益家百货房屋租赁纠纷案

第一篇：益家百货房屋租赁纠纷案

益家百货房屋租赁纠纷案

案由：降低房屋租金的租赁纠纷

申请人：深圳市益家百货有限公司

被申请人：宝安区群发实业有限公司

承办单位：宝安区企业援助中心

申请事由：申请人为宝安区一家大型超市连锁公司，其在沙井、龙华、新安、西乡都设有分店。自2008年下半年开始，由于金融危机的冲击，超市所在地的工厂相继裁员或倒闭，人气骤减，超市的营业额也因此降低了40-50%。为维持超市日常经营，降低营业成本，申请人积极与各个商场出租方协商，希望通过降低房租来节约商场经营成本。由于申请人与被申请人在关于房屋降租方面没有达成一致的协议，甚至为此发生磨擦，申请人拖欠被申请人的房租好几个月，总额达几十万元。被申请人为此诉至宝安区法院。在法院已经立案受理的情况下，申请人申请援助中心调解双方关于房屋降租的租赁纠纷。

承办经过：4月13日，中心在接到申请人的申请后，要求申请人提交房屋租赁合同书、还款协议书等文书材料。

4月16日，中心联系被申请人，了解该事情的大致经过，并在征得被申请人的同意下，拟对双方进行调解。

4月24日上午，中心约请被申请人来到中心会议室进行调解。经过三个多小时的调解、协商，被申请人有所让步，提出他们的降租方案，同时要求申请人承担本次诉讼费用及律师费用。当日下午，中心约请申请人，转达了被申请人的协商方案，申请人表示不同意此方案，也不会做出其它让步。

此后，中心又多次约谈或电话联系双方当事人，安抚当事人的激动情绪，及时化解双方矛盾，避免不良事件的发生。

承办结果：该案已于5月14日由宝安区法院开庭审理。双方均表示，等法院判决后，再向援助中心申请恢复调解程序。

第二篇：房屋租赁合同纠纷案代理词

代理词

尊敬的审判长、审判员：

西安XXXX有限公司与XXX、XXX房屋租赁合同纠纷一案，我们接受西安滨成商贸有限公司的委托并受陕西XX律师事务所指派，作为本案原告西安XXXX有限公司的代理人参加今天的庭审，根据本案的基本事实，结合庭审情况，依据相关法律规定，现就本案发表如下代理意见：

一、本案事实清楚、法律关系明确，二被告已明显违反合同约定，应属根本违约。

2012年2月5日原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同明确约定“原告承租被告位于西安市XX大道XXX号XXX物流园的库区B1库房共计1340㎡，租期4年，从2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金为5000元，第一年库房租金为201000元，合计金额共计206000元。合同签订之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一个月交下一承包费。租期内原告违约或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪计收违约金。遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金10﹪计付违约金”。合同签订后原告分别于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租赁款共计206000元，并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋维修费用款-1-

22000元，维修工程款15000元，上述事实有XXX本人出具的四张收条为证。但在2012年5月4日在原告所租赁的库房仅仅使用了67天之后就被XX市国土资源局XXXX分局强制拆除了，被告并没有按照合同约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，导致租赁合同不能履行并给原告造成了巨大的经济损失，我们认为被告的行为已明显违反合同约定，违背了诚实信用原则，已属根本违约，应按照《合同法》第一百零七条和其他法律法规的规定承担违约责任。

二、二被告应按照合同约定和相关法律规定退还原告房屋租赁款、租房押金和房屋修缮款，支付原告违约金，并赔偿原告的直接经济损失。

如前所述二被告的行为已明显违反了合同约定和相关法律、法规的规定，给原告造成了巨大的经济损失，应当承担相应的法律责任。原、被告之间的《房屋租赁合同》明确约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金10﹪计付违约金”，据此被告应按照《合同法》第一百一十四条的规定支付原告违约金20100元。由于被告的违约行为导致合同不能正常履行，依据《合同法》第一百零七条的规定和《房租租赁合同》的约定被告应退还原告房屋租赁款、租房押金、房屋装修款和工程款共计206205元。由于被告的违约行为导致原告不得不另行选择库房，给原告造成了巨大的直接经济损失，被告应按照《合同法》一百零七条、第一百一十三条的规定赔偿原告的直接经济损失，原告为此另行选择库房给原告造成直接经济损失为（1100×18.5－1340×12.5）×（12－3）=32400元，对此被告应足额赔偿原告。

