如何管好物业外包服务[精选5篇]

第一篇：如何管好物业外包服务

如何管好物业外包服务

过三十年的发展，我国物业管理已从起初的“大而全”、“小而全”向专业化过渡，很多业务逐渐被外包出去交由专业公司来完成。物业管理服务实践经验在不断证明，对专项业务实施外包是物业管理行业的必然发展趋势，是物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。那么，物业管理企业如何管好物业外包服务？首先我们分析一下业务外包的优劣。

业务外包的优劣对比：

业务外包的优势

外包给专业公司使各项服务内容趋于极致，并使成本费用降至最低，从而让消费者、物业公司、专业公司都成为赢家。同时物业公司通过业务外包而能抽出身来，站在专业公司和消费者之间，对服务作出客观评价，良性的互动和评价机制会使服务更加完美，而最大的受益者将是消费者。

1、通过业务外包可降低成本；

2、业务外包可提高服务质量；

3、业务外包可补充人才的不足及增加服务项目；

4、业务外包使管理相对简单化。

业务外包的劣势

物业管理企业通过业务外包的形式实施专业化管理，通过专业化、集约式经营提高服务水平降低管理成本，在一定程度上满足社会发展及消费者的需求，但在实际运作中也出现了很多的问题：

1、外包服务质量难以控制；

2、外包往往较难体现公司的形象及文化；

3、服务时间相对滞后。

如何管好物业外包服务？

1、物业管理服务外包业务范围的合理确定

物业管理企业通过外包的方式实现专项服务之前，应该认识到外包的真正目的?明确什么样的专项服务需要实施外包、什么业务不宜外包?其业务范围应该如何界定?首先，应该认识到物业管理是一项专业性很强的工作，在目前物业管理企业技术含量还较低的情况下，服务的专业性更多表现在对业务管理流程的合理分工和有效监控方面。高技术含量的业务是物业管理企业需不断巩固和加强的内容，但对劳动密集型业务或社会成熟型业务，企业要更多地通过社会的专业分工，达到降低经营成本、提高工作效率、提升服务的目的。一些物业基础管理服务项目，如物业区域内的公共场地、楼宇内的公共走道的环境卫生，以及生活废弃物的日常清洁工作，可以委托给专业化的保洁服务公司具体实施。公共绿地、公用设施专用绿地，以及规定区域的鲜花、绿色租摆和节日花坛租摆工作，可以委托给专业化的绿地养护和花木服务公司具体实施。其次，就是对于物业管理企业在实施专项服务时，需要一次性投入较大资产项目的决策。由于市场的波动变化较大，很多物业管理企业会考虑今后发展的投资收益和长期利益，对在物业管理经营中无法预期收回的长期投入会表现得十分谨慎。因此，对于需要购置专业设备才能进行的诸如：高档石材的结晶保养、楼宇外墙清洗等业务，通常物业管理企业也会委托给专业性服务商进行具体实施。再有，就是对于一些技术含量较高的专业服务领域和一些垄断行业，比如：电梯系统、弱电系统设备的运行和维修管理服务、物业区域治安维护、消防安全相关工作等，为了规避经营风险，保证服务质量，行业通常也是要采取外包的方式实现专项服务的提供。而与以上三方面内容相反，对于物业管理中的最有价值的核心业务内容，如日常维修服务、水、电、气、热的日常供应与管理，则一般不宜进行外包。

2、注重市场调查细节考察，一切用服务质量说话

面对激烈的市场竞争环境，物业管理企业如果把资源分散到工作的每个环节，必然会造成企业资源的浪费。采用专项服务外包的模式，则有利于企业集中资源，选择自己专长的领域，形成技术优势和规模优势，有利于提升企业的核心竞争力。也正因为如此，选择专业服务供应商的好坏，会直接关系到物业管理企业外包业务的成功与否。那么，如何选择合格的业务供应商呢?按照物业管理企业的通常做法，在确定外包服务项目后，首先要进行的工作就是市场调查，然而据实际情况来看，这一准备阶段的考察工作，也是物业管理企业最容易出现把握偏差的环节之一。原因在于，很多物业管理企业都会忽略对外委服务供应商的前期市场调查和现场参观考察，认为真正的工作重点应该放在业务招投标阶段，虽然想法不错，但是这样做的结果却往往不能真实反映被考察单位的实际情况与业务能力。

为了避免上述情况的发生，物业管理企业应该着力设计市场调查考察阶段的工作内容，努力通过现场考察、座谈、暗访等多种形式了解服务供应商的公司实力、经营理念、人员管理、管理控制及效率、服务保障能力等项内容，特别是可以对现场服务细节进行考察，比如员工是否熟悉业务、对客服务态度，工作记录表格填写等，通过这些实际工作中的“真情流露”(蜂巢物业网注)，有助于物业管理企业更加全面地了解外委服务供应商的企业真实情况，从而弥补单纯依靠投标书和答辩环节了解外委企业情况的不足，尽量把不合格的外委供应商排除在招投标工作之外。

3、专项服务外包业务招标工作关键环节

对于一般工作程序，行业的通常做法是物业管理企业提出对外委分包单位的资质要求、服务范围和服务标准，编制相关的招投标文件或外委专项服务邀请函，通过采购服务程序进行采购活动。按照市场调查的结果，对相关专项服务供应商发出招标材料，物业管理企业的评标委员会根据预先确定的评标标准和评标办法，对各服务供应商提交的投标材料进行综合评价，最终确定服务质量高、保障能力强且费用合理的供应商作为外委服务中标单位，并签订外委服务合同。在此过程中，对于优化的工作流程、评标准则的确定环节需要特别关注。

