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。

2、特征：

（1）土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。

（2）对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应法律约束。

（3）土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。

（二）国家土地所有权：

1、国有土地所有权：是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

2、国有土地的范围：（1）城市市区的土地；

（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

（3）国家依法征用的土地；

（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

3、国有土地的使用：（1）行政划拨；

（2）国有土地有偿使用；（3）国有土地承包经营。

（三）农民集体土地所有权：

1、农民集体土地所有权的形成：我国的农民集体土地所有权，是在土地私人所有制的基础上改造而形成的，即经过互助组、初级合作社、高级合作社后逐步实现的。

2、农民集体土地所有权的特征：（1）权利主体多样化；（2）所有权客体的限制性；

3、集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

三、国有土地有偿使用制度

（一）国有土地有偿使用的第一种方式——土地使用权出让：

1、土地使用权出让的概念

（1）定义：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（2）特征：A、土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；B、土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。

期限性：居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。

有限性：转让方式、转让用途，只是使用权。

2、土地使用权出让的方式：拍卖、招标、双方协议。

3、土地使用权出让合同：是指土地所有者或者其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。

（二）土地使用权转让：

1、土地使用权转让的概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

2、土地使用权转让的方式：买卖、赠与和交换。

3、土地使用权转让的条件：

（1）土地使用权是有偿出让取得的；

（2）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。

4、特殊规定

（1）以行政划拨取得土地使用权的，发生转让时，必须先报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获取收益中的土地收益上缴国家。

（2）转让人因转让土地使用权而取得的收入，如发生增值的，必须依法缴纳土地增值税。

（3）下列土地使用权禁止转让：

①以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

③依法收回土地使用权的；

④共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的；

⑥未依法登记领取权属证书的。

（三）土地使用权出租：

1、土地使用权出租的概念：是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。

2、土地使用权出租的法律后果：

（1）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

（2）土地使用权出租，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租。（3）承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押。

（4）如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，租赁合同对于新的土地使用权人也仍继续有效。

（四）土地使用权抵押：

1、土地使用权抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。

2、土地使用权抵押的生效要件：

（1）设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。以出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押；行政划拨的土地使用权，除法律规定的条件外，不得用于抵押；

（2）设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同；（3）抵押必须办理登记，抵押登记应当凭土地使用权证书办理，抵押权人可以领取他项权利证书。

3、土地使用权抵押的法律后果：

（1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；（2）房地产抵押合同签订后，土地上新增加的房屋不属于抵押财产；

（3）需要拍卖该房地产时，可以依法将地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

（五）国有土地有偿使用的第二种方式——国有土地租赁和第三种方式——国有土地使用权作价入股出资或入股：

1、国有土地租赁的概念：是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

2、国有土地使用权作价出资或入股的概念：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。

（六）土地使用权的终止：

1、土地使用权终止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用权已告消灭，不再享有这种权利。

2、土地使用权终止的原因和后果：

（1）因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。土地使用权出让合同届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。

（2）土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。（超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工的，国家可以无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工前必需的前期工作而造成动工开发迟延的除外）。

（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。

四、国有土地使用权的划拨：

1、土地使用权划拨的概念和范围：

（1）土地使用权划拨的概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

（2）土地使用权划拨的特征：

①土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；

②土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；

③土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的； ④划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。

2、划拨土地使用权的转让、出租、抵押：划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租、抵押。条件就是：

（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；

（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。

3、划拨土地使用权收回的条件：

（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；

（2）对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回，具体讲：。

①为公共利益需要使用土地的；

②为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； ③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

④因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； ⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。对于因第一、第二种收回土地使用权情形而产生的补偿，应当按照《城市房屋征收管理条例》等法律规定予以适当补偿。

4、国有企业改革中划拨土地使用权的处理：

根据企业改革的不同形式和具体情况，可以分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价入股和保留划拨用地方式四种办法予以处臵。

（1）有下列情况之一的，应当采取出让或租赁方式处臵：

①国有企业改革或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；

②国有企业改组为股份合作制的；

③国有企业租赁经营的；

④非国有企业兼并国有企业的。

⑤国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处臵。

（2）有下列情形的，可以经批准后保留划拨方式：

①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业除外；

②国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并，兼并或合并后是国有工业企业的；

③在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；

④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

（3）处臵土地使用权的要求：

①土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理了土地登记，企业持有土地使用权证书；

②采取出让、租赁、作价入股方式处臵的，必须进行地价评估； ③签订合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处臵的，应当签订出让合同或土地租赁合同，并按照规定办理土地登记手续；

④以作价出资（入股）的，持作价出资（入股）决定书办理登记；

⑤土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地使用费用。

第三章土地管理制度（下）

一、土地利用总体规划

（一）土地利用的概念：

1、土地利用是人类在社会生产、生活中，为了达到一定的目的，对土地进行的开发、利用、整治和保护等过程。

2、土地利用与保护的主要内容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原则；（2）切实保护耕地原则；（3）全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；（4）开发、利用与整治保护相结合的原则。这些主要内容包括：土地利用总体规划制度，土地开发制度，耕地的特殊保护制度，土地调查和统计制度。

（二）土地利用总体规划的编制：

1、土地利用总体规划的概念：土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需要，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。

