第一篇：实用拆迁补偿收入的账务处理
拆迁补偿收入的账务处理
随着我国城市化进程的加快，城市规划的发展，城市改造和建设规模的扩大，导致企业搬迁业务的相应增加。企业搬迁补偿款的会计核算及其税务处理较为复杂，又有其特殊性，本文拟根据现行国家颁布的相关会计和税收法规，对我国企业搬迁补偿款的会计核算及其税务处理进行简析，以期能抛砖引玉。
一、企业搬迁补偿款的会计核算
本文所论述的企业搬迁补偿款，是指企业收到政府给予的搬迁补偿款。对企业搬迁补偿款会计处理的规范，主要涉及《企业会计准则解释第3号》（财会[2009]8号）、《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第16号—政府补助》等。
当企业收到政府搬迁的文件或公告，公司董事会或股东会同意，并跟有关政府部门签订正式搬迁协议或合同后，企业应按《企业会计准则第4号—固定资产》及其指南的相关规定，将不可搬迁的或在搬迁过程中毁损的房屋、地上附着物等固定资产和土地使用权划分为持有待售的固定资产和无形资产进行核算，即分别在固定资产和无形资产一级科目下，增设“持有待售”二级明细科目进行核算。对划分为持有待售核算的固定资产和无形资产（土地使用权），企业应从划为持有待售之日起停止计提折旧和摊销。报告期末，企业对于持有待售的固定资产和无形资产（土地使用权），按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。当搬迁协议或合同约定的待售固定资产和无形资产的补偿款加上其处置收入减去处置费用后的金额小于其账面价值时，应将两者的差额作为资产减值损失计入当期损益；当搬迁协议或合同约定的待售固定资产和无形资产的补偿款加上其处置收入减去处置费用后的金额大于或等于其账面价值时，企业保持待售固定资产和无形资产的原账面价值。同时，企业应于报表附注中披露持有待售的固定资产名称、账面价值、可获补偿额、预计处置费用和预计处置时间等。对于待售的无形资产（土地使用权），企业应于报表附注中披露持有待售的无形资产（土地使用权）名称、账面价值、可获补偿额和预计处置时间等。
1、因公共利益搬迁而收到的从财政预算直接拨付的搬迁补偿款。企业应于收到补偿款时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款”科目。然后区别以下情况分别进行处理：
第一，属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出和停工损失的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目，借记“专项应付款”科目，贷记“递延收益”科目；并作为与收益相关的政府补助计入营业外收入，即借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。
第二，属于补偿固定资产和无形资产（土地使用权）搬迁损失的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目。在固定资产清理损失计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目；在无形资产转销计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。
第三，属于补偿搬迁后新建资产（主要为固定资产和土地使用权）的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目，并作为与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配，分期计入当期损益，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。
第四，企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益后的结余，应当转入资本公积中的其他资本公积明细科目，由全体股东共同享有，借记“专项应付款”科目，贷记“资本公积”科目。
2、因非公共利益搬迁而收到政府拨给的搬迁补偿款（包括因公共利益搬迁而收到的非财政预算直接拨付的搬迁补偿款）。
企业应于收到补偿款时，借记“银行存款”科目，贷记“递延收益”科目。然后区别以下情况分别进行处理：
第一，属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出和停工损失的，作为与收益相关的政府补助计入营业外收入，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。
第二，属于补偿固定资产和无形资产（土地使用权）搬迁损失的，在固定资产清理损失计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目；在无形资产转销计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。
第三，属于补偿搬迁后新建资产（主要为固定资产和土地使用权）的，作为与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配，分期计入当期损益，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。