对于大宗服务的采购工作是物业管理企业一个比较敏感的话题，它不仅能反映出一个企业的管理水平，同时，也会直接影响物业管理企业将来为业主提供服务的能力。因此，在采购服务之初，物业管理企业就应该确定一套经得起检验的招投标全程优化透明管理工作方法与招标流程。其内容要包括对采购服务日程安排的要求、招投标文件要求、相关评定标准的审批要求等。强调不能光凭感觉进行工作，要讲程序和规则，但同时又要兼顾工作效率，规则不能成为效率的负担。再有，就是对评标准则的选择。目前，在物业管理企业进行业务外包时的评分标准依据可以基本分为信誉标，业绩标，服务标，价格标等，分值各占一定权重，以加权平均数作为定标标准。但这种沿袭物业管理招投标的方式能否适用于外包服务还有待商榷。原因在于，物业管理企业进行外包的首要目的是采购合格的服务，这种服务不仅是提供给物业管理企业的，它还会直接面对物业管理业主。据此，这种服务采购更应注重委托服务的工作质量、保障能力和整体服务形象。也只有在此基础上再谈价格才会有意义，否则，仅注重价格的高低，一旦投标价格低于服务成本，势必将造成供应商提供服务质量的下降，而这显然背离了物业管理企业的招标初衷。为此，在实际工作中比较可行的办法是，物业管理企业采取服务标与价格标分别报送方式进行操作，在确定价格标的权重后，分别对服务标和价格标进行评定，以减少单纯的价格因素对整个招标工作的影响。

4、专项服务外包业务合同的草拟与签订

在进行物业专项服务外包工作时，选择合适的专业性服务供应商只是物业管理企业外包业务成功的基本条件，而认真起草和签订一份全面的外包合同或协议，不仅是对外包服务工作质量的有力保障，同时也是进行物业管理服务外包业务的关键。对于委托合同或协议的建立，有些物业管理企业存在认识误区，认为合同或协议是用来规范不诚信企业之间的文书，如果物业管理企业和服务供应商有着良好的合作关系，那么一定在这次合作时会有着良好的相互服务关系。其实，这种认识是错误的。合同或协议是规范双方行为的文件，作为双方共同遵守的依据，保护的是双方的利益。其内容应包含：合作范围、运作方式、服务方案、实施计划、责任划分、杜绝转包、保险事宜、合约修改与终止、付款方式、事故赔偿等事项。

在合同的草拟与签订过程中，首先应该明确外包后责任的界定。物业管理企业将自己的专项服务业务外包给其他专业服务供应商后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业供应商的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理企业应当对业主承担违约责任。特别要强调，在合同或协议中应约定，专业性服务供应商提供的专业性服务质量和水平，不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定;同时还要约定专业性服务供应商达不到服务质量和要求时的违约责任。其次，就是对专项业务委托合同或协议期限的确定。这里要强调的是行业内多数企业的普遍通行做法，不一定就是正确、有效的做法。由于物业管理服务工作的长期性、稳定性特点，外包合同或协议的签订不一定局限在年度或年度的整数倍。在行业内，对此有效的处理方法是不同的委托合同可视服务内容的权重差别，签订不同的合同期限，目的不仅在于可以借此有效地控制服务供应商的行为，保证提供高质量的服务，从而充分降低物业管理企业的管理风险，避免在一段时间内有多个委托合同到期，因谈判时间不足而导致某些工作的不彻底或不到位。此外，有效分散委托合同的截至日期，在相关委托合同到期时，可以给物业管理企业留有充分的谈判时间，就委托服务方的服务水平作整体和充分的评估，并给选择新的服务供应商留有余地，从而引入全程市场竞争机制，保证提供高质量的服务。

5、物业管理服务外包业务的日常管控

实施专项服务业务外包作为一种新型的物业管理模式，体现了传统物业管理向现代化物业管理转型过程中物业管理职能社会化、专业化、市场化和经营化的必然发展趋势。当然，外包和几乎所有业务外包一样，如果管理不当也会给物业管理企业带来风险，表现为如果外包业务、项目的内容、外延定义不清，则容易带来运营混乱与责任不清，甚至引起企业内部更大的矛盾;可能会使物业管理理企业部分员工对专项服务产生一定程度的依赖;物业管理企业对外委分包单位管理松散，以包代管，权限不清、责任推诿等不良现象。

因而，建立物业管理企业与专项服务业务外包单位之间长期双赢的互动关系，就成为营造良好企业外部环境、实现物业管理企业价值链管理流程所要面对的重要课题。应该明确物业管理企业和外委单位建立的不仅仅是一种简单的商业合作关系，其中更多的内容是相互信任、互相依靠、双方要承诺风险共担，利益共享，双方应在充分沟通与相互理解的基础上加强合作与协调，使业务流程顺利进行。物业管理企业不仅是一个社会资源组织者，还应该运用真正意义上的专业化管理成为系统集成商，物业管理企业的管理职能和专业化程度需要更加强化，将管理要求及管理理念准确传递，在保证管理效果的同时帮助分包服务企业提升服务质量并创造更多价值。还有一点值得注意，在履约过程中，物业管理企业对专业性服务企业既不能约束过紧，影响他们积极性的发挥，也不能放任自流，影响外包业务的质量。物业管理企业应把专业性服务企业纳入自身的整体管理体系之中，通过目标制定、监督检查、有效评估、绩效考核、及时改进等手段完成对日常业务的有效管控，实现物业管理工作整体服务目标。

第二篇：管好物流仓储物业外包服务的五大关键点

管好物流仓储物业外包服务的五大关键点

经过三十年的不断发展，起初作为物流售后服务附属行业的物流仓储物业管理，已逐渐发展成为一个独立性行业，市场对物流仓储物业管理服务的质量要求也越来越高;专业化管理、差异化服务成为物流仓储物业管理企业建立自身品牌的基础。为此，在分工逐渐专业化、精细化的社会化管理背景下，现代物流仓储物业管理企业不再强调通过完善自身的组织机构来为业主提供高质量的服务，物流仓储物业管理企业不仅可以通过选择合格的专项业务供应商来实现物流仓储物业管理服务，更可以在此基础上合理组织供应商资源，提升物流仓储物业管理企业的社会品牌形象。虽然物流仓储物业管理服务实践经验在不断证明，对专项业务实施外包是物流仓储物业管理行业的必然发展趋势，是物流仓储物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。但是这并不意味着一旦物流仓储物业管理企业采取专项业务外包的方式就一定会达到物流仓储物业管理服务业务提升的目的，其中的原因就在于物流仓储物业管理企业对专项业务外包服务过程中诸多关键问题的把握程度。

