物业外包[精选多篇]

第一篇：物业外包

一个未来的产业命题

――物业外包管理渐成趋势

叶国基

(此文章发表在深圳《住宅与房地产》总第194期)

近十年来，业务外包这一经营管理方法越来越受到物业管理企业的重视，到目前为止，几乎所有的物业管理企业都不同程度地将专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。业务外包又称资源外取，是将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包给专业的、高效的产品（服务）提供商，管理学家把外包称为市场力量的回归。这是发展物业管理这一现代服务业所要面对的一个未来的产业命题。

一、物业管理外包的优势

1、通过业务外包可以降低经营成本。其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务公司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。这些企业通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理企业经营高得多的经营效率，因而能够以优质低价为物业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用；其二，由于业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少；其三，将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更进行成本控制。总之，业务外包可以有效降低成本，增加企业利润。

2、业务外包可以有效地提高服务质量。专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品（服务）质量。专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。比如专业的电梯维修保养公司，可以科学规范地制定详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果；专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法及训练方式，结合当今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，这必将大大加强小区（大厦）的治安防患能力。

3、业务外包可以增加服务项目，最大限度地满足业主、物业使用人的消费需求。社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性导致了业主需求的复杂化和差异化。多元化的服务需求对物业管理提出了更高的要求，而实际上物业管理企业自身服务能力是有限的，靠企业本身的服务产品及企业的现有利于是不可能全面满足业主的要求，也无力去挖掘业主的服务需求，即使挖掘出来也无法及时提供相应的服务。这种消费需求日益增长与资源匮乏的矛盾，只有通过业务外包，即资源外取才能得以解决。

4、业务外包可以规避一些风险，增强企业防范和抵御风险的能力。对于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包的服务方式以确保在服务提供的同时规避管理责任风险。如电梯设备的维保与运行，在多数物业管理企业均采用外包的服务方式，其原因可能包括：电梯属特种设备，国家对其的管理要求极为严格，要求从业企业有专项资质许可（包括经营资质和安全许可），从业人员技术要求较高且要持证上岗，属于典型的技术含量高、管理难度大、安全责任风险大的专项外包业务。另外，物业管理企业通过外包不会再陷入各种具体的纠纷中。所谓“冤有头，债有主”，哪一个专业公司服务不到位，产生了问题，就有哪一个专业公司承担责任。

5、物业管理企业实施专项服务业务转委托带来的最直接好处，是通过转委托把企业有限的内部资源集中在最具成本效益、最有价值的核心业务上，使物业管理企业人员保持精干，从而获得提升核心竞争力的机会。物业管理企业通过专项业务外包，逐步从繁杂的专业化事务中解脱出来，成为物业管理的组织者、监督者和协调者，实现了“管理”职能的回归，扮演了一个服务集成商的角色。物业管理企业不是业主服务需求的生产者，不再直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源，为业主提供服务。

二、物业管理外包的不足和限制条件

与世界上任何事物一样，物业管理外包的不足和缺陷是与优势是同时存在的，尤其是在我国社会转型时期，物业管理市场尚不成熟的时候，这种不足和缺陷就更加突出，主要表现在以下几个方面：

1．外包的服务质量难以控制。一般外包都是通过招标方式进行，通过对投标方服务质量、价格、资信等方面评估最终确定合作方。但是一旦决定了合作方，实际质量是难以控制的，因为通常只能控制对方的管理者或代表，而直接操作作业者可以听或不听物业管理企业的指导与要求，致使质量在第一现场难以控制。

2、外包难以体现物业管理企业的形象及企业文化。外包专业公司与物业管理企业毕竟是两家人，企业的文化、服务的理念往往有较大的差距，物业管理企业很难通过合同或简单沟通可以消除其差别，如果外包业务或项目的内容、外延定义不清，则容易带来运作混乱与责任不清，给业主造成物业管理企业形象不佳的印象。

3．外包在提供服务的时间上往往滞后。由于物业管理服务需要具有预见性、处理突发事件的应变性及强有力的引导能力，而事实上按照合同条款很难满足对不确定因素的处理，加之发包方和承包方在沟通上有一定的程序，同时双方一般又不在同一地点，要提供与事先约定或有规律性不相一致的服务，在时间上往往相对滞后。

4、外包导致物业管理企业协调管理的难度加大。在履约过程中，物业管理公司对专业性服务企业既不能约束过紧，影响他们积极性的发挥，也不能放任自流，影响外包业务的质量。物业管理公司应把专业性服务企业纳入自身的整个管理体系中。实践证明，游离于管理体系之外的外包，成功率是不高的。

5、外包还可能引发的一系列问题，如：物业管理公司对自身业务的控制与洞察能力可能会有所降低。物业管理公司的专业人员或骨干力量，可能因为从直接从事运营与人员管理改作业务协调而另寻高就；物业管理公司从事工程服务的技术人员产生对外部技术一定程度的依赖，甚至会很严重；对转委托实施过程的协调不够而导致物业管理公司部门间的关系受到影响。专业性服务企业将来有可能成为竞争对手或间接帮助了与其也有关系的竞争对手等等。

