主楼物业管理方案111

第一篇：主楼物业管理方案111

二〇一〇度

主楼物业管理方案

（草案）

物业管理部

李景唐

二〇一〇年三月

主楼物业管理方案

一、概述

北大未名生物城主楼（研发办公楼）位于北大生物城园区的中心，是整个园区的标志性建筑，集办公、研发、会议接待为一体的多功能建筑。

设施主要有大功率中央空调、各楼层主要通道安装24小时安防监控以及电子门禁系统、智能消防中控系统、电梯、专业级设备的多功能会议室，以及背景音乐与消防广播二为一的广播系统。

二、工作重点与管理目标

物业管理引用文件《北大未名生物城物业管理手册》

本年度工作重点

主楼设施设备以及各系统的验收质量将直接影响到今后主楼功能的使用，也是保证整个主楼系统正常运行的基础，把隐患处理在最初，极大限度地避免人力物力的浪费，最大可能的减少管理成本将是主楼物业管理的只要目的。

2010年主楼物业管理的重点是主楼的各系统的接管验收工作，以及接管后针对不符合使用要求的系统作出整改方案上报集团，得到集团领导批准后实施改造。

管理理念

为了保障以最小的管理运营成本来实现最科学的管理，提倡精细化物业管理模式将是整个管理的目标，精细化物业管理服务将作为管理的战略决策。精细化物业管理服务的实质，就是具有较高管理基础、管理能力、服务水平的管理内涵，追求运营管理的标准化、专业化、规范化的高阶段修炼，强调在管理的全过程都要注意对细节的观察和把握，涵盖从战略的制定到具体的执行。做到管理分类模块化、工作内容表格化、工作流程精细化，工作文案实务化。

管理目标

本年度目标，顺利接管主楼的设备设施，根据集团领导以及客户的需求改造得更完善。完善各系统的规章制度及管理机制。编纂《北大未名物业运营管理手册》

长远目标，打造一个新的物业管理团队，多功能、高质量、高素质、高效率、低成本、优质服务是整个管理的核心。创造服务品牌

三、组织架构及岗位职责

物业管理作为集团一个窗口部门，管理水平和服务质量直接影响到集团的形象。科学的组织架构贯穿这个管理系统的每个环节。组织架构的科学性直接影响到精细化管理的实施。首先作到因个人技能而定岗位，做到分工明确。其次要责任到人这样才能做到责任明确，奖罚才能分明。

（组织结构图）

四、人事管理

人事设置原则：

1．一专多能，每个物业部的员工至少有一个专长，通过内部或者外聘技能培训使每个员工能做到多面手。这样才能保证人力资源的最大发挥，也是降低管理成本的一项举措。

2．一人多岗，根据相关专业进行分类，每个岗位一人为主，多人相辅，在最短时间解决最大问题。

3．责任到人分工明确，奖罚分明。

五、管理分类

整个管理以客户入驻的时间来界定分为前期物业管理和后期物业管理两部分。另外还有日常物业事务管理。这三部分管理内容将贯穿整个物业管理的全部。

前期物业管理要做的主要工作是前期介入和验收接管。租赁制度及租赁合同的制定。后期物业管理主要有公共设置管理和特约服务管理。

六、前期物业管理

1.前期物业介入

派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向工程部提出建议）。协同相关部门对设计施工中存在的问题归类呈报给相管部门进行整改。前期物业介入的目标是以物业使用标准去对各系统提出建议，因为整个主楼各系统的设计中难免会出现些问题，而这些这些问题只有在运行中才会暴露出来，所以各专业技术人员依据自己的经验提出整改意见是为了今后的管理工作得以顺利实施而有力的保障。

2.物业接管验收

物业接管验收是在工程部门验收合格后，物业部门根据各专业的使用标准而作的接管验收，验收的目的就是为了接管后正常使用，所以要根据实际使用情况而作出的验收。（具体接管验收标准参照《物业运营管理标准》）

.1)成立验收接管小组。

接管验收小组组长一般有集团主管领导担任，成员由各专业相关技术人员组成。在验收小组组长的带领下工作。本着今后物业维护保养管理的目标进行验收，验收标准严格按照相关标准（GB）进行逐项验收。

