税基评估综述

第一篇：税基评估综述

我国物业税税基评估体系构建研究综述

摘要：开征物业税是改革我国现行税制，改善地方财政收入结构，调整我国房地产市场，抑制房价上涨过快的一个重要工具。但是基于现状，我国物业税的实施还面临许多困难，税基评估就是其中最为困难的问题之一。我国拟推行的物业税是在不动产保有阶段征收的一种税种，不动产价值的资产评估结果是税基数额确定的主要依据。物业税的课征需要有关部门定期对不动产的价值进行评估，以确定物业税税基并对不动产征税。如何对保有阶段的不动产税基进行科学、合理的评估，是研究物业税的核心问题之一。因此对物业税税基评估体系展开研究，不仅有利于拓展和完善我国资产评估理论，而且为我国开征物业税进行物业税税基评估提供理论和方法支持。

关键词：物业税；税基评估；批量评估

资产评估行业化是从不动产评估开始的。两千多年前，我国的汉朝和欧洲的罗马时期就已经将不动产和其他一些财产作为纳税依据，这就是物业税税基评估的雏形。此后，随着各国经济文化的发展，物业税税基评估逐步发展成为世界各国资产评估业务中的重要组成部分。

1.关于国外物业税税基评估体系构建的研究

物业税评估在美国等发达国家或地区有比较悠久的发展历史。在过去的几百年间，国外的财产税制度经历了不断完善的过程，由此推动了物业税税基评估的发展。伴随着各国经济的发展、在长期的物业税税基评估实践和理论研究中，各国逐步形成了较成熟的评估理论体系、较先进的评估技术和较完善的评估体系。国外有关物业税税基评估的主体、客体、价值类型、评估方法与技术等方面的实践状况如下：

(l)关于税基评估的主体选择

物业税税基评估的主体是评估活动的主要实施者。目前己经开展物业税税基评估业务的世界各国在税基评估主体方面的规定各不相同，主要分为两大类，一类是国家设立专门机构从事物业税税基评估，税基评估是政府行为，如澳大利亚、英国等；另一类是出于节约政府行政成本的考虑，国家委托现有的社会评估机构进行税基评估，中介机构作为评估主体独立展开活动，如美国、加拿大等。

(2)关于税基评估的客体选择

物业税税基评估的客体是指税基评估的对象，即与物业税征纳有关的标的物。比较各国的税制可见，计算物业税有基于房地产的面积、市场价值和租金价值等三种不同的方法。在俄罗斯、乌克兰、肯尼亚等国，根据核定的土地或建筑物的面积进行征税；在美国、加拿大、菲律宾等国按照估算的房地产市场价值进

行征税；在泰国、印尼、澳大利亚、印度、香港等地，主要按照净租金来估计房价，在此基础上征收物业税。

(3)关于税基评估的价值类型选择

物业税税基评估中的价值类型主要分为市场价值和市场价值以外的价值两种。税基评估以税收征纳为目的，从税收征纳应当体现公平公正的角度，税基评估中的价值类型选择应该是相对于市场整体合理的市场价值。目前税基评估较为发达的国家和地区中，一大部分国家和地区的物业税都选择征税对象的市场价值(即当前价值)作为税基评估的价值类型。也有一些市场发育程度较低的国家选择市场价值以外的价值作为税基评估的价值类型。

(4)关于税基评估方法选择

物业税税基评估方法是物业税税基评估的核心部分。目前世界各国在物业税税基评估中多采用批量评估方法，该方法是以市场法、收益法和成本法等估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机、地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多宗应税房地产进行评税活动。批量评估能够低成本、高效率地完成大规模目标财产的价值评估任务，避免了单宗评估方法在物业税评估中造成的税负不公、税收流失、税收成本大等诸多问题，现已逐步取代单宗物业税税基评估成为物业税税基评估方法的主流。目前，批量评估技术在世界上一些开征物业税的国家和地区都得到了广泛的应用。这其中，美国的批量评估技术起步最早，发展最成熟，体系最完善。美国评估促进会(the American Foundation)制定的专业评估执业统一准则(USPAP)以及国际估税官员协会(IntemationalAssoeiation of Assessing Officers，简称IAAO)制定的有关批量评估的准财现已成为应用批量评估技术的国家竞相借鉴的标准。批量评估方法的基本程序是：第一，鉴定所评估财产的特征；第二，确定适用所评估财产稳定交易运转的市场区域；第三，确定此市场区域中影响价值形成的(供给和需求)特征；第四，建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型(模型设定)；第五，调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用(模型校准)；第六，根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；第七，检测批量评估的结果。以AVM(自动评估模型)为核心技术的计算机辅助批量评估系统(CAMA)和地理信息系统(GIS)是美国不动产税基价值评估的技术支撑。运用批量评估方法需要具备三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和配套的计算机辅助系统。

