关于印发《住宅工程渗漏、裂缝常见质量问题防治导则》的通知

第一篇：关于印发《住宅工程渗漏、裂缝常见质量问题防治导则》的通知

青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局文件 青建管质字（2014）3号 青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局

关于印发《住宅工程渗漏、裂缝常见质量问题防治导则》的通知

各区市建设行政主管部门，各开发建设、施工、监理单位，各有关单位：

根据住房和城乡建设部《关于深入开展全国工程质量专项治理工作的通知》（建质〔2013〕149号）和省市相关工作部署，我局制定了《住宅工程渗漏、裂缝常见质量问题防治导则》（以下简称《导则》），确定在全市住宅工程中开展渗漏、裂缝等常见质量问题防治工作，着重解决外墙、外窗、屋面、卫生间楼地面、地暖楼地面渗漏和现浇楼板、填充墙体、地暖楼地面裂缝等常见质量问题，力争在五年内将上述质量问题得到有效控制，提升住宅工程总体质量水平，满足人民群众对工程质量的更高期望和要求。现将有关事项通知如下：

一、充分认识开展常见质量问题防治工作的重要意义

住宅工程质量涉及到人民群众的公共安全和切身利益，事关党和政府的形象和社会稳定的大局。开展常见质量问题防治工作，是对前些年治理质量通病工作的深化和提高，更是维护广大人民群众根本利益，为群众办实事的重要标志。各建设行政主管部门要站在讲政治的高度，充分认识开展住宅工程常见质量问题防治工作的重要意义，增强工作责任感和紧迫感，统筹规划，突出重点，强化措施，积极引导工程参建各方加强管理，健全质量保证体系，严格监督工程建设标准的实施，扎扎实实开展常见质量问题防治工作。各建设、设计、施工、监理等单位要本着高度负责的态度，切实抓好住宅工程常见质量问题防治工作，明确责任，认真履责，严格执行有关文件要求，将住宅工程常见质量问题防治工作列为日常工作的重要 内容，高标准管理，精细化施工，努力消除住宅工程常见质量问题。

二、明确住宅工程参建各方主体的质量责任，认真落实常见质量问题防治措施

（一）建设单位要全面负责常见质量问题防治工作

1.建设单位作为工程质量的第一责任人，应对工程质量负总责。建设单位在施工现场应成立常见质量问题防治领导小组，组长由建设单位工程分管负责人担任，成员由建设单位现场负责人、施工单位质量分管经理、项目经理、项目技术负责人、质量员和监理单位质量分管经理、项目总监 等组成，并将领导小组名单悬挂于施工单位现场会议室中。

2.建设单位在施工现场应设立质量管理机构并配备足够的专业技术人员,每月组织施工单位、监理单位分管负责人对项目质量检查不得少于2次，并将检查记录及整改落实情况悬挂在施工单位现场会议室《检查公示栏》 上。

3.在工程开工前，建设单位应向施工单位下达《住宅工程常见质量问题防治任务书》，明确防治的奖罚措施。组织工程竣工验收时，应将常见质量问题防治情况作为竣工验收的重要内容，发现存在渗漏、裂缝等常见质量问题的，整改后方可验收交付使用。工程竣工验收报告应重点说明常见 质量问题防治成效。4.建设单位应严格按照施工图审查机构审查批准的设计图纸组织施工，不得擅自变更设计文件，不得肢解发包工程，不得明示或暗示使用不合格建筑材料，不得任意压缩合理工期，按合同约定及时拨付工程款，主 动实行优质优价，为常见质量问题防治创造有利条件。

（二）设计单位应明确细化常见质量问题设计措施

设计单位应对住宅工程易发生常见质量问题的部位进行细化设计，用节点构造详图予以明确，并做好设计交底；在验收环节应严格审查按图施工情况；在工程质量检查报告中，应对渗漏、裂缝等常见质量问题防治的 设计要求落实情况进行评价。

（三）施工单位要严格落实常见质量问题防治工作

1.施工单位要成立由总经理任组长的住宅工程常见质量问题防治领导小组，项目部要制定《住宅工程常见质量问题防治要点》，并对作业班组进 行可视化技术交底及样板示范。

2.施工单位现场要将《导则》作为常见质量问题防治的工作指南，将 《导则》制作成展板悬挂于施工现场的主要施工通道处。

3.施工总承包、专业承包单位质量管理部门每月对项目检查不得少于2次，检查记录应体现常见质量问题防治情况，并将检查记录及整改落实情 况悬挂在会议室《检查公示栏》上，并督促整改落实。

4.施工现场应严格按照《关于实行建筑工程质量标准化管理的通知》要求，设置材料样品库、实物样板、工程样板和图片展板，做好实测实量、标识标线等。

5.工程竣工验收自评报告应重点说明常见质量问题防治措施落实情况 和成效。

（四）监理单位要切实加强对常见质量问题的监控

1.监理单位应依据《导则》要求，提出常见质量问题防治的监理要点 和措施，编制常见质量问题防治监理实施细则。

2.监理单位应对易产生质量问题的部位或工序，加强旁站和平行检验，特别是要做好屋面、卫生间楼地面蓄水、外墙外窗淋水试验和采暖管道压 力试验等重要使用功能的检查工作。

