项目质量管理理论对房地产开发的启示[合集5篇]

第一篇：项目质量管理理论对房地产开发的启示

浅论项目质量管理理论对房地产开发的启示

摘要:近15年来，随着我国城市化进程不断加快，房地产项目大量涌现，房地产行业在中国宏观经济中扮演的角色越来越重要，深刻影响着人们的生活。由于房地产项目的资金密集性、劳动密集性、投资行为不可逆转性等特征，一旦发生质量问题，将会造成社会资源大量浪费、造成房地产投资者遭受巨大损失、严重影响人们的生活、生命和财产安全。

因此，项目质量是房地产开发项目的生命线，在房地产开发过程中推行项目质量管理，成为现代房地产企业提升开发水平、提高内部管控能力、提高项目质量的关键。

本文从我国建筑质量存在问题、房地产项目开发存在问题入手，分析了项目质量管理理论对房地产开发的借鉴意义，对房地产开发过程中的项目质量管理，有积极的指导意义。

关键词:项目质量管理理论；房地产开发；启示

一、我国建筑物质量存在的问题和原因

2010年4月6日，英文《中国日报》报道：中国每年消耗了全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，产生巨大的建筑废物，同时中国的建筑工程质量参差不齐,建筑寿命低,已成为通病。目前中国的房屋平均寿命仅有30年，不及英国的1/4，不及美国的1/2，我国住房质量水平令人担忧！

中国建筑质量问题突出的原因：

1、由于目前建筑质量监控和责任追究机制的不完善，人为因素成为我国房屋寿命过短的主要原因。

2、城市规划不合理，使房屋在有效寿命期内因为城市规划原因而被拆迁。

3、地方政府片面追求政绩，大干快上形象工程，政绩工程，对老旧建筑大量拆迁，使得建筑寿命人为缩短。典型案例：

2009年6月27日，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。事后查明主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。2012年，昆明鑫都韵城项目“廋钢筋”事件，引起媒体广泛关注和购房者强烈谴责，对项目造成了安全隐患。

2012年，由于城中村改造项目地基施工，导致昆明白马小区近10栋建筑200住户出现地基下沉、房屋开裂、漏雨等状况，住户多次找开发商、街道办协商也得不到解决。

二、当前房地产开发过程中存在的质量问题

尽管近年来房地产发展十分迅猛，项目管理水平也得到很大提高，但在目前的房地产开发过程中，依然存在各种问题，项目质量管理的问题依然突出。

1、普遍重视施工阶段质量管理，忽略项目开发前期策划、设计阶段、营销策划等阶段的质量管理。

若是施工单位，重视项目施工质量管理自然是无可厚非，但作为投资方，关注点就不仅仅着眼于施工阶段的质量问题。可行性研究、项目定位、产品策划、规划设计、营销策划、销售实施、物业服务等环节，同样是项目开发质量管理的关键，关系到项目投资风险、投资效益、企业品牌建设和企业可持续发展。

2、规划、设计不合理。

在市场竞争日趋激烈、客户需求多元而快速变化的今天，平庸的项目设计，已经很难获得市场的认可。规划、设计质量管理优劣，很大程度上决定了工程项目实施的成本和效率。在规划、设计阶段的项目质量管理不到位，设计优化不足等问题时常可见。如：太阳能设施设计不合理、空调机位设计缺失或预留空调板尺寸不足、消防管道外露大堂、井口设置考虑不周，部分出现在人行小道路中央等设计缺陷。

另一方面，部分开发商过度压缩规划设计费用，影响设计人员精心设计的积极性，严重影响了开发项目的产品质量。

3、施工环节，事前质量控制意识不足，陷入事后质量控制的局面。

在工程建设中，事前控制意识不足，在施工完毕后才发现问题，做事后补救。例如：土建施工单位与园林绿化施工单位交接、配合不畅，导致工期延后。竣工验收后，忽视对成品的保护意识。例如：铝合金门窗分包单位完成安装后，没有与后序施工单位进行工序交接。导致后序施工使铝合金门窗滑道破坏，门框撞伤；导致责任无法分清，维修主体抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。

4、营销策划阶段，质量管理标准不完善，评价标准体系不健全。

长期以来，营销策划被视为艺术与技术的结合，知识、经验、悟性、灵感等个人特质占主导地位，难以形成标准化。因此大多数房地产项目的营销工作被称为“精英营销”，这种模式给企业带来一个棘手问题：当企业未找到、或没有培养出营销精英时，只有通过那些普通营销人员 “花钱买教训”、“交学费”来获得提高，代价和风险巨大。

怎样让平凡的人做出不平凡的业绩？优秀企业更重视企业的整体营销能力而不是个人能力。最简单易行且有效的方法就是营销标准化。

也许有人说房地产营销难以标准化，不同的操盘者，对项目的理解不同，操盘手法、效果都会不一样。但房地产营销还是有其规律可循的，有共性的“标准动作”、“规定动作”，也有体现操盘者个人经验、特质的“自选动作”。如：如万科、龙湖、恒大、绿地等房地产开发企业，营销人员经常进行标准化操作与管理培训，保证每个项目营销工作都能规范运作、标准化实施。房地产营销标准化，主要包括营销推广标准化、形象展示标准化、销售流程标准化、客户服务标准化等。

类似项目定位的产品可形成一套完整的营销推广标准化操作指南，包括广告策划、物料制作、形象展示、活动策划，营销推广等，通过标准化实施提高营销工作效率。

值得注意的是，营销工作不同于财务、工程、设计等工作，由于行业政策多变、市场变幻无常，客户关注时事热点话题等因素，营销工作也需要一定的艺术化、个性化、时效性，才能有效实现预期的营销目标。

5、忽视售后阶段的客户维护和服务。

项目竣工交房后，不少项目都会忽视对购房者的关系维护和服务，以为房屋转交给物业公司，项目开发过程就已经结束。但站在项目质量管理的角度来看并未结束，还需继续做好售后服务，如组织客户服务部、质量管理小组（QC小组），征求购房者的意见和要求，对仍需改进的方面，及时反馈到相关部门，继续改进项目质量。

三、项目质量管理理论对房地产开发的启示

（一）“全公司质量管理理念”（CWQC）的运用。

日本质量管理大师石川馨提出的“CWQC”理论，强调公司全员参与质量管理的观点。全公司质量管理不仅是产品质量与服务质量，更应是一种良好的工作质量。房地产企业全体人员都必须有强烈的质量管理意识，质量管理不仅仅是质量部门、工程部门的事，也不仅仅局限于施工质量管理，而是公司全体人员、所有部门共同的目标和责任，必须强化质量意识，做好本职工作，确保房地产开发各环节的工作能够高质量、高效率完成。

（二）全面质量管理（TQM）理念的运用，美国质量管理大师Feigenbaum提出的“TQM”理论，强调全面质量管理、全过程质量管理理念。

房地产项目全面质量管理，应该贯穿于整个房地产开发流程中，如：市场调查、选址拿地、经济测算、获取土地、项目定位、规划设计、项目施工、营销策划、入市销售、售后服务等环节。需要对项目开发各环节制定工作分解结构（WBS），审核项目范围、检查可交付成果标准；针对影响房地产项目质量的主要因素进行事前控制、事中控制、事后控制。

1、事前控制，“4M1E”管理，防患于未然，把可能出现的问题尽量消除在萌芽状态。

事前控制主要包括“4M1E”（即人、机、料、法、环）五大要素。事前控制是事中控制的基础，是实现质量控制目标的前提和保障，是成本最低、效率最高的控制方式。

房地产各专业口的工作人员，资格审查必须严格，房地产开发队伍的知识、经验技术水平的好坏直接影响工程质量的好坏，在审查时对不合格者坚决不能上岗。

用于工程建设中的机械设备和材料必须有技术说明、检验报告，并经质量管理人员认可后方可使用。

施工方法审查，施工方案和施工组织设计，必须经过严格审查，经审核后作为施工依据。施工环境调查，如施工现场的气象、水文地质、交通及周边有关条件等，掌握详细的施工环境调查，有利于保证施工顺利进行。

2、事中控制。

事中控制，即工作活动过程质量控制，是指质量活动主体的自我控制和他人监控的控制方式。事中质量控制的目标是确保工作质量合格，杜绝质量事故发生。

在房地产开发环节各分项工作中，要明确工作目标、质量评价标准，对工作成果进行自我检查和他人监控相结合，确保工作质量。

3、事后控制，采用因果分析法（鱼刺图）。

事后控制是对整个房地产开发阶段的工作质量进行整改、优化、验收。如发现问题则要进行整改或返工，直到达到质量标准为止。建议多运用因果分析法（鱼刺图、石川图）对出现的问题进行分析，找出主要原因、次要原因，以及各原因之间如何相互影响，并制定相应措施、落实责任人及完成时间、整改目标，使项目质量符合要求。

（三）PDCA循环理念的运用。

美国质量管理专家戴明（W.Edwards.Deming）博士提出的PDCA循环，是全面质量管理遵循的科学程序。全面质量管理活动的全部过程，按照P（计划）-D（实施）-C（检查）-A（处理）循环，周而复始地运转。

1、P：制定项目质量管理目标和计划。

房地产项目的投资开发必须要有既定目标，并制定相应的执行计划，结合过程变化进行动态反馈，投资才能落到实处。

项目开发的各个环节之间是紧密相连、互相影响的，需要策划、销售、报批报建、工程设计、财务、预算等部门的工作协同，反复推敲，制定相关的标准，才能制定合理的开发计划、投资计划，最终形成企业战略性的决策计划，指导企业各部门、员工的工作方向。

2、D：计划实施。

要重视对房地产开发项目所有分项工作进行细分规划，确定工作目标和质量评价标准，按照项目质量管理计划进行实施。

3、C：有了静态的计划和实施过程，还需要过程动态的反馈。

房地产开发全面质量管理，重在过程的监督、执行、分析、评估。针对目标的执行效果如何，检查与预期计划的偏差，各部门的协同是否通畅，管理是否存在漏洞等一系列问题，在实施过程中都需要动态体现，及时反馈，提供决策依据，以便及时调整优化。

4、A：通过计划、实施、检查分析、效果评估后，需结合企业战略、开发计划、投资目标、各部门年度计划等，进行评估总结，并构成下一轮PDCA循环的开始。

建立房地产项目质量管理数据库，针对合同标准、工艺标准、合作方、材料价格、营销工作、客户维护、质量评价标准等进行整理汇总，并将好的方法和经验推广到其它项目中去，推动新一轮PDCA循环的运行。

对于失败的经验教训，也必须总结，避免在今后项目开发时再犯同样的错误，不断提升和丰富企业的项目开发经验。

总之，项目质量管理理论有其广泛的适应性和延展性，对房地产开发项目，有着积极的借鉴意义。在房地产开发过程中，导入并实施项目质量管理理论，可以有效提高企业的项目开发能力，提高内部管控能力，降低管理成本，提高项目质量管理水平，对企业品牌和形象的塑造、产品品质的提升、投资风险和价值评估、投资效益、效率提升都有巨大的价值。

参考文献：

[1] 郭鸿飞，李一凡，《房地产项目质量管理体系思考》，合作经济与科技,2011,(5):24-25。[2] 马晓晶，《浅析房地产开发项目的质量管理》，中国科技纵横,2010,(20): 175-179。[3] 李金海，《项目质量管理》，南开大学出版社，2006。[4] 卢有杰，《项目经济学》，中国水利水电出版社, 2006.6(1)。[5] 蒋进，《项目管理是房地产开发的中心环节》，房地产论坛，2004.7。[6] 龚益呜，《质量管理学》上海：复旦大学出版社，2004。[7] 刘国栋，王雪清．《工程项目组织与管理(第一版)Ⅱ》，北京：中国计划出版社，2003。[8] 吴伟良，《房地产企业战略管理基础》，上海人民出版社,2003。

第二篇：迁移理论对英语教学的启示

迁移理论对英语教学的启示

在外语学习过程中，由于学习者已经习惯按照母语的模式进行思维，因此在学习新的语言时，总会受到原有语言习惯的影响，也就是要受行为主义心理学中迁移（transfer）规律的约束。迁移分为三类：