2.关于我国构建物业税税基评估体系的研究

我国的物业税现在还处于空转阶段，具体的实施方案还未出台，对物业税的研究仅限于理论试验阶段。2006年税基评估首次被纳入全国注册资产评估师考

试教材中进行介绍。2006年我国昆明召开国际评估论坛时将税基评估列为一个重要的研究内容，一定程度上推动了税基评估理论在资产评估业界的传播与普及2007年3月中国资产评估协会成立税基评估专业委员会，税基评估成为我国资产评估理论研究中的一个重要组成部分。国内有关物业税评估的主体、客体、价值类型、评估方法与技术等方面的理论观点如下：

(1)关于税基评估的主体选择

纪益成(2005)在《再论税基评估的有关问题》中主要对纠纷税基评估行为主体的选择进行了详细分析。他认为税基评估的行为主体从评估活动的目的来看，物业税税基评估主要包括两种：一种是为确定征纳物业税的税基而评估，即因物业税征收和缴纳需要而发生在税收征纳之前的申报征纳物业税的税基评估活动；另一种是为了处理物业税税基的争议而评估，即当事人因对税基评估结果不满意而引出的纠纷税基评估活动。我国在确定纠纷税基评估主体时有三种选择：一是选择分别代表征、纳税双方的机构作为评估行为主体。这一选择可以改变一直由征税部门单方面作为行为主体的状况，保证税基评估结果的客观、公平、公正；二是选择非政府的社会中介评估机构作为评估行为的主体，这样既可以利用现有社会中介评估行业的资源，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担；三是选择税务部门以外的政府其他部门来作为评估行为的主体，这是三种选择方案中最差的选择，不但不能利用现存的社会评估资源，还需要政府培养大量具备资产价值评估专业知识的人员，从而增加了政府在机构、编制和财政方面的负担。

郑婕(2008)在《建立我国不动产税税基评估体系研究》中提出应该成立具有准政府性质的专业评估机构。

陈淑贤(2008)在《论物业税税基评估主体的选择》中认为物业税税基评估不同于一般资产评估业务，因此物业税税基评估机构的性质也不同于一般资产评估中介机构的性质，其性质的界定可以有三种选择：政府机构、准政府机构的专属评估机构、社会中介机构。作者认为，在物业税开征初期及过渡期内，选择准政府性质的专属评估机构来负责税基评估工作更符合我国国情，这样既可以保证评估工作的专业性、独立性和权威性，又避免增加政府部门的人员编制负担。

(2)关于税基评估的客体选择

近年来多数计税依据的选择倾向于采用从价计征的土地与地上建筑物价值。郑婕(2008)在《建立我国不动产税税基评估体系研究》中认为我国物业税税基评估中的客体应为土地、房屋建筑物及其附属设施形成的综合体，附属设施包括与房屋建筑物不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，例如：水、电、气、热等设备、管线。

(3)关于税基评估的价值类型选择

纪益成(2006)在《再论税基评估有关问题》一文中对税基评估的价值类型(包括计税价值、税基市场价值、税基法定估算价值、税基评估价值、评估的计税价值)及其相互关系进行了较为深入的分析。

耿星在(2006)《开征物业税中的评估问题》一文中认为物业税税基评估的价值类型应选择不动产的市场价值。

姜楠在(2008)《税基评估中价值类型选择与评估对象界定的探讨》中详细讨论了税基评估的价值类型选择与物业税课税范围界定的关系及其相互影响。

(4)关于税基评估方法选择

纪益成(2005)在《再论税基评估的有关问题》中就税基评估中收益法的运用提出了新见解。纪益成(2006)又在《批量评估：从价税的税基评估方法》一文中详细介绍了批量评估方法产生与发展的历程，并详细阐述了其方法原理和主要操作过程。同年又在《三论税基评估有关问题》中深入分析了评估方法体系(主要包括批量评估与单量评估及其差异比较)。

耿星(2004)在《开征物业税中的评估问题》中提出在实际评估中应当采用批量评估方法，同时当前应尽快开展房地产基本信息和市场信息的收集整理工作，建立完善不动产基本信息和市场信息数据库等建议。

周叔敏(2005)在《不动产税征收中的税基评估方法》中从不动产税基评估的低成本及评估结果的公正性与合理性要求出发，详细介绍了国外不动产税基价值评估的具体程序与具体方法。

李明和练奇峰(2005)在《试析房地产税基评估技术标准》中指出了制定房地产税基评估标准的必要性，并从房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告等方面分析，同时提出相应的建议。

第二篇：地价监测与物业税税基评估

地价监测与物业税税基评估“合二为一”

国土资源网(2009年10月20日 11:22)

高喜善 彭 萍

编者按：开征物业税一直备受社会各界的关注，可这一过程存在许多的硬性约束。作者结合多年的实践经验，通过分析城市地价动态监测系统的优势，提出利用城市地价动态监测系统平台来构建物业税税基评估体系的建议，并详细解读了评估流程，指出如二者有效结合将对物业税的开征提供有利支持，为相关部门决策提供了参考依据。

