方案设计任务书[模版]

第一篇：方案设计任务书[模版]

........〈“XXXX”方案设计任务书〉..............一、项目基本情况

“XXXX”位于XXXXXXXXXX，西、北侧临街。占地面积XXXXXX平方米，地形方正，地势基本平整（详见附件一）。在地块的东侧是已建成的XXXXXXX和XXXXXX，西侧是XXXXXXXXXXXX，北侧是XXXXXXXXXXXXXXX，南隔XXXXXXXXXXXXXXXX高速公路相望。

二、项目技术经济指标

1、占地面积：XXXXXXX平方米

2、建筑容积率≥3.0且≤3.43、建筑高度或层数 ≤62.0米（西侧限高62.0米，东侧限高66.0米）（详见附件二）

4、总建筑面积：约XXXXXXX平方米

其中：商业4000平方米，商务酒店8000—10000平方米。

5、建筑层数：商业一层（设置在XXXXXXX），会所≤3层，住宅 ≥12层

6、建筑覆盖率 ≤28％

7、停车位要求：机动车停车位包括小区住户停车车位、商务酒店及小区商业配套所需停车车位、其他临时停车车位。

① 小区住户机动车停车位按标准小型车位设计，数量按小区设计住宅户数1：1比例确定，且不少于1000辆；

② 小区商业配套所需机动车停车位数量按100辆考虑，其中标准小型停车位数量不应少于80辆；

③ 其他临时停车位数量按100辆考虑，其中标准小型停车位数量不应少于80辆；

8、总体布局要求：

a、高层建筑裙房（主要朝向）距道路红线不小于6.0米；主体（主要朝向）距道路红线不小于10.0米；

b、高层建筑主要朝向距用地红线不小于0.3H且不小于15.0米；次要朝向距用地红线不小于0.2H且不小于9.0米；c、高层建筑主要朝向之间的间距为0.5H且≥27.0米，主要与次要朝向间的间距大于次要朝向面宽且≥13.0米；

d、主要朝向成角度布置时的最小间距：30º＜α＜60º；折减系数0.8。

9、绿地率：不小于30％。

临用地西侧20米规划道路与用地北侧20米规划道路交叉口布置不小于

净用地面积4.5％（2066平方米）的集中绿地，另2066平方米的集中绿地

面积结合方案布置。

三、项目定位

1、客户定位：客户群为XXXXXXXXXXXXX层，主要集中在35-50岁之间，以二次置业为主，在企业工作的管理阶层和高级职员以及政府官员。

2、建筑风格：在建筑外立面的一些主要部位通过一些传统的中式设计手法如对中式传统建筑符号的运用、外立面造型、色彩、材质等方面的精心选择和设计，体现“尊贵的”、“伟大的”、“精制的”、“有皇族血脉的”、“可以传承的”的建筑品质。在首层商业的设计上尚应更中式化，住宅三层以下中式风格更浓烈一些，往上逐渐淡化。具体可参照X式设计手法，尤其在园林、景观的设计上。

3、主题定位：这里的主题主要包含在在两个方面，即营造“SPA”景观主题，倡导“SPA”生活理念，通过对会所等物业管理项目的精心设置全方位诠释这一体现休闲、时尚的生活方式。

4、物业类型：高层住宅、商务酒店、商业及配套。

四、开发理念：

1、突出主题文化：充分利用地段优势，营造一片独一无二的大型高档社区。并充分挖掘“SPA”的主题概念，赋予本项目高尚的、有品位的文化气息。

2、先进性：方案设计要求大胆创意、突破常规，具有前瞻性、先进性，充分考虑设计与开发建设的时间差异性。

3、独特性：独特的主题，通过建筑师的创意整合，应使本项目从周边众多楼盘中脱颖而出，成为一颗闪耀的明星。

4、人文性：利用项目的独特概念，不仅仅创造一个居住环境，更创造、引导一种全新的人文居住生活方式，吸引人们的购买欲望。

5、舒适性：舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、住宅等。

6、实用性：注重提高住宅的实用率。

7、经济性：规划设计和单体设计均要考虑其实现时的投资难度，力争在保证一定资金下设计出建筑精品。

8、规范性：设计方案必须遵守成都市有关城市规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。

五、总体规划原则

1、建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系；

2、应合理处理商业、会所、商务酒店、环境场地之间的关系。商业、会所及商务酒店不仅为小区住户服务，还要对外经营，应具有开放性，而居住区将实行封闭式管理，私密性较强，两者在地域布置上应相对独立，避免相互干扰。注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私密性。

3、住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足高档住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主人房有好的景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向。

4、充分考虑地块以XXX高速路噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。

六、单体设计原则

1、住宅在满足良好空间感（楼间距）的情况下尽可能采用一梯两户的形式。临机场高速路一侧可考虑局部采用一梯三户或一梯四户的形式，140平米以上户型必须采用一梯两户的形式。

2、住宅层高为3.0米。

3、商务酒店设计要求整体具有鲜明的时代感、国际性和个性特色，要尽量“公建化”，并尽可能提出创新理念，争取设计产品3年内保持领先，10年内不落伍。

4、建筑单体设计应在满足户型平面优化的基础上结合结构布置及安装设备布置的经济性和合理性统筹考虑；建筑室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线。方案设计深化阶段尚应提供与建筑平面布置相对应的初步结构布置设想方案；

5、住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械的通风排烟的经济投入。

6、考虑立体绿化的设计，从地下停车库、地面、架空层、空中花园、屋顶花园全方位引进休闲绿化设计，提高居民接触机会，增加邻里交往，从不同空间形式多层次体现生态、人性化住宅设计。

七、户型设计原则

户型设计在遵循以人为本设计原则，保证平面方正实用的前提下，要有所突破、创新：

1、遵循均好性设计原则；

2、除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；

3、通过竖向空间的灵活使用，利用合理的高差，创造有趣的、新颖的、符合市场需要的复杂空间结构的公寓；

4、可考虑采用入户花园、空中庭园等设计手法，但同时需注意避免设置花园带来的实用率的降低；

5、遵循大客厅、大主卧的设计原则；客厅及主卧可采用落地玻璃，增大采光及景观面；

6、客厅及主卧要有良好的朝向及景观；

7、客厅及主卧室要避免噪音的干扰；

8、主要房间要避免对视的出现；

9、厨卫、设备管线尽量靠建筑物内侧设置，保障建筑立面美观整洁；

10、本地块位于冬冷夏热地区，气候夏季闷热、冬季阴冷潮湿，户内应尽量能够形成空气的对流；

10、厅房要有自然采光、通风；无暗厨、暗厕出现；

11、厨房内除设置厨柜、调理台、洗涤池、煤气灶具外，还应考虑冰箱、电饭煲、微波炉、洗碗机、消毒碗柜、抽油烟机等厨房设施的安装位置（可以结合厨柜一起考虑），同时考虑相应的电气插座位。厨房采用集中竖向排烟道，烟道不占用厨房内空间。135平米以上户型的厨房面积要达到10平米左右。

12、卫生间内设施包括淋浴盆（主人房卫生间设浴缸），台式洗脸盆、座便器、机械排气装置。140平米以上户型，卧室可考虑设计为套房，主卫采用按摩浴缸。舒适型三房、四房中，主人房应尽量加大，应设置衣帽间，考虑设置配套的主人房大卫生间（可安放按摩浴缸、桑拿浴设施等）及书房。并可考虑设置储藏室。

13、入口处预留鞋柜位，尽可能考虑设置玄关位。

14、每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台。

15、户型配置：

经济型三房面积控制在100－130平米，户型比30％（其中110平米以下户型比不大于10％）；舒适型三房面积控制在140－150平米，户型比35％；四房面积控制在150－170平米，户型比35％。100－110平米经济型三房宜设置在临机场高速路一侧以及朝向不佳的位置。其中：

① 经济型三房应考虑储藏、化妆等功能。

② 四房、顶跃户型中可考虑设置工人房。

③ 135平米以上户型可以考虑设置两层高度的入户花园或空中花园，在客厅、餐厅外错落设置，但应充分考虑私密性，推荐面积在10－20平米之间，视不同户型而定。可考虑用花园作为户内动静区分隔的户型设计。

④ 135平米以上户型尚应考虑增加该户型的附加值（如设置高度小于2.2米的凸窗等）。⑤ 经济型三房客厅开间在4.0－4.2米之间，120平米以上户型客厅开间在4.5米以上。⑥ 舒适型三房、四房应设置两个以上较宽敞的卧室。

⑦ 户型创新的同时，要尽可能地完善普通户型结构，做到方正、实用、通风采光好、动静分区好、空间组织合理、空间利用率高、客厅开间大、主人房宽敞等，并且尽可能提高实用率。

八、景观设计原则

1、结合“SPA”的景观主题进行环境设计；

2、通过重点对主入口、入口广场、小区花园等的设计，营造丰富的、有新意的环境空间；

3、多层次的立体景观设计：

① 凡是人流经常活动的空间，都需要引进景观设计：如可设置相对开敞的停车库，并引进水景、绿化等；可设置空中花园，成为观景及交往的场所；

② 公共环境空间与私密环境空间：在人流聚集的公共场所，设置不同形式的开放空间；在每一户的小天地里，设置属于自己的平台花园。

九、交通组织

1、临规划道路设置开口，主入口开口宽度不大于7米，次入口开口宽度不大于4米，主、次入口均远离道路交叉口布置。

2、注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与居住区域的关系，解决好各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，严格做到人车分流。

3、交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离。

4、小区住户机动车停车位的平面布置应按住户就近停车的原则进行考虑，根据总平面设计按地下一层车库或半地下车库进行规划设计，平均每车位建筑面积指标不应大于33平米/每车位（含坡道及配套设备房等附属区域面积）；

