资产评估考试试题

第一篇：资产评估考试试题

资产评估简答题

一、资产评估的定义： 资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依据相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为过程。资产评估是一门技术性很强的学科，而资产评估过程又是一个非常复杂的过程，且资产的种类又千差万别，必须根据不同的种类采取不同的技术方法，因此它需要扎实的理论知识和较强的实践能力。

二、资产评估的宏观经济意义：资产评估是对特定资产根据一定的要求进行全面系统估算其价值的工作。搞好资产评估，对发展我国市场经济、深化改革、促进国有经济的战略性重组，加强对外开放及合理配置资源，保障资产所有者与经营着的合法权益具有重大的意义，并在我国的改革开放和社会主义市场经济建设中发挥着重要的作用。体现如下：

1、有利于加强对国有资产的管理。

2、有利于促进我国市场经济发展。

3、有助于在对外交往中维护国家的正当权益。

4、有利于推动国有经济的战略性重组与多种经济成分的共同发展。

三、资产评估和会计的关系以及对会计人员的要求

资产评估和会计的关系：

联系：

1、会计与资产评估对资产的定义是相近的。

2、会计与资产评估采用的计量属性是相关的。如历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值、成本与市价熟低法等。

3、会计与资产评估都要对企业就进行资产清查

4、资产评估要以会计信息为基础资料，对企业资产进行评估时，评估人员通常对此项资产的会计资料，进行查阅。

5、资产评估结果可作为会计核算的重要参考，企业是否按资产评估价格进行会计核算，由国家有关法规制度予以规范，评估结果与账面价值不一致，按国家法规制度又需要进行会计核算时。

6、会计与资产评估在会计原则和具体计价方面有所不同。如：会计上强调实质重于形式，资产评估强调资产的转台和产权归属。

区别：

1、会计是一项以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。

2、会计记账和算账中的资产确认和评价主要以历史成本为依据，资产评估中的资产确认和评价主要是以效用和市场价值为依据。

3、会计工作的总体目标是为企业管理服务。资产评估的总体目标是为资产交易服务

4、会计中的资产计价方法主要采用核算方法。资产评估中的资产价值除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益方法、市场售价类比方法等多种技术方法

资产评估对会计人员的要求：

1、正直诚信，这是会计人员具备的最起码的也是最重要的品格要求。

2、勤勉尽职。勤勉尽职是资产评估行业及其他一切中介服务赖以存在和发展的基础。

3、独立、客观、公正。独立、客观、公正是任何工作必须具备的工作原则，只有秉承这种品质才能胜任工作。

4、职业审慎。健康的职业怀疑，审慎地选择客户。

5、责任感，专业胜任能力。

6、职业风范，必须具备应有的职业道德风范，遵循资产评估准则的法律、法规。

7、法律、法规意识。具备与资产评估相关的法律、法规知识，以便胜任工作。

四、资产评估的市场法简介以及其适用性

简介：市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。其评估思路是市场同类资产类比，侧重于“现在”时点——近期参照物资产的成交价格。

适用性：前提条件：

1、要有一个活跃的公开市场；

2、公开市场上要有可比的资产及其交易。

适用范围：主要适用于公开交易的资产评估业务，不适用于专有设备及无形资产评估。

五、资产评估的收益法简介以及其适用性

简介：收益法是指通过估测被估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。其评估思路是收益还原和以利求本，侧重于“将来“时点——未来收益的获得。

适用性：适用前提条件：

1、被估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币进行衡量；

2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以用货币来衡量；

3、被估资产预期获利年限可以预测。适用范围：收益法的适用范围较小，主要适用于有收益或有潜在收益的无形资产、企业整体资产、资源等资产的评估，不适用于无收益获无风险的资产评估。

六、资产评估的成本法简介以及其适用性

简介：成本法是指首先估测被估资产的重置成本，然后估测被估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除额得到被估资产的价值的各种评估方法的总称。其评估思路是成本耗费及贬值，侧重于“过去“时点——历史成本的构成。