斯密定理告诉我们：“分工水平依赖于市场容量”。一个企业能否从专业分工中得益，依赖于参加分工网络的企业数量（市场容量）。然而由于目前我国的物业管理市场不太成熟，市场还处于初期萌芽或无序的混乱竞争阶段，在需求方面业主的实际认可度不高，在供给方面市场资源还不是很丰富，有些专项业务在市场上很难找到专业资源，或因现有的专业资源稀缺导致的专项外包业务价格高企，超过企业的承受能力，因此当前乃至今后一段时间内物业管理服务的外包有相当的局限性。

三、物业管理外包的未来趋势与格局

虽然物业管理外包作为一种新型的物业管理模式目前还存在一些有待解决的问题，但它体现了在知识经济时代，传统物业管理向现代化物业管理转型过程中物业管理职能社会化、专业化、市场化的必然发展趋势。根据笔者的预测和设想，未来的格局有五种形态：

第一，传统的“一体化”物业管理在经济不发达地区和市场成熟程度不高的城市在相当的时间内，仍有较大的存在和发展空间。

第二，基于市场的物业管理专业化必将对物业管理市场产生重大的影响。物业管理的再专业化过程将物业管理过程中的各项核心业务再度精深精细化，外包管理渐成趋势。随着社会服务体系发育的完整，各类专业化公司应运而生蓬勃发展，依仗自身的专业化能力作为物业管理公司的分供方，共同服务于社区业户。物业管理公司的角色同时转换为社区管理的组织者、监督者、协调人和决策建议者。

第三、内部的专业化的发展将催生物业管理企业的集团化。只要是市场经济，就必须实行专业化，只要是现代的市场经济，就必须搞集团化。而集团化是以专业化为基础和包含着专业化的，是专业化的综合和整合。通过集团成员企业优势的组合，集中资金、人才、技术力量等优势，在重点搞好物业管理服务的同时，组建若干专业化的分公司。如清扫公司、保安公司、绿化公司、房屋维修公司、搬家公司、装饰装修公司，楼寓清洗公司等等，实现企业发展的良性循环。

第四，随着产业价值链分解和专业化发展，物业管理出现精深精细化趋势，并从劳动密集型逐渐成长为知识密集型，从而物业管理中分离出一个新型的领域——设施管理。相对于物业管理，设施管理表达了一种新的发展理念，即对于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一种全面的、综合的成本观念和效益观念，从而达到设施寿命周期经营费用与使用效率的最优结合。设施管理与物业管理相比较，更加具有战略层次的特点和动态发展的全局整合理念。从业务操作上看，设施管理是传统物业管理的提升，在管理方法、内容、目的和手段等方面超越传统物业管理。

第五，物业管理行业比照物现代物流业，创造出一个崭新的现代服务业。就像物流业把传统的物流活动（如运输、仓储、装卸搬运等），从系统的角度和观点出发，把产品从生产地到消费地之间的整个供应琏，运用先进的组织方式和管理技术，进行高效率计划、管理、配送创造出一个新型服务业一样。那么物业作为与物流相对应的不动产业，能否也能把传统的各服务于不动产的物业服务，进行科学的整合，从简单的外围服务商转换为更深层次的内部紧密协作，把一同服务于不同指向的物业领域市场，以系统论的方法把各供应链连接起来，提供各类增值服务。

第二篇：物业外包服务协议书

物业外包服务协议书

甲方：XXXXXXXXXXXX（以下简称甲方）

乙方：XXXXXXXXXXXXXX（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定。本着“预防为主、保障安全”的方针和“服务客户”的宗旨，经甲、乙双方自愿、平等协商，就保安服务达成如下协议：

第一条乙方向甲方派遣的保安、保洁等物业人员必须是经过政审合格和保安保洁技能培训取得保安从业资格证的人员。保安、保洁人员的招聘、录用、工资、服装、社保、福利等均由乙方负责。

第二条乙方派驻甲方的保安保洁人员必须是经过政审合格的人员，政治立场坚定、有良好职业道德、身体健康、责任心强，具有良好保安保洁业务技能，必须做到恪守职责，严格遵守甲方的值班保卫保洁工作制度，服从管理，对不称职的保安保洁人员，甲方有权建议调换。对要求给予调换保安保洁人员的，乙方应该尽力协调。

第三条乙方向甲方派出的保安人员，依照甲方的值班保卫岗位职责执行保安工作任务：甲方值班（值勤）岗位设置两个：一个为办公楼大厅门口值班岗、一个为办公楼侧门车辆进出门口值班岗。甲方要求乙方白天办公楼大厅门口岗位保持或不少于2名保安，侧门口岗位保持或不少于1名保安。晚上办公楼大厅门口保持或不少于4名警卫，人员配备数量、分工、岗位调换及时间安排具体由乙方负责。

