第一篇：房地产公司建售楼部的费用会计处理
（一）房地产公司建售楼部的费用，区别情况：
1、单独建造的临时售楼部（项目结束后拆除）的，计入开发成本处理。
2、单独建造的售楼部，项目结束后做自有固定资产使用的，计入固定资产，计提的折旧计入开发成本处理。
3、不单独建造而是在完工的开发产品基础上装修的，形成的装修费用计入开发成本处理。
（二）（1）总产值：按报告期内实际销售价格计算的工业产品总量。仅由工业企业填列。
（2）增加值：反映企业生产过程中产出超过这一过程中间投入的价值，根据国家统计局有关规定按收入法计算，增加值为劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余四个部分之和。各部分与会计指标的基本对应关系如下：
劳动者报酬：指劳动者为企业提供服务获得的全部报酬。主要包括本年在成本费用中列支的工资（薪金）所得、职工福利费、社会保险费、公益金以及其他各种费用中含有和列支的个人报酬部分。
固定资产折旧：指企业当年提取的固定资产折旧。
生产税净额：指国家对企业生产、销售产品和从事生产经营活动所征收的各种税金、附加和规费扣除生产补贴后的净额。各种税费主要有：本年应交的增值税、主营业务（产品销售）税金及附加以及在管理费用中列支的税费等。扣除内容主要有：国家财政对企业的政策性亏损补贴、价格补贴和外贸企业的出口退税等生产补贴。
营业盈余：指企业本年的营业利润加补贴，主要包括：企业营业利润、补贴收入等。
第二篇：售楼部和样板房会计处理
售楼部和样板房会计处理、纳税处理
房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。
一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理
《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》国税发[2009]31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。出售时按照销售开发产品进行税务处理。
【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积100平方米，装饰装修后对外开放，该项目楼盘建筑面积2000平方米，发生建造成本400万元，另外样板间装饰装修费用50万元，其它开发间接费用100万元，项目结束样板间销售价款100万元，会计处理如下：
1、住宅楼建造成本会计处理：
借：开发成本
400万元
贷：应付账款
400万元
2、样板间装饰装修费用会计处理：
借：开发间接费用
50万元
贷：相关科目
50万元
借：开发成本
150万元
贷：开发间接费用
150万元
装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊，如果需要按套核算开发产品成本，也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。
3、结转完工开发产品
借：开发产品
550万元
贷：开发成本
550万元
4、样板间出售时的会计处理：
借：银行存款
100万元
贷：预收账款
100万元
5、结转样板间销售收入和销售成本的会计处理：
借：预收账款
100万元
贷：主营业务收入
100万元
借：主营业务成本
27.50万元
贷：开发产品
27.50万元
二、项目小区主体之外的售楼部、样板房的财税处理
对于项目小区之内主体之外的售楼部、样板间等营销设施一般不可以直接计入开发间接费用核算，而是需要根据国税发［2009］31号文件规定判断处理。
企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
在会计处理中对于房地产开发企业开发的配套设施一般分为两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：
（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；
（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；
（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。相应地对于配套设施支出的归集分为如下三种核算方式：
1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出。
2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本。
3．对能有偿转让的第二类配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，除企业自用由“开发成本——配套设施开发成本”转入“固定资产”科目外，项目完工后由“开发成本——配套设施开发成本”转入“开发产品”科目，企业可以根据需要进行“开发产品”科目的项目核算。
即房地产企业利用建造的会所预先充当售楼部、样板间，如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第一款的规定，则视为公共配套设施费进行会计处理，企业可以选择上述第1种或第2种的核算方式。