三、XX市国土资源局XXXX分局《关于依法查处清理违法违规建设的通告》已明确将原告租赁被告位于XX大道XXX号XXX物流园B1号库房列入强制拆除范围内，由于原告在所租赁库房中存有价值上千万元的轮胎，XX市国土资源局XXXX分局才做出责令限期搬出通知，被告主张租赁库房不在拆迁范围内无事实依据，并且经过现场勘验该处库房破损已是事实，两旁道路已不通畅，水电已不能正常使用，所租赁库房处在一片废墟之中，没有任何安全可言，根本不能正常使用。

四、退一步讲，就算原、被告之间的《房屋租赁合同》无效，被告也应按照法律规定退还原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋装修款和工程款，赔偿原告的直接经济损失。

按照XX市国土资源局XXXX分局等相关部门《关于依法查处清理违法违规建设的通告》的规定，原告所租赁被告位于XX大道XXX号XXX物流园B1号库房极有可能是违章建筑，在政府强制拆除范围内，并最终导致租赁合同无效，但并不影响被告退还原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋装修款和工程款，赔偿原告直接经济损失。依据《合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第十四条的规定，由于被告存在过

错，事先没有告知原告租赁库房在政府拆除范围内，存在欺诈嫌疑，并最终导致房屋租赁合同的无效，理应按照法律和司法解释的规定退还原告剩余房租和租房押金共计169205元，并支付原告房屋装修款和工程款共计37000元。并依据《合同法》第五十八条的规定，由于在订立房租租赁合同过程中被告存在恶意并未尽并要的注意义务，明显存在过错，最终导致租赁合同无效并使原告遭受巨大的经济损失，应当按照法律规定承担缔约过失责任，赔偿原告的直接经济损失32400元。

以上是我们的代理意见，望合议庭酌情予以采纳。

陕西XX律师事务所

年月日

第三篇：房屋买卖合同纠纷案

房屋买卖合同纠纷案

原告（被上诉人）：琼海万泉河黄酒实业有限公司。

被告（上诉人）：符祝浪，男，1963年2月生，汉族，琼海市人。

审级：再审。

审判机关和审判组织

一审法院：琼海市人民法院。

合议庭组成人员：审判长：陈大经；审判员：黄良海、王春映。

二审法院：海南省海南中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：黄守冠；审判员：陈海燕；代理审判员：蔡大武。

二审再审法院：海南省海南中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：陈文和；代理审判员：韩少冰、韩柏定。

再审终审法院：海南省高级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：卢芒；代理审判员：程小平、张红菊。

审结时间

一审审结时间：1998年7月28日。

二审审结时间：1998年10月5日。

二审再审审结时间：1999年8月10日。

再审终审审结时间：2000年4月20日。

一审诉辩主张

原告黄酒公司诉称：符祝浪在合同签订后交付人民币30万元给黄酒公司，余下的30万元以按揭贷款方式给黄酒公司。同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款无法办妥，符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付，经原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30万元及利息2万元、逾期付款滞纳金和诉讼费。

一审事实和证据

本案经审理查明：原告琼海万泉河黄酒实业有限公司与被告符祝浪于1996年3月9日签订《代理兴建房屋合同书》一份。约定的主要内容有：

1、房屋建筑面积272平方米，价值人民币60万元；

2、符祝浪须在4月10日前交款人民币30万元，余下的30万元以按揭贷款方式付给黄酒公司，但原告必须在交房后一个月将房屋产权证交被告，由被告符祝浪用此房产证等作为抵押物，向建行贷款，原告协助办理。

3、房屋移交时所应办理的产权契证等手续费用由黄酒公司负责承担。

4、符祝浪交齐按揭手续，超过30天后，黄酒公司应无条件将房屋交给符祝浪。同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款此事无法办妥。符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付。经原告多次索付未果。