2、土地利用总体规划的任务和目的：任务：（1）对土地利用现状和后备土地资源潜力进行综合分析研究，在预测土地利用变化的基础上根据需要和可能，提出规划期内的土地利用目标和基本方针；（2）协调各部门的用地需求，提出各类用地的控制指标；（3）调整土地利用的结构和布局；（4）提出实现规划的政策、措施和步骤。

目的：为了加强国家对土地利用的宏观控制和计划管理，协调各部门的用地需求，充分、合理地利用我国有限的土地资源，为国民经济发展提供土地保障。

3、土地利用总体规划的编制原则和内容：

（1）编制原则：①严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；②提高土地利用率；③统筹安排各类、各区域用地；④保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；⑤占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

（2）内容：①土地利用现状分析；②土地需求量预测；③土地适宜性评价；④确定规划目标和方针、进行布局与结构调整；⑤土地利用分区规划；⑥制定实施规划的政策和措施，主要包括各种行政、法律、技术和经济的措施。

4、土地利用总体规划的体系：土地利用总体规划是一个多层次的规划体系，按各级规划的层次可以分为全国性土地利用总体规划体系，省、自治区、直辖市土地利用总体规划，市级土地利用总体规划，县级土地利用总体规划，乡（镇）级土地利用总体规划。

（三）土地利用总体规划的审批与修改

1、土地利用规划的分级审批：全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报

国务院批准。上述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治区人民政府批准。

2、土地利用总体规划的法律效力：土地利用总体规划一经批准，即具有法律效力。必须严格执行。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，不得随意修改，否则应承担相应的法律责任。

3、土地利用总体规划的修改：经批准的土地利用总体规划确需修改，须经原批准的机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

（四）土地利用总体规划与其他规划的关系：

1、与城市总体规划的关系：（1）城市总体规划中的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市建设用地规模；（2）在城市规划区内，城市建设用地的利用应当符合城市规划。

2、与江河、湖泊综合开发规划的关系：在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪、滞洪区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划，符合河道湖泊滞洪、蓄洪和输水的需要。

（五）土地利用计划：

1、土地计划内容：（1）农用地转用计划指标；（2）耕地保有量计划指标；（3）土地开发整理计划指标。

2、土地利用计划的编制依据：（1）土地利用总体规划；（2）国民经济和社会发展计划；（3）国家产业政策；（4）建设用地和土地利用的实际状况。

二、耕地保护制度

（一）切实保护耕地是我国的一项基本国策：

1、为什么要把切实保护耕地列为基本国策：切实保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、快速、健康发展，关系到全民根本利益，所以必须列为基本国策。

2、耕地总量动态平衡：实现耕地总量动态平衡就是在今后一个时期内，做到我国耕地面积不再减少，并略有增加，用中国的地养活中国人，同时保证当前建设对土地的需求。

3、《土地管理法》中设定哪些制度以实现耕地总量动态平衡：（1）从规划上保证总量平衡；（2）实行土地用途管制制度；（3）实行占用耕地补偿制度；（4）实行基本农田保护区制度（省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上）；（5）禁止闲臵和荒芜耕地（已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲臵费；超过2年未使用的，经原批准机关批准，由上级人民政府收回用地单位的土地使用权。该幅土地原为农民集体所有的，应当交回原农村

集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人超过2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地）。

（二）基本农田保护制度：

1、基本农田的概念：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

2、基本农田保护区的划定：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。划定的基本农田保护区，由县级人民政府设立保护标志，予以公告。

3、哪些耕地应当划入基本农田保护区：（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、科学试验田。

4、基本农田保护区的实施：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。

5、基本农田的保护措施：（1）需要占用基本农田应报国务院批准；（2）实行基本农田补充制度；（3）禁止破坏基本农田；（4）实行基本农田地力等级评定制度；（5）实行基本农田保护责任书制度。

（三）土地开发与复垦：

1、土地开发的概念：土地开发是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。

1、土地开发的原则：（1）符合土地利用总体规划；（2）保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）农业用地优先开发；（4）保护开发者利益。

1、开垦的范围和程序：开垦未利用的土地，必须在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内进行。开垦未利用的土地，必须按下列程序进行：（1）经过开垦的科学论证和评估；（2）开垦土地要经依法申请批准。

2、土地复垦的实施：土地复垦实行谁破坏、谁复垦的原则。

三、建设用地制度

（一）建设用地的概念和分类：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。

分类：按土地所有权性质划分，可分为国家建设用地和乡（镇）集体建设用地；按建设项目大小可以分为：大型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项目用地；按利用性质可以分为：农业建设用地和非农业建设用地。

（二）国家建设用地使用权的取得：

1、国家建设用地的来源：（1）将农村集体所有的土地征用为国有；（2）国家依法收回国有建设土地使用权；（3）国有荒山、荒地。

2、农用地转用审批：（1）市、县人民政府按照土地利用计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府；（2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。

3、以划拨方式取得建设用地的审批：（1）在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书；（2）建设单位或个人向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书；（3）建设单位持建设项目批准文件，包括可行性研究报告或设计任务书、基本建设计划等，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地；（4）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。（5）土地使用者应当依法申请土地登记。

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