怎样编写物业服务方案（大全）

第一篇：怎样编写物业服务方案（大全）

怎样编写物业服务方案？

日前，和物业同行们就各类物业服务方案资料进行沟通，普遍感受是现在物业服务方案的编写存在很多问题，方案质量不高，过于雷同，物业服务方案应该在现有基础上进行优化、规范，突破目前趋向长篇、不同类型物业一个面孔的方案。

个人认为一份好的物业服务方案至少应符合以下3个要求： 一是符合招标书的要求；

二是符合本物业项目管理的实际需求；

三是充分反映本物业公司的服务特点和管理优势。

那么，物业工作者应该怎样编写一份好的物业服务方案呢？菜鸟先生结合自己的工作经验从实操的角度剖析撰写物业服务方案存在的问题和应注意的事项，以兹与同行共勉。

物业管理方案是物业服务企业在确定参与招标活动，拟接管项目时，组织相关人员在对拟接物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上制订的，是技术标的重要组成部分。

对于一项招投标活动需要准备投标文件，又称标书。标书一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。商务文件(或称物业基本情况)又称商务标，主要包括：公司简介；公司法人地位及法定代表人证明；投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价。技术文件又称技术标，主要是物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。由此可见，物业管理方案质量高低对于取得投标项目的重要性。

一、物业服务方案编写存在的问题

1、不了解物业服务方案要求的内函，盲目抄袭。

比如，管理机制主要指激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等。如果对各种机制的内容不清晰，就无法根据本公司的运作机制制定出管理方案。以监督机制为例，监督机制主要是物业服务公司通过对服务过程流程的细致检查，及时发现流程的缺陷和失败点，识别不合格服务，了解员工工作状态的一种监控手段。了解了这一内涵，有的公司在方案中可以根据运作情况简洁地表述为：识别不合格服务，采取措施，分析和纠正不合格，以满足顾客的需求；通过管理者巡检、抽检、记录检查，重点跟踪管理，让员工的行为符合公司规范和顾客的需求，提供优质的服务。通过业主意见反馈，投诉记录，业户访谈等各种形式，接受社会多方面的广泛监督，促进管理目标的实现；对多方信息进行分析、跟踪、整改、反馈，实现监督管理的闭环机制，保证物业管理监督机制的有效实现。

2、物业服务方案语言不简练，条理不清晰，重点不突出。

现在物业服务方案越来越趋向于长篇，啰里啰嗦，没有重点，哪些详写，哪些略写，哪些是重点表述，哪些是一笔带过不清楚。本来一句话可以表述明白，非要大半篇的文字。有些物业公司的方案陷入了概念炒作，概念堆砌，反复在一个概念上解释描述。标书不是文艺创作，要的是语言简练，准确，条理清楚，表述重点突出。

比如一个物业项目整体实施什么样的服务模式，一家公司在编写的时候这样写道“通过对该项目的初步了解，我们将以创建优质物业项目为目标，提高该项目与物业公司品牌为出发点，拟提供管家式的服务模式”。而另外一家公司同样的项目采取同样的服务模式，却是洋洋洒洒地写了上千字，并且表述不清，玩文字游戏，从传统的物业管理企业做法与现在做法的比较展开，反复地描述一个概念，比较的内容连自己都被绕进去了。像这样哗众取宠的方案越来越多，大有盛行的趋势。

3、没有区分了解物业服务方案的共性内容和个性问题。

各种类型的物业其物业服务方案既有共性内容，又有个性的表述。但是目前业内广泛存在的问题是对物业服务方案的共性认识不足，个性分析不透，即对建筑本体个性、业主及物业使用人特征分析不透，项目经理作业规范性不强，大部分凭借经验来实施对不同项目的管理，所以造成跨项目类型管理难度加大。因为存在着共性，所以不少人在编写方案时图省事抄袭借鉴，以物业服务方案的共性代替了个性，忽略了不同物业公司，不同类型物业，不同项目及业主群体不同的个性，这也是导致物业方案质量不高，雷同的主要原因之一。