第一，有害迁移，也就是通常所说的干扰（interference）。这类迁移通常发生在两种语言的学习任务既有联系又有区别的时候。在这种情况下，外语学习者倾向于用母语的表达和理解方式来代替外语中的表达或理解方式，造成有害迁移。

第二，有益迁移，又称为促进（facilitation）。这类迁移通常发生在两种语言的学习任务相同的时候。这种相同性可以促使外语学习中新的学习习惯的形成。比如，汉语中的“金鱼” 与英语中的“goldfish”，两者虽然在语音形式和文字书写形式方面都不同，但在语义方面却相同（都是“金+鱼”）。这种相同性可以构成有益迁移，促使说汉语的学生在goldfish和金鱼之间建立新的联系。而汉语中的“红茶”在英语中是black tea, 两者之间在语义结构上没有上述的相同性，因而对中国学生来说，学习black tea要比学习goldfish难，有时还可能会受到母语的干扰而说成 “red tea”。

第三，零迁移。这类迁移通常发生在两种语言的学习任务毫无联系的时候，也可以发生在两种语言的表达形式差距太大，以至于外语学习者认为这两种形式毫无共同之处的时候。综上所述，我们可以看出，在外语学习中，语言迁移的范式和类型取决于外语学习者在两种语言中遇到的学习任务的异同，而学习任务的异同又取决于两种语言的形式、意义和使用方式的异同。因此，以迁移理论为心理学基础的对比分析便特别重视语言之间的对比。对比分析的目的是试图通过对比，在外语教学中促进有益迁移，防止和纠正有害迁移。学生在英语学习中总会出现这样那样的错误，以迁移理论为心理学基础的对比分析能有效地帮助学生防止和纠正这些错误，它是英语教师教学的好助手。学生的错误其实不少是由于母语的干扰而造成的有害迁移。外语教师只有认真地把学生的母语和他们所学的外语进行比较，才能了解学生究竟错在哪里。也就是像Lado所指出的，经过专门训练的外语教师能够清楚地指出错误的具体所在，而不是笼统地斥之为“外国腔”或“不正确的形式”。下面让我们分析一组以汉语为母语的学生在学习英语时所犯的错误：

1．There are so many Taiwan people *live around the lake.2．There is a mountain *separate two lakes.3.There are so many tourists *visit there.很多人会分析为，这些句子的共同错误是从句结构不对，并得出结论说，造成这些错误的原因是学生不知道在上述句子的*处加上that, who, which之类的从句引导词。然而，这一结论掩盖了另一个更深层的原因，那就是汉语句子的篇章结构的干扰。汉语的特点是主题显著，句子的基本结构主要体现为主题与述题的关系，而不是主语与谓语的关系。受这种结构的影响，在上述英语句子中，学生可能试图将*前的部分作为主题，*后的部分作为述题，而将there is(或are)作为主题引导词，相当于汉语中的“有”。也就是说，上述的英语句子是受下面一些汉语对应句子的结构的影响：

1．有许多台湾人住在湖边。

2．有一座山把两个湖隔开。

第三篇：多元智能理论对教育的启示

多元智能理论对教育教学的启示

多元智能理论是由美国哈佛大学教育研究院的心理发展学家霍华德加德纳(Howard Gardner)在1983年提出。多元智能包括：数学智力、空间智力、语言智力、自然智力、音乐智力、身体运动智力、存在智力、人际交流智力、个人内在智力、情感智力。

根据多元智能理论，每个学生都拥有自己具有优势的智力领域和智力类型，而传统理论则是仅以语言文字能力和数理逻辑能力来评价学生的优与差，因此学校里不存在所谓的“差生”，只是由于单一评价标准才出现了这一错误的名词。该理论就是倡导学生的和谐发展，充分展现学生发展的潜能。

受遗传因素和环境因素的影响，儿童之间很早就表现出兴趣爱好和智能特点的不同。美国心理学家的一项实验研究表明，四五岁的儿童在完成需要不同智能共同参与的多项游戏任务时，都表现出了不同的智能特点。教育工作者的任务就应该是向儿童提供多种多样的智能活动机会，在充分尊重儿童发展独特性的同时，保证儿童的全面发展。

在多元智能理论看来，每一位学生都有相对的优势智能领域（无论是相对于自己还是别人），如有的学生更容易通过音乐来表达，有的学生则更容易通过数学来表达。我们应该在对学生进行评价的基础上注意发现他们的优势智能领域并加以挖掘和发展。

社会对人才类型的需要是多样化的，智商低的人不一定笨，每个人在不同的智力范畴都有自己的优势和劣势。只有准确了解自己天赋的人才有可能正确选择对其有利的，接受挑战并感到幸福。如男高音歌唱家戴玉强没考上大学，却在2001年与世界三大男高音的合作中一举成名。因此，多元智能理论提醒我们：不能单以考试成绩论优差，而应从各方面发展人才，培养人才。

作为教师，不能用学生的成绩来衡量他们的智能。小学教育不仅要完成为学生今后各方面发展打基础的任务，而且应该着重开发学生的潜能，培养学生的多元智能。因此，教师应该树立积极乐观的学生观。而我们看待学生，也应由以关注“你的智商有多高”，转为关注“你的智能类型是什么”。

总而言之，我觉得：多元智能的理论具有一定的指导意义，虽然这种指导意义是从整个教育层面而言的，是理念上的。但是作为一线的教师，应当把多元智能的理论切实地“应用”于实际教学中。

第四篇：项目质量管理

三、项目管理的六个方面

     

物料管理是很多项目经理忽略的问题，实际上俗话说的好：兵马未动，粮草先行。很多公司现在对物料管理实现了用MRPⅡ进行管理。但是到了现场，由于系统集成的物料非常多，又一般无法用计算机进行管理，而工程的每一个物料直接影响到系统的顺利实施，这就要求项目经理对现场物料管理一定要重视，必须达到以下几点：正确、及时、专人负责。

要作到正确、及时，现场物料管理也必须事事有记录，即发料有记录，取料有记录，换料有记录，这实际上是物料管理中的文档问题。

2、进度管理

A.一定要建立正确的项目实施流程，工程实施流程的确立，明确了工程实施各步骤的顺序。

B.计划管理，凡事预则立，不预则废，工程实施一定要有计划。工程要求有工程计划，有月计划，有周工作总结和计划，工程计划要求作到最大化。做工程计划可以有几种方法，如：表格、甘特图等

在计划管理中一定要注意以下几点：系统集成中影响进度的因素较多，要求计划不能一成不变，要不断随具体情况调整。

制定计划要各部门共同参与，因为系统集成一般需要多种学科的配合，可能各人不了解其他人的工作内容，这就要求关键人物都要参与计划的制定。

工程进度一定要整个项目组共同了解和掌握，要求作到步调一致。

3、质量管理

监控系统的集成大部分工作是在现场完成的，因此现场作业的质量控制显得非常重要。

A、质量标准的制定

行有行规，质量的追求是无止境的，并且是有代价的，因此必须将对质量的要求以标准形式固定下来，达到了标准就算通过，不达标准就要返工，现在各种系统集成层出不穷，可是质量标准却一直不明确或缺乏可操作性，这也是系统集成越做越滥的一个原因。物料管理 进度管理 质量管理 文档管理

客户关系管理 技术管理

1、物料管理 B、现场作业质量管理

现场作业管理应有明确的程序和质量保证体系。程序和质量保证体系的建设应以ISO9000的作业标准来进行。

根据工程实施流程，建立质量保证体系，对工程进行检查，跟踪质量保证体系运作过程和分析造成不良工程的主要因素，制定相应的措施和制度，明确质检和整改责任人，使工程的质量一直处于闭环控制状态。

如果不能理解ISO900的精髓所在，至少应理解以下一点：

每一道工序应有人检查，每一个工作应有人负责整改。

C、安全管理

这里将安全管理也纳入到质量管理中来，要求将《安全规范》制定出来，并严格要求按安全规范实施，现场作到要求有专人负责施工安全工作。

4、文档管理

按照ISO900的要求制定文档模板并组织实施，文档是过程的踪迹，文档管理要作到：及时、真实、符合标准。

 及时指的是文档制作要及时，归档要及时。

  真实指的是文档中的数据必须是真实有效的。符合标准指的是文档的格式和填写必须规范。

5、客户关系管理

客户关系管理是CS（客户满意度）管理的一部分，系统集成要求以用户需求为导向，对客户关系的管理也紧紧围绕它展开。

系统集成本身就是一个系统工程，它不象一个具体的产品，比如冰箱，如果客户买了一个冰箱，他只能用冰箱说明书中的几项功能，但这些功能是大众化的，这个客户有一些具体的特别的需求就无法满足。可是系统集成就不一样，首先要知道客户的需求，和客户达成一致的意见，最后才能设计和实施。

在客户关系管理中要注意：什么是客户的真正需求？

哪些是客户需求中的重要部分，哪些是客户需求中的次要部分。

与客户作好沟通，实现客户的需求，对客户的超出系统功能的需求给予合理解释。与客户互通系统的标准，作好客户的培训。明白客户的决策链，作好系统验收工作。

6、技术管理

由于系统集成的创造性及多学科的参与的特点，系统集成在现场有许多非标问题要解决。各学科一定要协调配合，才能产生最佳结果。因此，系统集成的技术管理就显得非常重要。

项目经理不但要懂得管理知识，还要通晓各学科专业知识，要注意各环节的配合，在技术管理中要注意以下几点。

重视每一种学科在项目中的应用。多学科的配合往往有超出传统技术的解决问题的办法。重视技术文档的作用，要求技术文档要及时、具体、明白，特别是一些非标的工作，更要详细留档，以便今后的审查和改进。

对项目组技术人员的管理与施工人员不一样，技术人员往往只关心自己的技术，不愿意干涉项目中的各种协调等，对他们应创造出适合其工作的环境、应尊重并及时表彰他们的科研成果、应造就出项目目标明确、积极向上的团体精神。

一、摘要

本文主要是想通过对我公司计算机系统集成项目管理的全面分析，从整体上指出项目经理需要注意的某几个方面，希望能给广大IT界的朋友一些帮助，同时，抛砖引玉，更希望各位同仁能给我们提出宝贵的建议和帮助。

二、计算机系统集成的特点

1、典型的多学科合作：作好计算机系统集成需要多种学科知识的配合，比如监控系统，需要计算机、传感器、射频识别技术、电力电子技术等，又如GPS系统，需要地理信息技术、电子技术、无线射频技术等。

2、创造性：几乎每个计算机集成系统工程的用户都会有不同特点和不同的需求，由此造成每一个计算机系统集成工程都和其他工程不完全一样,需要量身定做，这样一来，就带有一些非标问题，每一个工程都可以带来或多或少的新意。

3、质量不可控因素增多：有些纯软的工程只要有过硬配置的计算机就能完成，而计算机系统集成系统则有很大一部分工作（包括软件编程）要在现场完成，这就必须将工程应用现场的作业管理质量也纳入到整个计算机集成系统的质量管理之中。

4、工期的不可控性：由于软件工程的进度本身就是一个非限线增长的，再加之计算机集成系统工程中还需做许多资源采购、配备等前期准备，致使计算机集成系统工程工期很难预期。

三、计算机集成系统中涉及项目管理的诸多方面

 物料管理      

1、物料管理

物料管理是很多项目经理忽略的问题，实际上俗话说的好：兵马未动，粮草先行，现在很多公司的物料管理都已采用MRPⅡ进行。但是到了现场，由于计算机系统集成的物料非常多，且一般无法用计算机进行管理，而工程的每一个物料直接影响到系统的顺利实施，这就要求项目经理对现场的物料管理应给予一定的重视，必须达到以下几点：正确、及时、专人负责。

