当前农村土地流转存在四大难题（模版）

第一篇：当前农村土地流转存在四大难题（模版）

当前农村土地流转存在四大难题

在实行土地家庭承包经营的基础上，如何发展适度规模经营、加快现代农业建设，一个重要的途径就是推进土地承包经营权流转。随着沙县小吃产业的发展壮大，目前沙县越来越多的农村劳动力外出经营小吃业，土地抛荒闲置现象日益突出，民间自发的土地流转悄然兴起。但随着实践的不断推进，一些难点问题也逐步突显，主要表现为：

（一）抛荒耕地流转难。由于劳动力大量向非农领域转移，沙县的耕地抛荒问题一直比较突出。尽管有针对性地采取了一些鼓励措施，抛荒耕地流转的难度还是很大。究其原因，主要受基本农田用途管制、连片抛荒地‚插花‛多和基础设施配套难等因素制约。按照基本农田面积‚替补‛政策，现有耕地大多属基本农田，抛荒耕地复耕后只能用于种植粮食作物和大田类经济作物，而不能用于种植经济林、开挖鱼塘等改变用途的项目，可开发利用范围窄、效益低，需求主体的积极性不高。加上土地二轮承包时，一般采取不同地类在农户间平均分割的方式，使得每一片抛荒地都涉及多个农户，意见难以统一，给土地连片转流带来困难。此外，抛荒地多是地处偏远的山垅田，耕作条件差，路沟渠等基础设施投入大，对需求主体缺乏吸引力。

（二）农业项目落地难。土地能否顺利实现流转，项目是关键。如夏茂镇天成福地农牧、珍贵药材生产基地，土地流转规模都在500亩以上。但总得看，近年来通过农业专场招商会签订的农业项目，落地率仅有50%左右。其中一个重要原因，就是存在 着业主规模需求和农民恋土情结的矛盾，集中连片供地困难。从业主看，随着农田基础设施的逐步完善，农业‚五新‛应用的逐步普及，农业生产的劳动强度大幅降低，土地产出率和劳动生产率明显提高，追求规模效益的愿望越来越强烈。而从农户看，农村税费改革后，取消了所有基于土地的负担，一些原来在二轮承包时主动不要土地的农户，也纷纷向村集体要求承包地。有的农民认为‚土地荒了总比没了好‛、‚土地荒了也比转了好‛。此外，在与项目业主协商时，少数农户要价过高，使业主的投资意愿动摇，项目落空。

（三）稳定预期实现难。一方面，土地流转期限短，业主的投入意愿下降。当前，土地流转期限偏短，2年以内的占83.5%。农民担心土地流转后‚种树的带走肥土，种草的铲走土皮，种烟的‘打一枪放一炮’，使土壤的有机质下降‛，往往走一步看一步，不愿做长远打算。而规模经营业主以经营资本、技术密集的高优农业为主，农田水利、大棚和加工储运等基础设施投入大，只有长期稳定经营才能获取回报。另一方面，流转程序不规范，农户的收益预期下降。全县有89%的土地是以农户自发形式流转的。由于这种流转规模小、期限短、经营项目优势特色不明显，流转价格一般在50—300斤干谷/亩〃年，比规模流转低一半左右。此外，除少数规模流转有签订书面合同外，采取口头协商形式的流转占70.9%，一旦出现纠纷，农户的权益缺乏保障。

（四）新型农民发展难。近几年，沙县一些种养专业大户从小规模经营逐渐发展壮大起来，如夏茂玉兔林山庄业主、天成福地农牧业主等专业合作社的发起人等。在这些新型农民的成长过 程中，离不开政府部门和金融机构在政策、技术、信息、资金等方面的扶持。从目前看，这方面力度还不够，新型农民的数量、能力和产业规模与其在现代农业建设中的主体地位不相称。因此，他们希望：农业机械要再优惠些、农业技术培训要经常些、市场信息服务要有效些、农业贷款和保险支持更有力些。

针对新情况、新问题，应该着重抓好四个方面工作：

（一）着重解决土地流转周期短问题。为便于农村土地长期流转，在不跨越第二轮土地承包期的前提下，引导土地流转双方合理确定土地流转期限。对于小规模种养业的土地流转期限一般不少于3年；对于有一定规模的土地流转期限一般不少于5年；对于投资额在100万元以上较大农业项目的，土地流转期限一般在10年以上；对于承包山地、林地的流转期限允许更长些。

（二）着重解决集中连片供地难问题。一是推行土地分级制。各乡（镇、街道）因地制宜地按照土地级差标准对土地进行分类，对一、二、三、四类土地的租金确定指导价。二是推行土地互换制。对个别农户不愿流转其承包地的，通过乡村两级做协调工作，采取调换等质等量的土地办法，达到集中连片流转土地的目的。三是推行土地委托流转制。对63处集中连片100亩以上可供流转的耕地进行综合利用规划，办理委托村集体流转手续，列入土地招商目录，一旦有项目可及时供地。