第四，企业搬迁完毕，递延收益应保留与资产相关的政府补助金额，差额部分应转入营业外收入，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。
第二篇：搬迁补偿收入处理
政策性搬迁业务范例
企业取得的政策性搬迁和处置收入，按《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）要求进行会计处理：
1、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。
2、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销专项应付款：
（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；
（2）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；
（3）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；
（4）其他因搬迁而灭失的资产损失，直接核销专项应付款；
（5）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。
范例一：
某企业2009发生政策性搬迁业务，搬迁中拆除厂房净值、灭失土地使用权折余价值600万元，发生搬迁设备拆卸、运输、安装费用70万元，发生职工安置费10万元，取得搬迁补偿收入1000万元，五年内完成搬迁，重置固定资产850万元。
（一）会计处理：（1）取得搬迁补偿收入
借：银行存款（其它应收款）1000
贷：专项应付款
1000（2）拆除厂房净值、灭失土地使用权折余价值处理 借：专项应付款
600
贷：固定资产清理、无形资产 600（3）支付搬迁设备拆卸运输安装费和职工安置费用 借：专项应付款
贷：银行存款
80（4）结转搬迁补偿收入余额 借：专项应付款
320
贷：资本公积
320（5）重置固定资产
借：固定资产
850
贷：在建工程（银行存款）
850
（二）企业所得税处理：
（1）搬迁项目完成，结算搬迁收入余额 搬迁收入余额＝1000－850－70－10＝70（万元）（2）该余额70万元应计入结算应纳税所得额，申报表填报：纳税申报表附表三19行3列。
（3）如企业未按规定将拆除厂房、灭失土地使用权等账面剩余价值、支付的职工安置费等支出计入专项应付款，而直接计入当期损益的，应在计入损益作纳税调增。
（4）确定重置固定资产计税基础为850万元。
范例二：
如该企业重置固定资产500万元。
（一）会计处理
（1）取得搬迁补偿收入，拆除厂房净值、灭失土地使用权折余价值处理，支付搬迁设备拆卸运输安装费和职工安置费用、结转搬迁补偿收入余额业务同上（2）重置固定资产
借：固定资产
500
贷：在建工程（银行存款）500
（二）企业所得税处理：
（1）搬迁项目完成，结算搬迁收入余额 搬迁收入余额＝1000－500－70－10＝420（万元）
（2）该余额420万元应计入结算应纳税所得额，申报表填报：纳税申报表附表三19行3列。
（3）如企业未按规定将拆除厂房、灭失土地使用权等账面剩余价值、支付的职工安置费等支出计入专项应付款，而直接计入当期损益的，应在计入损益作纳税调增。
（4）对拆除、灭失原资产账面折余价值600与重置资产500的差额允许在搬迁结算税前扣除，如涉及搬迁与搬迁结算税收待遇不同的，应追溯调整。
（5）确定重置固定资产计税基础为500万元。范例三：
如该企业无重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项重置计划，则应按一般固定资产处置进行所得税处理，即将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
（一）会计处理
借：营业外支出
600 贷：固定资产清理600
（二）企业所得税处理
（1）结算固定资产处置应纳税所得额＝1000－600＝360万元；（2）涉及的安置职工费用可在实际发生据实扣除；
国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知 国税函[2009]118号
颁布时间：2009-3-12发文单位：国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称“企业所得税法”）及《中华人民共和国企业所得税实施条例》（以下简称“实施条例”）规定的原则和精神，现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题明确如下：
一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。
二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
（二）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
三、主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。
国家税务总局
二00九年三月十二日
无锡市国家税务局政策性搬迁企业所得税管理指南（试行）
第一章
总
则
第一条