第四条甲方将保安值班安全服务保洁服务外包给乙方，委托乙方对其甲方值班保卫安全保洁服务进行管理，乙方必须严格履行和遵守甲方保安值班安全岗位职责和相关规定，确保甲方办公区和责任区域范围的安全和清洁。乙方保安人员及保洁人员必须履行以下职责和义务：

（一）、保安人员

1、必须按照规定统一着装，佩带保安标志上岗执勤。

2、必须坚持文明执勤，礼貌待人，仪容仪表整洁。值班时不准擅自离开岗位及进行其他与值班无关的事。处理问题时要讲原则，态度和气，不急不躁，以理服人，对来办事或咨询的人员必须做到言语举止和蔼带人，遇到突发事件应采取备应的措施（或应急预案）立即处理并同时向公安局

110、派出所、甲方当日值班负责人及有关部门报告。

3、乙方保安人员执勤必须认真填写值班及交接班记录，牢记报警电话和县政法委电话、甲方当日值班负责人电话，每天中午和下午下班零界时前后都要按要求对甲方办公场所及办公区域各个角落进行巡逻检查，对仍然继续留在甲方办公场所的人员进行盘查登记、清理，时刻掌握办事人员是否离开和离开时间。

4、必须熟悉安保服务环境，尤其是重点部位、办公区域安全通道、人员疏散路线等，积极维护甲方正常的办公秩序，搞好安全防范工作，对办公区及责任区范围内发生口角、斗殴等事件（属保安 职责职权范围内予以处理的事件）应按保安规则立即做出处理，制止、控制事态扩大，做好事件处理过程的笔录、登记，调解等工作。对发生的刑事、治安案件或火灾等事故，及时采取应急措施并报警，保护好现场，同时立即向甲方报告。若发现并抓获作案的违法犯罪嫌疑人员，应当立即报警交由公安机关处理。对发生火灾及突发性事件，要立即拉响警报器、打开所有安全通道并疏导办公区内所有人员撤离到安全地带。

5、必须严格执行岗位职责，对进入甲方办公场所的人员按要求核实身份信息进行实名制登记、携带包裹要求开包检查（包裹直径超过30cm的不得带人办公区、交由保安保管，因公务需要带入的须电话联系相关人员确认后方可带入）、穿着大衣的视意其解扣畅衣检查无携带危险品（管制刀具）后方可进入；对甲方内部人员进出办公场所时必须出示工作牌，核证人牌一致后方可进入，否则要求出示身份证实名制登记后进入。并指引来访人员将车辆停放在制定位置，严禁乱停乱放。

办公楼侧门车辆进出门口值班岗对进入侧门的车辆、人员，必须进行严格检查登记，并核实身份证、行车证，对发现可疑车辆或人员，应立即向有关部门报告；对甲方内部车辆及人员进出时必须出示内部发放的证牌或有效证卡方可进出，否则不予进出。并指引工作人员人员将车辆停放在制定位置，严禁乱停乱放

6、必须严格执行甲方办公场所的有关规定，严禁年轻人留“大胡子”、穿“吉里巴甫”服和蒙面纱等人员进入甲方办公场所，严禁任何人员在甲方办公场所和办公楼附近做礼拜，保安人员要定期或不定期对甲方办公楼周边进行巡逻检查，发现可疑人员或可疑情况立即向有关部门和甲方报告。尤其是发现有可以行为的人员要上前询问，并引起高度注意和警惕，必要时向公安机关报告。

（二）、保洁人员

1、保洁员对局办公楼室内外卫生区域每天必须巡回清扫，保持楼道楼梯、大厅、会议室、卫生间、办公楼周围等公共区域卫生干净整洁。

2、楼梯、栏杆、地面以及办公楼周围必须每天打扫不少于两次，公共区域玻璃、电梯、室外宣传栏、大灯每半月（两周）彻底擦拭一次（脏后及时清扫），做到干净明亮，垃圾每天早上倒一次，使之干净无暴露垃圾。室外摆放盆花每周交一次水。

3、周未或节假日时间每天早上必须清扫一次，如有特殊安排，随时通知。打扫完后应将卫生工具清洗干净，放回原处，摆放整齐。

4、甲方的水、电、暖、门窗等物业由乙方负责管理维护，乙方应排专人定期不定期对甲方物业情况进行检查维护，若发现损坏应及时维修，确保甲方正常办公需要。

第五条甲方的权利及义务：

1、甲方为乙方保安人员值班提供值班场所，并配备值班电话、提供必须的联系电话及县政法委要求配备的必备设施、安保器械等，乙方人员负责保管使用，维修更换，保证治安保卫器械完好，合同期满，交还给甲方。

2、甲方负责本单位人员的教育、管理，并教育本单位人员持证（卡）、挂牌进入办公区域，不挂牌、不持证（卡）进入办公区的应主动接受保安的检查，并自觉登记，不得与保安发生口角。

3、甲方不得安排执勤保安人员从事与保安岗位无关事务，如调用执勤保安人员执行合同岗位以外任务，所造成的后果由甲方负责。

4、甲方若发现乙方保安员不尽其责，违反甲方有关规章制度现象的应及时告知乙方进行整改处理，造成不良影响或严重后果的按合同相关条款处理。保安岗位人员违反岗位职责被告知三次的甲方有权退还乙方，要求乙方更换保安人员。