以是事实，有当事人陈述、证人证言、法庭质证的有关材料证实，足以认定。

一审判案理由

一审法院认为：原告琼海万泉河黄酒实业有限公司与被告符祝浪于1996年3月9日所签订的代理兴建房屋的合同，名为建筑工程合同，实为房屋买卖合同，是无效的合同，按无效合同的规定处理，双方所取得的财物应互相返还，根据双方的责任的大小，承担各自相应的责任。但是原告与被告的购房纠纷，被告所取得原告的房屋所有权证办理至被告符祝浪的名下，双方也并没有要求互相返还该房屋的要求，所以被告尚欠原告的购房款30万元应还本付息（利息从1996年7月1日起至还清之日止按中国建设银行同期建房贷款利息率计付利息）。

一审定案结论

依照《民法通则》第四条、第五十八条第一款第（四）项的规定，判决如下：

1、双方签订的代理兴建房屋合同是无效的。

2、被告符祝浪应在本判决书生效后十天内给付原告欠购房款30万元及1996年7月1日起至判决还清之日止的欠款利息（按中国建设银行同期建房贷款利息率计算），逾期未给付，则处双倍利息计付。

3、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费7610元，由被告负担，原告预付的不予退还，由被告偿付原告。

二审情况

1、二审诉辩主张

上诉人符祝浪称：双方签订的代理建房合同实为房屋买卖合同。我已付30万元购房款，余下30万元双方约定由被上诉人为我办理按揭贷款来解决。如因被上诉人协助办理贷款审批手续不能时，超过三十天后被上诉人无条件将房屋交给我。被上诉人诉我欠购房款30万元是不成立的，原判不当，请求二审改判返还。

被上诉人辩称：双方签订代建房屋合同实为购房合同。上诉人已实际占有使用房屋，办理了产权证，而我方已办理按揭贷款手续，未果属银行原因。其代理建房屋合同也是无效的。上诉人占有我方房屋应支付完毕购房余额30万元及利息。上诉人上诉无理，应驳回。

2、二审事实和证据

经审理查明：1996年3月9日，上诉人与被上诉人签订《代理兴建房屋合同书》一份。约定房屋造价60万元，上诉人须在订立合同后一个月内付30万元（包括定金8万元），余下30万元以按揭贷款方式付给被上诉人。被上诉人须在交付房屋后一个月内将房产证办好给上诉人。由上诉人凭房产证向建行贷款，被上诉人协助办理贷款审批手续。如因被上诉人原因不能办妥按揭手续，超过三十天被上诉人应将房屋交给上诉人。订立合同后，上诉人已付给被上诉人购房款30万元。同年4月10日，被上诉人将房屋交付给上诉人使用。同年10月4日，被上诉人将房屋所有权证办至上诉人名下。同年11月14日，被上诉人协助上诉人办理按揭贷款手续，由于建行贷款尚未批准，上诉人拖欠30万元购房余款至今未付，被上诉人追索未果诉至法院。

3、二审判案理由

本院认为，上诉人与被上诉人签订的代理兴建房屋合同实为房屋买卖合同。被上诉人已将房屋交付给上诉人使用占有两年多，并已办理了房屋权证的有效凭证，上诉人应支付完毕购房余款及利息。上诉人以被上诉人未办理按揭贷款手续而拒付尚欠购房余款为由提起上诉，其理由不成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。

4、二审定案结论

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费7610元，由上诉人负担。

二审再审情况

1、二审再审诉辩主张

符祝浪对本院二审判决不服，申请再审称：

一、二审法院判决认定事实基本清楚，但判决结果适用法律政策错误，既然双方所签订的合同为无效合同，那么为何还继续判决我付清所拖欠的购房款人民币30万元及利息，这不是自相矛盾？合同无效后，应是双方各自相互

返还财产，并根据其过错程度承担相应的民事责任。我本人没有得到财产，不能继续付款。我和黄酒公司实际上是签订房屋买卖合同，房屋买卖价款人民币60万元，30万元已按合同约定付清，所剩下的30万元按合同约定应由黄酒公司办理银行按揭方式支付，我不能再继续付款。现要求法院提起再审，依法确认合同无效，双方互相返还财产，即房屋归回黄酒公司所有，黄酒公司返还购买房款人民币30万元给本人，诉讼费由黄酒公司负担。