4、方案针对性差，引用物业服务的标准不恰当。

一些人编制物业方案不是建立在对项目现场踏勘、详细、明确的查验、评估基础上，没有根据物业状况，业主特征、使用特征，没有全面考虑包括建筑本体、设施设备、绿化、交通规划、安全要求、防火要求等，有针对性地制定每一项服务内容。而是图省事直接抄袭或根据现有经验闭门造车。

不同资质物业服务公司，不同类型的物业，执行不同的服务标准。根据本物业公司实力提出的要达到的质量目标，应符合拟接管物业的类型，如大厦物业服务执行《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，有些物业公司拟接住宅项目，套用别家大厦方案，结果承诺的质量目标是不达到的。

5、一味的模仿，没有认真研究招标文件，导致方案漏项缺项。

模仿不是抄袭，模仿是为了提升创新，先模仿后创新。模仿是对方案结构的模仿，而不是只改头换面就变成了自己的方案，有的人甚至连头都没改好，还带着人家公司的名头，就把方案报出去了，就会出现了北京某物业公司的方案中有深圳某家物业公司名字的笑话。

物业服务方案要根据物业招标文件要求编写，有些招标文件对项目有特殊要求，比如有的标书这样规定以下项目不在本次招标的物业费范围内：消防系统的定期检测和定期维护；中央空调的管网清洗和主机定期维修；变电所的年检；安防监控系统的定期维保；灭火器的维修；电梯维保、年检；给排水维保与管道清理。那么在对该项目进行费用测算时，就不计算上述内容。而有的招标文件没有这个规定。如果不清楚原来标书的要求，一味的照抄该方案，就会导致物业服务费用测算严重偏离实际。还有的招标文件规定写字间物业要提供会议服务的标准，而住宅没有此项服务内容，结果一家物业公司也给照搬上去了。

二、物业服务方案要求应注意的事项

1、制作物业服务方案，一定要严格按照招标文件的要求，进行环环相扣的表述，关键是不能缺项或漏项。特别是招标单位感兴趣的问题不能回避不谈。在内容、格式、投标报价等对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，并符合招标文件中对物业管理服务需求的规定。

2、在制作物业服务方案时，一定要分析拟接管物业项目性质、类型、基本情况，比如地理位置、周边环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数、楼宇结构特点、配套设施设备、住户基本构成、验收移交情况等。了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊，是否存在不符合物业管理要求的问题，根据拟接管物业的基本情况和特点制订；要针对项目本身进行“项目管理重点、管理难点与针对性管理措施”分析。

3、方案的内容必须符合《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。

4、方案内容必须符合国家相关法律法规的要求，满足招标方(或业主)需求。管理模式、各项服务承诺、质量目标等必须是本物业公司能够履行的。方案中要针对本物业公司的管理特色，是否与接管项目相匹配，匹配程度如何做以特别说明，把本公司的“管理优势”凸显出来。

5、进行费用测算时，必须按照招标文件规定的项目进行测算，不能漏项。注意招标文件规定的是酬金制还是包干制。酬金制要避免为了取得利润制订加大成本投入的方案，包干制要注意为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。

6、此外，编写物业服务方案一定要清楚，拟接项目管理服务的总体范围、服务内容、质量标准、保证措施、运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。

物业服务方案编写既要掌握其共性内容，更要清晰其个性问题，既要模仿，更需创造，符合招标文件要求，切合拟接管物业项目，与本物业服务企业管理能力匹配，这样的方案才是好方案。

第二篇：怎样编写门禁系统方案

怎样编写门禁系统方案

前言 :

一个好的门禁系统方案对项目的投标起着重要的作用.门禁系统是弱电 综合布线 系统集成中一个较新的项目 , 也越来越成为智能化大厦的必选配置 , 门禁系统虽然并不复杂 , 但是很多工程师还是对怎样配置和编写门禁方案显得非常陌生 , 微耕作为中国专业的门禁厂家和开发单位 , 不但提供产品 , 而且提供免费的专业的如何编写门禁系统方案的指导和咨询.几个要素 :

要素 1: 介绍门禁系统

应该简明扼要地介绍门禁系统 , 要让客户明白什么是门禁系统 , 门禁系统的组成部分 , 门禁系统的功能和作用.最好有一张门禁系统的拓扑联网示意图.产品的详细参数 , 不管客户看看都是要有的.要素 2: 公司简介和资质证书