（三）着重解决投资业主融资难问题。通过试点，逐步突破农村土地承包经营权作为贷款抵押品的法律障碍，解决业主融资难问题。一是成立评估机构。成立农村土地经营权价值评估中介机构，由该中介机构对农村土地经营权价值进行评估。县农业局 作为土地经营权抵押登记部门。二是拓宽贷款抵押品范围。制定出台农村土地经营权抵押贷款管理办法，允许符合条件的农村土地经营权用于贷款抵押。土地经营权抵押贷款限额为土地经营权抵押认定价值的70%。价值认定的一般原则：土地经营权抵押价值=土地租赁年平均收益×经营期限+地面附着物（含种养物、农业设施）价值。贷款期限由贷款人按中短期流动资金贷款期限确定。三是发展专业合作组织。围绕林竹、茶果、稻米、畜禽、花卉苗木、食用菌、蔬菜、烟叶等优势产业，创办各种专业合作社和专业协会，利用行业组织，社员之间互为担保，创新担保机制，拓宽社会融资渠道，将工商资本、民间资本引入土地流转。

（四）着重解决流转机制不够活问题。要以围绕土地供得出来，项目落得下去，服务跟得上去为主要内容，建立县、乡农村土地流转市场服务中心。通过组建农村土地流转有形市场，收集并发布全县农村土地流转供求信息；提供土地政策、流转方式、法律咨询等服务；指导乡村协调好土地承包经营权出让方和承租方的关系，为土地流转当事人双方提供公平合理的土地流转交易平台，切实维护当事人双方合法权益。

2009-10-9

第二篇：当前农村土地流转存在的问题亟待解决

当前农村土地流转存在的问题亟待解决

土地流转制度在加快农村产业结构调整，保护农村土地资源，提高农业规模效益中发挥着举足轻重的作用。近来，在基层的深入调查中发现，由于制度、管理、操作等各种因素的影响，在土地流转过程中存在诸多问题，不容忽视、亟待解决。

一、土地流转中存在的问题

一是认识不统一

一方面，农民具有很强的恋地情结。由于长期以来形成的对土地的依附性，一些农民想将承包土地的经营权流转而又心存疑虑，害怕彻底失去土地，因此选择协商代耕、临时性转包等简单流转方式，仍把土地作为在非农行业混不下去的退路。另一方面，一些干部对土地经营权流转的必要性认识不足，不支持、不引导，顺其自然。认识问题成为制约农村土地经营权流转的首要问题。

二是机制不健全

虽然土地使用权流转已成为农村经济发展中的一种普遍现象，但土地流转无论有形还是无形的市场都未形成，转出、转入之间缺乏足够的信息联系，阻碍着土地流转在更多方式、更大范围和更高层次上进行。转包费、租赁费缺乏科学依据，没有与之相关联的评估、咨询、公证、仲裁等中介机构。

三是流转不规范

在调查中了解到，事实上农户在流转土地使用权时90％以上只有口头协议，没有形成具有法律效力的书面合同。即使签了合同，也比较简单、不规范，流转双方在责、权、利关系上没有明确规定，也无违约责任，更没考虑到今后市场变化因素，特别是对保持地力没有足够重视，给合同纠纷留下了许多隐患。

四是政策不完善

一是有关土地方面的法律法规因制定年限不同，权益保障的侧重点不同，致使《农村土地承包法》与《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《农业法》等法律法规之间存有互相矛盾的条款。二是大法出台后，法律解释、地方实施细则、基层实施办法相对滞后，比如《农村土地承包法》是国家针对全国普遍问题出台的，不可能涵盖所有问题，需要“本土化”，细化成具体、可操作的实施办法，可是截至现在，我省的实施细则还没有出台，造成基层法院对土地承包纠纷难于处理。三是有些政策落实还不到位，各级政府为大户提供的服务比较少。随着规模经营的发展，大户要求服务的呼声很高，要求服务的内容很多，从服务项目分，有种植的，有养殖的；从经营过程分，有产前的、产中的、产后的；从服务内容看，有要求资金支持的，有要求技术指导的，有要求销售服务的，但由于多种原因，政府和有关部门还不能满足大户的服务要求。这些在一定程度上影响了土地流转，制约了规模经营的发展。

二、对土地流转的对策建议：

一是提高认识，切实加强引导。

土地流转，已在事实上成为农村经济发展新的增长点，切实加强引导，统一认识，是农村土地使用权合理健康流转的必要前提。因此，各级党和政府要把农村土地使用权流转统一到农村家庭联产承包制的发展和完善，改造传统农业，优化农村经济结构，增加农民收入，加快农村小康社会进程上来，摆上农村工作的重要日程。一方面加强培训，使干部认识到土地流转工作的重大意义，掌握土地流转的政策理论。另一方面加宣传引导，进一步明确“土地承包三十年不变”、“三十年之后也没必要变”的政策导向，使农户统一思想、打消顾虑，促进土地合理流动。

二是制定法律，创造政策环境。

在深入调研的基础上，有针对性、有层次地修订、制定出土地使用权流转相适应的法律法规、政策措施以及实施细则，对依托农业企业和合作组织、符合农业产业发展方向和产业扶持政策进行的土地流转，国家给予政策、资金支持，从体制和国家政策导向上促进土地的合理、健康、有序流转。