要作到正确、及时，现场物料管理必须事事有记录，即发料有记录，取料有记录，换料有记录，这实际上是物料管理中的文档问题。

2、整体管理

整体管理将每个不同的方面都联系在一起，所以它被视为最重要的项目管理知识。项目经理的主要精力应放在项目的整体管理上。

整体管理主要包括：项目计划制定、项目计划实施及整体变更控制，以项目的执行时间为线索。

项目计划包括：项目介绍或整体概述，项目的组织，项目中涉及的管理与技术过程，以及项目任务、进度安排与预算等信息。

整体变更控制包括：变更控制委员会、配置管理和变更的沟通过程等。

由于项目通常会涉及企业内部的各个部门，所以高级管理层的支持是项目成功与否的关键要素。

3、范围管理

项目范围管理是指为了顺利完成项目而设置的一系列过程，用以确保项目包括且仅包括所有要求的工作。主要过程有：项目启动、范围计划、范围定义、范围核实、范围变更控制。整体管理 时间管理 质量管理 文档管理 客户关系管理 技术管理 选择项目的方法主要有：注重组织的整体需要，将IT项目进行分类，进行财务分析，运用加权评分模型。

净现值分析是项目选择较好的一种财务分析工具。净现值为正的项目是一个好项目，净现值越高，项目越好。其它上些重要的财务指标有项目的ROI和项目投资回收期。

项目章程是一个正式承认项目存在的文件。它必须经过主要项目干系人的签字以表示对换项目需求和项目内容的一致同意。

范围说明书是范围计划过程产生的，其内容包括：项目论证、项目产品简述、对所有项目可交付成果的总述、以及项目成功的主要影响因素。

工作分解结构（WBS）是范围定义过程的重要输出，它是一种以结果为导向的分析方法，用于分析项目所涉及的工作，所有这些工作构成了项目的整个范围。WBS为项目进度、成本、变更的计划和管理提供了基础。制定WBS的主要方法有：指导方针的使用、类比法、由上至下法和由下至上法等。

范围核实是指项目干系人对项目范围的正式承认。

范围变更控制是指对换项目范围的变更进行控制。

4、时间管理

项目时间管理常被引述为项目冲突的主要根源。大多数IT项目超过了时间估计。

时间管理涉及的主要过程有：活动定义、活动排序、活动历时估算、进度计划制定、进度控制。

活动定义涉及确定为产生项目可交会成果而必须进行的具体活动，它通常有助于产生一个更加详细的WBS和支持细节。

活动排序确定活动之间的依赖关系。产生依赖关系的原因有三种：第一，基于工作性质产生的，活动之间的关系是强制性的；第二，基于项目团队的经验产生的，关系是任意的；第三，基于非项目活动产生的，关系是外部的。为了应用关键路径分析，必须进行活动排序。项目网络图是显示活动顺序的首选方法。

活动历时估算对完成各项活动所花费的时间进行估算。这些时间包括实际工作时间加间歇时间。甘特图用来显示项目进度计划。跟踪甘特图反映了计划的实际的进度计划信息。关键路径法用来预测项目总历时。赶工和快速跟进是缩短项目进度的两种技术。PERT是当单个活动历时估算存在很大程度的不确定性时，用于估计项目历时的网络分析技术，但现在已经很少有人用它了。除此之外，项目经理还可以借助一些项目管理软件。

在进度计划制定中一定要注意以下几点： ①计算机系统集成中影响进度的因素较多，要求计划不能一成不变，要不断随具体情况调整。

②制定计划要各部门共同参与，因为计算机系统集成需要多种学科的配合，可能各人不了解其他人的工作内容，这就要求关键人物都要参与计划的制定。

③工程进度一定要整个项目组共同了解和掌握，要求作到步调一致。

5、成本管理

成本管理是IT项目中一个传统的薄弱环节。IT业人员必须提高对成本管理的重视。成本管理包括：资源计划、成本估算、预算、成本控制。

成本估算有几种类型：量级估算、预算估算、最终估算。每种估算类型分别用于项目生命周期不同阶段，并具有不同的精度。建立成本估算有四种基本工具和技术：类比估计法、自下而上法、参数模型估计法、计算机华的工具。成本估算的主要部分包括目标叙述、范围、假设、成本收益分析、现金流分析、预算分解或详细依据。

成本控制包括临近成本执行、评审变更和向项目干系人通报与成本有关的变更。挣值分析是用于衡量项目招待纯净的主要方法，它综合了范围、成本、计划进度等信息。

6、质量管理

项目质量管理包括质量计划编制、质量保证和质量控制。质量计划编制确认了与项目相关的质量标准且如何满足他们。质量保证包括评估所有项目招待情况来确保项目将满足相关的质量标准。质量控制包括监控特定工项目结果来确保他们遵从质量标准，并确认改进全部质量的方法。

计算机系统集成项目中大部分工作是在现场完成的，因此现场作业的质量控制显得非常重要。

A.质量标准的制定

形式固定下来，达到了标准就算通过，不达标准就要返工，现在各种系统集成层出不穷，可是质量标准却一直不明确或缺乏可操作性，这也是系统集成越做越滥的一个原因。

B.现场作业质量管理

现场作业管理应有明确的程序和质量保证体系。程序和质量保证体系的建设应以ISO9000的作业标准来进行。

根据工程实施流程，建立质量保证体系，对工程进行检查，跟踪质量保证体系运作过程和分析造成不良工程的主要因素，制定相应的措施和制度，明确质检和整改责任人，使工程的质量一直处于闭环控制状态。

如果不能理解ISO9000的精髓所在，至少应理解以下一点：

每一道工序应有人检查，每一个工作应有人负责整改。

C.安全管理

这里将安全管理也纳入到质量管理中来，要求将《安全规范》制定出来，并严格要求按安全规范实施，现场作到要求有专人负责施工安全工作。

7、人力资源管理

计算机系统集成项目中的人力资源应指的是所有的项目干系人，而非仅仅是项目组成员或实施项目工程的某个公司的成员。由此项目中的人力资源的管理就包括对内部人员的管理和对客户关系的管理两个方面。

1）对内部人员的管理

影响人们如何工作和如何很好地工作的心理因素包括激励、影响、权力和效率。对内部人员的管理主要包括：组织计划编制、人员获取和团队开发。组织计划编制即对项目角色、职责及报告关系进行识别、分配和归档。RAM是定义角色和职责的关键工具。

资源负荷显示了在特定时段现有进度计划所需的个体资源的数量。资源直方图常被用来表示资源负荷，同时也可用来识别资源负荷的情况。

资源平衡是一种用来解决资源冲突的工具，经过平衡的资源可以减少管理工作、降低成本、减少人员和会计方面的问题，而且可以提高士气。

团队协作有助于人们更有效地进行工作来实现项目目标。优秀的项目经理应将更多的注意力用于团队开发。

2）客户关系管理

客户关系管理是CS（客户满意度）管理的一部分，系统集成要求以用户需求为导向，对客户关系的管理也紧紧围绕它展开。

系统集成本身就是一个系统工程，它不像一个具体的产品，比如冰箱，如果客户买了一个冰箱，他只能用冰箱说明书中的几项功能，但这些功能是大众化的，这个客户有一些具体的特别的需求就无法满足。可是系统集成就不一样，首先要知道客户的需求，和客户达成一致的意见，最后才能设计和实施。

在客户关系管理中要注意：

①什么是客户的真正需求？

②哪些是客户需求中的重要部分，哪些是客户需求中的次要部分？

③与客户作好沟通，实现客户的需求，对客户的超出系统功能的需求给予合理解释。

④与客户互通系统的标准，作好客户的培训。

⑤明白客户的决策链，作好系统验收工作。

8、文档管理

按照ISO9000的要求制定文档模板并组织实施，文档是过程的踪迹，文档管理要作到：及时、真实、符合标准。

及时--指的是文档制作要及时，归档要及时。

真实--指的是文档中的数据必须是真实有效的。

符合标准--指的是文档的格式和填写必须规范。

9、技术管理

由于计算机系统集成的创造性及多学科的参与的特点，系统集成在现场有许多非标问题要解决。各学科一定要协调配合，才能产生最佳结果。因此，系统集成的技术管理就显得非常重要。项目经理不但要懂得管理知识，还要通晓各学科专业知识，要注意各环节的配合，在技术管理中要注意以下几点。

1.重视每一种学科在项目中的应用。多学科的配合往往有超出传统技术的解决问题的办法。

2.重视技术文档的作用，要求技术文档要及时、具体、明白，特别是一些非标的工作，更要详细留档，以便今后的审查和改进。

3.对项目组技术人员的管理与施工人员不一样，技术人员往往只关心自己的技术，不愿意干涉项目中的各种协调等，对他们应创造出适合其工作的环境、应尊重并及时表彰他们的科研成果、应造就出项目目标明确、积极向上的团体精神。

项目管理是一门艺术，并不是把一个项目管理方法拿过来就可以把它运用好。因为在这个世界上还没有任何一个可以以一当万的事物。项目经理，从一定意义上来看，每个人都会做，也不神秘。这就好比说你要做一样东西，这时你的脑子里面就有了一个计划，你会把时间、资金、源财料及相关的干系人及整个过程中可能出现的风险因素都考虑进去（当然，生活中你个人的事并不会这么夸张，但这些概念的相关模型一定会出现在你的大脑里，只是你没有意识到罢了），这也算是一个项目管理。所以每个人或多或少都有着天然的项目管理才能。关键是你控制的项目有大有小，可简单也可复杂，能否抓住项目中的灵魂最为关键。

 项目管理要注意在不同阶段的重点 项目管理

[引言]

管理水平的高低，不只影响到一个项目的成败，甚至决定了一个企业、一个民族、一人国家的兴衰。朱总理说过：管理科学，兴国之道。尽管好的管理无法直接创造自然资源、物质财富，但好的管理可以更为科学合理的利用与配置资源，使资源发挥出最大的效益，从而尽可能的减少资源的浪费与内部消耗。

项目管理，作为现代管理学的重要分支之一，已发展成为独立的学科体系。项目管理作为一门学科最早出现于美国（如美国研制原子弹的曼哈顿计划），主要是研究在资金一定的情况下，如何通过科学合理的分配物力、人力与时间等各种资源以达到既定的项目目标。由于项目管理在科学研究及生产实践中显示出的强大功能，因此在世界各国各行业已得到普遍的推广与应用。

随着中国对外开放与加入WTO，国外公司的进入与国内公司的走出国门，国内的项目管理人员更加迫切需要了解与掌握国际最新的项目管理知识与技能。美国项目管理协会（PMI）编写了《项目管理知识体系》，全面而典型的讲述了项目管理的知识领域，引入了项目管理资格认证。2001年2月21日《人民日报》第6版报道：“随着我国加入WTO，项目管理专业人才需求将日益扩大，但项目管理尚未被列入我国的学科目录中。”从此正式拉开了项目管理在国内得到学习、认证与应用的序幕。

[正文]

项目是为完成某一独特的产品或服务所做的一次性努力。根据这个定义，项目就具有了目标明确性、活动一次性及资源消耗性等特性。换句话说，具备前面三个主要特性的活动，都可以看作是项目。现实中的项目随处可见，如设备消缺、会议组织、技术竞赛、结婚典礼以及家居装修等等，都可以看作是项目。在这些项目的实施过程中，都存在项目管理问题，不过，实际生活与工作中，可能更多关注的事情本身，而对做好事情相关的组织、计划、控制等过程相对缺少关注，或者没有经验与能力加以关注。

项目管理是在项目活动中运用知识、技能、工具和技术来实现项目要求。项目管理总体有五个过程：启动过程、计划过程、实施过程、执行过程、收尾过程等，包含了九大领域的知识：范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、风险管理、人力资源管理、沟通管理、采购管理及系统管理的方法与工具。作为项目经理要全面掌握这些九个核心领域的知识，并重点把握系统管理的观念，避免进入某个细节，注意在五个不同阶段的重点。

一、项目管理的三个约束条件

任何项目都会在范围、时间及成本三个方面受到约束，这就是项目管理的三约束。项目管理，就是以科学的方法和工具，在范围、时间、成本三者之间寻找到一个合适的平衡点，以便项目所有干系人都尽可能的满意。项目是一次性的，旨在产生独特的产品或服务，但不能孤立地看待和运行项目。这要求项目经理要用系统的观念来对待项目，认清项目在更大的环境中所处的位置，这样在考虑项目范围、时间及成本时，就会有更为适当的协调原则。