如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第二款规定，充当售楼部、样板间的会所等营销设施需要单独核算成本，若是企业自用，按照自建固定资产进行财务和税务处理。非企业自用，则计入开发成本核算处理。即企业应当采用上述的第3种核算方式。
这样房地产企业就存在一定的操作的空间，既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，不同的处理方式，会带来的一定的税负差异，因此开发企业在确定管理方式时，在考虑方便客户和自身管理等因素的同时，也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。
【例】将售房部（接待处）、样板房作为固定资产管理，房地产企业要承担该部分房产的房产税（以房产原值按规定减除一定比例后（10%－30%）的余值的1.2%计算缴纳）和土地使用税，但是在从投入使用的次月起，却可以按规定对其计提折旧，获得抵免所得税的好处。由于该部分资产只有在对外销售时才缴纳营业税，自用或拆除则不需缴纳营业税，因此还能免除或获得该部分税收资金的时间价值。
另外，如果将售房部（接待处）、样板房按开发产品处理，由于其成本包含在开发产品中，所以只能从产品的销售中回收，税务处理需要按照实际销售缴纳营业税和按照国税发[2009]31号文的规定确定销售收入缴纳企业所得税。
其次，对于售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入并根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照小规模纳税人标准（实际中房地产企业少有一般纳税人），减按2%征收率征收增值税。
三、项目小区之外的售楼部、样板房的财税处理
房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等营销设施。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。
对于项目小区之外的营销设施，税法没有相关规定，笔者认为这些都应该属于项目销售环节产生的费用，无论税务处理还是会计处理都应当计入营业费用或销售费用处理，如果自建构成企业的固定资产，由此计提的折旧可以计入营业费用或销售费用处理。
临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？ | 2011-2-15 13:58:00 有关这个问题争论较多，现予以分析：
一、国家税务总局答疑：
房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除？
回复意见：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
欢迎您再次提问。
国家税务总局
2010/12/21
二、国税发（2009）31号文件：
国税发〔2009〕31号规定，开发产品计税成本支出的内容如下：
6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用属于项目营销设施建造费，理应计入房地产开发成本。
三、可以这样理解：国家税务总局对上述费用在企业所得税与土地增值税扣除规定是不一样的：
1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发成本中列支。而土地增值税扣除规定不作1+2项目中进行扣除，而作为期间费用扣除。
2、建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销售成本。土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除处理。
第三篇：房地产公司售楼部工作情况汇报
×××房地产公司售楼部工作情况汇报
×××，一共有41名员工，其中销售经理2人，行政经理1人，行政部10人，业务员21人,销控2人，广告部3人司机2人。从去年10月销售中心正式成立起，整个团队在总裁全面的战略布局，与时俱进的管理理念的指导下，按照集团发展大方向的思路，在领导的统一调度下，一直以“以情服务，用心做事”的理念团结一心地工作在各自岗位上，突破了一个又一个的困难，圆满完成了各项工作任务，并取得了一定成绩，截至2011年11月完成销售额亿，销售面积，销售套数，一期已顺利交房，为此销售中心全体员工为之骄傲，现将我部成立以来的工作情况汇报如下。
一、认真筹备售楼部组建及销售准备工作
1、开展售楼部人员招聘，在对员工的选择上采取优中选优的方式，员工主要是新招聘进来有房地产从业经验的人，以及从其他分公司调派过来的工作人员。
2、在李经理、刘经理的严格培训下，每位销售员工都必须考核通过销售说辞，销售流程才能正式上岗，为楼盘的有力销售打下了坚实的基础。
3、对售楼部现场进行布置，在人员紧、交通不便的情况，紧张筹备办公用品、销售道具、宣传资料等，抢在开盘前一个月售楼部就正常投入使用，为客户接待提供了方便。
二、构建和谐奋进的销售团队
