资产评估 市场法评估报告范文

第一篇：资产评估 市场法评估报告范文

关于李科所有的位于贵阳市观山湖区体育路以南

云潭路以东中铁逸都国际A组团一期A-3栋

1单元1层1号房屋价格评估技术报告

一、评估对象概况

根据委托方提供的房屋调查表复印件资料显示：合同备案号：Y0146110；初次存档日期：2009-12-07；案件状态：办结；购房人：李科；证件号：***413；用途：住宅；面积：208.99㎡；付款方式：按揭；房开商：贵阳中铁置业有限公司；观山湖区体育路以南云潭路以东中铁逸都国际A组团一期A-3栋1单元1层1号。

据现场勘查，该小区绿化覆盖率较高，环境优美宜居。距金阳客车站较近，出行便捷，各种基础生活设施健全，区位及环境较好。

二、市场背景分析 贵州省会贵阳因位于境内贵山之南而得名，作为首个”国

家森林城市“和中国最佳避暑休闲城市，绿带环绕，风光旖旎，良好的生态、宜人的气候是贵阳的骄傲。贵阳是大西南重要的交通枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心和贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心。

贵阳市明确今后五年，要致力打造几大名片：全国生态文明城市、国家创新型城市、西部地区高新技术产业重要基地、区域性商贸物流会展中心、内陆开放型经济示范区、“爽爽的贵阳”旅游休闲度假胜地。良好的生态环境、适宜的居住条件、便利的招商政策，使贵阳的招商引资规模不断扩大、引进企业质量越来越好。

三、价格评估原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、时点原则

5、预期收益原则

6、客观、公正原则

7、综合分析原则

四、最高最佳使用分析

即在合法原则的前提下和工程技术水平允许的条件下，按评估对象的最佳使用状态进行评估，评估对象最有效用途为住宅，本次评估以保持现状为前提。

五、评估方法

根据评估对象的实际情况采用市场法进行评估。

六、评估过程

我司法鉴定所接受委托后，成立了价格鉴定小组，制定了价格鉴定程序和作业方案，在委托方、申请方相关人员的陪同下进行了现场勘察，房屋为毛坯房。

（一）交易案例比较

根据房地产交易中的替代原则，在同一供求圈内选取与评估对象房地产类似的贵阳市关山湖区住房交易案例A；贵阳市关山湖区住房交易案例B；贵阳市关山湖区住房交易案例C进行比较。详见表1。

（二）比较因素条件指数确定

根据表1所述情况进行系数修正，以评估标的的各因素条件为基础，将比较实例相应条件与评估标的相比较，确定相应的指数，各指数具体修正比例说明见表2，表3，表4。

（三）评估结果

采用算术平均法求取综合比准价格：

综合比准价格=（8140+8180+8254）/3=8192元/㎡ 总价=8192×208.99=1712046元

七、评估结果的确定

根据标的的现实情况，确定该标的在价格评估基准日的现实价格为¥1712046元（人民币壹佰柒拾壹万贰仟零肆拾陆元整）。

表1比较因素说明表

表2比较因素指数表

第二篇：资产评估法(草案)

资产评估法（草案）条文及草案说明

十一届全国人大常委会第二十五次会议初次审议了《中华人民共和国资产评估法（草案）》。现将《中华人民共和国资产评估法（草案）》及其说明在中国人大网公布，向社会公开征集意见。社会各界群众可以直接登录中国人大网(www.xiexiebang.com)提出意见，也可以将意见寄送全国人大常委会法制工作委员会(北京市西城区前门西大街1号，邮编：100805，信封上请注明资产评估法征集意见)。意见征集截止日期：2012年3月31日。

中华人民共和国资产评估法（草案）

第一章 总

则

第一条 为了规范资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，促进资产评估行业健康发展，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。