三是突破限制，扩大流转范围。

在平等协商、自愿有序，保护农民的承包权和流转利益，不改变土地集体所有性质和农地用途的前提下，通过完善农民利益保护相关配套措施，按照“谁投资、谁受益”的原则，鼓励任何组织、单位和个人到农村获得土地使用权，逐步扩大土地流转面。

四是建立市场、培育中介组织

针对我县目前土地流转的实际，迫切需要建立流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动，这样既有利于土地承包关系的长期稳定，又有利于推动土地流转进入市场。一是要建立多层次、多形式、多渠道、全方位开放的土地流转机制，鼓励土地进入市场，通过引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是要建立土地流转市场中介组织，强化中介服务功能。要以乡（镇）农村经济管理中心为依托，建立土地流转服务中介组织，建立流转交易信息网络。同时，稳步发展民间中介组织，为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务。三是开展分等定级和价格评估工作。合理确定各类农地的质量、等级，客观、公正地评估其市场价格，为公平交易提供参考，为政府加强对农地市场的价格管理提供科学依据；为经营者

第三篇：当前农村土地流转中存在的障碍及对策

当前农村土地流转中存在的障碍及对策

朱敏2011-04-29

摘 要： 目前，全国土地流转比例总体还比较低，全国平均土地承包经营权流转面积占总承包耕地面积的比

例大约为8.7%，流出农户占家庭承包经营农户总数的9%。土地流转相关法律制度建设落后，土地使用权商品属性不明确，现行土地流转制度容易造成对农民利益的剥夺，这都阻碍了农村土地流转的进行。为此，文章提出建立土地流转增值收益农民共享机制等政策建议。

关键词： 农业经济，农村土地流转，承包经营权，土地使用权

党的十七届三中全会作出了允许农民按照依法自愿有偿原则，以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营的战略决策，为推进土地流转提供了大力的政策支持。但从近几年的实践看，全国土地流转比例总体还比较低，目前全国平均土地承包经营权流转面积占总承包耕地面积的比例大约为8.7%，流出农户占家庭承包经营农户总数的9%。那么，到底什么原因阻碍了农村土地流转的大面积推开？政府又该采取何种政策来推进农村土地流转？

一、目前土地还承担着基本生活保障功能，难以大规模铺开

在我国特定历史条件下，农村土地除了发挥最基本的农业生产功能之外，还发挥着确保农民基本温饱的社会保障功能，这些保障主要包括：一是通过对土地的占有、使用和处分获取的利益，在相当长的历史时期内，这些收益满足了农民最基本的生活需求，维持了我国农村在社会转型期的和谐稳定。二是国家为扶持农业发展所提供的各种补贴，包括“黄箱”补贴和“绿箱”补贴。

目前，我国农村劳动力转移的比重不足四分之一，稳定转移的比重更低，在农民收入中，农业收入的比重占到三分之二，种植业收入的比重仍占一半左右。尽管当前农民外出经商务工的人数不断增加，但大多数

农民因为无“一技之长”，就业很不稳定。因此，宁肯让田地抛荒，也不愿流转给他人。甚至花钱雇人种地，或者靠每亩倒贴农药、化肥请人代耕，大量良田处于低效利用中。在土地的这种生存保障功能没有改变之前，土地流转难以真正实现。

二、当前农村土地流转中存在一系列政策障碍

（一）土地流转相关法律制度建设落后

当前农村土地使用权流转日益活跃，但现行法律仍然以限制流转为主，法制建设落后社会发展需要，表现在四个方面：一是集体土地产权权能体系设计过于抽象化，产权细分不够。我国土地管理法仅规定了土地所有权和土地使用权两大类权利，但集体土地所有权主体的具体代表不明确，集体土地使用权的内容、取得方式界定不清楚，集体土地几乎没有抵押、担保等派生的产权权能，其功能的发挥受到严格限制。二是政策明确规定长期稳定农民土地承包权，但在实际操作中没说明什么人有权承包土地，即什么人算是集体组织的成员。三是规定农民承包土地要承担义务，其中向乡村社会交纳公共开支，但没有明确提出这部分费用属于地租还是管理费用，这一费用的标准是多少，给农民造成过重的负担。四是随着经济增长速度的提高，被占用农地越来越多，但现行的城市土地政策中明确规定农村集体组织的土地不能直接进入二级市场，只有在政府征用土地后转包给土地开发商，这造成土地增值部分与农民无关，从土地上获利的不是农民，而是中间开发商。

（二）土地使用权商品属性不明确

土地权属主要是两个方面，即土地所有权和土地使用权（承包经营权）。相对于一个完整的产权而言，承包经营权是否可以构成农民的财产权，目前尚无法律依据，表现在：一是土地受让主体有严格身份限制。农村土地承包权的流转一般限于特定的农村集体组织内部，这种受让主体身份限制造成土地承包权流转的封

