学习资产房地产土地评估心得

第一篇：学习资产房地产土地评估心得

学习资产房地产土地评估心得

不觉中来公司学习了快一个月了，在期间我们系统的学习了公司的规章制度，专业的评估方法，评估流程和程序。虽然来公司的时间很短，但我们深切的感受到了国信公司的轻松工作氛围和国信人专注的工作态度。

第一、公司的规章制度，其内容主要包括公司的上下班制度，会议制度，福利薪酬，公司业务的收费标准以及自己在工作中的一些权限等。

第二、评估方法，主要学习了常用的几种评估方法：市场比较法，重置成本法，收益法，成本逼近法和基准地价修正法。学习中我们系统的掌握的每一种方法的原理，适用对象，计算公式，以及公式中每项函数详细的内容。

第三、评估流程和程序，接到派工单 → 了解派工单信息（评估目的，评估内容，是展期还是新贷等）→ 10分钟内与客户联系（根据评估标的物告知客户所需要的资料，委估清单，并协商好看现场的时间等）并回执银行 → 准备资料（协议书，承诺函，现场勘察表，评估清单表等）→ 守时与客户见面查看资料（看抵押范围，复印件与原件是否一致）→ 收集委估清单，房地产权证等所需资料（公司需盖章），签协议并签字盖章 → 现场勘查（核对委估清单内容，拍照，现场询价，填写现场勘查记录表）→ 询价（网络询价、电话询

价、公司数据库询价、房地产交易所询价等）→ 初评（定价与王经理沟通后与客户和银行沟通）→ 三级审核 → 初评归档 → 信息跟踪（随时了解银行的审核结果）→ 银行审核通过后与客户商量收费价格（自己权限内收费60%以上，否则上报）→ 出正式报告 → 三级审核 → 打印报告，装到底稿（通知客户）→ 报告归档。

从这段时间的学习中，认识到了自身的不足。也更清楚认识到理论与实践相结合的重要性。我一定将所学习的知识学以致用，在今后学习生活中不断丰富自身的专业知识和职业素养，从而实现人生的价值追求。

第二篇：资产评估心得

学习心得

随着社会主义市场经济体制的建立和完善，尤其是国有企业改革的深化和生产要素市场的发育，使资产转让和资产重组等各种形式的产权交易日益频繁，资产评估行业这种为市场经济服务的中介机构因此应运而生且蓬勃发展，在市场经济建设和发展中发挥越来越重要的作用。但在我国经济体制不断深化的形势下，评估市场不断壮大对评估业的要求越来越高。

通过本课程的学习，能够正确认识社会主义市场经济条件下资产评估的地位和作用，比较全面地了解资产评估的理论与方法，深刻认识资产评估的基本规律，培养其正确分析、解决资产评估问题的能力，使之受业后能够较好地适应经济工作的需要。通过本课程的学习，使学员能够参加注册资产评估师考试。资产评估是为适应我国社会主义市场经济的要求，维护产权交易各方权益，保证资产运营机制有效进行而建立的一门新兴的应用型学科。该学科以中国社会主义市场经济条件下的资产评估活动为主要研究领域，以社会主义市场经济中产权活动所涉及的资产评估行为中的基本理论及其变化规律为基本研究对象。

作为一门应用型学科它具有以下特点：第一，强调实用性，强调经验判断，专业技术和定量分析，解决实际问题。第二，强调等多方面知识综合应用，涉及市场营销、经济理论、管理理论、财务会计、专业技术、经济法、情报信息理论等。第三，学科发展很快，知识经济到来促进许多新的评估领域，主要表现为无形资产方面，例如软件、创意、信誉等。信息网络的出现使资产评估手段、工作效率都有了极大的变化。资产评估是一门高深的学问，需要我们不断的去创新，去挖掘，去研究

第三篇：房地产评估、土地评估、资产评估收费标准

房地产评估、土地评估、资产评估收费标准

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第四篇：土地估价师资产评估习题

(一)判断题

1.收益现值是反映本金市场等价交换特征的计价概念，它的本质是产品价值的本金化。()土地估价师考试

2.资产评估中，可采用观察法对资产的实体性贬值进行估算。()

3.为节省资源和减少污染，政府规定年产1万吨以下的造纸厂必须关闭，由此造成年产l万吨以下企业的设备产生贬值，这种贬值属于破产清算贬值。()4.收益现值法一般只适用于整体资产评估和可预测未来收益的单项资产评估。()

5.评估流动资产时，在价格变化不大的情况下，用账面原值作为流动资产的评估值最为合理。()

6.一台1978年出厂的机床，出厂后至今一直闲置没有投入使用，由于该机床没有任何坏损，因而也没有任何损耗。()

7.评估以出售为目的的旧机器设备，应以变现价格为基础，扣除变现时所应支付的变现费用。()

8.在流动资产评估中，对非实物形态的流动资产应按其可收回的变现价值和变现风险作为评估计价的依据。()

9.甲超市出于竞争需要，可以购买乙超市的商誉。()

10.非专利技术是企业无形资产的一部分，受到法律保护。()

11．收益现值法可以较好的确定诸如商誉等不易确定的无形资产价值，特别适用于对整体资产的评估。()