2、二审再审事实和证据

经二审再审查明：

一、二审法院所认定的本案事实和证据充分，在本案的事实和证据方面再审与一、二审无出入，与 一、二审认定事实相一致。

3、二审再审判案理由

本院认为：黄酒公司与符祝浪所签订的合同，虽然名为代理兴建房屋合同，但从该合同的内容、性质及双方履行的情况看应属于房屋买卖合同。合同的标的物在双方没有发生纠纷之前已交付使用两年多，购房款也已支付50%，并且双方已办理了房屋产权过户等相关手续，故应按房屋买卖合同有效处理，即该房屋归属符祝浪所有，符祝浪应付清所拖欠的购房款人民币30万元。至于30万元贷款逾期利息问题，考虑到双方在合同中没有约定清楚，而且黄酒公司没有按合同约定办好银行按揭贷款方式支付，其行为本身有过错，应承担违约责任，符祝浪不需给付利息。

一、二审认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。

4、二审再审定案结论

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条和《中华人民共和国经济合同法》第二十九条第一款之规定，判决如下：

1、撤销本院（1998）海南经终字第100号民事判决；

2、撤销琼海市人民法院（1998）琼海经初字第45号民事判决。

3、本合同按房屋买卖合同有效处理，房屋（座落琼海加积镇纪纲街，琼海市房证字第3378号）归符祝浪所有；符祝浪应付清所拖欠的购房款人民币30万元给黄酒公司，限符祝浪在接到本判决书之日起十天内付清该款，逾期则中国建设银行按同期同类贷款利率计付利息至付清欠款之日止。

一、二审案件受理费各人民币7610元，均由符祝浪负担。

再审终审情况

1、再审终审诉辩主张

黄酒公司不服原审判决，申请再审称：

1、黄酒公司没有违约，不应承担违约责任；

2、无论本案按揭贷款是否获贷，符祝浪均要支付购房欠款利息；

3、原审判决免除符祝浪支付

购房款利息的义务违反了公平原则。故要求本院提起再审，并由符祝浪偿还购房欠款30万元及其利息，且一、二审诉讼费由符祝浪负担。

2、再审终审事实和证据

经再审查明：

一、二审法院所认定的本案事实证据充分，在本案的事实与证据方面与一、二审认定事实相一致。

3、再审终审判案理由

本院认为：黄酒公司与符祝浪签订的代建房屋合同，原审认定属房屋买卖合同，且合法有效。符祝浪应付清所拖欠的购房款人民币30万元正确。但对30万元欠款逾期利息予以免除不妥。黄酒公司没有办妥按揭贷款，是因为当时银行停止按揭，黄酒公司在主观上没有错。且符祝浪在占有房屋期间，将房屋出租他人经营有一定的收益。故免除其利息部分应予纠正。

4、再审终审定案结论

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条、第一百七十九条第一款第（二）项、第一百八十四条之规定，判决如下：

1、撤销海南省海南中级人民法院（1999）海南经再字第5号民事判决：

2、原审上诉人符祝浪应在本判决书生效后十日内给付原审被上诉人琼海万泉河黄酒实业有限公司购房款30万元及1996年7月1日起至还清之日止的欠款利息（利率按中国建设银行同期同类贷款利率计算），逾期支付则按双倍利息计付。

一、二审案件受理费各7610元由符祝浪负担。

解说

《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”第五十五条第一款第一、二项之规定：行为人应具有相应的民事行为能力，意思表示真实。第五十八条第一款第五项之规定：“违反法律或者社会公共利益的”将是无效行为。

由此可见，本案原告与被告签订代理房屋合同，原告不是建筑公司，名为代理兴建房屋合同，实为房屋买卖合同。其行为违反《民法通则》规定的诚实信用，意思表示真实的原则，原告不是建筑公司，不具有相应的民事行为能力，其实施的行为无效，双方所签订的代理兴建房屋合同无效。