关键点之一：物流仓储物业管理服务外包业务范围的合理确定

物流仓储物业管理企业通过外包的方式实现专项服务之前，应该认识到外包的真正目的?明确什么样的专项服务需要实施外包、什么业务不宜外包?其业务范围应该如何界定?首先，应该认识到物流仓储物业管理是一项专业性很强的工作，在目前物流仓储物业管理企业技术含量还较低的情况下，服务的专业性更多表现在对业务管理流程的合理分工和有效监控方面。高技术含量的业务是物流仓储物业管理企业需不断巩固和加强的内容，但对劳动密集型业务或社会成熟型业务，企业要更多地通过社会的专业分工，达到降低经营成本、提高工作效率、提升服务的目的。一些物流仓储物业基础管理服务项目，如物流仓储物业区域内的公共场地、楼宇内的公共走道的环境卫生，以及公共停车场的日常清洁工作，可以委托给专业化的保洁服务公司具体实施。公共卸货区、公用设施专用存放处，以及规定区域的消防、安防设施配置工作，可以委托给专业化的服务公司具体实施。其次，就是对于物流仓储物业管理企业在实施专项服务时，需要一次性投入较大资产项目的决策。由于市场的波动变化较大，很多物流仓储物业管理企业会考虑今后发展的投资收益和长期利益，对在物流仓储物业管理经营中无法预期收回的长期投入会表现得十分谨慎。因此，对于需要购置专业设备才能进行的诸如：电子商务仓储基地的管理、楼宇仓库的管理，大货中转平仓的管理等业务，通常物流仓储物业管理企业也会委托给专业性服务商进行具体实施。再有，就是对于一些技术含量较高的专业服务领域和一些垄断行业，比如：电梯系统、弱电系统设备的运行和维修管理服务、物流仓储物业区域治安维护、消防安全相关工作等，为了规避经营风险，保证服务质量，行业通常也是要采取外包的方式实现专项服务的提供。而与以上三方面内容相反，对于物流仓储物业管理中的最有价值的核心业务内容，如日常维修服务、水、电、气、热的日常供应与管理，则一般不宜进行外包。

关键点之二：注重市场调查细节考察，一切用服务质量说话

面对激烈的市场竞争环境，物流仓储物业管理企业如果把资源分散到工作的每个环节，必然会造成企业资源的浪费。采用专项服务外包的模式，则有利于企业集中资源，选择自己专长的领域，形成技术优势和规模优势，有利于提升企业的核心竞争力。也正因为如此，选择专业服务供应商的好坏，会直接关系到物流仓储物业管理企业外包业务的成功与否。那么，如何选择合格的业务供应商呢?按照物流仓储物业管理企业的通常做法，在确定外包服务项目后，首先要进行的工作就是市场调查，然而据实际情况来看，这一准备阶段的考察工作，也是物流仓储物业管理企业最容易出现把握偏差的环节之一。原因在于，很多物流仓储物业管理企业都会忽略对外委服务供应商的前期市场调查和现场参观考察，认为真正的工作重点应该放在业务招投标阶段，虽然想法不错，但是这样做的结果却往往不能真实反映被考察单位的实际情况与业务能力。

为了避免上述情况的发生，物流仓储物业管理企业应该着力设计市场调查考察阶段的工作内容，努力通过现场考察、座谈、暗访等多种形式了解服务供应商的公司实力、经营理念、人员管理、管理控制及效率、服务保障能力等项内容，特别是可以对现场服务细节进行考察，比如员工是否熟悉业务、对客服务态度，工作记录表格填写等，通过这些实际工作中的“真情流露”，有助于物流仓储物业管理企业更加全面地了解外委服务供应商的企业真实情况，从而弥补单纯依靠投标书和答辩环节了解外委企业情况的不足，尽量把不合格的外委供应商排除在招投标工作之外。

关键点之三：专项服务外包业务招标工作关键环节

对于一般工作程序，行业的通常做法是物流仓储物业管理企业提出对外委分包单位的资质要求、服务范围和服务标准，编制相关的招投标文件或外委专项服务邀请函，通过采购服务程序进行采购活动。按照市场调查的结果，对相关专项服务供应商发出招标材料，物流仓储物业管理企业的评标委员会根据预先确定的评标标准和评标办法，对各服务供应商提交的投标材料进行综合评价，最终确定服务质量高、保障能力强且费用合理的供应商作为外委服务中标单位，并签订外委服务合同。在此过程中，对于优化的工作流程、评标准则的确定环节需要特别关注。

对于大宗服务的采购工作是物流仓储物业管理企业一个比较敏感的话题，它不仅能反映出一个企业的管理水平，同时，也会直接影响物流仓储物业管理企业将来为业主提供服务的能力。因此，在采购服务之初，物流仓储物业管理企业就应该确定一套经得起检验的招投标全程优化透明管理工作方法与招标流程。其内容要包括对采购服务日程安排的要求、招投标文件要求、相关评定标准的审批要求等。强调不能光凭感觉进行工作，要讲程序和规则，但同时又要兼顾工作效率，规则不能成为效率的负担。再有，就是对评标准则的选择。目前，在物流仓储物业管理企业进行业务外包时的评分标准依据可以基本分为信誉标，业绩标，服务标，价格标等，分值各占一定权重，以加权平均数作为定标标准。但这种沿袭物流仓储物业管理招投标的方式能否适用于外包服务还有待商榷。原因在于，物流仓储物业管理企业进行外包的首要目的是采购合格的服务，这种服务不仅是提供给物流仓储物业管理企业的，它还会直接面对物流仓储物业管理业主。据此，这种服务采购更应注重委托服务的工作质量、保障能力和整体服务形象。也只有在此基础上再谈价格才会有意义，否则，仅注重价格的高低，一旦投标价格低于服务成本，势必将造成供应商提供服务质量的下降，而这显然背离了物流仓储物业管理企业的招标初衷。为此，在实际工作中比较可行的办法是，物流仓储物业管理企业采取服务标与价格标分别报送方式进行操作，在确定价格标的权重后，分别对服务标和价格标进行评定，以减少单纯的价格因素对整个招标工作的影响。