在房地产市场调整尚未到位，房价依旧飞涨的背景下，政府关于“研究年内开征物业税”的言论再次引起舆论界的哗然。物业税被看作是政府调控高房价的最后“杀手锏”，且在一些大中城市如北京等试行“空转”，但一直未能转实。究其原因，在于物业税如何操作实施，尤其是物业税税基评估体系如何构建，缺乏实操的方案。为此，笔者结合近年来参与北京城市地价动态监测工作的实践经验，力图构建一个实操性较强的物业税税基评估体系，为政府部门的决策提供参考依据。本文研究思路如下：即利用现有城市地价动态监测系统平台，构建物业税税基评估体系，以解决物业税实征过程中可能出现的成本高、难度大、效率低等问题。

城市地价动态监测系统的优势

城市地价动态监测工作源于1999年国土资源部部署的新一轮国土资源大调查工作。该项工作经历了10年的发展，城市地价动态监测体系逐步完善，且具有覆盖面广、技术标准体系完整、组织实施操作性强、成果应用公开透明、有一定的权威性和公信力等特点。监测城市覆盖范围由最初的6个城市拓展到105个，建立了基于全国直辖市、省会城市、计划单列市和区域主要城市的地价监测体系。

城市地价动态监测就是通过建立监测点（即标准宗地），采用评估等手段，收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况作出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。

由于物业税税基评估体系构建的核心是税基的评估问题，因此，通过对我国专家学者提出的基准物业评估与实际的城市地价动态监测评估进行比较研究，发现两者具有如下特点：评估对象均为不动产，城市地价动态监测以土地为主；评估对象内涵基本一致，均需有一定代表性，且有一定的限制条件；估价方法均以常规的评估方法为主，但地价监测评估要求更加明确、具体和具有可操作性；评估值的确定，前者只停留在理论层面，后者主要是通过估价师的实际经验评估确定；动态更新周期，前者只是参考值，后者是通过实践检验可行的，且目前按此种模式操作。由于物业税作为一个关系老百姓切身利益的税种，其涉及面广量大，操作实施难度大，且其成果必须有公信力，否则将激发社会矛盾。以上优势恰好能够有效解决物业税开征时所面临的一些难点问题。为此，笔者大胆提出利用地价动态监测系统平台来构建物业税税基评估体系。

利用城市地价系统平台构建物业税税基评估体系

物业税税基价值的确定——以北京为例。通过以上比较分析可以看出，在方法上，城市地价动态监测评估与基准物业评估有异曲同工之妙，而从结果来看，前者运作相对成熟规范，具有较强的可操作性，后者仅停留在理论层面，其实际操作的可行性有待检验。因此，笔者在北京城市地价动态监测工作的基础上，按照基准物业评估的思路，提出物业税税基价值确定的思路及操作流程。（注：下文所提的标准宗地，即为基准物业评估中所提的基准物业。）

（1）物业税税基评估思路——标准宗地价格评估。（见表1）

（2）物业税税基评估的具体操作流程。第一步，设定标准宗地。依据《技术规范》 的要求，标准宗地需具代表性、确定性、稳定性和易标识性；以地价区段为基础，在地价区段内均匀分布，分布密度至少达到每区段1～2个。其中，地价区段的划分要满足以下要求：在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致；在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划条件等基本相同；各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性；各地价区段彼此相连，能完全覆盖被监测范围。

由于物业税涉及物业的范围量多面广，为确保基准物业有效反映区域市场价值，建议以现有地价监测所划分的地价区段和标准宗地为基础，根据物业税课征的实际需要，增加地价区段的划分与布局，并在此基础上合理设定标准宗地。如在一些物业集中区域可以细化地价区段，增加标准宗地的数量；而在物业分布相对零散的地区，可以保持现状或适度增加。

第二步，标准宗地价格评估。如北京标准宗地价格评估要求如下，除不可用基准地价系数修正外，《城镇土地估价规程》中确定的常规估价方法均可应用；符合市场比较法应用条件的，应以市场比较法为主；如果标准宗地在距估价期日1年以内发生过交易，可直接通过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正得出其价格；原则上要求至少采用两种方法评估。因此，作为基准物业的标准宗地评估，其相关评估技术要求可参考地价动态监测要求执行，涉及到与物业税税基评估的具体要求可以一并纳入标准宗地评估的技术要求中进行综合考虑。

第三步，标准宗地价格的确定。北京市标准宗地价格评估工作由两名估价师“背靠背”进行，其结果由技术承担单位进行综合平衡后，最终由国土资源管理部门组织专家会审，最终确定标准宗地的价格。因此，由于物业税税基评估结果涉及百姓的切身利益，其结果确定的权威性与公信力将成为物业税能否顺利开征的关键。因此，在以后的运作过程中，建议由国家税务部门、国土资源部门、建设部门等政府主管部门牵头，成立专门的标准宗地价格评审委员会，该委员会由行业内的技术专家组成，对标准宗地评估结果进行综合评审确定。