适用性：适用的前提条件：

1、被估资产处于继续适用状态或假定处于继续使用状态；

2、被估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。

适用范围：成本法主要适用于以资产保值为目的的固定资产类房地产、设备评估，不适用于历史资料不全、价值不取决与成本及随着时间的推移不具有贬值因素的资产评估。

七、机器设备的特点以及评估特点

机器设备的特点

1、单位价值大，使用寿命长，镜子投入大、回收期长、影响因素复杂。

2、价值补偿和实物更新不同时进行，价值补偿通过折旧逐渐进行、实物更新一次完成。

3、价值和使用价值并非一成不变，贬值和增值具有同发性。

4、工程技术强、专业门类多。

5、多种估价标准的价格差异大。机器设备的评估因评估目的的不同，适用不同的评估标准，因而评估的价值有所差异。

6、机器设备的价值属性比较复杂。机器设备的价值中包含机器本身的制造成本和变现价值、设备运杂费等。

机器设备的评估特点

1、机器设备的数量多、单价大、规格复杂、情况各异决定其评估以单台、单件为对象，这一鉴定。

2、以技术检测为基础。机器设备本身具有较强的工程技术特征，其技术水平和技术层次直接影响设备的取得价格或者变现价格，所以其技术状态的鉴定是设备评估的基础工作。

3、多种评估方法并用。在实践中，设备价值的评估不宜采用单一的计价方法，而应针对不同设备不同的评估目的，选用不同的评估方法。

4、正确反映损耗补偿，测定各种寿命。

八、房地产的特点以及评估特点

房地产的特点：

1、地理位置的固定性。由于房屋固着于土地上，所以房地产的固定位置是相对不变的。

2、供求区域性。一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市的供给不足问题。

3、使用长期性。由于土地可以永续使用，故房地产具有长期使用的特点。

4、投资大量性。房地产的开放使用需要投入大量的资金。

5、保值、增值性。这是由于土地的有限性决定的。

6、投资风险性。房地产的投资回报率很高，但是同时伴随着较高的风险。

7、难以变现性。由于房地产位置的固定性、用途不易改变，使得其变现能力较差。

8、政策限制性。房地产市场受国家和地区政策的影响非常巨大。

9、社会经济地位可变性。房地产的地理位置虽然是固定不变的，但是其社会经济地位是可变的，经济位置的改变可是房地产的价格发生巨大的变化。

10、功能多样性。如一块土地既可以盖平房也可以盖多层建筑或盖高层楼房。

11、相关性。房地产的价格往往受周围环境的影响，其价格呈现出很大的相关性。

12、合并可使用性。土地及房屋可在一定的条件下进行合并或分割，实现功能的扩大或改变，因而价格呈现出较大的变化。

13、投资消费的双重性。房地产既可以用于居住、生活等消费活动，也 可成为投资的工具，经济的发展使得其具有保值、增值的功能。

14、个别性。由于土地状况、建筑材料、建筑类型、房屋新旧程度、施工技术、邻里环境的差别而使每宗房地产均具有各自不同的特色。

房地产评估的特点：

房地产评估是法律与政策规范下的市场化的技术经济活动，是具有鉴证功能的咨询性质的中介经济服务行为，它具有以下特色：

1、科学性。房地产评估是建立在科学的评估理论与方法基础之上的，具有科学性。比如，房地产市场供求理论、生产费用理论、替代原理等。同时，科学性还反映在房地产评估行为是独立于评估当事人，它只服务于评估目的本身，体现出公平、公正的立场。

2、现实性。房地产的评估必须以评估时点为时间基准，以具体时间点的房地产状况进行评估。

3、政策性。房地产的评估必须严格按照国家的相关规定进行，不得擅自改变评估标准。

4、地方性。由于房地产位置的不可移动性，使得评估带有很强的地方性，而且各个地方的经济发展的不平衡性，使得各地的房地产价格各异，因此，必须严格按照法规依法制定各地房地产评估的参数。

5、技术性。房地产的评估需要较强的技术能力，比如，了解房地产的结构、掌握工程预算、评估土地等级等。

6、针对性。评估房地产时，必须针对不同的评估目的、房地产所处的具体地区、环境等，选择不同的价格参数，依法评估。

7、市场性。

九、无形资产的特点以及评估特点

无形资产的特点：

无形资产是指由特定的主体拥有或控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能嗲来经济利益的资源。

1、非实体性，不具有实物形态且在生产经营中发挥的作用具有无形性。

2、控制性

3、效益性

4、相对唯一性

5、垄断性，即排他性

6、时间性和地域性

7、持续超额收益性,企业一旦拥有某种无形资产就能带来这方面的超额利润

8、不确定性，比如无形资产的计价具有不确定性

9、成本与价值之间没有直接联系，无形资产研发资金的投入不一定能够带来超额的利润

10、依附性，无形资产自身是无形的，不具有独立的物质实体，必须依赖于某种间接物质

11、交易的特殊性

12、无形资产流失难以察觉

无形资产的评估特点：

1、独立性。独立性是指无形资产评估的对象是单一的，不是成批的，无形资产评估因不同的评估对象而异。

2、复杂性。无形资产的评估很复杂，一是无形资产项目多、种类多而且无形资产的可比性较低；二是无形资产的预期收益难；三是无形资产的更替时间快；四是环境对无形资产的影响较大。

3、效益性。无形资产的评估是要测算在未来有效时间内能够获取的经济效益，并以此为主要依据评估无形资产的价值。

4、动态性。无形资产的评估是从动态的角度去考察评估对象和评价无形资产的价值，因为无形资产处于不断变化的过程中。

十、企业价值的特点以及评估特点

企业价值的特点：

1、盈利性。企业作为一类特殊的资产，其经营的主要目的就是盈利。

2、持续经营性。企业要获取盈利，必须进行经营，而且要在经营过程中努力降低成本和费用，持续经营是保证正常盈利的一个重要方面。

3、整体性。整体性是企业区别于其他资产的一个重要特征。

4、权益可分性。企业具有整体性的特点，而与其相对应的企业权益却具有可分性的特点，企业的权益可以分为股东全部收益和股东部分收益。

企业价值评估的特点：

1、评估对象和评估范围并不是简单地统一。

2、决定企业价值高低的因素，是企业的整体获利能力。

3、企业价值的评估是一种整体性评估。

第二篇：2008资产评估师考试《资产评估》模拟试题

站总结之个人认识：

我站现有员工80人，还不包括站级监控和保安，在人数方面不用说我站是最多的，这就相对的比其他站人员管理方面比较困难。要怎样做好这项工作呢？现代社会竞争激烈，如何提高我们的服务水平来赢得司机的认同呢？

1.管理问题。

（1）.首先提高自身的综合素质，特别是管理和协调的能力的提升。服从部门的工作安排，开展的工作与部门保持一致，虚心向其他站好的工作方面学习，不断完善我站的建设。

（2）.抓好班长骨干的管理工作和杠杆作用。班组也是一个小集体，我们站每个班都有18人，很多时候我们站级管理人员都不是24小时在他们身边，这时候有个管理能力强的班长，可以为站里的管理省下不少的精力。抓班长骨干工作是我们下步工作的重点。