1、项目的范围约束

项目的范围就是规定项目的任务是什么？作为项目经理，首先必须搞清楚项目的商业利润核心，明确把握项目发起人期望通过项目获得什么样的产品或服务。对于项目的范围约束，容易忽视项目的商业目标，而偏向技术目标，导致项目最终结果与项目干系人期望值之间的差异。

因为项目的范围可能会随着项目的进展而发生变化，从而与时间和成本等约束条件之间产生冲突，因此面对项目的范围约束，主要是根据项目的商业利润核心做好项目范围的变更管理。既要避免无原则的变更项目的范围，也要根据时间与成本的约束，在取得项目干系人的一致意见的情况下，合理的按程序变更项目的范围。

2、项目的时间约束

项目的时间约束就是规定项目需要多长时间完成，项目的进度应该怎样安排，项目的活动在时间上的要求，各活动在时间安排上的先后顺序。当进度与计划之间发生差异时，如何重新调整项目的活动历时，以保证项目按期完成，或者通过调整项目的总体完成工期，以保证活动的时间与质量。

在考虑时间约束时，一方面要研究因为项目范围的变化对项目时间的影响，另一方面要研究，因为项目历时的变化，对项目成本产生的影响。并及时跟踪项目的进展情况，通过对实际项目进展情况的分析，提供给项目干系人一个准确的报告。

3、项目的成本约束

项目的成本约束就是规定完成项目需要花多少钱。对项目成本的计量，一般用花费多少资金来衡量，但也可以根据项目的特点，采用特定的计量单位来表示。关键是通过成本核算，能让项目干系人，了解在当前成本约束之下，所能完成的项目范围及时间要求。当项目的范围与时间发生变化时，会产生多大的成本变化，以决定是否变更项目的范围，改变项目的进度，或者扩大项目的投资。

在我们实际完成的许多项目中，多数只重视项目的进度，而不重视项目的成本管理。一般只是在项目结束时，才交给财务或计划管理部门的预算人员进行项目结算。对内部消耗资源性的项目，往往不做项目的成本估算与分析，使得项目干系人根本认识不到项目所造成的资源浪费。因此，对内部开展的一些项目，也要进行成本管理。

由于项目是独特的，每个项目都具有很多不确定性的因素，项目资源使用之间存在竞争性，除了极小的项目，项目很难最终完全按照预期的范围、时间和成本三大约束条件完成。因为项目干系人总是期望用最低的成本、最短的时间，来完成最大的项目范围。这三个期望之间是互相矛盾、互相制约的。项目范围的扩大，会导致项目工期的延长或需要增加加班资源，会进一步导致项目成本的增加；同样，项目成本的减少，也会导致项目范围的限制。作为项目经理，就是要运用项目管理的九大领域知识，在项目的五个过程组中，科学合理的分配各种资源，来尽可能的实现项目干系人的期望，使他们获得最大的满意度。

二、项目管理的五个主要过程组

一个项目的生命周期大概分成概念、开发、实施与收尾过程。在概念阶段主要是对成本进行分析，对项目的可行性进行研究，其结果是要拿出一份报告，并获得批准与支持。实际工作中，我们只是有了一个新的想法与概念，就立即转入开发过程。在开发阶段，要有项目计划书、预算的成本以及工作分解计划。我们做事时，可能只是拿出一个简单的工作分解与大致的项目计划时间表，就结束了。在实施阶段，要有底层的工作包与确定的成本估计，但我们没有，到了这一步，我们基本上就开始失去了控制，没有明确的里程碑，我们只是把一个阶段当成了一个项目。在收尾阶段，我们是经常讨论每个项目的教训，但对完成的工作的文档工作基本上没能及时跟上，同样与用户之间的交接也未能做好。

项目管理的五个过程组：启动、计划、执行、控制与收尾，贯穿于项目的整个生命周期，对于项目的启动过程，特别要注意组织环境及项目干系人的分析；而在后面的过程中，项目经理要抓好项目的控制，控制的理想结果就是在要求的时间、成本及质量限度内完成双方都满意的项目范围。

1、项目的启动过程

项目的启动过程就是一个新的项目识别与开始的过程。一定要认识这样一个概念，即在重要项目上的微小成功，比在不重要的项目上获得巨大成功更具意义与价值。从这种意义上讲，项目的启动阶段显得尤其重要，这是决定是否投资，以及投资什么项目的关键阶段，此时的决策失误可能造成巨大的损失。重视项目启动过程，是保证项目成功的首要步骤。

启动涉及项目范围的知识领域，其输出结果有项目章程、任命项目经理、确定约束条件与假设条件等。启动过程的最主要内容是进行项目的可行性研究与分析，这项活动要以商业目标为核心，而不是以技术为核心。无论是领导关注，还是项目宗旨，都应围绕明确的商业目标，以实现商业预期利润分析为重点，并要提供科学合理的评价方法，以便未来能对其进行评估。

2、项目的计划过程

项目的计划过程是项目实施过程中非常重要的一个过程。通过对项目的范围、任务分解、资源分析等制定一个科学的计划，能使项目团队的工作有序的开展。也因为有了计划，我们在实施过程中，才能有一个参照，并通过对计划的不断修订与完善，使后面的计划更符合实际，更能准确的指导项目工作。

以前有一个错误的概念，认为计划应该准确，所谓准确，就是实际进展必须按计划来进行。实际并不是如此，计划是管理的一种手段，仅是通过这种方式，使项目的资源配置、时间分配更为科学合理而已，而计划在实际执行中是可以不断修改的。

在项目的不同知识领域有不同的计划，应根据实际项目情况，编制不同的计划，其中项目计划、范围说明书、工作分解结构、活动清单、网络图、进度计划、资源计划、成本估计、质量计划、风险计划、沟通计划、采购计划等等，是项目计划过程常见的输出，应重点把握与运用。

3、项目的实施过程

项目的实施，一般指项目的主体内容执行过程，但实施包括项目的前期工作，因此不光要在具体实施过程中注意范围变更、记录项目信息，鼓励项目组成员努力完成项目，还要在开头与收尾过程中，强调实施的重点内容，如正式验收项目范围等。

在项目实施中，重要的内容就是项目信息的沟通，即及时提交项目进展信息，以项目报告的方式定期通过项目进度，有利开展项目控制，对质量保证提供了手段。

4、项目的控制过程

项目管理的过程控制，是保证项目朝目标方向前进的重要过程，就是要及时发现偏差并采取纠正措施，使项目进展朝向目标方向。

控制可以使实际进展符合计划，也可以修改计划使之更切合目前的现状。修改计划的前提是项目符合期望的目标。控制的重点有这么几个方面：范围变更、质量标准、状态报告及风险应对。基本上处理好以上四个方面的控制，项目的控制任务大体上就能完成了。

5、项目的收尾过程

一个项目通过一个正式而有效的收尾过程，不仅是对当前项目产生完整文档，对项目干系人的交待，更是以后项目工作的重要财富。在经历的很多项目中，更多重视项目的开始与过程，忽视了项目收尾工作，所以项目管理水平一直未能得到提高。

另外要重视那一类未能实施成功的项目收尾工作，不成功项目的收尾工作比成功项目的收尾更难，也来得更重要，因为这样的项目的主要价值就是项目失败的教训，因此要通过收尾将这些教训提炼出来。

项目收尾包括对最终产品进行验收，形成项目档案，吸取的教训等。另外，对项目干系人要做一个合理的安排，这也是容易忽视的地方，简单的打发回去不是最好的处理办法，更是对项目组成员的不负责任。

项目收尾的形式，可以根据项目的大小自由决定，可以通过召开发布会、表彰会、公布绩效评估等手段来进行，形式是根据情况采用，但一定要明确，并能达到效果。如果能对项目进行收尾审计，则是再好不过的了，当然也有很多项目是无需审计的。

三、项目管理的九大知识领域

项目管理的九大知识领域是指作为项目经理必须具备与掌握的九大块重要知识与能力。其中核心的四大知识领域是范围、时间、成本与质量管理。在这些知识领域中还涉及很多的管理工具和技术，以用来帮助项目经理与项目组成员完成项目的管理。如：网络图示法、关键路径法、头脑风暴法、挣值法等，不同的工具能帮助我们完成不同的管理工作。另外，还有很多项目管理软件，如：Microsoft Project、P3等，作为项目管理的工具，也可以很好的帮助我们解决在项目的各个过程中完成计划、跟踪、控制等管理过程。

1、项目整体管理知识

项目的整体管理，或者说是综合管理也不为错，它是综合运用其他八个领域的知识，合理集成与平衡各要素之间的关系，确保项目成功完成的关键。

项目的整体管理包括三个主要过程：

项目计划制定。即收集各种计划编制的结果，并形成统一协调项目计划文档。

项目计划执行。通过执行项目计划的活动，来实施计划。

整体变更控制。控制项目的变更。

项目经理负责协调完成一个项目所需的人员、计划以及工作，统领全局，带领团队实现项目的目标；当项目目标之间或参与项目的人员之间出现冲突时，负责拍板定夺；并负责及时向高层管理人员汇报项目进展信息。总而言之，项目经理主要负责项目的整体管理，这也是项目成功的关键。

回顾以前负责的项目，觉得主要存在以下问题：

未找到项目发起人，或者项目发起人不明确，常把自己当成项目发起人；

项目交付成果定义不清，以致最后收尾时无法对照计划进行验收； 缺少组织结构描述；

对项目的控制未能规范化，尤其是项目范围的变更控制；

风险管理未得到重视，只是在项目组内讨论，并停留在项目负责人的头脑中；

缺乏项目干系人分析；

没有规范的进度报告，项目进展报告随意性较大。

要有效的开展项目管理，引用项目管理的知识体系与方法工具，先依样画葫芦，通过实践，进一步领会这些内容是必须的。

2、项目范围管理知识

项目范围的不确定，会导致项目范围的不断扩大，作为项目经理，在项目开始时，就要对项目范围拿出项目干系人都认可的、理解无歧意的范围说明文档——项目章程。然后为了保证项目的实施，明确项目组成员的工作责任，还必须分解项目范围，使之成为更小的项目任务包——工作分解结构（WBS）。

最后还有就是要认识到项目本身不是孤立的，因此有时范围的变更也是必须的，关键是当变更发生时，如何加以控制。

在以上讨论之前，最重要的是当面临项目时，或不知道具体做什么时，如何进行范围管理。对潜在项目的识别，有四个步骤：

确定做一个什么样的项目；

业务分析，找出重要的业务过程，分析其中最能从项目中得到好处的过程；

形成项目可能的优势，确定范围、好处及约束；

选择方案，分配资源。

对于从多个项目中选择项目，或从多个方案中选择方案的情况，常见的四种方法：整体需要、分类、NPV及加权评分模型。

3、项目的时间管理知识

项目的时间管理，就是确保项目按期完成的过程。首先要制定项目的进度计划，然后是跟踪检查进度计划与实际完成情况之间的差异，及时调整资源、工作任务等，以保证项目的进度实现。在跟踪过程中，要及时与项目干系人进行交流，以及时发现范围的偏差，而产生时间与进度上的差异，或项目组成员有意或无意识的虚报了项目完成情况，导致进度的失控。

具体包括以下内容：

活动定义：从WBS分解而来；

活动排序：明确活动之间的依赖关系；

活动历时估算：估算每项活动的时间，可以PERT方法进行；

利用PROJECT 2002等工具软件，协助项目的时间管理；

利用甘特图帮助跟踪项目进度；

利用网络图及关键路径分析，协助确定完成日期上的重要性或调整工期对项目工期的影响，以及处理关注的焦点活动。

需要注意一点，以前学习项目的时间管理工具及方法以后，就以为可以实现对项目的跟踪控制了，其实不然，这些工具都是通过人来发生作用，活动也是由人来完成的，因此项目经理不能把太多心思花在工具上，而是学会利用工具来协调人与资源的矛盾冲突。