第四步，标准宗地价格的公示。目前，标准宗地价格主要在“中国城市地价动态监测系统”上公示，但成果的应用与宣传力度不够。因此，物业税税基评估工作及结果公示可以在利用现有平台的基础上，进一步扩大公示范围与渠道，尤其是通过税务、国土及建设等政府权威部门网站向社会公示，或以公文的形式向社会发布，以增强标准宗地价格的公信力及透明度，同时接受社会大众的监督。如在第一时间通过政府权威部门网站或公文对社会公开每期更新的标准宗地价格等。

第五步，编制修正系数表。以标准宗地为基准物业的物业税税基确定后，针对不同的物业，由于其个性因素可能导致其价值存在差异，因此，建议根据地价监测物业用途的划分，编制不同用途的修正系数表。由于前面对区段的划分及标准宗地的设定均有明确的标准与要求，一般因素及区域因素在区段划分时均有所考虑，因此，修正系数表主要以个别因素修正为主。

第六步，待估宗地的评估。由于标准宗地价格相关条件设置相对清晰，根据评估中的可替代原则，待估宗地评估可利用其与标准宗地进行比较修正得出。

第七步，标准宗地价格的动态更新。目前，国际上房地产价值评估的更新周期通常为2~4年，而北京市地价动态监测中标准宗地价格评估是季度抽样评估，全样本评估。在我国房地产市场尚不成熟，市场波动较大的环境下，标准宗地价格评估的动态更新周期不宜过长；同时，由于物业税的开征涉及量多面广，开征成本较高，因此，其更新周期也不宜过短。基于以上分析，笔者认为在我国的现状情况下，在一些条件成熟的地区，如北京等开展地价动态监测的大中城市，其标准宗地价格更新周期可以定为1年，而对于一些房地产市场变化不大的中小城市，其更新周期可定为2年，或更长。通过因地而异的方式，既可以与地价动态监测的更新相一致，减少重复工作，也能有效反映各地市场变化情况，使物业价值更为客观合理。

以上是利用现有地价监测成果的一部分，对以土地等不动产为税基的物业进行评估。而房产等物业的评估可以借鉴以上思路进行拓展,如在标准宗地基础上确定标准房屋的重置成新价，其价格可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。笔者认为其具有一定的可操作性。

评估主体的选用——估价师与估价机构。目前，开征物业税的国家或地区，其评估主体主要有三种：评估中介机构、税务部门内设专门机构和新设立的独立半官方机构这三种机构负责房地产税基评估工作。

基于我国物业税征税范围量多面广的现实，短期内由税务部门内设专门机构或新设立独立半官方机构负责房地产税基评估工作均不现实。不仅设立成本较高，同时，未来的管理成本更不可估量，此外，还容易滋生腐败。因此，笔者认为，物业税税基评估由独立的第三方评估效果更好，这也是大势所趋。自1999年开始，我国估价机构脱钩改制以来，经过10年的发展，逐步规范与成熟，行业协会的作用也得到充分的发挥。因此建议物业税税基评估工作参照地价动态监测模式，由税务机关委托社会评估机构和估价师进行，并协同行业协会、政府其他相关部门从制度上确保估价结果的客观、公正。

评估基准日与评估周期的确定。为了与城市地价动态监测工作进行有效衔接，节省成本，建议物业税税基评估的基准日定为每年的12月31日。评估周期为1年，为物业税按年征缴提供充分的依据。

存在的问题与不足

单独构建物业税税基评估体系可能存在的问题。单独构建物业税税基评估体系除了上面所提到的成本高外，针对我国地大物博、物业量多面广的现状，在毫无基础的前提下，物业税的开征难度可想而知。这也是为什么我国物业税研究了十几年，且从2006年开始在北京、深圳、重庆、南京、宁夏、江苏等省（区）及城市试点“空转”，而至今未能转实的一个重要原因。此外，如果现有的城市地价动态监测体系与新构建的物业税税基评估体系同时运行，最终的结果是两套体系因评估价值标准内涵不一，导致所出价格相差甚远。而国家税务总局与国土资源部作为两套体系的牵头单位，若公布的成果相互打架，其公信力可想而知，而其可能产生的社会不良影响势必直接影响到税费的征缴。基于此，本文提出两个体系合二为一的技术思路。