1、齐心协力，团队制胜
从踏入公司的第一天开始，销售部领导就传达了一个思想，资源是公司的，是团队的，是大家的，不管做什么事情都要首先考虑到团队，这样才能让整个团队都能拧成一根绳，朝一个方向发力，取得更大的成功；如果每个人都只考虑自己的事情，而把集体的事情放在次要位置，那最终大家的工作没有完成，个人也不会有任何好的结果。也只有把集体利益放在个人利益之上，才能真正完成个人完成不了的工作，取得个人取得不了的成绩。
由于项目销售较好，每天会遇到很多人和事，当我们一群年轻人碰到棘手问题的时候，最好的方法不是单打独斗，而是团队合作，现在我们团队的每个人都好像一个人的每一个器官，协调一致，解决了很多曾经没有面对过的问题，赢得了很多大大小小的胜利。
2、面对压力，愈挫愈勇
每天我们每个部门的人都可能遇到各种各样的问题，问题本身的难度也许没
有问题带给个人的压力大，这时团队的其他同事作为重要的伙伴，虽然不能直接帮助某人，但给予鼓励后，可以让人愈挫愈勇。
3、共同理念，发扬光大
以一流的速度、一流的业绩、创建一流的团队，为集团更快、更好的发展，为员工谋求发展机会为目标，促进公司不断以项目品牌、优良服务贡献于社会。实现财富取之社会、回馈社会，使公司与员工，公司与社会共同发展，共同分享优秀的企业文化、成功与收获。
三、制定合理有效的营销推广方案
1、合理的广告推广，事半功倍
遵循整合营销传播策略，制定科学广告计划，在集团支持下，整合运用报广、房地产门户网站、户外高炮、手机短息等渠道，多方位宣传，有力的促进了销售，提升了业绩。
2、合理的营销方案，硕果累累
通过广告宣传、群发短信等方式告知新老客户开盘信息，制定认筹交五千元定金，开盘当天购房享受八千元购房款的优惠措施，吸引客户。
3、开盘活动，引爆销售，提升形象
开盘当天聘请专业的庆典公关公司布置开盘会场，采用摇号、抽签等方式选房，打造了火热的销售气氛，引爆了客户的购房积极性，有效的完成了销售任务。
4、有效开展团购，有效提升了销售量
我司先后与农行、建行等多家大型企事业单位合作开展员工团购，不仅增加了楼盘的知名度使滨江果园在西双版纳逐渐家喻户晓，也大大提升了楼盘的销售额。
四、首次开盘至今销售情况
在售楼部全体员工的共同努力下，我部取得了可喜的销售成绩。
五、工作运作良好
经集团领导周密部署安排，我部认真落实：人员到位、职责到位、计划到位、工作到位、制度到位；领导干部带头表率作用突出，员工积极响应；工作扎实深入，运作规范有序。
本售楼部工作有五个特点：一是勤奋学习，领导带头，率先垂范；二是加强团结，严密组织，扎实推进；三是形式多样，方法灵活，提高工作效果，狠抓汇款任务：三是统一指导和分类组织相结合，根据集团制定的最新销售政策深入探索最佳营销方案，严格要求与督促检查相结合；四是边学边改，不断改进和完善每一项工作；五是妥善调节各部门工作中的默契，切实加强工作效率。
在今后的岁月里，我售楼部的全体干部员工将一如既往地遵循集团“以情服务、用心做事”和“务实高效、开拓进取”的企业理念和精神，踏踏实实，努力进取，再接再励，为××公司的宏伟事业发奋图强，朝着那崇高的目标形成合力，为集团打造百年企业添砖加瓦，尽心尽力。
第四篇：工资、社保费用 会计处理
工资、职工社保费、公积金等账务处理规范
根据企业会计准则要求，单位承担的社保费用、公积金属于应付职工薪酬核算的一部分，故对职工社保费用、公积金作如下账务处理：
① 每月底计提工资时：
借：管理费用-工资
借：销售费用-工资
借：制造费用-工资
贷：应付职工薪酬-工资
② 每月底计提单位承担部分社保费用（请分别注明养老、工伤、失业、生育、医疗等）：
借：管理费用-社保费、公积金
借：销售费用-社保费、公积金
借：制造费用-社保费、公积金
贷：应付职工薪酬-社保费-XX社保费
贷：应付职工薪酬-社保费-XX社保费
贷：应付职工薪酬-公积金
③ 下月实际支付工资时，应冲回上月计提的工资、社保费用，即做相反分录，按实际发放
工资、支付的社保、公积金金额：
借：应付职工薪酬-工资
贷：银行存款/现金
贷：其他应付款-社保费用（个人部分）
贷：其他应付款-水电费（公司代扣）
贷：应交税费-个人所得税
④ 上缴社保及公积金：
借：应付职工薪酬-社保费用-XX社保费
借：应付职工薪酬-公积金
借：其他应付款-社保费
贷：银行存款
⑤ 公司代扣水电费部分冲回：
借：其他应付款-水电费
贷：制造费用-水电费
贷：销售费用-水电费
贷：管理费用-水电费
⑥ 支付个人所得税：
借：应交税费-个人所得税
贷：银行存款/现金
⑦ 辞职人员发放工资的账务处理（按工资表中扣除事假、其他项后的余额）：
借：制造费用/销售费用/管理费用-工资
贷：应付职工薪酬-工资
支付工资： 借：应付职工薪酬-工资
贷：银行存款/现金
贷：其他应付款-水电费
贷：其他应付款-社保费用
贷：应交税费-个人所得税
第五篇：《房地产公司售楼部员工管理制度》(详细)
《房地产公司售楼部员工管理制度》（详细）前言
第一章 组织结构及岗位设置 第二章 部门人员聘用 第三章 部门职能
第四章 部门岗位职责描述 第五章 部门行为规范 第六章 售楼中心管理制度 第一节 日常行为规范 第二节 客户接待制度 第三节 例会制度 第四节 合同管理 第五节 售后服务 第六节 考核制度 第七节 处罚条例 第八节 争议处理 第九节 薪
