前期物业管理招投标答辩题库(B卷)[全文5篇]

第一篇：前期物业管理招投标答辩题库(B卷)

前期物业管理招投标答辩题库（B卷）

一、单选题（5分）

1、《重庆市物业管理条例》已于（B）经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过。

A、2008年5月21日 B、2009年5月21日 C、2009年10月1日 D、2010年5月21日

2、业主委员会会议应当有（B）以上的成员出席并作好书面记录，作出的决定应当经全体成员半数以上签字同意。A、1/2 B、2/3 C、3/4 D、4/5

3、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由（A）交缴。

A、建设单位 B、全体业主分摊 C、业主 D、不收取

4、保修期满后，物业共同设施和附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承担，执行责任由（D）承担。

A、业主 B、施工单位 C、建设单位 D、物业服务企业。

5、前期物业服务合同由（C）与物业服务企业签订。

A、业主委员会 B、社区居民委员会 C、建设单位 D、房屋行政主管部门

6、投诉回访率一般应达到（D）。A、60% B、85% C、95% D、100%

7、住宅室内装饰装修活动，未经（D）禁止变动建筑主体和承重结构。

A、建设单位认可 B、物业服务公司批准 C、监理单同意 D、原设计单位或相应资质等级设计单位提出设计方案。

8、物业管理活动内容的依据是（B）。

A、业主公约 B、物业服务合同 C、业主的财产权 D、行政主管部门的监督

9、房屋专项维修资金属于（B）所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。A、业主委员会 B、业主 C、物业服务企业 D、物业主管部门

10、服务礼仪、规范的关健对客户表示（C）。A、热情 B、优雅 C、尊重 D、高贵

二、判断题，错误的并说明理由（每题5分）

1、业主是指物业所有人，即产权人。即房屋所有权人和房屋使用权人，是拥有物业的主人。（错）

理由：业主是指产权人，或者其他法律文书规定的。房屋使用人不是业主。

2、重庆市辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作由物业服务企业负责。（错）

理由：街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作。

3、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。（对）

4、物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，可以不承担相应的法律责任。（错）

理由：物业服务企业未能履行服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

5、物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，服务合同到期限后，自行马上撤离物业小区，不需要做任何工作。（错）

理由：物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示。并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

6、街道办事处（乡镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得泄漏。（对）

7、物业属于私人财产，业主、使用人可以改变房屋使用性质。（错）

理由：业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业。不得擅自改变物业使用性质。业主、使用人将住宅改变为经营性用房的应当依法申请。

8、占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。（对）

9、业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质。（对）

10、物业维修、更新、改造的费用，由全体业主分担。（错）

理由：

（一）专有部分的维修、更新、改造的费用由专有部分业主承担；

（二）部分共同部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分摊；

（三）全体共有部分的维修、更新、改造成直接经济损失费用，由全体业主分摊。

三、简答题（5分）1什么是物业管理？

答：《物业管理条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2前期物业管理有哪些内容？

答：（1）建立与业主、物业使用人的联络关系；（2）设臵管理模式、草拟物业管理制度；（3）建立服务系统和服务网络；（4）办理移交承接事项。

3物业招标文件应包括哪些内容？

答：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、标准等；

（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

（四）评标标准和评标方法；

（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开 4

标时间及地点等；

（六）物业服务合同的签订说明；

（七）其它事项说明及法律法规规定的其他内容。

4参加前期物业招投标的物业现场答辩人员有何规定？

答：答辩人员应当是公司副总经理以上的人员或者企业拟定负责管理该项目的经理（管理处主任）。不符合此项规定，不得进行招投标。

5重庆市规定的物业服务用房包括哪些？其配臵有何具体规定？

答：物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房。物业服务用房属于全体业主所有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。其配臵规定：由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配臵，并明确物业用房的位臵和面积。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、通风、采光使用功能，并且相对集中；没有配臵电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

6在重庆市，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书几日前向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案？备案应提交的资料有哪些？