4、项目的成本管理知识

对于项目经理在成本管理方面，就是要努力减少和控制成本，满足项目干系人的期望。其过程包括：

资源计划：即制定资源需求清单；

成本估算：对所需资源进行成本估算；

成本预算：将整体成本估算配置到各个单项工作，建立成本基准计划；

成本控制：控制项目预算的变化，修正成本的估算，更新预算，纠正项目组成员的行动，进行完工估算与成本控制的分析。

在成本管理中涉及很多财务管理的概念、术语、基础理论及方法与工具的使用，作为项目经理，对这些内容要熟悉，特别是挣值分析的相关术语及简称，如：BCWS、BCWP、ACWP、CV、SV、CPI、SPI等等，不光要了解这些术语的涵意，还要掌握他们的计算公式。

5、项目人力资源管理知识

项目的人力资源管理就是有效发挥每个参与项目的人员的作用的过程。项目的人力资源管理过程包括：

组织计划编制：形成项目的组织结构图；

获取相关人员：其中重点是业务相关人员；

团队建设：明确每个项目干系人的责任，训练与提高其技能，实现团队的合作与沟通。

因为与人发生关系，其中首先是要明确各自的责任，这一点计划编制时就要明确，可以通过项目管理软件帮助项目经理提高效率，并能及时发现任务分解的合理性，最后形成合理的任务分解表。

同时，要通过有效的激励方法来帮助项目成员实施项目计划，提高效率。项目是通过团队共同努力实现的，注意充分发挥团队的作用，使团队成员各尽所能是项目经理的挑战。在处理过程中，争取做到对事不对人，通过有效的会议来帮助项目实现沟通、检查以及目标实现。

6、项目的质量管理知识

项目的质量，理解为项目满足客户明确或隐含的要求的一致性程度。注意这里包括明确的要求，也包括隐含的要求。这对IT项目来说，如何满足用户隐含的质量要求，可能是IT项目质量失败的重要原因。可能所开发的系统符合需求说明中的要求，却与用户实际的要求（包含隐含的需求中），相差很大，导致不一致，结果导致IT项目的失败。

现代质量管理经过了一个发展过程，目前已建立起相对完善的质量体系，国际组织也有相关的质量文件，以评审普通的生产质量，如ISO2000系列质量标准；对软件的生产质量，也有一些评价模型，如SQFD模型、CMM软件成熟度模型等等。其中CMM成熟度模型分成五个层次：自发的、简单的、有组织的、被管理的及适应的，分别标识为不同的级别。

对于项目管理需要制订质量计划，并应用质量保证的工具确保质量计划的实施。在质量控制的过程中，有许多现成的工具与方法，如帕累托分析、统计抽样和标准差等。要提高项目的质量，必须在领导中形成质量意识，通过建立一个好的工作环境来提高质量，通过形成质量文化来改进质量，是全面提升项目质量管理的关键因素之一。

在以往所经历的项目中，项目的质量管理基本上没有得到重视，公司每年都在开展QC活动，该活动的目的就是改进质量，但活动成了科技创新活动，而更多的项目实施过程中，如何开展质量管理，却未能有所体现，这也是值得探讨的问题。

7、项目的沟通管理知识

项目的沟通管理非常重要，对项目经理而言，就如同前线指挥需要情报管理一样，这是使整个项目组掌握项目信息，实施其他管理手段的基础，所有的控制都有基于沟通基础之上的。

在项目的开始，需要编制沟通计划，包括什么时间、将什么内容、以什么样的格式、通过什么样的方式、向谁传递。在项目的沟通中，可以采用书面报告、口头报告或非正式的交流，各种方式有利也有弊，关键看是否有利于沟通的效果。

沟通的复杂程度随着对象的增加而快速增加，因此要通过适当的工具和手段，使面对面的沟通控制在一定范围之内，尽量减少因无效沟通而给项目管理带来的负责影响。

在沟通中，会议是有效形式之一。很多业务员人员喜欢通过会议，以简单的形式化的语言描述项目的进展与项目中碰到的问题，而不喜欢技术化的图表与文档。

8、项目的风险管理知识

当因为未能做好风险管理，导致项目的风险发生时，项目干系人将难以一下子接受风险发生的事实以及风险所带来的损失，需要用更多的时间来调整心理状态，才能恢复对项目的实施。

项目的风险管理不仅是在项目进行过程中，有效避免风险的发生；而且能在风险发生时，帮助我们用正确的心态去面对，而不会手足无措。很多项目的失败，是因为风险发生时，对项目干系心理上造成的伤害，导致失去主观判断能力，而作出错误的决策。从这种意义上讲，项目的风险计划的制定主要是为提高项目干系人的风险意识，只要有了足够的风险意识，风险识别全面与否，在有些项目中可能重要性反而不是太明显。

风险识别可以采用头脑风暴法、经验法则等方法，在识别这些风险因子之后，可以对这些因子加上权重，最后可以计算出项目成功的概率，并能据此决策项目是否应该开展、继续或停止。识别风险因子之后，紧接着就是制定风险应对措施。根据风险发生的概率，产生的风险成本与收益，决定相应的应对策略，如风险处理、风险接受、风险改善等等。

实际工作中，可能识别到存在的风险，但却不能加以正确处理。风险就这样被层层传递。如因用户参与不够，导致需求不正确，进一步产生工期估计的失误，结果是计划的偏差，最后整个项目的结果产生偏差。因此，要注意从风险的源头抓起，防止风险的层层放大。

9、项目的采购管理知识

采购就是从外界获得产品或服务。对于IT项目而言，采购变得越来越重要。目前绝大多数的IT项目都离不开采购管理，而且很多项目的主要内容就是设备采购或咨询采购，对于企业而言，能否做好采购管理是保证项目成功的重点内容。

有效采购管理包括以下过程：

编制合理有效的采购计划：这是项目管理的一个重要过程，即确定项目的哪些需求可以通过采购得到更好的满足。在采购计划中，首先是决定是否需要采购、如何采购、采购什么、采购多少、何时采购等内容；

编制询价计划：即编制报价邀请书RFQ或招标书；

询价：进行实际询价；

开标：评估并选择供应商；

管理：对采购合同进行管理；

收尾：对采购合同进行收尾。

在整个过程中，容易忽视的两个过程，一是采购计划，二是合同收尾。采购计划的编制，是采购管理整体按需求进行的前提，如果这一步做不好，其他都是白费劲；而在采购的合同收尾过程中，最容易忘记或做不到的就是采购审计。至于供应商的选择等过程，在IT项目中，往往会过分重视技术，而忽略管理与成本。其实，管理与成本决定合同能否按期保持履行的前提。在公司的实际情况中，一般项目以设备为主要成本时，往往就不再考虑其他内容，而仅是作为一般的设备采购，交会器材部门实施。因为不光没能做到项目管理，亦未做到采购管理，所以这类项目虽然也实施完成了，但项目的实施质量总令人不太满意。

第五篇：房地产开发项目工作总结

篇一：房地产开发项目工作总结

广西长生房地产开发项目工作总结

2011年即将过去，转眼间我们广西长生房地产公司将走过了十个年头。回首这十年，内心不禁感慨万千，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。在这十年中，非常感谢公司及各级领导给予工程部这个成长的平台，令我们在工作中不断地学习、不断地进步，慢慢地提升了各自的素质与才能。回首这十年，我们走过人生很重要的一个阶段，使我们懂得了很多，领导给予了我们太多的支持与关爱，在此我作为代表向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢！因为有了你们的协助才能使我们在工作中更加的得心应手，也因为有了你们的帮助和努力，才能使公司的发展更上一个台阶。

现将十年来所有的项目工作总结汇报如下：

一、生产任务完成情况：

1、开发项目：所开发的项目有三个项目：其中2002年11月开工至2005年8月竣工的广场公寓一、二、三、四期工程建筑面积共40053.60㎡，预算总投资约21，868，885.64元；2004年6月开工至2005年9月竣工的水东

在十年来项目的建设中深刻的体会到一个企业要在现有的市场经济条

件下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十年来，工程管理部也肩负着巨大的挑战，以后我们公司开发项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在以后的工程建设中必须要更加努力和细心，具体心得如下：

第一步：思想观念创新：

现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干、巧干，要避免遭受到市场经济的淘汰。目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才能生存，不能再依赖

于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过三个项目十年的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程项目开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。

第二步：管理模式创新

俗话说：国有国法，家有家规。对我们工程管理部来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济效益。在项目中仍然存在老的管理模式，新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟以后我们公司开发的项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们要在这个过程中认真学习和创新并逐步实施新的管理模式，我们要学会创新的管理模式是什么样子？每个职工对自身的要求应该是什么样？全部门应该怎么去做？都是有待大家认真思考的问题。

第三步：技术力量创新

通过十年来的项目开发建设，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将应该为此制定了一个学习计划，边学习边交

流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，同时亦应招揽更多的人才为我所用，用才生财，为以后工程项目的建设做好充足的准备。

二、工作中存在的主要问题及总结：

1、企业形象：一个楼盘的销售价格，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、价格定位等因素，客户对楼盘的要求已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。

2、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段及图纸会审，这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，每每项目虽然做了但也是流于形式，靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美、可行的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。

3、项目设计： 1）设计和施工图纸的审核工作：

虑处理，其特点是节约土地。在同一土地面积上设计出最大的建筑面积，同时亦达到国家规定的各项建筑指标。平面设计（户型）较为合理分为大、中、小户型，户型的多样化。层高（3。1米）给后来销售带来畅顺，不足的是绿化面积小，小区设施不够全面从而制约了小区档次。

2）图纸审核：

建施图审核方面通过祥细分析审核，把原设计的一些不较合理的漏洞调整及校核，并把紫豚阁一个户型作了相应调整。其它部分并没有太大的问题。设计基本能达到了我们的要求。外立面设计存在的问题是外墙面层装饰是采用涂料饰面，飘窗上下部分用60*60方钢做百叶窗式装饰。大阳台采用隔层砌块做空调机蔗挡，这几项设计都没有考虑到其楼房使用时间长短所产生的后果。其一，外墙涂料饰面工艺在我们广西地区使用由于受气候条件的影响和涂料工艺的不成熟所致，一般三年后极易开裂及退色。且用较好的涂料价格亦不低，所以我们改变为帖瓷砖饰面。从而基本上解决外墙面层开裂的问题，同时亦不增大工程造价。其二，采用方钢烤漆做百叶，由于采用的是铁质材料表面烤漆使用期限最大不会超过十年。就会因油漆老化生锈而要进行维修养护油漆，否则会通过锈水的外流腐蚀墙面给后期业主造成麻烦。所以 篇二：2014年房地产开发项目工作总结与计划

2014年管理总结及2015年主要工作初

步计划

为认真落实云建集团“两个转移”，进一步强化生产管理，狠抓项目管理；结合云房集团“抓两头、控中间”的管理思路及集团化管控要求，配合云房集团“五中心两个部”的管理组织架构，现将成本管理中心工程管理部2014年完成工作及2015年计划整理如下：

一、2014年项目整体实施策划开展情况：

所有项目严格按照云建集团“五位一体”管理要求对总包单位进行管理，实现项目管理安全生产零事故；施工质量稳定、可靠，投诉率为零；成本控制合理；工程进度满足合同要求。项目开展情况综述：

1、大波村建设工程：为代建工程，甲方盘江置业有限公司，截止2014年10月中旬，顺利完成了各节点目标，房屋封顶。到2014年12月份，争取年底完成大波村建设工程项目代建合同范围内工作。

2、苏家村旧城改造项目：同为代建工程。a3地块施工图已通过审图公司的审核，a2地块因拆迁工作未完成，正式图纸无法提供。已开挖土方42万方，完成深基坑支护。预计过年前施

工的a3地块达到正负零。

3、安宁温泉会议中心：2014年之前，温泉会议中心完成了土建、外装、室外综合管网、水电安装、内装样板等工程。2014年1月到3月27日，因各种原因，未能施工；2014年3月27日到6月25日，全面展开室内装修、安装和室外绿化工程；2014年6月28日，工程进行初步验收；2014年6月30日，工程移交使用方；2014年7月1日到9月25日，对使用方提出的问题进行整改；2014年9月29日，项目投入运营。