酬 第七章 全员营销 第八章 附
则
前言
在全面遵守公司已有的规章制度的基础上，针对营销策划部的工作性质、工作特点及发展目标，我们编写了这份内部管理制度的小册子，希望在公司领导、其他部门的领导、支持、协助下，通过有效地管理，把***建设成为一个“团结的、协作的、高效的、充满活力的集体”。
行政部
第一章
组织结构及岗位设置
部门结构及岗位设置：
策划总监 主管
编制说明：
1、售楼中心销售主管职位根据公司项目的具体情况而设。（如销售主管不参与销售，则销售文秘的岗位由其兼任）
2、策划总监和园林设计师暂设1人。
3、销售代表的编制人数根据项目情况而定。
4、公司财务，其人事权隶属于财务部，受财务部和营销策划部经理的双重领导，营销策划部经理有权对其工作进行管理、安排并做出考核建议。
5、保安的编制人数依项目情况而定。
第二章
部门人员聘用
1、总经理由公司股东大会提名、聘用、考核、任命。
2、营销策划部总监由公司聘用、考核、任命。
3、行政部经理由公司聘用、考核、任命。
4、项目部经理由公司聘用、考核、任命。
5、开发部经理由公司聘用、考核、任命。
第三章
部门职能
部门名称：营销策划部 工作基本目标：
营销活动策划符合公司整体形象要求，并收到预期效果；完成项目前期策划、房屋预售、销售计划、售后回访、全程广告策划等工作；售价水平控制在预算范围之内；实现公司预期的现金流入，确保公司各项经营活动按计划进行；树立公司良好品牌形象。业务职能：
1、对公司的经营环境（行业发展趋势、竞争对手、市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。
2、组织实施项目前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。
3、公司整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销活动的结果进行总结分析。
4、依销售计划，按时、按量、按价完成房屋预售、销售任务。
5、公司客户资源的管理及信息收集。
6、与社会各媒体衔接，负责公司的VI标识及销售宣传资料的制作。
7、协助财务部、开发部完成银行按揭及产权办理事宜。
8、协助工程部及相关单位做好售后服务工作。
9、部门相关资料的管理。
10、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。
11、协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。
12、负责公司本部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。
13、完成公司下达的其他任务。
第四章
部门岗位职责描述
职位名称：营销策划部总监 责任人： 序号 工作内容 工作标准 备注 负责处理部门日常工作，确保部门整体目标的实现 高质量完成目标 负责制定部门管理制度、工作程序、工作标准并确保其有效实施、切合实际、行之有效、不流于形式密切关注国家政策及行业发展趋势，并进行整理分析，为领导决策提供参考 书面提供准确及时全面的分析材料 负责组织部门人员和参与相关部门进行项目前期的市场调研，参与项目定位，并提供可行性分析报告 所提报告具有参考、借鉴价值 负责制定公司项目营销策划方案，对具体营销活动组织实施，评价活动效果，与计划目标相比较，撰写活动总结报告，为后续工作提供经验和指导 策划方案行之有效、总结报告符合实际 负责编制公司项目销售计划，并在下属中间进行目标分析及日常管理，考核工作 务实、可行对下属工作进行检查、督导，协助下属完成工作目标 耐心细致 审核下属工作报告，对下属的工作结果进行考核 公正、公平、公开，保证目标实现负责组织销售代表进行培训及经验交流，不断提高下属的营销知识和技能 长期坚持有所提高按规定向公司报送报表及相关资料 真实、可信、准确 负责协调、处理部门内部的矛盾、纠纷并报公司批准 化解纠纷平息矛盾 负责处理部门内部及营销中突发性、偶然性的重大事件，并酌情上报 灵活及时降低影响负责与新闻媒体衔接，负责公司形象及营销宣传，控制媒体的负面报道 公司品牌得到提升根据项目的定位，审核广告公司的广告主题和内容 认真负责对公司促销费用进行统计，并按费用预算进行控制 基本达到平衡 协调本部门与其他部门之间的关系，为相关部门提供支持，协助相关部门完成其目标 强调服务意识 按要求提供支持 完成上级交办的其它工作 按要求完成
职位名称：策划主管 责任人： 序号 工作内容 工作标准 备注 在经理的领导下，协助经理完成部门工作；经理不在时，负责主持部门工作 团结、协作负责市场调查、信息收集；参与项目前期定位及可行性分析 准确全面认真负责协助经理制定营销策划方案并组织实施 团结、协作协助经理对销售现场进行管理 团结协作坚持原则 负责与设计单位的日常联络与信息沟通，跟进设计方案 认真负责 及时提供信息 对项目设计的临时变更进行跟踪，为营销策划部提供技术支持 认真、及时 与工程部进行衔接沟通，解答有关技术方面的询问，跟踪施工进度，收集信息 主动、热情、及时协助经理根据项目的定位，审核广告公司的广告主题和内容 认真负责 编制项目广告计划、预算；协助广告公司预定版面；负责广告费用的结转、支取 按时完成负责各类宣传资料的设计、制作的招投标 优质优价、按时完成负责客户产权资料的准备（不包括产权办理）按时完成完成上司交办的其他工作 按时完成
