住房开发项目贷款置换案（小编推荐）

第一篇：住房开发项目贷款置换案（小编推荐）

案例 某房地产有限公司住房开发项目贷款

基本情况

一、借款人概况

借款人为民营房地产企业，注册资本为人民币2000万元，其中自然人C出资1050万元，占比52.5%；自然人Q出资800万元，占比40%；自然人Y出资150万元，占比7.5%。该公司经营范围包括房地产开发、租赁，室内装饰，批发和零售业务，具备房地产开发三级资质。该公司曾开发了某大厦写字楼项目，该大厦为一栋高30层的写字楼，已于2003年3月底竣工交付使用，总建筑面积25890平方米，其中已售面积11029平方米，其余面积均已出租。

截至2007年9月末，借款人的资产总额为42571万元，其中流动资产为42404万元，包括货币资金805万元，存货41598万元；长期投资160万元。负债总额为20950万元，其中流动负债950万元，包括应付账款751万元，长期借款2亿元。所有者权益21621万元，其中实收资本2000万元，资本公积9462万元，未分配利润10159万元。资产负债率为49.21%，借款人再G银行开立一般结算账户，银行融资总额2亿元，均为他行向本项目发放的住房开发贷款，他行已为该笔贷款办理了展期，且将于近期到期，同时，借款人在他行出现过多次欠息。

二、项目概况

借款人开发的本项目地处本市的中心商业区，本项目用地原属于另一家地产开发有限公司名下。但由于建设资金不足，原公司于2003 1 年7月将该土地使用权以3200万元转让予借款人，同时借款人需负责安置原192户回迁住户，在裙楼5-6层安置18户原回迁商户，首层安置原东山区房管局80平方米。2006年借款人与项目所在市国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，协议规定土地出让金为4105万元。借款人已缴清该用地的土地使用权出让金，并在项目所在市城市规划局完成变更用地单位手续，已正式取得该项目的开发经营权。

本项目规划建设一栋地下3层、地上30层的商住综合楼，其中地下2、3、3层夹层为车库及设备用房，地下1层、地上1-5层为商业用房及配套用房，第6层为架空层，第7层及以上为2幢住宅楼（自编：A、B栋）。项目规划总建筑面积57390.7平方米，其中住宅面积32344平方米(417户，其中回迁面积9543.05平方米)，商铺面积12324.4平方米(其中回迁面积2060.39平方米)，车库面积7695.4平方米（249个车位），其他5026.9平方米。本项目容积率为8.73，户型以71-116平方米的二房一厅至三房两厅为主。本项目的立项及环评已取得有关部门的批复，并已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。本项目已领取预售证面积为31152.04平方米，包括所有可售住宅22755.97平方米（231套）及部分可售商铺8396.07平方米（30套）。经查询房管局“阳光家缘”网站，截至2007年11月20日，本项目已出售住宅106套，销售金额约1.2亿。目前本项目已封顶，正在进行内部装修，计划于2008年上半年交付使用。

经评估测算，本项目总投资40711万元，其中企业自筹资金为14322万元，占项目总投资的35.18%；申请我行贷款23000万元，占58.5%；预售房款补足3389万元，占8.33%。我行贷款23000万元，其中20000万元用于置换他行存量贷款，3000万元用于后续建设。

三、市场情况

虽然近两年本市房地产市场发展态势较好，商品房建设和销售都保持较旺盛的势头；但由于国家近来从土地政策和信贷政策等方面均加大了对房地产开发与个人住房按揭的宏观调控力度，使目前本市的房地产市场总体呈现“一手缩量、二手增量”、“楼价上升较快”和“市场求大于供”三大特点。根据本市国土房管局公布的数据，2007年1-9月全市一手住宅总成交面积855.36万平方米，同比减少3.4%；二手住宅总成交面积773.76万平方米，同比分别增长14%。2007年9月全市一手住宅交易登记均价为9686元/平方米，同比增长 2 51.8%。二手住宅交易登记均价为4307元/平方米，同比增长20.3%。由此可以见，本市房地产市场总体需求依然保持旺盛，商品房供应量增长有所放缓，二手房屋交易保持大幅增长，楼价稳中有升。

本项目位于本市的中心城区，周边生活配套设施较为完善；交通便捷；人文环境优越；教育资源成熟；地理位置较为优越。本项目所在地住宅用地资源短缺的压力亦将日趋显著，该区9月一手住宅均价为11332元/平方米，二手住宅均价为5796元/平方米，分别高出“同期”16%和34%。加上本项目附近的甲级写字楼和某商务大厦相继落成使用，将会进一步增大该区对高端商品住宅需求的压力。