（3）.抓典型，树先进，从而来提高员工们工作的主动性和积极性。有了先进就有了标准，督促了员工上进进取的心理，也可以为部门培养合格的人才。

2.如何提高员工文明服务水平和综合素质的几点认识。

（1）.首先是健全一系列相关专门为培养、监督、实行、为主的文明服务方面的规章制度。

（2）.举行定期的培训专业，聘请专业的讲师对服务性行业性质及如何提高服务质量，和提供优质服务的必要性等相关课题进行讲解。加深员工对我们路桥收费行业的深刻认识，转变思路，改变认识，提高素质。

（3）.通过劳动考核方面入手，适当加重文明服务中的所占用的分数比例，奖惩分明，来促进员工的文明服务方面的工作。

（4）.从多方面进行监督，不管是班长，还是监控，又或者站级管理人员，对员工的文明服务工作都负连带性责任。从而鞭策管理人员，真正起到监督作用。

第三篇：2008资产评估师考试《资产评估》模拟试题

2008年资产评估师资产评估模拟试题

一、单项选择题（本大题共30个小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前面的字母填在题后的括号内。1.资产评估的主体是()。A.评估的资产

B.资产评估管理部门

C.资产评估机构和评估人员 D.拥有资产的企业 答案：C

2.资产评估报告书的有效期原则上为（）。A.1年

B.2年

C.3年

D.4年 答案：A

3、某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为（）A.120万元 B.80万元 C.60万元

D.100万元 答案：B 解析：500×1×8％+1000×1×8％×0.5=80万元

4、某机器设备的市场价格为10万元，运杂费为3000元，直接安装成本为1000元，间接成本为直接成本的7％，该机器设备的重置成本为（）A.111280元 B.104070元

C.104210元

D.111000元 答案：A

解析：(10+0.3+0.1)(1+7%)＝11.128万元

5.被估企业拥有某钢铁厂发行的3年期的一次性还本付息债券1 000张，每张面值100元，年利率12％，按复利计算利息。评估时债券的购人时间已满2年，当时的国库券利率为10％。评估人员通过对该钢铁厂的了解，认为该债券风险不大，并已接近到期日，故按1％作为风险报酬率，并以国债利率为无风险报酬率，折现率定为ll％。该钢铁厂债券评估价值为：（）A.126 450元

B.140 500元 C.114032元 D.102732元 答案：A 解析：到期价值=l 000×100×(1+12％)3=100 000×1.405 =140 500(元)债券评估价值=140 500×(1+11％)-1 =140 500×0.9 =126 450(元)

6.某企业尚能经营3年，经预测未来3年每年的收益分别为300万元、400万元、200万元，假定折现率取6%，则该资产的评估值为(D)。A.932.3万元

B.980.4万元

C.837.2万元

D.806.9万元 答案：D

7.超额投资成本造成的功能性贬值为()。A.复原重置成本—更新重置成本

B.更新重置成本—复原重置成本 C.重置成本—历史成本

D.历史成本—重置成本 答案：A

8.甲厂以机器设备向乙厂投资，协议双方联营10年，双方按各自投资比重分配乙厂的利润，甲厂投资100万元占乙厂资本总额的10％。双方协议投资期满时，乙厂按甲厂投入机器设备的折余价值返还甲厂，设备年折旧率定为5％，评估时双方已经联营5年，前5年甲厂每年从乙厂分得利润分别为：10万元、14万元、15万元、15万元、15万元。经评估人员调查分析，认为乙厂今后5年的生产经营情况基本稳定，甲厂每年从乙厂处分得15万收益问题不大。投资期满，乙厂将返还甲厂机器折余价值50万。根据评估时的银行利率、通货膨胀情况，以及乙厂的经营情况，将折现率定为12％。该项长期投资评估价值为（）A.82.442万元

B.824.42万元

C.54.072万元

D.28.37万元 答案：A

解析：P=15×3.604+50×0.5674=54.072+28.37=82.442(万元)

9、预计待评估土地的年总收入为18万元，年总费用为10万元，剩余使用年限为10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于（）万元。A.110 B.61

C.49 D.80 答案：C 解析：（18-10）×｛〔1-(1+10%)-10〕/10%｝=8×6.1446=49.1568万元

10、预计某资产的年收益额为23万元，剩余可使用年限为7年，折现率为10％，该资产的评估价值 接近（）

A.112万元 B.161万元

C.83万元 D.121万元 答案：A

解析：评估价值＝23（（1-(1+10%)-7）/10%）≈112万元

11、资产评估基准期一般以（）为基准时点。A．年

B．月 C．日

D．季度

答案：C

12、一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本（）。A．高

B．低 C．相等

答案：A

13、某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估，选择了三个参照物，其交易价格分别为110万元、125万元和132万元，经综合考虑交易情况、交易日期、区域因素及个别因素后计算的三个参照物的修正系数分别为1.08、1.03和0.98，则该大楼的评估值最接近于（）

A.132.12万元 B.126.00万元

C.119.89万元 D.125.64万元 答案：D 解析：（110×1.08＋125×1.03＋132×0.98）÷3＝125.64万元

15.某企业2000年10月发生大修理费用2万元，计入待摊费用帐户，2000年10月在对该企业流动资产进行评估时，该项待摊费用的评估值应（）A.大于2万元

B.小于2万元

C.等于2万元

D.为零 答案：D

解析:其价值已经在固定资产中得到体现 16.与企业的超额获利能力密切相关的无形资产是（）A.商标 B.专利权 C.专有技术 D.商誉 答案：D

17、法律和合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，则无形资产的有效期限为（）A．法定有效期限 B．受益年限