答：招标人应当在10日前。提交以下资料备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者招标邀请书；

（三）招标文件；

（四）法律、法规规定的其它材料。

7物业管理服务合同的主要条款包括哪些？

答：

（一）业主委员会和物业服务企业的名称；

（二）物业管理服务区域范围；

（三）物业管理服务内容；

（四）物业管理服务标准；

（五）物业管理服务费用；

（六）物业管理服务合同期限；

（七）违约责任；

（八）物业管理服务合同解除条件；

（九）双方约定的其他事项。

8物业服务企业何时开始收取物业管理服务费？其原则是什么？

答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋、签字认可后开始计取物业管理服务费；也有物业管理公司以住户办理入户手续时开始计取物业管理费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

9业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括哪些主要内容？

答：

（一）共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；

（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；

（三）共有绿化、花木等的养护与管理；

（四）物业管理区域内环境卫生的维护；

（五）物业服务收费标准；

（六）其他物业服务内容。10什么是房屋专项维修资金？

答：是指由法律规定的由业主缴纳的，专项用于物业公用部位、共用设施设备保修期届满后的维修、更新和改造的资金。11我县的房屋专项维修资金缴交标准是多少？

答：根据我县的实际情况，2009年1月1日起，主城区多层住宅的维修资金按20元/㎡收取，多层非住宅的维修资金按30元/㎡收取。高层住宅房屋的维修资金按30元/㎡收取，高层非住宅的维修资金按40元/㎡收取。其余镇街多层住宅维修资金按10元/㎡收取、多层非住宅维修资金按20元/㎡收取。

12房屋专项维修资金的使用程序有哪些？

1、已实施物业管理并成立业主委员会的小区、大厦，由物业服务企业提出维修计划、整改方案，报业主委员会审核，业主委员会初步审核确定施工单位、工程预算、费用分摊等事项；未实施物业管理或未成立业主委员会的小区、大厦，由居委会组织业主代表共同商议，初步审核确定以上事项。

2、经初步核定确定的事项，必须在小区、大厦物业区域内张榜公布，不得少于7天，并征得共用部位全体业主所持投票权2/3以上业主签字同意（部分共用的由该部分业主所持投票权2/3以上业主签字同意）后，方可向主管部门提出使用书面申请。

3、主管部门接到使用维修资金申请和提交的材料后，在2个工作日内作出是否受理的决定，并签出书面意见。

4、维修工程完工后，业主委员会或者居委会通知主管部门参加工程验收，验收合格后，2个工作日拨付维修资金。13什么是物业管理服务收费？

答：物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业服务单位，接受物业产权人、使用人的委托，经当地物价部门审批，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

14物业管理区域内的公共建筑、共用设施如何管理？

答：物业管理区域内按规划建筑的公共建筑、共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主代表依法办理有关手续。

15物业使用人的权利义务是什么？

答：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

16街道办事处（乡镇人民政府）物业管理职责是什么？如何成立业主大会？什么情况下可以不成立业主大会？

答：街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设关系。

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）指导下成立业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

17《重庆市物业管理条例》对前期物业服务合同作了哪些要求？

答：前期物业服务合同应当以书面形式订立；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；前期物业服务合同可以约定期限，但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。

18物业管理联席会议主要协调解决哪些事项？

答：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。19物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交物业管理费用的应承担什么法律责任？

答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照价格主管部门会同房屋行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

20哪些住宅室内装饰装修违规行为由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款？

答：

（一）将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖，混凝土墙体的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款；

（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1000元以上5000元以下的罚款；

（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处500元上1000元以下的罚款；

（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款。

四、案例分析（20分题选一题，10分题选两题）

（一）2010年5月14日，重庆市某小区永久性围墙由于阴雨绵绵，雨水浸泡，因其地基不牢，突然倒塌，造成行人2人被压在倒塌的围墙之下，致使一人死亡，另一人严重受伤。事故发生后，两被害人家属将原建设单位、施工单位、小区物业服务企业和小区业主告上法院，并索赔被害人各种抚恤金、医疗费等赔偿金76万元。其中，被告之一原建设单位和施工单位认为，房屋交付使用五年以上，质量保修期已过，拒绝赔偿；小区物业服务企业认为，围墙属全体业主所有，应由全体业主赔偿；全体业主认为，将小区内一切公共建筑设施设备委托其保管，物业服务企业没有及时发现围墙有险情，并未进行围墙维修、维护，有失职责任，应负主要责任。该案应当如何处理，并说明理由。（20分）