5、小区商业配套所需停车位的平面布置应按商业客户就近停车的原则进行考虑，根据总平面设计按地下一层车库或半地下车库或局部地上停车位进行规划设计；

6、其他临时停车位根据总平面设计按地上停车位进行规划设计；

7、地下（或半地下）机动车库突出地面的风道、烟道、疏散楼梯等附属构筑物的平面布置应在总平面规划方案进行考虑；

8、地下（或半地下）机动车库平面柱网布置应与地上单体建筑的平面布置统筹考虑，综合考虑结构的合理性和经济型，尽可能提高单体建筑物地下空间平面的利用率；

9、充分考虑残疾人无障碍设计。

十、配套设施

1、结合景观设计可考虑南北向设置标准网球场2片；

2、会所（不超过三层）:主要设施包括： SPA（恒温泳池）、健身房、小型酒吧（或咖啡吧）、西餐厅（可结合早餐一起考虑）、商务中心、会议室。

3、商务酒店设置在地块北侧与会所相对的位置，采用智能化管理体系。其中户型及面积配置： 70－100平米两房－三房，总面积控制在8000－10000平米左右；

4、临集中绿地建筑底层配建不小于105平米的社区居委会用房，且建成后无偿交当地办事处使用；

5、物业管理用房按总建筑面积3‰配置但面积不小于400平米；

6、在临街集中绿地内，预留用地面积为20平米的市政公共设施点位；

7、配建不小于200平米用地面积的全民健身活动场所一处；

8、垃圾房等配套在方案中必须组予足够的重视，保证垃圾收集点集中、隐蔽，便于垃圾运

出又不影响总体环境。

9、临城市道路若设置围墙只能设置空透围墙。

10、用地内污雨水排放系统按分流进行设计，化粪池不能临道路设计。

十一、设备专业要求

1、住宅设置管道井，立面尽量不设立管。

2、结合建筑外立面双侧设计集中空调室外机位，冷凝水集中排放。

十二、其它

1、设计表达不宜过于装饰化，应侧重与设计构思、内涵及设计手法的表达。

2、图纸说明应简明扼要、切中要害，主要表明以下几个问题：

① 该方案预期目标及达到目标的构思；

② 如何基于地块环境形成设计概念；

③ 存在什么矛盾及解决办法。

3、平面图的经济技术指标除反映主要指标外，还应明确：

① 建筑基地面积。

② 总绿地面积。

③ 道路及停车用地面积（A、道路用地面积；B、地面机动车停车用地面积；C、地面非机动车停车用地面积）。

④ 其它用地面积（须注明具体内容）且上述面积之和应等于净用地面积。

4、设计成果：

Ａ、图纸内容

详见设计合同相关部分要求

Ｂ、模型（工作模型）

① 环境关系模型，比例1：1000② 建筑模型，比例1：500

Ｃ、展示图板，统一A1规格，至少包含以下内容：

① 彩色总平面图

② 彩色鸟瞰图

③ 彩色透视图

④ 彩色建筑立面图

⑤ 各种分析图

⑥ 建筑平、立、剖面图

⑦ 其他需加以展示的图纸

十三、设计周期：

以上设计内容请与XXXXXXXXXXX完成，并送达敝司于XXXXXXXXXXX的办公地点。联系人：XXXX

电 话：XXXXXXXXXXXXX

传 真：XXXXXXXXXXXXXXX

200X年X月XX

附件一：拨地测量表及界址点成果表

附件二：用地红线及限高要求（电子文件）

第二篇：施工方案设计任务书

建筑施工方案设计任务指导书

一、建筑施工方案设计任务

（一）题目

编制某小学教学楼扩建项目钢筋混凝土工程施工方案设计

（二）设计条件

1．工程概况（详见设计说明）；

2．施工图，包括建筑总平面图，结构平面布置图、配筋图（详见附件）。

（三）设计任务

1．模板配板设计（详见直播课堂）； 2．制定模板安装和拆除方案； 3．钢筋配料计算； 4．混凝土浇筑方案；

5．质量保证和安全文明施工措施。

（四）基本要求 1．提交成果

（1）学生独立完成设计任务；

（2）计算书1份，包括材料（模板、钢筋、混凝土计划）；（3）模板配板图。2．成果要求

（1）计算书采用设计用纸书写、清楚、工整并装订成册。（2）图纸可采用A3图幅，铅笔线，仿宋字。(3）封面（必须写明题目、学校、专业、指导教师、学号、姓名、编制日期等）

3、打印格式及装订要求

（1）封面：“题目”用二号黑体字加粗打印，学校、专业、指导教师、学生姓名、学号、编制日期等均用三号宋体字加粗打印，文字方向一律为横向，数字均用“阿拉伯数字”表达。

（2）字体大小及要求：正文中每章的标题均用四号宋体（加粗）；每章中每小节的标题均用小四号宋体（加粗）；表格或附图名称均用五号宋体（加粗）；备注或注释均用小五号宋体（加粗）；其它字段及小标题均用五号宋体。

（3）打印格式：每段首行缩进2 字符，每章之间空一行，文中的图片、表格及其字体均居中；行距设置值为22 磅，左、右缩进及段前、段后间距均设置为0。

（4）页面设置：上、下页边距各为2.4 厘米，左、右页边距各为2.8 厘米。（5）一律采用用A4 纸打印并最终装订成册后提交。

二、编写方案设计的质量要求

根据设计任务书所给定的资料数据，综合运用所学的专业基础知识，在规定的时间内完成建筑施工方案设计。应尽量结合自身的实践工作加以编写，同学之间切勿相互传抄与复制，以免两人甚至多人之间出现雷同而影响到各自的成绩。

三、方案设计成果提交事宜 1、2015年6 月8 日之前，把已编制完毕的设计书（电子版）发送到该课程主讲老师的邮箱3297886@qq.com，同时将设计书定稿（打印版）直接交给各自班主任。请各位同学必须在上述规定的时间内完成并提交，以便于老师及时批阅和评定成绩。

2、根据学生所提交方案设计作业，指导老师将抽选几位同学作设计答辩（答辩时间暂定2015年6月14日17：20-18：50；答辩教室：6-503）；

3、作业统一用A4纸，如附图可采用A3纸，封面编制人姓名要亲笔签署；

四、方案设计书的考核评定标准

1、评定为“90 分以上”的标准：设计书的内容很详细，能够充分运用所学的专业知识及很好地结合实际完成编写，设计书的格式符合要求且按时提交。

2、评定为“80 ~ 89 分”的标准：设计书的内容较详细，能够运用所学的专业知识及较好地结合实际完成编写，设计书的格式符合要求且按时提交。

3、评定为“70 ~ 79 分”的标准：设计书的内容完整且无错漏，能够运用所学的专业知识及结合实际完成编写，设计书的格式符合要求且按时提交。

4、评定为“60 ~ 69 分”的标准：设计书的内容基本完整且无严重的错漏，基本上能够运用所学的专业知识及结合实际完成编写，设计书的格式符合要求且按时提交。

5、出现以下两种情况之一者即评定为“60 分以下”：（1）设计书的内容不完整且出现严重的错漏，未能运用所学的专业知识及没有结合实际完成编写，设计书的格式不符合要求且没有按时提交；（2）全文或大部分内容抄袭其他同学的。

2015年4月26日

第三篇：方案设计招标任务书

规划建筑方案设计招标任务书

XXXX影视文化城

规划建筑方案设计任务书

一、概况

XXX市广播影视文化城工程被列为XXX市政府“十一五重点建设项目”之一，是XXX市的标志性建筑，代表着XXX的城市形象。

中心选址于市东部新城区，地处我市科教园区规划区内，南侧为拟建的市图书馆，北侧为已经投入使用的XXX职业教育学院，东侧为规划中的商业区，西侧为花果山大道，并与市体育中心隔路相望，是集广播电视办公、节目制作、播出、传输、发射、观光旅游、影视娱乐、外景基地等多功能为一体的大型公共建筑，净用地面积88.65亩。

整个项目分三期建设。一期工程为合计建筑面积约2.15万平方米的演播大厅、影城、书城、互动游艺、购物休闲。二期建设主体大楼和地下室工程，其中主楼设计高度为100米内；主楼及裙楼主要包括不同规格的电视演播室、电台播音室、录音棚、播控机房、发射机房、磁带库、审片室、客户中心、会议室、办公室等。三期工程为建筑面积约1.35万平方米的广电综合服务楼。

本次对广电中心项目进行总体规划设计招标，同时对广电中心三期工程进行建筑设计以及整个场区的景观设计进行招标。

二、规划设计要求

1、遵守国家的有关规划法规和规范要求，总体布局合理、先进、优化，环境优美，规划足够的广场面积，供人流的集散和车流的进出。

2、参照有关标准要求，规划足够的地下停车场，设备用房可以考虑放在地下室。尽可能考虑工作人员和社会公共人流、停车场的分割，便于整体安全管理。

3、参照XXX市规划局的有关规划控制指标要求，规划足够的绿化面积，并且内广场要和相邻公用广场形成一体，适合举行广场晚会和活动。

4、广电综合服务楼应尽量布置在沿街面，能够独立地管理，自成体系，以利于将来的招商引资及商业用途。

5、主体建筑应合理划分各功能分区，保障广电中心贵重设备以及广播电视采编播系统的安全。

三、建筑设计要求

1、总体布局：根据广电中心使用功能和各种流的合理组织，主体建筑分为采编及行政办公区、演播制作区、网络传输播控区、后勤服务区、广告及客户服务区、影城娱乐区等六个部分，建筑总面积约7万平方米，附属楼约1.35万平方米。详见附件二《XXX市广播影视文化城功能分区与面积分配》。

对广电中心主楼及影城娱乐内部的各种人流（如领导贵宾流、演员流、工作人员流、一般观众流）通道，进行科学的设计与管理，合理安排广电中心内的道路及疏散通道，便于中心车辆进出以及外来人员办事。

为降低工程总造价，主楼的主体建筑高度控制在100米以内。在主楼的顶层，设立观光游览区，供游人参观科教园区及花果山的美丽风光。

广告及客户服务区的位置安排，应充分考虑方便广告客户、有线电视及网络用户联系业务。

2、公共设施部分：地下室为机动车及非机动车停车库、人防工程、变配电动力机房、消防及生活用水泵房、以及其他公共设施用房等，要考虑地下室的采光，建议采用半地下。

3、暖通系统：空调系统分为四个部分：演播室、技术用房、公共空间集中用一套中央空调；播控中心、新闻中心等24小时连续运行区 2 域，需要高度安全可靠，用第二套中央空调系统；磁带库等有特殊要求的区域，采用恒温恒湿空调系统；广电中心办公区域、附属用房和影视基地采用单独的空调系统，冷热可调、随时开关、使用方便灵活。

