装饰公司发展看法建议规范

第一篇：装饰公司发展看法建议规范

职责规范

进入装饰公司已经有近三年的时间，对于公司内部的体制与工作方式也很熟悉了，也会偶尔想一下自己的优缺点、公司的优缺点；公司的工作的方式对于自己能力的提升以及以自己的能力能够给公司所作的贡献；或者是自己的劳动与所得是否有差距。这些也只是想一下，因为在当时的公司制度与情况下无法表述自己的浅薄想法。现在有这个机会，可以把以前想的很多东西，想要做的很多事情说一下，必当尽心表述。就按照通知上面写的顺序来写。

一、本职岗位的责任与义务

我以我的工作经验来说我对岗位职责职责与义务的理解。

1、一开始进公司就是以施工员的身份来的，来公司第二天就到工地上去，一呆一年。这段时间所做的就是纯粹的施工工作。由于经验的问题，前期工程一切图纸的设计与绘制我不参与，只是抱着图纸按图施工，来进行现场安排，除非发生图纸与现场不符合的问题才会联系设计人员。所以这样工作起来很有针对性，就可以专心的负责现场工作，不用分心去考虑设计方案，我等图纸就可以，设计方面只要与施工结合好了，在技术这方面是不可能会影响工程进度的。这也不是说施工就不参与设计工作了，在工程进场之前是有一个空档期的，设计在忙，在讨论方案，联系设计院、甲方等，并且项目经理也可能参与其中，这段时间如果图纸还没出来，施工人员就是处于一个闲游的状态，造成人力资源的浪费。所以说，在一个工程确立下来之后，施工人员也是最好要参与方案的，可以参与讨论，进行工艺方面讨论。1

在设计人员陪同项目经理工地考察及各方会议、方案讨论的过程中要全程参与。外观、方案的设计及施工图的绘制由设计人员具体操作，施工可以旁观及建议。这样在施工人员拿到图纸之后会很快的熟悉起来，在实际工程进行中是可以加快进度及减少失误发生。

总结：由此我认为从工程接下来开始，施工人员就开始了解一切的方案与工艺。不能单纯的拿到图纸看图施工。这应该是施工人员必须做到的。

2、工程进场之前图纸必须要百分之九十的部分确定，除非严重不确定因素导致后期更改的。当然最好是百分之百确定，经过审图的最好了。这个时候施工人员已经开始布置现场的技术交底了。图纸的问题可能直接影响工程的进度。

施工进场后就尽量不要回公司了，需要一直靠在现场了，对于现场的一切问题要随时掌握，随时报告，项目经理事情很多，可能对细节小事不注意，这就需要施工人员在巡场过程中找出来，上报项目经理。避免施工失误。

在施工之前要做好技术交底，使用规范的交底表格，交待明确后需要接底人与交底人签字确认，施工人员与资料人员要留存。未进行交底的工序不能允许施工，这就需要施工员监管好。

技术交底是施工人员必须做好的一项工作。不能偷懒应付。必须对工程的每一道工序负责。

在施工过程中最重要的就是安全问题，现场没有条件配备安全员来实施的巡视，这就需要项目经理与施工员来约束与责令管教。我在实际做施工工作过程中也是兼管这部分的，没有觉得会增加很多的额外劳力，在工地巡视中就可以监管。施工人员要有这方面的权利才能 2

够管理，需要与项目经理的配合。起码简单的防护工具是否有效佩戴使用及施工方式是否安全的问题要关注。

总结：施工人员可以兼管现场安全，但是只能是辅助兼管，主要的还是要项目经理来主导。

3、进入工程大面积施工期，这时候最关键，也是出现问题最多的时候，在施工中发现的问题会多种多样。当出现与施工图纸不符合的问题时，需要立即停止施工，马上与设计人员联系，进行现场沟通。这样不会因为互相语言理解错误而导致失误，解决的问题要具有书面材料，很简单的问题也要记下，就需要施工人员记录施工日志，我所干的工程我都有施工笔记，我把发生的事情以及将要进行的工作记录好，分出主次，在工作中很实用，即使过了很长时间，我拿出本子也会查的出来。在繁杂的工程进行过程中难免会忘记某些事情，记录下来就不一样了，事无巨细。

总结：这就需要施工人员时刻与设计人员保持联系，随时解决问题，加快工程进度。施工人员要随时记好施工日志及施工笔记。

4、施工人员在现场难免与多方沟通。监理方、甲方等。在对监理方面提出的问题要及时沟通，陪同项目经理参与。不能等到监理方下监理通知单，提前商议，提前解决。甲方有时候不会直接对监理方提出问题，当直接对施工方提出施工方案问题时，要及时联系设计人员，陪同项目经理与监理方商议。当涉及到方案更改图纸更改的问题时，施工人员要能够参与、旁观，有必要就要提出建议。当甲方提及质量问题时要尽快内部解决，尽量不要传到监理方去。

这就需要施工人员在工程进行中与各方保持好联系，但是建立在项目经理的主导前提下，不能擅自联系，做影响工程进程的决定。

现场的第二重要问题就是质量。为了完美公司的形象，质量是最好的招牌。施工人员不只要做技术与工艺交底，还要做好质量控制交底。这也需要双方签字确认。在发现不符合施工规范的要及时纠正，要上报项目经理。施工人员要对每一道工序做好质量验收，在下一道工序进行时要自检，陪同项目经理及设计人员验收，设计人员就需要对施工人员的施工工艺进行监督，要保证按图施工。不能出现失误。在自检合格后再进行下一道工序。防止监理进行隐蔽验收时发生问题。这一项也是需要在项目经理的主导下进行。