12．资产评估者不对资产业务定价决策负责，只对评估结论本身是否合乎职业规范要求负责。被估资产最终成交的价格，由当事人讨价还价的结果决定。()

13．复原重置成本是指用与原资产相同的材料、设计和建造标准、工艺和技术条件，按原价格水平和费用标准，构建全新状态下的相同资产所需支付的成本。()

14．选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用复原成本作为依据。()

15．评估对象的特点是选择资产评估方法的惟一依据。()

16．以资产保全为目的的机器设备评估，一般宜采用重置成本法。()

17．估测一台在用续用设备的重置成本，首选方法应是利用询价法询价，然后再考虑其他费用。()

18．鉴定机器设备的已使用年限时，不用考虑技术进步因素。()

19．整体资产评估的实质是整体资产的预期收益能力，因此在任何情况下只能用收益现值法进行评估。()

20．对非实物形态的流动资产应按其可收回的变现价值和变现风险作为评估计价的依据。()

21．企业整体资产的转让价格等于各项单项资产价格的总和。()

22．企业评估中选择折现率的基本原则应是折现率不低于风险报酬率。()

23．整体资产评估的实质是整体资产的预期收益能力，而不应是资产本身的成本价值。()

24．设备评估的现场工作包括分析委托方的各种评估表格、对设备进行技术鉴定、查明设备实物落实评估对象和确定设备的成新率。25．对企业进行整体评估时，可以把企业看成各单项资产的简单组合。()

26．进口设备重置成本包括关税、运输费、杂费、银行手续费及安装调试费。()

27．对流动资产进行评估时，对非实物形态的流动资产应按其可收回的变现价值和变现风险作为评估计价的依据。()

(二)单项选择题 1．在国有资产评估的法定程序中，资产评估的最后一个阶段是()。

A．申报立项阶段B．资产清查阶段 C．验证确认阶段D．评定估算阶段

2．某资产可以持续使用，年收益额为50万元，适用本金化率为20％，则其评估值为()。

A．200万元B．250万元C．300万元D．350万元

3．已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置成本为()。A．4万元B．5万元C．4～5万元之间D．无法确定

4．一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本()。

A.高B．低C．相等D．不能确定

5.某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，已知1980年与1989年该类资产的定基物价指数分别为120％与170％，则被评估资产重置全价为()。A.50万元B．70．83万元C．35．29万元D．85万元

6．资产评估的主体是指()。A．从事资产评估的机构和人员B．被评估资产占有人

C．资产评估委托人D．被评估资产

7.某资产年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估值最有可能为()。

A．85000元B．72366元C．12631元D．12369元

8．机器设备评估中计算重置成本时，不应计入的费用是()。A.购建费用B．调试费用C．维修费用D．安装费用

9.如果能对同一资产执行多种清算价格，则清算价格中最低的是()。

A．强制清算价格B．有序清算价格 C.续用清算价格D．正常市场价格

10.采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同资产为参照物，选择的参照物应该是()。土地估价师考试

A．全新资产B．旧资产 C．已被评估资产的成新率相同的资产 D．全新资产，也可以是旧资产

11·某企业的预期年收益额为25万元，该企业的各单项资产的重估价值之和为90万元，企业所在行业的平均收益率为20％，并以行业平均收益率作为适用资产收益率。试确定该商誉的评估值为()元。

A．35万B．7万C．85万D．15万

12．清算价格法一般适用于()情况下的评估。A.企业破产B．土地出让C．房屋转租D．投资入股

13．企业整体评估主要采用的方法是()。A.成本法B．收益法C．清算价格法D．割差法

14．以无形资产投资、转让为目的的评估，适宜采用的标准是()。

A．现行市价标准B．收益现值标准 C．重置成本标准D．清算价格标准

15.以无形资产摊销为目的的资产评估，适宜采用的标准是()。

A．现行市价标准B．收益现值标准 C.重置成本标准D．清算价格标准

16．机器设备重置成本中的直接费用包括()。

A．各种管理费用B．安装调试费用 C.总体设计费用D．人员费用

17.在采用收益现值法进行资产评估时，折现率的确定一般应以()为基础。

A.企业利润率B．社会平均收益率 C．汇率D．资金利润率

18．某发明专利已使用了5年，尚可使用3年，目前该无形资产的成新率为()。

A．25％B．37．5％C．40．5％D．50％

19．在进行机器设备评估时，一般将设备按其价值大小分为A、B、C三类。A类设备的数量一般占企业设备总量的()，价值占企业设备总价值的()。A．10％～15％，70％～75％B．15％～20％，15％～20％ 土地估价师考试

C．70％～75％，10％～15％D．15％～20％，70％～75％

20．用市场法进行资产评估时，应当参照相同或类似的()评定重估价值。

A．重置成本B．市场价格C．清算价格D．收益现值

21．国有资产评估包括以下四项内容：①评定估算②申报立项③验证确认④资产清查。正确的国有资产评估顺序应该是

()。． A．②①③④B．③①②④C．②④①③D．④②①③

22．资产评估中，实体性贬值的估算可采用()。

A．重置核算法B．观察法C．价格指数法D．功能价值法

23．安装周期很短的一般机械设备，其重置成本不包括()。

A．设备购置费B．运输费用C．利息费用D．安装费用

24．了解机器设备现时的完整性、外观和内部结构等，属于机器设备的()。

A．质量鉴定B．技术鉴定C．使用情况鉴定D．磨损鉴定

25．采用现行市价法进行资产评估的关键在于确定资产的()