4、消防安全系统：根据不同功能用房，配置相应的消防系统。

5、供电系统：中心变配电采用真双路供电设计，按灯光、照明、动力、消防、电视工艺用电，相互隔离。

主楼内设客梯若干部及货梯、观光电梯。

6、供水系统：采用二次供水，除一般生活、消防用水外，考虑建设净化水系统，在地下室建设水箱，保障大楼应急用水需求。

7、通信系统：广电中心采用虚拟电话网系统，实现中心内部免费通话。针对大楼内无线通讯屏蔽情况，拟在大楼内建设相应的微蜂窝系统，保障广电中心内部的移动通信质量。

8、弱电系统（数字化、自动化、网络化、智能化）：广电中心建设应充分考虑广播电视节目采、编、播、传输系统的数字化和网络化、行政指挥办公系统的自动化、中心管理系统的智能化要求，达到智能化建设标准，建设安全保卫监控巡更系统（关键部位设立监控摄像头、门禁管理系统等）、车库管理系统、楼宇管理系统（对公用照明、空调、通风、电梯、配电等系统进行监控）。从进门考勤、门禁管理到领取摄象机、上编辑线、借用磁带、职工食堂就餐等均使用IC卡和网络实现一卡通，从而达到内部管理智能化和现代化要求。

整个中心按计算机网络工作站的方式进行设计与建设，保证中心内部视音频信息的传递，并采用数字化、交互式的传输方式，以适应广播电视发展运行的需求。广电中心内部实现智能化综合布线，设立足够的语音点、数据点和有线电视接收点，按超五类线和光纤100M到桌面，实现宽带上网。整个中心利用计算机网络，实现无纸化、自动化高效办公。

四、广播电视工艺要求 1、1500平方米演播室的功能主要用于电视节目的制作和现场直播。同时需要兼顾其它用途，如电影放映、召开会议、中小型文艺演出等。固定演区面积不小于500平方米，这部分的梁底高度为22米，其余部分的梁底高度为16米。

2、中小演播室中，600平方米和300平方米中演播室采用2个楼层高度，4个150平方米小演播室采用1个楼层高度。道具通道高度不低于3.5米，宽度不小于3米。3、1500平方米、600平方米和300平方米演播室应安排在地面一层。在人流、物流设计时要注意演员、观众、道具通道的合理性。

4、小演播室可以安排在建筑的裙楼和主楼中。在主楼安排演播室，要注意避免在室内有柱子。

5、建筑设计应注意电视台的安全防范措施，在人流组织和通道设置上，重要区域应有工作人员专用通道，防止外部人员的非法闯入。以下区域是本大楼的重点保卫部门：

 电台直播室

 电视播出中心和总控机房  电视新闻中心  有线前端控制机房  网络传输机房  网络服务机房  计算机中心

6、为适合广播电视事业不断发展的需要，在平面划分上，除有特殊技术要求的工艺用房和消防要求的防火分区外，一般采用大空间，以适应使用的调整变化。如条件许可，尽可能采用较大跨度的柱网结构，增大面积的可利用率。

7、建筑要求功能要齐全，能满足广播电视的流程和功能要求，在建筑平面许可的情况下尽可能按工艺流程建议的流程布置安排工艺用房。本大楼电视制作流程大致如下：

 节目制播流程：

演播室节目录制—编辑—特技制作—配音—审查—播出 外购节目审查—编辑—审查—播出  直播类节目流程

节目准备—演播室搭景、布光—排练—直播

8、广播电台的工艺用房，要求集中布置，每个直播控制室控制一大一小两个直播室。

9、广电中心需要一个较为气派的大厅，具体面积由建筑设计定，但不应小于300平方米。

10、建筑层高建议在3.8-4.5米，净高控制在2.6米以上。

11、演播室、配音室和录音室的房型有一定要求，在设计时请参考《建筑设计声学手册》。

12、布景道具区应考虑4M高布景的制作和存放，1500平方米、600平方米和300平方米的道具库与演播厅之间应有能通过4M高的布景通道，通道宽度大于4米。

13、所有演播导控室、音控室化妆室有条件的都应安排在演播室周围，可以上下层布置。灯光立柜室应靠近演播室的上空。14、180M2录音棚的梁底高度应不小于7.5M。按全浮筑构造考虑。控制室要求紧挨配音室，相互间设有观察窗。为避免语言录音的失真，要选择合适的房间形体，为保证足够的隔声量，围护结构不宜使用空心砖或轻质砌块。

15、中心接地要求很高，工艺设计要求接地电阻不大于1欧姆，强电、弱电、灯光、避雷、工艺等接地应相互隔离，并考虑备用接地，以避免用电设备之间相互造成干扰，影响广播电视节目的采编播质量。

16、在中心建筑的适当部位应考虑卫星信号采集的需求，统一建设卫星地面接收设施，然后通过信号调度设施，根据需要传输到各个专业台，避免重复建设。

17、应建设足够的光纤、通讯、信号传输出入口管孔，在每个楼层的垂直和水平面上都应留有足够的管孔、管井、桥架等，使楼内能非常方便地再添加新设备，满足数字化、自动化、网络化、智能化建设需求。

五、方案成果及表现

1、建筑总平面图、环境设计图及功能，流线组织分析图

2、建筑平面、各立面、剖面图。

3、建筑透视图（能全面地反应各个主要解度的建筑效果及鸟瞰图）。并于渲染立面中注明材质。

4、要求提交方案文体6套，光盘一张（包括全部方案设计内容），A1彩图若干张及介绍方案时所需的有关文件、图纸等。

5、特殊功能房间的技术处理形式

六、招标方式：公开招标 公告发布媒体：中国建设工程招标网 www.xiexiebang.com

七、设计周期

XXX市广播影视文化城，经市计委批准立项，经市规划局批准同意，在花果山大道东，晨光路南进行建设。方案设计周期为50天，方案征集于2009年10月15日下午六时截止。

所报方案由XXX市广播电视局邀请与投标单位无关的知名专家进行方案评审。评审时间另行通知，参标单位应派人讲解方案。

此次方案征集活动的解释权属XXX市广播电视局。

附件：

㈠、XXX市广播影视文化城总体设计方案构想阐述 ㈡、XXX市广播影视文化城功能分区与面积分配

㈢、XXX市广播影视文化城项目用地红线图、地形图、规划设计要点

XXX市广播电视局 2009年9月12日 7

附件一：XXX市广播影视文化城总体设计方案构想阐述

一、现有广电大楼情况

位于市区盐河北路39号的XXX市广播电视局办公大楼于1996年建成投入使用，占地面积16000平方米，按“一局三台一报”的功能、300人办公进行设计。现有技术用房和办公用房已经不能满足事业发展的需要，并且现址周围已经被房地产开发，广电现址现已无拓展空间，但现有条件又严重制约广电实现“十一五”时期广播电视事业发展目标的实现，与我市跨越发展的服务需要也不匹配，离群众日益增长的文化生活需求也存在差距。

目前，XXX市广播电视局（总台）机构设置如下：局机关、XXX人民广播电台（分新闻综合频率、经济生活频率、交通频率、故事频率共4个系列台）、XXX电视台（共3套自办节目）、XXX电视传输总台（国家、省、市光缆干线网络及城区有线电视分配网，传输100多套电视节目，市区有线电视用户16万余户）、XXX广播电视报社、XXX广电传媒网站等。由于事业的迅速发展，目前办公人员总数已达到600多人，现有的办公场地已不够使用，许多项目由于场地所限而无法上马。

二、新广电中心总体设计构想

为适应广播电视数字化、自动化、网络化、智能化发展需要，新的XXX市广播影视文化城按1000人办公设计，能适应7套广播节目、5套电视节目的制作播出需求，能够承办800人左右的大型文艺演出与电视电话会议。

1、广电中心主楼部分：包括行政办公区、演播制作区、网络传输控制区、广告及客户服务区、顶层观光旅游服务等。

功能定位：集广播电视节目的采录编辑、制作播出和传输监控、视听文化娱乐等多功能于一体的综合性产业基地。

新广电中心建设，为广播电视节目与时俱进、不断创新提供强有力 8 的硬件支撑和高水准的技术平台，为推出能在全国叫得响的品牌节目和新闻采编快速反应能力做好技术保证；大中小型演播厅的设计，既能基本满足广电节目录制需要，同时能承办全市重要会议、大型演出及高级商务会议等任务，达到社会效益和经济效益“双赢”的效果。

2、影城娱乐部分：总面积控制在2.15万平方米左右，建成6个容纳100—200人之间的电影放映厅、1个100人的3D放映厅和1个30人的贵宾放映厅；建筑面积2000平方米的大型互动游戏厅；3000平方米的书城；2000平米的超市；1500平米的KTV房（约36间）；1200平米的咖啡、简餐厅。

功能定位：和国内外知名院线联营，打造XXX第一品牌高档视听休闲场所，为港城市民、高校学子和来连客人提供流连忘返的精神食量。

3、广电综合服务楼部分：在三期工程用地范围内规划约1.35万平方米建筑面积，进行综合服务楼建设。

附件二：XXX市广播影视文化城功能分区与面积分配 一期工程为演播大厅和娱乐城

1、大中演播大厅总建筑面积为6500平方米，其中1500平米、600平米和300平米演播厅计2400平方米，可容纳800名观众，配套附属用房4040平方米。

1）大演播厅 1500平方米（兼容电影放映功能）2）大演播厅配套导播室 200平方米（1500专用）3）大演播厅配套硅控室 100平方米（1500专用）4）中演播室*2 600平方米（兼电台广播多功能厅功能）400平方米

5）演播室配套导播室 100平方米（600专用）6）演播室配套硅控室 50平方米（600专用）7）男女化妆间大 4*100平方米=400平方米 8）小化妆间6间 6*20平方米=120平方米

9）贵宾室3间 50平方米、30平方米、30平方米 10）道具库 300平方米

11)配电室 100平方米（大中演播厅专用）12)灯具室 120平方米

13)候播厅 360平方米（兼顾三个演播厅）14）淋浴间 4*100平方米=400平方米 15）卫生间 6*40平方米=240平方米 16）警卫室 20平方米 17）服装间 4*100平方米=400平方米 18）技术维修间 50平方米 19）设备库 200平方米 20）信号传输调度室 50平方米

21）技术管理办公室 30平方米+50平方米=80平方米 22）电台直播车库2间 2*50平方米（层高＞4.5米），电视直播车库2间 2*200平方米（层高＞5米），电视卫星车车库 100平方米和新闻直播车库100平方米统筹考虑，应紧靠大中演播厅。