职位名称：文员 责任人： 序号 工作内容 工作标准 备注 部门的文字录入、编辑、打印 及时、准确 部门对内、对外文件的收发、登录、归档 有条理、无遗失 在经理、主管不在时，负责部门值班及电话接听、记录，并及时转告4 协助主管做好售后服务（按揭、投诉等）认真负责建立健全公司已售房屋的台帐管理 完整、规范销售宣传资料的整理、保管 有条理部门内部办公环境的维护 整洁干净协助部门的其他工作 主动、热情 按时组织上报公司报表及相关资料 及时、准确、真实完成上司交办的其他任务 按时完成
认真负责
职位名称：收银员 责任人： 序号 工作内容 工作标准 备注 负责售楼中心客户现金收付业务 耐心细致、不短款负责办理售楼中心现金存取业务 保证安全、当日入库 登记现金日记帐和银行存款日记帐，并同总帐核对相符 耐心细致、帐帐相符保管库存现金、空白银行单据 坚持原则、保证安全 办理银行往来事项，按日将银行存款日记帐同银行对帐单核对相符 耐心细致、帐帐相符编制货币资金日报、周报、月报 按时完成、数据准确完成上司交办的其他工作 按标准完成
职位名称：销售主管 责任人： 序号 工作内容 工作标准 备注 根据公司楼盘的销售价格及销售管理规定，组织销售人员进行现场销售工作 认真负责、严格管理、随时把握销售动态 审核销售人员与客户填写的各种表格、合同 无错误 3 每日填写销售日统计表，每周填写销售周报表，每月填写月报表，作出报表分析，针对主要问题提出处理建议，报经理调整销售策略
按时完成 统计无错误 建立已成交客户档案，同时报经理；对客户情况进行较全面的了解 规范、清楚 协助财务部作好客户按揭资料的准备、管理及按揭后期事项的异常处理 认真负责 当经理不在现场时，处理突发事件，并及时将事件经过及处理结果上报经理 处理及时灵活恰当对销售代表的业务能力进行培训、指导 耐心细致指导文员建立、管理销售台帐
协助其他部门的工作 主动热情完成上司交办的其他工作 按标准完成
职位名称：销售代表 责任人： 序号 工作内容 工作标准 备注 做好客户接待工作，当好客户置业顾问；全面或根据客户反映的情况，清楚、完整地介绍每种户型的特点、性能、价格、手续办理等情况；尽量听取、收集客户需求意见 热情主动 符合工作规范 做好客户访谈记录；对决定签约的客户，引导办理付款手续，并签订相关的合同；对达成意向或还需考虑的客户，进行电话回访 热情主动、耐心细致 对自己接待的客户定时进行分类总结，同时对潜在客户、现有客户进行多角度分析，每月底将分析报告上交经理 按时完成 报告要具有可借鉴性 在经理的组织下，不定期的进行市场调研，并提交调研报告 按时完成，符合标准协助工程部、物业部门处理相关事宜 认真负责协助办理按揭、交房等售后服务 认真负责 记录、整理客户投诉、意见，并及时上报经理 认真负责、及时办理完成上司交办的其他工作 按标准完成
职位名称：销售文秘 责任人： 序号 工作内容 工作标准 备注 分别填制每天销售业务流程中的各项统计图表，并以周报和月报的形式做出相关的统计分析，向主管呈报 认真仔细、按时完成，数据统计准确无误做好合同和票据的保管工作 没有毁损、遗失定期提供分期付款客户的催收名单 按时完成做好项目相关信息的收集整理装订 全面、规范法人代表签字章的管理 坚持原则、妥善保管 做好保密工作，不能向客户或竞争对手提供有损公司利益的商业秘密 坚持原则 没有泄密现象 负责售楼中心考勤管理 坚持原则、定期上报协助售楼中心的其他工作 主动、热情完成上司交办的其他工作 按标准完成
职位名称：保安 责任人：
序号 工作内容 工作标准 备
注 1 全天保障办公设备和人员安全，维护售楼现场的秩序和指挥车辆停放 坚守岗位 不得随意离开 收银员存取现金的时候应主动随行护送，保障其安全 不离左右 确保安全 每天上下班前后，对办公区域进行清理、打扫，并随时确保办公区域的秩序和卫生状况良好 认真负责在销售人员下班后，主动接听电话或接待上门客户，次日把记录信息交予经理或销售主管 认真负责只能赠送资料或记录客户通讯电话
2、根据成交情况予以奖励 协助售楼中心其他工作 主动、热情 及时妥善解决现场售房过程中的治安、安全问题 认真负责完成上司交办的其他工作 按时完成
职位名称：园林设计师 责任人： 序号 工作内容 工作标准 备
注 完成公司交给的园林设计任务 保证时间、质量参与园林景观公司的方案讨论关注、追踪园林景观方面的市场动态和潮流，及时为公司的项目提出合理化建议
负责起草给相关单位的设计、施工合同 准确无歧义负责参与园林工程的验收 认真负责、客观、公正完成公司下达的其它任务 按时完成
1、第五章
部门行为规范
在全面遵守公司各项规章
制度的基础上，为了加强部门内部管理与建设，强调下列行为规范：
1、本部门人员在任何情况下，都必须坚持公司利益高于一切，正确处理和对待公司、部门与个人利益的关系。
2、本部门全体人员必须服从公司的统一领导，做到令行禁止。
3、自觉维护公司声誉和形象，在任何情况下，不允许有损害公司声誉和影响公司形象的行为发生。
4、本部门全体员工都有义务利用自己的智力资源和社会资源，为公司的发展出谋划策。
5、勤奋工作、敬业爱岗、立足本职、务实创新；努力学习专业技术，不断地总结工作经验，提高工作效率，提高自己的综合素质。