闭性，使土地承包权无法按照市场方式自由转让，对土地资源的合理配置制造了障碍。二是承包经营人没有完全自主权。目前国家对农村土地转让进行严格的控制，只允许国家“依法”征用，不准在农民之间进行有偿转让，土地承包经营权转让必须经发包人同意，既然已经把农村土地承包经营权定性为物权性质，就应赋予承包经营人完整的土地使用权，土地流转权是农户依法享有的权利，农民在遵守法律的情况下应当有自主权，这才符合商品属性。三是土地承包权不准设立抵押权。我国《担保法》规定农村土地承包权不准设立抵押权，农民所拥有的土地承包经营权是一种不完善的产权，土地收益全不完整、不清晰，难以形成土地融资市场，抑制了农地的价值担保功能，限制了土地承包权价值最大化目标的实现。导致承包者不能将土地作为财产看待，缺乏长远的收入预期，土地不能像普通商品一样在市场流动。

（三）现行土地流转制度容易造成对农民利益的剥夺

现行土地流转制度存在五个方面问题：一是农地使用权流转多以农户自发流转和当地基层政权的行政推动为主，农户对市场行情不能充分把握，导致他们对农地使用权流转的定价十分随意，既没有统一标准，也没有统一手续，造成农用地流转市场的价格混乱。二是流转管理无序，操作随意，程序随便，土地流转中既签订了流转合同又经农业承包合同管理机构审查的只是极少数，大部分的流转只进行口头约定甚至无约定。三是部分地区土地确权工作不到位，一旦土地承包经营权流转，产生收益，遗留问题就容易暴露出来，从而产生纠纷。四是土地发包中存在着种种“黑箱操作”行为。五是部分地区农民的流转主体地位极易受到侵害。一些村干部、基层政府以集体享有承包地的所有权为名，宣称“土地是集体的”，任意收回、越权流转农户承包地，剥夺农民的知情权和参与权。一些基层干部凭借土地所有者代表的身份和行政权力，操控土地流转，搞硬性流转、越俎代庖。甚至动用警力逼迫农民，搞强制性的土地流转。

三、促进农村土地流转的政策建议

（一）加快完善相关法律法规，实现农地流转的制度化和规范化

尽快制定农村土地流转方面的法律法规和规章，提供详细的规范和健全的程序，以系统引导农村土地流转中各方行为的规范化，确保农村土地流转制度顺利推进。必须通过法律对农村土地流转各主体的权利义务进行合理配置，建立公正合理的运行程序。实体法方面，亟需建立专门的法律法规以及部门规章，针对农村土地流转的基本原则、主体限制、土地类型、流转方式、价格市场、中介机构、监管机构、法律责任形式等内容进行系统的约束和规范，促进农村土地流转的各方当事人能在法律的制度框架内规范行事。程序法方面，各地应在有关法律法规和政策的指导下，结合地方实际，制定切实可行的操作办法，对农村土地流转的各个步骤和程序进行规范，指定专门的部门负责受理、审批、审查及备案工作，用于规范农村土地流转行为。由于各地农业经济发展参差不齐，地方立法可以超前，先行制定地方性的条例或办法，以法律的形式对本地农村土地流转加以规范，使土地流转有序进行。对暂不具备立法条件的地方也应借鉴发达地区的经验，完善土地流转的政策，确保土地流转规范、有序的进行。

（二）建立土地流转增值收益农民共享机制

为确保合理分配土地流转收益，切实保障农民的合法权益，减少或避免土地流转收益流入少数人口袋，必须建立或完善由农民当家做主的土地流转及其收益分配机制，总的分配原则应是初次分配基于产权、再次分配税收参与。一是要全面开展土地确权工作，做好农村土地确权、登记、颁证工作，进一步明晰土地产权。二是要清晰界定集体与农户土地权利之间的界限，规范村集体代表农民流转土地的程序，明确村集体在土地流转中的地位和职责，保障农民对土地的占有、使用、收益等权利。三是要依法保障农户的主体地位，土地流转要充分尊重农民意愿，是否流转、流转数量、流转方式应由农民自己决定，任何组织不得以行政手段阻碍或强迫农民流转土地，严厉惩处基层干部、村干部越权流转、私自流转等侵害农民土地承包经营权利的行为。四是流转收益除交纳必要的税收外，也应归集体农民所有，并按“公开、公平、公正”和近期与长远利益兼顾的原则落实到户、人。

（三）建立保障农民土地权益的法律援助和纠纷调解机制

要建立矛盾预防机制。进一步完善土地确权工作，妥善解决土地遗留问题，做到先解决问题，再进行流转。要及时处理流转矛盾纠纷，纠正和查处违背农民意愿的强迫流转问题。完善土地承包经营权流转纠纷调解机制。加快农村土地承包经营权纠纷仲裁机构建设，建立健全以协商、调解、仲裁、诉讼为主要内容的土地承包和流转纠纷解决制度，依法开展农村土地承包和流转纠纷仲裁，维护农民土地承包经营权的正当权益，促进土地健康流转。