A．重置成本B．市场价格C．变现价格D．收益现值

(三)多项选择题 1．资产评估的原则是规范评估行为的基本准则，具体包括()。

A．真实性原则B．可行性原则C．公平性原则D．科学性原则

2．在确定预期收益时，应着重注意()对预期收益的影响。

A．企业所有制B．企业的管理水平和职工素质 C．企业现有的物质技术基础D．可预见的外部经济环境变化

3．采用重置成本法进行资产评估时，确定重置成本的方法包括()。

A．细节分析法B．收益法C．物价指数法D．功能价值法

4．在采用现行市价法进行资产评估时，所选择的参照物应与被评估对象在()等方面具有可比性。

A．价格B．功能C．市场环境D．交易条件

5．有形资产的损耗分为有形损耗和无形损耗，建筑物的有形损耗包括()。

A．建筑物自然老化 B．建筑物磨损 C．自然灾害引起的建筑物功能减退

D．由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧

6.在采用现行市价法进行资产评估时，应注意()等因素对现行市价的影响。

A．资产的现时状态B．资产的再生产价值 C．资产的功能状况D．同类资产的市场供求情况

7．资产评估中，核查资产的目的在于()。

A．确定委托评估资产是否存在B．确定委托评估资产与账面是否一致

C．搜集所需的数据资料 D．确定被评估资产的成新率

8．下列表述中，能概括无形资产本质特征的有()。A．不确定性B．效益性c．非实体性D．垄断性

9．在资产评估中，收益现值法的应用应满足的前提条件有()。

A．被估资产不改变原有用途 B．资产使用

C．被估资产为能用货币衡量未来期望收益的资产 D．产权所有者承担的风险能用货币衡量

10．资产的实体性贬值可采用()进行估算。A．市场比较法B．观察法C．公式计算法D．功能指数法

11．重置成本法的主要优点包括()。A．具有一定的科学性与可行性，并已为国际评估界所公认

B．所需评估参数和有关资料依据比较易于取得 c．适宜评估无市场交易、无现实收益和预期收益的资产

D．能够准确估算资产的无形损耗

12．采用现行市价法确定被估资产价格的关键在于正确确定资产的变现价格，变现价格的确定方法有()

A．直接法B．市场调整法 c．成本销售法D．趋势外推法

13．应用清算价格法进行资产评估应具备一定的前提条件，这些前提条件包括()