应该扬长避短地将公司的实力和特长表现给客户 , 最好还有客户比较认同的经营理念的描述.资质证书好歹要有几个.客户不是一定要你有什么证书 , 只是客户习惯了 , 方案中怎么都要有证书 , 最好将复印件附在方案后面 , 包括彩页显得厚厚的.要素 3: 设计原则和设计依据规范

阐述设计原则时 , 要从客户角度出发 , 要有侧重点.因为客户的选型取向是不同的 , 有的看重品质 有的看重先进性 有的看重功能强大 有的看重性价比 , 描述时一定要投其所好.设计依据往往是一些标准的名称 , 也许你自己也不明白是怎么一回事 , 不过你还是把他们罗列出来.以示权威和规范.要素 4: 典型客户名单和样板工程

中国人有这么一个消费心理 , 大家都用的东西 , 应该不会差到哪里去.去餐馆吃饭也是 , 如果这个餐馆没人你肯定不敢进去.所以典型客户的名单越多越好 , 如果你自己的不够 , 就借用厂家的客户名单来凑 , 如果客户是特定行业的客户 , 该行业的其他客户名称就要放在显眼的地方.样板工程最好是根据客户的配置来展示 , 如果客户是大型的门禁系统 , 样板工程一定要是大型的.如果客户是小型的门禁系统 , 则样板工程大型小型都要 , 让客户产生 你既然能做大型的做我的小型的门禁应该没有问题 , 不要让客户产生 你是做大型门禁的 会不会我的小型门禁你反而做不好的心理.要素 5: 项目的计划和施工细节

这点是要根据具体客户的情况来编写的 , 最好也要有图 , 客户会通过你的周密的计划 , 来判断你是否专业 , 是否规范 , 是否有实力.施工周期一定要给自己留有余度 , 万一有个什么事情也可以如期完成.要素 6: 设备清单和价格

设备清单一定要明细 , 每一项 , 为什么要用 , 要用多少 , 要讲得清清楚楚 , 不要企图多报配置 , 或者蒙混过关 , 你诚实 , 客户才会更相信你.价格可以根据客户的消费习惯适当报高一点.不要报得太高 , 太高会把客户吓跑的 , 如果报了实价 , 客户一还价 , 你不答应就显得没有诚意了.此外 , 一定要把工程施工费用 , 耗材等其他费用考虑在内.并进行合理预算.几个原则 :

不要过于专业 , 客户看不懂 , 绝不是件好事情 , 如果写得不专业 , 太通俗 , 客户也会有所顾虑.做方案要把握好专业和通俗易懂的分寸.不管怎样一定要显得规范和权威.通过专业参数的描述 , 引用相关标准等来突出规范.不要过于简单 , 应该尽量显得厚厚的 , 沉甸甸的.让客户感觉有分量 , 有内容.如果不够页数 , 用证书复印件 宣传彩页来凑.内容中也尽可能图文并茂.描述要直观 , 最好是图文并茂 , 过于抽象的文字描述 , 只会增加客户烦躁的心理 , 特别是软件功能 , 一定要有界面的图片来佐证.

第三篇：物业服务方案

物业管理方案投标人应根据物业管理服务内容、标准制定物业管理服务方案，物业管理方案包括但不限于以下内容。

1、管理服务理念和目标

结合本项目的规划和布局、建筑风格、小区硬件设施配置及物业使用性质等特点，进行有针对性的策划，阐述对本项目的实施管理服务的思路，提出物业管理服务的定位和目标，以及可能的长远打算。