3.监理单位质量管理部门每月对项目检查不得少于2次，检查记录应体现渗漏、裂缝等常见质量问题防治情况，并将检查记录和整改落实情况悬挂在施工单位现场会议室《检查公示栏》上，并督促整改落实。《监理月 报》应专项报告防治情况。

4.工程完工后，监理单位应将常见质量问题防治工作总结纳入竣工评 估报告中。

5.监理单位应对建设单位、施工单位违反工程建设强制性标准以及不严格落实《导则》各项要求的行为，及时发出整改通知或责令停工；制止 无效的，应及时上报工程所在地质量监督机构。

三、加强政府监督，确保常见质量问题防治要求落实到位

各区市建设行政主管部门要把住宅工程常见质量问题防治作为住宅工程建设管理工作的重点内容，加强对建设、设计、施工、监理单位执行工程质量管理法律法规、标准规范和常见质量问题防治情况的监督检查，加大责任追究力度，强化参建各方主体责任落实，切实提高全市住宅工程质量总体水平。各工程质量监督机构要将住宅工程常见质量问题防治落实情况作为重要内容列入监督方案，通过抽查、巡查、专项检查等手段，督促工程参建各方落实防治责任，及时发现和纠正质量问题和隐患，确保将住 宅工程常见质量问题防治的有关规定督查落实到位。

四、建立激励与约束机制，健全常见质量问题防治的制度规范

（一）严格落实建设单位的质量责任

建设单位在领取工程质量监督书时，须提交由总经理签字的《住宅工程常见质量问题防治承诺书》，对常见质量问题防治做出书面承诺。

（二）加强分户验收监督抽查

各工程质量监督机构要加强对分户验收情况的监督抽查，组织开展对分户验收工作的比对性复核。对在分户验收中弄虚作假、降低标准或工程存在较多常见质量问题的，工程不予竣工验收，对责任单位和责任人予 全市通报批评，并给予考核扣分处理。

（三）对不认真开展常见质量问题防治工作，防治效果达不到要求的企 业和工程，将视情给予处理

1.在建工程责令停工整改，不按要求整改的，不得组织工程阶段性验 收，不予竣工验收备案，不得交付使用。

2.已竣工交付使用的工程，因渗漏、裂缝等质量原因出现3起及以上质量投诉的，对各方责任主体法定代表人进行约谈；对因处理不当引发重复、越级、群体上访的工程，及时进行网上通报曝光，对各方责任主体进行考核扣分，对责任单位的在建工程项目实施重点监控。造成严重社会影响的，予以全市通报批评。工程不得参与各类质量奖项评选，已取得质量 奖项的予以取消。3.有违法违规行为的，调查取证后移送执法部门处理。

（四）抓好典型，发挥示范带动作用

对防治效果较好的企业和工程，将予以表彰，组织业内人员观摩，并优先推荐“青岛市住宅工程质量通病专项治理示范工程”、“青岛杯”和“山东省住宅工程质量通病专项治理示范工程”、“泰山杯”等质量奖项的评选。

五、加强组织领导，确保住宅工程常见质量问题防治取得突破性进展

为加强组织领导，市城乡建设委建管局成立住宅工程常见质量问题防治领导小组，市城乡建设委建管局主要领导任组长，分管领导任副组长，办公室设在市建筑工程质量监督站，统一组织协调专项防治工作。各区市建设行政主管部门也要参照市里的做法组建相应的领导机构，强化组织协调，加强内部科室、单位之间的协调配合，形成推动防治常见质量问题的工作合力。市住宅工程常见质量问题防治领导小组将适时组织对各地常见质量问题防治工作开展检查和总结，对开展扎实深入、成效显著的，将给予通报表彰；对敷衍塞责、走过场、走形式、成效不明显的，将进行通报批评。力争通过五年努力，使住宅工程常见质量问题防治工作取得突破性 进展，推动全市住宅工程质量整体水平再上一个大台阶。

附件：《住宅工程渗漏、裂缝常见质量问题防治导则》

青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局 2014年 1 月 16 日

第二篇：住宅工程渗漏、裂缝常见质量问题防治导则.精讲

附件

住宅工程渗漏、裂缝常见质量问题防治导则

一、外墙渗漏防治措施

1.外墙抹灰前，墙身上各种进户管线、空调管孔、水落管固定件、避雷引下线和空调支架等，应按设计要求安装完毕，并按外保温系统厚度留出间隙。上述内容均应进行专项检查验收，并形成隐蔽工程验收记录。

2.穿过外墙的管道应采用套管，套管应内高外低，坡度不应小于5%，套管周边应用中性硅酮耐候密封胶封闭。

3.外墙对拉螺栓孔、脚手架拉结点及脚手架眼等应进行可靠封堵。封堵脚手架眼和孔洞时，应清理干净，浇水湿润，然后采用干硬性细石混凝土封堵严密。穿墙螺栓孔宜先用聚氨酯发泡剂发泡嵌填，然后用防水膨胀干硬性水泥砂浆填塞, 填塞深度不小于50mm，封堵后孔洞外侧表面应进行三遍防水处理，并形成隐蔽工程验收记录。

23.门窗的安装必须牢固。使用空心砖和轻质砌块等作为砌体材料时，门窗膀固定位臵应采用实心混凝土砌块或实心砖进行构造处理。在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。