A．资产使用 B．资产可以在市场上快速出售变现

c．有具有法律效应的破产处理文件或抵押合同为依据 D．所卖收入足以补偿因清算变现而附加的支出额

14．资产评估中选择评估方法应遵循的原则包括()。

A．选择评估方法时应与估价标准相适应 B．应与评估对象相适应

c．应考虑到对数据资料的要求 D．应考虑委托方的评估目的与评估要求

15．无形资产的成本特性包括()。

A．成本的不完整性B．成本与资产的弱对应性 c．成本的虚拟性D．成本的明确性

16．下列哪种无形资产评估评估可采用重置成本法()。

A．工程图纸的转让价格评估 B．计算机软件转让价格评估

C．配合市场法进行的技术转让评估 D．技术转让中的价格下限评估

17．对于无形资产评估，其目的主要有()。

A．无形资产转让B．无形资产摊销 C．无形资产投资D．无形资产开发

18．与各种有形资产相比，无形资产的特点包括()。

A．合法性B．非实体性 C．专有性D．收益的持续性和不确定性

19．在运用收益现值法进行资产评估时，本金化率的确定方法有()。

A．按行业平均利润确定 B．按银行存款利率确定

C．按加权平均资金成本确定 D．按安全利率力I~1-．风险利率确定

20．对于无形资产评估的估价标准选择，下列说法正确的是()。

A．对于以无形资产成本摊销为目的的评估，适于选用重置成本标准

B．对于以无形资产投资为目的的评估，适于选用收益现值标准

C．对于以无形资产成本摊销为目的的评估，适于选用收益现值标准

D．对于以无形资产转让为目的的评估，适于选用收益现值标准

21．采用现行市价法进行资产评估应具备的前提包括()。

A．资产能够快速出售B．有公平的市场环境 C．有现实或潜在的市场需求D．有可供比较的市场交易为例

22．在企业整体资产评估中，所选资产收益率一般应包括()。

A．安全利率B．风险报酬率 C．通货膨胀率D．行业平均利率

23．在下列哪些情况下，必须进行资产评估()。

A．国有企业股份制改造 B．国有企业融入外资进行合资经营

C．国有企业租赁承包 D．企业联营

24．某厂因进行贷款担保，须对资产进行评估，以下评估程序中可由该厂负责的有()。

A．申报立项B．资产清查C．评定估算D．验证确认

25．在用收益现值法进行资产评估时，本金化率是决定资产收益现值的重要指标，影响本金化率的因素包括()。

A．社会平均收益率B．行业风险C．市场条件D．国家政策

26．在对下列资产进行评估时，可采用重置成本法的有()。

A．厂房B．机器设备C．古玩字画D．实验仪器

27．按照不同的标准，无形资产有不同的分类方法,下列分类正确的是()。

A．按是否具有法律保护形态，可以分为有确定法律保护形态的无形资产和无确定法律保护形态的无形资产

B．按取得方式不同，分为原始取得的无形资产和继受取得的无形资产

C．按性质和内容不同，可以分为技术型无形资产和非技术型无形资产

D．按构成特点不同，可以分为可确指的无形资产和不可确指的无形资产

三、参考答案与难点解析(一)判断题 1．×2．√3．× 4．√5．×6．×7．√8．√9．× 10．×11．√12．√13．×14．×15．×

16．√17．√18．√ 19．×20．√21．×22．×23．√24．×25．×26．√27．√

难点解析 1．收益现值的本质是剩余产品价值的本金化。6．该设备发生了无形损耗。

9．商誉与企业合为一体，是企业整体资产的一部分，不能独立存在和单独出售。

10．非专利技术不受法律保护。

12．这就是资产评估的咨询性。资产评估机构只提供比较可靠的价格建议，供委托双方参考，其本身不具有强制执行能力。最终成交的价格水平取决于双方当事人的协商。

13．复原重置成本和更新重置成本均按现时价格和费用标准计算成本。

24．现场工作不包括分析委托方的评估表格。

25．企业整体资产评估应把企业占有的全部资产作为评估对象，根据资产的整体获利能力确定其总价格。应把企业视为具有独立生产和获利能力的有机整体，而不能看成各单项资产的简单组合。

(二)单项选择题 1．C 2．B3．A 4．A5．B6．A7．B 8．C9．A 10．D11．A12．A13．B14．A15．A16．C17．B18．B

19．D20．B21．A22．B23．C 24．B25．D

难点解析 9．强制清算价格往往低于有序清算价格，续用清算价格常高于前两种清算价格，但无论是强制清算价格、有序清算价格还是续用清算价格，均低于正常市场价格。

(三)多项选择题 1．A、B、C、D2．B、C、D3．A、C、D 4．B、C、D5．A、B、C 6．B、C、D7．A、B、C8．A、B、C、D9．B、C、D10．B、C 11．A、B、C12．A、B、C、D13．B、C、D14．A、B、C、D 15．A、B、C

16．A、B、D17．A、B、C18．B、C、D19．A、C、D20．A、B、D 21．B、C、D22．A、B、C23．A、B、D24．A、B25．A、B、C、D 26．A、B、D27．A、B、C、D

难点解析

11．重置成本法难于准确估算资产的无形损耗，这是重置成本法的主要缺点。

16．重置成本法应用于市场法无法应用的场合。

24．在完成资产评估的各项程序时，相关部门的分工是：申报立项由占有国有资产的单位提出申请；资产清查一般由委托单位完成；评定估算由评估人员完成；验证确认由国有资产部门组织并负责。

26．重置成本法的应用前提是：被估资产不改变用途、与假定的全新资产有可比性、可再生或复制、随时间的推移而贬值。古玩字画不可再复制，而且随时间的推移，价值会逐渐升高，因而不能用重置成本法

第五篇：资产评估-房地产案例专题

估价的假设和限制条件

1丶本次估价是以估价对象能够按现规划的法定可过持续使用为假设前提。

2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有划拨土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。

3、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房置所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，针对估价对象不存在工程款项拖欠纠纷为假设前提。

4、本次估价是以北京××饭店有限公司未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。估价对象部分房地产设定了租约，本次估价是以委托人在本次抵押前，将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效为假设前提。

5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

6、设该划拨国有土地使用权随之抵押

7、设委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得现规划用途的出让国有土地使用权为假设条件。

8、设定估价对象为法律允许在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。

9、估价结果为估价对象在2002年12月1日的公开市场价值，即在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：

（l）交易双方是自愿地进行交易的；

（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信｀包，（5）交易双方有较充裕的时进行交易。（6）不存在特殊买者的附加出价。

l 0、估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府补缴土地使用权出让地价。本报告中，估价对象房地产价值不包括估价对象应向政府补缴的土地使用权出让地价的优先受偿款额价值。

11、委托人只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其它用途。

12、本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定；

13、本估价报告所侬据的委托人提供的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及估价对象《分布位置及面积资料》等复印件，由委托人对其真实性负责。

14、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明的面积为准。

l

5、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测贵任。

16、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

l

7、如果使用本估价结果的时间超过了报告使用有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。

估价对象

估价对象为北京××饭店有限公司（以下简称委托人）所提供的位于北京市××区××大街10号房地产。建筑面积49977.62平方米（构建时6100元/建筑平米），划拨国有土地使用权面积8048.23平方米。

1、区位状况

区位状况包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。

（1）坐落：估价对象坐落在北京市××区××大街10号；位于繁华的王府井市级商业区；西临××大街，南临×树胡同，北临×××大街，东临××总公司、××医院；南距××街约×公里，距×火车站约×公里，距首都机场约×公里。两名临街。

（2）交通：估价对象东侧是纵贯北京南北的××街，西侧是北京繁华的××大街；估价对象所在××大街及其附近有多条公共电汽车通往市区各处，月围有A路、C路、F路、G路电车及E快车、R路、S路等多条公交线路，交通十分便捷。