（四）建立健全农村社会保障体系，免除农民流转土地的后顾之忧

必须建立多层次的农村保障体系，包括农村社会风险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助，以及发展和完善农村合作医疗制度等，逐步弱化土地的福利和社会保险功能，为土地转出者解决后顾之忧。一是扩大最低生活保障制度的覆盖面，为基本生活水平低于当地最低生活保障线的农民提供保障金，帮助他们度过农村土地流转制度推行的过渡期。资金由地方政府、村民委员会、集体经济组织以及农民共同负担，各级政府加大财政转移支付的力度，增加对最低生活保障资金的投入，辅之以社会化帮助的渠道募集资金，确保农地低保制度的持续性和稳定性。二是建立广泛的农民养老保险制度，以个人账户为主，不同年龄不同标准，既适应一次性移转所有的土地的，也适用以土地入股分红的农民，还应适应农民自由择业的需要，为他们的养老免去后顾之忧。三是切实推行农民新型合作医疗制度，按法定比例负担农民看病所支付的医疗费，解决农民看病贵看病难的问题。这三项是我国农村最基本的社会保障制度，将最终取代农村土地的社会保障功能，确保农民在土地流转之后看病、养老及最低生活水平都有保障。

第四篇：当前农村土地经营权流转存在的问题及解决办法

当前农村土地经营权流转存在的问题及解决办法

郝云铎

随着我国现代化农业的发展，当前的农村土地使用制度急需创新。党的十七届三中全会指出：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》则再次强调了加快农村土地流转、建立健全土地承包经营权流转市场问题：“土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。坚持依法自愿有偿原则,尊重农民的土地流转主体地位,任何组织和个人不得强迫流转,也不能妨碍自主流转。按照完善管理、加强服务的要求,规范土地承包经营权流转。鼓励有条件的地方发展流转服务组织,为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。”应该说，积极稳妥有序地推进农村土地承包经营权流转，是落实党的十七届三中全会精神，推进新形势下农村改革发展的一项重要内容，对于加快我国设施农业建设，促进农业生产方式向产业化、集约化、现代化转变具有深远意义。但由于受各种条件制约，目前的农村土地经营权流转仍存在着一定障碍，这就在很大程度上制约了我国现代化农业模式的健康发展。

一、土地经营权流转中存在的问题

随着我国土地使用制度改革的深入，土地使用权也正在按商品经济的规律进行着流转，而之所以能够进行流转，主要是由于“土地作为一种特殊商品，既受一般商品供求规律的制约，又有其与一般商品不同的特殊供求方式。”

随着我国城市化进程的加快，大量农村劳动力进入城镇从事第二、三产业，这样其原有的生产资料如土地就主要转移给未流动到城镇工作的劳动力，但由于该生产资料的承包权没有改变，所以其便把承包的经营权予以转让，从中赚取一定的租金，这就产生了土地的流转。但由于这方面的相关制度和政策还不完善，以至在流转过程中出现了许多值得研究的问题。

（一）部分地区对通过流转集中的土地缺少科学的农业发展布局规划

众所周知，土地利用的目标是为了取得经济效益、生态效益和社会效益，多年的事实证明，随着社会的发展，零散的土地经营已很难创造出与社会需要相吻合的效益，只有通过土地的集约化使用，才能为现代农业发展准备一定条件。土地流转的目的应是化分散为集中，以加快本地的设施农业和现代化农业发展。但有些地区采取了随意性流转模式，没有达到通过流转实现集约经营、产业化发展的目的，进而造成土地资源的浪费，难以最大限度地发挥土地效用。

（二）一些方面的工作还缺乏有效的法律保障

2005年，农业部颁布了《农村土地承包经营权流转管理办法》。但随着形势的发展，该办法对一些新问题不够适用。由于缺少法律依据，在土地流转中一些问题难以解决。如集体发展设施农业和规模农业过程中，个别农民出于非正当原因（要高价等）拒不流转，而对于这种现象缺乏有效的制约手段，致使多数农民和集体经济的发展受到影响。

（三）多数地区缺少规范的流转市场

市场既是商品交易的场所，也是商品交换中发生经济关系的总和。在社会主义公有制条件下，我国的土地市场呈现出了权利主导性、不完全性和地域性特点，这些特点的存在一定程度上影响了流转市场的规范性。而规范的流转市场可以使土地承包经营权流转公开透明、公正有序，有利于保护农民利益，实现土地流转健康运行。当前，由于缺少这种平台，难以使土地效益最大化，也出现了许多不符合群众利益的行政行为。

（四）缺少严格的流转程序

流转程序的不完善使土地在流转过程中出现了许多问题，如以农户私下操作为主，出让方和受让方经常由此产生纠纷；罗圈式流转使得有关政府部门在处理土地问题时难度增大；不规范的土地流转损害了国

家、集体和个人等多方利益；影响了土地质量的保护和农田水利设施建设；为农村一些黑恶势力的产生提供了土壤等等。

（五）存在着一定的侵害农民利益现象

一些地区采取了“反租倒包”形式，即乡镇政府或村委会向农户支付一定租金，把农户已经承包的土地收归集体，再由集体转租给外来的公司、大户，或者“倒包”给本乡、本村的其他农户，收取租金。乡政府、村委会转包或倒包所收取的租金远高于支付给农户的租金，获得了比农户多得多的差额地租。而农民只知道集体支付给自己的租金数额，不知道集体转包、倒包收取租金几何，更不知道他的“买家”究竟是谁。这种状况容易使农民与村委会、乡镇政府、干群之间出现矛盾，引发社会问题。