而双方行为实为房屋买卖行为，符合买卖合同的法律特征，即出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款。一是房屋所有权转移，二是等价有偿，合同约定双方权利和义务，而且经房产管理部门办理登记手续，原告依约将房屋交付被告使用，并办理产权证。被告取得房屋后并使用，已支付部分款额，余下部分以原告应协助办理贷款支付价款为由而拖欠未付款，而原告已经协助贷款并办理房产证，至于银行不同意贷款，不属原告过错，故

被告提出理由不成立，原告诉请被告尚欠购房款30万元及办理产权证后支付欠款利息，其理由成立，一、二审法院应予支持。

至于30万元贷款逾期利息问题，考虑到双方在合同中没有约定清楚，而且黄酒公司没有按合同约定办好银行按揭贷款方式支付，其行为本身有过错，应承担违约责任，故符祝浪不需给付利息。再审法院认为一、二审认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项规定：“原判决适用错误，依法改判。”因此，撤销一、二审法院的民事判决。

海南省高级人民法院再审查明，黄酒公司与符祝浪签订的代建房屋合同，原审认定属房屋买卖合同，且合法有效。对30万元欠款逾期利息予以免除不妥，认为黄酒公司在主观上没有过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项规定：“原判决、裁定认定事实的主要证据不足的，当事人的申请符合这种情形的，人民法院应当再审。”因此，撤销了海南省海南中级人民法院（1999）海南经再字第5号民事判决。

综上，根据《民法通则》合法、平等、互利、诚实信用、等价有偿原则，被告申请再审中，请求互相返还，未请求免除拖欠款利息，故本案经海南省高级人民法院再审维持一、二审判决应是正确的。

第四篇：房屋侵权纠纷案

房屋侵权纠纷案

原告江苏省南京市鼓楼区房产经营公司(以下简称房产公司)、钟宝强等19户因与被告江苏盛名实业有限公司(以下简称盛名公司)发生房屋侵权纠纷，向江苏省南京市鼓楼区人民法院提起诉讼。

原告等诉称：原告居住的楼房，底层为被告所有，二层以上的产权为原告等所有。被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架和四周墙体上，明显加大了楼房主体的负荷。被告的行为致使原告等的住宅墙体开裂，层面渗水，水管漏水，严重影响了原告等的居住安全。被告的行为侵犯了原告等作为产权人的合法权益。请求判令被告恢复房屋原状，并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。

被告辩称：被告是在自己的产权范围内对属自己所有的房屋进行装潢改造，所有工程都是经过有资质的设计单位设计、报有关行政机关批准后进行的，并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认可，根本不侵犯原告们的权益。原告们所称的损害是楼房质量问题，与被告的装潢改造无关。原告们所诉无理，应当驳回。

法院一审查明：

坐落在南京市娄子巷164号、166号和166-2号的钢筋砼框架结构六层商住楼，建于1992年。底层为商业用房，层高4.2米，建筑面积362.04平方米，产权属被告盛名公司所有。二至六层为居住房，住房制度改革后，已由原告房产公司和原告钟宝强等住户分别所有。

1998年3月，被告盛名公司装修底层房屋准备增建夹层时，把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部拆除，将地面下挖0.9-1.2米深，使部分地梁裸露，由此引发纠纷。同年6月，盛名公司委托南京市房屋安全鉴定处(下称安鉴处)就其增建夹层的安全性进行鉴定，结论为：夹层施工对楼房主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层的设计、施工中存在问题，建议委托有资质的单位进行设计、施工。此后，盛名公司按照安鉴处提出的要求进行了整改，并于同年9月再次委托安鉴处对其增建夹层的新设计方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足安全使用要求，建议施工期间加强监督，确保工程质量。同年11月，江苏省建设委员会抗震办经审核，同意盛名公司的增建夹层方案;南京市公安局鼓楼区分局消防科经审核，同意盛名公司按所报图纸进行施工。原告房产公司和原告钟宝强等住户不同意盛名公司按照设计方案施工，于1999年1月提起诉讼。

审理期间，被告盛名公司领取了南京市规划局颁发的准予在南京市娄子巷166-2号室内增建夹层的建设工程规划许可证。法院委托安鉴处对原告钟宝强等住房所诉住房损坏的情况进行鉴定，结论为：该楼房属基本完好房屋。钟宝强等户住房出现的墙面瓷砖、拼板、阴角等处裂缝问题，并非因盛名公司增建夹层造成。建议盛名公司对底层公共部位大平台楼梯间的墙体裂缝用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层。