2、影城娱乐用房 计15000平方米 1）容纳100——200人影视厅6座 2）容纳100人3D影视厅1座 3）30人贵宾厅1座 4）2000平方米互动游戏厅1个

5）3000平方米书城，配备阅览、管理人员办公等功能 6）KTV包房36间 1500平方米 7）超市 2000平方米（含电影商品、电视直销商品、学生用品）

8）咖啡、简餐 1200平方米

二期建设主体大楼和地下室。

主楼总建筑面积约35000平方米，主要包括局台办公用房，电 11 台、电视台、传输台技术用房，省网络苏北客服中心、国家新媒体研发中心，广电报、传媒网办公和技术用房。地下室建筑面积约2万平方米，可停放400—500台轿车，并考虑一些动力设备机房，建议考虑地下室的自然通风和采光。

1、局、台、报、网办公用房、会议用房 计13500平方米

按800人（除去电视报、传媒网站200人）办公进行规划，人均办公面积12平方米计9600平方米；会议、接待用房和盥洗间等计4120平方米。

2、XXX人民广播电台技术用房统计 2520平方米

1、直播区（含直播室、导播室、备播室及值班编辑室，建筑面积不小于820平方米）

每套节目一个直播室，一个导播室，备播室采用七主两备。（直播室、备播室和导播室外墙开窗，利于通风、采光，与走道隔墙采用双层玻璃隔墙，直播室与导播室的观察窗不小于2.6米*1.4米，直播室、备播室层高大于4米，做声学处理，导播室应做吸声处理）。

直播室净面积应大于35平方米, 备播室净面积应大于35平方米, 导播室净面积30平方米 ,七套节目合计使用面积共（35平方米

+30平方米）×7＋（35平方米

+30平方米）×2＝585平方米

直播区需要配备二间候播室80平方米（做吸声处理）；一间值 12 班编辑室40平方米

2、录制区：（建筑面积850平方米）

配置14个录音室（层高大于3.5米，外墙开窗，利于通风、采光，做声学装修），每个录音室20平方米, 共280平方米

一个大制作编排室100平方米（吸声处理）

一个广播剧录音室140平方米（声学装修，层高参照电视演播室）

一个广播剧场200平方米（声学装修，层高参照电视演播室，用于有观众参与的多嘉宾节目制作等）。二个控制室80平方米（吸声处理）一间候播室50平方米（吸声处理）

广播剧录音室、广播剧场和控制室的观察窗不小于2.6米*1.4米。

3、总控机房（建筑面积390平方米）：

总控机房150平方米（层高大于4米，吸声处理）电源室（做屏蔽处理）40平方米

服务器室80平方米

设备室80平方米

维修室40平方米

总控机房、电源室、服务器室与直播室应在同一楼层。

4、技术配套用房（建筑面积460平方米）

直播车库2个，50平方米 ×2＝100平方米（高于4.5米）。直播设备仓库50平方米。资料室一间100平方米

节目审听室80平方米（声学装修）听评室80平方米（声学装修）档案室50平方米

3、XXX电视台技术用房统计 计5760平方米

1)播控中心 360平方米 2)设备机房 200平方米 3)上载机房 200平方米

4)收录、监测 2*100平方米=200平方米 5)UPS机房 50平方米 6)播控网管值班室 30平方米 7)播控维修室 30平方米

8)播控夜间值班室 2间标（播出）计60平方米 9)精密空调机房 50平方米

10)视频工作室2间 2*50平方米=100平方米

11)小演播厅4间（150平方米+30平方米控制室）*4=720平方米

小演播厅配套用房 200平方米

13)配音间6间 6*25平方米=150平方米

14)录音棚2间 180平方米+30平方米控制室=210平方米 100平方米+20平方米控制室=120平方米 15)制作机房 800平方米（开放式演播室300平方米）16)中制作机房 200平方米 17)小制作机房 10018)审片室大 20019)审片室小2间 2*6020)广告制作机房2间 2*10021)技术维修间 5022)技术设备机房 10023)技术设备库 10024)化妆间2间 2*5025)配电室和UPS室 10026)技术档案室 50 27)技术网管间2间 3028)记者值班室2间 3029)微波发射机房 5030)磁带库 30031)总编审片室10间 2032)磁带库管理室1间 3033)文稿室 100平方米平方米

平方米=120平方米平方米=200平方米平方米平方米平方米

平方米=100平方米平方米平方米*2=60平方米平方米*2=60平方米平方米平方米

平方米*10=200平方米平方米平方米 34)媒资管理技术机房 150平方米 35)广告审片室 60平方米 36）摄录设备收发室 150平方米 37）综合考虑：卫星地面工作站位置

4、XXX广播电视传输总台技术用房、国家新媒体研发中心和省网络公司苏北客服中心用房 计8000平方米

主要部门有客服中心、传输中心、播控中心、维护站、接待室、资料室、会议室

5、XXX广电报社用房 计2400平方米

主要部门有总编室、副总编室、办公室、采编中心、录排机房、广告中心（产业中心）、发行中心、接待室、资料室、会议室、仓库。

6、XXX传媒网站用房 计2600平方米 1)办公用房：160座席×12平方米=1920平方米 2)视频访谈室： 160平方米=80+40+40平方米 3)机房：120平方米=60+60平方米

4)会议室：100平方米=20人会议室+10人会议室 5)接待室：60平方米=20+40平方米 6)行政管理室：80平方米=30+30+20平方米 7)仓库：1间≥40平方米 8)休闲活动室：60平方米

三期工程为广电综合服务楼和绿化等。

1、广电综合服务楼 计13500平方米

主要有职工餐厅、浴室、活动中心、住宿培训等功能 1）餐厅要求配备大中小包间计20个和容纳25桌的宴会大厅1个；职工餐厅能同时容纳1000人就餐。

2）住宿要求能解决200人入住，并且设计100套单身公寓。3）活动中心要求建设10片羽毛球场、10个乒乓球场、2个排球场、2个篮球场和1个网球场（其中排球、篮球和羽毛球考虑套线合用），并配备器材室、淋浴室和休息室等。

2、内广场的设计应和公用文化广场巧妙结合、自然衔接，方便单位举办大型广场活动和拍摄外景使用。

第四篇：方案设计任务书(商业)

杭州XXX商业项目

建筑方案设计任务书

1.项目简介

2015年7月7日

1.1

项目概述

本项目位于杭州市江干区九堡核心地段，北距九堡客运中心直线距离约1公里，东临杭乔路，北临下沙路（城市快速路），西侧和南侧为规划路，南侧为新建住宅小区。周边交通便捷、路网畅通、住宅林立，项目规划总建筑面积约9万平方米，为集商业、办公和酒店为一体的社区商业综合体。

1.2

设计指标 1 规划用途：商业办公用地 2 建筑容积率：≤2.5 建筑密度：≤ 40%（以最终政府批复为准）4 绿地率： 20%（以最终政府批复为准）5 建筑限高：≤ 55米 建筑用地面积：20000平方米；地上总建筑面积：50600平方米，地下建筑面积约40000平方米（地下2层），总建筑面积约90000平方米。

2.项目定位及方案阶段设计要求

2.1 整体定位

本项目依托周边密集的住宅社区和九堡客运中心的商业消费人流、办公人流和商旅客群，定位为集商业、办公和酒店为一体的社区型商业综合体。2.2 物业类型配比及分物业定位

本项目由商业、办公和酒店三部分组成。商业地上建筑面积约3.1万平方米（4层），地下建筑面积约3.8万平方米（地下2层）；办公建筑面积约1万平方米；酒店建筑面积约9千平方米。地下设置2层，B1层以超市为主，B1层剩余部分和B2层为车库、车道和设备用房等，尽量减少设置人防面积。汽车泊位和自行车位尽可能满足杭州市相关规范。

2.2.1 商业定位

目前地块周边住宅林立，已形成稳定的消费客流，但商业消费氛围缺乏。本项目将满足区域人群对于集零售、餐饮和休闲娱乐的体验型商业的消费需求，集中面向家庭消费。

建立主题概念，以建筑造型、立面、内装饰等手段，树立鲜明特色和现代商业形象，令项目具有活力、精致的独有魅力。商业档次定位为中偏高的商业品牌，以中档品牌为主。2.2.2 办公定位

面向小型创业型企业，以购买自用为主，兼顾投资。设计产品应有利于销售，对户型进行合理分割。2.2.3 酒店定位

面向白领和商旅人群的消费需求，定位为经济实用、干净便捷、性价比高的精品酒店。

2.3 设计要点 2.3.1 整体布局及交通组织

地块北侧为绿化带，东侧为项目主展示面和人流进入口，西侧为项目二期，南侧为住宅区，在规划中应结合四至的不同特点，合理布局，重点提升展示效果和有效吸引人流，形成良好的可视性和可达性，营造“场所感”，给人独特的体验。

项目车流主要通过东侧杭乔路进到本项目，再从南侧和北侧道路进入地下车库，在项目周边形成车流环道。人流主要通过项目东侧进入。

结合整体交通组织，考虑出租车落客点。处理好酒店、办公和商业之间的关系，在空间造型、立面关系和平面关系上进行统一考虑，保证商业空间的完整性和相对独立性，减少酒店、办公大堂和核心筒对商业布局的负面影响；酒店和办公应有独立的出入口，并跟商业的出入口分开，防止商业人流的干扰。

项目整体格局可分为三类物业，通过位于地块中心的露天广场及十字路口将项目划为不均分、大小错落的四大体块。内街商业动线采取十字型动线，项目建筑落地面积约8000平米，故东北体块建筑落地面积约1800平米（1-4层为商业），主楼为酒店；东南体块建筑落地面积约1200平米（1-4层商业，如商业面积不足亦可考虑五层商业）；西北体块建筑落地面积约3000平米（1-4层为商业，其中4层为电影城）；西南体块建筑落地面积约2000平米（1-4层为商业），主楼为办公（标准层约1200平米）。四个商业体块在2-4层通过连廊进行连接，导通人流。