C．法定有效期限和受益年限中较短者 D．10年 答案：C

18、某食品生产企业有原料配方20种，每种配方的研究、实验等费用根据现行价格分析确定平均为30000元。根据未来市场需求的分析预测，这20种配方的剩余使用年限为9年，总使用年限为15年。则评估该企业所有原料配方的总价值为（）万元。

A．60 B．30 C．36 D．24 答案：C

19、企业存在不可确指的无形资产。分别按单项评估加总的方法和整体评估的方法所得到的评估结果会有一个差额，这个差额通常被称作（）。

A．商标 B．专利权

C．专营权 D．商誉

答案：D

20、某企业的预期年收益额为16万元，该企业各单项资产的重估价值之和为60万元，企业所在行业的平均收益率为20%。以此作为适用本金化率计算出的商誉的价值为（）。A．10万元

B．20万元

C．30万元

D．40万元

答案：B

21.不属于普通股评估类型的是：（）A.年金化模型 B.红利增长模型

C.分段式模型 D.固定红利模型

答案：A

22.关于房屋建筑物的说法不正确的是：（）

A．房屋建筑物的基本组成有：基础、主体承重结构和屋顶及围护结构

B．建筑物作为商品有以下特性：不可位移性、产权边界复杂性、和功能变异性 C．对建筑物分类，能使评估人员更好的了解房屋建筑物的特点，使评估更科学 D．土地使用权划拨具有无偿性、无期限性、可转让性 答案：D 解析：土地使用权划拨是不可转让的，如果要转让先要缴纳土地出让金

23．公开市场假设常用于（）的评估 A．固定资产

B．房产和土地使用权

C．机器设备

D．无形资产 答案：B 解析：公开市场假设包含了“最大最佳效用”，而在房产和土地使用权的评估中都有“最佳效用原则”。

24、流动资产评估的程序包括：①对具有实物形态的流动资产进行质量和技术状况调查；②对企业的债权情况进行分析；③合理选择评估方法；④评定估算流动资产，出具评估结论；⑤定评估对象和评估范围。其正确的排序是（）。A．①②③④⑤

B．⑤①②③④

C．⑤③②①④

D．⑤②①③④

答案：B

25、某企业向甲企业售出材料，价款500万元，商定6个月后收款，采取商业承兑汇票结算。该企业于4月10日开出汇票，并往甲企业承兑，汇票到期日为10月10日。现对该企业进行评估，基准日定为6月10日，由此确定贴现日期为120天，贴现率按月以6‰计算，因此。该应收票据的评估值为（）。A．12万元

B．500万元

C．488万元

D．388万元

答案：C

26.对商业用房价格影响最大的因素是（）A．环境质量度 B．繁华程度

C．交通条件 D．规划限制 答案：B

27、上市公司股票的清算价格是（）。

A．资产总额与总股数的比值

B．资产总额与流通股数的比值

C．净资产与总股数的比值

D．净资产与上市流通总股数的比值

答案：C

28、上市债券属于（）。

A．可流通债券

B．不可流通债券

C．记名债券

D．不记名债券 答案：A

29、作为评估对象的递延资产的确认标准是（）。

A．是否已摊销

B．摊销方式

C．能否带来预期收益

D．能否变现

答案：C

30、被评估债券为4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当年的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业了解认为应该考虑2%的风险报酬率，试问该被估债券的评估值最有可能是（）。A．15400元

B．17200元

C．11800元

D．15338元

答案：D

二、多项选择题（本大题共10个小题，每小题1分，共１0分）在每小题列出的选项中只有二个或者二个以上的选项是符合题目要求的，请将正确选项前面的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。

1．我国现行制度规定，对占有国有资产的行为发生资产转让时，需要进行资产评估资产转让指得是：（）

A．国有资产占有单位有偿转让超过百万元资产的经济行为

B．以收取租金的方式，将企业全部或者部分资产的经营权转让给其他经营使用者的行为。

C．国有资产占有单位有偿转让占全部固定资产原值20%以上的非整体性资产的经济行为。

D．独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为 答案：AC

2、设备的有形损耗率相当于（）。

A．设备实体损耗程度与全新状态的比率

B．设备实体损耗额与全新状态比率 C．设备实体损耗程度与重置成本的比率 D．设备实体损耗额与重置成本的比率

答案：AD

3、进口设备的CIF价格中具体包括了（）。A．进口关税

B．离岸价

C．银行手续费

D．境外途中保险费

E．增值税

答案：BD

4、预计和确定无形资产的有效期限，通常采取的方法是（）。A．选择适当的指标体系

B．按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定

C．合同或企业申请书规定有受益年限的，按受益年限确定 D．没法律或合同规定的，按预计受益期限确定

E．按照国际惯例确定

试题答案：BCD

5、债券评估时的风险报酬率，其高低与（）有关。

A．投资者的竞争能力

B．发行者的竞争能力

C．投资者的财务能力 D．发行者的财务能力 试题答案：BD

6.流动资产评估的特点有（）A.流动资产评估是单项评估

B.必须选准流动资产评估的基准时间

C.既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点

D.流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值 答案：ABCD

7.下列说法正确的有：（）

A．进口设备采用物价指数法计算重置成本时，应该使用进口国的分类物价指数 B．机器设备的经济性贬值计算有两种方法，对损失额折现和规模经济效益指数法 C．使用重置核算法计算重置成本，要扣除历史成本支出中的无效支出