以上事实，有房屋所有权证书、娄子巷166-2号室内夹层改造施工图、鉴定报告、建筑夹层改造工程抗震审查表、建筑设计防火审核意见书、建设工程规划许可证、交费凭证等证实。

一审法院认为：

《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”原告房产公司和钟宝强等户与被告盛名公司属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定正确处理好相邻关系，共同维护所在楼房的安全。盛名公司在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的部门设计，并得到建设工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。盛名公司如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。房产公司和钟宝强等主张二至六层房屋的损坏是因盛名公司增建夹层所致，盛名公司已经提供了与己无关的证据，房产公司和钟宝强等再没有提出反证。对房产公司和钟宝强等基于这一理由提出的诉讼请求，不予支持。因施工对相邻方造成干扰，盛名公司自愿给钟宝强等住户每户补偿1000元，应予准许。据此判决：

一、被告盛名公司对楼房底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层，疏通下水管道。由原告房产公司和盛名公司共同委托监理部门负责现场监理，监理费用由盛名公司负担。

二、被告盛名公司给付原告钟宝强等住户每户1000元补偿费。

原告钟宝强等住户不服一审判决，以原起诉理由向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。

南京市中级人民法院经审理认为：

一审认定的事实基本正确，证据充分。

上诉人钟宝强等住户和原审原告房产公司因对不动产享有的所有权，与被上诉人盛名公司结成不动产的相邻各方。不动产相邻权是对不动产所有权的限制和延伸，是与不动产所有权有关的财产权利。没有不动产所有权，则谈不上不动产相邻权。因此要正确解决不动产相邻纠纷，就必须正确把握相邻各方的不动产所有权形态。

过去我国房屋所有权的形态是，一幢独立的房屋由一个人所有(即一物一权)。随着住房制度的改革，一幢独立的房屋由多人所有(即一物多权)的现象越来越普遍。

房屋建设投资者建立的一幢独立房屋，必须具有基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等，才可能区分出供不同的人分别独立使用的一定空间。这两部分必须结合在一起，房屋才能独立存在。而只有该房屋独立存在，供人分别独立使用的一定空间才能发挥其功能。当一幢独立房屋具备了可供区分出独立使用一定空间的物质条件，房屋建设投资者将这些空间分别转让给不同的购买者，从而使这幢房屋为多人所有时，房屋的建筑特点决定了每个所有权人取得的是房屋区分所有权，这是与一物一权形态下的房屋所有权不完全相同的权利。在转让房屋区分所有权的合同中，虽然只载明转让可供区分使用的空间(以下简称专有部分)，但这不意味着基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等部分(以下简称共用部分)没有转让。如果没有共用部分的转让，则专有部分不会成为可供转让的财产所有权客体。只是由于共用部分必然随专有部分一齐转让，所以无需在转让合同中对随同转让的共同部分一一登记。

房屋区分所有权首先是指全体区分所有权人对整幢独立房屋以及房屋内所有共同设施的共有权，其次是指每一个房屋区分所有权人对特定空间的专有权。房屋区分所有权中的共有权，是一种不可分割、只能随同专有权的转让而转让的权利。权利人有权按照共用部分的种类、性质、构造、用途正当使用共用部分，有权分享整幢房屋或者房屋的共用部分产生的收益，有权制止对整幢房屋或者房屋共用部分的任何侵害。权利人在享有权利的同时需尽的义务是：维持共用部分现状，不得请求分割;维护共用部分的正常使用状态，不得侵占、改动或破坏;负担合理分摊的维护共用部分正常使用所需的费用。在这种权利形态下，由于整幢房屋以及房屋内所有共用设施为全体区分所有权人共有，全体区分所有权人需要对整幢房屋享有权利、承担义务，他们在此之可以形成团体的法律关系;由于房屋的特定部分为各区分所有权人专有，区分所有权人需要对其专有部分行使权利和承担义务，因此区分所有权人与其他人形成区域所有的法律关系;由于各个区分所有权人都对特定的空间享有相当于独立房屋所有权的权利，每个区分所有权人对与其相邻的其他不动产所有权人形成相邻法律关系。