（3）环境：估价对象所在地是北京市区的商业、全融繁荣地带，是北宗市市级商业中心之一，国内外游客很多；依伴天安门广场的政治中心；经过改造的×××大街景观十分优美。

（4）配套设施：该地区聚集了北京××楼、××广场、××，××大厦及众多知·名老字号商店等一批大型商业设施；也是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、×κ饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店；还有××馆、北京××、××剧场、×y医院等大型公共场所；月边各类商服会共配套设施齐全，市政基础设施完善。

2、权益状况

北京××饭店有限公司由原北京××公司、××发展有限公司、××投资有限公司及××发展公司共同组建的。

（l）土地权益

根据委托人提供的资料，委托人拥有的包含估价对象土地在内的《国有土地使用证》（参见附件三：《国有土地使用证》∶

证号：【京市东国用（200×划）字第××号】； 土地用途：旅游业； 土地使用权类型：划拨： 共有权人：无； 图号：I-1-2-××

使用权面积：8048.23平方米； 土地使用年限：无； 他项权利记录： 无。（2）房屋权益

委托人还拥有估价对象建筑物部分的《房屋所有权证》（参见附件四：《房屋所有权证》： 证号：【京房权证市东×字第××号】）；

总建筑面积：49977.41U平方米；

共有权人：无； 用途：旅游；

建筑结构：钢筋混凝土框架剪力墙； 楼层：地上9层，地下2层。他项权利记录：无。（3）权益确定

根据上述权证，估价人员认为在估价时点，委托人合法拥有估价对象的房屋所有权及划拨国有土地使用权。

委托人具有《房屋所有权证》和相应划拨土地的《国有土地使用证》，证中用途栏为旅游业，与实际用途一致。

估价对象无共有权人，没有权属争议，也无设定他项权利，只有短期租约，可以确定估价对象是合法使用的可以转让的可抵押的房地产。

但在评估价值中，不包含“当于应缴纳的土地使用权出让金”的价值。

3、实物状况

实物状况包括土地、建筑物等土地定着物实体的建筑指标、装修设备、功能分区、经营状况、使用维护等。

（l）饭店概况

××饭店于1988年1月开工建设，于1991年8月竣工。地上9层、地下2层，高度32.8米，由地上9层、地下2层的建筑物组成。主建筑为混凝土框架剪力墙结构、轻质砌体围护外墙，外立面贴白色面砖，外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖。三层中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场。1998年～2000年饭店进行了全面的、不同程度的室内高档装修改造，2000年9月升为五星级饭店。该饭店在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。

（2）建筑技术指标

依据委托人提供的含有估价对象的《国有土地使用权》、《房屋所有权证》及建筑施工平面图：

（3）功能分区及配备

估价对象为五星级涉外酒店式物业，按使用功能划分为客房、餐饮娱乐用房、康乐中心及其他附属配套用房。

估价对象建筑物中客房部分有×国著名设计师××设计的单、双人标准客房、豪华单、双人客房、行政套房、外交套房、××套房和总统套房共396间（套）。房间配中央空调、安全消防系统、IDD直播电话、迷你网吧、冰箱、音响、私人保险柜、卫星及闭路电视、高速网络DDN专线等设施；商务客房提供无限网络工作站、传真、VOD，点播系统等商务保障。

餐饮用房包括装修风格各异，风味不同的，可供1200个同时就餐的6个各式·中西餐厅及宴会厅等；娱乐设施有康乐中心，包括室内游泳池、网球场、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯诺克台球；服务设施商品部等；6个可容纳9～70人的各种会议厅；一个可随意组合、容纳100～400人的多功能厅；快捷便利的通讯；五星级高标准的服务。估价对象的其他附属配套用房包括设备间、锅炉房、交配电室、洗衣室、消防监测中控室等。

经估价人员现场查勘，估价对象的功能分区如下。

（4）装修设备

估价对象建筑物内外，均按照五星级饭店要求，按其使用性质、不同的使用功能进行了较高档次的内外装修。外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖；外立面贴白色面砖；3层中央有露天中庭花园。室内中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场；

配备了相关设施设备，如烟感报警系统、自动消防喷淋系统、约克中央空调系统、新风系统、中央监控系统、集中供暖系统。同时酒店配有观光电梯、滚梯、客用电梯及货梯15部，方便住客上下使用。

估价对象的市政条件完善，所需上水、生活热水、雨水、污水、供电、中央空调、供气、通讯等市政条件均已具备，在时间和用量上可以满足项目需求。

（5）经营状况

该饭店的营业收入有个起伏增长的曲线，随着增长率提高，且营运成本率降低，经营逐步好转。1994年以前为4000～7000万元；1995～1997达11 000以上：1998～2000年为10000～9000万元；2001年为13100万元，根据目前经营状况，预计2002年的年营业收入比上年增长10%以上。在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。

该饭店除餐饮、商品部、康乐中心、会议厅自营外，其余为出租。

2001年平均入位率为70%～80%，2002年与上年持平。目前，五至九层的客房出租率淡季、旺季平均约75%。

（6）使用维护

估价对象为五星级酒店，1998－2001年完成装修改造，目前已投入使用约l 1年，由于建筑及装修质量较高，维护及使用状况良好，各部位基本无较大磨损，属于完好房。该大厦内、外部状况良好，满足使用要求。