答：

1、根据《侵权责任法》第86条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。”由于围墙属永久性的建筑，属终身质量负责的范畴工程。通过调查，修筑时因地基不牢，质量未过关，属“豆腐渣工程”。因此，建设单位（房地产开发商）与施工单位负连带责任；其他责任人是指设计部门、监理部门若失职，同样负有一定的赔偿责任。

2、本案中，因围墙的所有人或者管理人对围墙负有管理、保养的注意义务，此围墙地基不牢，围墙的所有人或者管理人未能及时发现围墙险情而对其加固和维护或者树立警示牌，对围墙倒塌砸伤人的恶果，其所有人或者管理人也应承担相应的赔偿责任。因此，全体业主和物业服务企业也要承担相应的赔偿责任。

3、此案通过法律调整取证：判决被告开发商、施工单位负70%的赔偿责任；被告物业服务企业负原告损失20%的赔偿责任；全体业主负10%赔偿责任。

（二）某小区中学生吴某在放学回家的路上，被小区一幢楼房掉下来的花盆砸伤了头部，送医院抢救无效亡；吴某父母将该栋楼全体业主、使用人和物业服务企业诉至法院，要求赔偿原告死亡赔偿金、精神抚恤金等共计36万元。试分析对吴某所受伤害应当如何赔偿？并说明理由。（10分）

答：依据《侵权责任法》第85条规定：“建筑物、构筑物或者其

他设施及其搁臵物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害。所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”因此，该栋楼面朝此方向全体业主、所有人、使用人应当承担赔偿责任。同时，物业服务企业作为涉案建筑物管理者，应当按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序。同时，《物业管理条例》明确规定，对物业管理内违反反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政部门报告。在本案中，物业服务企业未举证证明其已及时履行职责，说明其未能尽职履行物业管理人的职责，对吴某损害应当承担赔偿责任。据此，法院判决被告物业服务企业对原告吴某的损害承担30%的赔偿责任，未能举证证明自己无过错的业主、所有人和使用人承担70%的赔偿责任。

（三）某小区业主张某全家外出旅游后，回家发现家中财物被盗，于是向服务该小区的物业服务企业索赔，并拒交物业服务费。业主张某向物业服务企业索赔丢失的财物并拒交物业服务费要求合理吗？试分析并说明理由。（10分）

答：业主张某是否有权向该物业服务企业索赔丢失的财物，关键在于物业服务企业对于丢失财物是否存在过错。双方的权利义务是由物业服务合同确定的。张某与该物业服务企业如果签订了财产委托保管服务合同，该企业理应负财物丢失全部责任。反之则不负责任。通常情况下，物业服务企业收取的物业服务费虽然包含保安费，但并不

意味着住户丢失的财物都应当由物业服务企业负责。盗窃行为属于治安或刑事范围，已超出了保安的职责范围。物业服务企业履行职责过程中没有过错的，这一责任不应当由物业服务企业承担。物业服务企业只要按照物业服务合同条款尽职尽责提供了物业服务，张某拒交物业服务费，不应支持。

（四）某物业服务企业利用空臵的物业管理用房在小区内设小卖部、开茶楼，并将收益归己所有。业主委员会发现后阻止其营业，但物业服务企业认为，物业管理用房属物业服务企业办公用房，归其使用。业主及业主委员会无权干涉。试分析该物业服务企业做法是否妥当。

答：物业管理用房是专门用于物业服务企业进行物业管理活动。条例虽然规定物业管理用房由物业服务占有和使用。但是，物业管理用房的所有权属于全体业主。这些房屋的占有、使用、收益与处分权应当由全体业主共同进行，物业服务企业之所以对物业管理用房享有占有与使的权利，是完全根据物业服务合同的约定由业主授予的。物业服务企业在物业中心设小卖部与茶楼属于改变物业管理用房用途行为，并将收益归己是完全错误的做法。物业服务企业只有在经过业主大会同意的情况下才能改变物业管理用房的用途，进行经营活动，其收益要与全体业主分成，分成比例以协议的书面形式进行约定。如果物业服务企业擅自改变物业管理用途，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。