D．对机器设备使用重置核算法计算重置成本的方法又叫综合估算法，适用于非标、自治的市场价格资料难以获得的设备 答案：ABCD

8、在建筑物重置成本的测算方法中，重编预算法比较适合于（）的评估。A．建筑物的更新重置成本 B．建筑物的复原重置成本

C．构造比较简单的建筑物的更新重置成本 D．构造比较复杂的建筑物的更新重置成本

答案：AC

9.下列说法中正确的有：（）

A．划拨的土地使用权不得转让，不得单独设定抵押，不得租赁

B．只有国有土地才能出让土地使用权，集体所有土地不可以

C．一般来说，同一级别的土地，商业用地的价格高于住宅和工业用地，而工业用地又高于农业用地的地价

D．用作房屋建筑物的土地，只要取得土地使用权后，就可以转让 E.集体所有的土地都不得设定抵押权 答案：BC

10、自然资源按照其与人类的经济关系划分，可划分为（）。

A．耗竭性资源

B．环境资源

C．矿产资源

D．土地资源

E．非耗竭性资源

答案：BCD

四、综合题（本大题共5小题，每题10分，共50分。）

1、成本加和法及其应用的现实性和局限性?

答案：

现实性：

（1）企业资产盘子大，非经营性资产占有相大比重。

（2）企业效益低下，采用收益法缺乏市场基础

（3）采用成本加和法评估企业价值，便于企业评估后的账务处理

局限性：

成本加和法是从投资角度，即从购建资产的角度，而没有考虑资产的实际效能和企业运行效率，这种情况下，无论企业效益好坏，同类型企业中，只要原始投资相同，则企业评估值趋向一致。而且效益差的企业的评估值还会高于效益高的企业的评估值，因为效益差的企业的资产可能是不满负荷运转甚至是不使用，其损耗低，成新率高。此外采用成本加和法确定的企业评估值，只包含了有形资产可可确指的无形资产价值，作为不可确指的无形资产－商誉，却无法体现和反映出来。

2、某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格

解：(1)土地出让金=100000/667=149.93元/平方米

(2)拆迁费用=50000/667=74.96元/平方米

(3)其他费用=30000/667=44.98元/平方米

(4)土地开发费用=3亿元/1000000平方米=300元/平方米

每平方米土地取得费的开发费合计569.87元

(5)第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米

(6)第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米

(7)利润=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米

(8)熟地价格地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米

注明：一亩＝667平方 3、1993年购入一套设备，账面原值100万元，1996年花费4万元更新，1999年又用5万元改进其功能，预计尚可使用10年。该设备正常运作需要10人，年均工资6000元/人，材料消耗折合人民币100万元，能耗折合人民币10万元。目前的新式设备仅需7人，且料耗和能耗，均可节约10%。另外，从1993年至2001年间年物价上涨率10%，规模指数0.7,适用折现率8%，所得税率33%。（P/A，8%，10）=6.710

要求：根据以上资料估算该设备2001年的价格

解：(1)用物价指数法确定设备的重置全价

1993年投资的现行成本=100(1+10%)8=214.4万元

1996年投资的现行成本=4(1+10%)5=6.44万元

1999年投资的现行成本=5(1+10%)2=6.05万元

重置全价=214.4+6.44+6.05=226.89万元

(2)用综合年限法确定有形损耗率

加权更新成本之和=214.4×8+6.44×5+6.05×2=1759.5万元

加权投资年限=加权更新成本之和/更新成本之和=1759.5/226.89=7.755年

有形损耗率=加权投资年限/(加权投资年限+尚可使用年限)×100%

=7.755/（7.755+10）=43.68%

(3)确定功能性贬值

功能性贬值=年超额运营本(1-所得税率)(P/A,i,n)

=((10-7)0.6+100×10%+10×10%)×(1-33%)×(P/A,8%,10)=57.545万元

(4)确定该设备的评估价值

评估价值=重置全价-有形损耗-功能性贬值

=226.89-226.89×43.68%-57.545=70.24万元

4、被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：

（1）2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。

（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。

（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。

（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%.要求：（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。

（2）计算被估设备的评估值。

答案：（1）重置成本＝80×150%＋18×130%+3＝146.4万元（3分）

（2）实体性贬值率＝（3×60%）÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%（3分）

或＝1－5÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%

或实体性贬值额＝146.4×26.47%＝38.75万元

（3）功能性贬值＝0.1×12×（1－33%）×3.7908＝3.05万元

或功能性贬值＝0.1×12×（1－33%）×［1－（1＋10%÷－5）÷10%=3.05万元（3分）（4）评估值＝146.4－38.75－3.05＝104.6万元（3分）

或＝146.4×（1－26.47%）－3.05＝104.6万元

第四篇：考试资产评估（定稿）

1、实体性贬值：指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。

2、资产利用率：表示资产的实际使用强度，其计算公式为：资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间÷至评估基准日资产的累计法定利用时间。

3、成新率：反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有观察法、经济使用年限法、修复费用法等。

4、基准地价：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。

5、标定地价：指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

6、股票的清算价格:指企业清算时每股股票所代表的真实价格。股票的清算价格取决于股票的账面价格、资产出售损益、清算费用高低等项因素。大多数情况下，股票的清算价格一般小于账面价格。