关键点之四：专项服务外包业务合同的草拟与签订

在进行物流仓储物业专项服务外包工作时，选择合适的专业性服务供应商只是物流仓储物业管理企业外包业务成功的基本条件，而认真起草和签订一份全面的外包合同或协议，不仅是对外包服务工作质量的有力保障，同时也是进行物流仓储物业管理服务外包业务的关键。对于委托合同或协议的建立，有些物流仓储物业管理企业存在认识误区，认为合同或协议是用来规范不诚信企业之间的文书，如果物流仓储物业管理企业和服务供应商有着良好的合作关系，那么一定在这次合作时会有着良好的相互服务关系。其实，这种认识是错误的。合同或协议是规范双方行为的文件，作为双方共同遵守的依据，保护的是双方的利益。其内容应包含：合作范围、运作方式、服务方案、实施计划、责任划分、杜绝转包、保险事宜、合约修改与终止、付款方式、事故赔偿等事项。

在合同的草拟与签订过程中，首先应该明确外包后责任的界定。物流仓储物业管理企业将自己的专项服务业务外包给其他专业服务供应商后，并不能免除自己根据原物流仓储物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业供应商的服务达不到原物流仓储物业管理合同规定的标准和要求，则物流仓储物业管理企业应当对业主承担违约责任。特别要强调，在合同或协议中应约定，专业性服务供应商提供的专业性服务质量和水平，不得低于物流仓储物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定;同时还要约定专业性服务供应商达不到服务质量和要求时的违约责任。其次，就是对专项业务委托合同或协议期限的确定。这里要强调的是行业内多数企业的普遍通行做法，不一定就是正确、有效的做法。由于物流仓储物业管理服务工作的长期性、稳定性特点，外包合同或协议的签订不一定局限在或的整数倍。在行业内，对此有效的处理方法是不同的委托合同可视服务内容的权重差别，签订不同的合同期限，目的不仅在于可以借此有效地控制服务供应商的行为，保证提供高质量的服务，从而充分降低物流仓储物业管理企业的管理风险，避免在一段时间内有多个委托合同到期，因谈判时间不足而导致某些工作的不彻底或不到位。此外，有效分散委托合同的截至日期，在相关委托合同到期时，可以给物流仓储物业管理企业留有充分的谈判时间，就委托服务方的服务水平作整体和充分的评估，并给选择新的服务供应商留有余地，从而引入全程市场竞争机制，保证提供高质量的服务。

关键点之五：物流仓储物业管理服务外包业务的日常管控

实施专项服务业务外包作为一种新型的物流仓储物业管理模式，体现了传统物流仓储物业管理向现代化物流仓储物业管理转型过程中物流仓储物业管理职能社会化、专业化、市场化和经营化的必然发展趋势。当然，外包和几乎所有业务外包一样，如果管理不当也会给物流仓储物业管理企业带来风险，表现为如果外包业务、项目的内容、外延定义不清，则容易带来运营混乱与责任不清，甚至引起企业内部更大的矛盾;可能会使物流仓储物业管理理企业部分员工对专项服务产生一定程度的依赖;物流仓储物业管理企业对外委分包单位管理松散，以包代管，权限不清、责任推诿等不良现象。

因而，建立物流仓储物业管理企业与专项服务业务外包单位之间长期双赢的互动关系，就成为营造良好企业外部环境、实现物流仓储物业管理企业价值链管理流程所要面对的重要课题。应该明确物流仓储物业管理企业和外委单位建立的不仅仅是一种简单的商业合作关系，其中更多的内容是相互信任、互相依靠、双方要承诺风险共担，利益共享，双方应在充分沟通与相互理解的基础上加强合作与协调，使业务流程顺利进行。物流仓储物业管理企业不仅是一个社会资源组织者，还应该运用真正意义上的专业化管理成为系统集成商，物流仓储物业管理企业的管理职能和专业化程度需要更加强化，将管理要求及管理理念准确传递，在保证管理效果的同时帮助分包服务企业提升服务质量并创造更多价值。还有一点值得注意，在履约过程中，物流仓储物业管理企业对专业性服务企业既不能约束过紧，影响他们积极性的发挥，也不能放任自流，影响外包业务的质量。物流仓储物业管理企业应把专业性服务企业纳入自身的整体管理体系之中，通过目标制定、监督检查、有效评估、绩效考核、及时改进等手段完成对日常业务的有效管控，实现物流仓储物业管理工作整体服务目标。

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第三篇：物业外包服务协议书

物业外包服务协议书

甲方：XXXXXXXXXXXX（以下简称甲方）

乙方：XXXXXXXXXXXXXX（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定。本着“预防为主、保障安全”的方针和“服务客户”的宗旨，经甲、乙双方自愿、平等协商，就保安服务达成如下协议：

第一条乙方向甲方派遣的保安、保洁等物业人员必须是经过政审合格和保安保洁技能培训取得保安从业资格证的人员。保安、保洁人员的招聘、录用、工资、服装、社保、福利等均由乙方负责。

第二条乙方派驻甲方的保安保洁人员必须是经过政审合格的人员，政治立场坚定、有良好职业道德、身体健康、责任心强，具有良好保安保洁业务技能，必须做到恪守职责，严格遵守甲方的值班保卫保洁工作制度，服从管理，对不称职的保安保洁人员，甲方有权建议调换。对要求给予调换保安保洁人员的，乙方应该尽力协调。

第三条乙方向甲方派出的保安人员，依照甲方的值班保卫岗位职责执行保安工作任务：甲方值班（值勤）岗位设置两个：一个为办公楼大厅门口值班岗、一个为办公楼侧门车辆进出门口值班岗。甲方要求乙方白天办公楼大厅门口岗位保持或不少于2名保安，侧门口岗位保持或不少于1名保安。晚上办公楼大厅门口保持或不少于4名警卫，人员配备数量、分工、岗位调换及时间安排具体由乙方负责。