五、论述联想题（每题20分，答辩时要对参考答案要点进行阐述）

（一）如何当好合格的管理处主任？

参考答案要点：

管理处主任是由物业服务企业选聘授权某一物业服务项目的负责人。承担着管理、技术、安防、环卫、绿化等工作，是连接业主与上级物业服务企业的纽带。按照企业的经济指标、工作目标、质量要求实现合理化的经济效益，以高质量的有偿服务，保障业主居住、生活环境舒适安全。

首先，熟悉自己职责和管辖区基本情况，有较强的物业管理知识、技能和法律知识。目标明确、任务清楚、分工合理、管理科学、有的放矢。

其次，要做一名优秀的社会活动家。小区就是一个“小社会”，业主形形色色、素质参差不齐。既要与业主打交道、也要与社会各界来往、还要与相关行政管理部门报告联系。因此，管理处主任必须具备很好的社会活动能力、协调能力，既要有领导才能，也要有管理艺术。

第三，要有一双“政治家”敏锐眼光和对物业问题的洞察力。作为一个小社会国度的“总理”，对小区物业发展态势要了如指掌，及时发现情况、化解矛盾、解决问题。对物业工作要有一定的前瞻性和预测性，把一切矛盾操控在自己手中，妥善快速处臵。

第四，做一个精明强干、宽容的领导者。作为项目负责人，不但自身工作出色，重在带领部属积极完成本职工作。为人处事要精明强干，要有宽容感恩心。体贴下级、关心员工，热情周到服务于业主，用真诚去感化业主与部属，支持自己的工作。

第五，做一个善于理财的现代“红管家”。作为项目负责人，既要生存，也要讲高效服务，讲质量诚信，还要追求最大的经济效益。因

此，必须加强对人、财、物的管理，提高服务质量，最大限度开展多种经营服务项目，扩大收益途径。做好员工技能培训，提高工作效率，降低企业投入成本，向管理要效益，做好红管家，重在管，善于理。

（二）如何理解物业管理需要业主配合与支持？

参考答案要点：

1、业主本身是物业的所有人与管理人，同时也是受益人；

2、业主集体购买的物业服务，就应该要有共同约定与遵守；

3、物业管理部分成本实际控制在业主手中；

4、业主的参与可以理顺物业管理工作，了解服务过程，更加理解物业服务工作者的艰辛，从而得到业主的支持；

5、业主有必要对物业管理知识、法律法规、规章制度进行了解与掌握；

6、物业服务企业应当承担培养业主良好的生活习惯及人品素质的义务。

（三）假若贵公司对该物业小区中标，请谈谈如何搞好对该物业小区物业管理工作？

参考答案要点：

首先要按照投标书的承诺履行自己的职责，与招标单位签定好前期物业服务合同，并按物业服务合同约定履行义务、享受权利；

其次做好前期物业介入工作：参与房地产项目的可行性研究；制定物业管理方案；确定物业管理的档次；搞好物业管理机构设臵；制定各项管理制度；明确主要岗位职责，制定物业管理的服务内容及标准；参与规划设计评审；参与施工建设及工程验收；搞好物业的承接

查验工作；

第三、做好物业的入住工作； 第四、做好物装饰装修管理工作；

第五、搞好物业的日常管理工作：掌握小区业主基本情况，房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；房屋设备、设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序和安全防范工作；车辆道路管理公众代办性质的服务；

第六、搞好物业的人性化服务，构造和谐小区。做好生活类的服务；开展好商业服务；开展好文化、教育、卫生、体育类互助活动；做好金融服务类工作；根据需要搞好经纪代理中介服务；协助社区做好社会福利工作；

第七、积极开展特约服务工作。

总之，采取灵活多样的经营机制和服务方式，服务质量与收益相匹配。以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