利用城市地价动态监测体系构建物业税税基评估体系存在的不足。第一，目前成熟的经验仅针对土地等不动产物业，而对房产缺乏现成的体系或运作模式，且房产等物业类型多样，标准房屋设置难度较大。而目前北京市推行的《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》中所提出的标准样本房屋。一般应满足以下条件：钢混或砖混结构、毛坯房或普通装修的设置，或许能为未来物业税税基评估提供新的思路，即基准物业的价值由标准宗地价值加上标准房屋的重置成新价值确定。第二，虽然估价机构自1999年开始脱钩改制以来，其声誉和社会地位已有很大的提高，但作为税基评估的主体，其社会地位及社会认可度仍有待提升，其行业规范与自律机制仍有待进一步完善。第三，由于城市地价动态监测工作由国土资源部门主导，如何有效利用其现有成果或平台，需要税务部门与国土资源部门的有效沟通与协作。此外，物业税涉及房产的征税工作，因此，其协作同样离不开住房和城乡建设部的大力支持与配合。有效解决相关主管部门之间的协作问题，仍需做大量的工作。

城市地价动态监测经过10年的运行，机制成熟，成果显著，尤其是它所搭建的全国平台，架构合理，操作性强，但其优势尚未得到有效发挥。而物业税税基评估工作也是一个全国范围内庞大的系统工程，如能将两者有效结合起来，这将为物业税的开征扫清障碍。因此，本文尝试将两者结合，试图为理论界和实务界工作的衔接提供思路，并希望能为物业税开征工作由“空转实”提供有意义的参考。

（作者单位：北京首佳房地产评估公司 北京首佳房地产评估公司市场研究中心）

第三篇：房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告

房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告 根据税基评估的特点和要求，房地产计税价格评估程序、方法和参数选择等应当从下列几个方面进行完善：

(一)进行计税价格评估的情形

现行相关税法规定以下情形要进行房地产价格评估：一是需要确定房地产原值的，比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定；二是隐瞒、虚报房地产成交价格的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估；三是扣除金额无法获得的，如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除，但又无法获得的情形；四是交易价格明显偏低又无正当理由的，如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格核定。

未来房地产税制改革要开征的物业税，属保有环节、以房地产价值为计税依据的税种，则更需要定期对不动产进行评估。但各个国家和地区规定的期间不同，有的以3年为期，有的以2年为期，少量的以1年为期。

(二)确定估价主体

国外及我国香港地区的房地产计税价格评估一般由专门的机构

负责，比如英国的总估价师办公室、香港的差饷物业估价署等。与一般政府机构不同的是，这些机构实行首席评估师负责制，职能范围上以计税价格评估为主，但有的也有发布房地产市场信息职能。比如香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告就成为香港房市的重要指南。有些还拥有对社会评估机构的管理职能，这就类似于房地产估价师协会职能。

具体的房地产计税价格评估业务，有的自己进行，有的通过订立民事合同的方式，委托社会房地产评估机构进行。

(三)搜集相关房地产评估信息

主要包括估价对象所在地区对房地产价格有影响的资料，相关房地产交易、成本、收益实例资料，房地产产权人纳税信息、财产类别、所有权变动、建筑种类、土地类别、房屋种类和数量、动态的房屋改造信息等。其来源渠道主要由房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人的纳税申报三个途径。

(四)明确每次计税价格估价基本事项

包括明确估价目的，即用于对房地产哪一个相关税种进行课征；明确估价对象，包括明确估价对象权益状况，区域范围；明确估价时

点，估价时点应根据估税种确定，比如常年课征的税种(如物业税)应通过法律、法规的形式实现确定估价时点；而其他一次性课征的税种，如契税、营业税应当以当事人实际交易的时间确定时点；时点要精确到日。

(五)拟定计税价格评估作业方案并进行初步评估

一是根据不同税种的要求选择拟采用的估价技术路线和估价方法，比如对房产税原值估价需要用重置成本法，营业税估价主要应当采用市场法；二是调查搜集评估所需资料；三是预计所需的时间、人力、经费，拟定作业步骤和作业进度。

在上述基础上对评估对象的计税价格进行初步评估。

(六)实地查勘估价对象。

虽然海量纳税评估信息和纳税评估，能在很大程度上保证评估结果的准确性，但由于区域经济、社会、自然环境和被评估对象自身变化等因素，仍然有可能导致计税价值变动。所以估价人员必须到计税房地产现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实。

(七)确定估价结果撰写估价报告

确定估价结果和撰写估价报告是任何计税价格评估的最终目的。一份合格的计税价格评估报告应至少包括如下内容：

1、说明征税对象的纳税人、征管机关的名称；

2、说明具体的税种及其特定征收管理要求；

3、说明征税对象评估的对象和范围；

4、评估任务的分析和方法选择；

5、说明评估目的和基准日；

6、定义征税对象价值类型；

7、列出评估方法及重要参数确定依据和过程，修正类似征税对象所需注意的事项；

8、说明评估结论；

9、重要的声明，包括遗漏事项和未确定事项。

第四篇：关于壮大稳定企业所得税税基的思考

税基管理是税源管理的基础和关键,是有效提高税收管理水平的重要手段。如果将税源看作是一条永不干涸的水流，那么税基就是这条水流的发源地，只有保持税基的稳定和活力，才能开源拓流。企业所得税作为地税部门的一项重要税种，保持税基的稳定和壮大尤为重要。**市地税局为实现“稳税基”的目的，深入开展调查研究，摸清企业现状，进行认真分析，认为