第二条 本法所称资产评估，是指注册评估师和评估机构测算资产价值的专业服务行为。

资产评估业务包括不动产评估、动产评估、无形资产评估、企业价值评估和其他经济权益的评估。

第三条 委托人需要确定评估对象价值时，可以委托评估机构进行评估。

涉及国有资产产权变动和公共利益，并且法律、行政法规规定需要评估的，应当依法委托评估机构进行评估。第四条 注册评估师执业，应当加入评估机构。

注册评估师承办业务，由其所在评估机构统一受理并与委托人签订委托合同。

第五条 注册评估师和评估机构执业必须遵守法律、行政法规和评估准则。

注册评估师和评估机构依法独立、客观、公正执业，受法律保护。任何组织和个人不得干预评估行为和评估结果。

第六条 国务院建立资产评估行业管理协调配合机制，负责协调和指导资产评估行业发展。

国务院资产评估行业管理部门在资产评估行业管理协调配合机制框架下，负责监督管理资产评估行业。

省、自治区、直辖市人民政府资产评估行业管理部门在本辖区负责监督管理资产评估行业。

资产评估行业自律组织负责对资产评估行业的自律管理，并接受资产评估行业管理部门的监督。

第二章 注册评估师

第七条 注册评估师是指依法取得资格，经过执业注册并从事评估业务的专业人员。

第八条 国家根据经济社会发展需要设定注册评估师专业类别。第九条 国家实行注册评估师资格全国统一考试制度。

考试科目分为公共科目和专业科目。考试由资产评估行业自律组织组织实施。

第十条 具有高等院校专科以上学历的自然人，可以申请参加注册评估师资格全国统一考试。

完成经国务院资产评估行业管理部门认可的高等院校资产评估专业课程，取得学士以上学位的人员，可以免试相关科目。

参加注册评估师资格全国统一考试成绩合格人员，取得国务院资产评估行业管理部门统一印制的注册评估师资格考试成绩合格证书。

第十一条 国家实行注册评估师执业注册制度。未经执业注册，不得以注册评估师名义执业。

注册评估师的执业注册由资产评估行业自律组织组织实施。

第十二条 持有注册评估师资格考试成绩合格证书，具有两年以上在评估机构相应评估专业实践经验的，可以向资产评估行业自律组织申请执业注册。

对于申请执业注册的人员，受理申请的资产评估行业自律组织应当准予注册，但是，有下列情形之一的除外：

（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力的；

（二）受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至申请注册之日止未逾五年的，过失犯罪除外；

（三）在从事评估、财务、会计、审计、企业管理等经济管理工作中因违法行为而受行政处罚未逾两年的；

（四）被开除公职未逾两年的；

（五）被吊销注册评估师执业资格的；

（六）法律、行政法规规定的其他不予注册情形的。

第十三条 资产评估行业自律组织应当自收到申请人报送材料之日起二十个工作日内作出是否准予注册的决定。准予注册的，颁发由国务院资产评估行业管理部门统一印制的注册评估师执业证书，并报国务院资产评估行业管理部门备案。不予注册的，应当自决定作出之日起十五个工作日内书面通知申请人并说明理由。