（六）缺乏相应的风险保护机制

随着市场经济的全面发展，市场化的风险也越来越高，但农民作为土地的出让方，其在出让土地承包权的同时也承担受让方的风险，一旦受让方经营失败，农民难以得到合理补偿。由于缺乏风险保护机制，有关部门也难以保障农民的利益。

这些问题的存在，制约了土地的最大效能发挥，不利于土地的可持续开发利用。因为资源对经济发展的作用是显而易见的，所以古典经济学家如斯密、李嘉图以及马克思常常以矿山和土地作为讨论的资源形态，而现代化的农业对土地的利用提出了许多新要求，因此最大化解决土地流转中出现的问题是推动农业市场化进程的一大重要环节。

二、土地流转问题的解决办法

土地流转是新时期社会发展提出的要求，是现代化农业建设中的重要一环。也就是说，要通过土地流转逐步实现农业的整体市场化，而“整体市场化是中国特有的农业市场化的一部分”，只有这样，我们的农业发展才能实现与世界接轨。但由于历史原因，土地流转又具有一定的复杂性，而目前的主要任务是在保证农民基本权益的基础上，通过各种措施让土地资源流动起来。

（一）坚持正确引导，政策管理

在促进土地流转中要加强引导、注重管理，以提高土地利用率、投入产出率、劳动生产率和农产品优质率为主要目标，牢牢把握政策原则。特别是在必须稳定农户家庭承包责任制的前提下来实行土地所有权、承包权和使用权的适当分离，同时要坚持“集中、连片、规模”的原则，通过流转实现集中连片，规模开发和集约经营，发挥规模经营效应。

（二）创新体制机制，探索流转模式

通过正确引导、政策扶持，形成农户之间互换地块建棚、村集体租地后统一建设、村集体统一建棚后分到各户和企业租赁土地进行高效设施农业建设等流转方式。在土地流转中，应以不违背农民意愿为前提，不损害农民利益，探索多种形式促进土地流转。大体说来可采取以下模式：（1）租赁：农民以租赁方式，将承包地经营权租给业主经营，业主每年以现金或实物的形式补偿农户；（2）代耕：一些不愿意放弃土地承包经营权，但又没有精力耕种土地的农户，可由村集体经济组织或由其组建的土地代耕合作组织在保留原承包关系不变的前提下，与土地承包农户达成协议，或以一定的条件将撂荒耕地从农民手中集中起来，组织代耕或再发包给其他人耕种；（3）股份合作：在保持原承包关系不变的前提下，由农民自愿申请，并以土地经营权入社的形式，组建农村土地流转合作社，由土地流转合作社实施规模经营或引进业主经营；

（4）转包：农民因外出打工或经商，将土地自发地转包给其他农民耕种，原承包关系保持不变，这种形式十分普遍；（5）互换：农户为了耕作方便，通过相互协商，进行土地互换。

（三）建立较为统一、规范的土地流转市场，规范流转程序

如天津市蓟县就建立了由县级土地流转综合服务中心、26个乡镇土地流转服务中心和村级土地流动服务站组成的县、乡、村三级土地流转市场服务体系。县土地流转综合服务中心设在县农业局农经总站；乡镇土地流转服务中心与农经站实行“一套人马、两块牌子”，设置土地流转信息联络员、收益评估员、合同签证员等；村级土地流动服务站，以村报账员为信息联络员。通过建立服务中心，实现了土地流转上下信息联通、工作联管、服务联动,为全县土地流转搭建起规范的市场化服务平台。在程序上，则严格规范了土地流转委托申请、审核登记、收益评估、平等协商、签订合同的全过程。一是明确在流转双方提出申请后,土地流转服务中心要对项目的等级、坐落、面积、经营能力、经营项目等进行严格审核并及时发布流转信息。二是土地流转服务中心严格依据实际，对流转土地的收益情况进行评估,为流转费的确定提供可靠依据,保证双方利益不受损害。三是土地流转服务中心为流转双方牵线搭桥,保证双方在平等、自愿、互利的基础上进行协商。四是做到“四个统一”，即全县要使用统一制式的土地流转合同文本；土地流转中心统一搞好流转合同签订与见证；统一抓好流转合同纠纷的调解；统一做好流转合同的归档管理。

（四）发展现代农业，扩大农业的原有内涵

把原来分散经营的土地通过实施土地经营权依法、自愿地有偿转让，将有利于解放劳动生产力和加大劳务输出。而通过集约化土地规模经营，在同一土地面积上投入较多的生产资料和劳动力，进行精耕细作，不但提高了单位面积产量，还提高了亩产总量。此外，土地规模经营的扩大又使得种植的经济化得以实施，而种植的经济化又使得农业生产永远走出了自给自足的怪圈，市场需要什么就种植什么，什么能赚钱就种植什么，从而培养了一大批从事农业生产的新型农民，所以发展现代农业是一种由量变到质变的飞跃。

三、小结

土地流转作为一种存在，是社会进步的标志，因为在土地不能流转之前，土地的价值仅体现于土地产出，而通过流转，土地的“承包经营使用权在市场条件下必然表现为一种具有交换价值的资本”，从单纯的资源转化为资本，这就是一大进步。