面层观感也是一样的，保证正确的施工方式与施工质量的情况下，要保证好看，符合观感验收规范。在完成后要陪同项目经理进行自检。发现不合格地方要及时协同项目经理进行改正。不能在没有施工条件之后再重新制造条件改正。这样就会额外增加成本。

材料的进场。材料进场，施工人员需要陪同项目经进行进场验收。在保管员记录完成后，施工人员也需要自己记录一下，知道材料的存放位置及数量，对于以后的工作很有好处。亲身试验的。

总结：在施工员陪同参与的质量与观感自检验收过程中发现问题要立即做记录，报告项目经理。

5、工程过程中出现的签证要及时记录，在施工进行中要做好，发现需要的问题要立马联系预算员，涉及到尺寸更改的地方也要联系设计人员。工程位置，更改的具体方案要及时讲清楚的交代给预算员，预算员在了解情况下要及时做出签证单，做好签证。不要影响工程的进度。

对于图纸变更要跟设计人员对接好。

总结：需要签证的地方施工必须及早发现记录上报。不能因为自己的疏忽影响工程进度与利润。

6、施工人员的工作失误导致工程出现问题要及时上报项目经理，不能隐瞒、逃避、甚至于擅自主张使用非正常手段掩盖，导致更大的错误。这需要公司包容一些失误了，毕竟都会犯错误，不是故意的，公司可以分析一下这些错误，找找原因，也是经验。尽早解决才是最好的。

在工程进行中，与项目经理的配合很关键。咱公司项目经理都是很有经验的老前辈。但是对于现在施工中常用的方式不是很精通，电子图纸，电脑操作等。这些还是需要施工人员帮帮忙吧。可以做一些材料计划、成本粗算、工程量合计等的文字工作，成本控制的过程中，施工人员也需要辅助。其实都是长经验，多学习，成长才会快。

最后工程结束，要协助设计人员绘制竣工图，对于工程中所有的变更要与设计人员对接好。

总结：进场前（参与方案讨论及进场前工地考察、测量）；进场中（按图施工、各种交底、工地巡查、材料质量安全的辅助监察、签证辅助、各方交接辅助、施工笔记）；退场（辅助设计人员竣工图绘制）。

二、做好本职工作，需要的支持帮助

做好工作的前提是要有责任心，在公司制度的规范下尽自己最大的努力做好工作。做工作首先不能拖拉，只能提前，不要拖后。工作 5

态度要端正，不能觉得事不关己就不尽心。在接到任务后要仔细想好工作的目的与要达到的要求。尽自己最大努力做好，不能凑活。

目前我是负责施工方面。在工程进场前，积极参与方案的讨论，经常与项目经理与设计人员沟通，这个需要的支持就是项目经理的信任，允许并且主动告知我们施工参与。在工程进行中要主动跟项目经理沟通，对于图纸我绝不会私自理解内容，遇到含糊不清的情况下及时联系设计人员沟通。遇到需要他人支持帮助的问题我会主动联系，主动请求，不会消极怠工，得过且过。工作过程中我会记录好工程进程。在工程的任何一处都不松懈。

施工进程中最需要的就是预算员的配合，签证是很关键的问题。希望公司在这方面提供帮助。资料这方面也需要支持，工程资料是个很繁琐的工作，在施工过程中再负责资料的整理就很费劲。

三、激发潜能、实现价值、发展定位

需要公司给予信任，当我在受到信任时，我更加努力的工作，很认真，生怕做不好，做的再完美都感觉不完美。我会怕失去这份信任。是以我自己的想法说的，应该大部分人受到信任都会加倍努力。比如一个工作，领导直接下发给我，我会觉得这是领导对我信任，让我去做，我就必须做好，做不好就对不起这份信任。希望公司在安排任务的时候要果断。尤其是我们年轻人，都更加珍惜这份信任。

我实现自身的价值方式很简单，我做这个装饰行业，我就要在这一个行业做出一些成绩。我绝不会允许自己混着。我自己也一直在学习，其实在工作中有很多安排给我的任务不是我这个岗位该干的，但是我从来不会推脱，我渴求这样的机会，在工地上，我做一个材料报 6

表，我不懂的问，不知道的查，这个事情做完了我就明白了，这在我越变越强的路上都是垫脚石，其实公司也是这个样子，培养的都是全面型的人才。现在一个工程所有工序，工作网络关系我都知道了，这就是经验，若是我老老实实的做一个施工员，永远也学不会。只是做一个旁观者，不亲自到舞台上跳一下，聚光灯永远照不到。我也一直在学习，我所接触的大部分是外装修，只干过一次内装修，所以我特别关注外装的事情。我自己看杂志看网页学习。现在我急切的需要跟进内装修，外装修不难谈精通，起码能单独做一个工程是没问题。希望公司给一个比较全面的内装修工程锻炼一下。