第十四条 已取得注册评估师执业证书的人员，有下列情形之一的，由资产评估行业自律组织办理注册评估师执业证书的注销手续：

（一）不符合本法规定执业注册条件被准予注册的；

（二）以欺诈、贿赂等不正当手段取得注册评估师执业证书的；

（三）死亡或者丧失民事行为能力的；

（四）除过失犯罪外，受刑事处罚的。依照第一款规定被注销注册评估师执业证书的人员，在符合本法第十二条规定的条件下可以重新申请执业注册。

第十五条 注册评估师享有下列权利：

（一）依法执业，签署评估报告；

（二）执业中根据评估对象和评估目的，要求委托人提供相关的法律权属证明、财务会计信息和其他有关资料，为执行公允的评估程序提供必要的协助；

（三）依照有关规定，向相关政府部门或者其他组织查阅执业所需的文件、权属证明和资料；

（四）拒绝委托人及其他相关当事人对评估结果的授意；

（五）法律、行政法规规定的其他权利。

第十六条 注册评估师应当履行下列义务：

（一）接受行业管理，维护行业声誉；

（二）遵守评估准则和有关标准，勤勉谨慎执业；

（三）按完成规定的后续教育学时；

（四）对执业中使用的有关文件、证明、资料采取必要措施确信其合理性；

（五）对执业中知悉的国家秘密、当事人的商业、技术秘密和个人隐私予以保密；

（六）法律、行政法规规定的其他义务。

第十七条 注册评估师与委托人或者其他相关当事人有利害关系的，应当回避执业。

第十八条 注册评估师不得有下列行为：

（一）以个人名义接受委托执业；

（二）同时在两个以上评估机构执业；

（三）允许他人以本人名义或者冒用他人名义执业；

（四）在法律规定的禁止期间内，买卖委托人或者其他相关当事人的股票、债券等有价证券或者其他财产；

（五）收受、索要或者变相收受、索要合同约定以外的酬金或者其他财物，利用执业之便谋取其他不正当的利益；

（六）签署虚假评估报告；

（七）违反法律、行政法规的其他行为。

第三章 评估机构

第十九条 评估机构是指具备相应资质条件，依法设立并从事评估业务的专业机构。

第二十条 设立评估机构，应当依法采用合伙或者公司形式。第二十一条 设立评估机构，应当经省级以上人民政府资产评估行业管理部门核准，由工商行政管理部门办理登记。

第二十二条 评估机构执业不受地域和行业限制，法律、行政法规另有规定的除外。

第二十三条 评估机构应当依法执业，建立健全质量控制和内部管理制度，保证评估报告的客观、真实、合理。

评估机构应当依照有关法律、行政法规的规定，接受检查，如实提供评估档案以及相关情况。

评估报告经注册评估师签名并加盖评估机构公章后正式生效，评估机构及注册评估师对评估报告依法承担责任。

评估机构对于评估档案的保存期限应当不少于十五年。

第二十四条 评估机构执业，按国家有关规定向委托人收取费用。

第二十五条 委托人拒绝提供执行评估业务所需的文件、证明和相关资料的，评估机构有权中止履行合同。

第二十六条 委托人要求出具虚假评估报告或者有其他干预评估结果情形时，评估机构有权终止履行合同。

第二十七条 评估机构不得有下列行为：

（一）利用执业之便，谋取不正当利益；

（二）允许其他机构以本机构名义或者冒用其他机构名义执业；

（三）以恶性压价、支付回扣等不正当竞争手段承揽业务；

（四）对自身能力虚假宣传；

（五）受理与评估对象、委托人或者其他相关当事人有利害关系的评估业务；

（六）分别接受利益冲突双方的委托，针对同一评估对象执业；

（七）出具虚假评估报告；

（八）违反法律、行政法规的其他行为。

第二十八条 评估机构应当办理职业责任保险。评估机构可以建立执业风险基金。

第四章 评估委托与报告使用

第二十九条 委托人是指委托评估机构提供评估服务的自然人、法人或者其他组织。

第三十条 委托人根据评估对象和评估目的有权自主选择具有相应资质的评估机构执业，任何单位和个人不得限制或者干预委托人自主选择评估机构。

依据本法第三条第二款规定进行评估的，应当依法采用公开方式选择评估机构。

委托人应当与评估机构签订委托合同，规定双方的权利和义务。第三十一条 委托人有权要求与评估当事人有利害关系的注册评估师回避。

第三十二条 委托人对评估报告存有异议的，可以要求评估机构解释。

委托人认为注册评估师或者评估机构存在违法执业行为时，可以向资产评估行业管理部门或者行业自律组织投诉举报。

第三十三条 委托人应当按照委托合同约定向评估机构支付费用，不得向评估机构收受、索要或者变相收受、索要回扣。

委托人不得串通、唆使评估机构出具虚假评估报告。

第三十四条 委托人应当对所提供的法律权属证明、财务会计信息和其他有关资料的真实性、完整性和合法性负责。

第三十五条 委托人应当按照委托合同约定和法律规定使用评估报告。

第五章 行政监管

第三十六条 国务院财政主管部门会同相关行政主管部门组织实施资产评估行业管理协调配合机制，履行下列职责：

（一）设定注册评估师专业类别；

（二）制定统一的评估基本准则，包括执业基本准则和职业道德准则；

（三）制定注册评估师资格全国统一考试办法；

（四）制定注册评估师执业注册管理办法和评估机构资质管理办法；

（五）制定注册评估师后续教育管理办法；

（六）制定评估机构职业责任保险和执业风险基金管理办法；

（七）协调处理影响资产评估行业发展的重大问题；

（八）法律、行政法规规定的其他职责。

第三十七条 国务院资产评估行业管理部门履行下列职责：

（一）参与制定监督管理资产评估行业的规章制度；

（二）组织制定具体的评估执业准则和有关标准；

（三）实施注册评估师和评估机构的市场准入管理；

（四）监督资产评估行业自律管理；

（五）监督管理注册评估师和评估机构的执业情况；

（六）依法对违法评估行为实施处罚；

（七）法律、行政法规规定的其他职责。

省、自治区、直辖市人民政府资产评估行业管理部门在本辖区履行第一款第三、四、五、六、七项职责。

第三十八条 资产评估行业管理部门不得对评估机构依法取得执业资质进行不合理限制，不得对符合条件的评估机构跨地区、跨行业执业设置行政障碍。国家机关、国家举办的事业单位不得与评估机构存在任何人员或者资金关联。

国家机关及其工作人员不得利用职权为评估机构招揽业务。

第三十九条 资产评估行业管理部门依法对评估机构执业质量实施监督检查。实施监督检查后，资产评估行业管理部门应当出具监督检查报告。监督检查报告能够满足其他部门履行职责需要的，其他部门应当加以利用，避免重复检查。

第四十条 资产评估行业管理部门及其工作人员应当对在监督检查中知悉的国家秘密、当事人的商业、技术秘密和个人隐私保密。

第六章 自律组织

第四十一条 资产评估行业应当设立全国性自律组织。地方性自律组织可以根据需要设立。

资产评估行业地方性自律组织接受全国性自律组织的指导。

第四十二条 资产评估行业自律组织的章程由会员代表大会制定，报社团法人登记管理机关核准和资产评估行业管理部门备案。

第四十三条 注册评估师、评估机构应当加入资产评估行业自律组织，享有章程规定的权利，履行章程规定的义务。

第四十四条 加入资产评估行业地方性自律组织的注册评估师和评估机构，同时也是全国性自律组织的会员。第四十五条 资产评估行业自律组织履行下列职责：

（一）保障会员依法执业，维护会员合法权益；

（二）制定会员自律管理办法，对会员进行自律管理；

（三）配合制定并组织实施评估准则和有关标准；

（四）组织实施注册评估师资格考试和执业注册；

（五）组织开展会员后续教育；

（六）建立会员信用档案并向社会公开；

（七）受理对会员的投诉举报，受理会员的申诉，调解会员执业纠纷；

（八）监督检查会员执业行为，按照规定给予奖惩；

（九）受司法、行政部门或者当事人委托组织鉴定评估报告；

（十）组织开展国际交流；

（十一）法律、行政法规规定的其他职责。

第七章 法律责任

第四十六条 违反本法第十一条规定，或者违反本法第二十一条规定的，由省级以上资产评估行业管理部门责令停止违法活动，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十七条 注册评估师违反本法第四条或者在执业中违反本法第十六条、第十七条或者有第十八条第一项、第二项、第三项、第四项、第五项情形之一的，由省级以上资产评估行业管理部门给予警告、责令暂停执业；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；没有违法所得的，处五万元以上十万元以下罚款；情节特别严重的，吊销注册评估师执业证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条 注册评估师在执业中有本法第十八条第六项情形的，由省级以上资产评估行业管理部门责令暂停执业；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；没有违法所得的，处十万元以上二十万元以下罚款；情节严重的，吊销注册评估师执业证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十九条 评估机构违反本法第二十三条或者有第二十七条第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项情形之一的，由省级以上资产评估行业管理部门给予警告、责令停业；没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；情节严重的，吊销评估机构执业资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十条 评估机构有本法第二十七条第七项情形的，由省级以上资产评估行业管理部门责令停业，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；情节严重的，吊销评估机构执业资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十一条 注册评估师违法执业给委托人和其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的注册评估师追偿。因注册评估师违法执业造成损失要求赔偿的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算。

因注册评估师违法执业造成损失要求赔偿的请求权，在评估报告交付合同约定的报告使用人满十年丧失。

第五十二条 当事人违反本法第三条第二款或者第三十条第二款的，由有关部门责令改正；拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款；情节严重的，追究其单位主要负责人和直接责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条 委托人违反本法第三十三条、第三十四条、第三十五条的，由资产评估行业管理部门会同有关部门责令改正；拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款；情节严重的，追究其单位主要负责人和直接责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条 资产评估行业管理部门、资产评估行业自律组织工作人员违反本法规定，滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第五十五条 当事人对资产评估行业管理部门的处罚决定不服的，可以申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。

第八章 附

则

第五十六条 境外评估机构、评估人员在中华人民共和国境内设立评估机构或者执业的管理办法，由国务院制定。第五十七条 国家可以根据需要设立公职评估机构。公职评估机构的管理办法，由国务院另行制定。