第四条甲方将保安值班安全服务保洁服务外包给乙方，委托乙方对其甲方值班保卫安全保洁服务进行管理，乙方必须严格履行和遵守甲方保安值班安全岗位职责和相关规定，确保甲方办公区和责任区域范围的安全和清洁。乙方保安人员及保洁人员必须履行以下职责和义务：

（一）、保安人员

1、必须按照规定统一着装，佩带保安标志上岗执勤。

2、必须坚持文明执勤，礼貌待人，仪容仪表整洁。值班时不准擅自离开岗位及进行其他与值班无关的事。处理问题时要讲原则，态度和气，不急不躁，以理服人，对来办事或咨询的人员必须做到言语举止和蔼带人，遇到突发事件应采取备应的措施（或应急预案）立即处理并同时向公安局

110、派出所、甲方当日值班负责人及有关部门报告。

3、乙方保安人员执勤必须认真填写值班及交接班记录，牢记报警电话和县政法委电话、甲方当日值班负责人电话，每天中午和下午下班零界时前后都要按要求对甲方办公场所及办公区域各个角落进行巡逻检查，对仍然继续留在甲方办公场所的人员进行盘查登记、清理，时刻掌握办事人员是否离开和离开时间。

4、必须熟悉安保服务环境，尤其是重点部位、办公区域安全通道、人员疏散路线等，积极维护甲方正常的办公秩序，搞好安全防范工作，对办公区及责任区范围内发生口角、斗殴等事件（属保安 职责职权范围内予以处理的事件）应按保安规则立即做出处理，制止、控制事态扩大，做好事件处理过程的笔录、登记，调解等工作。对发生的刑事、治安案件或火灾等事故，及时采取应急措施并报警，保护好现场，同时立即向甲方报告。若发现并抓获作案的违法犯罪嫌疑人员，应当立即报警交由公安机关处理。对发生火灾及突发性事件，要立即拉响警报器、打开所有安全通道并疏导办公区内所有人员撤离到安全地带。

5、必须严格执行岗位职责，对进入甲方办公场所的人员按要求核实身份信息进行实名制登记、携带包裹要求开包检查（包裹直径超过30cm的不得带人办公区、交由保安保管，因公务需要带入的须电话联系相关人员确认后方可带入）、穿着大衣的视意其解扣畅衣检查无携带危险品（管制刀具）后方可进入；对甲方内部人员进出办公场所时必须出示工作牌，核证人牌一致后方可进入，否则要求出示身份证实名制登记后进入。并指引来访人员将车辆停放在制定位置，严禁乱停乱放。

办公楼侧门车辆进出门口值班岗对进入侧门的车辆、人员，必须进行严格检查登记，并核实身份证、行车证，对发现可疑车辆或人员，应立即向有关部门报告；对甲方内部车辆及人员进出时必须出示内部发放的证牌或有效证卡方可进出，否则不予进出。并指引工作人员人员将车辆停放在制定位置，严禁乱停乱放

6、必须严格执行甲方办公场所的有关规定，严禁年轻人留“大胡子”、穿“吉里巴甫”服和蒙面纱等人员进入甲方办公场所，严禁任何人员在甲方办公场所和办公楼附近做礼拜，保安人员要定期或不定期对甲方办公楼周边进行巡逻检查，发现可疑人员或可疑情况立即向有关部门和甲方报告。尤其是发现有可以行为的人员要上前询问，并引起高度注意和警惕，必要时向公安机关报告。

（二）、保洁人员

1、保洁员对局办公楼室内外卫生区域每天必须巡回清扫，保持楼道楼梯、大厅、会议室、卫生间、办公楼周围等公共区域卫生干净整洁。

2、楼梯、栏杆、地面以及办公楼周围必须每天打扫不少于两次，公共区域玻璃、电梯、室外宣传栏、大灯每半月（两周）彻底擦拭一次（脏后及时清扫），做到干净明亮，垃圾每天早上倒一次，使之干净无暴露垃圾。室外摆放盆花每周交一次水。

3、周未或节假日时间每天早上必须清扫一次，如有特殊安排，随时通知。打扫完后应将卫生工具清洗干净，放回原处，摆放整齐。

4、甲方的水、电、暖、门窗等物业由乙方负责管理维护，乙方应排专人定期不定期对甲方物业情况进行检查维护，若发现损坏应及时维修，确保甲方正常办公需要。

第五条甲方的权利及义务：

1、甲方为乙方保安人员值班提供值班场所，并配备值班电话、提供必须的联系电话及县政法委要求配备的必备设施、安保器械等，乙方人员负责保管使用，维修更换，保证治安保卫器械完好，合同期满，交还给甲方。

2、甲方负责本单位人员的教育、管理，并教育本单位人员持证（卡）、挂牌进入办公区域，不挂牌、不持证（卡）进入办公区的应主动接受保安的检查，并自觉登记，不得与保安发生口角。

3、甲方不得安排执勤保安人员从事与保安岗位无关事务，如调用执勤保安人员执行合同岗位以外任务，所造成的后果由甲方负责。

4、甲方若发现乙方保安员不尽其责，违反甲方有关规章制度现象的应及时告知乙方进行整改处理，造成不良影响或严重后果的按合同相关条款处理。保安岗位人员违反岗位职责被告知三次的甲方有权退还乙方，要求乙方更换保安人员。

5、甲方对保安人员履责情况应定期不定期向乙方通报，对表现好的及时建议乙方予以嘉奖，对立功的甲方可以给予重奖。

第六条赔偿责任

1、乙方保安、保洁、物业人员违反工作岗位职责，工作失职给甲方造成人员安全和财产损失的，必须按有关规定赔偿，造成甲方财产丢失的应照价赔偿。

2、乙方保安人员必须严格执行登记检查制度，对不严格进行登记制度，造成不符合规定的人员进入甲方办公场所造成损失的，由乙方承担全部责任。

3、乙方保安人员在值班期间，有睡岗、脱岗行为的，一经发现，将严肃追究乙方责任，若此类问题被有关部门检查组查到，有关部门对甲方进行处罚，甲方有权对乙方进行双倍处罚，乙方应立即进行整改，若乙方仍不整改并再次出现此类问题时，甲方有权对乙方进行3-4倍处罚或与乙方立即终止合同。