2、项目管理机构运作方法及管理制度

（1）编制项目管理机构，工作职能组织运行图

（2）编制岗位职责和内部管理的职责分工

（3）编制日常管理制度目录和考核办法目录

3、管理服务人员配置

根据物业管理服务内容、标准和本项目实际情况拟定岗位人员配置方案。

4、物业管理服务实施方案，根据物业管理服务内容，标准编制物业管理服务实施方案，主要包括以下内容：

（1）编制物业共用部位维修服务方案

（2）编制物业管理区域内共用设施设备管理维修方案

（3）编制物业管理区域内环境保洁方案

（4）编制物业管理区域内公共秩序维护及车辆停泊管理方案

（5）编制物业管理区域内绿化管理服务方案

（6）编制业主求助、投诉处理和回访方案

5、编制物业维修养护措施及应急方案

6、编制与业主生活密切相关的服务方案（特约服务、增值服务）等

7、编制丰富社区文化，加强业主（住户）相互沟通的措施

8、编制物业服务费用测算明细表（应列明收入项目和支出项目预算），有文件规定的按其规定预算，没有文件规定的按市场价预算）

9、编制财务报表公开方案，以及按规定归属业主收益的分配、结算方案。

第四篇：怎样编写人物传记

怎样编写人物传记

一、传的定义

地方志中的传指人物传，传是方志体裁的一种表现形式，指专记某一个区域或某一个部门已故重要人物生平事迹。历代史志都十分重视对人物的记述，人物传记始于《史记》，其后的史书和方志中均有此种体裁，不过，地方志的传记与史书传记有所不同，地方志的传记详于史书的传记，地方志的传记要求反映人物生平完整；褒贬见于人物行事。传记中的被传者称为传主。

地方志中涉及人物的记述除人物传外，还包括人物录、人物表（此处我们主要探讨人物传的编写问题）。

传又分为大传、小传、合传、类传、附传。

录有两种含意，一是如“烈士名录”、职官名录等；二是类似“人物简介”的人物录。人物录，一般用来记述可以入志，但不够立传的人物，或本应立传、但资料缺乏的人物。人物录应力求简洁，一般每篇在200字左右即可。

人物表，史、志皆有。人物表是人物志中不可缺少的部分，它收录的人物比人物传、人物录广泛得多，而且可以收录生者，因而有很大的资料价值和使用价值。人物表一般有以下几种：政权机构历任职官表、知名人士表、英模人士表、英模人物表等等。

二、立专标准

什么样的人物可以入传呢？1982年，中国史志协会《关于‘新编地方志工作条例’的建议》指出：“凡对本地区社会历史发展具有 推动或阻碍作用的已故人物，均可立传入志。不以地位、等级为立传标准。”这里讲的“本地区”就是指立传人物无论籍贯何地必须与本地区有关。所说“对社会历史发展具有推动或阻碍作用“，就是说入传人物必须有“大功”或“大过”的人。所说“已故人物”就是我们通常说的“生不立传”。

（一）关于生不立传问题。生不立传是地方志人物传编写的基本原则，通过第一届新方志编纂的实践来看，坚持并完善这一原则具有重要的意义。

（二）关于立传范围问题。包括时间范围和空间范围。时间范围，就是所收录的人物必须在该志所记的上限、下限时限之内。虽然其他条件都符合立传，但不在志书时限范围里的人物，也不能立传。空间范围，就是确定立传的人要与本地区或本部门（行业）要有关系。这种关系一般呈现三种形式：一种是当地人在当地做事；另一种是当地人在外地做事；还有一种是外地人在当地做事。论“籍贯”，第一、第二种人属“本籍”，第三种人属“客籍”。论事迹，第一种人与第三种人与本地关系密切，而第二种人则与本地关系较远。过去的旧志多以“本籍为主”，第一届新方志编纂过程中，这三种关系的人只要在志书时限以内，又符合传录其他收录标准，都作了收录。本届志书仍然按照这一立传范围进行人物传（录）的编纂。在具体的工作中，我们认为：应将工作重点放在第一和第三种人的传（录）编写上，因为这两种人对某地、某部门（或某行业）社会历史发展真正起到推动或阻碍作用。一般收录“客籍”人物在志书所述地域范围内做事的，其 工作年限应在2至3年以上，如果工作时间过短，很难判断对当地社会历史有多大影响。

（三）关于立传者事迹的标准。

具体可以根据志书的不同情况参照如下标准：志书所述范围内最高党政正副职领导人，部队战斗英雄、省级及以上劳动模范，中科院（工程院）院士，著名华侨，各行业（部门）中有突出贡献的管理者、企业家、专业技术能手（发明家），以及其他领域有突出成就的人物，影响重大的受党纪国法惩处的人物。