四、项目效益和偿债能力测算

该项目可销售面积44958平方米。截至2007年11月8日，本项目已售面积为11270.92平方米（住宅106套），前期所签订的合同均价1.05万元/平方米。按住宅未售面积11829平方米，商铺10495平方米，车位127个，测算结果如下表：

项目在计算期2003-2009年内可实现销售收入53813万元，扣除总成本费用和经营税金后可实现利润总额16761万元。项目销售利润率31.15%，年平均投资利润率10.29%，财务内部收益率6.1%，项目综合偿债保证比为1.8，贷款偿还期为1.73年。

审查注意到，评估的测算是建立在未售物业（含商铺、车位）全部销售的基础上，但审查发现：

1、物权法实施以来，广州市房管局已停止了车位预售制度；

2、本项目自预售以来只对住宅部分进行了销售，并未销售商铺。据支行补充资料反映，对于商铺部分，借款人拟采取两种策略：一是在不存在资金压力的情况下，借款人倾向于将该项目商铺以租赁为主；二是若存在资金压力则将商铺用于出售。对于车位部分，贷款期内以租赁为主。因此，若商铺只租不售，则贷款期限内该笔贷款的还贷来源主要依赖于未售住宅部分的销售资金和商铺及车位的租金收入，将难以覆盖我行全部贷款。

五、贷款方式

本笔贷款拟采用抵押担保方式，抵押物为本项目的车位、商场、住宅物业。经评估，抵押物总建筑面积33275.78平方米，评估总价为60770.02万元，单价为18262元/平方米。如我行贷款23000万元，据此计算，抵押率为37.85%。但审查注意到，以上抵押物评估单价偏高且已抵押给他行。

有利条件与风险因素分析：

一、有利条件分析

本项目的“四证”及相关建设手续齐全。项目地处市中心的商业繁华地段，周边配套设施较完善，交通比较便利，项目的地理位置较好。同时，本项目可以带来一定的按揭资源。评估测算的项目效益较好，有一定的综合偿债能力。

二、风险因素分析：

1、担保操作风险。本项目未售的在建物业已全部抵押给了他行，在贷款置换过程中，若操作不当则可能出现担保悬空风险。

2、偿债风险。评估测算，本项目销售利润率31.15%，年平均投资利润率10.29%，财务内部收益率6.1%（Ic=10.47%），累计净现值-2039.89万元，综合偿债保证比为1.8。本项目评估测算是建立在未售物业（含商铺、车位）全部销售的基础上，但审查发现：

1、物权法实施以来，广州市房管局已停止了车位预售制度；

2、本项目商铺是以售为主还是以租为主存在一定的不确定性。因此，若商铺及车位只租不售，则贷款期限内该笔贷款的还贷来源主要依赖于未售住宅部分的销售资金和商铺及车位的租金收入，将影响到我行贷款的偿债保证度。

3、资金筹措及挪用风险。审查注意到，该项目已投入资金为37203万元，资金来源为借款人自筹资金14322万元，民生银行贷款20000万元，预售房款补足2881万元。而该项目住宅部分已销售106套，合同金额为11835万元，已实现销售收入除部分用于补充项目建设资金外，剩余部分并未归还他行对本项目贷款。同时，借款人拟收购另一烂尾项目。由此可见，借款人存在资金挪用或自筹资金不到位的可能。

综合评审意见

本项目的“四证”及相关的建设手续齐全，项目的地理位置较好，周边商业氛围较好。评估测算的项目效益也较好。本项目已在他行有存量贷款，我行贷款用于置换他行贷款和后续建设，本项目住宅销售已近半，商铺是售是租还不确定，因此，本项目后续可给我行带来的按揭资源有限，贷款期内销售收入能否覆盖我行全部贷款存在不确定性；同时，本项目在建工程已抵押给 4 他行，我行贷款抵押在贷款置换过程中存在一定的悬空风险。本项目已实现的销售收入并未归还他行贷款，存在资金抽逃现象，不利于我行贷款封闭管理；且借款人及股东也出现过不良信用记录。综合权衡，审查认为不宜对本项目发放贷款。

第二篇：经济适用住房开发贷款管理办法

经济适用住房开发贷款管理办法

第一条 为支持经济适用住房建设，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《经济适用住房管理办法》等国家有关法律和政策规定制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房开发贷款是指贷款人向借款人发放的专项用于经济适用住房项目开发建设的贷款。

第三条 本办法所称贷款人是指中华人民共和国境内依法设立的商业银行和其他银行业金融机构。

本办法所称借款人是指具有法人资格，并取得房地产开发资质的房地产开发企业。各政策性银行未经批准，不得从事经济适用住房开发贷款业务。

第四条 经济适用住房开发贷款条件：

（一）借款人已取得贷款证（卡）并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户。

（二）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高。

（三）借款人实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

（四）建设项目已列入当地经济适用住房建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设。

（五）借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。

（六）建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设。

（七）建设项目规划设计符合国家相关规定。

（八）贷款人规定的其他条件。

第五条 经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用。严禁以流动资金贷款形式发放经济适用住房开发贷款。