4、乙方保安人员在值班期间，不允许喝酒、打牌、嗑瓜子和做礼拜，若一经发现，甲方有权对乙方进行经济处罚，并要求调换人员。

5、乙方保安人员在执勤时发生不文明执勤现象，辱骂、殴打他人的或保安人员之间发生口角、打架等不良现象，影响甲方声誉的，乙方应向甲方支付5000元以上的经济赔偿，甲方有权要求乙方调换人员或解除合同。

6、保安人员发现有不安全隐患或其它不安全因素，必须及时向甲乙双方书面告知，甲方拒绝整改或未及时处理（如水、电、消防设施、门窗、消防通道出现故障或隐患等），因而造成守护区域内财物被盗或损失的，乙方不承担责任。

7、乙方保安人员在履行职责中，由于力量悬殊或者在保安权限范围内无法制止和控制事态进一步发展，已经及时报警，或者发生保安人员在制止过程中受到伤害等客观情况无法报警的，所发生的损失乙方不承担责任。

8、乙方保安人员监守自盗的责任由乙方负责；甲方职工内部盗窃造成直接经济损失乙方不承担责任。

9、乙方必须按照《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》有关规定，对所属保安人员及时办理缴纳社会保险，若乙方未向所属保安人员缴纳社会保险，造成保安人员工作原因受到伤害或造成保安人员因社保问题引发争议的，责任全部由乙方来承担。

10、乙方提供的保安服务人员违反甲方规章制度，甲方有权提出更换。乙方在接到甲方通知书10日内未对相关服务人员作出处理的，甲方有权书面通知乙方提前终止协议。

11、乙方负责教育好保洁、保安人员工作时注意自身安全，如发生意外事故甲方概不负责。若卫生洁具及管道自然损耗及时给物业公司反映，如因工作不认真未履行职责致使下水道堵塞由物业公司处理或从工资中扣除相关费用。

第七条服务期限要求：

1、协议约定的服务期限从年月日至年月。

第八条 合同价款及付款方式：

乙方向甲方提供的保安、保洁外包服务为有尝服务。按月服务费元人民币，年服服务费元人民币。由甲方按月（或按年）向乙方支付，如按月支付，甲方必须在每个月的10日前向乙方支付清当月的服务费。如按年支付，甲方必须在服务期满2个月，一次性向乙方支付年服务费总额的50%、即元人民币，第八个月，一次性支付清剩余的服务费，即元人民币。

第九条合同违约与终止：

1、甲乙双方合同期限满时，双方应提前30天协商合同续签或者合同终止事宜。

2、如甲乙双方有一方在合同期间无任何理由单方面终止合同，由违约方向对方赔偿违约损失。

如甲方未按合同约定的服务费支付方式及时足额向乙方支付服务费，视为甲方违约。

3、因政策规定或其它特殊原因需要终止合同时，须提前一个月通知对方，由甲乙双方协商解决。若不提前一个月通知对方，由违约方承担支付对方合同总金额20％的违约金；如乙方在管理服务期间，出现重特大案件或给甲方造成重大损失，甲方有权提前终止合同，并由乙方赔偿损失。

4、本合同自签订之日起生效。未尽事宜经过双方协商一致后，可另写补充合同作为附件，具有同等法律效力。

第十条在履行本合同中发生的争议，由双方协商或通过调解解决。协商或调解不成，可以向合同签订地人民法院起诉。

第十一条本合同未尽事宜，法律有规定的按法律规定办理，法律没有规定的由双方协商解决。

本合同一式两份，经双方签字盖章后即刻生效，甲、乙双方各持一份。

甲方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

甲方法人代表签字：

乙方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

乙方法人代表签字：

年月日

第四篇：物业服务外包合同范本

合同编号：

物业服务外包合同

发包方（甲 方）： 供水公司 公司 承包方（乙 方）：

发包方： 供水公司 公司（以下简称“甲方”）承包方：（以下简称“乙方”）

经甲方（单选）：□公开招标、□邀请招标、□竞争性谈判、□询价、□单一来源谈判，根据《中华人民共和国合同法》和有关法律、法规，甲乙双方本着诚实信用、平等互利的原则，就甲方物业服务外包事宜，签订本合同。

2、保洁：甲方 与 的保洁,包括办公楼、公共区域、会议室、领导办公室、附房、停车场、绿化地带等的保洁服务；

3、门卫：甲方 安全值班服务。包括保证在指定的岗位值班；负责按时开关门；负责出入人员管理；负责打扫院内卫生等相关工作；

4、

务费。

由于乙方未完全履行义务致使事故损失扩大的，乙方应就扩大的损失承担赔偿责任；在发生前述两种情况时，乙方还需按本合同总服务费用的 %向甲方支付违约金，甲方有权单方解除合同。

费用及劳务以实际履行部分进行清算。

第五篇：物业保安服务外包合同

(完整版)物业保安服务外包合同

保安服务外包合同 甲方：（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）

根据中华人民共和国有关法律法规，本着诚实信用、平等互利的原则，甲乙双方经友好协商，就乙方为甲方管理的凯旋项目项目提供保安服务事宜达成一致意见，特签订本合同。

一、服务的形式、内容、管理方式及期限

1、服务形式：根据甲方需要，乙方负责向甲方提供保安服务，甲方向乙方支付服务费及本合同约定的其他费用，甲方与乙方所派驻的保安人员之间不具有《劳动法》、《劳动合同法》规定的劳动关系。