第五十八条 国务院应当依据本法制定实施条例。

第五十九条 本法自

年 月 日起施行。

关于《中华人民共和国资产评估法（草案）》的说明

一、立法必要性和草案起草工作

资产评估是指由专业机构及人员对资产价值进行测算的市场服务行为。我国的资产评估行业随着市场经济的建立应运而生。上世纪80年代资产评估主要服务于国有企业转制过程中国有资产的产权交易。随着土地有偿转让、房屋买卖、矿产资源开发等产权交易种类的扩大，在不同行业和领域里针对特定资产的评估制度逐步建立和发展起来，目前已经形成了包括资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、旧机动车鉴定估价和保险公估在内的六大类评估专业，分别由财政部、住房和城乡建设部、国土资源部、商务部和保监会等五个部门管理。全国有各类评估机构近万家，执业注册评估师10万多人，从业人员约30万人。资产评估行业的发展对于服务产权交易、完善经济秩序、维护资产所有者和投资者权益发挥了重要作用。但是，由于缺乏行业发展的总体规划和法律规范，再加上行业多头管理、评估市场人为分割，多种行业标准和执业规范并存、行业监管薄弱，在国有产权交易、土地征用、房屋拆迁等领域出现了国有资产流失、交易价格显失公平、资产所有者权益受损、法律责任不清等问题，亟待制定专门的资产评估法律。十届全国人大以来，一些全国人大代表提出议案，有关方面也多次呼吁，要求尽快制定和出台资产评估法。中央领导同志也十分关心资产评估行业的发展，对加快立法进程、规范评估行为、加强行业管理、防止国有资产流失、促进资产评估行业健康发展多次作出重要指示。

资产评估法是十届、十一届全国人大常委会的立法规划项目。2006年6月，全国人大财政经济委员会成立了资产评估法起草组，成员单位有国务院法制办、财政部、住房和城乡建设部、国土资源部、商务部等部门以及评估行业协会、部分评估机构和有关科研院所。起草组成立以来，深入开展调查研究、考察学习、专题讨论等工作，在对有关方面提出的九份资产评估法草案建议稿分析论证的基础上，于2007年底提出了资产评估法草案初稿。在之后的四年多时间里，起草组又多次征求各方意见，对草案反复认真修改，形成了现在提请常委会审议的法律草案。草案包括总则、注册评估师、评估机构、评估委托与报告使用、行政监管、自律组织、法律责任和附则共8章59条。

二、立法的宗旨和重点

资产评估法的立法宗旨是：规范资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，促进资产评估行业健康发展，维护社会主义市场经济秩序。在草案起草工作中，我们重点把握了以下四个方面：

第一，明确资产评估当事人的权利义务，规范资产评估行业基本制度。明确注册评估师、评估机构、委托人的权利义务和他们之间的法律关系，将制定评估基本准则、资格考试制度、执业注册制度、行业监管制度、行业自律制度等作为立法重点，对评估业务的专业性、操作性问题仅做原则性规定。

第二，坚持资产评估行业的市场属性，既要符合国情又要与国际通行准则接轨。明确资产评估行业是一个以市场价值理念为基础的综合性中介服务行业的定位，坚持市场配置资源的原则。资产评估立法既要充分考虑我国社会主义市场经济发展的要求和资产评估行业发展的现状，也要借鉴成熟市场经济国家的经验，反映国际评估准则的基本精神，还要适应行业发展趋势，具有一定的前瞻性。第三，建立部门协调配合机制，逐步完善行政管理体制。针对目前政出多门、执业标准不统一的问题，按照“统分结合”的原则，在实行统一市场准入、统一基本准则和统一法律责任的基础上，实行不同评估类别之间既有区别也有融合、各有关行政管理部门在协调配合机制框架下的部门分工负责制，明确行业自律职责和监管责任，为今后进一步理顺资产评估行业管理体制、促进行业健康发展奠定基础。

第四，加强行政监管，增强行业自律。资产评估不仅涉及资产所有者或交易当事人权益，在很多情况下还涉及国家利益和社会公众利益，必须加强对评估行业的行政监管，增强行业自律能力。行政监督重点放在加强注册评估师和评估机构的资格资质以及依法执业的管理。注册评估师和评估机构遵守执业准则、职业信用的监督以及注册评估师的资格考试、执业注册、后续教育的组织实施等应更多地发挥行业自律组织的作用。

三、草案的主要内容

（一）关于评估业务分类。草案规定“资产评估业务包括不动产评估、动产评估、无形资产评估、企业价值评估和其他经济权益的评估”（第二条）。其中，企业价值评估并不是企业单项资产价值评估的简单加总，而是更多地考虑企业各项资产组合和管理方式的协同效应以及外部因素来确定企业价值的一类评估业务。上述分类既参考了国际通行的资产评估业务分类方法，也考虑了我国的现实需要和未来发展，为评估专业划分提供了参考依据。

（二）关于法定评估。一般来说，某资产是否需要评估，取决于资产所有者和资产交易双方的意愿。对于特定资产评估，如国有资产、涉及公共利益的资产等相关法律规定必须委托评估的，称为法定评估。考虑到相关法律法规如公司法、证券法、国有资产评估管理办法等已有这方面的规定，草案没有采用逐项列举的方式，而是原则性规定了“涉及国有资产产权变动和公共利益，并且法律、行政法规规定需要评估的，应当依法委托评估机构进行评估”（第三条）。对于法定评估，草案还特别规定“应当依法采用公开方式选择评估机构”（第三十条）。

（三）关于评估基本准则。评估基本准则是资产评估行业从业人员的执业指南，也是判断有关各方责任的重要依据。大多数评估行业比较成熟的市场经济国家，都有一个比较权威的评估准则。我国资产评估行业处在起步阶段，发展也比较分散，虽然在各自专业领域实施了一些准则、标准或规范，但存在着基本制度、规则不统一，政策、标准不一致的问题，需要制定全国统一的资产评估行业基本准则。因此，草案明确规定由国务院财政主管部门会同其他相关行政主管部门“制定统一的评估基本准则，包括执业基本准则和职业道德准则”（第三十六条），各专业类别的评估执业准则和有关标准由各资产评估行业管理部门制定实施。