坐落在南京市娄子巷164号、166号和166-2号的六层商住楼，是由上诉人钟宝强等住户、原审原告房产公司和被上诉人盛名公司区分所有。各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢楼房及其共用部分享有共有权。专有部分，是指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间。除此以外房屋的其他部分(包括底层地板以下的掩埋工程)，应属共用部分。对共用部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害。

被上诉人盛名公司虽然是在其专有部分增建夹层，但是其增建夹层的行为利用了属于共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程，使梁、柱的负载加大，地梁裸露，是对共用部分的非正常使用，影响到全体区分所有权人的共同利益。盛名公司增建夹层的行为虽然得到行政机关的批准，但这只能说明行政机关从行政管理的角度看，不认为该行为能给社会造成危害，可以实施。由于增建夹层需要利用房屋的共用部分，而房屋共有部分的所有权由全体区分所有权人享有，不是由批准的行政机关享有，因此增建夹层的行为应否实施，必须由盛名公司征求全体区分所有权人的意见。盛名公司以是在自己的产权范围内对属自己所有的房屋进行装潢改造为由提出没有侵权的辩解，不能成立。无论上诉人钟宝强等住户的房屋是否损坏，无论该损坏是否与盛名公司有关，盛名公司在没有征得全体区分所有权人同意的情况下就利用共用部分给自己增建夹层，都侵害其他区分所有权人的共有权。故钟宝强等住户以盛名公司侵犯了产权人合法权益为由提出的上诉，应予支持。盛名公司应当拆除夹层，将下挖的部分恢复原状。原审判决对各方当事人的房屋所有权形态未作分析，就以相邻权的法律规定解决本案纠纷，是适用法律不当。原审判决盛名公司用高标号水泥砂浆粉刷底层共用部位大平台楼梯间的墙体裂缝，对地梁露筋部位做好保护层和疏通下水管道，是正确的;但以房产公司、钟宝强等住户的房屋损坏与盛名公司无关为由，判决不予支持房产公司、钟宝强等住户的诉讼请求，是错误的，应当改判。据此，南京市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(二)项的规定，于2000年7月21日判决：

一、维持一审判决第一项;

二、撤销一审判决第二项;

三、被上诉人盛名公司于本判决生效之日起六十日内，拆除南京市娄子巷166-2号底层房屋的夹层，将下挖的部分恢复原状，由原审原告房产公司、上诉人钟宝强等住户会同盛名公司共同委托监理部门负责施工现场的监理，监理费用由盛名公司负担。

一审诉讼费150元，二审诉讼费150元，鉴定费6208元，合计6508元，由被上诉人盛名公司负担。

第五篇：A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案代理词

A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案代理词

A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案代理词 审判长、审判员：

国浩律师集团（天津）事务所接受原告A公司的委托，指派我担任A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案案第一审代理人，通过法庭调查，综合案件情况，现发表如下代理意见。

一、原被告之间签订的《房屋租赁合同》应依法予以解除 2007年10月31日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的的强制性规定，应认定为合法有效的合同。该合同约定由原告向被告出租位于天津市南开区复康路XX号房屋。该合同第五条第一款约定：“拖欠房租累计壹个月以上”，原告有权解除合同、收回房屋。截至2010年7月24日（先予执行之日），被告已经累计拖欠房屋租金共计21个月之久，且经多次催要未果。

代理人认为，《合同法》第227条明确规定：“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；此外，《天津市房屋租赁管理规定》第27条规定：“拖欠租金累计6个月以上的”，出租人有权解除房屋租赁合同并收回房屋。本案中，被告拖欠房屋租金长达21个月，无论是法律规定的6个月还是当事人约定的1个月，均成就了合同解除的条件。

二、被告应向原告支付房屋租金3850000元

《房屋租赁合同》第二条第1款约定：“出租房屋价格全年总计人民币220万元，大写贰佰贰拾万元整”。由于被告已经累计拖欠房屋租金21个月，故应向原告支付房屋租金共计3850000元（220万/12月×21个月）。