从经济学角度来讲，土地流转对稳定地区经济有着非常重要的作用。因为农民作为社会分工阶层中的最大主体，他们占有了全部的耕地使用资源，但当他们中的近一半人口进入城镇后，土地的耕种对他们来说就成为一个问题，而留在农村希望耕种的人口却没有足够的土地，这无疑对地区经济的稳定和发展极为不利。现在通过土地流转，使农民各取所需，自然使得该群体能够顺畅地完成分工，进而为社会的和谐增添诸多元素。

2012-8-27

第五篇：当前农村土地流转中存在的障碍及对策

当前农村土地流转中存在的障碍及对策

作者：朱敏 来源：中国经贸导刊2011年第1期 发布时间：2011年3月27日

党的十七届三中全会作出了允许农民按照依法自愿有偿原则，以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营的战略决策，为推进土地流转提供了大力的政策支持。但从近几年的实践看，全国土地流转比例总体还比较低，目前全国平均土地承包经营权流转面积占总承包耕地面积的比例大约为8.7%，流出农户占家庭承包经营农户总数的9%。那么，到底什么原因阻碍了农村土地流转的大面积推开？政府又该采取何种政策来推进农村土地流转？

一、目前土地还承担着基本生活保障功能，难以大规模铺开

在我国特定历史条件下，农村土地除了发挥最基本的农业生产功能之外，还发挥着确保农民基本温饱的社会保障功能，这些保障主要包括：一是通过对土地的占有、使用和处分获取的利益，在相当长的历史时期内，这些收益满足了农民最基本的生活需求，维持了我国农村在社会转型期的和谐稳定。二是国家为扶持农业发展所提供的各种补贴，包括“黄箱”补贴和“绿箱”补贴。

目前，我国农村劳动力转移的比重不足四分之一，稳定转移的比重更低，在农民收入中，农业收入的比重占到三分之二，种植业收入的比重仍占一半左右。尽管当前农民外出经商务工的人数不断增加，但大多数农民因为无“一技之长”，就业很不稳定。因此，宁肯让田地抛荒，也不愿流转给他人。甚至花钱雇人种地，或者靠每亩倒贴农药、化肥请人代耕，大量良田处于低效利用中。在土地的这种生存保障功能没有改变之前，土地流转难以真正实现。

二、当前农村土地流转中存在一系列政策障碍

（一）土地流转相关法律制度建设落后

当前农村土地使用权流转日益活跃，但现行法律仍然以限制流转为主，法制建设落后社会发展需要，表现在四个方面：一是集体土地产权权能体系设计过于抽象化，产权细分不够。我国土地管理法仅规定了土地所有权和土地使用权两大类权利，但集体土地所有权主体的具体代表不明确，集体土地使用权的内容、取得方式界定不清楚，集体土地几乎没有抵押、担保等派生的产权权能，其功能的发挥受到严格限制。二是政策明确规定长期稳定农民土地承包权，但在实际操作中没说明什么人有权承包土地，即什么人算是集体组织的成员。三是规定农民承包土地要承担义务，其中向乡村社会交纳公共开支，但没有明确提出这部分费用属于地租还是管理费用，这一费用的标准是多少，给农民造成过重的负担。四是随着经济增长速度的提高，被占用农地越来越多，但现行的城市土地政策中明确规定农村集体组织的土地不能直接进入二级市场，只有在政府征用土地后转包给土地开发商，这造成土地增值部分与农民无关，从土地上获利的不是农民，而是中间开发商。

（二）土地使用权商品属性不明确 土地权属主要是两个方面，即土地所有权和土地使用权（承包经营权）。相对于一个完整的产权而言，承包经营权是否可以构成农民的财产权，目前尚无法律依据，表现在：一是土地受让主体有严格身份限制。农村土地承包权的流转一般限于特定的农村集体组织内部，这种受让主体身份限制造成土地承包权流转的封闭性，使土地承包权无法按照市场方式自由转让，对土地资源的合理配置制造了障碍。二是承包经营人没有完全自主权。目前国家对农村土地转让进行严格的控制，只允许国家“依法”征用，不准在农民之间进行有偿转让，土地承包经营权转让必须经发包人同意，既然已经把农村土地承包经营权定性为物权性质，就应赋予承包经营人完整的土地使用权，土地流转权是农户依法享有的权利，农民在遵守法律的情况下应当有自主权，这才符合商品属性。三是土地承包权不准设立抵押权。我国《担保法》规定农村土地承包权不准设立抵押权，农民所拥有的土地承包经营权是一种不完善的产权，土地收益权不完整、不清晰，难以形成土地融资市场，抑制了农地的价值担保功能，限制了土地承包权价值最大化目标的实现。导致承包者不能将土地作为财产看待，缺乏长远的收入预期，土地不能像普通商品一28中国经贸导刊2011年第1期本刊关注◎样在市场流动。