（四）关于注册评估师。为了规范注册评估师管理制度，保证评估执业质量，草案设计了注册评估师资格考试和执业注册两项制度：一是“国家实行注册评估师资格全国统一考试制度”（第九条）。要取得注册评估师执业资格，必须首先通过全国统一的注册评估师资格考试。对于高等院校评估专业毕业的学生，草案提出“完成经国务院资产评估行业管理部门认可的高等院校资产评估专业课程，取得学士以上学位的人员，可以免试相关科目”（第十条）；二是“国家实行注册评估师执业注册制度”（第十一条）。注册评估师资格考试合格者，经过两年以上的评估工作实践，向资产评估行业自律组织申请执业注册，经审查符合条件者获得注册评估师执业证书。

（五）关于评估机构。评估机构是指具备相应资质条件，依法设立并从事评估业务的专业机构。草案提出，“设立评估机构，应当依法采用合伙或者公司形式”（第二十条）。这样规定主要是考虑到注册评估师的工作类似职业律师和会计师，其机构的组织形式符合资产评估行业的职业特点。为了严格评估机构的准入，草案还规定，“设立评估机构，应当经省级以上人民政府资产评估行业管理部门核准，由工商行政管理部门办理登记”（第二十一条）。

（六）关于评估委托人。为了保证评估过程的独立公正和评估报告的客观准确，要明确评估委托人的权利和义务。在权利方面草案规定了“委托人根据评估对象和评估目的有权自主选择具有相应资质的评估机构执行评估业务”（第三十条），“委托人有权要求与评估当事人有利害关系的注册评估师回避”（第三十一条）等。在义务方面草案规定了“委托人应当与评估机构签订委托合同”（第三十条），“委托人应当按照委托合同约定和法律规定使用评估报告”（第三十五条）等。

（七）关于执业风险防范。在评估过程中，由于评估原因造成相关当事人经济损失带来的赔偿责任，往往是评估师和评估机构难以负担的，因而国际评估行业普遍采取购买职业责任保险的做法。购买职业责任保险可以增强评估机构和评估师的风险防范能力，确保有关民事赔偿责任的落实，保护相关当事人的利益。同时，还应该允许评估机构建立执业风险基金。为此，草案规定“评估机构应当办理职业责任保险。评估机构可以建立执业风险基金。”（第二十八条）。

（八）关于行政管理体制。理顺资产评估行业的行政管理体制是草案起草过程中一直存在分歧和争议的难点问题，有关方面各持己见，难以达成一致。从国际资产评估行业的发展趋势看，统一管理是方向。立法既要立足我国资产评估行业行政管理体制的实际情况，也应该体现未来逐步走向统一管理的趋势。起草组与中编办、国务院法制办、财政部、住房和城乡建设部、国土资源部等有关部门经过多次协调，提出了各方面都能够接受的“统分结合”的行政管理体制改革思路。按照这一思路，草案设计了“国务院建立资产评估行业管理协调配合机制，负责协调和指导资产评估行业发展”，“国务院资产评估行业管理部门在资产评估行业管理协调配合机制框架下，负责监督管理资产评估行业。”（第六条）的管理体制，并进一步明确了资产评估行业管理协调配合机制，由国务院财政主管部门会同相关行政主管部门组织实施（第三十六条）。

（九）关于行政监管和行业自律。为了规范行政监管和行业自律，草案对行业管理部门和行业自律组织的职责范围分别作了规定：行政监管重在制定管理制度、制定执业准则、实施市场准入管理、监督法律的实施、对违法行为实施处罚等（第五章）；行业自律重在组织实施考试和执业注册、组织后续教育、调解会员纠纷、受理会员申诉、鉴定评估报告等（第六章）。同时规定资产评估行业自律组织要接受资产评估行业管理部门的监督（第六条）。

（十）关于法律责任。资产评估当事人承担的法律责任包括民事责任、行政责任和刑事责任三类，责任主体不仅有注册评估师、评估机构，还有委托人、行业管理部门及自律组织等，草案对各种主体、各类责任均作了相应规定（第七章）。

第三篇：资产评估报告

本人接受北流市佳辉新能源开发有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，为其公司自身的全部资产和负债进行了评估。本人按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日2014年11月30日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方简介

企业名称：北流市佳辉新能源开发有限公司(以下简称“凤阳佳辉新能源”)

住所：北流市招商局

法定代表人：陈宏

注册资本：壹仟万元整

实收资本：壹仟万元整

企业类型：有限责任公司

营业执照注册号：***

发照机关：北流市工商行政管理局

成立日期：2006年5月26日

经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。

截至评估基准日2014年11月30日，北流市佳辉新能源开发有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：

北流市佳辉新能源开发有限公司股东表

二、评估目的

根据需要，本次评估目的是量化北流市佳辉新能源开发有限公司全部资产和负债于评估基准日2014年11月30 日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

(一)评估对象

本项目评估对象为2014年11月30 日北流市佳辉新能源开发有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。

(二)评估范围

根据《资产评估业务约定书》和北流市佳辉新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为北流市佳辉新能源开发有限公司于2014年11月30 日的全部资产和负债。

截止2014年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下：(2)非流动资产合计8,970,426.67元，其中：无形资产8,970,426.67元;

(3)资产总计17,193,777.63元;

(4)流动负债合计7,565,368.60元，其中：其他应付款7,565,368.60元;

(5)负债合计7,565,368.60元;

(6)所有者权益合计9,628,409.03元。

本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。

五、评估基准日

本项目的评估基准日为2014年11月30日。

为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以 2014年11月30 日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估报告的使用者