1、按流动资产的形态分类：

1、货币类流动资产。例如，现金、各种存款。

2、实物类流动资产。例如，各种材料、在产品、产成品等。

3、债券类流动资产。例如，应收账款、预付账款等。

4、其他流动资产。指出以上资产之外的流动资产。

2、委托方在使用资产评估报告书及有关资料时必须要注意的几个方面：

1、只能按报告书所揭示的评估目的使用报告，一份评估报告书只允许按一个用途使用；

2、只能在报告书有效期内使用报告，超过报告书的有效期，原资产评估结果无效。若要使用报告书，必须由评估机构重新调整有关数据，并得到有关部门重新认可后方能使用；

3、在报告书有效期内，资产评估数量发生较大变化时，应有原评估机构或资产占有单位按评估方法作相应调整后才能使用；

4、涉及国有资产产权变动的评估报告书及有关资料必须经国有资产行政主管部门确认或授权确认后方可使用；

5、作为企业会计记录和调整企业账项使用的资产评估报告书及有关资料，必须由有关机关批准或认可后方能生效。

3、商誉的评估需要注意哪几个问题？ 在商誉的评估中，要注意以下问题：

(1)商誉评估是在产权变动或经营主体变动时进行的。企业在不发生各项特定经济行为的情下(如合资、合营、合并、股份制改造等)，评估企业商誉的做法，从评估学角度来说是错误的。(2)不是所有的企业都有商誉，商誉只存在那些长期具有超额收益的少数企业之中。一个企业在同类型企业中超额收益越高，商誉评估值越大。(3)商誉评估必须坚持预期原则。企业是否拥有超额收益是判断企业有无商誉和商誉大小创标志。(4)商誉价值形成既然是建立在企业预期超额收益基础之上，形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系，并不能因为企业为形成商誉投资越多，其评估值就越高。(5)商誉是由众多因素共同作用形成的，但形成商誉的个别因素不能够单独计量的特征，决定了商誉评估也不能采用市场类比的方法进行，因为影响商誉的各项因素的定量差异调整难以运作。当然，完全相同的商誉更为鲜见。(6)企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。有观点认为，企业负债累累，不可能有商誉。这种认识是偏颇的。(7)商誉与商标是有区别的，反映两个不同的价值内涵，企业中拥有某项评估值很高的知名商标，但并不意味着该企业一定就有商誉。为了科学地确定商誉的评估值，注意商誉与商标的区别是必要的。(8)商誉作为不可确指无形资产，是整个无形资产中除了可确指无形资产以外的部分。(9)商誉评估值是否入账，如何人账，尽管属于会计计价等问题，不是评估本身的问题，但与评估直接相关联，有待于进一步研究。

4、企业（投资）价值评估模型、股权现金流量估价模型、股利折现估价模型三种模型之间存在什么关系？

1、银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（A）。

A、清算假设 B、公开市场假设 C、继续使用假设 D、持续经营假设

2、在应用市场法时，一般应该选择（A）参照物进行比较。A、3个或3个以上

B、2个或2个以上 C、1个或1个以上 D、4个或4个以上

3、某台被估资产1978年购建，其账面原值为10万元，当时该类设备定基物价指数为120％，1990年对该设备进行评估，当年定基物价指数为180％，则该台设备的重置全价为(D)A、10 B、18 C、12 D、15

4、某设备的原始价值为5万元，当修理后才能正常使用，并且修理后所带来的收益足以弥补修理费用。若修理费用为1万元，重置成本为4万元，则其成新率不会超过(C)A、25％ B、80％ C、75％ D、20％

5、某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为(C)元。

A、85000 B、12631 C、72369 D、12369

6、待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是(B)元。A、1048000 B、1910000 C、1480000 D、19100000

7、某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）签定了一房屋租赁合同，原租金为200元 / 月，每半年的第1个月初支付一次，租期为5年，某甲于2000年1月（尚未支付房租）转让该房屋的租赁权，经调查同类房屋2000年1月的市场租金为250元 / 月，折现率为10%。该租赁权的转让费接近（B）元。A、1900 B、2000 C、2400 D、12000

8、某企业5年前获得一项专利，法定寿命为10年，现对其进行价值评估。经过专家估算，截止到评估基准日，其重置成本为120万元，尚可使用3年，则该项专利的评估价值为(A）万元 A、45 B、50 C、60 D、72

9、被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为（C）元

A、137117 B、172000 C、118000 D、153380

10、被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1 万元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于(A)万元。A、109 B、116 C、122 D、154

11、企业中A材料为一个月前从外地购进，数量5000公斤，单价为200元，当时付运杂费500元。评估时清查盘点尚有1500公斤A材料，则该材料评估值为(B)元。A、30000 B、300150 C、300500 D、以上都不对

12、某低值易耗品原价700元，预计可使用1年，现已使用6个月。据调查，该低值易耗品的现行市价为1100元，则其评估值为(D)元。A、1100 B、1000 C、800 D、550

13、证券市场上将企业价值评估作为进行投资重要依据的是（D）A、消极投资者 B、积极投资者 C、市场趋势型投资者 D、价值型投资者

14、开达资产评估事务所于2000年8月6 至2000年8月25日，对洪利制衣厂的企业整体资产在2000年6月30日的市场价值进行了评估，评估报告于2000年8月30日提交给了委托人。该评估结果的有效时间截止到(D)A、2001年8月5日 B、2001年8月24日 C、2001年8月29日 D、2001年6月29日

15、期权就是选择权

1、资产评估的科学性原则是指（ABCD）

A、选择适用的价值类型和方法 B、由包括科技专家组成的资产评估队伍 C、制定科学的评估方案 D、以充分科学的事实为依据 E、遵循科学的评估程序

2、功能性贬值包括（AB）

A、超额投资性功能性贬值 B、超额运营性功能性贬值

C、复原重置成本的功能性贬值 D、更新重置成本的功能性贬值E、修复性功能性贬值

3、估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（ABE）A、维修费用 B、保险费用 C、折旧费用 D、资金成本 E、管理费用