2010-11-26 注：本题库最终解释权属于前期物业招投标专家评审委员会和房地产行政主管部门

联系单位：荣昌县国土资源和房屋管理局 联系人：田静 郑荣 联系电话：46790829

第二篇：前期物业管理招投标评分标准

前期物业管理招投标评分标准

一、商务标（20分）

1、企业资质（3分）

二级以上3分，三级2分。

2、信用记录（2分）

近三年内无不良记录2分。

3、管理面积（1分）

10万平米以上1分。

4、业绩、荣誉（2分）

县政府表彰1分，市以上政府表彰2分。

5、持证上岗情况（2分）

企业超过5人有合格上岗证每增一人加一分，最多加2分。

6、现场查看（10分）

环境卫生、绿化管理、消防设施、车辆管理、档案管理等工作各1分，秩序维护工作4分。

二、技术标（70分）

1、2、早期介入方案（5分）物业服务内容及标准（30分）

不漏项，标准量化。

3、收费标准（10分）

有量化计算过程。

4、服务理念及特色（2分）

对小区人群定位准确，服务细致，突出本企业服务特色。

5、机构设置及制度（2分）

机构明了，责任明确，制度明白。

6、人员配置及个人经验（3分）

项目主任由管理经验，培训计划周全，有三定方案。

7、8、维修计划（2分）秩序维护计划（4分）

装备齐全，人、车出入有方案，定、动岗设置合理。

9、应急方案（2分）

包括停水、停电、火灾、自然灾祸。

10、装修方案（4分）

装修企业资质、人员资质、方案、合同、注意事项、巡查等。

11、承接入住方案（4分）

资料接收、物业验收、不合格处理、入住方案。

12、社区文化方案（2分）

定位、措施。

三、评标解答分（10分）

个人形象（1分），现场陈述（5分），解答准确（4分）。

四、影响分

内每一起信访案件扣1分，最多扣5分；内没有信访案件不扣分；有书面表扬的每一起奖1分，最多奖5分。

第三篇：宁波市前期物业管理招投标程序

附件1

宁波市前期物业管理招投标程序

一、申请

由开发建设单位向辖区物业主管部门提交前期物业服务书面招标申请。

二、审核

辖区物业主管部门在收到书面招标申请书7日内，对申报招标的物业项目应按规定落实到位的物业资金、用房及有关条件进行审核。审核通过的，予以办理招标登记手续。

三、编制招标文件

招标文件由招标单位负责编制，招标单位测算的物业管理有关收费标准报市物价部门备案。

四、招标领导小组会议

召开辖区物业管理招标领导小组会议，审议招标文件，确定招标方式、投标单位资格、投标单位确定方式、评标标准、定标办法，形成会议纪要，报市物业管理主管部门备案。

五、发布招标公告

按确定招标方式由招标单位发布招标公告。公开招标应当自核准之日起1个月内通过新闻媒介（市三区、高新区、东钱湖旅游渡假区统一在《宁波日报》上发布，其他县市区可在当地主要媒体上发布）公开发布招标公告，同时在宁波建设委员会网上发布。招标公告期应为5个工作日。

六、报名及审核

具备招标条件的物业服务企业按规定时间携投标意向书、资质证书和营业执照、管理业绩证明、法定代表人或委托代理人等招标文件要求的其他有关资料到辖区招标办公室报名。

由辖区招标办审核投标单位的资格和有关资料，并按招标文件要求确定投标入围单位，再由招标单位书面通知其参加招标预备会。

实行公开招标的，参加投标的单位不得少于3家；少于3家的，应重新发布招标公告，如第二次公告后，申请投标的单位仍少于3家的，经辖区物业主管部门同意并报市物业主管部门备案，可以协议方式选聘相应资质的物业服务企业。

七、招标预备会

1、投标单位向辖区招标办交纳投标保证金、递交投标保证书、领取招投文件；逾期不交纳投标保证金的，取消投标资格。

2、由辖区招标办公室组织招标单位对招标文件进行答疑，有必要的，组织投标单位到招标项目现场查勘。

八、投标文件制作

投标单位收到招标文件之日起20日内按招标文件要求完成投标文件（投标文件分为主、附属标书两部分）制作，并按招标文件要求密封，在规定时间送到指定地点。

九、开标、评标、决标（一个工作日）

（一）标书确认（上午）

公证人员查看投标文件密封情况，并统一启封、查证投标文件的有效性，公布有效投标单位。公证人员把主标书自行作好标记，交辖区招标办公室收存。如有效的投标单位少于3家的，中止招标程序，招标人应重新