本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。

七、评估原则

根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：

(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响;

(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据;

(三)遵循科学性原则。评估人员根据各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理;

(四)遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行市场价值;

(五)遵循资产持续使用的原则。即被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据;

(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易性为、交易背景对交易价格的影响;

(七)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立;

(八)维护产权持有者及投资者合法权益的原则。

八、评估依据

本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：

(一)法律法规依据

1、参照国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》;

3、原国家国有资产管理局国资办发[1996]23号文《资产评估操作规范意见(试行)》;

4、财政部颁发的财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知”;

5、《中华人民共和国证券法》;(2004年8月28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);

7、其他相关法律、法规、通知文件等。

(二)准则依据

2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>的通知》;

3、财政部令第 33 号《企业会计准则――基本准则》、财会[2006]3 号《财政部关于印发<企业会计准则第 1 号――存货>等 38 项具体准则的通知》及财政部制定的《企业会计准则――应用指南》;

5、《中华人民共和国土地管理法》;

7、省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。

(三)经济行为依据

委托方与本人签订的《资产评估业务约定书》。

(四)产权证明依据

1、北流市佳辉新能源开发有限公司的营业执照、税务登记证复印件;

2、北流市佳辉新能源开发有限公司申报的资产清查评估明细表;

3、北流市佳辉新能源开发有限公司提供的有关协议、合同、土地使用权证、会计报表、会计凭证及与评估有关的其他资料;

4、北流市佳辉新能源开发有限公司出具的《委托方承诺函》;

5、其它有关产权证明文件。

(五)取价依据

1、本人实地勘查、调查所获得的资料;

2、北流市佳辉新能源开发有限公司提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料;

3、本评估机构掌握的其他价格资料;

4、关于发布省征地年产值标准的通知(省政办发(2005)47号);

5、市人民政府关于印发《市征地拆迁补偿安置办法》的通知(市政发〔2006〕20号)。

(六)参考资料及其它

1、李环会计师事务所有限责任公司出具的北流市佳辉新能源开发有限公司的审计报告;

2、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料;

3、其他资料。

九、评估方法

根据资产评估有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对北流市佳辉新能源开发有限公司委估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，根据资产评估目的和委估资产的具体情况，由于北流市佳辉新能源开发有限公司盈利状况较差，不具备采用收益法的条件，此次主要采用了资产基础法(成本法)的评估方法进行评估。

资产基础法是指在合理评估企业各项资产、负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。根据北流市佳辉新能源开发有限公司各项资产及负债的构成，采用的具体评估方法如下：

(一)流动资产的评估

流动资产包括货币资金、预付账款，评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：

1、货币资金的评估

纳入本次评估范围的货币资金主要为银行存款。

对于银行存款，评估人员采用不同币种分别计算的方法，按照北流市佳辉新能源开发有限公司开户行提供的评估基准日2014年11月30日的银行对账单或收到的询证函，对公司拥有的不同币种的银行存款余额进行核实，对于银行对账单与公司银行存款日记账之间存在的未达账项，在逐笔了解核实的情况下，由公司财务人员编制银行存款余额调节表，在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，最终按照公司财务账户余额确定银行存款评估值。

公司账面余额与开户银行账面余额调节公式如下：

评估基准日公司账面余额+企业已付银行未付金额-企业已收银行未收金额=银行对账单账面余额+银行已付企业未付金额-银行已收企业未收金额。

2、预付账款

预付账款的评估，评估人员首先了解预付账款形成的原因，并与账务记录和会计报表进行核对，确认该项业务的真实性。

对于预付账款，以清查核实后的账面价值作为评估值。

(二)无形资产(土地使用权)评估

根据评估对象土地实际情况，并结合此次评估目的，土地使用权评估采用成本逼近法进行评估。

成本逼近法计算公式：地价=土地取得费用+土地开发费用+土地税费+利息+利润+土地增值收益

(三)负债的评估

纳入评估范围的负债为流动负债，其中流动负债为其他应付款;非流动负债为零。

对于负债，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况，在核实了解基础上，对负债科目中金额较大的款项进行抽查核实并发放询证函，抽查核实主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协议或原始凭证等资料对各项负债进行核对。在核对各项负债账账、账实一致基础上，以调整后的账面值确定评估值。

十、评估过程

具体过程如下：

(一)接受委托及评估准备

2、根据本次评估目的和有利于减少事后调整事项的原则确定评估基准日;

3、通过调查了解，制定评估方案和工作计划。

(二)现场清查核实

1、听取产权持有者有关人员对企业的历史及现状、企业目前的经营状况和评估对象情况介绍;

2、指导北流市佳辉新能源开发有限公司有关人员清查资产与收集相关资料;

3、组成项目评估组，拟定资产评估工作方案;

4、根据北流市佳辉新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表，评估组成员在现场对各类资产和负债进行清查核实。同时通过现场勘察，对重点资产状况作了深入了解;

5、收集委估资产的产权证明文件、购置合同、发票等资料;

6、根据资产状况和现场核查情况完善和充实工作底稿;

7、现场查询和收集委估资产的价格信息。

(三)评定估算

1、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产和负债的评估方法;

2、开展市场调研、询价工作;

3、根据工作底稿和收集到的资料、价格信息对有关资产和负债进行评定估算，起草评估报告及评估说明草稿。

(四)评估汇总

1、初步汇总资产评估结果;

2、分析评估结果，确认有无重复和漏评，进行必要的调整、修改和完善;

3、项目负责人汇总、撰写资产评估报告书;

4、三级复核资产评估报告书及评估说明。

(五)提交报告

经与委托方及相关当事方进行必要交流后，提交正式评估报告。

十一、评估假设

由于产权持有者各项资产和负债所处宏观、企业经营环境的变化，必须建立一些假设以充分支持所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下：