5、甲方对保安人员履责情况应定期不定期向乙方通报，对表现好的及时建议乙方予以嘉奖，对立功的甲方可以给予重奖。

第六条赔偿责任

1、乙方保安、保洁、物业人员违反工作岗位职责，工作失职给甲方造成人员安全和财产损失的，必须按有关规定赔偿，造成甲方财产丢失的应照价赔偿。

2、乙方保安人员必须严格执行登记检查制度，对不严格进行登记制度，造成不符合规定的人员进入甲方办公场所造成损失的，由乙方承担全部责任。

3、乙方保安人员在值班期间，有睡岗、脱岗行为的，一经发现，将严肃追究乙方责任，若此类问题被有关部门检查组查到，有关部门对甲方进行处罚，甲方有权对乙方进行双倍处罚，乙方应立即进行整改，若乙方仍不整改并再次出现此类问题时，甲方有权对乙方进行3-4倍处罚或与乙方立即终止合同。

4、乙方保安人员在值班期间，不允许喝酒、打牌、嗑瓜子和做礼拜，若一经发现，甲方有权对乙方进行经济处罚，并要求调换人员。

5、乙方保安人员在执勤时发生不文明执勤现象，辱骂、殴打他人的或保安人员之间发生口角、打架等不良现象，影响甲方声誉的，乙方应向甲方支付5000元以上的经济赔偿，甲方有权要求乙方调换人员或解除合同。

6、保安人员发现有不安全隐患或其它不安全因素，必须及时向甲乙双方书面告知，甲方拒绝整改或未及时处理（如水、电、消防设施、门窗、消防通道出现故障或隐患等），因而造成守护区域内财物被盗或损失的，乙方不承担责任。

7、乙方保安人员在履行职责中，由于力量悬殊或者在保安权限范围内无法制止和控制事态进一步发展，已经及时报警，或者发生保安人员在制止过程中受到伤害等客观情况无法报警的，所发生的损失乙方不承担责任。

8、乙方保安人员监守自盗的责任由乙方负责；甲方职工内部盗窃造成直接经济损失乙方不承担责任。

9、乙方必须按照《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》有关规定，对所属保安人员及时办理缴纳社会保险，若乙方未向所属保安人员缴纳社会保险，造成保安人员工作原因受到伤害或造成保安人员因社保问题引发争议的，责任全部由乙方来承担。

10、乙方提供的保安服务人员违反甲方规章制度，甲方有权提出更换。乙方在接到甲方通知书10日内未对相关服务人员作出处理的，甲方有权书面通知乙方提前终止协议。

11、乙方负责教育好保洁、保安人员工作时注意自身安全，如发生意外事故甲方概不负责。若卫生洁具及管道自然损耗及时给物业公司反映，如因工作不认真未履行职责致使下水道堵塞由物业公司处理或从工资中扣除相关费用。

第七条服务期限要求：

1、协议约定的服务期限从年月日至年月。

第八条 合同价款及付款方式：

乙方向甲方提供的保安、保洁外包服务为有尝服务。按月服务费元人民币，年服服务费元人民币。由甲方按月（或按年）向乙方支付，如按月支付，甲方必须在每个月的10日前向乙方支付清当月的服务费。如按年支付，甲方必须在服务期满2个月，一次性向乙方支付年服务费总额的50%、即元人民币，第八个月，一次性支付清剩余的服务费，即元人民币。

第九条合同违约与终止：

1、甲乙双方合同期限满时，双方应提前30天协商合同续签或者合同终止事宜。

2、如甲乙双方有一方在合同期间无任何理由单方面终止合同，由违约方向对方赔偿违约损失。

如甲方未按合同约定的服务费支付方式及时足额向乙方支付服务费，视为甲方违约。

3、因政策规定或其它特殊原因需要终止合同时，须提前一个月通知对方，由甲乙双方协商解决。若不提前一个月通知对方，由违约方承担支付对方合同总金额20％的违约金；如乙方在管理服务期间，出现重特大案件或给甲方造成重大损失，甲方有权提前终止合同，并由乙方赔偿损失。

4、本合同自签订之日起生效。未尽事宜经过双方协商一致后，可另写补充合同作为附件，具有同等法律效力。

第十条在履行本合同中发生的争议，由双方协商或通过调解解决。协商或调解不成，可以向合同签订地人民法院起诉。

第十一条本合同未尽事宜，法律有规定的按法律规定办理，法律没有规定的由双方协商解决。

本合同一式两份，经双方签字盖章后即刻生效，甲、乙双方各持一份。

甲方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

甲方法人代表签字：

乙方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

乙方法人代表签字：

年月日

第三篇：物业服务外包合同范本

合同编号：

物业服务外包合同

发包方（甲 方）： 供水公司 公司 承包方（乙 方）：

发包方： 供水公司 公司（以下简称“甲方”）承包方：（以下简称“乙方”）

经甲方（单选）：□公开招标、□邀请招标、□竞争性谈判、□询价、□单一来源谈判，根据《中华人民共和国合同法》和有关法律、法规，甲乙双方本着诚实信用、平等互利的原则，就甲方物业服务外包事宜，签订本合同。