现在我的发展目标很明晰，就是首先当一个项目经理。我现在急切的把自己往那个方向锻炼，我不是单纯的想去考一个建造师，我也不光是想要如何当一个合格的项目经理，我是要当一个让大家会满意的。所以我必须要更加努力学习，努力的实践才行。我一直选择在工地工作，最复杂的情况下才最好锻炼人。在这个没有工地的空档期，我就学习工艺规范。确保自己是一个真正懂的施工的人。

四、公司现状

公司现在最好的就是大部分是年轻人，大家凝聚力高，有活力，都很有干劲，我们有总公司的基础与资质做后盾。有很多的工程可以去干。已经创立的资源很多可以利用，拥有的施工经验很多，可以承接的工程种类也多。

确实存在的问题也有。公司的体系还不够完善，我们要作为一个独立公司的规范来要求自己。

现在的情况是工地展开后，施工人员缺少，无资料员。各岗位配合混乱，任务分配不明晰。没有自己特色的施工工艺。工地资源浪费严重，管理制度松散，工地上的程序不完整，从开工进场到结束都没有一个完整的施工进度表，有也是糊弄甲方的，自己的工作干得不积极，都是别人撵着干。公司形象宣传缺失。员工视野面太窄，别人都在用的工艺与材料，我们见了还很新鲜。还需要提升大家工作的积极性。

五、改进措施

我们既然是做装饰的，首先面子上的活就要干好。工地上的表现就很关键。在工地确认接下来之后就要安排进场人员，找好自己的驻地，咱公司的形象标语之类的就要进场，对于提升公司知名度有作用。在工地施工过程中要制定严格的流程制度，在开工之前就要编制好内部的施工进度表，工种之间配合施工的工序，施工员进场安排施工顺序，在现场一步一步来，使得整个施工现场很有秩序。现场也要干净卫生，管理人员也要严格规范自己的行为，一举一动都代表了公司。

公司办公楼的卫生环境也很重要，一进门有不好的气味就会产生不好的印象，卫生间需要整改。各种宣传公司文化的标语也应该悬挂。

杜绝资源浪费，咱公司现行制度下，工地资源浪费现象很严重，这就导致成本增加。包括材料使用过程中要核算好实际用量加出正常损耗，不多进料，不浪费用料。因为施工失误导致的材料浪费要记录好。

时间成本也要控制。工期越长，成本消耗越大。咱公司这个问题很难解决。受资金、方案等影响太大。

做些有利于宣传公司形象的，统一的着装、统一的对外函件样式（交底文件、洽商文件）、统一的对外图纸规范、统一的电子邮箱地址（接收标书之类的）、名片（现场施工、项目经理等接触的广泛人员都可以借其宣传，有利于家装的宣传）、工地宣传标语、宣传册等。

做家装。家装工期短，涉及地理位置广泛，做好了可以宣传公司的形象。资金收拢也快。

建立自己的资源库。图纸、文档、模型等的资源共享库，可以缩短绘图时间。

统一的提升公司竞争力最好的办法就是质量的提升。要严格规范施工。完成后的观感质量要好。让懂与不懂得看了都觉的漂亮好看。

增强我们的工作能力，多学习，可以组织学习，学习规范，新的施工工艺。开拓视野，多看看别人的施工方式、设计方式。开阔视野了就能有更多的想法。

对于各岗位之间的配合与工作交接更加规范。公司应该有一个供大家翻看图纸及讨论方案的地方，得有一个翻看大图纸的地方，不能老蹲在地上看吧。

需要提升大家的凝聚力。可以有组织的搞一些活动。

提高工作积极性，要激励员工。要使员工有归属感，该参加的活动就要参加；奖励；基本的保险。

要加强对工人的关心。

张鹏

第二篇：骏豪装饰公司建议发展书

公司建议发展书

在装饰市场竞争力的严峻考验下，公司经过了5个月的初步磨合时期，由于多重原因，现公司发展前景不容乐观，存在极度的危险性，公司员工没有当家作主的精神，也缺乏源动力与积极主动性，目前公司出现管理混乱的情况，大家危机意识薄弱，缺乏市场竞争力，因此需要进行一些变革。

建议如下：

1.公司之间的竞争，本质上是人才的竞争，对员工的思想教育和管理关系到公司的兴衰成败。应对员工进行统一管理，加强思想教育，统一口径。建议，每周进行一次员工思想培训，不求一夜改变提升，而是通过教育活动渗透，感染，逐步使员工认识到自身思想认识上的差距，并积极改变。

2.公司有竞争力才有前进的动力，尤其是做为主动性较强的市场部，因此，建议将市场部

分为两个组，每组5-8人，形成竞争模式。

3.给予优秀的设计师优越感，调动设计师的工作热情，明确设计部个人位置。确定2个设

计师，并设置4-5个设计师助理，3-4个绘图员配合设计师工作。

4.塑造良好的公司形象对公司的发展是相当重要的，应大力推行公司形象战略。从细节抓

起，如：设计图纸精心包装，制作精美的公司宣传手册，尤其要加强工地形象推广。

5.公司资料设置混乱，不利于日后总结查找，应尽快完善辅材名目。

6.针对目前南宁市场上消费人群的不确定性，公司应备建3-4套报价系统

1)针对出租的客户，定在300-500元/平方米

2)针对普通消费水平的客户，定在500-700元/平方米

3)针对自己居住具有一定消费能力的客户，定在800元/平方米以上

7.细节决定成败。中国人不缺勤劳不缺智慧，我们最缺的是做细节的精神。强调工作中注

重细节，为人处事注重细节，与客户沟通交流中更需要注重细节。

8.最后，一定要加强公司的凝聚力！促进领导与员工，部门与部门，员工与员工之间的联

系交流，使整个公司抱成一团，有一个共同明确的目标，拧成一股绳，劲往一处使，共同推进公司的发展。

第三篇：关于公司发展的一点看法

我是xx年11月进公司的，刚进来时对公司是一无所知，对公司的制度和自身发展更是迷糊。从03年快速发展起来，六年里公司的业务不断发展，从广东发展到全国。就凭这一点已深深打动了我的心，我决定留在公司，寻找属于自己的那片舞台。