2）接管验收前的准备工作

a)各专业技术人员依据国家标准（GB）、行业标准或者实际使用情况制定验收规范。

b)制定各专业通用的《××工程质量（遗留）问题汇总表》，记录和汇总质量缺陷。

c)制定《资料验收交接表》和《短缺资料登记表》 3)设备设施验收接管

a)土建工程接管验收

参照标准GB50300-2001 《建筑工程质量验收统一标准》等相关GB标准，感官验收主要外部检查和室内检查两部分 b)给排水系统接管验收

参照标准GB50242-2002《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》 c)通风空调系统工程接管验收

参照GB50243-2002《通风与空调工程施工质量验收规范》 d)电梯工程接管验收

参照GB50310-2002《电梯工程验收规范》 e)智能消防系统接管验收

参照GB50166-92《火灾自动报警系统施工及验收规范》 f)安防系统接管验收

参照GA308-2001《安全防范系统验收规则》

参照GA/T367-2001《视频安防监控系统技术要求》 参照GA/T368-2001《入侵报警系统技术要求》 g)建筑电气工程接管验收

参照标准GB50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》

h)其他项目接管验收

4）客户入驻前房屋登记管理

房间编号工作，所有房间进行统一编号并经集团领导统一及有关部门确认；

a)落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；

b)接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报，请求给予协助解决。

c)接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报，请求给予协助解决。

d)接管小组对每个房间的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。

e)在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，应查明原因，及时上报，请求尽快解决。

f)抄水、电、气表的底数，记录备案。

g)接管验收中若发现问题，应明确记录在案，督促相关部门对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

h)接管验收符合要求后，物业管理部门应签署验收合格凭证，签发接管文件。

j)当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。

七、客户入住管理（管理参照《物业管理手册》）

1、入驻前准备工作

1）租赁合同及入驻流程就绪。

2)安保方面： 保安进驻，监控启动，门禁系统投入运行 3)保洁方面：

4)上下水方面

5)电力供应方面

6)网络及电话方面

7)空调系统运行

8)消防系统运行

2．客户入驻管理

1)依据流程签署租赁合同，及相关入驻手续 2)客户验收房间，（包含水、电、土建、网络、电话等）3)签字合同生效 4)客户装修管理 5)整理客户资料

八、物业后期管理

物业后期管理划分为公共设施管理、特约服务管理。

(一)、公共设施管理 1.安保管理 物业保安职责：（保安负责人职责，队长、班长职责，保安员职责）

物业保安服务要求：（物业保安的行为规范，物业保安的服务质量评估标准）

物业保安管理制度 2.环境绿化保洁管理

a.)保洁的原则（扫防结合，以防为主）b.)保洁的范围：

公共区域，（楼宇周边、广场、空地、道路、走廊、过道、卫生间）公共设施，（楼梯、电梯、卫生器具、台面等 c.)垃圾处理及分类 d.)保洁服务标准

五定：定人、定地点、定时间、定任务、定质量 e.)室外绿化养护和营造 f.)绿化养护的质量标准 g.)绿化部门的规章制度

3.)设备运行管理制度（具体实施参照《物业管理手册》）a.)电气系统设备运行、维修维护

b).给排水系统设备设施运行、维修维护 c.)空调系统和风机运行、维护维修 9.视频监控安防系统运行、维修维护 10.自动消防系统的运行、维修维护 11.弱电系统的运行、维修维护 12.停车场管理

（二）、特约服务管理

特约服务是指非公共设施的服务，是针对客户所做的服务。分为无偿、有偿和临时性的任务。

制定维修流程

客服接待与实施维修

按照合同约定或者按照相关制度流程实施。（有偿客服流程）非协议合同包含的服务项目（无偿客服流程）协议及合同包含的服务项目（临时紧急任务流程）客户的临时需求服务项目 客户投诉和事故处理 客户变更

九、物业日常事务管理

物业日常事务管理在处理日常琐碎工作上起着很重要作用，涉及到整个物业管理工作的范畴。起着上传下达的桥梁作用，文案文件管理

规章制度的制定和修改

日常管理标准及日常巡查制度检查 依据《经理日常工作检查制度》，经理对所属部门各专业日常工作的检查 绩效考核

十、突发事件的处理

成立以集团领导为首的突发事件处理小组，成员由各部门相关人员组成。小组主要工作

1.拟定特种设备（消防、电梯）以及安保突发事件的处理预案

2.定期举行突发事件处理演习，并对出现的问题作出总结加以整改。

十一、培训 培训目的

培训项目

1.部门内部技能培训 2.外部技能培训

3.外聘专业对员工素质培训

十二、其他事务管理

未在上述列举的管理项目，具体管理参照《物业管理手册》

2010-3

第二篇：城市管理整治提升无主楼院整治方案

城市管理整治提升 无主楼院综合整治方案

为进一步推进城市管理整治提升活动，依据《城市管理整治提升活动五年整治提升工作方案》和《城市管理整治提升活动实施方案》，有计划、有步骤的推进无主楼院的管理工作，结合我区实际，制定本方案。