4.施工总承包单位应准确留臵门窗洞口。对不符合要求的洞口，修补厚度超过35mm的应加筋支模浇C20以上细石混凝土修补，修补厚度小于35mm的应采用聚合物砂浆分层抹灰。门窗专业施工单位应编制门窗翻样图，并对洞口按翻样图逐个进行检查，洞口位臵、尺寸、垂直度符合规范和安装要求后，施工总承包单位与门窗安装单位办理交接验收手续。

5.外门窗安装应加设附框。附框材料、品种、规格以及附框与结构洞口的连接方式、防渗漏等构造措施应在设计文件中明确，并有节点详图。附框与洞口、窗框与附框之间应使用中性硅酮耐候密封胶密封，附框安装应作为隐蔽工程进行验收。

6.外门窗洞口周围应采用掺防水剂的微膨胀防水砂浆整体抹灰找平，然后方可进行附框固定。

7.外窗台根部应增加自粘防水卷材或涂膜类防水材料。外窗台应做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%，内窗台应高于外窗台10mm。门窗顶滴水线应优先采用成品滴水线条（槽），若采用鹰嘴或大斜面滴水线，大斜面坡度不应小于10%。

8.窗下框应采用固定片法安装固定, 严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。固定片宜为镀锌铁片，镀锌铁片厚度不应小于1.5mm，固定点间距：转角处150～200mm，框边处不大于500mm。窗侧面及顶面打孔后工艺孔帽安装前应用密封胶封严。

9.组合外窗的拼樘料应采用套插或搭接连接，并应伸入上下基层不小于15mm。拼接时应带胶拼接，外缝采用密封胶密封。框扇构件连接部位和五金件装配部位，应采用密封材料进行密封处理。

构件连接应采用槽口、榫口连接，确保拼角密实，交接缝口满打密封胶。框与框之间缝隙不大于0.1mm，并挤满密封胶，框与框之间的连接螺丝固定点必须用密封胶密封。

密封条应采用三元乙丙橡胶、氯丁橡胶、硅橡胶等热塑性弹性密封条。推拉门窗框扇应采用硅化加片毛条密封，密封胶条、密封毛条应连续，形成四周密封结构。

10.外门窗排水孔位臵、数量、规格应根据门窗型设臵，满足排水要求。门窗下槛内应设排水孔，保证挡水槽内不积水，排水孔间距不大于1m，且不少于2个。

11.外门窗框与洞口之间的间隙应采用聚合物水泥防水砂浆或发泡聚氨酯填充密实。当采用发泡聚氨酯填充时，应设专用限位，保证不溢出框外，发泡应一次成型，充填饱满，并不得切割。

12.外门窗框四周应打中性硅酮耐候密封胶，并应在外墙粉刷涂料前完成，打胶要保证基层干燥，无裂纹、气泡，转角平顺、严密。外门窗为铝合金门窗时，门窗框内侧也应打密封胶。

6检查时也应蓄水（冬期施工除外）。

四、屋面渗漏防治措施

1.屋面防水工程施工前建设单位应组织图纸会审，不得擅自改变屋面防水等级和防水材料，确需变更的，应经原施工图审查机构审查批准。对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造详图，伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。

2.屋面防水必须由有相应资质的专业施工单位施工，施工合同应明确质量标准。专业施工单位应按设计要求对细部及构造进行深化设计，编制专项施工方案，做出施工样板，报施工总承包、监理、建设单位审核后方可施工。

3.防水材料进场后，建设、施工、监理单位应进行联合验收，核查质量证明文件与实物的相符性，并对材料外观质量进行检查，符合要求后按规定进行见证取样，抽检合格后方可使用。

4.找平层的排水坡度应符合要求。平屋面采用结构找坡不应小于3%，采用材料找坡不应小于2%；天沟、檐沟纵向找坡不应小于1%，沟底水落差不得超过200mm。

卷材防水屋面基层与女儿墙、山墙、天窗壁、变形缝、烟（井）道等凸出屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均应做成不小于R50的圆弧形。内部排水的水落口周围应做成略低的凹坑。

5.倒臵式保温屋面的保温层应采用吸水率低，且长期浸水不变质的保温材料。

6.板状保温材料铺贴应根据标定坡度线确定铺贴方向，并分层、分段进行铺贴和灌缝。铺贴时，上下两层板块缝隙应相互错开，表面两块相邻的板边厚度一致。保温层施工完成后，应及时铺找平层，以减少受潮和进水，尤其在雨季施工，更要及时采取措施。

7.排气管应设臵在结构层上，纵横贯通，不得堵塞，间距宜为6m，并同与大气连通的排气口相通。穿过保温层的管壁应设排气孔，以保证排气管的畅通，屋面面积每36m宜设一个排气口，排气口应设在排气管交叉处。

8.天沟、檐沟应增设附加层，采用沥青防水卷材时，应增设一层卷材；采用高聚物改性沥青防水卷材或合成高分子防水卷材时，宜采用防水涂膜增强层。天沟、檐沟与屋面交接处的附加层宜空铺，空铺宽度不应小于200mm；天沟、檐沟卷材收头处应密封固定。