我觉得当一家公司规模达到一定程度时，可以为员工提供更多的福利和发展机会，在此我提几点看法。

1.要为员工提供更多的培养计划，包括：职业发展计划、职业培训计划、工作环境等，通过培训，员工能够更好地了解自己的角色和应该承担的责任、义务，认识到自己是在一个集体当中，不但要为自己负责，更重要的是要为公司负责。使员工更好地适应工作环境，更好地完成任务。

2.职业晋升是公司发展成功的主要标志，公司在发展，员工也期望得到更好的发展空间，所以希望公司要不断的提拔优秀人才，提供更多了的晋升机会。

3.公司可以举办多一点的交际活动，同事之间可以相互探讨工作上的问题。员工活动作为一种福利形式，不仅能提高工作效率，还可以使我们的大集体更加团结。例如：聚餐、旅游、比赛、文化娱乐等活动。

在公司一年半的时间里我学到了很多，感悟了很多，看到公司的迅速发展，我更加坚定自己的信念，也期望公司给员工指出发展之路。

第四篇：公司发展建议

3-1 什么样的企业才能驾驭市场？

3-1-1第一波：比判断——剩下的是对未来大趋势判断正确的企业。

3-1-2第二波：比资源——资源越大的企业越能留下，资源小的企业淘汰。

3-1-3第三波：比战略——有战略规划的企业才能留下。

3-1-4第四波：比运营——有职业化、专业化团队管理与运营的企业能留下。

3-1-5第五枚：比品牌-全球品牌网-——品牌效应，增加发展的无形资产基础

3-1-6 第六枚：比增值——化“增长”为“增值”，由“务虚”到“务实”，使土地、楼房、物业等增值最大化。

3-2面临的机遇

3-2-1市场规范，更适合同景

同景是一家追求规范化操作的企业，也一直在身体力行，地产行业中，各方面的能力都受到好评，但在过去不规范操作的市场中却很难拿到好地。今日，市场的游戏规则越来越规范，同景在土地资源上的弱势地位将淡去，而其专业实力和在资本市场、客户群体中良好的口碑将带给同景越来越显著的优势。

3-2-2抓住市场空挡：

最近出台的各项宏观调控的政策，对一些实力不强的开发公司所带来的压力已经开始显现。一些在售项目加大促销力度，急于收回资金。而另一些正在酝酿的项目则更加慎重，有资金实力的开发商可能没有地，同景现在资金基本充足，三个地区都有土地。适时地抓住市场空挡，收购、合作50—100亩土地进行开发，对同景的项目运作将有相当大的利好。

3-2可能的风险

3-2-2 2005年是不可确定的一年，需慎重决策

国内宏观政策还在调整，有很多不确定的因素可能产生；外国各种资金、商品进入中国将非常通畅。因此须密切关注最近国家会采取什么样的措施调控。

3-2-3关注央行的一些措施。

三季度报告出来后，金融调控存在一些问题，调息的呼声很高。而国家明显还没有作好这方面的准备工作（银行投资规模控制在5%-7%以下、开始政府和银行内部的彻底整顿、建立完善的信用体系、投融资体系等等），控制不好会出现地产业“硬着陆”的可能性。

3-3战略上的建议

3-3-1提升综合实力

未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争，建议同景集团凭借“实力+品牌+项目运营”来进行有效扩张，以不断提高自身的综合竞争力。

3-3-2拓宽融资渠道

新规则的出台，意味着游戏规则的改变，融资能力差的开发商将可能因资金短缺而失败。拓宽资金来源和融资渠道是公司战略的重中之重，寻求包括上市、房地产信托和房地产基金在内的多元化融资途径，同时，兼顾资本金的内部积累和外部积累。

3-3-3调整项目运作模式。

针对公司特点，灵活调整项目的运作模式，如合作开发、股权合作等。

3-3-4尽可能降低风险。

为了降低风险，要停止扩张、战略收缩，实行减法经营，包括产业减法、产品减法和股权投资减法。

3-3-5牢牢把握差异性

“房地产地区性很强。政府的主导性，加之地区政府对土地供应的把握不同，造成地区供求关系不同，使地区的差异性进一步加强。同景同时在4个地区操作项目，要充分认识到地区的差异性，在宏观调控当中，牢牢把握住差异性。

3-4 战术建议

3-4-1 做减法：抛掉公司不擅长的项目，专心经营住宅项目，尽可能得向国家支持的住宅类型靠拢，不搞投资大的商业地产，不盲目追求大盘； 从追求“规模、速度”转向“品牌、增值”；适当放慢销售速度，化1-2年短期目标为3-5年中期目标。