应从加强户籍管理、日常监控、核定征收等几个方面入手，深化措施的制定和实施，真正将企业所得税税基管实、管准、管到位。

一、当前企业所得税管理现状

随着国家《企业所得税法》的出台和税务机关控管水平的提高，企业所得税的管理日趋科学、完善。但是企业所得额虚报瞒报，侵蚀企业所得税税基的现象仍然在部分企业中存在。主要表现在：一是2002年企业所得税征管范围调整以来，地税部门管理的企业中，除正常的破产注销外，一些企业借改制、改组之机，停旧办新，脱壳重建，以此享受国家新办企业税收优惠政策，导致地税管理的企业所得税户数大幅减少，严重侵蚀了企业所得税税基。二是部分企业受利益驱使，采取收入不入账、虚列成本、多摊费用等不正当方式进行会计核算，造成纳税申报不真实。三是少数企业存在着连续亏损、长亏不倒、虚亏实盈等不正常现象。

二、壮大稳定企业所得税税基的建议

（一）加强户籍管理，稳定纳税户数

1、关口前移，主动介入。地税部门要加强与工商、国税、质检、民政等部门的政务协作和信息联系，建立企业所得税纳税人户籍变化信息库，定期采集登记信息，及时掌握新办、变更、迁移、注销户情况，对其所得税管辖权进行界定，将应属于地税管辖的企业及时纳入地税管理。加强税务管理员巡查制度的落实，深入企业进行经常性的调查和了解，对有投资、改制、关停等成立新企业意向的老企业加强宣传和动向监控，多渠道引导企业在注册资金、投资方式、注册地点、公司章程的订立上向有利于地税部门的方向转移，争取将新旧税源保留在地税系统进行管辖。

2、落实政策，加强审核。准确掌握企业所得税征管范围的划分标准，尤其是从事税务登记、税源管理岗位的人员，应认真学习国税发[2002]

8、[2003]76、[2006]103和[2006]1的有关规定，加强对企业设立时各项实质要件的审核。对在实质要素上不符合新办企业标准的新登记企业，按照实质大于形式的原则，不予承认新办企业条件，努力争取管辖权力。

3、加强调查，摸清底数。对辖区内的税源企业进行一次彻底的调查，建立分行业、分经济性质、分经营规模、分赢利水平和纳税水平的《企业所得税税源登记台帐》，对行业分布、重点税源、赢利面、亏损面等情况准确掌握了解。

（二）狠抓日常监控，强化税基核实

1、加强调查核实。落实税管员巡视制度，尤其是落实好对重点税源企业的驻厂管理制度，切实加强对企业财务状况、生产经营、纳税情况、重大经济行为的掌握和了解，着重对企业申报数据的调查与核实，综合运用各种方式方法，牢牢把握住备案类和审批类事项管理、收入与成本确认、关联交易管理这三个核心环节，对连续发生或跳跃式发生零申报、负申报、微利申报的纳税人，加强调查核实。

2、注重发挥分析预警和纳税评估重要作用。整合利用申报数据、实地采集数据和第三方数据，加强分析预警和纳税评估是强化税基日常监控的又一重要途径。一是建立分析预警体系模型，合理确定预警标准和范围，积极引入第三方数据（变电站用电数据、劳务部门用人信息、财务报表、国税部门增值税、消费税征收信息、土地、房产部门信息、工商部门取得企业股东和股权变动信息、建设项目分项目明细申报等），并通过典型调查、召开税企座谈会充分征求意见，结合行业宏观数据、历史数据等因素进行综合分析测算，建立商业、纺织、建筑、房地产、饮食业、交通运输业、商务服务等不同行业的投入产出比、产品物耗比、产品能耗比、平均利润率、平均应税所得率、成本率、平均所得税税负率等分析预警体系，合理确定行业预警值。在此基础上，以监控指标为参数，定期开展收入分析，进行横向和纵向对比，对变化较大、明显低于平均指标数的纳税人纳入预警名单，强化过程监控。二是加强税收分析，深化纳税评估。结合纳税人纳税申报表、财务会计报表、行业即时信息、企业历史信息，以及日常管理掌握的企业实际情况，综合采用案头分析、预警值分析、同行业数据横向比较、历史数据纵向比较、与其他税种关联性分析、主要产品物耗能耗指标比较分析、税务约谈举证、实地调查核实等方法，对偏离峰值较多、税负异常、疑点较多的纳税异常企业逐户进行企业所得税纳税评估。