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕建设最佳人居环境城市，通过进一步细化城市管理整治提升活动，充分发挥街道、社区在城市综合管理中的基础性作用，让环境管控“由街面向社区”辐射延伸，促进城市管理水平的整体提升，使辖区环境发生根本变化，长效管理机制基本建立，为服务经济社会发展大局和都市区建设营造良好环境和提供有力保障。

二、整治任务及时间安排

对暂未实施物业管理的无主管楼院，相关乡镇街道要纳入社区管理，加大投入，2012年3月15日前完成无主管楼院整治工作，提升办将对全区无主管楼院进行验收，验收合格后进行消帐，并记入月考评成绩，不合格的无主管楼院此项成绩为零分。2012年6月底前实现对无主管楼院物业管理全覆盖，确保居民楼院干净整洁。

三、整治标准

（一）路面硬化、整洁、干净、无黄土裸露、路灯及环卫设施功能完好；

（二）无垃圾积存，垃圾做到日产日清、无小广告、无乱贴乱画、无乱搭乱建；

（三）楼道不允许有乱堆乱放；

（四）院内明显位置设置宣传栏，有健全的卫生、治安、消防、保卫、养犬、维修和便民服务等各项管理制度（楼长、电话、照片），并全面落实。

四、保障措施

（一）加强领导，落实责任。各责任单位要高度重视，建立机构，按照整治内容、整治标准，进一步细化责任，确保整治任务按时、按标准完成。

（二）建立机制，提高标准。各责任单位要按照时间安排，抓好整治工作，对已整治达标的项目，做好查漏补缺，巩固提高，按照横到边、纵到底的工作要求，不留死角，确保整治提升活动出效果、出成果、上档次。

（三）强化考核，严格奖惩。依据《城市管理整治提升综合考评实施方案》，对整治提升工作落实不到位的单位，启动责任追究机制，追究相关单位和人员的责任。

2012年2月20日

第三篇：物业管理方案

3.4 XX广场物业管理方式、工作计划及物质装备

3.4.1物业管理方式

指挥机构 执行机构

（主任）（各部门主管、专业人员）

监督机构

（主任和公司物业部）

反馈渠道

3.4.2 XX广场工作计划

前期介入计划

序号 项目 工作内容 计划时间 签订物业管 中标后十天 理服务合同 签订物业管理服务合同

参与规划、A、收集整理各类图纸资料，熟悉XXXX 中标后进驻

设计与建设 广场情况。到物业交付 B、加强与发展商、施工单位等部门联。系，参加工程例会，了解工程进度。

C、就物业管理方面，对XX广场当时

阶段提出专业建议。

D、参与现场施工管理及各类设备的选

型与调试。

在建物业前 A、全面介入在建物业的施工。中标后至物 期介入工作 B、向项目部提出合理化建议。业交接前 C、参与隐蔽工程验收、机电设备调试。D、分专业工种全面熟悉物业。