9.女儿墙采用现浇钢筋混凝土结构时，伸缩缝间距不宜大于12m。女儿墙和山墙的压顶应向内排水，坡度不小于5%。

女儿墙为砖墙时卷材收头可直接铺压在女儿墙的混凝土压顶下，如女儿墙较高时，可在砖墙上留凹槽，卷材收头应压入槽内并用压条钉压固定后，嵌填密封材料封闭，凹槽距屋面面层的高度不应小于250mm。

女儿墙为混凝土时，卷材的收头采用镀锌钢板压条或不锈钢压条钉压固定，钉距≤900mm，并用密封材料封闭严密。

10号应符合国家现行标准和设计文件的要求，并具有国家授权机构提供的有效期内的检验报告。进场后建设、施工、监理单位应进行联合验收，核查质量证明文件与实物的相符性，并进行外观质量检查，符合要求后按规定进行见证取样，抽检合格后方可使用。

3.铺设绝热层的原始工作面应平整、干燥、无杂物，边角交接面根部应平直且无积灰现象。绝热层的铺设应平整，绝热层相互间的接缝应严密。

4.加热管敷设施工环境温度不宜低于5℃。在低于5℃的环境下施工时，现场应采取升温措施。

5.加热管切割应采用专用工具，切口应平整，断口面应垂直管轴线。

6.加热管安装时应防止管道扭曲。塑料管道弯曲半径不应小于管道外径的8倍，铝塑复合管的弯曲半径不应小于管道外径的5倍，铜管的弯曲半径不应小于管道外径的5倍（铜管应采用专用机械弯管）。加热管用塑料卡或表面夹塑料套的钢丝卡固定在绝热层上，固定点的间距直管段部分宜为500～700mm，弯曲管段部分宜为200～300mm。

7.埋设于填充层内的加热管不应有接头。在铺设过程中管材出现损坏、渗漏等现象时，应整根更换，不得拼接使用。

8.在分水器、集水器附近以及其他加热管排列比较密集部位，当管间距小于100mm时，加热管外部应设臵柔性套管；加热管的环路布臵不宜穿越填充层的伸缩缝，必须穿越时，伸缩缝处应设长度不小于200mm的柔性套管。

9.混凝土填充层施工时，应加设架板保护，以免破坏加热管，混凝土振捣严禁使用插入式机械振捣设备。填充层施工中，要带压进行浇筑，水压不应低于O.6MPa;填充层养护过程中，水压不应低于O.4MPa。

10.填充层养护期间及期满后，应采取保护措施，不得加以重载、高温烘烤、直接放臵高温物体和高温设备等，不得将施工完成的区域作为操作加工区或生活区使用，不得剔、凿、割、钻和钉填充层，不得向填充层内楔入任何物件。

11.混凝土填充式地面辐射供暖户内系统试压应进行两次，分别在浇筑混凝土填充层之前和填充层养护期满后进行。水压试验压力应为工作压力的1.5倍，且不应小于0.6MPa。在试验压力下，稳压1h，其压力降不应大于0.05MPa，且不渗不漏。在冬期进行水压试验时，在有冻结可能的情况下，应采取可靠的防冻措施，试压完成后应及时将管内的水吹净、吹干，防止管道系统冻裂。

12.在竣工前检查时，天气允许的情况下，地面辐射供暖户内系统应保持工作压力。

六、现浇钢筋混凝土楼板裂缝防治措施

1.施工总承包单位应制定现浇混凝土楼板裂缝防治专项施工方案。

2.监理单位应制定现浇混凝土楼板施工旁站监理实施细则，314行浇筑，其养护时间不少于15d。

12.严格控制板面上人、上荷时间。在当层楼梯口处设臵公告栏，明确上人、上荷时间。板面上人放线时间不得早于混凝土终凝后18h（4月～11月）和24h（12月～次年3月）；板面吊运模板、钢筋等材料时间不得早于混凝土终凝后36h（4月～11月）和48h（12月～次年3月）。

吊运材料应做到少吊轻放，减少吊运荷载对楼板造成的冲击。材料不得集中堆放，堆放处应铺设木垫板，位臵应避开楼板跨中部位，临时荷载不得超过设计文件规定的荷载限值。

13.严格控制楼板拆模时间。楼板混凝土同条件养护试块达到规范规定的强度值后，方可拆除支承模板。

14.合理设定主体结构工期。主体结构阶段的楼层施工速度宜控制在6～7天一层为宜，以确保楼面混凝土的养护时间。

15.施工过程中发现楼板出现裂缝，应按以下程序进行处理：（1）建设单位应组织设计、施工、监理和预拌混凝土生产单位，查清楼板裂缝的分布、宽度。

（2）综合分析裂缝的性质、产生的原因。

（3）发现裂缝或挠度过大时，应立即对相应部位的破坏状态、混凝土强度、钢筋直径、间距和位臵进行检测是否符合设计要求，根据检测结果委托原设计单位或有资质的单位出具处理意见，根据处理意见选择有相应资质的单位处理，并形成记录。

（4）楼板裂缝处理后，应组织专项验收并形成资料存档。

七、填充墙墙面裂缝防治措施

1.蒸压（养）砖、混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块类的墙体材料至少养护28d后方可上墙砌筑；砌块应存放在专用防护棚内，有可靠的防潮、防雨淋措施；断裂、缺棱掉角等砌块不得使用。