3-4-2 资金链：协调好个项目间资金链的关系，把握好开工时机，节约开发与管理成本；进行多种渠道融资，尽快上市，运作资本市场，启动民间资本，快速托盘信托业，寻求多方合作，使资金链得以有效而健康的运转。

3-4-3 拿地是关键的选择。在对地块作研判时，既要考虑经济原则（贵不贵），也要对地块挖的深一些：有什么原生资源可以在规划设计，营销推广中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生树等，或者近旁有优美的自然环境（湖，公园，古建筑等），或者正好政府的重大项目（如不夜城，大公园，欧洲城等），另外，拆迁的成本和竞争对手的情况研究也是不可或缺的知己知彼，方能胜利，诸如此类。总之，地的升值空间要大。为此，可采取或收购、或兼并、或合作一些“无实力无资金无经验无品牌无人才，却有合法土地开发”的“五无一有”的小企业，开发与运作50—100亩的小型房产项目，作为同景“细水长流”式的土地资源。

3-4-4 从研究“消费者”转向研究“产品”。目前产品严重同质化，大家都在吆喝绿色生态住宅，有的楼盘什么都吆喝，健康、生态、环保、绿色、大盘大规划、精品户型，铺的很开，可没一样做精做透，这是我们在产品设计时要注意的，要请优秀的设计师结合市场作产品，烂房子还卖个好价的时代早过了，以同景“好、特”产品取胜。拿地时就要考虑，这块地能不能作出好东西来，从研究“消费者”转向研究“产品”。

3-4-5 施工质量：专家指出，每一个质量问题后面都隐藏着三百多个不利因素，在购房人要求越来越高的今天，开发商与业主对簿公堂的事时有发生，企业和项目形象一旦受损，代价即经济效益，更不说品牌了。

3-4-6 配套先做，景观先行，物业先行。要有“门里的为第二，门外的才是第一”的配套思想。房地产进入比小分时代，在比小分上花功夫，愈发取悦消费者，而获得市场的主动权将更大；考虑到房屋的升值保值，物业必须与规划同步，如此增加产品的延伸价值。

3-4-7 单一变复合。房地产开发不是简单的建筑产品的营造，而是生活方式的营造，地产与其他产业的复合，符合人们生活方式以及质量的追求。如此在运营资本的背后，同时也在经营地产品牌，甚至还在运营城市未来。

培养一支职业经理人队伍。优秀的管理班子和善于执行的团队，也是开发商的法宝，毕竟，所有的所有，都要靠团队去做，专业的人才是企业第一竞争力，因此同景职业经理人必须是一个九段整合师，不一定会看病，但必须会检药，因为房产开发与管理的整合能力是其首要条件。

第二节 从两大争议问题看未来房地产发展趋势(第二部

2-2 中国房地产是否会在本轮调控中走向低谷

争议指数：★★★☆☆

受商品房空置面积总量持续上升以及个别地区房价、地价增长过速的影响，一段时间以来，社会各界对房地产市场的发展趋势忧心忡忡，有人甚至发出了“当前房地产市场状况与1992年相似”的悲观论调。

根据对10年来全国房地产市场发展情况的综合分析，当前房地产市场所谓“热”的表现与1992、1993年出现明显泡沫的情况是根本不同的。

2-2-1房地产市场供给的主要特征 对比分析

l 投资

根据国际一般规律总结，现阶段我国房地产开发投资与GDP之比应处于3％至8％之间。

1993年：房地产开发投资与GDP之比最大值达到10.69％，超过了8％的上限。

2002年为6.99％，但处于合理浮动区间内，房地产开发投资与国民经济规模基本相适应。

l 建设规模

房地产业界对未来做出的较好期望往往反映在新开工率的迅速增长上。根据房屋建设周期为三到四年的基本规律，一般来说商品房新开工量应界于当年施工面积的1／4-1／3，也即新开工率一般应在0.25至0.33之间。

1993年：商品房新开工率为126％，市场供给严重过量。

2002年：商品房新开工率为46％，预示着房地产业界对市场预期较高，应引起一定关注。

2-2-2 房地产市场需求的主要特征 对比分析

l 房地产销售价格

1992年：商品房平均销售价格年均增长7.89％，房价收入比为13.82；

2002年：每平方米平均价格较1992年增长了1.14倍。房价收入比为9.04

1998年后商品房平均销售价格涨幅一直低于GDP与人均可支配收入的增长幅度，房价的涨幅与国民经济的增长相适应。房价的稳步上升是房地产市场需求持续旺盛的重要表现。与此对应，居民可支配收入的协调增长是确保房地产市场有效需求的重要条件。

l 销售量

2002年，全国商品房销售24969.29万平方米，是1992年4288.86万平方米的5.83倍，年均增长19.4％，商品房销售额由1992年的450亿元增长到2002年的5721亿元，年均增长 28.8％。

l 个人购房比重

1992年：个人购买商品住宅1456.01万平方米，占当年商品住宅销售面积的38.2％；

2002年：个人购买商品住宅 20727.77万平方米，占商品住宅全部销售面积的93.7％，北京、上海、广东、江苏、浙江、深圳等地个人购房占比超过98％，个人已经成为商品住宅销售中占绝对比重的主体。