组建机构 A、人员招聘。物业交付使 B、人员培训考核。用前三个月 C、人员上岗及试运行。

办公后勤 A、管理用房及办公用品配置。物业交付使 B、安排员工用房。用前二个月 C、物资配备。制定与完善 A、严格按照ISO9000质量管理体系标 物业交付使

各项章制度 准，制定符合XX广场管理处的各 用前3个月 项操作规范

B、结合XX广场实际情况，对各项

操作规范进行调整完善。

前期介入工作计划

序号 项目 工作内容 计划时间 物业验收与 A、依据接管验收标准，逐项严格进 物业交付使

接管 行审查。用前一个月

B、对不合格项目备案，并督促责任

部门整改。

C、进行复验。

D、符合接管标准后办理书面移交手

续。

E、制作XX广场的“备忘录”。

A、配合开发商进行有关问卷调查 物业销售全及回馈意见收集 过程B、协助进行宣传推广8 销售配合 入伙阶段工作计划

序号 项目 工作内容 计划时间

入伙实施 A、与环卫、房管局、公安、物价局、物业交付使

电信、银行等有关部门取得联系，用前后三个 开展有关工作。月 B、各项入伙资料文本的准备。C、明确入伙流程及各岗位职责。

D、与开发商共同策划举行入伙仪式，入伙现场的准备。

E、入伙手续办理。

初次业主意见 A、以问卷调查、电话、拜访等形式了 物业及交付

调查 解业主各类信息，加强与业主交 使用三个月

流。内

B、针对业主合理意见，进行纠正措施。

C、回访与回馈意见收集。二次装修管理 A、装修方案审批，宣传装修规定。物业交付使 B、装修手续办理及装修服务。用起 C、装修施工工程监控。

D、装修工程验收

档案建立与 A、收集业主资料归档。物业交付使

管理 B、各类图纸资料的装订归档。用起

C、建档与运用。

配合销售 A、以出色的物业管理协助推动销售，物业交付使

及时将顾客信息反馈给销售部。用起

B、协助销售部、工程部做好售后服务

工作。

管理期内工作计划

管理期 主要规划项目 备注

第一年 A、全面导入ISO9000质量保证体系，修订和完善 自物业公司

符合XX广场特点的各项管理规章制度及操作 进驻之日全

规范。面交付一年

B、开展宣传教育活动，加强精神文明建设,普及物 内

业管理相关政策法规。

C、全面导入CI识别系统。

D、建立电脑网络系统，实现办公纸自动化。

E、员工系统培训开展。

F、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。

G、按照社区活动计划，开展适合XX广场特点的社区活动。

H、根据实际情况进行业主委员会成立的准备工作。I、管理水平达到市优标准，J、开展多渠道与业主沟通，了解需求，调整工作，尽最大力量满足业主需求。

第二年 A、根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展 全面交付使 各项增收节支工作。用二年内

B、开展各项便民服务活动。

C、争创“XX市物业管理优秀小区”，并获得称号。D、管理水平达到“全国城市物业管理优秀示范居

住区”的标准，并在达到评比资格的情况下，申

报。

E、装修计划制定。

G、个性化服务的提供和推广。

3.4.3XX广场物质装备

u 物业管理办公、商业用房配置

XX广场按总建筑面积 133001平方米算，应配置399平方米

u 行政办公用品

序号 名称 单位 数量 1 电脑 台 4 2 打印机 台 1 3 传真机 台 1 4 复印机 台 1 5 办公家具 批 1 6 档案柜 只 8 7 饮水机 台 4 8 计算机 台 8 9 资料文件夹 批 1 10 挂钟 个 4

办公用房，532平方米商业用房。11 更衣箱 个 24 12 办公易耗品 批 1

u 保安设备

序号 名称 单位 数量 1 对讲机及电池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 应急灯 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 个 24

u 清洁设备

序号 名称 单位 数量 1 吸水机 台 1 2 高压水枪 台 1 3 2.4M双节伸缩杆 支 12 4 4M伸缩杆 支 8 5 1M铝合金梯 把 4 6 2M铝合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清洁用品 批 1

u 工程维修设备工具

序号 名称 单位 数量 1 万用表 只 3 2 钳流表 只 3 3 下水道疏通机 台 1 4 电焊机 台 1 5 小台钻 台 1 6 工具箱 个 4 7 1.5M铝合金梯 把 2 8 2.5M铝合金梯 把 1 9 应急灯 只 4 10 常用零星工具 若干 11 预备零配件 若干 12 冲击钻 台 1 13 手电钻 台 1

Ø 3.5 XX广场物业管理处机构设置、人员配备、培训及管理 3.5.1机构设置与职能分布

行政办公室： 负责档案文件资料的处理及后勤、人事等事务的处理。

物业事务部：负责物业公共部位的环境清洁、绿化维护、卫生消杀、环保监测、和居民委托的清洁服务项目等。负责物业管理区域内公共秩序的维护和安全防范、道路的畅通、车辆的停放管理、以及消防安全管理等。