组织招标。

（二）评委抽取（上午）

在辖区招标办的监督下，由公证机构在评委库中抽取评委。招标人无推荐单位的，除招标人选派的一名评委外，其余评委应当从评委库中随机抽取确定。招标人有推荐投标申请人的，则不得选派评委参与评标，市三区、高新区、东钱湖旅游度假区的评委从市物业管理评委库中随机抽取确定，其他县（市）区的评委在辖区的评委库中随机抽取确定。

（三）主标书评审（上午）

辖区招标办将主标书发给评委，评委在限定时间和地点独立完成主标书评审工作，主标书评分表经评委评分和签名后，现场密封，交至辖区招标办。

（四）现场答辩（下午）

辖区招标办召开现场答辩评标、定标大会。现场答辩、定标大会程序如下：

1、现场答辩评标、定标大会由辖区招标办派人主持，公证机构到场全程公证；

2、投标单位提前半小时到场，向公证人员申报参加答辩人员名单。公证机构对答辩人员进行资格审查。每个投标人的答辩人员为3人；

3、主持人公布评委、投标单位和公证机构名单；

4、投标人现场抽取答辩顺序号；

5、投标单位按顺序进场陈述、答辩。投标人现场陈述时间在15分钟内，现场答辩采取评委提问的形式进行，评委提问顺序由投标单位抽签确定；

6、评委对投标人现场陈述、答辩进行独立评分，经签名后递交公证人员收存；

7、答辩评分统计结束后，公证机构现场验证密封的主标书评分表后启封、公布各投标人的主标书得分；

8、统计并公布每个投标人的最终得分值；

9、以综合评分最高者中标。在投标人综合得分一致的情况下，以主标书得分高者中标；

10、招标人委托评标委员会宣布中标人，公证机构宣读公证词；

11、招标人向中标人发中标通知书；

12、会议主持人宣布评标、定标会议结束。

十、中标公示

中标结果应当于定标次日在宁波市建设委员会网上公示，公示期为3天。中标公示应当载明招标人和中标人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，负责受理投诉的单位等。必要时，可同时在当地主要媒介上进行公示

十一、签订前期物业服务合同。

中标通知书发出后5日内，中标单位和招标单位应当按照招标文件、投标文件和参照《宁波市前期物业服务合同》（示范文本）签订委托合同，并报辖区物业管理主管部门备案。

十二、办理相关移交工作。

前期物业服务合同签订后5日内，招标单位按规定向中标单位办好相关移交工作。

第四篇：沈阳市前期物业管理招投标管理规定

沈阳市前期物业管理招投标管理规定

2005-11-17 14:26:56

沈阳市前期物业管理招投标管理规定

第一条 为进一步规范我市前期物业管理招投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，依据国家建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 前期物业管理，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

第三条 沈阳市房产局负责本市前期物业管理招投标活动的监督管理。各区（开发区）、县（市）房产行政管理部门负责本辖区内的物业管理招投标活动日常管理工作。

第四条 本规定所称招标人，是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

本规定所称投标人，是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。

第五条 凡新建住宅物业必须通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

其他物业也应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

第六条 在招标文件规定的投标期限内，投标人少于3个的，招标人可持招标文件,招标、投标情况的书面说明以及相关材料，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，对符合规定条件的，予以批准。

住宅物业建筑面积小于5万平方米的，建设单位可持《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批准文件向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的，予以批准。

第七条 前期物业管理招投标工作的完成时限；

（一）新建现售商品房，应在现售前30日完成；

（二）预售商品房，应在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建住宅物业，应在交付使用前90日完成。