从上述分析首先可以判断，本轮调控与上一轮有本质的区别，不大会出现如1993年那样，以牺牲房地产作为平抑宏观经济的结果。

2-2-3综合分析

l 从短期来看:房地产受政策性因素影响较大。

Ø 国家对土地供应的进一步控制必将使未来短期土地开发增长率下降

Ø 房地产投资将继续保持增势，但增速将放缓；

Ø 受供求惯性的驱动，房地产竣工面积和销售面积仍将维持一定的增速；

Ø 房地产价格的涨幅将可能下降，但受有效需求强劲的推动，房地产价格下调压力不大；

Ø 房地产企业将逐渐形成规模化经营，部分中小企业将逐步退出市场，有实力的大企业将获得更大的发展空间；

Ø 主要地区市场仍将保持发展水平和规模领先的地位，其他部分地区将可能发育成为新的增长点。

l 从中长期来看:主要受国民经济发展水平和国民经济发展战略的影响。

Ø 从GDP发展水平看

世界银行统计资料表明，当一个城市人均 GDP在800-4000美元之间时，房地产会高速增长，人均GDP在4000-8000美元之间时，房地产会平稳增长，人均GDP在8000-20000美元之间时，房地产会衰退。目前我国人均GDP约为 1000美元，整体上我国房地产业还有非常大的发展空间。

Ø 从GDP发展速度看

根据库兹涅茨《各国的经济增长》中研究结论，当GDP增长速度小于4％时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4％-5％时，房地产业将出现停滞；5％-8％，房地产业将处于稳定发展阶段；8％-10％，房地产业将高速发展。我国目前GDP的增长速度是7％-8％，根据以上结论，我国房地产业处于稳定发展的阶段。

Ø 从国内政策层面看

房地产业是一个涉及面广、带动系数高的行业，据统计，我国每年钢材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地产开发建设中，房地产业对这些产业的发展能起到1：1.17促进作用。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。房地产业将面临日益优化的政策环境，继续巩固其支柱产业的地位，发展空间更加广阔。

因此，从中长期来看，我国房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。

第3节 未来公司发展方向分析及建议

土地与资金的控制，使房地产开发商遭遇了几年来最严峻的考验。各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张与土地的失控。房地产开发企业面临淘汰，行业洗牌成为必然。同景集团可借时势造英雄，成就一番伟业。

3-1 什么样的企业才能驾驭市场？

3-1-1第一波：比判断——剩下的是对未来大趋势判断正确的企业。

3-1-2第二波：比资源——资源越大的企业越能留下，资源小的企业淘汰。

3-1-3第三波：比战略——有战略规划的企业才能留下。

3-1-4第四波：比运营——有职业化、专业化团队管理与运营的企业能留下。

3-1-5第五枚：比品牌——品牌效应，增加发展的无形资产基础

3-1-6 第六枚：比增值——化“增长”为“增值”，由“务虚”到“务实”，使土地、楼房、物业等增值最大化。

3-2面临的机遇

3-2-1市场规范，更适合同景

同景是一家追求规范化操作的企业，也一直在身体力行，地产行业中，各方面的能力都受到好评，但在过去不规范操作的市场中却很难拿到好地。今日，市场的游戏规则越来越规范，同景在土地资源上的弱势地位将淡去，而其专业实力和在资本市场、客户群体中良好的口碑将带给同景越来越显著的优势。

3-2-2抓住市场空挡：

最近出台的各项宏观调控的政策，对一些实力不强的开发公司所带来的压力已经开始显现。一些在售项目加大促销力度，急于收回资金。而另一些正在酝酿的项目则更加慎重，有资金实力的开发商可能没有地，同景现在资金基本充足，三个地区都有土地。适时地抓住市场空挡，收购、合作50—100亩土地进行开发，对同景的项目运作将有相当大的利好。

3-2可能的风险

3-2-2 2005年是不可确定的一年，需慎重决策

国内宏观政策还在调整，有很多不确定的因素可能产生；外国各种资金、商品进入中国将非常通畅。因此须密切关注最近国家会采取什么样的措施调控。

3-2-3关注央行的一些措施。

三季度报告出来后，金融调控存在一些问题，调息的呼声很高。而国家明显还没有作好这方面的准备工作（银行投资规模控制在5%-7%以下、开始政府和银行内部的彻底整顿、建立完善的信用体系、投融资体系等等），控制不好会出现地产业“硬着陆”的可能性。

3-3战略上的建议

3-3-1提升综合实力

未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争，建议同景集团凭借“实力+品牌+项目运营”来进行有效扩张，以不断提高自身的综合竞争力。

3-3-2拓宽融资渠道

新规则的出台，意味着游戏规则的改变，融资能力差的开发商将可能因资金短缺而失败。拓宽资金来源和融资渠道是公司战略的重中之重，寻求包括上市、房地产信托和房地产基金在内的多元化融资途径，同时，兼顾资本金的内部积累和外部积累。

3-3-3调整项目运作模式。

针对公司特点，灵活调整项目的运作模式，如合作开发、股权合作等。

3-3-4尽可能降低风险。

为了降低风险，要停止扩张、战略收缩，实行减法经营，包括产业减法、产品减法和股权投资减法。

3-3-5牢牢把握差异性

“房地产地区性很强。政府的主导性，加之地区政府对土地供应的把握不同，造成地区供求关系不同，使地区的差异性进一步加强。同景同时在4个地区操作项目，要充分认识到地区的差异性，在宏观调控当中，牢牢把握住差异性。