2.砌筑砂浆应采用预拌砂浆,分次砌筑，每次砌筑高度不应超过1.5m，日砌筑高度不宜大于2.8m。

3.填充墙与周边混凝土结构竖向衔接处，宜留15～20mm宽缝隙。待墙体砌筑完成后，采用掺加不大于水泥重量5%的膨胀剂的干硬性水泥砂浆二次嵌缝，并嵌填密实。

4.填充墙砌筑接近梁板底时，应留一定缝隙，至少间隔14d待沉降基本稳定后，再将其挤紧。当采用顶部“滚砖”补砌时，“滚砖”两端及中间宜采用预制三角形混凝土块进行补砌，滚砖斜度宜控制在60度左右；当采用细石混凝土填塞时，梁（板）底应预留30～50mm缝隙，用干硬性C20以上膨胀细石混凝土填塞，并用防腐木楔（间距不大于600mm）挤紧。

5.在填充墙上剔凿孔洞、槽时，应用专用机具，避免锤击、打凿。剔槽深度应保证线管管壁外表面距墙面基层不小于15mm，并用1:3水泥砂浆抹实。线管稠密部位，应采用细石混凝土填补。

6.墙体临时洞口处上部应加设钢筋混凝土过梁，墙体两侧预留2Ф6拉结筋，间距500mm,补砌时应对连接处湿润、顶实。

7.消防箱、配电箱、水表箱、开关箱等预留洞上的过梁，应

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第三篇：住宅工程卫生间渗漏防治措施

住宅卫生间渗漏部位及原因分析

卫生间的使用功能决定了它用水频繁，在施工和装修过程中如果防水处理不当就会发生地面渗漏现象。“渗”是指某一部位在一定范围内被水渗透并扩散，出现水印或处于潮湿状态；“漏”则指某一部位在一定面积范围内或局部区域内被较多水量浸入，出现滴漏、冒水、涌水现象。渗漏部位主要集中在墙体与地面的相接处、浴盆上口与墙体接触处、地漏周围、卫生洁具的排水管和穿过地面的管道周围。另外还有一些沿混凝土板不规则的渗漏。其渗漏原因如下: 1)地面泛水坡度不够, 甚至倒泛水, 导致室内有水不能迅速排除, 而沿墙体底部空隙渗出。地面卷材防水墙立面因防水处理高度不够或造成张嘴、翘边、空鼓、裂缝形成渗漏。

2)浴盆上口与墙体接触处是经常存水的部位, 如果内墙抹灰质量差或镶贴的面砖勾缝不严, 水就会沿墙体的空隙和毛细孔渗出。浴盆所靠墙面只抹底灰, 不抹面层, 不贴磁砖或粘贴磁砖铺浆不满、沟缝不严实。致使底灰长期挂水潮湿, 逐步渗透到墙体内。浴盆下做法不当, 造成浴盆下积水, 地面排水坡度小, 造成墙边角积水, 形成渗漏。

3)地漏、卫生洁具的排水管及穿过地面的管道周围混凝土浇筑前, 未认真将基层清理干净, 降低了新浇混凝土与原混凝土板的粘结力, 导致水沿施工缝渗漏。

4)穿过地面的塑料排水管未设伸缩节, 采暖管未设套管, 由于温差变形, 造成管子与其周围已灌实的混凝土产生相对位移,形成缝隙, 水通过缝隙沿管道渗入下层房间。

5)混凝土板浇筑时漏振、欠振, 造成混凝土板不密实。混凝土强度未达到规定的拆模强度就拆除模板, 或在其上放置重物和猛烈振动, 使混凝土板产生裂缝, 施工时又未认真处理, 造成水沿混凝土内蜂窝或裂缝渗出。

6)地漏安装过高, 造成地面积水。大便器排水管高度过低,大便器出口插入排水管的深度不够, 造成水从连接处漏出。如果防水处理不当, 水就会沿管道周围或混凝土板内的蜂窝、裂缝及墙缝渗出。2 防治措施

1)在卫生间周边应砌筑墙体的位置, 与混凝土板同时浇筑高度不小于 200 mm, 厚度与该处墙体等厚的混凝土防水增强层, 混凝土强度等级不应低于 c20。地面标高应比室内其他房间低20 mm~ 30 mm。地面施工以前, 先按设计要求找好泛水坡度, 拉线做标高控制点, 然后再进行下道工序的施工。

2)内墙抹灰前应认真清理、湿润墙面。在浴盆口上 200 mm处至地面, 防水砂浆刮糙不少于两次, 浴盆口下墙面用 1 1 水泥砂浆压光。为防止水沿墙面流入浴盆下造成地面积水, 浴盆下地面除采取上述做法以外, 还应进行找坡, 使水流向浴盆排水管一侧, 并通过浴盆排水检修门流入地漏。内墙镶贴饰面砖时, 应认真勾缝, 确保水不沿砖缝渗入墙体。

3)在浇筑地漏、卫生洁具排水管周围及穿过混凝土板和管道周围的混凝土以前, 应凿除洞口周边松散的石子, 并用清水冲洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑, 先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/ 3 处, 待混凝土凝固后进行 4 h 蓄水试验;无渗漏后, 用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。干燥后, 再做涂膜防水层, 并在涂膜防水层上撒碎石屑, 以利于后期与抹灰层粘结牢固。