4、元江高桥居住小区住宅区、商业区、元江第二自来水厂： 住宅区：已完成住宅区主体工程及室外工程及各工程竣工验收（除消防验收）

商业区：已完成主体工程，室外管道工程，元江县第二自来水厂：已完成厂区综合楼及各水池主体工程施工，81%的室外供水管网

5、建工新城1、3、5、6、7、8、53地块工程：

一号地块：建义家园2014年9月17日开始进行场地平整施工，目前场平土方开挖约10万立方。

三号地块：春溪大厦2014年5月9日主体封顶断水，9月11日进行了主体验收。目前除部分区域外装影响到外架，其余部分外架已基本拆除，干挂石材基本施工

完，目前正在施工幕墙和吊顶，内装正在施工公装部分，窗框已装完，屋面防水装修工作计划于12月底完成。五号地块：昆明市第三中学经开区分校，目前正在进行基础施工。2014年12月20日，施工至正负零。

六号地块、七号地块、八号地块、五十三号地块全面动工，正在进行土方开挖。

6、宣威保障房项目：分保障房部分与商业发开部分

保障房部分今年全部封顶，主体部分即将竣工验收，室外工程正在施工。商业开发项目一期动工17万平方米，目前主体已施工到四层。

售楼部10月22日开放投入使用，11月份面向市场销售。

7、晋宁安居家园建设工程：

截止2014年10月中旬，顺利完成了各节点目标。到2014年12月份，争取完成安居家园建设工程项目合同范围内工作，完成交房。

8、力创装饰：

到2014年10月份止，完成项目结算审计3个，分别是省529/市216建设项目、中电投昆明基地装修改造项目（二次审计）、万科金色领域销售部及样板房装修工程，总金额5812万元。在审项目5个，报审金额5771万元，分别是勐仑度假小镇安娜塔纳酒店外装项目、建工发展大厦室内装修项目、安宁温泉宾馆外装修工程、绥江驻昆办室内装修改造工程、北市区医院室内外装修工程。新开工项目5个，其中装饰装修项目3个，分别是盘江置业的大波村回迁安置房售楼部及样板房装修工程、农垦集团有限公司办公室内装修工程、21层省房办公室内装修工程，合同金额781万元；门窗项目2个，分别是东旭峻城三公司标段及总承包公司标段室外铝合金门窗安装工程合同、华夏御府a地块室外铝合金门窗安装工程，合同金额624万元。外墙涂料项目1个，为白药地产公司蓝光bc项目外墙涂料工程，合同金额450万元。

二、管理制度编制：

1、编制完成工程管理暂行办法

为规范云房集团公司项目建设阶段的工程管理工作。云房集团工程管理部于2014年9月编制完成建设项目工程管理暂行办法，并下发于各子（分）公司、项目部。

此管理办法对项目建设阶段（图纸会审开始、项目实施过程至项目竣工验收交付使用的整个管理阶段）的工程管理工作进行划分，明确管理程序和工作职责，进一步加强建设项目的质量、技术、安全、进度管理，确保建设项目快速、优质、安全、低成本顺利建成，实现项目开发目标。

2、编制完成监理管理暂行办法及总承包管理暂行办法

为明确建设单位、监理、施工总承包及总承包管理公司各方的责任，在充分发挥各自职能的基础上互相提供服务及配合，严格按照施工图纸及相关技术文件、现行法律法规、标准规范、强制性条文等要求精心组织施工，云建集团工程管理部与2014年10月编制完成监理管理暂行办法及总承包管理暂行办法，并下发于各子（分）公司、项目部征求改进意见。

三、项目管理工作开展情况

1、安全管理工作： 1）根据集团总公司相关文件及要求，各子（分）公司、项目部认真学习新《中华人民共和国安全生产法》，严格贯彻执行国

家相关安全生产的法律法规和云房集团公司的安全生产管理制度。每月月初各子（分）公司、项目部将前个月职工安全教育情况书面反馈到云房集团工程管理部。

2）召开月度安全生产会议：各子（分）公司、项目部在月末安全生产会议上介绍安全生产、文明施工情况、明确安全责任人，共同讨论安全管理制度及实施细则，不断加强和完善各子（分）公司、项目部管理制度。各单位要将安全生产作为项目管理重点，会议要对安全隐患较大的分项工程及危险部位等作为工作重点进行布置。会后形成会议纪要上报云房集团工程管理部。3）安全生产管理工作改进方案：按照云建集团安全生产管理规定及2014年责任“零死亡”目标要求，云房集团公司从近年来产生安全事故的原因分析以及针对安全管理方面存在的问题，结合房地产企业管理实际情况，制定安全管理措施，强化安全管理，确保项目建设在安全状态下的顺利实施。

2、质量管理工作：

1）召开2014年“质量月”动员大会：传达云建集团总公司开展2014年“质量月”活动具体要求，总结交流云房集团各分公司、集团本部各中心（部）、项目部质量管理的经验，共同讨论房地产对项目质量管理的经验，研究部署下一步工作。

2）观摩学习万科魅力之城项目：云房集团公司组织各子（分）公司、项目部管理人员观摩学习由三公司承建的万科魅力之城项

篇三：2013年房地产开发项目工作总结

2013年房地产开发项目工作总结

2009年即将过去了，转眼间又将跨过一个之坎，回首这一年，内心不禁感慨万千，2009年，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢相关领导给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这一年，我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导给予了我很多的支持与关爱，在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶。

2009年本人主管的部门是工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。

现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下：

一、生产任务完成情况：

1、开发项目：所开发的项目有综合楼、住宅楼，共三栋18层高楼约12万㎡，总投资约2.5亿元，该工程继xx年启动以来经过三年多的努力，在全公司员工的共同配合下，已圆满竣工。项目的存在，树立了集团的良好形象，是集团公司领导的置业公司闯进省房地产行业的标志，是面向市场发展的第一步，是全体公司员工值得骄傲的显著地标。

2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下：

第一步：思想观念改变：

国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去

衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。

第二步：管理模式改变

俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟此项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们会在这个过程中认真学习和改变并逐步实施新的管理模式，从这个工程中我们已经学习到了外界市场下的管理模式是什么样子，每个职工对自身的要求应该是什么样，全部门应该怎么去做。

第三步：技术力量改变

通过这个项目，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将会为此制定了一个学习计划，边学习边交流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，为下一个工程做好充足的准备。

工作中存在的主要问题：

1、企业形象：一个楼盘的销售价格，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素，已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。

2、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段。这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，此项目虽然做了也是流于形式，都是靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌

握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美、可行的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。

3、项目设计：我们现在可以说此项目的设计不够完美，其主要责任在我们。由于对市场了解不够，住宅部分设计成塔楼，局部户型的采光和通风存在一些问题，户型面积过大，户内厨房面积过小，不能满足现代生活要求，综合楼的负一层过多考虑使用功能，在没有与意向客户签定合同的情况下，按其要求北向设计了部分跃层，对后期的销售工作带来一些难题影响。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

4、成本控制：随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难于维持数年前的高利润率，仅靠短平快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况，必须要从多方面进行成本控制，方有可能实现理想的投资效益。要控制好房地产开发的成本，首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员，一个好的设计是对项目成本的最好控制。在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料，通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。通过建立分包商、材料商资料库来选择合适的分包商和材料商，也可对分包商、材料商采用招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强和有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商。同时做好事中控制，即工程成本形成过程中的控制，做到“边做边算、不断调整”，切实控制住成本。同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。

5、与政府各部门的关系处理上：在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，此项目交纳的政府规费为1524万元，占项目总成本的6.5%。对于这块费用就是一句话：了

解政策，和各政府部门搞好关系。用最少的钱去办最多的事。但是这是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商一定要控制好，这就需要处理关系时的灵活和智慧。

6、管理上：管理的严密对于一个项目的成功而起怕作用是不言而喻的。与其他项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的损失。我觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的，就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。在保证工程质量的前提下，提出各种施工方案，并从技术和经济上进行对比评价。尤其是像从去年九月末至今的主要建材市场价格的大幅度上扬，预结算员应做好价差分析及时向上反映，对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。

6、合同的履行：此项目基本上严格履行了合同，但在工程款的支付上施工单位普遍的意见。建议在今后的项目中在工程开工后至竣工验收之前，公司应严格按照合同约定的方式和期限支付工程款，按照中标价格和中标工期与施工单位严格履行承包合同。项目部才能严格要求施工单位按节点计划完成工程任务。

7、工程分包：由于特殊原因，此项目分包单位过多，如：基础分包、电梯分包、消防工程分包、防火门分包、入户防火防盗门分包、阳台栏杆分包、铝合金门窗分包、幕墙工程分包。这类分包单位往往因专业特殊、关系特殊，直接与业主联系，总包和监理难以对其进行管理。这其中有些分包单位与专业管理机构、开发商、总包单位、监理能很好的协调关系，能严格按要求完成工程任务，为开发商出谋划策，节约投资，也有些单位——如防火门生产安装方，由于其公司实力有限，管理不力，不能按合同给定的时间按时完成任务，且产品质量未达到理想要求，直接影响了整个工程的竣工验收。

8、监理公司：监理应当依照法律,法规及有关的技术标准,设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期、建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督,并履行法律法规规定的监理安全管理职责。此项目选择的二家监理公司普遍现象是老同志多，经验型的专门人才太少，缺乏年富力强，理论水平高的中坚力量，不能适应日新月异的新技术、新工艺的工作要求，不具备专业齐全的专业人员，且部分监理人员兼职过多，监理力量投入不足，监理职责不明，尤其在后期装

饰装修阶段，监理更应本着对项目负责、敢抓敢管，不能放松管理，必须督促施工单位履行其管理职责。

xx年年的收获

一是开阔了眼界，学会了用全方位的思维去了解社会、思考人生。在工作中我对市场经济的规律有了更加深刻的认识。在新经济时代，科技、信息、诚信、团队合作精神显得尤为重要。

二是体验了竞争，加速了自身知识的不断更新和个性的不断完善。商业竞争无情，需要的是高效率，在信息获取、决策、执行任何一个环节反映迟缓，机遇稍纵即逝。而这些必须全面的知识和快捷的信息。在不断的学习中，要拓宽了自己的知识层面。怡景苑工作的每个阶段都经历了种种意想不到的困难，至今记忆忧新。在项目的每一个阶段都要谨慎思维、不能出现一点纰漏。

三是锤炼了自我，提高了自身的生存本领和竞争能力。在激烈的市场竞争中，使我对事物的判断，对事情的决策斡旋能力有了很大的提高。从草率决定到严谨思维；从一件事情需层层请示到自己独立思考决策判断；从事事依赖别人到自己协调方方面面关系独立完成一个项目。经过各个阶段的学习锻炼，我感觉自身在为人处事方面经历了深刻的转型。

2009年工作计划和展望 ：

1、随着公司各项制度的实行，可以预料我们的工作将更加繁重，要求也更高，需掌握的知识也更高更广。我们要加强技术知识的学习和扩充，作为领导干部和专业技术人员首先要有领导部下的能力和过硬的技术本领，这样才能在竞争激烈的市场经济条件下不被社会淘汰，同时才能保证公司的产品－房子拥有较好的质量。

2、要发挥企业员工最大作用：在紧张的工作之余，要加强团队建设，打造一个业务全面，工作热情高涨的团队。作为一个管理者，要充分发挥员工的主观能动性及工作积极性，提高团队的整体素质，树立起开拓创新、务实高效的部门新形象。通过我们灵活的学习，增强了职工的凝聚力，引导他们树立正确的世界观、人生观和价值观，积极开展了创建学习型职工活动，使我们的各项工作都能顺利的进行。

3.注意培养人才：在市场经济的环境下，企业的竞争已经成为人才的竞争，近几年来人才的引进一直是我们集团公司的工作重点，要提供青年职工的福利和待遇，从感情上来留住人才，并加强对年青技术骨干的培养力度。随着公司的逐渐壮大和 篇四：房地产开发部工作总结