2、服务内容及委托事项： 1）消防及安全管理

认真贯彻预防为主、防消结合的方针，制定安全防范措施、杜绝安全隐患，做好防范应急处理，保证消防通道、紧急出入口、地下车库及安全门保持畅通，保证消防设施完好，保证全体人员和区域内财物的安全。2）防盗窃管理

在岗人员牢记保安职责，对前期进出小区的车辆进行进行严格管控，对进出办公楼人员、物品等做好详细记录，加强区域内巡逻，按照规定打点签到，防止和打击盗窃等犯罪活动，确保办公楼区域内人身、物品的安全，对发生在执勤区域的刑事案件、治安案件和治安灾害事故，及时处理并报告甲方和公安机关，采取措施保护案发现场，协助公安机关侦查各类治安刑事案件，依法妥善处理职责人范围内的其他突发事件。3）灾害防患管理

掌握办公楼内生活规律及特点，加强重点岗位的安全防范，对来访人员按照相关制度礼貌接待，严禁无关人员携带易燃易爆物品进入办公区域，并掌握当地政府有关安全警告的通知，及时做好防范措施。4）突发事件处置

包括火灾、偷盗窃、电梯困人、交通事故等按照相应规章制度执行。5）监控系统值班管理

熟练掌握闭路监控和消防监控设施操作规程，对在值班过程中发现的问题能及时予以处理并上报，及时跟踪了解事件发展进程，对出现的可疑人员等进行跟踪，联系相关人员进行处理。对发现的消防报警及时派人检查，保证与巡逻人员、物业工程人员等的沟通，排除误报等事件，发生火灾时按照处理预案执行。6）停车管理

地下车库及停车广场安排专人值班巡逻，保证停取车安全，有序指导停放车辆。7)其他服务

根据甲方要求，协助配合甲方做好其他服务。

3、管理方式

保安人员由甲乙双重管理，组织领导以乙方为主，双方指定一名领导负责派驻保安人员的管理，传达上级的指示要求，安排部署工作任务，并进行定期不定期的查岗、考勤，发现问题及时解决。

4、服务期限

****年**月**日至

****年**月**日。

二、甲方权利与义务：

1、甲方按照国家的法律法规以及本单位的有关管理制度，对派驻的保安人员的提出保安服务要求。

2、乙方在进行保安人员派驻时，必须经甲方参与审查。上岗时必须持上岗证，且乙方必须向甲方提供个人档案、意外伤害人身保险、健康查体证明及人员变更申请表备案后方可上岗。

3、甲方严格按照本单位相关管理办法、考核制度以及与乙方约定的考核管理办法对乙方派驻的保安员进行管理要求和考核，并对每天保安人员实行打点签到制度，对违纪行为进行登记汇总，每月经甲方与保安人员双方签字后，交乙方处理，并进行相应的考核。

4、甲方有权将不能胜任的保安人员退回乙方，由乙方调整更换，但应书面通知乙方并提供保安人员不符合使用条件（录用条件）的证明依据，乙方在一个星期内配备其他人员。

5、甲方有权对乙方所派驻的保安人员进行员工管理规章制度、人身安全等必要培训，并进行日常劳动纪律管理监控。定期（由甲乙双方协商确定）对保安人员的工作绩效、业务技能、工作态度等方面的表现进行考核，该考核结果将作为保安人员及保安服务的表现评定。

6、甲方有权按本单位依法制定的相关管理规定对违纪保安人员进行批评教育，对严重纪违规的保安人员，甲方可根据单位规定停止其工作，交由乙方进行处理，情节严重并造成甲方经济损失的，甲方有权向乙方主张赂偿或追究责任人责任的权利。

7、乙方派驻的保安人员如在工作时间出现辱骂、殴打用户或来访人员以致伤害对方并造成恶劣影响的，甲方有权予以退回并要求更换，且产生的后续责任（包括住院、医疗等费用）全部由乙方负责赔偿，对于给甲方造成的社会负面影响，甲方有权要求对乙方进行相应经济赔偿和公开方式道谦（如媒体）等。

三、乙方的责任与义务

1、乙方指派的保安人员应严格履行规定的岗位职责要求，遵守甲方规定的各项规章制度，恪尽职守，保质保量地完成规定的工作内容。

2、乙方必具有国家认定的保安服务资质，并经地方劳动管理部门审核批准，在工商管理部门登记注册。提供营业执照副本原件、资质证原件、法人代表或负责人证明书、税书登记证明原件等资料供甲方审查。

3、负责按合同条款规定派驻符合条件的保安人员到甲方处负责保安工作。对甲方按合同相关条款要求停止派驻并退回乙方的保安人员，乙方应予接收并负责处理后续工作，不得对甲方的正常工作造成不利影响。

4、乙方派驻到甲方的保安人员必须是与乙方签订正式劳动合同的劳务派驻人员，乙方负责管理劳务派驻人员的上岗人员查体证明、人员无犯罪记录证明，并且将签订合同的花名册和劳动合同文本提供给甲方备案。

5、负责配合甲方做好保安人员的日常管理工作；加强对保安人员的在岗培训、监督和管理，确保安全服务的优质高效。

7、负责出具甲方支付保安人员薪酬和支付社会保险等费用的劳务发票。

8、负责保安人员工伤事故的处理和因病医疗等各类事项的处理。

9、发生在执勤区域内的刑事案件、治安案件和治安灾害事故，及时处理并报告甲方和当地公安机关，采取措施保护发案现场，协助公安机关侦查各类治安刑事案件，依法妥善处理责任范围内的其它突发事件。

10、为乙方派驻的保安员配备制服等基本保安装备，树立良好的保安形象。

11、乙方指派的保安员负责管理区域内的执勤巡逻、设备设施安全，严防被盗和意外事件的发生，协助物业人员完成甲方要求的工作。

12、乙方要每月月底按时足额发放保安人员工资，若超7个工作日仍未及时发放或不足额发放的，甲方有权单方面终止合同。

13、乙方负责管理区域内与政府有关部门的沟通协调工作。

四、保安人员的日常管理

1、保安人员必须遵守标志服装的着装管理规定和要求，甲方有权要求保安人员统一着装。

2、保安人员必须遵守甲方的规章制度、劳动纪律和考核制度，服从工作安排。对违反规章制度和劳动纪律或业绩考核不符合公司要求的保安人员，随时退回乙方，由乙方负责退回人员的所有后续工作。