为了进一步规范企业政策性搬迁业务的所得税管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）的有关规定，制定本指南。第二条
本指南所称企业政策性搬迁和处置收入（以下简称搬迁收入），是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。
第三条
主管国税机关应按照本指南规定，对实施政策性搬迁的企业加大宣传、加强管理，全程监控，并注重从财政、工商等部门收集信息，全面掌握辖区内政策性搬迁企业的情况，从而有的放矢地开展税收政策和管理要求的宣传辅导，从源头上抓住征管的主动权，以确保政策的有效落实和税款的及时足额入库。
第四条
本指南适用于查账征收企业。实行核定征收的企业，如将取得的搬迁收入用于本指南第七条规定项目的，可在取得搬迁收入时向主管税务机关提出调整征收方式的申请，经有权税务机关核实符合条件，并将征收方式调整为查账征收后，按本指南规定进行税务处理；如仍保留核定征收，则应将其取得的搬迁收入计入取得的收入总额申报缴纳企业所得税。
第二章 税收政策
第五条
搬迁企业根据搬迁计划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准其搬迁收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。上述搬迁收入递延纳税政策期限为企业从规划搬迁次年起的五年，第六年应将搬迁收入的余额计入当年应纳税所得额计算缴纳企业所得税；在规划搬迁次年起的五年内提前完成搬迁的，应于完成搬迁就搬迁收入的余额计算缴纳企业所得税。
规划搬迁的起算时间原则上以搬迁合同约定的搬迁起始之日确定，合同未约定搬迁起始日的，以搬迁合同签订之日确定。
第六条
搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
第七条
企业因政策性搬迁而发生的固定资产拆除、土地使用权灭失、存货毁损等各类损失，因已从取得的搬迁收入中得到补偿，不再确认为资产损失税前扣除；利用政策性搬迁或处置收入重置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。第八条
企业取得的政策性搬迁和处置收入，按《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）要求进行会计处理：
1、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。
2、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销专项应付款：
（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；
（2）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；
（3）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；
（4）其他因搬迁而灭失的资产损失，直接核销专项应付款；
（5）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。
第三章 项目备案与日常管理
第九条
因政策性原因需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产的企业，应在与政府或搬迁公司签订搬迁协议后的30日内，相关资产处置之前向主管税务机关办理搬迁项目备案手续，并提交以下书面申请及相关资料：
（一）关于执行政策性搬迁所得税政策的书面申请；
（二）政府搬迁文件或公告；
（三）搬迁协议；
（四）企业搬迁或处置资产的计划，包括：搬迁或处置资产的时间和方式的说明、土地转让计划、处置资产清单、职工安置方案等内容，其中处置资产清单中应完整列明资产名称、已在税前扣除的折旧（摊销）及其折余价值。
（五）将政策性搬迁和处置收入用于重置固定资产、对其他固定资产进行改良、技术改造、安置职工的计划；
（六）主管税务机关要求报送的其他资料。
第十条
主管税务机关在受理企业备案资料后，应进行认真审核，必要时可进行实地调查确认，对符合执行政策性搬迁和处置收入递延纳税条件的企业，在《基层管理员平台》中建立《政策性搬迁管理台帐》，实施对该项目搬迁情况的全程管理。
第十一条
企业应在执行政策性搬迁收入递延纳税政策期间的每个纳税，在报送汇缴申报资料的同时，向主管税务机关报送《企业政策性搬迁项目实施情况报告表》（表式见附件二），如实报告当年搬迁收入的取得和支出情况。企业会计处理与税收政策规定不一致的，还应同时说明当对有关差异进行纳税调整的情况和依据。
第十二条
主管税务机关应对企业报送的《企业政策性搬迁项目实施情况报告表》，对照政策规定结合汇缴进行逐项审核，情况比较复杂的可进行实地核查确认，对企业未按规定将搬迁项目实施过程中发生的安置职工和设备拆卸、运输、重新安装、调试等费用计入“专项应付款”，直接计入成本费用的，应进行纳税调整。并根据审核结果及时登记《政策性搬迁管理台账》。第十三条
对本指南实施前已经取得政策性搬迁和处置收入、根据原税收政策采取递延纳税的处理方法且尚未进行最终结算的企业，主管税务机关应根据本指南第五条和第九条的规定补充采集以前备案资料，及时建立《政策性搬迁管理台账》并补录相关内容。