4)穿过地板的塑料排水管, 应每层设伸缩节 , 并埋置于混凝土板内, 其高度为上口露出地面 50 mm 左右。采暖管在穿过地板处设套管, 套管与管道之间用密封材料封堵。抹水泥砂浆找平层时, 在管子周围 50 mm 内做高出地面 20 mm~ 30 mm 的水泥砂浆挡水台, 以防止水从管道处渗漏。

5)应严格按操作规程施工, 保证混凝土密实。模板拆除应待混凝土强度达到规定的强度要求后。对施工造成的混凝土裂缝,应认真处理;对影响建筑物结构承载力的混凝土板裂缝应剔除,重新浇筑混凝土;对承载能力无影响的裂缝, 应将其周围的混凝土表面凿毛扫净, 并洒水湿润, 刷水泥浆一度, 用 1；1 水泥砂浆(掺适量防水剂)分两遍涂抹, 厚 10 mm, 待其初凝后进行覆盖、洒水养护。6)地漏安装前应先找平、拉线, 根据设计泛水坡度, 确定地漏的合理高度, 并保证安 装地漏箅子后, 其顶面低于周 围地面5 mm。大便器排水管的高度应根据地面高度确定, 使之上口高出地面 20 mm~ 30 mm, 同时应选用内径大于大便器出口外径5 mm 以上的排水

管。

为确保卫生间无渗漏现象, 应做到坡向正确、排水通畅, 在整个施工过程中需进行两次检查。首先, 在完成涂膜防水层和修补管道、地漏、排水管周围混凝土后, 进行一次蓄水试验, 蓄水深度为 20 mm~ 30 mm, 待 24 h 后检查是否渗漏, 发现问题及时处理。在全部工程完成后再做一次蓄水试验, 以彻底根除渗漏因素。

第四篇：浅谈住宅工程外墙渗漏的原因及防治措施

浅谈住宅工程外墙渗漏原因及防治措施

(公司:大连某房地产开发集团有限公司，邮编：******，作者:***)

[摘要]目前住宅工程外墙渗漏还较普遍，雨水通过外墙缝隙或裂缝渗入墙体内，导致内墙装饰面层霉变，甚至造成内墙粉刷层起皮、脱落，严重的还会引起电线短路，造成意外事故。住宅工程外墙渗漏原因较多、维修工序繁琐（高处还需要搭设脚手架）、维修周期较长、部分渗漏点经多次修理后仍无明显效果，不仅影响业主的正常生活，还给业主带来财产损失和精神负担，极易造成业主对开发商的产品质量及物业服务质量的不满，直接损害开发商和物业服务企业的品牌和声誉。

对于外墙渗漏问题解决，关键在于施工过程中的细部处理和质量控制，因此本文从施工方面分析和总结了外墙渗漏的原因和预防措施。[关键词]房屋、外墙、渗漏、原因、预防措施

一、框架结构填充墙施工原因导致的渗漏

1、框架结构填充墙渗漏的原因

（1）现在住宅工程框架结构中起围护作用的外墙砌体基本使用非承重空心砖，空心砖由于壁薄，中间多为大孔洞，空心率大（最大48%），在运输与施工过程中易产生破损、缺棱掉角等缺陷。若在外墙砌筑施工中使用了有缺陷的空心砖，容易导致在外墙形成渗水点，且一旦有水渗入外墙砌体，空心砖内孔洞又形成积水槽或流水通道，让施工人员无法正确判断渗水点，维修整改起来极其困难。

（2）外墙砌筑施工中操作人员未严格按施工规范操作，搅拌砌筑砂浆强度不达标，砌筑时砂浆不饱满，特别是竖缝砂浆。此外，使用干燥的砌块，使砂浆中的水份被砌块吸收，从而造成砂浆强度偏低，导致砌块和砂浆分离，墙体整体刚度下降，产生裂缝。

（3）砌筑墙体位置楼板未清理干净，造成墙体根部与楼板之间存有缝隙，产生渗水通道造成根部渗水。此外墙体一次性砌筑到顶，经一段时间沉降和干缩后在墙体顶部形成裂缝，造成墙体顶部渗水。

（4）人为地造成外墙砌体破损或对已砌好的外墙进行开洞打凿，容易引起外墙渗水。

（5）外墙渗漏还经常发生在填充墙体与框架柱、梁的结合部位，特别是在顶楼屋面梁底与墙体顶面结合位置，是裂缝和渗漏的多发部位。因为屋面梁底与墙体顶面结合位置未按要求设置拉结筋，砂浆又不易填嵌密实，在墙体沉降收缩和外界温度变化等因素的影响下，墙体与框架梁的结合部位很容易产生裂缝，形成渗水通道。

2、框架结构填充墙渗漏的预防措施

（1）墙体砌筑所用的小型空心砌块的产品龄期必须不小于28天，据有关研究部门的研究，此时的空心砖块干缩量已达到总干缩值的50％，且已达到自然平衡含水率，使用这时的砖块来砌筑对防止墙体的早期开裂有一定的作用。在砌筑施工过程中，管理人员要加强质检力度，砖朝室外一面必须棱角齐全，严禁破损严重的砖体上墙使用，以为提高墙体防水能力。