3-4 战术建议

3-4-1 做减法：抛掉公司不擅长的项目，专心经营住宅项目，尽可能得向国家支持的住宅类型靠拢，不搞投资大的商业地产，不盲目追求大盘； 从追求“规模、速度”转向“品牌、增值”；适当放慢销售速度，化1-2年短期目标为3-5年中期目标。

3-4-2 资金链：协调好个项目间资金链的关系，把握好开工时机，节约开发与管理成本；进行多种渠道融资，尽快上市，运作资本市场，启动民间资本，快速托盘信托业，寻求多方合作，使资金链得以有效而健康的运转。

3-4-3 拿地是关键的选择。在对地块作研判时，既要考虑经济原则（贵不贵），也要对地块挖的深一些：有什么原生资源可以在规划设计，营销推广中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生树等，或者近旁有优美的自然环境（湖，公园，古建筑等），或者正好政府的重大项目（如不夜城，大公园，欧洲城等），另外，拆迁的成本和竞争对手的情况研究也是不可或缺的知己知彼，方能胜利，诸如此类。总之，地的升值空间要大。为此，可采取或收购、或兼并、或合作一些“无实力无资金无经验无品牌无人才，却有合法土地开发”的“五无一有”的小企业，开发与运作50—100亩的小型房产项目，作为同景“细水长流”式的土地资源。

3-4-4 从研究“消费者”转向研究“产品”。目前产品严重同质化，大家都在吆喝绿色生态住宅，有的楼盘什么都吆喝，健康、生态、环保、绿色、大盘大规划、精品户型，铺的很开，可没一样做精做透，这是我们在产品设计时要注意的，要请优秀的设计师结合。(兰马 单琳)关于公司发展的几点建议 郑总：

您好！

我来公司已两年有余，也算房产公司的老员工啦，能为您和公司工作是我莫大的荣幸！在这两年的时间里我目睹了骏马奔腾塑业的蓬勃发展，经历了房产公司的成长历程，我的心里也有些个人想法，希望我的这些想法（或建议）能对公司的发展有所帮助。

一、公司的制度化管理

每个公司的发展，必须要有完善的规章制度，我们公司亦不例外，目前公司基本还是停留在骏马各项规章制度的基础上，是一种企业管理模式，而房产开发则是一种建设项目管理模式，它们虽均属于管理范畴，但他们的内涵有着明显地区别，主要区别体现在管理的对象、管理的目标、管理的实体。因此，制定适合房产公司管理和运作的各项规章制度已是当务之急。08年8月份我已将《房地产开发管理手册》约90页发给王副总和郑经理（供参考），内容比较详实，也耗费了我近半个月的时间。不管如何，我希望房产公司的各项规章制度能尽快经各部门经理讨论后经总经理审批后付诸实施。对不完善的地方可以在实践和执行过程中不断进行优化整合和完善。

二、公司的组织机构和管理网络

公司的组织机构设置宜结合公司的实际情况并兼顾长远，遵循精干高效、灵活弹性、相对稳定的原则，当然最根本的设置原则还是如何利于公司的管理和发展，一般采用直线职能制（既能集中统一指挥，又能充分发挥各职能部门的职能作用），现阶公司的组织机构和管理网络最好根据现有的部门和人员进行设置，在实践和发展中不断进行优化整合和完善。

三、公司的绩效考核和奖惩激励

绩效考核主要分三个阶段，月考核、半年考核、年终考核，因此，建议公司对考核通过的同志可以考虑将年终奖金分阶段发放，即全年奖金/2/12为每月绩效考核奖，全年奖金/2/2为半年和全年奖金，当然半年和全年奖的数额可适当调整，对月绩效考核未通过的，月考核奖暂不发放，可在半年和年终考核时进行综合评估，评估合格的可以将月考核奖补发，评估不合格的不予补发，这样更便于对公司员工的约束管理，还能充分调动员工的工作积极性和主动性。

四、公司财务部的完善

公司财务部应能充分发挥核算和测算职能，提供相应的财务计划和财务分析报告及各项统计报表，为公司的相应决策提供依据；另外财务部还应规定每月的付款时间段，每月最好规定两次付款时间段，对滞后的顺应在下一时间段付款，同时在下一付款时间段将上一时间段的已付款和未付款的统计报表发给合约部和工程部，这样既加强了各个部门的横向沟通与联系，也便于财务部对资金的统筹调度和安排，对整个工程的顺利发展也更加有利。

五、成立物业公司的可行性

根据我咨询和调研过的各物业公司和物业经理人，建筑面积在3万平米左右的，物业公司基本上能够自负盈亏，并稍有盈利。现阶段星湖名轩的建筑面积在6万平米左右，有住宅和商业，如自行管理，可为公司带来不错的收益，同时也可适当降低南苑宾馆、咖啡店的运营成本（主要指维修部分）。因此，鉴于从公司的长远发展及结合星湖明轩项目的实际情况考虑，建议成立物业公司。（成立物业公司的各项手续也不太繁琐）

成立物业公司的最大障碍是人员配置问题，工程、管理、经济的人员我公司已经具备（当然如不够的话，可另行寻找），只需另行聘请具备物业职业资格的物业经理人。

新注册物业公司应先到工商税务部门办理营业执照及税务登记等手续，然后自领取营业执照之日起30日内，持营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同等资料向工商注册所在地政府房地产主管部门申请资质；（三级注册资本50万，工程、管理、经济等技术管理人员不少于10人）