第十四条
取得搬迁收入的政策性搬迁企业，未按本指南规定办理备案手续的，主管税务机关应责令企业限期补办备案手续。超过规定期限仍未办理的，主管税务机关可视情认定其不符合政策性搬迁条件或搬迁提前完成，应将搬迁收入计入企业相应应纳税所得额或办理搬迁结算。
第四章
结算管理
第十五条
对搬迁收入递延纳税政策期满或搬迁计划完成（五年内完成搬迁）的企业，主管税务机关应结合《政策性搬迁管理台账》，对企业政策性搬迁业务中收到的搬迁收入及其支出情况进行结算，其余额应要求企业并入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
第十六条
对政策性搬迁过程中需要征管迁出的企业，迁出地主管税务机关应在征管转移单上详细注明搬迁补偿项目实施情况（搬迁项目起始、取得搬迁收入或处置收入、拆除资产折余价值及处置费用、搬迁费用、技术改造支出、购置或改良固定资产支出、安置职工支出等）；征管迁入的企业，迁入地主管税务机关应按照本指南的要求，在调查核实的基础上继续实施对该搬迁项目的跟踪管理。
第十七条
企业在政策性搬迁项目实施过程中因特殊原因需要进行所得税清理的，主管税务机关应在税务登记注销前完成对企业的搬迁结算。
第五章
后续管理 第十八条
主管税务机关应加强重置资产的后续管理，重点审核以搬迁收入重置资产的投入使用情况，防止企业利用政策性搬迁税收政策逃避纳税义务。
第六章 附则
第十九条
本指南自二0一0年一月一日起实施。今后上级规定与本指南不一致的，以上级规定为准。
政策性搬迁业务范例
第三篇：出口商品外销收入确认的账务处理
出口商品外销收入确认的账务处理外销收入是企业出口退（免）税的主要依据。外销收入不管以何种方式成交，最后都要以离岸价为依据进行核算和办理出口退（免）税，因此，除正常的销货款外，外销收入的确认还与外汇汇率确定、国外运、保、佣的冲减、出口商品退运等密切相关。
（一）入账时间及依据
企业出口业务就其贸易性质不同，主要有一般贸易进料加工复出口贸易、来料加工复出口贸易、国内深加工结转贸易等，不同的贸易方式其外销收入确认也不同。
（1）企业自营出口，水论是海、陆、空出口，均以取得运单并向银行办理交单后作为出口外销收入的实现。外销收入的入账金额一律以离岸价（FOB价）为基础，以离岸价以外价格条件成交的出口商品，其发生的国外运输保险及佣金等费用支出，均应作冲减外销收入处理。
（2）委托外贸企业代理出口，应以收到外贸企业代办的运单和向银行交单后作为收入的现实。入账金额与自营出口相同，支付给外贸企业的代理费应作为出口产品销售费用处理，不得冲减外销收入。
（3）来料加工复出口，以收到成品出运运单和向银行交单后作为收入的实现。入账金额与自营出口相同。按外商来料的原辅料是否作价，在核算来料加工复出口的商品外销收入时，对不作价的，按工缴费收入入账；作价的，按合约规定的原辅料款及工缴费入账。对外商投资企业委托其他企业加工收回后复出口的，按现行出口商品退（免）税规定，委托企业可向主管出口退税的税务机关申请出具来料加工免税证明，由受托企业在收取委托企业加工费时据以免征增值税。
（4）国内深加工结转，也称间接出口，是国内企业以进料加工贸易方式进口原材料加工商品后报关结转销售给境内加工企业。由国内企业深加工后再复出口的一种贸易方式。其外销收入的确认与内销大致相同。
（二）外汇汇率的确定
企业出口商品不论以何种外币结算，凡中国人民银行公布有外汇汇率的，均按财务制度规定的汇率直接折算成人民币金额登记有关账簿。企业可以采用当月1日或当日的汇率作为记账汇率（一般为中间价），确定后报主管税务机关备案，在一个内不得调整。
（三）支付国外费用的处理
主要包括国外运费，国外保险费、国外佣金、“免抵退”企业国外费用的处理。
（1）国外运费。企业出口商品常用的成交方式有FOB、CW（CFR）、CIF三种，此外还有FAS、FCA、CPT、CIP、DAF、DES、DEQ、DDU、DDP等。
（2）国外保险费费。业收到保险公司送来的出口运输保险单或联合发票副本及保险费结算清单时，按实际支付的保险费金额冲减出口销售收入，以外币支付的与支付海运费的处理相同。
（3）同外佣金。支付方法有两种，一是议付佣金，即出口后在向银行议付信用证时，由银行按规定佣金率在结汇款中代扣后，支付给国外客户。另一种是出口方在收妥全部货款后，将佣金另行汇付国外。企业在支付佣金后，应按实际支付金额冲减出口外销收入，以外币支付的与上述处理方法相同。
（4）“免抵退”企业国外费用的处理。企业出口商品必须以离岸价（FOB价）为计税依据计算“免抵退”税。若出口商品采用到岸价（CIF）或成本加运费（CNF）成交并记账的，企业可先根据实际记账收入申报办理免税申报手续。当期支付的国外运费、保险费、佣金一律冲减外销收入，但不参与平时的免抵退税计算。而在一定时点（通常在年末）对其进行结算调整免抵退税。对出口业务较少的企业，也可将国外运保佣与每笔销售对应起来（可以提运单号或出口发票号为关联）进行免税申报，即每一笔免税明细申报后跟一笔运、保、佣冲减的记录（负数反映，调账标志为“国外费用冲减”），此时该冲减记录参与不予抵扣税额的计算，年终不再调整。
（四）出口销售退回
商品出口销售后，如因特殊原因，经双方协定同意，退回原货或另换新货，应分别不同情况进行账务处理。
（1）对已同意全部退还的商品，业务部门在收到对方提运单时，应即交由储运部门办理接货及验收、入库等手续，财会部门应凭退货通知单按原出口金额冲减出口外销收入。对退货的原出口运保费和佣金，应按原冲销金额作调增出口销售收入处理；退货所发生的运保费，如是对方负担的不作处理，由我方承担的经批准后作营业外支出处理。