6、坚守职业道德，廉洁奉公，禁止任何人利用工作关系收取不当得利。
7、文明礼貌上岗，接待客户热情大方，使用文明用语，注重仪表仪态。
8、正确处理个人事务与工作的关系，避免把个人情绪带入工作。
9、部门内部员工要服从领导安排、团结协作、互相学习；严于律己、宽以待人；不搬弄是非影响内部团结；禁止互相拆台、互相推诿。有意见、分歧通过正当程序申诉和汇报。
10、热爱企业，增强集体观念，热爱本职工作。强调服务意识，爱护公物，遵守国家有关法规法纪。
第六章
售楼中心管理制度
第一节 日常行为规范
一、考勤制度
1、作息时间：
每日工作时间8：45—18：30，其中上午8：45—12：00，8：45—9：00为准备时间，考勤自9：00开始；中午12：00—13：00，按接待顺序轮流值班，不得少于2名销售代表，其余人员可在休息间休息用餐；下午工作时间13：00—18：30。如销售旺季公司可实行两班工作制，具体时间另行决定。
2、考勤实行自动签到，专人负责。
二、休假制度
1、经理、销售主管、销售文秘在每周一至周五轮流选休一天。
2、销售代表采用轮休制度，如遇特殊情况或临时调休须提前向经理请假，经批准后方可休息。
3、销售部保安暂不确定休息时间。
4、有事请假，应写请假报告，注明：时间、事由（事假、病假）经经理批准后方可；请病假不能到公司履行手续者，须电话告之，后补请假单；病假三天以上者，须出具医院证明。请假三天以上必须经公司领导批准。
5、请假者必须在假满后第一天上班时间到销售文秘、主管处销假。
6、部门主管以上请假两天以上者必须经公司领导批准。
7、所有病/事假单将在月底汇总存档并上报公司财务部，做为考核内容之一。
三、仪容仪表
1、所有销售中心员工必须身着公司统一服装，随时保持服装整洁、清爽，佩带工作牌，树立良好的公司形象。
2、男士着西服、浅色衬衫、领带、黑色皮鞋、白袜子；女士着西服或套裙、浅色衬衫、黑色皮鞋、肉色长袜。
3、男士头发要经常修剪，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留胡须，要每天修脸。
4、女士不得留烫发或染发，头发长度以不超过腰上部为适度，头发要常洗，上班前要梳理整齐，保证无头屑。
5、女士不得浓妆艳抹，可化淡妆，让人感到自然、美丽、精神好；不得涂染指甲并随时保持手部清洁卫生；不得佩带除手表、戒指之外的饰物；不得使用气味浓烈的香水。
6、提倡每天洗澡，勤换衣物：其中衬衣两天必须换一次，夏季衬衣须天天换，以免身上发出汗味或其他异味。
7、女士须备用私人物品（长袜、发卡、橡皮筋、卫生用品等）。
8、发型及颜色不得太前卫，须适度。
9、女士着裙装时，应注意个人的走姿、站姿、坐姿的雅观。
10、早、中餐不得食用口味较重的辛辣食品，以保持口腔清爽；午餐后补妆并查看口腔有无异物。
四、行为规范
1、公司全体销售人员均应热爱本职工作，努力学习营销技能，不断提高业务水平。
2、本部门员工应服从上级的指挥及安排，一经上级决定，应立即遵照执行；如有不同意见，应在事后坦诚相告或书面陈述。
3、同事之间应和睦相处、彼此尊重、团结友爱、互谦互让，主动地进行沟通协调与交流。
4、严格遵守作息制度，不迟到、不早退、不串岗、不脱岗。
5、在销售区域使用礼貌用语，不得讲脏话、粗话、喊绰号或大声喊人。
6、男女销售人员严禁在销售区域打闹、嘻笑、追逐，影响公司形象。
7、严禁在销售区域随意坐在椅子扶手或模型展台上。
8、严禁使用免提电话及煲电话粥，私人电话一次不得超过3分钟。
9、工作时间在销售区域不得当着客户的面化妆，吃口香糖及其它食品；非规定时间不得看报纸、杂志等。
10、工作人员水杯及个人物品不得带入接待区，只能放在休息室。
11、工作时间不谈论同事隐私或闲聊。
12、工作人员禁止在办公区域吸烟。
13、工作时间严禁打牌、打游戏机及做其它私事。
14、销售人员不得以私人目的与公司客户作交易或替竞争公司服务而损害公司利益。
15、保安在销售人员下班后，不得在售楼中心与闲杂人员闲聊、打牌，更不允许留宿他人。
第二节 客户接待制度
一、客户电话咨询
1、应在电话铃响第三声前，提起话筒接听，并使用统一用语（国语）“您好，世禾房产”或“您好，这里是“今日花园（项目名称）售楼部，请讲”。
2、接听客户电话必须做好电话记录，由接听人员统一记录再备案追踪。
二、客户登门咨询
1、客户登门咨询由销售代表按既定的序列依次接待上门客户。
2、营业用房与住宅的接待顺序自成一体，互不混同。
3、客户指定销售代表不占序列。
4、由于公务使销售代表错过序列，可由经理／主管安排再补；接听电话不占序列。
5、客户进门后，销售代表必须面带微笑、主动迎候，有条不紊的接待：请入座—倒水、分发资料—详细介绍公司楼盘—因人而异进行解说—倾听客户意见—谈判—追踪—签定合同—催收房款—办理按揭—协助接房—售后服务（客户、物业）
6、客户离开售楼中心时，接待人员须亲自将客人送到大门外，并致谢意，做到有礼有节。对客户及同业踩盘人员，均应一视同仁，不得区别对待。
7、若客户是第二次登门，并主动说明上次接待人员姓名，此时非指明的原接待人员不得转身就走，须有礼貌地安排客户入座，倒水，并告之被指明的销售人员接待（如被指明的销售人员不在，则由经理/主管负责安排人员接待）。