4、非上市债券的评估类型可以分为（CD）。

A、固定红利模型 B、红利增长模型

C、每年支付利息，到期还本型 D、分段模型 E、到期后一次还本型

5、关于流动资产的评估，下列说法正确的有(ACD)。A、实物类流动资产的评估方法通常采用市场法和成本法

B、通常情况下，货币类流动资产以账面原值作为评估值最为合理 C、债权类流动资产按可变现净值进行评估

D、评估流动资产一般不需考虑资产的功能性贬值因素

6、企业的投资价值是（ABD）

A、企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。B、企业的资产价值减去无息流动负债价值，C、代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。D、权益价值加上付息债务价值。

E、企业所拥有的所有资产包括各种权益和负债的价值总和。

7、资产评估报告具有（ACDE）

A、经济文书的作用 B、事用文书的特征 C、应用文书的特征 D、学术论文的格式 E、法律文书的效用

8，企业价值的表现形式有（ABC）

A.企业资产价值 B,企业投资价值 C,企业股东权益价值 D，企业债务价值 E，企业债权价值

第五篇：资产评估考试小抄1

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1什么是资产评估的收益现值法？试评述该法的优缺点。收益现值法是将被评估资产在剩余寿命内的预期收益，用适当的折现率折现为评估基准日的价值并以此确定被评估资产价格的一种方法。优点：对于有独立获利的资产，只要有预期收益、折现率、剩余经济寿命，就能保证得出真实可靠的评估结果；该法比现行市价法和重置成本法计算量少，简单省事；该法能解决重置成本法和现行市价法所不能解决的问题。缺点：预期收益预测难度大，主观性较强；适用范围小，一般适用于企业整体资产评估及可预测未来收益的单项资产评估。

2什么是资产评估的现行市价法？它的适用前提条件、优点是什么？ 现行市价法是按市场现行价格作为标准来确定资产价值的方法。前提是：第一需要有一个充分发育的、活跃的资产交易市场，以便能够从交易市场上充分的选择一个或几个相同或类似参照物进行对比、分析、作价。第二，参照物以及被评估资产可比较的有关指标，技术参数等资料是可以搜集的。优点：简单易懂，便于操作。评估价值比较公平合理，最容易被各方面所接受。

3固定资产的评估有哪些特点？试列举固定资产评估的方法。

特点：对固定资产的评估一般要逐件、逐项进行；对固定资产的评估要特别注意时间差；对固定资产的评估要重视正确反映损耗的补偿；对固定资产的评估要慎重测定机器设备的各种寿命；固定资产的评估受未来市场变化的影响大。重置成本法现行市价法收益现值法功能价值法对等权益法

4什么是企业整体资产的评估？它具有什么特点？它和单项资产的评估有什么区别？ 整体资产的评估是指把由多个或多种单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为评估对象并据以判断资产整体价格的资产评估。特点：系统的强制约性；收益预测的优先性；评估内容的复杂性。整体性资产评估和单项资产评估的区别：（1）从质的规定性上来看：单项资产评估仅仅是把各单项资产评估值简单相加，求取的是死资产的价格；而整体资产评估进行的是获利能力的评估，求取的活资产的价格。（2）从评估的目的上看：当进行一般的生产要素转让时，进行单项资产评估，而发生整体资产转让时，进行整体资产评估。（3）从评估结果上看：二者不相等，差额是商誉的价值。

5资产评估报告书的作用有哪些？在编制时应遵循哪些步骤？ 作用：具有公正评价和建议作用；是衡量评估机构及人员业务质量的重要途径；是资产评估得以验证确认的最主要依据。编制步骤：评估资料的分类整理，评估资料的分析选择，汇总评估资料，编写评估报告书，评估报告书的审核签发。

6．资产评估报告书的内容包括哪些方面？ 评估说明，所估企业的概况，企业资产评估情况，企业财务评价，存在的问题，总评估，建议，附件，资产评估人员名单

7．流动资产有哪些项目？流动资产评估的特点是什么？ 企业流动资产的类别有：现金，短期投资，应收款项，存货，待摊费用等。流动资产评估的特点表现在5个方面：评估对象的不完整性；评估的单项性；评估的时点性；评估资料的充分性；评估应分清主次掌握重点。

8．无形资产评估的特点是什么？无形资产评估的适合方法有哪几种？ 无形资产评估具有单件性，指的是对不同的无形资产项目分别展开评估；无形资产评估的复杂性，指的是无形资产评估要测算大量的相关指标，难度较大；无形资产评估的预测性，无形资产评估经常应用收益现值法，需要预测预期收益等指标；无形资产评估的动态性，指的是在不同时期评估无形资产评估价值不等，要注意时间差别对无形资产评估的影响。适合方法有超额收益法、提成收益法、成本加成法、剩余法。9．房地产评估的特点和原则是什么？ 房地产评估的特点如下：1）估计性 2）可靠性 3）客观性 4）专业性 ；房地产评估的原则如下：1）公正原则2）整体原则 3）动态原则4）合法原则 5）最有效使用原则

例1已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。（所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188）

解：成新率=10÷（10+5）×100%=66.67% 功能性贬值的计算：先计算年超额运营成本：

前五年：每年200000÷100×2×20=8（万元）

后五年：每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元）再计算年净超额运营成本：

前五年：每年8×（1－33%）=5.36（万元）后五年每年9.6×（1－33%）=6.43（万元）最后折现处理得功能性贬值额：

5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=28.69（万元）评估价值=90×66.67%－28.69=31.31万元，例2某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。6元计算。（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。7908）要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）