（三）加强中小企业管理，做实核定文章

账证不健全的中小企业往往通过隐匿应税收入、虚增成本费用的方式侵蚀所得税税基。因此，必须提高查账征收界定门槛，加强中

小企业所得税核定征收力度。

1、准确界定征收方式。严格按照《征管法》、《企业所得税法》和现行企业财务会计制度的有关规定，准确界定企业账务不规范情况下的征收方式。即：凡是没有材料账及库存商品账的、实现收入结转不及时的、没有财务报表或账表不符的、不能做到账目日清月结的、未按规定设置账簿的、不能如实反映企业财务情况和经营成果的、不能及时将本企业财务制度或财务、会计处理方法报送税务机关备案的、发生业务无法取得发票且金额占到成本费用总额10%（含）以上的，一律认定为账目混乱、账务混乱，实行核定征收。

2、合理确定税负标准。通过掌握企业机器数量、用工、用电、用料等关键生产经营数据，测算企业收入水平、材料耗用、投入产出比，切实掌握纳税人的收入盈利水平，合理确定纳税人税负标准。

3、抓好巡查环节，减少核定征收偏差度。对实行核定征收的企业，不能“一核了之”，要严格按照核定征收额进行征收，并通过日常巡查，随时掌握核定征收企业所得税纳税人的生产经营状况，用工、用电、用料变动情况，防止企业人为调节收入以规避税收。

第五篇：实施税收风险管理 提高税源税基控管能力

实施税收风险管理的路径选择

税收风险管理是指税务机关通过先进的管理和技术手段，预测、识别和评估税收风险，根据不同的税收风险制定不同的管理战略，并通过合理的服务和管理措施规避或防范税收风险，以提高税法遵从度和税收征收率。结合我国税收征管实际，实施税收风险管理，需要从先导、核心、重点、关键、依托五个方面整体把握和切入。

一、先导——树立风险管理理念

税收管理中存在着由于纳税人不能或不愿依法、准确纳税而致使税款流失的风险。税收风险管理是税务机关以纳税遵从最大化为目标，科学实施风险目标规划、识别排序、应对处理和绩效考评，力求最具效率地运用有限征管资源不断降低纳税遵从风险、减少税收流失的过程，将组织收入工作的主动权建立在对税源税基的有效控管上。通过对税收风险的确认，有利于对不同风险等级的企业实施不同的管理措施，加强税收管理的针对性，提高工作效率。因此，以科学的风险管理理念为思想基础，以现代信息技术为支持的税收风险管理，才能真正落实税收征管的科学化、专业化、精细化。

近年来，OECD多数成员国的税务机关普遍引入税收风险管理理念，构建起现代化的信息管理系统，加强税源监控、防止税款流失，取得了明显成效。美国从法律上明确了各政府部门和商业机构向税务机关提供涉税信息的义务和责任，并投入巨资建设了现代化的税收管理信息系统，对纳税人实施有效的服务与管理，征收率达到80%以上。澳大利亚国税局近年来以改善纳税服务、提高税法遵从度为主要目标改造了税收管理信息系统，建立起纳税人税收风险档案，通过案头分析、信息比对、约谈、现场核实、审计等方法，规避、防范税收风险。

发达国家在实施税收风险管理方面的成功实践告诉我们，落实信息管税，必须把树立税收风险管理理念作为重要的思想基础抓紧抓好，使这一理念逐步深入人心。

二、核心——完善税收风险管理体制机制

实施税收遵从风险管理，不仅有利于深化以流程管理为导向的征管体制，而且有利于提升税源联动管理机制的效能。在实施过程中，应以控制纳税遵从风险为主线，以信息化平台为依托，着力构建上下

互动、专业分工明晰的税收遵从风险管理体系。

明晰各级风险管理职责，健全风险管理组织协调机制。整合各级征管资源，明确各层级风险管理职能，确立省市局在风险管理中的主导作用。在各部门之间，以风险管理联席会议为载体，整合征管、计统、税政、稽查等各部门的风险管理职能，在风险管理的主要环节上形成统一扎口、分类牵头、有序整合、协同部署的横向协调机制。在各级管理层之间，根据风险管理的主要环节，划分相应的风险管理职责，明确省、市、县三级分工。

科学设计风险目标规划，健全风险分析监控运作机制。如江苏省国税局对各类风险群体和风险程度进行集中分析，对跨部门和跨税种的风险管理进行统一安排，如将所得税汇算清缴审核、行业评估、专项检查等纳入风险管理总体规划，整合各部门的管理要求，明确分阶段风险管理工作重点。在科学设计风险目标规划的基础上，以风险识别排序和应对处理为重点，以减负增效为原则，创新税源税基管理方式方法，建立风险监控管理机制。省、市局发挥征管资源和数据信息集中优势，重点开展综合风险分析和分税种风险分析，组织分地区、分行业、分企业类型风险特征的筛选、分类、归纳和描述，健全省、市两级税收风险特征库。

三、重点——深化税收风险识别排序

风险识别排序是风险管理的重要阶段。借助建立风险特征库，运用数据模型等工具，对存在的税收风险进行识别分析，对风险程度作出判断，形成风险等级排序，明确税源税基管理的重点。