8、若客户虽是第二次登门，但并未主动指明接待人员，按新客户对待。（原因是你并没有在第一次接待中给客户留下深刻印象，工作未做到家）。
9、当老客户提出到工地看现场时，在条件允许的情况下不得以任何理由拒绝，接待人员要一同前往并要注意保护客户的安全；如因正当原因暂时不能分身，应向客户作好解释工作，或由经理／主管进行协调。
10、客户离开后，应立即清理洽谈桌上所余的资料并重新归类，清洁剩余物（如纸杯、烟灰等）并填写客户情况统计表，准备重新接待下一位客户。
11、每位销售代表对所掌握的客户从接待到成交乃至售后服务等工作都应做到全程负责。
12、休假期间的销售代表可处理前期遗留工作，也可协助其他销售代表的工作，但不允许在售楼中心独立参与新客户的接待。
13、在销售过程中若遇问题不清楚，须请示经理／主管或咨询有关部门，当日不能解决的须以书面报告交至经理／主管／文秘处，以汇总解决。
14、严禁当着客户的面互相争吵、互相揭短。
15、严禁当着客户的面争执客户归属。
16、在接待中坚持统一项目介绍，统一优惠比例，统一工作态度的原则，严禁销售人员私自越权对客户做出任何承诺。
第三节 例会制度
1、为了加强对营销工作的管理，实行例会制度。
2、例会种类包括： ① 每天朝会 ② 每周例会 ③ 每月总结会
3、朝会：
① 时间：每天上午9：00—9：20 ② 内容：总结前一天的工作；检查、提醒当天的工作准备及注意事项。③ 参加人员：售楼中心全体人员 ④ 主持人：经理或销售主管
4、每周例会：
① 时间：每周星期五下午17：00。（限40分钟内）
② 内容：总结本周工作情况；布置下周工作；就工作中出现的问题进行讨论；宣布本周业绩排行榜；检查客户接待记录。
③ 参加人员：营销策划部全体人员。④ 主持人：营销部经理 ⑤ 参加领导：分管副总经理
5、每月总结会：
① 时间：每月末最后一个工作日17：00。
② 内容：总结本月工作情况，布置下月工作；经验交流与问题讨论；宣布业绩排行榜；检查客户分析报告；宣布处罚决定。③ 参加人员：营销策划部全体人员。④ 主持人：分管副总经理或总经理
（注：有关资料由营销部提前24小时提供）
6、每周例会与每月总结会，与会人员须作好会议记录。
7、参加人员不得迟到、早退、缺席，否则按处罚条例相应条款处理。
第四节 合同管理
1、商品房买卖中涉及到的合同（含补充协议）由公司统一购买或制定，均属格式合同。
2、现场合同由销售文秘统一保管，并按规定的格式填写，销售代表有协助客户填写的义务。
3、已签定的合同应定时、分批交回本部门相关负责人处统一保管，并办理交接手续。
4、合同如需涂改，必须在涂改处加盖相关印章，否则无效。
5、销售人员在签订购房合同时，不能有任何超越格式合同之外的承诺或附加条款，优惠幅度超过公司规定标准时必须上报经理批准。
6、销售人员不得随意对客户要求进行承诺，不允许修改合同条款。
7、销售人员必须对客户做出承诺时，必须用书面文字向经理呈报，经理经与相关部门协商，达成可行意见后，才能由经理代表公司做出承诺。
8、销售代表是合同的第一审核人，销售文秘是合同的第二审核人，销售主管是合同的第三审核人。
第五节
售后服务
1、本部门所有员工均有为客户做好售后服务的义务，树立公司的口碑效应。
2、本节所指的“售后服务”主要包括： ① 电话回访 ② 协助按揭 ③ 协助交房 ④ 客户建议或投诉
3、销售代表应不定期地对成交客户进行电话回访，以便收集、倾听客户意见。
4、合同签定以后，销售代表应协助客户办理按揭手续。
5、房屋修建过程中，销售代表应不定期地向客户通报工程进度及相关情况。
6、房屋竣工入住时，销售代表应协助客户接房入住。
7、对客户的意见和投诉，应认真做好书面记录，及时向经理报告；经理应指派专人负责和公司其他部门或相关单位衔接，及时妥善处理；重大投诉经理应立即向总经理报告。
8、本部门任何员工不得因客户意见或投诉而对客户置之不理，甚至发生冲突，以维护公司的利益和形象。
第六节
考核制度
1、为了加强营销队伍建设，奖优罚劣，实行业绩考核与非业绩考核两种方式，其中以业绩考核为主，非业绩考核为辅。
2、非业绩考核每月进行一次，主要内容有工作纪律、工作态度、精神风貌、仪容仪表、行为规范、客户投诉等内容，实行百分制，70分以下者被认为不合格（具体考核表由经理制定）。
3、业绩考核每周进行一次，以销售业绩作为唯一的考核依据。
4、业绩考核实行单人末位停业制，即业绩最差的一名（可并列）将会受到停止接待业务3—5轮的处罚。
5、若连续三个月业绩与非业绩考核都是最差的，由部门经理申请并报分管副总经理批准后予以辞退。
第七节
处罚条例
一、考勤违纪
1、迟到、早退15分钟以内，每次罚款50元；15分钟以上1时以内，每次罚款100元；1小时以上作旷工1天处理。
2、旷工1天，每天罚款500元；2天以上者，予以辞退。
3、虽按时上班但未签到者，每次罚款50元。
4、请假而不销假者，每延1天，罚款50元。
5、上班时间随意脱岗者，按上述第1条处理。
二、仪容仪表违纪
1、未统一着装、未带工作牌、衣冠不整者，每次罚款50元。
2、男土留胡须、长发者，每次罚款50元。
3、女士浓妆艳抹，如打浓姻脂、涂指甲油、染发烫发等，每次罚款50元。
4、发型及颜色不合时宜，每次每天罚款50元。
三、日常行为规范违纪
1、对上级的工作安排和决定拒不执行，每次罚款100元；三次以上者，由经理申请予以辞退。
