房屋租赁收入账务处理-百度文库

第一篇：房屋租赁收入账务处理-百度文库

账务处理

1、收到租金时 借：银行存款 60000 贷：其他业务收入 60000

2、代开发票缴纳税金时

借：应交税金--营业税 3000（60000*5%）借：应交税金--城建税 210（3000*7%)借：其他应交款--教育费附加 90（3000*3%）贷：银行存款 3300

3、月末，根据缴纳的税金做提取分录 借：其他业务支出 3300 贷：应交税金--营业税 3000 贷：应交税金--城建税 210 贷：其他应交款--教育费附加 90

4、提取出租办公楼的折旧费 借：其他业务支出 贷：累计折旧

5、月末，结转其他业务收入、其他业务支出 借：本年利润 贷：其他业务支出

借：其他业务收入 贷：本年利润

一、交纳税款具体种类及相关规定

我国企业出租房屋，具体需要交纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税。现将各税种分述如下：

第一，营业税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，按“服务业—租赁业”税目，税率为5％计算缴纳营业税。（《中华人民共和国营业税暂行条例》及税目税率表、《营业税税目注释

（试行稿）》）

第二，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为％；纳税人所在地在县城、镇的，税率为％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为％。

教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳（1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年发布的《征收教育费附加的暂行规定》）。

这里值得注意的是，1994年1月1日至今，教育费附加比率为3％。同时在国家总局2010年10月18日下发的国务院《关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》（国发[2010]35号）中，自2010年12月1日起，外商投资企业、外国企业及外籍个人适用国务院1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年发布的《征收教育费附加的暂行规定》。1985年及1986年以来国务院及国务院财税主管部门发布的有关城市维护建设税和教育费附加的法规、规章、政策同时适用于外商投资企业、外国企业及外籍个人。即外资企业同内资企业交纳城市维护建设税和教育费附加。

第三，印花税。以财产租赁合同记载的租赁金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目，税率为1‰计算缴纳印花税，或按财产租赁合同记载的租赁金额按1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花（《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。财产租赁合同的80%核算(盐亭百惠通)。

第四，房产税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，自1月1日起对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。[《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[]24号）]。

除企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房情况外，在城市、县城、建制镇和工矿区范围内出租房屋的，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12％计算缴纳房产税（《中华人民共和国房产税暂行条例》）。

第五，城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收城镇土地使用税（《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》）。

1.大城市l.5～30元;/平方米 2.中等城市1.2～24元;3.小城市0.9～18元;

4.县城、建制镇、工矿区0.6～12元。

根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（[1988]国税地字第15号）文件第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

第六，企业所得税。查实征收企业所得税的企业将房屋租赁取得的租金收入并入本企业收入，扣除与该经营用房有关的成本和税费支出，计算应纳税所得额，按期预缴、年终汇算清缴企业所得税（《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例）。

二、企业房屋出租收取房租的相关纳税义务发生时间

第一，营业税。根据《营业税暂行条例》第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

第二，企业所得税。新企业所得税法实施条例规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。国税函[2010]79号，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》对企业提前收到租金收入的情形作出了补充规定。根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》

第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

三、企业房屋出租收取房租的税务及账务处理

企业收取符合上述规定的本期租金，应当期确认收入，交纳营业税。但在实际操作过程中，经常会提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，如一次性收取几年的租金，在此情况下，应在收到预收款当天交纳营业税，但在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。同时，与此相关的出租房屋的折旧及交纳的税费等也应按税法规定分期计入支出。相关会计账务处理列示如下：

收到租金时：

借：银行存款等（总金额）

贷：其他业务收入（当年收入）

预收账款等（跨年度收入）

交纳税费时：

借：营业税金及附加（与当年收入匹配）

待摊费用（与跨年度收入匹配）

贷：应交税金等

按税法规定计提折旧时：

借：其他业务支出

贷：累计折旧

以后年度结转收入费用：

借：预收账款

贷：其他业务收入

借：营业税金及附加

贷：待摊费用

企业在发生出租业务时，可参照上述进行税务和账务处理。

四、税务机关对企业房屋出租收取房租的纳税核定

平日顾问过程中，发现有些企业为了少纳税，减少租金入账的金额，依据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令[]362号）第四十七条规定，纳税人有税收征管法第三十五条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；按照其他合理方法核定。