（2）退回调换商品，不论部分或全部，除应先按上述方法处理外，在重新发货时。应按重新出口处理。如果调换的是品种数量且成本相同的商品，在退回入库及调换商品发运时，也可简化处理。对退回的商品作增加产成品处理，对调换发运的商品作发出产成品处理，不对出口销售进行调整。但调换发运商品如发生国外运保佣的，对退货的原出口运保佣应调出作为营业外支出处理。同时调增出口外销收入。
（3）跨发生的出口销售退回应通过“以前损益调整”进行核算，调减以前利润在“利润分配——未分配利润”中支出，调增上利润在按规定缴纳所得税后增加“利润分配——未分配利润”。
（五）销售账簿的设置
企业应根据出口业务设置自营出口销售明细账、委托代理出口销售明细账、来料加工出口销售明细账、深加工结转出口销售明细账，一般采用多栏式账页记载外销收入有关情况，内、外销必须分别记账，按不同征税率和退税率分账页分别核算出口外销收入，并在摘要栏内详细记载每笔出口销售和运保佣冲减的详细情况，以便国税机关审核出口退（免）税。
第四篇：房屋租赁收入账务处理-百度文库
账务处理
1、收到租金时 借：银行存款 60000 贷：其他业务收入 60000
2、代开发票缴纳税金时
借：应交税金--营业税 3000（60000*5%）借：应交税金--城建税 210（3000*7%)借：其他应交款--教育费附加 90（3000*3%）贷：银行存款 3300
3、月末，根据缴纳的税金做提取分录 借：其他业务支出 3300 贷：应交税金--营业税 3000 贷：应交税金--城建税 210 贷：其他应交款--教育费附加 90
4、提取出租办公楼的折旧费 借：其他业务支出 贷：累计折旧
5、月末，结转其他业务收入、其他业务支出 借：本年利润 贷：其他业务支出
借：其他业务收入 贷：本年利润
一、交纳税款具体种类及相关规定
我国企业出租房屋，具体需要交纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税。现将各税种分述如下：
第一，营业税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，按“服务业—租赁业”税目，税率为5％计算缴纳营业税。（《中华人民共和国营业税暂行条例》及税目税率表、《营业税税目注释
（试行稿）》）
第二，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为％；纳税人所在地在县城、镇的，税率为％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为％。
教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳（1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年发布的《征收教育费附加的暂行规定》）。
这里值得注意的是，1994年1月1日至今，教育费附加比率为3％。同时在国家总局2010年10月18日下发的国务院《关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》（国发[2010]35号）中，自2010年12月1日起，外商投资企业、外国企业及外籍个人适用国务院1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年发布的《征收教育费附加的暂行规定》。1985年及1986年以来国务院及国务院财税主管部门发布的有关城市维护建设税和教育费附加的法规、规章、政策同时适用于外商投资企业、外国企业及外籍个人。即外资企业同内资企业交纳城市维护建设税和教育费附加。
第三，印花税。以财产租赁合同记载的租赁金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目，税率为1‰计算缴纳印花税，或按财产租赁合同记载的租赁金额按1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花（《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。财产租赁合同的80%核算(盐亭百惠通)。
第四，房产税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，自1月1日起对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。[《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[]24号）]。
除企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房情况外，在城市、县城、建制镇和工矿区范围内出租房屋的，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12％计算缴纳房产税（《中华人民共和国房产税暂行条例》）。
第五，城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收城镇土地使用税（《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》）。