（三）现行土地流转制度容易造成对农民利益的剥夺

现行土地流转制度存在五个方面问题：一是农地使用权流转多以农户自发流转和当地基层政权的行政推动为主，农户对市场行情不能充分把握，导致他们对农地使用权流转的定价十分随意，既没有统一标准，也没有统一手续，造成农用地流转市场的价格混乱。二是流转管理无序，操作随意，程序随便，土地流转中既签订了流转合同又经农业承包合同管理机构审查的只是极少数，大部分的流转只进行口头约定甚至无约定。三是部分地区土地确权工作不到位，一旦土地承包经营权流转，产生收益，遗留问题就容易暴露出来，从而产生纠纷。四是土地发包中存在着种种“黑箱操作”行为。五是部分地区农民的流转主体地位极易受到侵害。一些村干部、基层政府以集体享有承包地的所有权为名，宣称“土地是集体的”，任意收回、越权流转农户承包地，剥夺农民的知情权和参与权。一些基层干部凭借土地所有者代表的身份和行政权力，操控土地流转，搞硬性流转、越俎代庖。甚至动用警力逼迫农民，搞强制性的土地流转。

三、促进农村土地流转的政策建议

（一）加快完善相关法律法规，实现农地流转的制度化和规范化

尽快制定农村土地流转方面的法律法规和规章，提供详细的规范和健全的程序，以系统引导农村土地流转中各方行为的规范化，确保农村土地流转制度顺利推进。必须通过法律对农村土地流转各主体的权利义务进行合理配置，建立公正合理的运行程序。实体法方面，亟需建立专门的法律法规以及部门规章，针对农村土地流转的基本原则、主体限制、土地类型、流转方式、价格市场、中介机构、监管机构、法律责任形式等内容进行系统的约束和规范，促进农村土地流转的各方当事人能在法律的制度框架内规范行事。程序法方面，各地应在有关法律法规和政策的指导下，结合地方实际，制定切实可行的操作办法，对农村土地流转的各个步骤和程序进行规范，指定专门的部门负责受理、审批、审查及备案工作，用于规范农村土地流转行为。由于各地农业经济发展参差不齐，地方立法可以超前，先行制定地方性的条例或办法，以法律的形式对本地农村土地流转加以规范，使土地流转有序进行。对暂不具备立法条件的地方也应借鉴发达地区的经验，完善土地流转的政策，确保土地流转规范、有序的进行。

（二）建立土地流转增值收益农民共享机制

为确保合理分配土地流转收益，切实保障农民的合法权益，减少或避免土地流转收益流入少数人口袋，必须建立或完善由农民当家做主的土地流转及其收益分配机制，总的分配原则应是初次分配基于产权、再次分配税收参与。一是要全面开展土地确权工作，做好农村土地确权、登记、颁证工作，进一步明晰土地产权。二是要清晰界定集体与农户土地权利之间的界限，规范村集体代表农民流转土地的程序，明确村集体在土地流转中的地位和职责，保障农民对土地的占有、使用、收益等权利。三是要依法保障农户的主体地位，土地流转要充分尊重农民意愿，是否流转、流转数量、流转方式应由农民自己决定，任何组织不得以行政手段阻碍或强迫农民流转土地，严厉惩处基层干部、村干部越权流转、私自流转等侵害农民土地承包经营权利的行为。四是流转收益除交纳必要的税收外，也应归集体农民所有，并按“公开、公平、公正”和近期与长远利益兼顾的原则落实到户、人。

（三）建立保障农民土地权益的法律援助和纠纷调解机制

要建立矛盾预防机制。进一步完善土地确权工作，妥善解决土地遗留问题，做到先解决问题，再进行流转。要及时处理流转矛盾纠纷，纠正和查处违背农民意愿的强迫流转问题。完善土地承包经营权流转纠纷调解机制。加快农村土地承包经营权纠纷仲裁机构建设，建立健全以协商、调解、仲裁、诉讼为主要内容的土地承包和流转纠纷解决制度，依法开展农村土地承包和流转纠纷仲裁，维护农民土地承包经营权的正当权益，促进土地健康流转。

（四）建立健全农村社会保障体系，免除农民流转土地的后顾之忧

必须建立多层次的农村保障体系，包括农村社会风险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助，以及发展和完善农村合作医疗制度等，逐步弱化土地的福利和社会保险功能，为土地转出者解决后顾之忧。一是扩大最低生活保障制度的覆盖面，为基本生活水平低于当地最低生活保障线的农民提供保障金，帮助他们度过农村土地流转制度推行的过渡期。资金由地方政府、村民委员会、集体经济组织以及农民共同负担，各级政府加大财政转移支付的力度，增加对最低生活保障资金的投入，辅之以社会化帮助的渠道募集资金，确保农地低保制度的持续性和稳定性。二是建立广泛的农民养老保险制度，以个人账户为主，不同年龄不同标准，既适应一次性移转所有的土地的，也适用以土地入股分红的农民，还应适应农民自由择业的需要，为他们的养老免去后顾之忧。三是切实推行农民新型合作医疗制度，按法定比例负担农民看病所支付的医疗费，解决农民看病贵看病难的问题。这三项是我国农村最基本的社会保障制度，将最终取代农村土地的社会保障功能，确保农民在土地流转之后看病、养老及最低生活水平都有保障。

作者单位：国家信息中心经济预测部