市场背景分析

l、北京市房地产情况

北京是世界著名的文化古都，全国政治、文化、经济、科学技术以及国际交往的中心，又由于即将举办的⒛08北京奥运，对海内外房地产投资极具吸引力。近年来北京的经济发展迅速，城市面貌变化巨大。如北京兴建了大量住宅小区及相关设施，大型商场、写字楼、旅游饭店、体育场馆等公共服务设施；有特色的CBD、金融街、中关村等新型商务中心已经形成：城八区危改有计划的持续：一大批水、电、气、热、污水处理、公路（五环、六环）、地铁、轻轨等基础设施工程交付使用（或在建）；更加重视绿化隔离带及城市绿地、公园建设：完善了城市的硬件设施，大大改善了投资环境，使城市面貌发生了根本变化。

在“十五”计划宏观政策引导下、在加入WTO和举办2008奥运等重大利好因素的刺激下，在北京经济多年保持2位数增长的良好环境下，北京房地产开发投资呈现快速发展的态势，投资规模、新开工面积、竣工面积和销售面积稳定增长，市场价格和空置基本稳定。

2002年1至10月份，全市房地产开发投资继续居主导地位，累计完成703.3亿元，比去年同期增长30.3%。

2、北京饭店用房市场分析

世界经济的萧条对涉外旅游饭店市场产生了不良影响，但人们对中国经济的长期稳定增长仍充满信心。我国政府已采取降低利率、减少存款、五·

一、十·一长假等政策刺激消费，并在短期内取得了良好效果；而且，中国加入WTO使国外投资者以更加长远的眼光看待中国市场，加入WTO后，对外贸易预计会增长，所以申奥成功和加入WTO部分抵消了全球经济萧条的不良影响。

饭店业与其相关行业有非常强的关联度。旅游活动可以直接带动和推进相关社会生产活动的不断深化和发展，具有高度的关联带动功能。世界旅游组织的资料显示，旅游业有较高的经济乘数效应，旅游业每直接收入l元，相关行业的收入就能增加4.3元；旅游业每增加一个直接从业人员，社会就能增加5个就业机会。饭店行业在整个旅游产业占据了相当核心的地位。饭店业作为旅游业的三大支柱之一，可以支持工业、改善环境、直接创汇并能创造大量的就业机会，在现代发达国家的经济体系中占有极其重要的地位，也是发展中国家积极推动和扶持的朝阳产业。

世界经济贸易的发展以及旅游行业的周期性变化直接对饭店行业的两类主要客源商务客人以及旅游者构成重要影响。此外区域性的经济发展周期的变化、季节因素等也都会对饭店业的经营产生影响。稳定增长的经济环境将促进旅游业、商业往来的繁荣，会刺激休闲娱乐消费的增加；另一方面，经济衰退时期、战争时期则会消减商务和旅游活动。从全球饭店业发展来看，我国尚处于行业的成长期。

在我国，2000年，全国10481家旅游饭店营业收入）总额为862.27亿元，上缴营业税

44.07元；全员劳动生产率7.67万元/人。全国6646家国有经济饭店，⒛00年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税23.49亿元，全员劳动生产率7.48万元/人。全国外商和港澳台投资兴建的833家饭店，2000年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税10.80亿元，全员劳动生产率10.31万元/人。

饭店供应方面，1999年以来也发生了重大变化。1999年全国增加旅游饭店1253家，增长21.7%，客房增加12.46万间，增长l 6.3%，全国有旅游饭店7035家，88.94万间客房。到2000年末，全国共有旅游饭店10481家，比上年末增加3446家，增长49%。其中星级旅游饭店6029家，比上年增加2173家，包括：五星级饭店117家，增加40家；四星级饭店352家，增加148家；三星级饭店1899冢，增加607家：二星级饭店3061家，增加1163冢；一星级饭店600家，增加215家。尽管客房增长这么多，但客房出租率仍提高了1.7个百分点，这说明1999年以来市场整体增长大于饭店增长幅度，是一个发展的大好形势。

北京的大部分饭店是20世纪80年代和90年代建成的，具有国际先进水平的管理和服务。多家合资饭店由国际著名的饭店管理集团实施管理。

2001年底，北京有涉外饭店（公寓）7111家、客房90000余问，数量居全国各城市之首：营业收入142亿，固定资产340亿、职工人数11.85万人，均排名第一；利润总额6.l 5亿，仅次于上海；利润率排在广州上海之后。北京饭店业管理市场开发程度较高，较早与国际市场接轨，管理规范化水平较高

2001年，北京有五星级饭店2 1家、四星级饭店35家、三星级饭店123家、二星级饭店149家、一星级饭店35家、其他58家。四星级和五星级饭店客房总数26561间。三星级饭店集中在王府井地区、东三环地区、少量在西部等其他地区。到2008年，预测北京的星级饭店总数将达到800家、客房13万问，届时市场竞争也会相当激烈。

从北京的情况看，五星级饭店的客户群不同于三星级饭店以下的客户群，相对比较稳定。由于北京五星级饭店仅占星级饭店的5.8%，近两年呈盈利状态，且近年内数量不会有大幅增长，所以五星级饭店的市场经营状况看好。