1.大城市l.5～30元;/平方米 2.中等城市1.2～24元;3.小城市0.9～18元;
4.县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（[1988]国税地字第15号）文件第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
第六，企业所得税。查实征收企业所得税的企业将房屋租赁取得的租金收入并入本企业收入，扣除与该经营用房有关的成本和税费支出，计算应纳税所得额，按期预缴、年终汇算清缴企业所得税（《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例）。
二、企业房屋出租收取房租的相关纳税义务发生时间
第一，营业税。根据《营业税暂行条例》第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
第二，企业所得税。新企业所得税法实施条例规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。国税函[2010]79号，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》对企业提前收到租金收入的情形作出了补充规定。根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中如果交易合同或协议中规定租赁期限跨，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》
第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关收入。
三、企业房屋出租收取房租的税务及账务处理
企业收取符合上述规定的本期租金，应当期确认收入，交纳营业税。但在实际操作过程中，经常会提前一次性收到租赁期跨的租金收入，如一次性收取几年的租金，在此情况下，应在收到预收款当天交纳营业税，但在租赁期内，分期均匀计入相关收入。同时，与此相关的出租房屋的折旧及交纳的税费等也应按税法规定分期计入支出。相关会计账务处理列示如下：
收到租金时：
借：银行存款等（总金额）
贷：其他业务收入（当年收入）
预收账款等（跨收入）
交纳税费时：
借：营业税金及附加（与当年收入匹配）
待摊费用（与跨收入匹配）
贷：应交税金等
按税法规定计提折旧时：
借：其他业务支出
贷：累计折旧
以后结转收入费用：
借：预收账款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：待摊费用
企业在发生出租业务时，可参照上述进行税务和账务处理。
四、税务机关对企业房屋出租收取房租的纳税核定
平日顾问过程中，发现有些企业为了少纳税，减少租金入账的金额，依据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令[]362号）第四十七条规定，纳税人有税收征管法第三十五条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；按照其他合理方法核定。
采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。
根据以上规定，如果税务机关认为申报的计税依据偏低，是有权依据规定方法调整的，企业少报租金不但起不到少交税的目的，反而会给自己带来不必要的麻烦，这是得不偿失的。
综上所述，企业在发生房屋出租业务时，应据实申报纳税，缴纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等，并按以上规定进行账务处理
第五篇：账务处理
一、小型施工企业、装修公司的相关概念
（1）施工企业又称建筑企业，指依法自主经营、自负盈亏、独立核算，从事建筑商品生产和经营，具有法人地位的经济组织。
施工企业从事房屋建筑、公路、水利、电力、桥梁、矿山等土木工程施工。它包括建筑公司、设备安装公司、建筑装饰工程公司、地基与基础工程公司、土石方工程公司、机械施工公司等。
施工企业国际上通称承包商，按承包工程能力分为工程总承包企业、施工承包企业和专项分包企业三类。
①工程总承包企业：指从事工程建设项目全过程承包活动的智力密集型企业。
②施工承包企业：指从事工程建设项目施工阶段承包活动的企业。
③专项分包企业：指从事工程建设项目施工阶段专项分包和承包限额以下小型工程活动的企业。
（2）装修公司是为相关业主提供装修方面的技术支持，包括提供设计师和装修工人，从专业的设计和可实现性的角度上，为客户营造更温馨和舒适的家园而成立的企业机构，这种企业机构一般带有盈利性。现在的装修公司一般是设计与装修相结合的经营模式。装修公司的分类：
①中小型装修公司：一般就是设计师、施工经理从装饰公司出来，自己创建的公司，一般只是单方面比较强，公司综合能力一般。
②主流装修公司：目前加盟类的品牌公司，越来越多，他们一般管理有固定的流程，主材有自己的联盟品牌。
③高端设计工作室、部分高端工装公司、主流家装公司高端设计部。这些机构都能提供很好的设计和施工，优点是因为专注所以卓越，设计和施工投入的精力都很到位，装修效果自然到位，全部采用主流品牌的材料更容易出效果。
点击咨询 