房地产开发公司工作总结及工作计划

一、20××年工作回顾 20××年，房地产公司在控股公司的正确领导下，在各位股东的关心和支持下，公司全体员工进一步强化市场意识、质量意识和效益观念，不断转变工作作风，持续提升内部管理力度，积极推行绩效考核模式，严格落实岗位责任目标，健全协调配合机制，经过公司全员的共同努力，实现了年初确定的各项工作任务。主要经济指标完成情况：报表利润万元，销售收入万元。

1、安全工作稳中求实 20××年，公司持续巩固并稳定实现了安全生产“五为零”目标，“安全就是效益、责任重于泰山”，安全生产委员会充分履行安全管理首责，坚持安全目标近期与长远统筹规划，安全制度治标与治本同步推进、安全措施预防与查处相结合的工作思路，以在建工程施工、消防和交通管理为重点，从严务实抓好全年安全工作。一是抓牢职工安全教育。20××年 8 月，公司针对金花五期消防问题，聘请武警消防大队教官来公司为全体员工普及消防知识，进行现场灭火演习。工程部在安全活动月期间组织开展了安全知识考试和专题展览活动。理论教育和实践操作知识宣传和能力培训的有机结合，夯实了公司安全基础。二是落实安全措施。以签订安全生产责任书为抓手，加强安全制度建设，健全安全激励约束机制、事故隐患查处机制、部门协调联动机制，保持了公司安全发展平稳态势。新厦公司和项目部狠抓现场管理，严于人员教育，保障生产一线平安运行。三是突出责任履行。通过提升全员落实责任，执行制度、履行岗位职责的能力，有效开展安全预防和隐患排除活动，促进公司安全管理规范化，安全责任履约标准化。公司办公室坚持公务用车管理制度，合理调度车辆，做好每日出车入库登记，加强对驾驶人员的经常性安全教育，保障了公司交通安全。

2、工程管理稳中增优 五期工程是公司 20××年重点建设项目，考量整个工程管理水平的关键在于工程进度和建设质量两个要素。在金花五期后期施工过程中，公司项目部管理人员实行倒排工期抢抓工程进度，靠前指挥等挖施工质量；工程部管理人员及时进行项目施工图审查和施工合同报批，监督维护生产现场安全，积极做好水电、绿化亮化等技术保障和协调工作，促进工程建设稳步推进；新厦公司克服资金紧张、交叉作业等多种困难，组织施工队伍抢晴天、战高温，优化施工方案保持施工正常有序开展。通过公司上下能力配合，xxx 五期最终在 11 月 18 日这个预定时间节点上保质完工。新厦承接的 xxx 环保科技公司办公大楼保质保工期交工。

3、项目开发决策变中求稳 20××年，公司开发战线的同志们密切关注政府对房地产行业的政策导向，及时调整我们项目开发工作思路，对待开发的项目进行充分论证。公司项目论证领导小组在项目技术性和经济效益上严格科学分析，稳健操作，稳定推进。去年，完成金谷美地和金花六栋的前期报建及设计工作，为项目尽早开工创造了条件；对新机修和新下陆老检察院地块进行了可行性分析及初步规划设计工作；完成了金花四期规划验收工作，竣工验收备案工作按计划推进，给确权办证创造有利条件；积极争取棚改项目政策，认真开展金花四期、金花五期剩余国家棚改补贴资金万元（余额）到帐工作；配合集团公司进行 bbq 园项目的规划验收工作。在 20××年里，vv 市作为国家房地产政策试点城市，将过去规划用地中的经济适用房、廉租房、公租房划归公共租凭房一个范畴。我们过去对 xxx 等地块的经济适用房建设的申报均已停止，而作为公共租凭房规划建设的地方政策不清晰，操作难度大，报建周期长，潜在经济风险多。如果冒然启动大量的项目开发，稍有闪失，将会给公司带来严重后果。因此，在过一年的开发工作中，我们始终在把握政策、研究市场、项目论证上做细做实基础工作，项目决策坚持变中求稳，不打无准备之仗。当然，我们在项目开发上也存在决策速度慢，报建周期长的问题，因土地定性确权滞后，错失了既定项目的拿地工作，使公司接替项目难以为继。

4、营销工作稳中保收 去年，公司回收房款万元。营销部门的同志们积极奔赴 xxx 等地的在售楼盘，掌握市场供求信息，采集各地房屋销售价格进行比较分析，及时调整公司营销策略，动态制定销售价格，尽最大可能实现销售稳中保收。在销售过程中，坚持以“市场为导向，以效益为中心”的经营理念，杜绝人情销售；根据房屋方位和楼层层高的不同实行差别定价，把销售工作做到合理化、精细化。营销工作人员内强素质抓服务，外树形象保业绩，在为公司创收增效的同时，也逐渐巩固了公司的品牌形象。他们还主动搞好与政府相关部门的关系，为业主的贷款、确权办证等工作积极创造条件。20××

年，营销部针对金花四期、五期尾盘的住宅、商业铺面和车位加大销售力度，在控制好销售底价的前提下，尽可能扩销售量，完成了公司年初下达的销售任务，保证了资金回笼及时足额到位。

5、企业管理稳中提升 ①预算管理 在过去的一年，公司以全面预算管理制度为依托，建立起以项目为主体，以部门为责任单位的管理体系，严格实行公司管理费用、间接开发费、工程成本等方面的预算管理，控制外支出。“无预算不开支、有预算不超支”，特别是非生产性支出不准超开口子，预算指标不越红线，与上个考核相比，公司 20××年管理费用及非生产性支出均大幅下降。②目标管理 公司的战略目标和目标都细化量化到部门和个人，以部门和个人工作目标的达成确保公司整体目标的实现。公司绩效考核领导小组按季从实考核，达标及时兑现奖励，欠质少量处罚，公司付酬取薪的收入观念落实到行动中、员工心中。③5s 管理 继续强化 5s 精益化管理的思想理念，把 5s 工作作为管理龙头，带动其他专项管理走向规范。一是抓清扫阶段，在制度、标准、流程的整理整顿、检查、改进和维护；二是扎实推进清洁阶段工作，并与 iso9000 体系建设相融合；三是深化常态化达标工作，员工规范与改善的职业素养逐步提高；四是运用“问题票”批露公司管理环节存在显着问题并有针对性地提诊断意见或建议，强化了员工的责任意识、问题意识和改进意识。20××年 6 月，公司组织全体中层以上管理人员赴杭州绿城房地产公司考察学习，对标单位开发理念、工程管理经验对我有较大触动。公司工程管理、财务管理、项目管理等专业管理工作也有较明显进步。

6、教育培训空气渐浓 个体素质决定团队综合素质，员工执行能力决定企业发展动力。我们采取“请进来”和“走出去”举措进行员工教育培训工作。20××年，我们邀请公司普教中心高级讲师传授 5s 管理知识，提升员工 5s 务实能力；请武警部队教官现场指导消防及高楼疏散演习；聘请 xxx 律师事务所资深律师担任我公司法律顾问，提高员工知法、守法、用法、维护公司权益的知行能力；利用控股公司及专业部门来公司调研检查工作，同行人士来访机会，互通信息，补强相关业务知识。同时，公司按开发建设任务需要，有针对性选派不同管理岗位上的人员赴外地参加专业知识培训。如：工程开发成本控制专题培训、商品房合同网上操作培训、财会知识培训、党建及群团工作培训等等。员工个人继续教育培训活动也在公司激励措施引导下有效开展，请教、外培、自学空气在公司逐渐浓厚起来。

7、企业文化建设彰显影响力 企业文化建设是企业发展题中应有之义，内扬公司经营管理主张，外树公司形象。一年来，我们在硬件和软件上加强公司企业文化建设力度，为公司生存发展起到明显的助推作用。一是塑形象，造“品牌”。经过努力，房地产在 20××年 6 月 6 日终于拥有了真正属于自己的办公楼，统一的配置、规范的定位，使员工有一个舒心的办公环境，让客户有一个造访的港湾。金花五期小区尽管是经济适用房项目，但公司绿化、亮化、美化和使用功能上加大必要投入，使它达到下陆地区精品小区效果。公司在员工衣着、产品包装、办公用品上均有代表公司文化特色的图文标识。这些形象展示，有助于提高公司的知名度和美誉度； 二是建制度、抓约束。房地产公司员工以编制的企业文化手册为行动指南，弘扬开拓进取精神、追求员工和企业一同发展的使命，践行核心价值观，强化市场经济理念，规范行为准则，崇尚职业道德，员工精神面貌积极向上。同时，公司逐步健全完善的管理制度和工作流程促进了公司人有规范化、物有组织化、事有流程化。推行思想和行动上的制度管理，突出了依法治企的效果。

三、搞活动，促激励。20××年公司开展专题活动，切合员工需要开展宣教文体、读书培训、参观考察和疗休养活动。在公司党群组织正确的配合下，公司多媒体会议室、学习室、职工书屋先后建成并投入使用，为员工开展各种学习和文娱活动搭建了理想平台，密切了团队团结协作关系，增强了员工工作的积极性、主动性和创造性。

8、绩效考核严字当头 为确保公司目标顺利实现，在 20××年初，我们认真贯彻“以市场为导向，以效益为中心”的经营理念，推进考核模式市场化、考核指标精细化、激励约束绩效化的考核机制建设，坚持公司效益为重，全面覆盖，利润（效益）主导、增量激励、突出重点、严格兑现等 6 项原则，制定公司业绩部门业绩和员工工作、行为结果等三大类的考核内容，实行基本绩效、达产绩效和超利绩效三大块的月考核、季预付、年终累计考核兑现的薪酬管理办法。通过修订形成公司经营层、部门管理层和操作岗位的

绩效考核目标责任书。强化执行力，落实责任，公司全年利润目标、安全目标、质量目标、进度目标得以顺利实现。

9、党群工作有为有位 20××年 5 月 28 日，党支部委员会正式成立，大冶有色××房地产开发有限责任公司结束了自成立以来一直无党组织发挥监督保证作用的历史。首届大会选举产生了第一届支部委员会书记，当选的支委成员进行了分工，设置了党小组，明确了党组织的目标任务。党建带团建促工建。在党支部的支持和指导下，公司的工会组织、党群组织、共青团组织也按各自章程选举产生了组织机构，开展了特点特色活动。如党员先锋岗承诺、职工羽毛球赛、送清凉送温暖、职工学习书屋，既丰富夯实了党群组织的工作内容，陶冶了职工情操，更重要的是凝聚了队伍，提高了工作效率。党支部的战斗堡垒作用、党员的先锋模范作用、工会组织的桥梁纽带作用、共青团组织的突击作用的发挥，在公司政治建设、廉政建设、民主管理建设和团青等方面工作上注入了新鲜活力，成为推动公司生产经营发展驱动器和保驾护航稳压器。营销部主任，共产党员石利同志被评为集团公司 20××优秀共产党员，开创房地产公司先进人物进入集团公司光荣榜的先例，这是她个人的荣誉，也是公司的光荣。

10、人才兴企途径多样 企业的竞争归根到底是人才的竞争，员工综合素质、专业知识、执行能力和创新水平的高低决定企业核心竞争力的强弱。20××年，在集团公司人力资源部的支持下，通过武汉人才招聘会成功吸收了 3 名应届大学毕业生来公司就业，他们分别在工程管理、工程造价、项目开发岗位上展示才能，迎接挑战。根据公司提升管理的需要，我们物色调配 2 名集团公司内部管理人员以增补公司党务和人和资源管理上的力量；此外，我们还常年在黄石人才招聘网站上发布信息，对项目开发和工程管理方面具有突出能力的社会精英广开大门。另外，我们还从社会临时招聘多名有管理或操作经验的人员加强公司管理施工力量。我们招贤纳士的根本目的就是要促进公司的发展理念得到快速更新，推动企业管理走向科学规范，从而增强公司的综合实力。