地下室的设计应结合消防分区，人防分区及防烟分区的设置，综合考虑各类机房的位置安排，管线管井的合理走向、标高设计及布局，以及车道的设置，充分利用和优化地下室空间。

东南角红线内建筑外围设置下沉广场，增加B1层商业的可视性。西侧中间设置下沉广场，未来衔接二期人流。2.3.2

建筑风格及造型

总体要求为现代风格，应结合项目定位统一考虑。

建筑设计要有创意，在建筑造型、立面、景观小品、内部空间等方面需更多的体现出独特的设计理念。

要在建筑设计中适度体现“绿色概念”。

立面设计要求满足杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定，造型和立面设计要求构造技术合理稳妥，工程造价适中，并易于维护。考虑到对周边住宅的光污染问题，玻璃幕墙面积不宜过大。2.3.3

绿化景观

设置标志性景观，形成参与性和互动性，以便有效吸引和积聚人群，提高东侧沿街面的商业价值，拉近与人行道的距离，并方便行人进入商业。人行道与商业之间的道路应直接、便捷，不宜有过多的迂回。景观尽量避免对商业的可视性和互动性产生负面影响。2.4 各类物业设计要点 2.4.1

商业部分 2.4.1.1 交通组织

商业东侧道路为商业的主出入口，设计上应醒目、突出，具有较强的可识别性。西侧设置与二期衔接的主出入口，中心设置广场及十字道路集聚和引入人流，形成更多的街铺。

商业货流和其他车流、人流应尽量保持相对的独立性，减少对其相互间的干扰影响。

电影院、KTV等业态在1F设置独立出入口和配置靠外可独立使用的垂直电梯，并可与地下车库相连，但不能占用商业价值较高的位置。2.4.1.2立面和造型

立面要有一定的识别性和独特性，但要控制造价成本。

要求设计LED大型屏幕和广告位，要求在外立面日景、夜景设计中整体考虑。

内部使用空间宜方正。2.4.1.3内部空间和布局

对于建筑空间的处理须从功能角度出发，设计合理的流线，满足商铺布局和营建的便利。结合业态楼层分布，垂直交通组织要简练、精确有效，平面交通能使人流有效到达平层各个点位，并能形成回路，强调空间布局利用的均好性，形成有机的人流动线，实现每一楼层的商业价值最大化。杜绝出现人流死角和盲端。

柱距要考虑商业店铺划分的合理性，兼顾停车位等的划分。结合柱距的布置，考虑商铺的弹性布置，能灵活分割组合。

餐饮区的分布应该尽量集中，以方便硬件设施资源共享。结合地下室机房设计，从整栋楼宇的角度出发，合理设置餐厨区位置，厨房后勤应分别配备专用卸货通道，考虑并安排相应管线管井走向(例如水、电、煤气、空调、进排烟、上下水系统等)，做到建筑空间的合理利用，避免货流和废气对其他用户的干扰。中庭结合店铺的布置，提高店铺的可视性，并具备举办商业活动的条件。垂直货梯分布要合理，提高货运效率，尽量布置在商业后勤区内。自动扶梯原则上要求尽量将人流导向动线的远端，以提高商铺人流到达率。商业得房率尽量达到70%。

除非规范强制要求，否则机房等设备用房尽量设置在商业价值较低的楼层。商业地上层数控制在4层，1F层高为5米,2-4F层高为4.5米，影院设在4层（影院层高为10米），B1层（满足净高不低于4米）。2.4.1.3业态布置原则

各类业态面积比例：零售约20%，餐饮约40%，休闲娱乐服务及其他约为40%。

2.4.1.4各楼层业态布局及说明（本条各店铺面积均特指实用面积）

B1：设超市1.2万平米，周边配置小铺约2000-3000平米（40平米左右/个）。

1F：以零售和轻餐饮为主，东北体块和东南体块的东侧沿街设1F跨2F店铺，面宽和进深比1：3左右，具有轻餐饮条件；西侧朝中心广场和内街为零售店铺为主，面宽进深比约1:3；西北体块和西南体块的西侧为美食街，为一层小街铺，东侧朝中心广场和内街为零售店铺为主，面宽进深比约1:3。2F：东北体块和东南体块的东侧为F1-F2的沿街跨层，西侧为婴童零售店铺，店铺前面为沿中心街的走廊；西北体块为童玩次主力店；西南体块结合办公和本层业态相关性，可设置为美容美发和SPA次主力店。

3F：本层为餐饮集中层，东北体块和东南体块为200-300平米左右的特色餐饮；西北体块为大餐饮；西南体块为商务餐饮。

4F：东北体块结合酒店设置足浴、按摩；东南体块设置KTV，需预留餐饮条件；东南体块为东北体块设置多厅影院，面积约3000平米，层高约10米；西南体块设健身会所。

按上述业态布局，但要有调整的灵活性。

2.4.2 办公部分 2.4.2.1立面和造型

体现时尚现代感，树立项目的品质形象。2.4.2.2内部空间和布局

标准层面积约1200平米，格局为方正的矩形，合理安排柱网、核心筒，控制户型进深，保持较好的自然采光性，整体得房率不低于75%。层高3.6米，走廊装修后净高不低于2.5米（采用分户VRV空调）。首层大堂挑空设计，尺度合理。户型以60-150平米左右为模数。2.4.3 酒店部分 2.4.2.1立面和造型

体现时尚现代感，树立项目的高档物业形象，并独具特色，形成地标。2.4.2.2内部空间和布局

在户型空间、自然采光、朝向、通风、防噪和大堂等作为创新设计的要点。合理安排柱网、核心筒，控制户型进深，标准层面积约900平米，按酒店户型布置，套内使用面积约25-30平米，有条件的话落地窗、飘窗等能提高户型价值的各项设计亮点。整体得房率不低于75%，层高不低于3.5米，确保200左右的房间数。

首层大堂挑空，体现人性化，尺度合理，体现精致、品质和居家感。卫星电视、24小时集中热水。2.4.4机电系统及管理

由于商业和办公散售，酒店持有经营，故在设计上要保证三类物业系统设计的相对独立性和物管计量的独立性，不产生互相干扰和相关问题。酒店、电影院、超市、二楼内街部分可考虑中央空调。3.工作范围

建筑方案设计工作的范围简述如下：

依据建设单位要求，设计公司需配合甲方及指定的顾问设计公司提供完整的方案设计文本，以保证项目的整体设计质量；并保证提供的设计符合当地政策及法规的要求，对正式设计图纸及文件盖章，需满足甲方进行项目的成本估算。协助甲方完成总体设计进度，同时此间提供的设计方案需通过甲方的认可，通过相关报批。

第五篇：方案设计任务书范本

筑

XXX项目方案设计

任务

建书

项目背景

1.1 “XXX”是21世纪上海的新支点，承担整合上海西部空间的历史重任。将会推动上海西部增长极的形成，“XXX”将成为：上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端住宅中心。

1.2 “XXX”规模达：住宅功能核心区1.4平方公里；虹桥住宅区26.3平方公里；住宅功能拓展区60平方公里；住宅功能核心区的建设，将用两年左右的时间建成。

二、项 目 概 述

2.1 项目名称：XXX（暂定名）。

2.2 项目地点：TJ市区南部，北至外环线，南至LS公路，西至JG二线，东至WS路。

2.3 开发商：上海湘虹置业有限公司。

2.4 依据：上海市规划局建设用地规划设计要点及要求以及国家及地方相关政策及法规。

三、周 边 环 境

3.1 本项目地块位于TJ市区的南部，北至外环线，南至LS公路，西至JG二线，东至WS路。总面积4600亩。该地块北侧紧邻TJ市目前最大的成熟高档居住区——MJ居住区和国际会展中心，西北与WNW风景区相望，西邻TJ 开发区，东侧是TW园区和JN开发区，区位环境十分优越。3.2 交通：

☆ 地块紧邻外环线，外环线是市区主要交通干线 ☆ 本地块距友谊路1.1公里。☆ 本地块距TJ市国际机场10公里。☆ 本地块距JB高速9公里。☆ 本地块距JT公路6公里。

☆ 本地块距JG路2公里，地块西侧紧靠JG二线（规划高速路）。☆ 本地块距JG公路1.5公里。

优越的交通优势为将XXX打造成为“连接市区经济与滨海经济的有力节点”提供了坚实的硬件支撑和客观依据。

四、宗 地 情 况 4.1.地块现状 4.2.周边道路: 5.地块北侧外环线，道路红线50米宽，地块沿外环线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带<拟将高尔夫公园和部分高尔夫球场置于其中>。6.地块沿JG二线为规划中的高速公路，道路红线100米宽。

7.地块沿JG二线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带（拟将高尔夫球场置于其中）。8.地块南侧LS公路道路红线40米。9.地块东侧WS路道路红线30米。9.1.其他: 10.地块内现有一所国际学校（专供周边外企外籍员工子女就读）。11.地块南侧拥有一块180亩水面（双港湖）。12.地块位于TJ市的上风口，空气质量优良。

13.初步将规划中的SHOPPINGMALL一部分建在地块内（初定上占地200亩）与梨双公路的东侧的SHOPPINGMALL形成一个整体，总体SHOPPINGMALL的占地面积为600亩。（地块内SHOPPINGMALL的位置初定在国际学校的北侧）。

五、总体经济技术指标

5.1 项目基础指标

以上1427.52亩是扣除了城市绿化带、市政路和高压线的净用地面积。5.2 建筑参数指标 5.3 物业比例

六、首期经济技术指标

6.1 项目基础指标 6.2 建筑参数指标 6.3 物业比例 6.4 单套平均面积

七、主要技术经济指标

八、设计理念

8.1 以复合房地产原创性的产业理论，整合各种优质资源；以全新的地产开发模式，满足有效需求，激发潜在需要；以超常规的策划思维启动新的市场新热点；以高尔夫主题文化融入住宅社区，创造一种“高尚运动，健康生活”的全新生活方式，全力打造“高尔夫社区，健康生态型高尚低密度居住区”的最新形象。8.2 开发背景为：结合TJ市城市向南发展的战略方向，项目要建设成为城市边缘板块的标志性高尔夫主题的低密度大型高尚居住区，实现“国际时尚·生态高尔夫”的新生活理想，“以政府为依托，以质量为核心，以效益为目的，以城市运营为手段”，充分发挥和建立品牌效应，整合一切可

以整合的资源。在硬件资源上，整合高尔夫主题文化公园、高尔夫球场等设施，整合周边学校资源；软件资源上整合政府和社会的宣、文、教、体、卫、商等资源；将国际性的高尚品味和当地特色文化相结合、创造浓郁的社区文化。主要包含：健康和运动文化；教育和学习文化；温馨和谐的交往文化；亲近自然的环保文化；配套齐全的商业文化。