完善税收风险特征库，提高风险识别预警能力。根据经济税收数据信息，分析寻找风险发生规律，形成了风险识别指标体系；根据风险识别指标体系，定期筛选、发布风险区域、行业和纳税人群体。省辖市局在省局风险特征库基础上，结合本地区特点，进一步筛选补充风险识别指标，形成与省局配套的市级风险特征库。

建立税收风险预警体系，提高风险分析预测水平。计统部门主要负责税收风险的宏观分析，包括牵头进行经济与税收、跨税种、跨部门以及重点税源的综合税收风险分析；税政管理部门在综合分析的基础上，针对税种管理的特点、难点和热点，深化各税种风险分析和政策效应分析；大企业和国际税收、进出口税收管理部门加强大企业、国际税收和出口退税管理中的专业税收风险分析；征管部门主要从事

税收程序性风险分析；稽查部门重点开展涉税案件类型的规律性分析。

健全风险等级评定标准，提高风险程度评估水平。根据税收遵从风险发生的概率和可能造成的税收流失后果两个关键因素，对每一个风险特征指标确定风险分值，将筛选出的具体风险信息，以纳税人为单位按户归集，逐户累计风险分值，并据此进行风险等级排序。在风险管理信息平台上，设置了系统自动排序、人机结合排序和人工经验排序三种排序工具，建立了五个风险等级的估算机制。

四、关键——优化风险应对手段和措施

要最大限度降低税收遵从风险，将潜在税源转化为现实税收，必须针对税收风险点采取有效的风险应对措施。以推进县局机关税收管理实体化、纳税评估专业化和创新税收管理员制度为抓手，实施风险控制的分级分类管理，不断提高税源税基控管的科学化、专业化、精细化水平。

实行税收风险分级分类应对，着力提高风险控制质量和效率。借鉴国外先进管理经验和做法，根据不同风险等级，采取不同的服务管理措施，健全完善差别化的风险应对机制。根据纳税人的风险级别高低，采取频率和深度不同的服务管理措施。

推进县局机关税收管理实体化，确立其在风险应对中的主体地位。通过积极推进县局税源管理实体化进程，将县局机关从以行政管理为主的职能体制，转向以直接承担税源税基控管为主的职能体制。省、市局主要是总结设计应对风险的方法措施，做好应用数据模型、财务分析工具等研发工作，收集研究行业风险应对指南、业务操作模本、评估审计指南等，为基层风险应对提供专业支持。

强化纳税评估应对风险的重要作用，提高风险控制处理水平。在评估对象确定上，从无差别的全面评估，向基于风险等级排序，有针对性的评估转变；在评估方式上，对风险等级高的企业实施综合性、个性化的评估审计，对风险等级较低的企业实施行业评估和行业联评；在评估手段上，从偏重单一税负指标进行简单比对，向综合应用风险指标、评估模型等工具开展评估转变；在评估结果处理上，综合配套运用纳税辅导、风险提醒、纳税人自我修正、约谈说明、税收核定、反避税、稽查等递进措施，规范风险处理方式。

创新税收管理员制度，建立专业化的服务管理团队。改变过去划

片分户的管理方式，把税收风险分析、专业纳税评估、大企业风险监控应对、中小企业行业性风险监控等专业化程度较高的风险管理职能，从属地责任区管理的职能中分离出来，上收到专业团队或县局等更高层面上，实行风险应对的专业化管理。责任区管理员主要从事制度性安排的调查、核查、巡查以及日常纳税服务等工作。

五、依托——构建税收风险管理信息系统

在推进风险管理中，以流程管理系统、监控决策系统和基层管理平台三大板块为依托，构建成上下衔接、一体化的税收综合管理信息系统，强化税收风险管理的技术支持，实施对税源税基的精确控管。完善流程管理系统和决策监控系统，强化税收风险管理的技术支撑。将风险管理要求融入流程管理系统，按照风险管理要求对监控决策系统的整体架构进行优化整合，设计开发了支持税收风险分析识别、情报交换和查询分析等功能应用模块，实现了对税源税基管理全过程风险预警的层级监控；建立了贯通各级管理层和基层税务机关操作层的联动平台，支持各级各部门风险管理措施的协调整合。

依托基层管理信息系统，实施全过程规范操作管理。各级管理层按照统一规范要求将各类风险分析识别的结果和其他税收遵从风险信息一起导入基层管理平台，实现各类涉税风险按户自动归集和风险等级评定，为一线干部有针对性地启动提示、提醒，调查、核查，评估、稽查等风险应对处理流程提供基础。

建立完善税源信息共享保障机制，夯实税收风险管理的信息化基础。运用监控决策系统的信息查询分析模块，建立纳税人情报信息管理库，重点提高内部信息的共享度，努力挖掘税收管理过程中税收风险信息情报资源；大力拓展外部信息的采集渠道，推进完善税库银联网和政府公共信息平台，及时采集第三方信息；探索建立跨地区信息情报采集、交换管理机制。