11、资金运营顺畅 资金是企业生产经营的重要支柱，提高企业资金运营效率是企业资金管理的核心。20××年，公司在以下几个方面开展资金管理工作。一是做好财务分析工作。公司财务部门根据公司生产经营运行情况分月度、季度对公司管理费用、间接开发费用、工程成本及利息支出按时做出客观分析，为公司从严动态掌握财务动态，及时调整财务管理思路，按时提供决策依据。二是执行预算制度。年初，公司要求各战线将全年费用支出提出具体计划，在此基础上，公司统筹兼顾作出全面的资金预算，针对工作或项目实际完成情况审批资金流向和数量，控制外和超资金占用，发挥预算制度的管控作用。三是抓好资金流程管理，实现资金良性循环。公司在日常工作中，注重资金计划，资金使用，取得资金三个方面的流程管理，对部门确定定额指标，控制资金占用，实行公司集中管理，盘好用活资金，做好流动资金的统一调度，最大限度地维护公司资金运转的良性循环。四是建立资金绩效评价制度 公司把资金管理绩效同部门的实际工作业绩挂钩考核，促进公司资金管理制度建设。营销部根据房屋销售情况，保证销售资金“应收尽收”；工程部、项目部、开发部坚持坚持建设工程项目坚持合同管理，以进度和质量验收为依据实行“按实支付”；财务部尽力搞好筹资、融资工作，满足公司资金需求，公司办公室从严控制后勤福利和管理支出。通过绩效评价和考核兑现，公司资金管理从制度上推进了规范化动作。

12、cc 公司自主管理能力增强 20××年，公司实现产值完成利润达到考核要求。该公司自主能力日益增强，为整个房地产公司在分解利润、安置人员压力上做出了应有贡献。班子团结、作风硬朗。新厦公司领导班子充满活动，讲团结，比贡献，强作风，带队伍，创佳绩。在湖北鑫鹰环保科技办公大楼、××集团渣改工程及金花五期工程施工中，公司领导班子成员根据分工各尽其职，各负其责，身先士卒，靠前指挥，为每一个工程顺利完工交上完善答卷。去年 9 月前后，在工作量不饱满的情况下，该公司管理人员和员工一道进行整修周转材料、为钢管构件刷漆劳动，锻炼了队伍，提高了班子形象。纪律严明，管理务实。新厦公司根据房地产公司管理提升的要求，细化了各项管理制度并大力推行。他们在劳动纪律、安全生产、财务管理、职工福利等方面从严抓管控，使管理增效得到落实。在公司组织开展的生产和群众活动动中，该公司总有上乘表现，公司 20××年年会，新厦公司送演的节目最为丰富多彩；5s 管理活动，该公司问题票有的

放矢。苦练内功，参与竞争。该公司 20××年为建筑工程资质升级在资金、人员、业绩等方面做了大量准备工作，为探索外部建筑市场积累了一定经验。他们除承接到××集团公司一些改扩建工程项目外，还不遗余力参与番禺工业园、博源环保物流园工程投标，积极参与市场竞争的意识增强，行动积极。

13、存在的主要问题 在回顾 20××年公司经营管理工作时，我们实事求是地肯定了战线、部门和单位取得的成绩，也比较分析得出公司管理提升大有进步的结论，但是，再大的成绩、再明显的进步已归过去。在新的一年里公司发展任务十分繁重，多年积累的问题需要逐一化解，如果不理性认识自身存在的问题和不足，仍然固步自封，裹足不前，那么，我们就会失去发展机遇，就会在市场洗礼中失去应有的位置并最终被市场淘汰。

一、公司的激励约束机制仍不完善，绩效考核奖惩难以实际到位。管理梯队“能上能下，可升可降”没有形成制度，“有人无事干，有事无人干”现象依然存在。

二、项目开发团队力量薄弱，开发进度滞后，开发能力需大幅提高。接替项目没有及时跟进，项目开发没有形成“在建一个、储备一个、报批一个”的良性循环，近期危及公司的生存，长远影响公司的发展。

三、工程管理水平亟待提高。工程质量、工程成本、工程进度等没有得到有效控制，存在直接经济效益流失现象，特别高度关注质量问题在社会效益上产生负面影响。

四、非生产性支出超过公司预算，且支出与业绩存在倒挂迹象，有不执行，有预算不控制，随意开支超支问题严重。

五、缺乏主动和积极的精神。少数员工存在要荣誉和好处，推责任和任务，遇事静等旁观，不抢抓工作机遇，事无巨细靠组织和领导，不自我加压，不积极发现和主动解决身边问题。

六、制度和规定形文在案，工作流程仍沿袭个人习惯，有章不循，我行我素现象时有发生，多处存在。

七、培训和学习效果欠佳。少数工员固守旧的业务知识，老的工作习惯，不愿意接受新的文化，新的理念，导致公司培训学习流于形式，公司提高综合能力的努力事倍功半。存在的上述问题主要是因为我们管理团队在公司管理提升工作中没有尽到应有的责任，制度不严、措施不力、失之于软，失之于松。我们的员工仍习惯于固有的思维定势，因循守旧，对新观念踌躇不前。我们对待问题秉持的正确态度是，发现问题是好事，没有问题是坏事，回避问题是蠢事，根本目的就要提高揭露问题的觉悟和正视问题的胆识，培养解决问题的能力，从而端正我们的工作思路，优化我们的工作方法，追求工作业绩最大化，开创工作新局面。

二、20××年工作安排 20××年，国家关于房地产的调控政策继续执行，没有出现松动迹象；xxx市对公共租赁房建设试行政策仍不明朗，项目报批工作复杂冗长；国家宏观经济增速减缓影响，房地产开发成本继续高位运行；周边地区库存开发土地枯竭，可选择的开发项目不多；我们进行大体量地块开发在财力、人力资源上配置不足等。以上诸多困难因素客观存在，给公司 20××年的工作带来空前的压力。因此，我们要正确认清形势，进一步解放思想，勇于改革创新，迎接新的挑战。这次大会的主题是：以科学发展观为指导，在控股公司和公司董事会的正确领导下，在各位股东的大力支持和全体员工共同努力下，凝聚思想，坚定信心，明确目标，激情奋进，整合力量，克难攻坚，落实责任，“五提五保”，为实现公司又好又快发展而努力奋斗。

（一）、提振全员进取信心，确保公司持续发展动力 动力源于信心。事实证明，一支没有顽强战斗意志的军队打不了胜仗。同样，一个了无信心的团队也决不可能在市场竞争中取得成功。我们的信心从哪里来？在认真总结过去工作时，既要看准问题，寻找差距，又要肯定成绩，增强战胜各种挑战的信心和决心。从公司目前拥有的物质基础和管理现状判断，我们有理由振奋信心，确保发展动力。

1、我们拥有一支历经锤炼并值得信任的员工队伍。××房地产公司从初创、几经改制到今天，员工队伍不断扩大，驾驭房地产开发建设能力逐步增强。管理团队集合了工程施工、工程预算、工程技术、项目开发、营销策划、财务管理、行政管理等各方面的精英才干，他们承担起公司生产经营重任。员工队伍 45 岁以下的人员占 58，充满朝气活力；大专以上文化程度的成员占 68，文化层次较高；28的管理人员拥有中级以上技术职称，显示出较强的专业能力。通过多年的磨炼，我们这支队伍不断走向成熟，值得我们充分信任，相信这支队伍在今后房地产开发建设上有更大更好的作为。

2、我们探索出一套切合自我生存发展的治企经验。公司自成立以来，先后开发建设了 xxx 住宅小区等 8 个楼盘，累计开发建设面积达 20 余万平方米。在为 xxx 两地职工群众营造优美宜居环境的同时，奠定了公司的知名度，为我们积累了宝贵的工作经验。这些经验可以总结归纳为：我们的员工普遍形成了“为社会添光彩，为企业作贡献”的责任意识，忠于事业，忠诚企业的荣誉感；学习先进、追求卓越的进取精神；“以市场为导向，以效益为中心”的经营理念；严格慎密，准确规范，细致量化，精准求精的管理思路。这些经验是我们宝贵的精神财富，必须进一步发扬光大。

3、我们具有稳生存的先天条件和求发展的优势环境。现在，xxx 开始推行城市公共租赁房开发新政，目的是保障中低等收入群体住房需求，它是经济适用房政策的发展和延伸，为我们在这一领域占有一席之地提供了政策支持。在资金这个关键因素上，我们可以依靠新开发项目有效运作：一是公司各位股东继续增资扩股；二是根据需要引进新股东实现增资；三是控股公司和金融机构借贷资金；四是新项目销售回流资金。在资质上，我们通过努力取得了资质“四升三”成果，化解了困扰公司在开发建设上的制约因素。随着公司开发业绩的扩大，还应继续开展“三升二”的工作。鼓励 xxx 公司在建筑资质上升级，增强市场竞争力。在开发方面，我们把“xxx”项目作为 20××年的工作重点，从现在开始加强攻关报建力量，加快报建进度，力争早日开工建设。同时，平行推进“xxx”两个地块的分析论证，确定一个待建项目。在市场方面，黄石城市旧城改造形成住房的刚性需求在较长时间内存在，为我们的公共租赁房销售稳定了客户群，进行商品房开发更具区位优势。

4、我们构建了公司健康发展的保障系统 按照现代企业管理制度的要求，公司股东会、董事会、监事会正常开展工作，在重大决策、重要项目投资等方面履行职责、明确义务、维护权利，依法治企得到落实。公司党支部自成立之日起，发挥党组织政治核心、党支部战斗堡垒、党员先锋模范作用。通过开展政治教育.篇五：2009年房地产开发项目工作总结

2009年房地产开发项目工作总结

2009年即将过去了，转眼间又将跨过一个之坎，回首这一年，内心不禁感慨万千，2009年，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢相关领导给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这一年，我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导给予了我很多的支持与关爱，在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶。

2009年本人主管的部门是工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。

现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下：

一、生产任务完成情况：

1、开发项目：所开发的项目有综合楼、住宅楼，共三栋18层高楼约12万㎡，总投资约2.5亿元，该工程继xx年启动以来经过三年多的努力，在全公司员工的共同配合下，已圆满竣工。项目的存在，树立了集团的良好形象，是集团公司领导的置业公司闯进省房地产行业的标志，是面向市场发展的第一步，是全体公司员工值得骄傲的显著地标。

2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下：

第一步：思想观念改变：

国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。

第二步：管理模式改变

俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟此项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们会在这个过程中认真学习和改变并逐步实施新的管

理模式，从这个工程中我们已经学习到了外界市场下的管理模式是什么样子，每个职工对自身的要求应该是什么样，全部门应该怎么去做。

第三步：技术力量改变

通过这个项目，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将会为此制定了一个学习计划，边学习边交流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，为下一个工程做好充足的准备。

工作中存在的主要问题：

1、企业形象：一个楼盘的销售价格，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素，已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。

2、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段。这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，此项目虽然做了也是流于形式，都是靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美、可行

的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。

3、项目设计：我们现在可以说此项目的设计不够完美，其主要责任在我们。由于对市场了解不够，住宅部分设计成塔楼，局部户型的采光和通风存在一些问题，户型面积过大，户内厨房面积过小，不能满足现代生活要求，综合楼的负一层过多考虑使用功能，在没有与意向客户签定合同的情况下，按其要求北向设计了部分跃层，对后期的销售工作带来一些难题影响。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

4、成本控制：随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难于维持数年前的高利润率，仅靠短平快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况，必须要从多方面进行成本控制，方有可能实现理想的投资效益。要控制好房地产开发的成本，首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员，一个好的设计是对项目成本的最好控制。在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料，通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。通过建立分包商、材料商资料(material)库来选择合适的分包商和材料商，也可对分包商、材料商采用招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强和有现场管理经

验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商。同时做好事中控制，即工程成本形成过程中的控制，做到“边做边算、不断调整”，切实控制住成本。同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。

5、与政府各部门的关系处理上：在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，此项目交纳的政府规费为1524万元，占项目总成本的6.5%。对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。用最少的钱去办最多的事。但是这是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商一定要控制好，这就需要处理关系时的灵活和智慧。

6、管理上：管理的严密对于一个项目的成功而起怕作用是不言而喻的。与其他项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的损失。我觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的，就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。在保证工程质量的前提下，提出各种施工方案，并从技术和经济上进行对比评价。尤其是像从去年九月末至今的主要建材市场价格的大幅度上扬，预结算员应做好价差分析及时向上反映，对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。