采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。

根据以上规定，如果税务机关认为申报的计税依据偏低，是有权依据规定方法调整的，企业少报租金不但起不到少交税的目的，反而会给自己带来不必要的麻烦，这是得不偿失的。

综上所述，企业在发生房屋出租业务时，应据实申报纳税，缴纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等，并按以上规定进行账务处理

第二篇：融资租赁账务处理

一、直接融资租赁帐务处理

一、会计处理基本流程

（一）1、提出租赁申请，出租人受理后，签订融资租赁合同，按设备价款、运输费、安装调试费、保险费等之和与应付租赁款的现值（折现率顺序依次为 ： 内含利率、合同利率、同期银行贷款利率）较低者作为资产入帐价值，借记 “ 固定资产 — 融资租入固定资产 ” 科目，按应付未付租息等，借记 “ 未确认融资费用 ” 科目；按融资租赁合同附表中应付租金总额，贷记 “ 长期应付款 — 应付融资租赁款 ” 科目。、如果租赁资产占企业总资产额的比例 ≤30%，可按应付租金总额确认资产帐面价值，借记 “ 固定资产 — 融资租入固定资产 ” 科目，按融资租赁合同附表中应付租金总额，贷记 “ 长期应付款 — 应付融资租赁款 ” 科目。

（二）在租赁合同签订时，承租人一般应向出租人支付租赁标的物 20—30% 作为租赁保证金，借记 “ 其他应收款 ” 科目，贷记 “ 银行存款 ” 科目。保证金用于支付最后一期或几期租金，借记 “ 长期应付款 — 应付融资租赁款 ” 科目，贷记 “ 其他应收款 ” 科目。

（三）在租赁期内，承租人按期支付租金，借记 “ 长期应付款 — 应付融资租赁款 ” 科目，贷记 “ 银行存款 ” 科目。将租金中所含租息部分确认为当期费用，借记 “ 财务费用 ” 科目，贷记 “ 未确认融资费用 ” 科目。

（四）承租人计提折旧，分两种情况、合同约定期末将租赁标的物所有权转移，承租人按正常使用年限计提折旧，借记 “ 制造费用 ”，“ 管理费用等 ” 科目，贷记 “ 累计折旧 ” 科目。、合同签订时不能合理确定期末将租赁标的物所有权转移，承租人按租期与正常使用年限较短计提折旧（对新的设备租期一般短于正常使用年限），即按租期计提折旧，借记 “ 制造费用 ”、“ 管理费用 ” 等科目，贷记 “ 累计折旧 ” 科目。

（五）租赁期满时，承租人取得租赁标的物所有权，分两种情况：、承租人按正常使用年限折旧，资产帐面净值与资产实际价值应大体一致，承租人不需要调帐，以名义货价取得所有权，借记 “ 长期应付款 — 应付融资租赁款 ” 科目，贷记 “ 银行存款 ” 科目，将名义货价确认为当期费用，借记 “ 财务费用 ” 科目，贷记 “ 未确认融资费用 ” 科目；同时将 “ 融资租入固定资产 ” 转为 “ 自有固定资产 ” 明细科目。、承租人按租期折旧，资产帐面净值（几乎为 0）与资产实际价值相差悬殊，承租人以清产核资的名义可对资产价值进行评估，以评估值入帐。

（1）以名义货价取得所有权，借记 “ 长期应付款 — 应付融资租赁款 ” 科目，贷记 “ 银行存款 ” 科目，将名义货价确认为当期费用，借记 “ 财务费用 ” 科目，贷记 “ 未确认融资费用 ” 科目。

（2）以清产核资的评估值入帐，借记 “ 固定资产 ” 科目，贷记 “ 资本公积 ” 科目。

二、实例

例 1 ：承租人拟向出租人租赁一艘新船，设定船的购置成本为 8000 万，船的正常折旧年限为 20 年，租期为 3 年，租赁年利率为 7%，本金每年回收 2666.67 万，期满所有权转移，手续费 100 元。、签订租赁合同，承租人按资产购置成本与应付租赁款的现值（折现率一般为合同利率）较低入帐，PV=（2666.67+560）/（1+7%）+（2666.67+373.33）/（1+7%）+（2666.66+186.67）/（1+7%）=8000 万，作如下会计分录；