2、保洁：甲方 与 的保洁,包括办公楼、公共区域、会议室、领导办公室、附房、停车场、绿化地带等的保洁服务；

3、门卫：甲方 安全值班服务。包括保证在指定的岗位值班；负责按时开关门；负责出入人员管理；负责打扫院内卫生等相关工作；

4、

务费。

由于乙方未完全履行义务致使事故损失扩大的，乙方应就扩大的损失承担赔偿责任；在发生前述两种情况时，乙方还需按本合同总服务费用的 %向甲方支付违约金，甲方有权单方解除合同。

费用及劳务以实际履行部分进行清算。

第四篇：物业保洁外包合同

保洁服务协议

发包单位：****物业管理有限公司（以下简称甲方）

地址：**************

联系人及电话：*************

承包单位：*****保洁服务有限公司（以下简称乙方）

地址：*****************

联系人及电话：**************

根据《中华人民共和国合同法》以及《物业管理条例》有关规定，就*******项目发包与承包事宜，双方本着平等、自愿、诚实守信的原则，经友好协商，特制订本合同，以资双方共同遵守。

一、项目名称：************项目（地址：******************）。

二、承包方式：采用由乙方包工、包料、包工具、包设备的方式。

三、保洁服务范围：本合同书的保洁服务范围为*************项目内的营销中心

室内公共区域（含各办公室及卫生间）及营销中心室外公共区域、样板房及参观通道等。

四、保洁服务内容：上述保洁服务范围内的日常保洁、绿植喷水及卫生消杀等。

五、保洁服务标准：营销中心室内大堂：每日拖洗1次，清拖2次，随时保洁，每30分钟巡视一次，要求无垃圾、灰尘，无水迹、明显污渍；卫生间：每日清洁2次，随时保洁，要求无垃圾、灰尘，无水迹、明显污渍，无异味；各办公室、水吧、前台及走廊通道：每日清洁2次；室内及门厅绿植：每两日喷水1次；小区道路、广场、停车场、绿地及参观通道：每日清扫2次，每两周冲洗1次，随时保洁，要求无果皮纸屑、烟头杂物，无烟尘。样板房：每日清洁2次，随时保洁，每小时巡视1次，要求无垃圾、无灰尘、无污渍，物品摆放规整。楼道每日清扫2次，每周拖洗1次，楼梯扶手每日擦洗1次，要求无垃圾、灰尘，无污渍、手印；各个部位垃圾桶：每日清运2次，垃圾袋装化，要求保持垃圾桶清洁、无异味，垃圾桶周围无明显垃圾、污渍；路灯、楼道灯每月清洁1次；门、窗、玻璃每3天擦洗1次，要求无污渍、手印；小区内墙壁，灯柱等上面的小广告随时清理。根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

六、合同期限：从****年**月**日至****年**月**日止。合同期满如需续约，甲

方应在本合同期满一个月书面通知乙方。

七、承包费用：

1、保洁服务费用：以每月人均综合服务单价：人民币****元）为准，根据甲

方的交付区域乙方提供保洁服务的人员为**人，即每月人民币*******元；

2、双方自签约之日起一年后，因政府调整工资标准及市场通货膨胀率过高引

起的人工费用和材料费用的大幅提升造成的服务费不能满足乙方的基本

支出，双方本着友好合作的原则，就服务费的增减问题另行协商议定。新议定的服务费自议定之日起的下一月执行。

八、结算方式：

1、承包费用按月结算，乙方于每月 15 日前向甲方提交当月保洁服务费收据，甲方收到收据之日起7个工作日内，将上月保洁费以支票或现金的方式支付给乙方。

2、甲方以转帐方式支付。乙方指定的收款账户为：开户行 中****银行***支行，账号*************。

九、甲方责任：

1、全面监督、指导、检查、验收乙方工作，对乙方未能按合同要求履行的服

务事项，甲方有权要求乙方限期改正，对乙方提出的合理建议和要求予以采纳或提供帮助。

2、如遇特殊保洁工作需求时(如外来人员参观、创优检查、台风、火灾等情

况)，可提前或事后通知乙方安排人员进行保洁工作。

3、有权制定相应之管理措施、监督检查标准等，以保证乙方按照合同及其他

双方议定之要求运作。

4、无偿提供保洁工作所需之水电，并提供储物室、休息室各一间供乙方放置

保洁器械、材料等物品及保洁服务人员工作期间休息之用；经甲方书面认可，乙方可对上述场所进行改造，费用由乙方自理。

5、尊重乙方派驻人员，不得刁难、辱骂、殴打乙方派驻人员，发生纠纷应立

即联系乙方管理人员，或报警处理，以期合理、高效解决矛盾。

6、按合同约定为乙方办理每月的保洁服务费用结算手续。

十、乙方责任：

1、乙方应严格按本合同约定的各项作业标准为甲方管理的东源县万绿春天项

目提供专业日常保洁服务。

2、严格教育、培训和管理派驻之保洁人员，遵守甲方制定的各项规章制度，服从甲方的管理，爱护甲方及小区财物，维护甲方良好形象。对有违法乱纪或违反小区各项规定的乙方员工，乙方须予严肃处理；造成甲方损失，乙方应负责赔偿。