1）重置成本＝750×140％／100％＝1050万元

2）实体性贬值率＝5／10＝50％实体性贬值额＝1050×50％＝525万元 3）功能性贬值额＝40000×0。6×3。7908×0。67＝60956。06元3 4）评估价值＝10500000－5250000－60956。06＝5189043。94元

例3已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。该设备已经使用6年，设备的利用率为100％，仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）要求：1）计算资产重置成本2）计算实体性贬值额3）计算功能性贬值4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）解：1）资产的重置成本＝500×400÷500＝400万元

2）确定实体性贬值率=6÷15＝40％实体性贬值额＝400×40％＝160万元

3）功能性贬值=400×2×200×0.67×3.791＋400×2×240×0.67×3.170×0.621659632.0448元

4）评估值=4000000－1600000－659632.0448＝1740367.9552元

例4某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下： 该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%。年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。解：1）重置成本＝500万元2）实体性贬值率＝20×87.5%÷（20×87.5%＋8）＝68.63% 实体性贬值额=500×68.63%=343.15万元；成新率＝1－68.63%＝31.37%

3）功能性贬值=4×（1－33%）×5.3349=14.29523万元 4)评估价值=500－343.15－14.29523=136.28077元

例

5、假设有一套机器设备，已使用5年，现在市场上该种设备同类新型设备的交易价格为250000元，预计全套设备的的残值率为4%，这种设备的折旧年限为12年。使用现行市价法确定设备的评估价格。

评估值为250000－（250000－250000×4%）÷12×5=150000元

例

6、甲企业在乙企业用设备资产进行长期投资，该设备价值50万元，折旧率为5%，投资期限为10年，评估时剩余投资年限为五年。投资初规定，设备在投资期满以后以净值返换投资方。预期在未来五年内收益分别为4万元、5万元、6万元、7万元、8万元。投资方所在行业的平均投资收益率为12％，求甲企业该设备投资的评估值。12%的复利现值系数为

解：评估值=4╳0.8929+5╳0.7972+6╳0.7118+7╳0.6356+8╳0.5675+（50－50×5%×10）×0.5675=35.005万元

例

7、甲企业去年购入乙企业发行的可转换优先股票300股，每股面额100元，乙企业发行时承诺5年后优先股持有者可按1：20转换成乙企业的普通股股票。优先股股息率为15%，乙企业去年发行普通股时的价格为5元/股，预计股价上涨率为10%。企业适用的折现率为10%。评估优先股的价值。(假设优先股的最后一年的股息和转换发生在同一年)解：转换时普通股的市场价格=5×（1+10%）5=5×1。611=8。055元 优先股的转换总收入=300×20×8.055=48330元

评估价值=300×100×15%×（P/A，10%，4）+48330×（P/F，10%，4）=4500×3.170+48330×0.687=47467.71元

例

9、一住宅楼，建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年，建筑费为3000元／平米，专业费为建筑费的10％，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。预计售价：9000元／平米，销售管理费为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6％，开发商要求的投资利润率为10％。求：地价。

解：楼价＝5000×9000＝4500万元元；建筑费＝3000×5000＝1500万元；专业费＝15000000×10％＝150万元；销售管理费＝4500万×2.5％＝112.5万；税费＝4500万×6.5％＝292.5万；利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×利润率＝（地价＋1650万）×10％=0.1地价+165万；利息＝（地价＋1650万）×6％=0.06地价+99万；地价＝4500－1650－112.5－292.5－0.1×地价－165－0.06×地价－99万；地价＝2181万÷1.16＝1880.1724万

例

8、某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为45.2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49.1元/平方米，投资的资金月利率为0.915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。试评估该宗地的价格。

解：1）土地的取得费用=45.2元/平方米2）土地开发费为：50元/平方米 3）税费为49.1元/平方米4）投资利息=（45.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米5）资金利润=（45.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米6）土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米7）土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米8）土地价格=（174.5+26.7）×150000=30105000元

例

10、待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。解：1）总收入=60000×12=720000元2）总费用=180000元3）总收益=720000-180000=540000元4）房屋纯收益=1500000×（10%+2%）=180000元2%为房屋年折旧率5）土地纯收益=540000－180000=360000元6）50年土地使用权价格=360000×（P/A，8%，50）=4404054。47元

例

13、A 企业把一商标许可给B企业使用，使用期为5年，B企业每件产品新增加利润5元，5年内产量40万，45万，55万，60万，65万件。折现率14%，利润分成率27%。求商标许可权利的价值。

解：B 企业5年内新增利润：40×5=200万，45×5=225万，55×5=275万，60×5=300万，65×5=325万；评估价值=200×27％×（P／F，14％，1）＋225×27％×（P／F，14％，2）＋275××27％×（P／F，14％，3）＋300×27％×（P／F，14％，4）＋325×27％×（P／F，14％，5）＝200×27％×0.877＋225×27％×0.769＋275×27％×0.675＋300×27％×0.592＋325×27％×0.519=237.78万元

例

11、某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假定从6年开始，以后各年收益额均为15万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10％。采用单项资产评估方法，评估确定该企业各单项资产评估之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为90万元。要求：试确定该企业商誉评估值。折现率10%的复利现值系数解：商誉的评估价值=13×0.9091＋14×0.8264＋11×0.7513＋12×0.6820＋15×0.6209＋15÷10%×0.6209-90=52.2847万元