借：固定资产—— 融资租入固定资产8000 万

未确认融资费用1120.01 万

贷：长期应付款——应付融资租赁款 9120.01 万、A、第一年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；

借：长期应付款——应付融资租赁款3226.67 万

贷：银行存款3226.67 万

B、第二年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；

借：长期应付款——应付融资租赁款3040 万

贷：银行存款3040 万

C、第三年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；

借：长期应付款——应付融资租赁款 2853.34 万

贷：银行存款2853.34 万、在租期内，未确认融资费用（含名义货价）采用直线法分摊，确认为当年费用，作如下会计分录；

借：财务费用373.337 万

贷：未确认融资费用 373.337 万、按正常使用年限计提折旧（20 年），每年 400 万计入当年成本、费用，作如下会计分录；

借：制造费用、营业费用、管理费用400 万

贷：累计折旧400 万、租赁期满，资产帐面净值与资产实际价值应大体一致，承租人不需要调帐，以名义货价取得所有权，作如下会计分录；

借：长期应付款 — 应付融资租赁款0.01 万

贷：银行存款0.01 万、同时将 “ 融资租入固定资产 ” 转为 “ 自有固定资产 ” 明细科目，作如下会计分录；

借：固定资产 —×× 设备8000 万

贷：固定资产 — 融资租入固定资产8000 万

分析意见：在租赁合同签订时明确所有权转移、在折旧按正常使用年限计提的条件下：、租赁合同签订时，承租人资产负债中资产方增加 9120.01 万（固定资产增 8000 万、未确认融资费用增加 1120.01 万）；负债方增加 2504.01 万（长期应付款 —— 应付融资租赁款增加 9120.01 万）。、承租人在 3 年租期内进入财务费用 1120.01 万，通过折旧进入制造费用、进而入成本 400×3=1200 万。、当租赁期满时，承租人固定资产帐面价值为 8000 万、已提折旧为 1200 万、帐面净值为 6800 万（在资产负债表资产方）。

第三篇：设备租赁账务处理

一、建立总账（按资产负债表的顺序排列）设备租赁 行业会计账务处理

1、设置相关科目：现金、银行存款、应收帐款、其他应收款、固定资产、累计折旧、应付帐款、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费、实收资本、利润分配、主营业务收入、主营业务成本、营业税金及附加、管理费用、财务费用、营业外收入、营业外支出、本年利润、所得税费用。

2、注意事项：以上科目基本够用，若有对应不上的票据看看资产负债表，另会计业务均要凭票入帐，其中固定资产、管理费用（工资除外）一定要正式的发票。

二、按总帐科目建立相对应的明细帐

三、各科目的使用

1、应收帐款指未收到的主营业务收入，除此外的应收及暂付款项入其他应收款；

2、固定资产指购入的设备，按月计提折旧（计提方法网上可查），对应管理费用

3、应付帐款指未付清的设备款，应付工资指计提当月工资，入管理费用，发放时对应现金等；

4、月底按营业收入的5%计提应交税费（明细为应交营业税），同时计提税金附加（种类及征收率各地方不一样，到地税咨询），入应交税费-附加，两项合计对应营业税金及附加

5、实收资本即股东实际投入的款项，对应银行存款等

6、成本指围绕劳务收入发生的费用开支，除外即管理费用，财务费用即银行存款利息收入及汇兑手续费等开支

7、营业外收支从字面即可理解；

8、月末将损益表内有余额的科目，分清借贷方向结转至本年利润科目下（即清为零），年末则将本年利润转入利润分配-未分配利润（之前本年利润也在负债表内未分配利润栏反映）；

9、季度末按本年利润25%计提所得税（有盈利时，次月15日前申报国税并缴款），对应应交税费-所得税，后结转至本年利润。

四、注意事项

1、凭票入帐，特别是相关发票；

2、还有很多细节难以详叙，自己多看看小企业会计制度；

3、所得税有很多费用限制，可在网上查阅新所得税法。

第四篇：处置房屋的账务处理

处置房屋的账务处理

【例2】企业出售一座建筑物，原价2000000元，已使用6年，计提折旧300000元，支付清理费用l0000元，出售收入为1900000元，营业税率5％。根据房屋销售发票、银行存款收款和付款凭证等，编制如下会计分录:

1．固定资产转入清理:

借:固定资产清理l700000

累计折旧300000

贷:固定资产2000000

2．支付清理费用:

借:固定资产清理l0000

贷:银行存款l0000

3．收到价款:

借:银行存款l900000

贷:固定资产清理l900000

4．计算应交纳的营业税(1900000×5％=95000元):

借:固定资产清理95000

贷:应交税费——应交营业税95000

5．结转固定资产清理后的净收益:

借:固定资产清理95000

贷:营业外收入——非流动资产处置利得95000

三、固定资产报废的核算

固定资产的报废有的属于正常报废，如由于使用期限已满不-再继续使用的固定资产；有的属于提前报废，如确定预计使用年限时未考虑无形损耗而在技术进步时必须淘汰的固定资产，以及由于管理不善或自然灾害造成的固定资产毁损。正常报废的固定资产已提足折旧，其账面价值应为预计净残值。提前报废的固定资产未提足折旧，但未提足的折旧也不再补提。固定资产正常报废与提前报废的会计处理基本相同。举例如下:

【例3】企业有旧厂房一幢，原值450000元，已提折旧435000元，因使用期满经批准报废。在清理过程中，以银行存款支付清理费用l2700元，拆除的残料一部分作价l5000元，由仓库收作维修材料，另一部分变卖收入6800元存入银行。

编制会计分录如下:

1．固定资产转入清理时:

借:固定资产清理15000

累计折旧 435000

贷:固定资产 450000

2．支付清理费用:

借:固定资产清理12700

贷:银行存款12700

第五篇：房屋租赁收入纳税（定稿）

出租收入按，服务业-租赁业征收营业税（适用税率5%），营业税属于流转税，随同要征收城建税和教育附加（其中：城建税税率为市7%、县或建制镇为5%、其他为1%，教育附加税率为3%）；房屋出租要按租金的12%征收房产税，印花税为租金的0.1%。因为一般纳税人不以出租为主营业务，相关租金在“其他务收入”科目核算，因该出租业务而产生的税费在“其他业务成本”科目核算。1.收到租金时：借：银行存款贷：其他业务收入2.月本计提各税税费时：借：其他业务成本贷：应交税费-应交营业税（按租金的5%计算）应交税费-应交房产税（按租金的12%计算）应交税费-应交城建税（按营业税的7%计算）应交税费-教育附加费（按营业税的3%计算）应交税费-应交印花税（按租金收入的0.1%计算，如果租赁合同采用自行贴花的方式，也可以不计提，可在贴花时，直接列入“其他业务成本”）同时请注意：地方政府如果还有地方附加税，还需按规定各种地方附加税费，如地方教育附加等！

单位出租房屋取得的收入应同时计提企业所得税吗？按什么比例计提？

一、关于是否同时计提企业所得税问题，应分以下情形分别进行所得税处理：

1、如果你单位是实行查账征收的企业所得税纳税人，则其出租收入应并入你单位收入总额，然后根据你单位当年实际经营情况确定是否需要缴纳企业所得税。即，如果你单位当年亏损，则上述收入当年不需要缴纳企业所得税。在实际征管中，在你单位向税务机关申请开具发票时，税务机关一般在开票时即按一定比例计征企业所得税，但你单位在办理企业所得税汇算清缴时，多退少补。即可从当年应交的企业所得税税金中抵扣上述已征的企业所得税和你单位平时预缴的企业所得税；

2、若你单位是实行核定征收的企业所得税纳税人，则你单位在向税务机关申请开具发票时，税务机关在开票时即按一定比例计征企业所得税。

二、关于计征比例问题 根据《国家税务总局企业所得税核定征收办法（试行）》（国税发[2008]30号）规定，租赁收入应税所得率在10%--30%之间，换算成征收率（即应税所得率与25%法定税率的乘积）在2%---7.5%之间，具体比率由各地自行确定，我市一般为2%，即在你单位向税务机关申请开具发票时，税务机关一般按2%的比例计算征收企业所得税。