第六条 经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。

第七条 经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。

第八条 经济适用住房开发贷款应以项目销售收入及借款人其他经营收入作为还款来源。

第九条 贷款人应当依法开展经济适用住房开发贷款业务。

贷款人应对借款人和建设项目进行调查、评估，加强贷款审查。借款人应按要求向贷款人提供有关资料。

任何单位和个人不得强令贷款人发放经济适用住房开发贷款。

第十条 借款人申请经济适用住房贷款应提供贷款人认可的有效担保。

第十一条 贷款人应与借款人签订书面合同，办妥担保手续。采用抵（质）押担保方式的，贷款人应及时办理抵（质）押登记。

第十二条 经济适用住房开发贷款实行封闭管理。借贷双方应签订资金监管协议，设定资金监管账户。贷款人应通过资金监管账户对资金的流出和流入等情况进行有效监控管理。第十三条 贷款人应对经济适用住房开发贷款使用情况进行有效监督和检查，借款人应定期向贷款人提供项目建设进度、贷款使用、项目销售等方面的信息以及财务会计报表等有关资料。

第十四条 中国银行业监督管理委员会及其派出机构依法对相关借贷经营活动实施监管。中国人民银行及其分支机构可以建议中国银行业监督管理委员会及其派出机构对相关借贷经营活动进行监督检查。

第十五条 经济适用住房开发贷款列入房地产贷款科目核算。

第十六条 经有关管理部门批准，符合相关政策规定的单位集资合作建房项目的贷款业务参照本办法执行。

第十七条 本办法由中国人民银行、中国银行业监督管理委员会负责解释。

第十八条 本办法自发布之日起30日后实施。

注:发布日是二〇〇八年一月十八日

第三篇：地产开发项目贷款申请报告

XX大厦房地产开发项目借款申请报告

XX市商业银行：

XX市XX开发公司（组织机构代码：XXXXXX）创建于2008年。注册资本XX万元，资产总额XX万元，现有员工XX人。具有房地产开发X级资质。法人代表情况。。。

200X年我公司购得XX地块，土地面积XX平方米。该地块处于东市场西，新玛特商厦以东，步行街以南，地处XX地区核心商圈，经本公司调研，拟在该地块建设XX大厦项目（商住），其中含27层高屋住宅两座，X层住宅一座，底部四层商场。总建筑面积XXX平方米。住宅XX户。

该项目现已取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》（见附件），并完成了各项立项手续，且确保全部立项文件真实、完整、有效。项目申报用途与其功能相符，符合国家相关规定。该项目如顺利实施有利于XX市核心商圈的环境提升。能够有效满足城市规划和房地产市场需求。

我公司目前经营管理制度健全，财务状况良好，资产负债率为X%（详见资产负债表、损益表和现金流量表），符合贵行贷款要求。

我公司拟在该项目投入XX万元，现在自有项目资本金XX万元，资本金比例符合国家规定。为提高资金流动率，保障项目实施特向贵行提请流动资金贷款XXX万元，用于推进项目顺利进行。我公司用商铺及住宅收益作为还款来源，以公司所有的土地使用权及建筑材料设备作为抵押，贷款使用期为两年。希望贵行给予我公司授信和贷款支持，帮助我公司实现新的发展!

此致

敬礼

XX市XX开发公司

第四篇：住房公积金贷款项目合作申请报告

住房公积金贷款项目合作申请报告 蚌埠市住房公积金管理中心：

我公司开发的＿＿＿＿＿＿＿＿＿项目，位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，总建筑面积＿＿＿＿平方米，分期实施，共＿幢＿＿＿套。该楼盘部分购房户需在贵中心办理个人住房公积金按揭贷款，特向贵中心申请住房公积金贷款项目合作，请给予办理。

特此申请

公司（签章）年月日

第五篇：房地产项目开发贷款基本流程

房地产项目开发贷款基本流程

开发贷款定义

房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

借款主体

经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。

贷款条件

1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。

2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。

3.开发项目与其资质等级相符。

4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。

5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。

6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

7.贷款用途符合国家有关法规和政策。

8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

贷款所需材料

一.基本材料

1..法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明;

2.法人代码证书(原件及复印件);

3.税务登记证(原件及复印件);

4.企业贷款卡;

5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的审计报告和近期报表;

6.公司章程(原件及复印件);

7.验资报告(原件及复印件);

8.法定代表人证明、签字样本;

9.企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本;

10.若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件);

11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件);

12.其他所需材料。

二.贷款项目材料

1.国有土地出让合同;

2.国有土地使用证;

3.中标通知书;