3、乙方派驻甲方的所有工作人员，必须按甲方管理处的有关规定办理相关手

续并提交所有工作人员有效身份证明文件的复印件。工作时间，所有乙方保洁服务人员必须统一着装、佩带工卡上岗，工装由乙方提供，工卡由甲方提供，工作时间不得擅离岗位。

4、按照双方协商人数，选择形象素质良好、服务热情、身体健康、无不良嗜

好的专业人员，特殊情况下随叫随到。乙方派驻的保洁人员年龄要求：男性不得超过50周岁，女性不得超过45周岁。

5、乙方不得因其它任何原因，随意将本小区的保洁服务人员调离；确需调离的，需制定人员补充计划并经过管理处批准后方可实施。

6、在日常工作中，乙方保洁服务人员若发现小区公共设施、设备被损坏时，应及时通知甲方；发现安全隐患及可疑人员时，应及时通知甲方，配合做好安全防范工作。

7、乙方除参加每日联检、月度例会、季度评审会之外，每月至少指派一名高

层管理人员到甲方检查承包范围内的保洁卫生情况，并积极征询甲方意见，加强沟通，不断提高服务品质。

8、乙方应科学、合理安排进驻甲方工作现场之保洁服务人员的工作时间和计

划，负责承担乙方派驻甲方工作现场之保洁服务人员的工资、保险、劳保

福利及其他一切费用。因乙方员工发生劳动争议而影响或有可能影响本合同的履行，乙方应及时做出相应调整以保证本合同各项保洁服务质量。

9、乙方应积极听取甲方对保洁工作的意见，认真配合并完成其他特殊保洁事

项。如遇台风、水浸、火灾等紧急突发事件，有义务在甲方统一指挥下参加抢险工作。

10、严格遵守有关安全作业规定，如乙方员工发生工伤事故，由乙方负完全

责任。甲方如要求乙方作业人员在非安全区域或没有安全防护的条件下作业，乙方有权予以拒绝，否则造成的安全责任事故由甲方承担。

11、乙方人员在甲方管辖区域内产生经济及法律责任，均由乙方负完全责任，与甲方无关。

12、乙方委派（姓名）（联系电话）为本承包项目的负责人，负责全权履行本合同，包括且不限于签收签订合同文件、参加相关会议检查、管理乙方的工作人员、负责平时保洁工作的组织和开展等。

十一、工作人数、时间安排和工作要求：

1、乙方保证从****年**月**日起即安排**人进驻**************项目内开展

日常保洁工作。

2、工作时间：每日7：30～17：30（具体时间安排可根据现场实际操作情况

进行调整）。

3、在保洁用水用电管理方面，乙方承诺采取如下措施以尽可能节约用水用电

以维护甲方合法权益：

A、培养保洁服务人员的节水、节电意识；

B、保证水管完好，避免远距离冲洗；

C、严禁使用“流水”清洗工具。

十二、违约责任：

1、甲方每月开展的清洁评审采取日常巡查和月度联合检查相结合的形式。

2、在巡视过程中，第一次发现乙方疏忽应首先通知乙方，要求乙方完善服务

并做好记录工作，由甲方双方确认签名；日常巡查每第二次以上再发现同一问题，记载为一项一般不合格，扣0.1分，在月度联合检查中发现的一般不合格项，每项扣0.2分，并记录在甲方《日常保洁质量检查评分表》中，并由乙方确认签章。

3、每月开展的清洁评审考核采取百分制，满分为一百分。月考核分达到90

分及以上者，不扣减合同款；月考核分低于90分，扣减月合同款的2%；月考核分低于80分，扣减月合同款的5%。

4、如因乙方重大过错（如故意、无理拒不提供保洁服务，聚众闹事阻挠生产

作业，持续时间超过三十六小时，事实上导致甲方大面积无法正常经营的同等或以上程度过错；对此，甲方应提供书面说明，并附录音录像证据或出警记录为证），甲方有权扣减乙方当月5%保洁服务费用作为违约金并赔偿因此而造成的损失，同时甲方有权要求乙方管理人员立即出面协商处理。

5、无论任何原因，乙方员工与甲方、顾户每发生1次争吵，扣除乙方月合同

款的1%；与甲方、顾户发生打架斗殴行为，乙方应立即调换保洁服务人员，并相应扣除乙方合同服务款的2.5%。

6、工作期内如有保洁服务人员短缺，甲方有权按合同约定酬金之平均每人每日费用二倍为标准扣除作为违约金(违约金由甲方支付给乙方每月的保洁服务费中扣除)，被甲方发现人员短缺当日，视为本自然月已经过的天数均视为该人员短缺。乙方员工请假、离职等岗位短缺乙方应立即补足，否则均视为人员短缺。