第八条 招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。

第九条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下主要内容：

（一）招标人及项目的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式、项目情况等；

（二）物业管理用房的配备情况；

（三）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的编制要求等；

（五）评标标准和评标方法；

（六）招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点、方法与程序等；

（七）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；

（八）物业服务合同的签订说明；

（九）其他事项的说明。

第十条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者招标邀请书；

（三）招标文件。

区（开发区）、县（市）房产行政管理部门对备案材料有异议的，应在受理之日起的5日内向招标人提出。

第十一条招标人采取公开招标方式的，应同时在沈阳市房产信息网上发布免费招标公告。招标公告应包括以下内容：

（一）招标人的名称、地址和联系方式；

（二）招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；

（三）投标资格条件、报名的地点和期限；

（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下主要内容：

（一）投标函及投标人的基本情况；

（二）投标报价，包括物业管理费用的收支预算方案；

（三）物业管理方案；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

第十三条 招标人应于开标前的3日内，从市房产局建立的物业管理评标专家库中，采取随机抽取的方式一次性确定评标委员会。

物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门派人监督确定评标委员会工作，并做好记录，于当天向确定的评标委员会成员送达《评标邀请函》。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

第十四条市房产局每年对物业管理评标专家进行资格确定，及时取消不称职或者违法违规人员的专家评委资格。被取消专家评委资格的人员，不得再参加任何物业管理评标活动。

市房产局定期对物业管理评委专家进行有关法律法规、政策和业务培

训。

第十五条招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门备案。

第十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录签订书面的物业服务合同。第十七条 其他各类物业项目的招投标活动，可参照本规定执行。第十八条本规定自2005年 9月 1日起施行。

第五篇：前期物业管理招投标中标备案办事指南

一、申请核发《前期物业管理中标备案书》需提交资料

（一）物业服务企业投标申请书

（二）投标申请回执（开发建设企业收取物业服务企业投标申请书后所发回执）

（三）资格预审合格通知书

（四）招标文件签收表

（五）评标会议邀请函

（六）投标文件收件回执

（七）开标评标会议签到表

（八）投标文件密封完好确认表

（九）评标基准价格

（十）评标计分记录表

（十一）评标计分统计表

（十二）评标报告

（十三）中标通知书

（十四）通知书

（十五）物业小区公告（附带照片）

(十六)前期物业服务合同（合同期限：一般不超过3年）

（十七）维修资金开户证明

（十八）各公司参会人员委托证明文件

（十九）中标物业服务企业的投标书（正本）

以上资料提交原件，加盖开发建设单位公章

二、办理期限：

（一）《前期物业管理招标备案通知书》核发：3个工作日

（二）《前期物业管理中标备案书》核发：3个工作日

七、前期物业管理招投标程序

（一）招标人（物业项目开发单位）制作招标文件

文件内容包括：投标邀请书、投标须知、管理范围内容

1、招标人及招标项目简介，包括：招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配套设备情况等、项目开发的批文（国有土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、小区总平面图）、开发单位文件（开营业执照、机构代码、资质证书的复印件）；

2、招标人对物业管理服务内容及要求，包括：服务内容，服务标准等；

3、招标人对投标人及投标书的要求，包括：投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

4、招标人提出对标书的具体评标标准和评标方法、和评分细则和评分表、签到表、中标表总结报告表；

5、招标人制订招标活动方案，包括：招标组织机构的安排，开标时间及地点等；

6、对物业公司中标后的签订服务合同的时间说明；

7、其它事项的说明及法律法规规定的其它内容。

（二）招标文件送国土房管分局备案（3个工作日完成）

（三）招标文件备案10日后公开发布招标公告或向邀标单位发放邀请函

（四）发放招标文件

（五）招标人组织投标人踏勘现场和答疑会

（六）投标人制订标书

（七）到国土房管分局物业科抽取2名评标专家，向专家、国土房管分局发出评标邀请函

（八）投标人提交标书（自招标文件发出之日至提交文件之日止，最短不得少于20日），签《投标文件交递表》

（九）组织召开评标会

（1）与会人员（评标专家、招标人代表、投标人代表、国土房管分局物业科代表）签到；

（2）投标人检查标书是否完好，签《密封完好表》；

（3）招标人当场公布标底；

（4）投标人离场，评标小组（评标专家和招标人代表）评标；

（5）投标人回场，公布评标结果；

（6）评标小组推选代表对本次评标进行点评；

（7）招标人向中标的物业企业发出《中标通知书》。

（十）开发单位与中标的物业管理企业签订物业服务合同，在中标之日15日内向区国土房管分局备案（3个工作日完成）

备案资料包括：开标过程、确定中标人的方式、评标小组的评标报告、中标人的投标文件、双方签订的前期物业管理合同。