（2）砌筑所使用的砂浆都是现场搅拌，必须要严格按配合比进行砂浆计量，并在施工过程中对砂浆搅拌质量进行抽检，以确保砌筑砂浆强度。使用的砌块不能太干燥，要保证适当的含水量，否则就需要适当润水，防止干燥的砌块吸收砂浆中的水份，降低砂浆强度。

外墙砌筑要采用“三一”工法：即一块砖一铲灰一挤柔的做法，以提高砂浆密实度和灰缝饱满度。灰缝宽度控制在8～12mm，不得有假缝、瞎缝、通缝，尤其是竖向缝和梁下缝，砌筑完成后要及时进行勾缝处理，确保灰缝密实。

（3）外墙砌筑时墙体位置的楼板要清理干净，墙根铺砌三层实心砖。梁底顶砖的砌筑时间要在下部砌体完成7d后进行二次补砌，此时墙体已充分沉降，再用斜砖楔紧，这对减小墙体变形开裂、防止墙体渗水有一定的作用。

（4）为提高墙体的防水能力，在砌筑过程中不得打砖，当墙的长度与砖模数不符时，不足模数部分由实心砖或素混凝土调整。外墙砌筑完毕后应尽量避免打凿开洞，必要的孔洞尽量提前进行预留，如因遗漏、错埋箱体和管道需要后开孔洞的，必须用切割机切割成型，不得直接在墙体上打凿。墙体上的脚手架眼在清除孔内的杂物后,用水泥砂浆及膨胀材料对其进行认真填塞封堵,确保密实不渗水。

（5）墙体与框架梁结合部位必须按设计与构造要求配置拉结筋，确保墙体整体刚度，梁底顶砖二次补砌协斜砖时挤浆，封堵密实。

二、外墙抹灰施工原因导致的渗漏

1、外墙抹灰层渗漏的原因

（1）混凝土构件表层光滑未能采取粗糙处理，使面层与基层之间产生空鼓、龟裂，在外力作用下产生裂缝。

（2）外墙抹灰层一次性打底太厚，或为保证全高垂直度而使局部打底过厚，同时未采取适当加强措施而产生基层裂缝。

（3）阳台、雨篷、装饰腰线等水平构件饰面层施工中未找坡度，甚至形成倒坡，造成返水或积水，引起墙体根部渗水。

2、外墙抹灰层渗漏的预防措施

（1）外墙抹灰前，要对基层墙面进行检查验收,必须符合规范要求后再施工。

同时清除墙体基层表面的油污、灰尘等，对凹凸不平的墙体应用水泥砂浆找平，对混凝土柱、梁等较光滑的墙面要凿毛处理，并要在混凝土构件与砌体结合位置进行粘网处理，避免外墙抹灰层空鼓、结合不良等缺陷。

（2）外墙抹灰应分层进行,各抹灰层厚度不得大于10 mm，待每层抹灰终凝后,方可进行下一层抹灰，整个抹灰施工应尽可能避开高温(气温高于30℃)和低温(温度低于5℃)的天气。（3）阳台、雨篷、装饰腰线等水平构件应按要求进行找坡且方向正确，与墙面接触部分应处理成泛水圆弧角，防止返水或积水，同时阳台、雨篷、装饰腰线下面要做滴水线。

（4）在抹灰砂浆中适当使用有抗裂效果的碳纤维或钢纤维，可以有效减小砂浆因干缩、温度变化等因素引起的微裂缝，提高砂浆的抗裂性能。

三、外墙面砖施工原因导致的渗漏

1、外墙面砖渗漏的原因

（1）面砖材料不合格，透水率大。

（2）外墙面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，面砖与砂浆间空隙部分容易积水，形成透水通道。（3）外墙面砖勾缝遗漏、勾缝不密实和勾缝龟裂会使雨水从砖缝渗入，最终在砌筑墙体的薄弱部位造成渗漏。

2、外墙面砖渗漏的预防措施

（1）进场的外墙面砖要严格按规范抽样进行复试,复试不合格的面砖不得用到工程上。（2）外墙面砖铺贴前，要对基层墙面进行检查验收,必须符合规范要求后再施工。

并应清除基层墙面的浮灰并淋水湿润，使基层在铺贴面砖时有一定的湿度以增加粘贴强度。（3）外墙面砖铺贴时要对面砖进行逐块挑选,将有外观缺陷的面砖(如开裂、缺角等)剔除掉。铺贴前将面砖放到水池内浸泡2小时 ,然后取出晾干,达到外干内湿时再上墙使用。铺贴面砖过程中一定用挤浆工艺，杜绝空鼓，增加胶泥的粘接密实度，同时要控制胶泥的使用时间,做到随拌随用。

（4）外墙面砖勾缝前要清除粘贴在面砖缝内的残浆,勾缝剂要凹进面砖1 mm , 最好勾成圆弧形平缝，勾缝剂应填嵌密实,不能有孔隙、接槎缝，不得有遗漏。

五、结束语

综上所述，住宅工程外墙渗水是常见的通病，形成的原因是多方面的，了解住宅工程外墙渗漏部位、产生原因和防治措施，在施工中突出重点、抓住主要环节进行质量控制，就能够有效地防治住宅工程外墙渗漏问题。

[参考文献] [1]