对于被告提到的房屋面积问题，代理人认为，房屋面积问题不属于本案的争议焦点，不应作为被告拒付租金的抗辩理由。

其一，本案租金计算标准为整体计租而非按面积计租 《房屋租金合同》第一条明确约定：“甲方将位于天津市南开区复康路XX号总面积双方认定为3700㎡出租给乙方”。第二条第1款约定：“出租房屋价格全年共计人民币220万元，大写贰佰贰拾万元整”。

根据合同的约定，原告的计租方式是出租房屋的整体（1-3层）而不是依据具体的面积。按照通俗的讲法，本案属于典型的“打包出租”。因此，房屋的面积问题不应成为本案的争议焦点。

其二，租赁物的面积与合同约定的面积并不冲突 由于原被告双方对于出租房屋的面积没有明确约定为使用面积或建筑面积，根据《合同法》第61条的规定，应按照交易习惯确定。

合同中之所以约定为“双方认定为3700㎡”，便是因为在面积计算时，累加了天津市高层房屋公摊系数为1.33的公摊面积。因此，本案中出租房屋的实际面积与约定的面积并无冲突。

其三，被告放弃房屋面积鉴定申请，应当承担不利后果 庭审中，被告曾要求对涉案房屋的面积进行司法鉴定，但由于被告未支付鉴定费用，故未对此进行鉴定。

代理人认为，被告逾期不预交鉴定费用，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定，应当对该事实承担举证不能的法律后果。

三、被告应向原告支付违约金770000元

《房屋租赁合同》第四条第9款约定：“如任何一方违约而致使本合同无法依照约定履行的，应向无过错方支付本合同项下租金总额中尚未交纳部分的20%作为违约赔偿金”。代理人认为，该条款是双方关于违约责任的约定，约定的内容和比例均符合相关法律的规定。鉴于被告拖欠房屋租金共计3850000元，因此，被告应向原告支付违约赔偿金770000元（385000元×20%）。

四、被告应向原告支付2008年、2009年采暖费266400元 《房屋租赁合同》第二条第3款约定：“供暖费由乙方负责，以上收费如市政府有关部门有变动，按市政府要求相应变动”。

截至2010年7月24日（先予执行之日），被告连续拖欠了2008年及2009年两个采暖期的费用。根据天津市物价局《关于我市调整非居民供热价格的通知》，2008年、2009年采暖期非居民供价格为每平方米36元。因此，被告应向原告支付2008年、2009年采暖期供热费用共计266400元（36元×3700㎡×2年）。

五、被告应向原告支付物业服务费56666元

《房屋租赁合同》第二条第4款约定：“全年物业服务费40000元”。

自2009年2月15日至2010年7月24日，被告已经累计拖欠物业服务费长达17个月之久。根据合同的约定，被告应向原告支付物业服务费56666元（40000元/12月×17个月）。

六、被告应向原告支付由原告垫付的保证金等费用476200元

因涉诉房屋如不能及时腾交原告，将严重影响原告的正常经营。故原告于2009年5月4日向南开区人民法院提出先予执行申请。

由于被告拖欠商场租户保证金等费用，导致商场租户拒绝腾交房屋。为了减少各方经济损失，原告为被告垫付了本应由被告支付的保证金等共计476200元。

原告认为，商场租户的保证金等费用均交纳给了被告。因此，本应由被告向商场租户返还全部费用。鉴于原告已经为被告垫付了全部保证金等费用，因此，被告应向原告支付保证金等共计476200元。

七、被告应向原告支付由原告垫付的评估费112000元 庭审中，被告提出对于涉诉房屋的装修、设施等进行评估鉴定，但拒不交纳评估费用。为了使庭审能够顺利进行，原告为被告垫付了评估费用共计112000元。代理人认为，该评估费用依法应由提出申请的被告承担。鉴于原告为被告垫付了该评估费用，因此，被告应向原告支付评估费共计112000元。

综上，代理人认为本案事实清楚、正确充分，依照法律规定及合同约定，原告的诉讼请求理据充分，依法应当予以支持，以维护国有资产保值增值。此致

天津市南开区人民法院

代理人：国浩律师集团（天津）事务所 杨超

2010年4月12日