8.3 构建“三高”质量体系：包括高生活质量，高服务质量，高产品质量，作为项目开发和持续发展的保证。

8.4 主要的整合对象有：体育（高尔夫）、商业、旅游及住宅度假。

九、目标市场定位

9.1 为项目“世界原创别墅，高尔夫主题社区”核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者；注重生活质量，追求时尚生活，欲购买第二或者第三居所者；为项目的形象与开发商实力所吸

引，第二次或者第三次购房以改善住房条件者；喜欢体育运动、重教育学习或者从事体育专业的高收入者；欲购买项目房产，以求保值、增值者。尤其是事业有成，能够接受新事物、崇尚体育运动的中青年，有一定的社会地位和经济来源及生活品位的中高收入的从业人士，这一部分人士年龄大概在30-50岁之间，事业基本有成，喜爱运动，愿意改变生活环境、注重生活质量的白领阶层人士。

9.2 别墅的目标消费群以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入个体经营者为主，联排别墅以三资、民营企业高级管理人员、高收入专业技术人员为目标消费群。9.3 洋房的目标消费群以JN区中高收入人群为核心对象，以公务员、白领、中收入专业技术人员为主体对象。

十、项目产品定位

本项目是以别墅类产品为主的高尚低密度居住区，并设置了一定数量的别墅品质的花园洋房。本案产品定位要求有充分的市场差异化，设计中应体现如下特征： ☆ 冲击市场产品的差异化。☆ 高端坐庄产品的差异化。10.1 独立别墅定位： ☆ 坐庄产品：高尔夫主题精髓的差异化填补性奢侈型超低密度别墅。☆ 冲击市场型产品：具差异化优势的高尔夫景观经济型别墅。☆ 持续发展产品：高尔夫主题生活的全面差异化豪华型低密度别墅。10.2 联排（双拼）别墅定位

☆ 冲击市场型产品：具高性价比、创新差异化优势的经济型别墅 ☆ 持续发展产品：具全面差异化优势的高尔夫景观舒适型低密度别墅 10.3 洋房类产品定位 ☆ 类别墅品质的低密度洋房。

十一、规划设计总则

11.1 项目除了在市场本身的差异性和个性化外，更重要的是高尔夫主题生活方式之内涵的演绎。

11.2 设计要求务实创新，突出中产高尔夫住宅、高尔夫景观、度假高尔夫及高尔夫生活的规划设计理念。

11.3 设计注重运动与生活、建筑与人、环境与人以及人与人之间的协调与和谐，“以人为本”，从而满足人们对高质量生活、对标准生活方式的要求和渴望。11.4 规划应考虑首期的物业管理，并综合周边各期开发情况，统一规划，使物业管理的成本降到最低。

十二、规划设计细则

12.1 作为房地产与高尔夫产业复合产业，要最大限度的向人们展示运动气氛、居住环境、销售背景以及高尔夫系列配套。

12.2 强调“以人为本”，通过设计提升小区的人文环境质素，强化人与环境的亲和与协调。

12.3 规划设计在各方面具有超前意识。考虑到坐庄产品奢侈的风格特点及常规产品的风格特点的差异化，规划设计要注重建筑语言的表达与建材运用的协调性，又要保持总体规划的新颖独特性和单体建筑的持久性。

12.4 设计时要充分考虑配套与居住的结合，又要考虑方便业主的同时也得保证对外开放。

12.5 设计时应考虑物业对别墅区和洋房区的分区管理问题，别墅区的物业管理应给业主有尊贵舒适的感觉。

12.6 别墅区内除设别墅专用会所外，其它公建不得设在别墅区。12.7 紧靠高尔夫球场的别墅应设面积较大的独立别墅。12.8 规划应分成若干组团，每个组团应有景点、景区，景点主题应各具特色，围绕中心景区布置洋房或别墅，景观应各具特色。

12.9 设计时应考虑小区为全封闭管理，首期主出入口设在北面并与市政道路（外环线）连接，应尽量降低小区内物业管理的成本。

12.10 社区内应适当布置户外运动场所及运动器械，并考虑儿童的户外活动场所。12.11 样板房区内设洋房和别墅的样板房，其层数控制在六层以内，栋数应满足今后分期开发时，每期均应有建设板房的位置。

十三、项目分期开发要求

13.1 项目每个开发期用地面积在400亩左右，可分四到五期开发，开发分期的设置应按地块的价值来具体设定。

13.2 首期用地为400亩。在地块北端，具体顺序由西到东，靠近高尔夫球场和高尔夫主题公园的地块位置应考虑布置别墅产品（独立别墅、联排和双拼），洋房布置在地块价值相对较低的位置。

13.3 项目的发展前期（一二期）应是别墅类产品及洋房产品并存，中后期主要是别墅类产品。特别要考虑到项目的坐庄产品（主要是超豪华独立别墅）的位置选取和数量控制。

十四、路网设计原则

鉴于本项目规划要求，道路规划以人车分流为原则，道路系统分为区内与区外两个系统，并遵循以下原则： 14.1 区外系统

（1）小区为全封闭管理，出入口可在首期的北面设一个（按政府批准之控规要求），主出入口设在外环线边。

（2）社区服务中心、商业步行街，MALL也应靠近主出入口。

（3）考虑到小区的会所、室外运动设施、商业步行街、MALL等对外开放，因此必须考虑这一部分道路系统的开放性。

14.2 区内道路系统：根据小区特色，可考虑设计为以下三个子系统。（1）小区内机动车道系统：人车分流，各组团分割又相互连接。（2）步行系统：各组团由机动车道连接，主要分布于组团内连接。

（3）健身运动道系统：基本分布在组团内，但是各运动健身道又将各组团有机连接。

14.3 各类道路分布合理且应与景观呼应，达到组团内“一景多道”或“一景一道”，机动车道“步移景异”。组团出入口的选择要顾及方便、安全及合理。14.4 进入组团可采用尽端式布局方案，避免车道交叉，尽量设计成单行道路，最大限度减少车道对居住区秩序和居住环境气氛的干扰。

14.5 各期洋房区道路除考虑人车分流外，还应满足停车位的要求。

14.6 社区内道路应通而不畅，道路尽量设有弯度，在获得景观效果时可以降低车速，减少区内道路的危险性。

14.7 车行道以枝状或者环行尽端道路伸入组团建筑群内，步行道则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其他建筑物联系起来。

14.8 小区主次干道应考虑人流、车流，结合规划路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径。

14.9 区内道路应符合消防要求。

☆ 确定主干次道路面的控制标高及道路坡向。并结合市政管网（给水、直饮水、消防、雨水、污水、煤气）、电力供应、通讯、智能化等设计道路的断面，同时应考虑维修与美观的问题。

☆ 市政管网各管线的阀井、砂井（或检修井）尽量不要设在路网内，如必须设在路网内时，应进行美观处理。

☆ 道路断面设计时，市政管线与强、弱电的布置应符合相关规范要求。☆ 道路两侧设有路沿石时，道路雨水收集口的篦板应侧放以利美观。☆ 路网规划时，应考虑市政管线、强弱电穿越道路且方便检修的情况。

十五、配套进程

小区配套要紧跟楼宇建设，首期交付使用时，会所、别墅小会所、幼儿园、商业步行街以及部分公建配套设施要同时投入使用，以满足首期入住居民能正常生活的基本要求。

十六、环境设计原则

16.1 环境设计原则必须遵循总体设计基本原则，即设计不仅仅要遵循现代与房地产现状相结合的原则，还要强调地区的特征，强调现有的环境概念、度假与住宅的概念，同时注意整合各种资源，挖掘潜在的卖点。

16.2 建议主要突出唯一性为大方向：突出高尔夫文化内涵，从高尔夫运动会的发源、历史、纪念事件、关键人物入手设计造景，达到真正借用好“高尔夫”巨大无形资产的目的，并营造独特的社区环境气氛。

16.3 设计手法上要现代、时尚，突出各部分亮点，避免过于复古的表现手法；公建环境要表现大气、生态，与公共建筑相适应，不要烦琐；居住区环境要多考虑居民使用与景观结合。

16.4 小区环境营造应遵循整体规划理念，追求大气，有开阔的效果；关于主题绿化的植物种类的选取和养护要遵循结合本地特性同时有创新，且要取得视觉的通透和感觉舒畅。

16.5 每一期可以分为若干个小组团，每个组团的景观都要有其概念性的设计，组团景观可以考虑使用花草、运动器械、喷泉、溪流、露天运动场和雕塑等来体现主题；组团连接要充分考虑健身步径的有机联系；临高尔夫系列景观（球场，主题公园）的别墅组团要考虑面对景观的开放性，别墅产品尤其应重视其景观的独享性。16.6 别墅类产品要特别突出其庭院景观的独享性，应充分考虑到单体内外庭院景观的结合及庭院景观的参与性和使用性；别墅产品的庭院景观应充分考虑其奢侈性，如私家果岭，私家高尔夫练习场等创新性的奢侈庭院景观设施；洋房的首层花园应向庭院化方向设计。

16.7 整个环境设计要做到经济性、适用性、合理性及文体艺术性的协调统一，又便于分期操作。

16.8 主题园林可配合人工湖等水景考虑。

16.9 区内园林绿化内设置小区喷灌系统，尽量回收利用经污水处理后的水。16.10 园林景观与周边建构筑物相协调，且有创意，主题鲜明。

16.11 区内会所、样板房及其它重要部位应与园林、园建相结合，配以雕塑、小品等。

16.12 社区内景观应与文化公园景观有机结合。

16.13 区内应利用现有的水体资源形成环绕部分联排别墅组团的线性水景。

十七、配套设施

17.1 雨水、污水管网

（1）雨水、污水管网采取雨污分流制。

（2）雨水、污水管网的拐点均应以绝对坐标标注，并注明材质、管径、长度、坡向及坡度。

（3）污水主管网应通向污水处理站。

（4）雨水经收集后可排入LC镇市政雨水管网内或周边河道内。（5）雨水排量按当地最大降雨量计算确定。17.2 给水、消防给水管网（1）镇市政给水管网提供的接驳点应明确。