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第五篇：住宅工程常见的渗漏问题及治理措施

住宅工程常见的渗漏问题及治理措施

（一）外窗渗漏

表现形式：外窗框周边易出现渗水。治理主要措施：

1.1 外窗制作前必须对洞口尺寸逐一校核，保证外窗框与墙体间有适合的间隙；外窗进场后应对其气密性能、水密性能及抗风压性能进行复验。

1.2 窗框应采用固定片法安装固定, 严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定窗框。固定片宜为镀锌铁片，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定片应一内一外交错布置，严禁单面固定。

1.3 窗框与结构墙体间应打聚氨酯发泡胶密封，发泡前应拆除框料保护膜（尤其是塑料膜），将表面清理干净，发泡胶应连续施打，一次成形，填充饱满。

1.4 外窗框四周密封胶应采用中性硅酮密封胶，密封胶应在外墙粉刷涂料前完成，打胶时要保证基层干燥，施打连续、饱满、无裂纹、气泡，转角处平顺、严密。

1.5 外窗台上应做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%，并不得堵塞泄水孔，内窗台应高于外窗台10mm。窗楣上应做鹰嘴或滴水槽。

1.7 外窗排水孔位置、数量、规格等应根据窗型设置，满足排水要求。1.8 外窗安装完成后，应进行外窗现场淋水见证检验，并形成记录。

（二）有防水要求的房间地面渗漏

表现形式：地面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。治理主要措施：

2.1 有防水要求的房间楼板混凝土应一次浇筑，振捣密实。房间四周应与现浇板同时吊模浇筑混凝土止水台，高度不小于200mm。

2.2 防水层应沿墙四周上翻，高出地面不小于300mm。管道根部、转角处、墙根部位应做防水附加层。

2.3 管道穿过楼板的洞口处封堵时应支设模板，将孔洞周围浇水湿润，用高于原设计强度一个等级的微膨胀混凝土分两次进行浇灌、捣实。管道穿楼板处宜采用止水节施工法。

2.4 地漏安装的标高应比地面最低处低5mm，地漏四周用密封材料封堵严密。门口处地面标高应低于相邻无防水要求房间的地面20mm。

2.5 防水层上施工找平层或面层时，应做好成品保护，防止破坏防水层。有防水要求的房间应做二次蓄水试验，即防水隔离层施工完成时一次，工程竣工验收时一次，蓄水时间不少于24小时，蓄水高度不少于30mm。

（三）屋面渗漏

表现形式：屋面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。治理主要措施：

3.1不得擅自改变屋面防水等级和防水材料，确需变更的，应经原审图机构审核批准，图纸设计中应明确节点细部做法。

3.2 卷材防水屋面基层与女儿墙、山墙、天窗壁、变形缝、烟（井）道等突出屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均应做成圆弧形，圆弧半径应符合规范要求。

3.3 卷材防水在天沟、檐沟与屋面交接处、泛水、阴阳角等部位，应做防水附加层；附加层经验收合格后，方可进行下一步的施工。

3.4 天沟、檐沟、檐口、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于450mm，并用密封材料嵌填封严。

3.5 伸出屋面的管道、井（烟）道、设备底座及高出屋面的结构处，应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm；管道底部应做防水台，防水层收头处应箍紧，并用密封材料封口。

3.6 屋面水落口周围直径500mm范围内应设不小于5%的坡度坡向水落口，水落口处防水层应伸入水落口内部不应小于50mm，并用防水材料密封。

3.7 屋面太阳能、消防等设施、设备、管道安装时，应采取有效措施，避免破坏防水层。3.8 屋面防水工程完工后，应做蓄水检验，蓄水时间不少于24小时，蓄水最浅处不少于30mm；坡屋面应做淋水检验，淋水时间不少于2小时。

（四）散热器安装不规范，散热器支管渗漏

表现形式：散热器安装固定不牢，支管少支架，管件接口易发生漏水。冷水试压完好，正常使用供热后达到一定温度时却又发生渗漏的现象。

治理主要措施：

4.1 散热设备、管材、管件应相匹配，并应按要求进行检验。

4.2 散热器支架、托架安装设置正确，固定牢固。4.3 散热器支管长度超过1.5m时，应在支管上安装管卡； 塑料管应在转弯处安装管卡，在阀门处安装固定支架；散热器支管坡度坡向正确。

4.4 隐蔽安装的采暖管道在地面上应标明其位置和走向。

4.5 散热器背面与装饰后的墙内表面安装距离应符合设计或产品说明书要求，如无要求时，应为30mm，距窗台不应小于50mm；距地面高度设计无要求时，挂装应为150～200mm, 卫生间散热器底部距地不应小于200mm, 散热器排气阀的排气孔应向外斜45°安装。

4.6.1 采用丝接方式连接的管道，套丝时不得出现断丝、缺丝、乱丝，连接后外露2-3扣，并应清理干净,做好防腐处理。

4.6.2 采用热熔方式连接的管道，管材与管件应使用同一厂家材料，切割管材应平整并垂直于管材轴线，热熔时操作环境、加热温度、加热时间及熔焊深度均应严格控制。

4.6.3 塑料管道与金属管道、阀门连接时应采用专用工具专用管件。

4.7 散热器及配管水压试验应在逐户试验合格的基础上进行系统试压。