3、保安人员因个人原因需要提前结束服务期的，应提前30日向甲方和乙方同时提出书面申请。待批准并办理完毕与甲方的工作移交手续后方可离职，其相关手续由乙方负责办理。

4、保安人员在甲方工作期间，因病或非因工受伤在医疗期内请假5个工作日以上的，甲方有权将保安人员退回乙方，乙方负责调派其它保安人员。

5、保安人员请事假2个工作日以内的向甲方申请，2个工作日以上的必须向甲方和乙方同时书面申请，经双方批准后方可休假。保安人员未请假脱岗两天以上的，甲方有权将其退回乙方。

6、保安人员在工作岗位上因公受伤、致残、死亡等，由乙方按照为保安人员购买的意外伤害人身保险程序办理。

7、保安人员工作期满或因各种原因中止在甲方的工作，乙方应配合办理保安人员的工作移交手续，协助甲方收回保安人员使用的劳动防护用品、标志、证件等。

五、劳动纠纷的处理

1、保安人员的劳动合同关系与乙方建立，乙方应明确告知保安人员劳务派驻协议的内容。

2、乙方全面负责保安人员的法律事务管理和劳务纠纷处理，负责保安人员涉及劳动合同管理、工伤和医疗问题的处理及劳动仲裁与法律诉讼的所有事宜。

3、乙方派驻的保安人员应严格遵守国家的法律法规，不得从事违法犯罪活动。

六、保安人员费用

1、项目项目保安人员配置/月，甲方向乙方支付的费用标准为人民币 元/月。（该标准包含乙方提供服务中所有费用，包括但不限于员工工资、福利待遇、保安器材、服装等），其中甲方将提取元作为考核保安人员个人费用，乙方按照甲方提供的名单发放给个人；

2、服务费用由乙方按照每月考核对费用进行计算。付款前，乙方必须开具符合国家税法规定且满足甲方财务管理要求的发票；不开具或开具不符合国家税法规定发票的，甲方有权拒绝付款并不承担任何责任，且不影响合同其他条款的继续履行。因开具虚假发票造成甲方损失的，即使合同其他条款已经履约完成，乙方仍然必须无条件承担一切责任和甲方损失（包括补交税金、罚款、滞纳金等）。

3、乙方的帐户信息如下： 帐户名称：

甲方付款前，乙方应向甲方确认甲方帐户信息。乙方如需改变其帐户信息，应提前10日书面通知甲方。乙方未按本合同约定通知或确认信息而使甲乙双方遭受的损失，由乙方承担。

4、甲方每月对乙方保安人员工作情况进行考核汇总，相关考核扣除费用在结算费用中扣除。

5、乙方有赔偿损失和/或支付违约金的责任的，甲方有权从应支付的任何一笔款项中扣除相应金额。

6、对于本合同涉及的所有税费，均应按照有关税收的法律规定，由双方各自承担，但本合同总额中包含的甲方应缴纳的税费仍应由乙方代为缴纳。

七、合同变更、解除、终止和续订

1、甲、乙双方应共同遵守本合同的各项条款。未尽事宜，由双方协商解决。经双方协商一致对本合同进行修改、补充、补充合同与本合同具有同等法律效力。

2、本合同期满即终止。甲、乙任何一方如拟变更本合同内容或提前终止本合同，都应提前一个月书面通知对方，并协商解决。

3、合同履行过程中发生的争议，双方协商解决；如协商不成可向当地人民法院起诉。

4、有下列情形之一，经甲乙双方协商一致，可以变更合同的相关内容，并填写劳务派合同变更书：（1）本合同订立时所依据的法律、法规、规章和政策发何时能变化时，本合同应变更相关内容。（2）乙方派驻到甲方的保安人员发生增减变化，应对人员名单进行变更。（3）法律、法规规定的其他情况。

5、本合同订立时所依据的法律法规发生重大变化，导致合同的内容无法履行，本合同应予终止。

6、经甲乙双方协商一致，本合同可以终止执行。

7、本合同期满30日前，甲乙双方应就本合同是否终止或重新签订进行协商，并按协商结果办理终止或重新签订合同手续。

八、违约责任

本合同履行期间，因乙方或乙方派驻的保安人员的过错或违反本合同的约定，给甲方造成经济损失的，甲方有权追究乙方及其保安人员的责任，乙方对其保安人员给甲方造成的经济损失承担相应的连带责任。

九、其他

1、乙方承诺乙方的相关资质均符合国家的法律法规及行业的相关规定，因乙方资质原因造成的法律及经济责任，由乙方全权承担，包括相关费用。

2、本合同一式贰份，甲方壹份，乙方壹份，经双方盖章签字后生效。

十、合同附件

附件一：保安服务标准

附件二：营业执照、税务登记证、保安服务许可证

甲方（盖章）：

乙方（盖章）： 签字：

签字：

日期： 年 月 日

日期： 年 月 日

附件一：

保安服务标准

（一）人员要求 1.专职公共秩序维护人员以中青年为主（主要岗位年龄应在40岁以下），应身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训；

2.能处理和应对办公楼公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备； 3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

（二）门岗

1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位； 2.值班电话畅通，接听及时；

3.各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，按要求进行出入车辆管理、访客登记； 4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实；

5.对装修、维修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止可疑人员随意进入；

6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

（三）巡逻

1.制定详细的巡查方案；公共秩序维护人员应配备巡查器材，按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次；

2.每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象； 3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

（四）车辆管理

1.熟悉掌握车辆流量，指导安全有序停放车辆，保证停车安全；

2.按照合同约定对车辆进行管理，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正； 3.非机动车应定点停放。

（五）监控

1.设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实； 2.监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在3分钟内赶到现场进行处理； 附件二： 营业执照 组织机构代码 税务登记证 保安服务许可证