(一)公开市场假设，假设委估资产处于一个充分活跃的公开市场中，市场中的交易各方有足够的时间和能力获得相关资产的各种信息，并作出合理的决策。

(二)持续经营假设，假设北流市佳辉新能源开发有限公司之资产在2014年 11 月 30 日后能够继续以目前的经营范围、规模、方式在合理投入的基础上持续经营。

(三)产权主体变动假设，即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提。

(四)国家宏观经济政策、金融政策无重大变化，委估企业所在的电子产品制造行业不出现重大变化和波动。

(五)无不可抗拒因素及不可预见因素造成对委估资产的重大不利影响。

本人根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，本人将不承担由于前提条件的改变而得出不同评估结果的责任。

十二、评估结论

北流市佳辉新能源开发有限公司评估结果汇总表 单位：万元

账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%

十三、特别事项说明

(一)本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。

(二)本次评估是在独立、客观、公正的原则下由本人作出的，本人与委托方或其他当事人无任何利害关系，本人在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。

(三)由委托方和产权持有者提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础;针对本项目，本人进行了必要的、独立的核实工作，委托方和产权持有者应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。

(四)本人执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。评估过程中，本人已对产权持有者提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。本次评估主要是对委估资产在合法存在的前提下，对其价值进行评估，而非对委估资产完整产权的界定和确认。

(五)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而本人执行评估程序一般不能获知的情况下，本人不承担相关责任。

(六)评估结论是本人给出的，受本人的执业水平和能力的影响。

(七)报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有效，它们代表本人不带有偏见的专业分析、意见和结论。

(八)评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

(九)本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具有同等法律效力。

上述事项，提请报告使用者予以关注。

十四、评估报告使用限制说明

(一)本评估报告的评估结论是根据前述的原则、依据、评估假设、方法、程序得出的，并只有在上述原则、依据、评估假设存在的条件下方能成立。

(二)本评估报告书及相应的评估结论系对委估资产于评估基准日市场价值的反映，只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

(三)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

(四)本评估报告仅供委托方为本次评估目的所对应的经济行为使用和送交相关主管部门审查使用。本评估报告书的所有权归本人所有，未征得本人同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

十五、评估报告提出日期

本评估报告形成评估结论的日期为2014年12月15日。

评估人员：XXX

2014年12月15日

第四篇：资产评估报告

一、房地产评估现状

房地产业作为生产和生活服务部门，在国民经济中属于第三产业，是经济发展的基础性、先导性产业，其关联度高、带动力强，已经发展成为我国现阶段的一个重要的支柱性产业。

在市场经济高度发达的国家和地区中，房地产估价早已独树一帜，并形成了一套比较系统的实务经验和理论学说，成立了一系列的专业协会组织，制定了严格的行业管理制度和资格认证制度，构成了一套完整的房地产估价制度。

我国的房地产估价行业同中国的改革一样，直到今天非常曲折。但是伴随着改革步伐的加快，中国房地产业的迅猛发展，土地使用制度和住房制度的改革对整个社会经济的影响，房地产估价行业也一步一步走向成熟，房地产估价制度也趋于完善。我国房地产估价业的兴起与发展，总体来说可以分为如下两个阶段:

第一阶段是在1994年以前，我国的经济体制改革还没有全面展开，城市还没有进行城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革都还没有进行，此时对于房地产估价业来说，没有专业的注册估价师，也没有权威的认证机构。长期以来都是实行的房屋和土地分开来进行管理，这样使得平行机构之间交流比较少，效率低下，同时伴随着大量的矛盾产生，此种情况下产生的估价结果的准确性自然大打折扣。而此时在估价实践中所运用的估价方法也大多是照搬的国外现成的估价方法，并没有完全从实际上去结合起来中国的国情进行理论上和实践中相结合的研究。因此，可以说这个阶段是一个无序混乱的阶段。

第二阶段是1994年9月，中国房地产估价师学会正式成立，标志着中国房地产估价事业已在规范化、标准化、制度化的发展方向上迈上了一个新的台阶。自此之后，中国房地产估价行业发展十分迅速，估价队伍不断壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大。基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场。

目前，虽然已经有很多的科研机构设置了相关的研究项目，但是是理论研究上，我们受国外的影响还比较大，从整个估价体系来说，更加偏向于英国，注重经验与艺术的结合。近些年，模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测等数学模型不断被引入到房地产估价法的研究中来。但是，这些方法在各自的适用条件下仍然具有很多的局限性，因此，我们在借鉴国外的评估体系的同时，我们应该更多的去结合中国的国情不断的去完善现有的估价方法，并多方位、深层次的去提出新的估价方法。

中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。20世纪80年代以来，中国进行了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的一系列重大改革，相对成熟的房地产市场己初步形成，房地产估价业也随之应运而生，并逐渐趋于规范。但是，我国房地产估价的理论研究一定程度上还滞后于快速发展的房地产市场和实践的需要，而房地不可分的实质及分属于不同行政部门管理的现实，亦在一定程度上存在人为分割的烙印。

与市场经济发达国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房地产市场等既有特色，也有一些不完善之处，导致中国目前的房地产估价不仅有许多特点，而且估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价难度较大。