7、如乙方服务质量下降，甲方以书面形式通知后四十八小时仍未改善，甲方

有权雇佣任何所需人员进行上述改善，而产生的相关费用从合同款中扣除。

8、甲方支付给乙方保洁服务费时间应于乙方开出发票之日起7个工作日内完

成。甲方未在合同约定时间内支付保洁服务费的，视为违约，每逾期一日，甲方向乙方支付欠款总额每日0.1%的违约金，直至结清欠款为止。

9、因甲方未能如期付款而影响乙方开展工作，受资金不到位的影响而未能采

购到常用保洁用品，导致定期作业难以开展时，由甲方自行承担相关不良后果。

10、合同期内，未出现本协议约定的解除、终止协议情形的，任何一方均不

得单方解除、终止本协议，否则守约方有权要求违约方赔偿三个月保洁服务费作为违约金。

11、甲方连续二个月未能支付乙方保洁服务费，视为甲方单方提出解除本协

议，乙方有权按照本条第10款约定要求甲方支付三个月保洁服务费外，有权要求甲方支付拖欠保洁服务费用所产生的逾期违约金。

12、本协议提供的保洁服务不包括高空作业专业事项，甲方不得以任何理由

要求乙方提供上述服务，否则视为甲方单方提出解除本协议，乙方有权按照本条第10款约定要求甲方支付三个月保洁服务费外，有权要求甲方支付拖欠保洁服务费用所产生的逾期违约金。

13、甲方不得以本协议条款明确约定以外的任何理由：扣减每月的保洁服务

费用或收取违约金，否则视为甲方单方提出解除本协议，乙方有权按照第10款约定要求甲方支付三个月保洁服务费外，有权要求甲方支付拖欠保洁服务费用所产生的逾期违约金。

十三、合同自动终止情形：

1、乙方严重违反合同规定的，影响小区环境或导致甲方其他方面的严重损害，经甲方三次书面警告及罚款仍无效果，甲方有权单方面终止合同，而不需要承担任何费用，给甲方造成的经济损失，乙方仍应予以赔偿；

2、连续叁次月考核分低于80分；

3、甲方连续两个月未能支付乙方保洁服务费，乙方有权单方面终止合同，而

乙方不需要承担任何违约责任，给乙方造成的一切经济损失，甲方应予以赔偿；

4、乙方将本合同权利义务分包或变相肢解分包的，甲方有权解除合同并要求

乙方赔偿因此给甲方造成的经济损失；

5、东源县明鸿物业管理有限公司与万绿春天项目的物业服务合同为本合同生

效之基础，并视为本合同生效的不可抗因素之一，由此产生的甲方与乙方终止本合同，甲方不负赔偿责任；所产生的保洁服务费用以实际发生日起7日内予以结算完成。

十四、赔偿责任：

1、乙方负责承担乙方员工的工资、保险、劳保福利及其它一切费用，乙方任

何员工因意外伤亡，甲方概不负责；乙方应提供保单复印交甲方存档。

2、如乙方工作人员在工作进行中或因工作原因造成任何人员人身伤亡事件或

任何财产损坏、损失，使甲方遭受赔偿要求时，乙方须负完全法律责任，（如涉及第三方责任的情况除外）。

十五、其它事项：

1、双方本着友好合作的原则商定，乙方进驻甲方现场后，若因保洁范围扩大

/缩小或者工作量扩大/缩小，需增加/减少费用时，由双方另行协商议定；

2、为便于双方的正常工作联系，乙方自行配备对讲机及相应设备；乙方人员

不得利用对讲机传递非工作信息，并保持工作期间通信状态良好。

3、未经双方同意，任何一方不得透露合同相关内容；

4、本合同其它未尽事宜，由双方协商解决，并可另行补充协议，补充协议与

本合同具有同等效力；

5、执行本合同过程中发生的争议事项，双方协商解决，若协商不成，交由当

地仲裁机构处理。

6、合同期满后，是否续约由双方协商，同等条件下乙方有优先承包该保洁服

务项目的权利。

7、本合同一式肆份，甲方执三份、乙方执一份，并具同等法律效力；

8、本合同附件是合同之组成部分，具同等法律效力，并自合同签定之日起一并生效。

附件1：日常保洁质量检查评分表

附件2：日常保洁服务作业频次标准

附件3：乙方营业执照复印件及本项目负责人身份证复印件

（以下无正文）

甲方：（盖章）乙方：（盖章）

法定代表人：（签章）法定代表人：（签章）

年月日年月日

第五篇：政府机关物业外包模式

政府办公楼宇的后勤社会化,于专业化物业管理企业和政府机关本身都提出了新的挑战,这是社会发展的必然。

中国政府机关楼的物业管理,前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统地设立后勤编制,对办公用房进行谁建设谁使用、谁使用谁管理的分散模式,物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中,这是建国后数十年来计划经济体制下的产物。第二种模式是在改革开放后,在人们更新效益观念的冲击下,部分政府机关对后勤编制实施改革,引入企业化管理,制定责任目标和检验标准,使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。倡导后勤保障能力和市场竞争意识,这是先期导入专业化物业管理的有益尝试,但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端,仍然有其无法解脱的痼疾;在这种情况下,产生了第三种模式,如以莲花物业接管深圳市住宅局机关楼宇及深圳海关所属全部物业、万科物业接管国家建设部大院为代表,这是一种由政府机关全权委托专业化物业管理公司管理政府机关物业的模式,这种模式下,由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况,量体裁衣地准备物业管理实施方案,合理议价,财务公开,为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理,通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景,给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境,这是物业管理在新形势下外延拓展的标志,同时也意味着政府自身角色的全新定位。