三、人物传编写的基本内容和编写方法

人物传记所记述的基本内容包括：传主的姓名、别名、笔名、生卒年月、民族、出身、籍贯、所受教育程度、职务、职称、家庭情况、工作情况、主要经历、主要活动和贡献、主要事迹（或劣迹）和影响等，主要包括两部分，即基本情况和主要业绩。

人物传编写方法。有的学者指出：传记之文，古无定体，要依人而异。大体归纳起来，有三种写法：一是顺序体。即按传主生平时间顺序去组合材料，其优点是传主生平事迹脉络清楚；缺点是若取舍不当，会写成年谱似的流水账。一是横述体。即先简述传主生平，然后侧重写其主要业绩、高尚品质。其优点是重点突出，详略易于处理；其缺点是以论引史，传主生平脉络细节不清，发展变化难以一目了然。三是“自由体“，又称回忆体。其特点是：常以传主最壮丽的人生场面、豪言壮语、名词佳句或权威人士的评议或死后的重大影响作为传记的开头。其优点是文学性强，感人至深；其缺点是以情带史，传主 的一些生平事迹往往因作者的感情不至而被疏忽。除了上述三种写法外，一些学者还主张分为履历式、通讯式、鉴定式、文学式，以及类似于《史记》里人物写法的文史式。

四、提高人物传编写质量的途径

（一）要提炼好主题。凡文章都有一个贯穿全文的中心，这个中心使文章首尾贯通，主次分明。我们所说的中心就是文章的主题。作为独立成篇的人物传，也和一般文章一样同样有一个如何立意的问题，即也有一个提炼主题的问题。当然一般文章是先确定主题，然后选材，人物传则是从传主的大量材料中提炼出主题，这是二者的区别。

（二）要突出鲜明的个性特点。所谓个性，就是一个人不同于他人的、独特而又鲜明的性格特征。

（三）不可忽略细节描写。第一届新编方志中，人物传传主形象的描写很多不如历史人物传记中的人物形象写得栩栩如生，显得干瘪乏味，究其原因就是忽略了人物的细节描写。

（四）要有精当的语言。人物撰写过程中的所说的语言精当问题，一是指语言要精练，要言不烦；二是指用词要准确，恰到好处。冗杂啰嗦，堆砌辞藻，无异于画蛇添足，多此一举。

当然除了以上四个方面以外，有的书上也讲，要写好人物传撰稿人还应带有情感色彩，还应该用灵活的写作手法。这些都对，但首要的是要把握好上面已讲到的四个环节。实际上，要写好人物，关键是要研究人物，不具体去研究传主的生平事迹是没有办法将人物写活的。

第五篇：怎样编写童话故事

怎样编写童话故事

首先，童话故事要有一个完整的故事，一个明确的主题。

童话故事可长可短，但每一个童话故事都应该是一个完整的故事，即在一篇童话故事中，应该有开头、经过和结尾。同时，一个好的童话故事还应该有一个明确的主题，即这个童话故事究竟要表达怎样的思想感情，或者说明一个什么道理？…都应在故事里让读者领悟出来。

在童话故事中，有开头，经过，高潮，结尾，要情节完整，生动有趣，引人入胜。因此，童话故事主要以形象感人，以情节吸引作者，一般不直接发表议论。童话故事表现的思想是由读者去理解、去体会、去掌握。我们初学编写童话，故事情节不要太复杂了，只要有一定的情节，有一个完整的故事，有一个明确的主题，给读者一个清晰的印象即可。写的时候，要带着自己的感情写，或喜、或怒、或哀、或乐，要让别人一看就明白。

其次，编写童话故事要自由、大胆地想象，要善于运用人格化的写法。

我们知道，童话有两大特征：一是富有想象和夸张，二是把万事万物人格化。童话多采用拟人、夸张、比喻的手法，把故事写得生动形象，以合乎情理的想象把形象“人格化”，对其语言、行为、心理等进行细致描写，写得十分鲜明，十分生动，让人爱不释卷。