4.付清土地出让金凭证;

5.建设用地规划许可证;

6.建设工程规划许可证;

7.建筑工程施工许可证;

8.建筑总承包合同;

9.项目总投资测算及建筑资金缺口证明;

10.项目可行性报告;

11.其他相关材料。

三.担保材料

按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。

贷款利率

贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行。一般上浮15%—30%。

贷款程序

1.借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。

2.银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件，对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。

3.银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。在调查、审查的基础上，由银行审批贷款。

商品房开发贷款的审批权限，按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。

4.贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。

房地产开发贷款种类和申请条件

照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型：

1、住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。

2、商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。

3、土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。

4、房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。

除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开发贷款的借款人还应具备以下条件：

1、有企业法人营业执照。

2、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。

3、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。

4、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。

5、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

6、具有一定比例的自有资金(一般应达到项目预算投资总额的30%)，并能够在银行贷款之前投入项目建设。

7、在银行开立帐户保持正常业务往来。

8、开发商须对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。

房地产开发贷款申请资料

1.基本材料

法人营业执照(副本及影印件);

法人代码证书(副本及影印件);

法定代表人证明、签字样本(原件及影印件);

贷款(卡)(原件及影印件);

财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个财务报表和审计报告。新建企业免提交;成立不足三年的企业，提交自成立以来的和近期报表;

税务部门年检合格的税务登记证明;

利税清算表;

公司合同(原件及影印件);

公司章程(原件及影印件);

企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等。

若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件);

贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件)

2.贷款项目材料

开发项目可行性研究报告及批准文件(原件及影印件);

有权部门批准的项目、实施和开发的文件和计划(原件及影印件)。

3.担保材料

按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。

4.已经作过客户评价并在有效期内的客户，如无变更的，可不需提供客户基本材料，只需提供贷款项目材料和担保材料。

5.授信客户只需提供贷款项目材料、担保材料和《贷款证(卡)》。

6.要求客户提供的材料在《中国银行信贷业务申请材料清单》相关栏内标示“ü”。

房地产开发贷款程序

房地产开发贷款操作流程如下：

递交申请——受理调查——项目评估——核查审批

办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保

一、房地产开发贷款申请

(一)借款人资格

借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件：

1、借款人是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、其他经济组织。

2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。

3、经营管理制度健全，财务状况良好。

4、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。

6、有贷款人认可的有效担保。

7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。

8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。

9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。

10、贷款项目工程预算报告合理真实。

11、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。

12、企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。

13、贷款人规定的其他条件。

(二)申请贷款资料

开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。

1、单位资料

(1)经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书(股份制企业)、贷款证年检证明复印件、贷款证(卡)及复印件;

(2)单位章程、成立批文;

(3)经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表;

(4)工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件;

(5)法人代码证复印件、年检报告;

(6)房地产企业开发经营资质证书;

(7)借款申请报告;

(8)公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议;

(9)若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书;若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明;

(10)公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。

2、项目资料

(1)项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告;

(2)建设用地规划许可证;

(3)建筑工程规划许可证;

(4)土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证;

(5)地价款缴交凭证复印件;

(6)施工许可证;

(7)房地产预算许可证;

(8)合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。

(三)、房地产开发贷款的审查与审批

贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。

(一)贷款审查的主要内容

1、审查调查部门提供的数据、资料是否完整。

2、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。

3、审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。

4、审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。

5、审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。

6、审查担保的合法性、合规性、可靠性。

质押贷款：包括存单、国库券等有价证券质押贷款。

抵押贷款：包括房地产、营运车辆抵押贷款。

俣证贷款：(1)俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，《担保法》规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人;(2)核实保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议;(3)审查保证人的保证能力。

7、复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为：

贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×(1-Y)+项目风险等级系数×Y]

Y=项目投资总额/(企业净有形资产+项目投资总额)

贷款资产风险度=(正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款见仪式×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5)/贷款总额

8、审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。

9、按照授权授信管理办法，确定该笔贷款的最终审批人。

贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查的内容，退回调查岗补充评估与调查。

贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后，按授权授信审批权限报有权人签批。

(二)贷款的审批

房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。

1、贷款签批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。

2、凡是要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见，并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相同。

3、贷款经批准后，由调查部门输贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门通知企业。

五、贷款的发放

经符合规定的贷款审批人审核批准后，信贷员通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押(质押)合同，并按规定办妥有关公证(见证)、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前，应为项目办理有效的建筑工程保险。以房屋作为抵押品的，有偿清全部贷款本息之前，应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险，且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人，保险单正本由贷款行执管。

若属抵押(质押)担保方式，借款人应将抵押物(质物)权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续时，须出具借条，待手续办理完毕即退还贷款人。

若属住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放项目贷款前，与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。

贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据茬是度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。