（2）接驳点给水管管径为DN400，水压力为6kg/cm2。（3）考虑小区喷灌系统。

17.3 电力供应16 PLOT REPORT 地产项目执行核心文本 Product 产品设计环节01 设计任务书范本

（1）提供11000伏高压电源至地块。

（2）规划变配电房的位置以便提前施工。电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求。

（3）电气设计以《民用建筑电气设计规范》、《住宅设计规范》及所在地城市住宅建设标准管理规定为依据。

（4）对洋房每户的用电容量，以每户的建筑面积按50W/M2 计算，且不小于4kW/户。独立别墅每户用电容量不小于25KW。

（5）公共建筑有空调时按100 W/M2计算容量；无空调要求时按50W/M2考虑。商业步行街建筑按有空调建筑考虑。

（6）电房的布置（结合以后五期应布置的电房）应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷范围。17.4 煤气

（1）集中供气站的布置应尽量远离居住及公用建筑，满足防火、防爆的最小距离要求。

（2）集中供气站为临时设施，煤气应按管道供应的方式设计，政府管道煤气通入小区附近时，则驳接市政煤气进入小区。17.5 弱电

（1）弱电包括电视、电话、宽频网、可视对讲、小区智能化等。（2）总平面布局上应综合布置弱电线路。

17.6 总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等的布线。17.7 考虑设置垃圾收集中转站（首期仅考虑临时收集中转点）。17.8 设置商业步行街、室外网球场、泳池。

17.9 设置中心会所一个，其要求见第四章相关条文。17.10 设置幼儿园一个，其要求见第四章相关条文。17.11 别墅区内设专用会所，其要求见第四章相关条文。17.12 停车位

机动车位设为1个/1户，商业建筑按1个/200平方米建筑面积设置，访客车位按1个/10户设置，采用室外硬性绿地和机动车道旁设置沿线停车场的方法或半地下室集中停放。会所和其他配套中心也适当考虑机动车停车位。摩托车、自行车位按每户1.5辆设置。

十八、规划布局要求

18.1 总体布局应按规划细则提供2～3个总体规划总平面图的布局方案。18.2 主入口设在项目的中部接外环线。

18.3 考虑对外开放、经营及首期销售，配套公建如中心会所等应布置在靠外环线边。

18.4 看楼路线：看楼者应先进入中心会所，再进入样板房。样板房边应设泳池及园林景观、网球场、篮球场等，考虑经营管理，泳池、网球场、篮球场等应邻近中心会所布置。

18.5 别墅会所应邻近文化公园处的入口布置。

18.6 商业步行街应能独立管理，且不对居住区内的物业管理产生影响。

十九、单体建筑设计原则

19.1 社区文化以高尔夫文化为主线，充分挖掘高尔夫文化之精髓，始终贯穿“以人为本，高尚运动，健康生活”的宗旨。以独到和现代的建筑风格加以诠释，使之整体表现大器、自然，组团间衔接连贯、流畅。

☆ 公共建筑应体现大气、国际性，塑造成区域标志性建筑物。☆ 建筑造型应简约、洗练、纯粹，使人有回归宁静与自然的情感。☆ 第一期样板房区的建筑风格要与环境风格相协调，要大气，表现自然。19.2 建筑物朝向应尽量尊重当地人的生活习惯。

19.3 别墅类产品考虑景观和朝向的结合，当景观与朝向相矛盾的时候，朝向可作出适当的让步，但不应偏离大南北向布局。

19.4 多层建筑尽可能减少每层的户数，建议采用一梯两户。

19.5 详细考查本地区商品房的特点，设计出独具项目特色，更科学、更新颖的户型。

二十、洋房设计要求

20.1 类别墅品质低层花园洋房

（1）四层半，一梯两户，V型南北向布局，户型面积110～180平方米，大部分35～50万元/套，厅不小于4.7米，主卧不小于3.9米；

（2）首层设大面积庭院式花园，横向厅室设计，面积130～160平方米，开间不小于8米；

（3）

二、三层平层设计，每户入户空中花园；面积110～130平方米，开间不小于7米；

（4）四层跃层，设入户空中花园和顶层景观露台，面积180平方米，开间不小于8米；

20.2 高级花园公寓洋房

（1）6层，一梯两户，南北向布局，户型面积90～150平方米；大部分28～40万元/套，厅不小于4米，主卧不小于3.7米；

（2）首、二层跃层，设大面积庭院式花园，挑空式客厅，横向厅室设计，面积150平方米，开间不小于8米；

（3）3～6层错层设计，错层高度为450mm。户型方正设计，面积90～130平方米，开间不小于7米； 20.3 尺度要求：

（1）二房二厅时，客厅开间不小于3.8m。（2）三房二厅时,客厅开间不小于4.2m。

（3）主阳台飘长按1.8m计，次阳台（生活阳台）飘长不小于1.2m，主人房景观阳台飘长不小于600mm，生活阳台与景观阳台应分开，客厅可设落地门窗。（4）最小卧室的净面积不应小于9m2。

（5）卫生间的尺度，应满足布置洗脸盆、座厕等的尺度要求（不设浴缸）。（6）厨房开间按户型建筑面积大小应不小于2.1-2.5m。（7）户型按大主人房、大厅、大阳台的原则设计。20.4 洋房单体设计要求：

（1）地面标高及室内高差的确定，应满足楼梯首层入口处净高不小于2.3m。（2）阳台栏杆要求简洁、时尚、通透、轻质。

（3）户型面积大于130平方米时，主人房应设衣帽间。

（4）厨房、卫生间、阳台与相邻室内楼（地）面的高差为：厨房低于同层楼（地）面标高20mm，卫生间低50mm，阳台低50mm。

（5）屋顶采用坡屋顶，顶层考虑设置阁楼，屋顶设采光窗。（二房二厅洋房顶层作复式设计，不设阁楼）。（6）洋房复式部分的复式梯不能正对入户大门。

（7）洋房设计应隐梁、隐柱，其它未尽事宜见《施工图设计技术要求》。（8）每个卧室均应安分体空调，请考虑室外机的位置及立面的美观，且考虑室外机的散热，室内机的凝结水排水管应接入立管，立管尽量隐蔽（可接入雨水立管内），外墙立管应利用生活阳台来处理管线隐蔽问题。（9）飘窗应考虑使用时的安全性。

（10）户型平面应布置家私、家电、厨卫设备、空调机等的位置。

（11）平面户型尽量按小面宽、大进深考虑，同时应满足采光通风要求，不得出现黑厨、黑卫现象，含梯间的户型拼接时，同时应满足外天井的规范要求。（12）洋房户型应考虑户型之间的组合及组合后立面的处理。（13）首层设计应考虑半地下室车库的情况。二

十一、联体别墅设计要求

21.1 经济型联排别墅产品

（1）6～8联排，容积率为0.6～0.65，建筑面积在160～180平方米，庭院面积大于100平方米；

（2）建筑空间布局上，在南北向的基础上引入ROLL-HOUSE的布局，使庭院空间延伸，打破行列式的布局；使几套单位有联院空间，留出更大的庭院空间；（3）层数控制在2～3层，屋顶设大露台，私家花园设停车位；（4）长宽比控制在1左右，采用大开间设计，开间宽不小于6.5m；（5）部分产品引入线性水系环绕，使其具备小而精的水景观环境；

（6）通过户型面积的控制，使其具备高的性价比优势，总价在50万元/套起； 21.2 舒适型联排别墅产品

（1）3～5联排，容积率在0.5～0.6，建筑面积在190～220平方米，庭院面积大于130平方米，长宽比控制在0.8左右，采用大开间设计，开间宽不小于8米；（2）建筑布局用南北向的ROLLHOUSE型布局，在户型空间设计上，在小长宽比的基础上引入宽HOUSE的设计，首层设内景式中庭花园；

（3）层数控制在2～2.5层，屋顶设大露台，私家花园设停车位，较大面积单位可设半地下车库；

（4）部分产品引入线性水系环绕，使其具备小而精的水景观环境，部分产品临高尔夫景观主题公园设置；

（5）通过户型功能和舒适性的强化，使其具备高的性价比优势，总价在70万元/套起；

21.3 单体设计要求

（1）联排别墅应考虑每户一个小车车库。（2）可采取错层设计。

（3）联排别墅不超过三层，层高以3m为宜，二、三层可退层设计。

（4）联排别墅要求尽量设计大面宽小进深，同时应满足采光、通风的要求，不得有黑厨、黑卫现象出现。

（5）首层带私家花园，顶层应有较大露台，屋顶为坡屋顶。

（6）应留有晒衣的空间，解决好每个房间空调室外机位置，且应处理好立面。（7）卫生间低于同层楼（地）面50mm，厨房低20mm，阳台低50mm，露台低50mm（均指完成面）。

（8）露台应考虑隔热措施及防水处理。

（9）首层应考虑设置工人房，工人的活动空间应尽量少的干扰主人家庭的生活空间。

（10）卫生间应满足布置洗脸盆、座厕、浴缸的尺寸要求。

（11）设备管线在室内外均应尽量隐蔽，增加立面美观，户内应看不到管线。（12）联排别墅的总平面位置是介于独立别墅和多层洋房之间，要处理好建筑风格的过渡，使之协调。

（13）联排别墅应处理好建筑元素，使之有异国情调。

（14）联排别墅的风格应与多层洋房的首、二层复式的风格有区别。（15）主人房应设置衣帽间，卫生间。

（16）室内楼梯应有效地连接各使用功能，且不对使用功能产生不利影响。（17）阳台设计要求与洋房阳台设计的要求相同。（18）未尽事宜可参照《施工图设计技术要求》执行。二

十二、独立别墅设计要求

22.1 经济型独立别墅

（1）单栋容积率在0.3～0.35，建筑面积在250～300平方米，户型长宽比控制在1以下，开间不小于10米；

（2）层高3米，不大于三层，主力应在2～2.5层；

（3）庭院面积大于450平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊；部分户型在首层设中空中庭花园；（4）部分产品围绕高尔夫景观公园；

（5）产品外观风格引入成功原创生活蓝本风格；

（6）形成平均容积率为0.3的高性价比的第一居所独立别墅组团。22.2 标准型独立别墅

（1）单栋容积率在0.25～0.3，建筑面积在300～400平方米，户型长宽比控制在0.8～1以下，开间不小于13米；

（2）层高3米，在2～3层，不大于三层，主力应在2～2.5层；

（3）庭院面积大于600平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊；庭院分前庭后院，与户内中庭花院结合，形成内外院景空间;（4）部分产品围绕高尔夫景观公园，具备景观高尔夫主题公园的外部环境；（5）产品外观风格引入成功原创生活蓝本风格，形成容积率低于0.3的舒适型第一居所别墅组团。22.3 豪华型独立别墅