六、大润发塔楼水电和幕墙的合同

关于使用大润发售楼专用帐户款，并将水电和后期幕墙合同价格做高的思路，这样运作，必须有两个基本条件，即

一、施工单位必须是熟悉可靠的，二、所找之人必须有自己的公司，不能挂靠，因此，我个人觉得这样运作的话，公司所要面临和承担的风险很大，双方一旦闹僵，我公司将要承担全部风险，建议最好不要采用，可否考虑将大润发所有工程、设计、前期策划、监理等的全部应付款通过售楼专用帐户支付，并证明这些款项由强劲公司代付，希望能与大润发沟通协调，这是目前最稳妥、最有效的方法。希望尽快确定此方向，这同时涉及到后期各招标的方向。

七、公司财务报销的明确和薪资的人性化发放 各级员工的报销额度应予以明确的范围，在规定的范围之外，必须事先申请，征得主管工程的总经理助理的批准（主要涉及招待政府主管部门及各配套单位的业务费），当然，额度较大时还应由总经理批准，所有业务报销单报销时也应由主管工程的总经理助理签字后，再由副总经理签字。

对各级员工的薪资发放建议财务部进行人性化的发放，在不违背公司利益的前提下进行一些财务技术处理，多为员工考虑，这样更能充分调动员工的积极性。

八、工作总结

工作总结分月总结、半年总结和年终工作总结，其实每个员工的工作总结其实是汇报工作，并提出工作上的困难和有利于公司发展的建议，是在与您交流和沟通，也是您对员工最终考核的最好依据，也可以为您提供某些决策的依据。因此建议部门经理以上的写工作总结，并请您逐一过目，必要时向您汇报。

九、吃年夜饭的感悟

我已连续三次参加公司的年夜饭聚餐啦，但每次均感觉是以嘉宾的身份出席的，而作为房产公司的员工，心里不是滋味，现阶段，您已拥有骏马奔腾塑业、强劲投资、新岛咖啡、南苑宾馆、彩印厂等多家企业，子公司比较多，已是一个标准的经营多元化企业，可以说已完全称得上集团公司啦，下次建议您以集团公司老总的身份给我们所有员工作指示哦！

1.对外树立大源城建品牌。当下房地产行业竞争非常激烈，就应该用好的产品占据市场，从配套，景观，物业到房屋的使用性、安全性、耐久性等自身的质量，注重每一个环节，注重细节，用近乎“完美”来树立自身的品牌。

2.对内要加强管理，一切以建好房子，建一个舒适的生活小区为出发点，3.如果项目有条件可以参考下“六点水”项目的景观配套先行，用好的景观吸引消费者，加快销售，提前回笼资金。

4.在取得土地的时候除了考虑经济问题，还要考虑地理位置因素，周边环境也很很重要。

5.多组织集体活动，增加员工交流接触机会，增进团队团结。6.农村安置房 都在借用开发公司资质，是否可以考虑大范围的增加与村委合作。

第五篇：公司发展建议

四、建议

1.优化体制，建立现代企业制度

为营造良好的发展环境，做大做强我县矿业经济，建议打破现有的管理体制，建立“产权清晰，权责明确，政企分开，管理科学”的现代企业制度，使我公司真正实现事权、财权统一。

2.资源“配置”上享有优先权

（1）我公司在资源勘查规划方面拥有优先权。目前我县矿产资源的勘查开发规划和主导权在国土部门，建议在不影响我县矿产资源总体规划的框架内我公司根据我县的具体情况可优先制定开发计划，对有矿化异常的区块由我公司委托有资质单位进行预查，并根据预查情况确定下一步勘查开发方向。

（2）我公司对县内空白区的矿产资源拥有优先取得权。（3）我公司对外来企业进驻我县投资矿产业具有知情权。凡外来至我县投资矿产业的企业或个人我公司具有预先知情权，由我公司确定独立开发或合作意向，确保有效控制矿产资源的开发。

3.建立和完善监督机制

（1）加强财务监管，县政府可以通过由国投公司向各子公司派驻财务负责人（财务总监）或成立公司监事机构，在保证企业自主财权的同时促进内部监督管理机制。

（2）立足于出资人职责及审计监管，建议对我公司的项目开发情况加强监管。（3）建立目标绩效考核机制，根据我公司职能，对经济指标、矿权增加、开展地质工作完成程度等各项工作指标下达考核任务，实行绩效风险考评，充分调动职工工作积极性。

4.加强人才队伍建设，建立灵活的激励机制

企业发展,人才为本。人才队伍建设是企业可持续发展的关键，随着我公司的进一步发展壮大，高素质人才队伍将成为我公司发展的最大动力。为适应公司发展需要，我公司应在政策允许的条件下，加强人才队伍建设，一方面，对现有的专业技术人才加强培训，鼓励他们通过各种途径加强业务方面的学习，不断提高工作能力和专业水平；另一方面，吸收大专院校地质、采矿、财会、法律等相关专业毕业生，把这些有文化有专业知识的人才派驻到各参股公司锻炼学习，提高他们的专业素养和工作经验，为公司长远发展充实、储备人才。在加强人才队伍建设同时要建立灵活有效的激励机制，充分调动职工的积极性。