今天的方法就是明天的问题。在很多情况下,这种“完全”社会化的机关办公楼物业管理模式也遇到了质疑:首先,因为物业管理工作如保安、清洁、维修等事务的外包,党政机关办公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影响,如果缺乏过硬的监控措施,会导致责任纠纷;然后,现代公务员与作为物业管理操作层人员的一线员工距离感太大,给事实上的责任物业管理单位增添了难度,形成了风险;再者,如果在后勤——物业管理外包过程当中存在暗箱操作,也容易产生腐败的温床,一旦质次价高的物业管理介入,将有损于纳税人对政府的信心。然而,从近年实践的效果看,机关后勤社会化外包物业管理仍然是利大于弊。后勤改革对政府机关而言,利在当前,功在未来。它符合投入最小、收益最大的边际效用原则。现代公共政府的效率要求每一个公务员以其较高收入的薪资向社会公众提供相应甚至更高的回报,但是,以往约占国家机关人员五分之一的后勤编制所产生的人力成本——包括诸如车队、卫生所、机关幼儿园这样的一些组织——相对于他们实际创造的经济、社会效益来说,则显得极不相称,国家相对紧张的事业经费用来养活政府机关的冗员,在今天是于情不符,在将来则是于法不容,所以,无论是陈旧的行政后勤管理模式还是改良的内部委托企业化物业管理模式,都无法规避财政负担过重这一现实问题。如其通过公开招投标或者邀标方式,让实力雄厚、知名度高的专业化物业管理企业介入,依照契约为政府机关楼宇提供高效、优价的物业管理服务,充分关注政府机关楼宇的节能降耗及其设施设备的生命周期规划,以最大限度地满足物业的保值增殖需求,这无疑是一种革命。当前政府机关外包物业管理,已成为现代公共行政改革的一个重要环节,同时也为后勤社会化的发展指明了方向。

通过现代物业管理所体现出的一些基本特征,如清新优雅的环境

方便迅捷的维修和规范服务、健全的信息接收与反馈机制,政府机关工作人员将在实际上享受到高质量的生活与工作环境,从而保持愉悦的心情更好地为公众服务,提高其工作效率;同时,物业管理的外包在某种角度上使国家机关工作人员同老百姓拉近了距离,也将有利于树立该政府部门开放、亲和、高效的公众形象。

而对物业管理企业而言,虽说有句老话“伴君如伴虎”,但是这种“吃螃蟹”的收益回报依然十分可观:首先,政府机关的公信力及其支付能力将保证该物业管理项目优良的现金流,这是提供了一个极好的舞台供物业管理企业尽展所长,持续改进自身的管理水准;其次,“服务于为公众服务的人”,接管政府办公物业将急速提升该企业在特定地区的行业知名度,在当地市场竞争中取得制高点;最后,政府机关物业的接管,将带给该物业管理企业较好的外部政策环境和行政支持,使之得到实质上的新的发展契机。这里作为物业管理企业应当充分研究政府机关物业的特殊性,在严格依照合同约定规范服务的同时,应当学习相关的行政管理知识,保持与甲方单位的良好沟通,充分取得物业使用人的信任与支持,在这一基础上大胆创新、提升服务质量。通过专业化物业管理的全新定位,将由此塑造出风格稳重、特色鲜活的现代政府机关形象。

物业管理属于“劳动密集型”产业,它的发展将有效地缓解社会就业的压力,在政治哲学当中,“功利主义”学派认为政府应当选择使社会上所有人总效用最大化的政策,而“自由主义”学派认为政府的目标应该是使社会上状况最差的人福利最大化。而政府机关外包物业管理,实际上有利于每个人(政府公务员和物业管理工作人员)发挥其地位上的相对优势,通过交易使社会劳动成果总和上升;它同时又是一个“收入再分配”的过程,既节约了国家经费,又满足了最底层劳动者的工作需求,所以从大范围和长远来看,利在于民,功在国家。

总而言之,政府机关楼外包物业管理,对两方(政府和企业)所存在的风险都是潜在的,隐性的,需要认真加以对待,而其好处则是现实的,长远的——且都是经济效益可观,而所得到社会效益又更过之。这种利害关系之下,相信只要今天为之探索和努力的人们勇敢地迈步,最终会由老百姓证明:你们今天的选择是正确的!