（1）单栋容积率在0.2～0.25，建筑面积在400平方米以上，户型长宽比控制在0.8以下，开间不小于15米；

（2）层高3米，在2～3层，不大于三层，主力应在2.5～3层；

（3）庭院面积大于1000平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外柱廊；入户门做门廊与外柱廊相连,庭院设游泳池；庭院分前庭后院，与户内中庭花院结合，形成内外院景空间；

（4）产品围绕高尔夫球场和景观高尔夫主题公园；（5）形成平均容积率为0.2的豪华型别墅组团。22.4 单体设计要求：

（1）应考虑别墅的立面风格，按不同风格的建筑，体现出不同的建筑元素。☆ 别墅层数：小面积别墅控制在三层以内，对建筑面积大于500m2 的别墅可考虑设计二层。

☆ 别墅首层层高不小于3.6m，以上各层不小于3.0m的层高。对建筑面积500m以上别墅，首层层高可放大，但不超过4m。

☆ 大面积别墅的大厅应设中空，二楼靠中空处设小厅或过道（飘入大厅上空），飘长不小于1.5m。

（2）别墅屋顶采用坡屋顶，局部设阁楼时应考虑阁楼的采光通风问题。（3）别墅首层必须考虑工人房（带洗手间），且将工人房、洗衣房、厨房安排在同一功能区内，以减少对主人家庭生活空间的干扰，晒衣位置如无法安排时可设置光棚处理。

（4）别墅的室内楼梯不能正对入户大门。楼梯开间尺寸不应小于2600mm，踏步高度以145～150mm为宜，梯间在不影响建筑风格的前提下作（无横梁）落地玻璃窗。

（5）别墅首层应尽量设置家庭公用空间的功能用房，如客厅、会客室、书房、视听室或家庭娱乐室，并设置双亲（老人）的套间。

（6）面积许可时，餐厅应设两个，分别为早餐厅、主餐厅。

（7）别墅应有适当位置，摆设当地人特有的传统文化的物品（如神位），并可设置景观阳台、生活阳台、光棚；在保留原有建筑风格的前提下，可设置大露台，以满足当地人生活需要的空间。

（8）独立别墅按面积大小留1—2个车位的车库。车库应留小门直通室内；二层（及二层以上）设置卧室，所有卧室均为套房设计，且应考虑生活的私密性；300m2 以内的别墅至少应设有三个以上套房，300m2 以上别墅至少设五个以上套房。

（9）卫生间的位置尽量考虑管线（给排水）的布置，室内外均应对管线进行隐蔽处理。

（10）别墅的空间设计，要求进入别墅即感受空间开阔、光亮、功能分明、合理，采光通风要好，不得有黑厨，黑卫现象出现。

（11）别墅可考虑设置贮藏室（利用梯段下空间或各层不好利用的空间，不刻意设计）。

（12）独立别墅采用户式中央空调系统，中央热水系统。（13）户型平面必须布置家私、家电、厨卫设施等。（14）阳台栏杆以通透、轻质为主。（15）别墅外立面采用涂料饰面。

（16）主人房应设衣帽间、洗手间，主人房面积不得小于25m2 ,衣帽间大小根据设计的情况定，洗手间不小于8m2，内设洗脸盆、座厕、按摩浴缸（或蒸汽房），其它套房卫生间或公用卫生间的尺度应能满足布下洗脸盆、座厕、企缸的要求。

（17）别墅花园地坪比道路高150mm，别墅首层地面高于花园450mm。（18）独立别墅私家花园入口大门处利用门柱暗装电表箱、信箱等。二

十三、产品面积设置

23.1 洋房面积设置

☆ 三房二厅二卫面积为100－120m2，设计两种户型；

☆ 二房二厅二卫面积为70－900m2，设计两种户型；

☆ 四房二厅二卫面积为130－140m2，设计两种户型；

☆ 五房二厅三卫户型为三房二厅户型在首、二层或四层跃层的复式，首、二层或四层跃层复式的面积控制在180-210m2，考虑设置五个卧室（其中1个为主人房套房），三个卫生间，二个厅。23.2 联排别墅

联排别墅平均面积按190m2 左右设计1个户型，具体面积由130-220m2。

23.3 独立别墅 独立别墅按300-350m2，350-400m2，400—450m2，500m2 以上各设计一个户型。23.4 双拼别墅 双拼别墅按220—250m2，250m2 以上各设计一个户型。二

十四、项目户型配比

二十五、首期大卖场构成及具体组成要求

25.1 首期大卖场的构成

☆ 样板区（样板楼、样板房、宅前景观）；

☆ 样板环境（高尔夫球场、高尔夫公园、高尔夫推杆场、）； ☆ 会所、售楼部（观光电梯、高尔夫体验区）面积5000-6000m2； ☆ 入口广场（主题广场、音乐喷泉）面积8000m2； ☆ 精神堡垒；

☆ 商业街，面积2000m2； ☆ 景观小品；

☆ 引导系统（指示牌、标识牌）； ☆ 项目SHOPINGMALL。25.2 各大卖场的具体组成（１）样板区的组成

样板区的设计包括有：样板楼、样板房、组团景观；

样板楼：按首期的物业形态分别设置相应的样板物业，如：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、花园洋房；

样板房：按交楼标准和精装修标准设计样板房，包括内部装修、露台、阳台、宅前花园等；组团景观：包括平面景观、立体景观、景观小品、组团花园等；（２）样板景观

样板景观主要是本案的高尔夫景观，包括：高尔夫球场景观和高尔夫公园景观； 高尔夫球场景观：首期大卖场的高尔夫球场景观是指靠近外环线旁的景观，建议在本案首期开盘前

投入使用；高尔夫公园：包括高尔夫培训基地、高尔夫推杆练习场、高尔夫发球台等；

（３）会所、售楼部（会所设置见下章节）（4）商业街

首期大卖场的商业街建议设置在中心入广场边上。（5）入口广场

入口广场包括有本案的精神堡垒、音乐喷泉和休闲广场。（6）景观小品

主要是在本案的样板区和会所前面设置一些雕塑小品和园艺小品等，增加整个小区的生活氛围。（7）引导系统

主要包括一些指示牌、标识牌的位置建议，在景观路两旁设置指示牌，在广场入口、样板区、样板环境设置标识牌。（8）MALL的设置 本案内的MALL主要设置有酒店式公寓、高尔夫学校、餐饮一条街、部分商业（超市、品牌名店），主要是弥补本案的配套，同时激活MALL的运作，减少其经营的风险。

25.3 销售线路的设置原则 原则1：循环设计

大卖场的路线设计应尽量做到环环相扣，整个路线所引导的都是贯穿整个卖场的每一个眼球的冲击点；让客户每走到一个景观点之后前面有更好的景观点更能吸引其往前走，直到客户绕整个卖场走完一圈最后回到售楼部。原则2：客户视线的有效区域

设计应以人为本，每一个路线的设计，景观点的设计都应注重客户眼球的有效视线区域，让客户站在每一个景观点都有一幅如画般的景观映入其眼内，为其展示的是一种未来的生活蓝本。

原则3：路线上每一个景观点都要促其购买欲

在整个路线的设置上，客户眼球内能看到的每一个景点的设计，都应该是最能打动客户购买欲的，尽量规避不良的影响。原则

4、人性化设计原则

在整个路线的设置上，应考虑每一个景点设置休闲亭阁和座椅，让客户能感觉到开发商是处处为其设想。二

十六、中心会所设计要求

26.1 中心会所正面朝外环线，应将此会所设计为该区域的标志性建筑。26.2 会所占地面积为3000平方米，建筑面积为5000～6000平方米，可采用钢结构设计。

26.3 会所应有如下功能：

☆ 有销售中心，当整个楼盘销售完毕后，销售中心可改为商业用途； ☆ 设置房地产开发有限公司及其物业公司的办公室； ☆ 设置高尔夫体验区、运动区（二楼）； ☆ 设置超市；

☆ 设置酒店式公寓（设置在会所上面）； ☆ 设置看楼候车室； ☆ 备用发电机房； ☆ 消防报警中心； ☆ 中央空调； ☆ 小区保安监控中心。26.4 销售中心

☆ 销售中心面积为1000m2；

☆ 设置销售大厅（可按洋房、别墅销售分隔为两个厅）； ☆ 设置销售用资料室、更衣室、收款室、洗手间、水吧台等。26.5 公司办公室

☆ 设董事长室（含接待室、秘书室）； ☆ 总裁办公室（含接待室、秘书室）； ☆ 总经理室（含接待室、秘书室）； ☆ 营销策划部办公室； ☆ 财务部办公室;☆ 行政部办公室（含网络服务器机房）;☆ 工程部办公室;☆ 中型会议室（兼视听室）、小型会议室;☆ 公用洗手间;☆ 物业公司办公室暂按300m2 设计，不能与奥园置业投资公司设在一处，且不共用进入各自办公区域的通道。26.6 体育场馆

☆ 室内设置：带有观看台的高尔夫体验区、壁球室、沙狐球室、乒乓球室（十二张标准球台）、健身室（含桑拿室）、更衣室、洗手间;☆ 室外设置：标准网球场、篮球场、游泳池（设于样板房区内）。26.7 超市

超市的建筑面积为1000～1200平方米。26.8 候车室

会所内为看楼者提供候车室，候车室应临近车站或停车场，面积不超过120平方米。26.9 消防报警中心：面积应满足规范要求。26.10 保安监控中心：面积不小于50平方米。

26.11 备用发电机房：紧靠会所配电房，大小由设计定。二

十七、幼儿园设计要求

27.1 幼儿园按省一级标准设计。27.2 幼儿园的班数为6班。

27.3 幼儿园占地面积为3800m2，建筑面积为4000m2。27.5 幼儿园位于首期用地的东北部，与MALL毗邻。二

十八、别墅小会所设计要求

28.1 别墅小会所的建筑面积为2000m2，占地面积为3500m2，层数不超过三层。28.2 别墅会所的建筑风格应与周边建筑的风格及环境和谐。28.3 别墅会所仅供别墅业主使用。