就目前而言，国内外运用最多的是市场法、收益法和成本法这三种房地产估

价方法，而其他的房地产估价方法都是在这三种方法的基础之上衍生而来的。在上述三种方法之中，市场比较法是应用最为普遍的，但是，在实际的房地产估价过程之中，该方法对于如何选择有效、合理、满足要求的可比实例，以及如何进行因素修正，及至最后如何合理的确定最终的估价结果都是难点所在，尽管目前有很多的学者及专家对此进行了研究，但是更多的还只是在定性分析这个层面之上，而在上述这三个方面进行的定量分析研究还远远不够，因此，寻求一套行之有效的定量分析方法是市场法目前急需研究的问题。对于收益法来说，实际运用的难点仍然是未来净收益、资本化率、报酬率、运营费用、收益期限等这些基本参数的确定，特别是对于运营费用的组成，虽然国家在房地产估价规范中已经做了明确的规定，但是在实际运用过程中还存在较大的争议，因此，这些问题都是收益法鱼待解决的问题。对于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之内都会是我国房地产估价要运用到的主要方法，因为我国的旧有房地产量大而且覆盖的面广，而且房地产价格的正确与否关系到各个方面的利益，因此成本法已经引起业内的普遍重视，尤其是成本法关于房屋损耗率的确定，是一个难点问题，由于每个房屋所在的环境不一样，所受到外界的影响程度也不一样，其外在因素更是复杂多变，难以形成一个统一的确定标准，目前完全是依靠估价师的通过实地查看之后凭借经验确定，主观随意性非常大，因此评估结果的准确性大打折扣，尤其是对于那些经验比较缺乏的房地产估价人员，这方面更是影响甚大。

因此，对这三大方法的基本参数值进行量化研究，并且在遵循房地产估价原则的情况之下，建立量化可行的数学模型对这三种方法进行改进，是我们目前所面临的实际问题，这对于优化房地产估价理论和方法以及完善我国的房地产估价制度具有重要的现实意义。

二、市场比较法存在的问题

市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准，所以市场比较法是一种说服力较强，适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。

市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域，通常由相当发达的房地产市场，而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料，很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估，其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场，以及一个可以供便捷利用的市场资料源。运用市场比较法估价应按下列步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行区域因素修正；⑦进行个别因素修正；⑧求出比准价格。

传统的市场比较法虽然经过多年的发展及应用，但是有实际应用中仍然存在以下几个方面的问题:

(1)选取可比案例的主观性大

市场比较法的基本原理是参考房地产交易市场上已经成交的房地产价格来确定待估房地产的价格，因此，市场比较法所确定的估价结果精确与否，很大程度上取决于可比案例选择的是否客观合理。而在实际的估价过程中，如果房地产市场特别发达，可比案例选择的范围就非常的大，因此，对于如何在这无数个类似的可比实例中选择满足要求、符合客观实际的案例，目前并没一个统一的标准。在现阶段，这个工作的完成完全依靠于估价师的经验，其中带有很大的主观能动

性，而这种主观能动性就会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。因此这是房地产估价中一个难以解决的矛盾所在。

(2)因素修正过于简单主观化

因素修正是房地产估价中又一个难点所在，房地产成交价格是一个非常大的数值，对其价格稍作修正，最终引起的结果就会和市场价格相差巨大，例如对于一套价格100万的房子进行2%的修正，引起的变化就是2万元的出入，因此，因素修正幅度的确定是市场比较法中一个非常重要的环节。但是，在目前的市场法估价中，对各种比较因素进行修正时，并没一个统一定量的标准，很大程度上还是依赖于房地产估价师的主观经验，缺乏相应的技术支持。对于同一估价案例，由于没有明确的规定和理论依据作为标准，不同的估价师可能有不同的的判断，这样就会导致最终的评估结果失真。更有甚者，部分房地产估价人员对于所在区域的房地产交易行情不是特别了解，这样就会直接影响到评估结果的准确性。

(3)最终的评估结果确定方法过于简单

对不同的可比案例进行因素调整之后会得到不同的结果，而最终评估价格的确定目前大多数是采用的平均数法、加权平均数或者众数法等，但是这些方法在一定程度上讲都比较粗略，难以让最终的结果被人接受。而目前基本上所有的房地产评估公司为了简单省事都是采用的简单平均法，这是完全不符合客观实际的，因为选择的这些可比实例，每一个都与待估房地产的相似度是不同的，也即影响程度是不一样的，因此对于最终结果的判断，我们应该选取一个权重，但是，这个权重的选取，也没有一个统一的标准，因此，这也是市场比较法的一个缺陷所在。为了规避上述三种情况所导致的种种弊端，我们应该考虑各方面的影响因素，运用客观合理的方法确定市场法中的各个参数值，在些基础之上建立适合市场比较法的估价模型，来降低估价过程中估价的主观能动性，以得到一个更接近市场实际的价格。因此，为了弥补这些缺陷，在市场比较法中建立现实可行的房地产估价模型具有非常现实的意义。

三、对市场比较法的建议

1．改进未考虑市场未来下跌风险的问题。一方面，在估价时应尽量选取二手房交易案例，因为二手房价格比一手房价格的“泡沫”成分低；另一方面，如果条件所限只能选取一手交易案例，则应参照二手房价格和当地房地产市场状况，对交易价格进行适当减价修正，特别是在投机严重、房价上涨较快时。

2．改进个别调整因素考虑不全面的问题。在进行价格修正时，除了按《房地产估价规范GB/T50291-1999》规定的个别因素进行修正外，还应进行房贷、租约、物业管理及附加权益（如房地产共有部分的使用权等也会影响房地产价值）等修正因素，以使可交易实例的价格具有可比性。

3．改进对价格重复修正的问题。建议不要采用系数连乘修正公式，而应采用系数累加即差额法的修正公式：估价对象价格＝可比实例成交价格 + 交易情况修正数额+ 交易日期修正数额＋区域因素修正数额＋个别因素修正数额。在公式中，每一项价格修正均是独立进行的，各项修正之间不存在相互干扰和影响，以避免重复修正的可能。

第五篇：资产评估报告

资产评估报告

一、资金来源、投资方式、投资金额、注册资金（资本）

资金来源：资金由个人独资 投资方式：以现金方式投入 投资总额：5万元

二、拟设医疗机构的投资预算

前期投资：3万

流动资金：2万，后期购买医疗设备药品及消耗

报告人：

年 月

日