按照世界饭店业中最常用的分类方法，估价对象××饭店属于城市中心饭店（Urban hotels），从功能上看它具有商务功能、度假功能、会议功能；从区位上看，具有一定的不可替代性。

3、周边市场分析

估价对象位于××地区，该地区现已成为北京较成熟的商务、旅游、购物中心，周边聚集高档酒店、涉外写字楼、大型购物中心等，商务氛围浓郁。该地区是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、××饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店。

周边类似5星级饭店，所设豪华套间、行政套间和标准间的日房价，如××饭店为660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××饭店820－2300元左右，竞争激烈。

该地区已产生了特殊的聚集效应，使得该地区的酒店性物业具备一定的市场发展前景，估价对象相比一般倔￣店应有一定的市场变现能力。

估价测算过程

1、客房部分收入

估价对象共有客房396间，其中套房共21间，包括豪华套房l5间、行政套房6间；标准客房375间，以上客房均按不同风格进行了适合其使用用途的装修。

估价人员调查了估价对象的实际情况以及周边类似档次物业的市场情况，类似物业的市场租金见下表。

依据其实际情况及周边类似档次物业的市场情况，考虑淡旺季的比例各占一半，确定其日租价水平：豪华套房；行政套房，标准客房的淡旺季租金。在确定年平均租金时，考虑淡季时间占34%。

2、餐饮、康乐、商业等其他用房的收入（1）餐饮自营部分

估价对象中共有餐厅六个，共可容纳700多人同时就餐，加宴会厅等约容纳1200人。概况如下表：

估价人员分别对以上餐厅在平日、周末、节假日，早、午、晚餐的经营状况进行了实地调查并听取了经营人员的情况介绍，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，确定人均日消费在200元，各餐厅综合平均上座率为47.5%。

（2）康乐中心等自营部分

主楼部分的康乐中心、会议厅、商品部自营用房主要包括如下：

估价人员对以上康乐中心等设施用房的经营状况进行了实地调查，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，康乐中心等的收入约为客房收入的11%左右。

（3）出租部分

根据有关租赁合同，均为短期租赁合同，平均使用面积日租金地下一层l3～16元，一层20～25元，二层18～22元、三层为l 5～18元，租约期3～5年，租约期内年总租金约为950万元，折合可出租面积平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。该总租金已为有效毛租金收入 已包含使用面积与可出租面积的比例0.82，考虑平均出租率、租金损失、装修免租期损失等约为92%，有效毛收入率为75%。

这个租金水平较为稳定，符合市场水平，预测未来收入保持该水平不变，则租约期内外统一考虑有效租金收入为每年950.00万元。

（4）停车场

××饭店有地上、地下两个停车场。其中，地下车库建筑面积为2368平方米，有88个车位；地上车库建筑面积为1261平方米，有24－个车位。若按小时计费，5元/小时，每天按12小时营业时间、节假日停车率90%，平日50%。平均63%。

（5）附属及设备用房

地上地下共有附属及设备用房5863，34 m2，是属于应由估价对象的收益性商业用房分摊 的面积，虽然没有直接收入，但间接从其他商业用房的收益中获得收益。总附属及设备用房占总建筑面积的比例为11.73%，属正常比例。

（6）餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计？

年运营费用

运营费用是指为维护饭店房地产持续运营产生有效总收益，必须发生的期间性开支。根据估价对象的经营特点、，委托人实行统筹管理，所以需要全面核算各项经营费用。年经营费用包括营业税l金及附加、营业成本费用、人员工资福利、营业费用、管理财务费、能源事业费消耗、维护修理零部件更新费、市场推广、房产税、保险费、商业设备的折旧、物业管理公司酬金。不包括建筑物折旧、所得税、所有权费用和资本性支出。各项成本费用的估算，参考了本物业近两年的情况，该类物业的市场水平，以及对未来管理水平稳步提高的判断。

（1）营业税金及附加

营业税为营业收入的5%（客房增值税为3%），城市维护建设税和教育附加为营业税额的7%、3%，合计按营业收入的5.5%计算

（2）营业成本

客房成本为客房收入的5% 餐饮成本占餐饮收入的31%

康乐中心等配套设施用房成本占其收入的14%（3）工资及福利

工资及福利费约占营业收人的11%（4）营业费用

营业费用约占营业收入的10%（5）管理财务费

行政管理费约占营业收入的7%（6）市场推广费

市场推广费约占营业收入的2.0%（7）能源维修费

能源维修费约占营业收入的7%（8）房产税

房产税为房产原值70%的1.2%（9）房产保险费

保险费为房产价值的0.25%（10）土地使用费

按规定为每年80.89万元。（11）商业设备折旧

即餐饮厨房、洗衣房、停车场等商用设备及客房家具的年折旧费为210万元。（12）物业管理酬金

约为运营费用的3%，为250万元

确定报酬率

估价人员确定采用累加法，即安全利率加风险调整值法来确定报酬率。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及其他影响因素等。