2、上班时间在销售区域追逐打闹、谈论他人隐私者，每次罚款50元。
3、上班时间在销售区域化妆、吃零食者，每次罚款50元。
4、非规定时间看报纸、杂志、小说等，每次罚款50元。
5、办公桌椅乱摆乱放，桌面零乱不整洁的，每次罚款50元。
6、工作时间在办公区吸烟者，每次罚款50元。
7、工作时间打牌、打游戏机，每次罚款200元，两次以上者，予以辞退。
8、保安晚上在售楼部留宿他人的，一经发现予以辞退。
9、用公话拔打信息台或私人长途电话的，除赔付相应话费外，另处该话费2倍的罚款。
四、接待违规
1、故意不接电话或接听电话不规范者，每次罚款50元。
2、客户咨询电话不作记录者，每次罚款50元。
3、接待客户语言恶劣、态度生硬、顶撞、讽刺、讥笑客户，与客户发生冲突的，每次罚款1000元；两次以上者，予以辞退。
4、客户进门而无反应，客户离开而不相送的，每次罚款100元。
5、违反规定程序争抢客户，当着客户的面互相争吵、互相揭短的，每次罚款500元；三次以上者予以辞退。
6、违规进行项目介绍致使客户流失的，每次罚款500元，并处停止接待客户三天，用于培训学习。
7、违规或超越权限对客户进行价格优惠比例、配套等方面的承诺的，除赔偿公司相应的损失外，并处罚款500元，两次以上者予以辞退。
8、与客户私下交易、恶意扣单私自转单回避涨价者，一经发现予以辞退。
五、合同管理违规
1、私自对格式合同的条款进行修改或添加附加条款的，一经发现予以辞退。
2、售重房者罚款2000元，以后登记者为主责，三次以上者，予以辞退。
六、其他方面
1、以上未尽事宜，根据违规情节的轻重，处以50—500元的罚款，直至辞退。
2、本处罚条例只适用于营销策划部相关人员。
3、每月月末总结会由经理宣布所有员工的处罚决定。
4、罚款累计款额按月从工资和奖金中扣除，如有不足依次顺延。
第八节
争议处理
1、本节所指的“争议”是指营销策划部内部在管理和工作中出现的分歧、意见、矛盾。
2、“争议”处理实行“公正、公平、公开、内部处理优先”的原则。
3、任何“争议”未经部门内部沟通协调，任何人不得越级上报。
4、上级作出的决定，下级即使有不同的意见也必须执行，但事后可以口头或书面向上级提出自己的看法。
5、对处罚决定不服的，可以口头或书面向经理陈述自己的看法，经沟通协调无效后，可以越级向上级反映直至总经理处，但必须实事求是，不得捏造事实和进行人身攻击。
第九节
薪
酬
1、营销策划部所有人员的工资、福利、装备由公司根据规定和需要予以确定。
2、销售代表的奖金分配方案：
① 提成比例：在完成销售总面积（住宅＋商铺）80％以前，住宅按个人销售金额的3‰提取，商铺按个人销售金额的2.5‰提取；在完成销售总面积80％以后的部分，住宅按个人相应销售金额的3.5‰提取，商铺按个人相应销售金额的3‰提取。
② 分配原则及办法：一次性付款的，在全部款项到帐后的当月提取；按揭付款的，在银行按揭款到帐的当月提取。
③ 销售代表每次只能提取当月奖金的80％，剩余的20％作为风险金累计至该项目完毕（以该项目全面交房入住为标志）的当月一次性结算。但前一个项目的风险金不得累计至下一个项目，上一个不得累计到下一个，分期开发的分期结算。
④ 销售代表如中途自动离开公司（含因事、因病），在办理好交接手续之后，其未领取的奖金部分（含累计风险金）按50％一次性提取，销售代表如因触犯国家法律或严重违反公司规章制度而使公司声誉或利益受到损害的，予以除名，未领取的奖金（含风险金）不再发放。
⑤ 销售代表如中途不辞而别，则未领取的奖金（含风险金）不再领取。
⑥ 销售代表如因公司行为而被辞退的，未领取的奖金（含风险金）于辞退之日一次性全额提取。⑦ 销售代表的基本工资600元，外加生活补贴100元。
3、营销策划部经理与主管的奖金分配方案
营销策划部经理与主管作为公司的管理人员，不参与销售提成，其奖金标准在年终由公司领导决定。
4、销售主管的奖金分配方案
①销售主管基本工资1200元，外加100元生活补贴，200元通讯费。②销售主管按项目销售总额的0.05%提取奖金，其提取时间与方式和销售代表相同。
第七章
全员营销
为了调动
公司全体员工对房屋销售的积极性，按时完成项目销售，尽快回笼资金，特制定下列奖励办法：
1、公司其他部门管理人员和员工、营销策划部文员、收银员、保安、清洁工介绍的零散客户，其总提成按成交额的4‰计，其中3‰奖励介绍人、1‰奖励给销售代表，但介绍人必须在客户上门前通知营销策划部经理或销售主管，由经理统一安排接待；未按规定通知的，不予承认。
2、公司内部员工或直系亲属购买本公司开发的住宅、营业房的，可以优先选房，建议公司在开盘价的基础上另外给予总金额1％的优惠。由经理统一安排销售代表接待，其佣金提成不变。
第八章
附
则
1、本管理手册只适用于本公司营销策划部。
2、本管理手册中的“以下”均不包括本数，“以上”均包括本数。
3、本管理手册的批准权在公司总经理。
4、本管理手册的解释权在营销策划部经理。
5、营销策划部经理可以根据具体情况的变化，对相关条款进行修改，报总经理批准。
6、本管理手册自批准之日起实行。
分管副总经理意见：
总经理批示：
营销策划部 2002年6月18日
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