目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为1.98%较低，根据估价对象所在地区

现在和预测未来的经济状况良好，位置极具优势，经营期间饭店用途与新旧程度风险一般，流动性一般等。故风险报酬率估测为4.02%。

收益年限的确定

估价对象用地为划拨用地，其土地用途为旅游酒店，除非国家征用，否则将持续使用。根据北京城市总体规划，该地区为商业用途。

所以本次评估是以估价对象能够按照目前的规定用途持续使用，能够在必要时，顺利办理土地出让手续继续使用为假设前提。

估价对象建筑物为钢混结构的非生产用房，其耐用寿命为60年。若补交土地使用权出让地价款，按旅游业用途，其土地使用权出让最高年限为40年，则本次估价按估价对象收益年期40年计算。

土地出让金

估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府缴纳土地出让地价款。因此，估价对象房地产价值不应包括估价对象处置时应向政府补交的出让地价款，应从上述得出的价格中扣除土地出让全地价款部分。

通过对估价对象周边同类用途土地的地价水平调查，根据北京市基准地价及其修正结果（计算过程略），并结合估价对象实际情况，确定地区旅游类酒店房地产应补办出让手续，缴纳的土地出让（金）地价款为地上商业2000元/m2、地上车库900元/m2、地下收益部分面积按地上价格l/3即660元/m2计算，则补交的出让（金）地价款为7991.l 0万元。

采用成本法估价整体价格

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。

重置价格是假设在估价时点重新建造的与估价对象具有相同效用的全新状态的房地产价值。估价时需要考虑所需的一切合理、必要的费用（包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、投资利，弘、销售费用）、销售税金和房地产的社会平均开发利润。本案例若重新取得经营性土地应通过市场取得出让土地，所有先按出让土地的市场价值计算，然后扣除“相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。

估价中，各项费用的取值参考了该项目的实际建造成本，以分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等，一般由购置土地的价款（相当基准地价）、小区建设配套费和其他费用（策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等）构成。

（l）购置土地的价款

根据《北京市人民政府发布北京市出让土地使用权基准地价的通知》【京政发［2002］32号】文件，正常购置土地价款包括毛地价（土地使用权出让金、市政基础设施建设费）及拆迁费等。

估价对象土地使用权性质为划拨，先按照出让计算，最高出让年限40年计算；用途为旅游业；所在地段土地级别为商业二级，基准地价楼面熟地价为地上5680～7680元/平方米，地下为地上的l/3；地上容积率为4.95。

确定估价对象的土地购置J总价折合建筑面积为：5249元/m2。（2）小区建设配套费

××地区建设配套费为折合建筑面积250元/m2。（3）其他

策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等，取上述土地成本的1.5%。

2、建筑物建造成本（1）建安工程费

根据北京市现行《建筑工程概算定额》及有关文注规定、北京有关招投标工程的中标价、参考北京同类饭店建筑技术经济指.估价对象建筑物主体、附属、配套、室外工程的建筑、结构、高档装修、设备安装等的建安工程费的测算如下。

建安工程费单位造价为6100元/m2。（2）前期工程及其他专业费等

根据北京市有关规定和市场情况，前期工程、建设期间税费及其他专业费等见下表。

经测算前期工程及其他专业费等为450.70元/m2。

3、管理费用

开发管理费包括管理组织房地产开发的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，取l－2项成本合计的2.0%

4、投资利息

投资利息为土地、建筑物建造和管理费用的资金成本，包括支付贷款的利息，以及基于机会成本的考虑，资本金要放弃可得的存款利息或获得其他收益的可能。

根据该项目的建筑和结构类型、建筑面积，按照2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为3年，其中土地开发期为1年，工程施工期为2年。

由于本项目的特点，假设资金在开发期内均匀投入，目前人民银行公布的3～5年中长期贷款年利率为6%。

5、销售税费

销售费用包括广告宣传和销售代理费，确定为开发价值的1.5%，销售税金取开发总价值的5.5%，合计，7%。

6、发展商投资利润

按照北京市当前的市场状况，根据北京市房地产评估技术标准（试行）的规定，应按照不同的年期，发展商利润率取不同的值。考虑到本项目开发年限较长在2，5年以上，属旅游业类别，但处在市商业中心的特殊地理位置、建设期风险也一般，故确定发展商的投资利润率为25%。

8、确定综合成新率

其中土地采用年期修正，建筑物计算折旧，按价值比综合确定。

估价对象于1991年8月建成，至今经过年限已达1 I年，但经过估价人员现场踏勘和工程人员介绍：基础、承重结构、墙、屋面、楼板，结构完好；饭店门窗、墙、地面、天棚等装修基本保持较新的状态；其他部分装修完好；设备主机运行良好，完全满足使用要求。且1998年～2001年饭店进行了全面的、不同程度的室内装修改造。经估价人员的经验判断，有效经过年限小于实际经过年限，同时根据估价对象土地与建筑物的比例、长寿命项目与设备、装修等项目的比例，及分类折旧计算，综合年限法与实际观察法，确定综合成新率为90%。

估价结果

收益法、成本法各占50%权重。

附件

附件一：估价对象位置示意图 附件二：《国有土地使用合同》复印件 附件三：《国有土地使用证》复印件 附件四：《房屋所有权证》复印件 附件五：估价对象现状照片 附件六：委托人营业执照复印件

附件七：估价机构房地产估价资质证书 附件八：房地产估价师资格证书