工 程 部： 负责物业接管验收、共用部位、共用设施设备的使用管理、维修养护、更新及住户委托的维修服务项目等工作。

客户服务部：负责办理住户入住手续、日常接待、住户信息收集与反馈及社区文化活动的策划、组织、实施、特约服务等。

财 务 部： 负责管理处各项费用的收缴和内部帐务管理。3.5.2XX广场人员配备

坚持重综合素质，讲学历、技能；坚持专业技能的人员配备原则；坚持“先培训，后上岗”，管理人员100%持证上岗的原则，组建一支专业、精干、高效、团结、有序的队伍。人员配备表 序 号 职 务 数 量 1 管理处主任 1 2 管理处主任助理 事务部主管兼 3 物业事务部主管 1 4 客户服务部主管 1 5 行政事务主管 客户服务部主管兼 6 财务部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全护队领班 3 9 保洁领班 3 10 出纳 1 11 接待兼档案管理员 1 12 文员 1 13 安全护队员 24 14 保洁人员 12

工程人员 7

3..5.3 人员培训

培训的意义：

l 对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证。

培训的目标：

l 培训目标是在意识、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现，培养出高素质的物业从业人员。

通过系统的培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜”。要求每个员工都做到“团结、奉献、尽责、高效”。

培训的方式：

l XX广场管理处员工培训分三步进行，管理处将根据不同时期，不同情况，制定有针对性地培训计划。第一步：岗前培训

物业入伙前，管理处组织拟派员工并安排培训课程，以便在最短的时间内熟悉XX广场，同时树立正确的服务意识。第二步：在职培训

完成岗前培训课程后，安排各级员工进入物业内进行实地训练，并配合物业入伙，令物业管理工作能够全面开展，为业主及时提供高水准的服务。第三步：提高培训

在物业入伙后每三个月安排更新培训，提高员工综合素质和服务技能，以适应物业行业发展。培训课程：

l 管理处专业培训：确保管理处正常及有效的运作。（1）基本物业管理概况（2）管理处的具体运作

l 客户服务培训：掌握与客户沟通的技巧、水平，达到星级酒店服务标准。（1）客户服务准则（2）电话用语、礼貌培训（3）客户接待礼仪（4）客户投诉（5）客户管理

l 工程培训：根据XX广场实际情况、安排具有针对性的培训，确保设备运行正常。（1）物业接管验收（2）二次装修程序控制（3）设备保养和维修

l 保安培训：针对写字楼、商场、酒店式公寓等高层楼宇 的特性，加强物业保安服务意识。（1）保安准则及工作纲要（2）保安仪表、行为及纪律

（3）处理投诉及对客户的礼貌和态度

（4）保安消防装备使用

（5）保安消防智能化系统的使用及维护（6）紧急情况的处理办法（7）火灾事故的处理办法

（8）车辆、人员出入控制（9）事故纪录（10）法律、法规（11）队列操练

l 清洁绿化培训：掌握清洁绿化标准和检查方法（1）清洁流程和标准（2）清洁、绿化器材和物料（3）检查标准（4）绿化管理

3.5.4 XX广场管理处人员管理

人员管理的原则：

l XX广场管理处以政府有关法律法规、公司各项规章制度、ISO9000质量体系、企业CI手册作为员工行为规范和考核的标准。

l 全体员工均采用聘请合同制，做到管理人员能上能下，员工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。

录用、培训和淘汰：

l 按照公司规定的员工上岗条件和素质标准，严把招聘关。人事部门和用人部门共同对应聘人员的知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。做到人尽其才。

l 凡聘用人员都要进行上岗培训，培训合格者留用。留用者根据岗位的特点和要求实行3-6个月的试用，试用期满后由人事部和用人部门再次考核，提出录用意见，经总经理批准后，正式签劳务合同。l 根据培训计划，实施全员全阶段培训战略，不断学习新观念、新方法、新技术。培训考核成绩优秀者，升职加薪。

l 人员的聘用要求、招聘程序（略）。l 员工调动、辞职和解聘（略）。

l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根据考评，实行末位淘汰制，并激励员工，多劳多得。

考核方法：

l XX广场管理处实施管理处主任目标责任制，签订目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人员工资奖金的决定权和人员调整权。责任者每月总结上月工作完成情况，制定本月工作计划。上级按ISO9000质量体系对下级责任者进行考核、评审。

l XX广场管理处实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考核一次，以此决定下属员工的工资、奖金。

l 对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9000质量体系范畴，严格按照相关程序文件和作业指导书运作，要求有检查、记录并存档。

l 考核、奖惩和工资调整（略）考勤制度（略）员工考核标准（略）

员工形象：

l XX广场管理处导入形象设计，在贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。

l XX广场管理处以员工手册、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言行举止，共同塑造管理处和XX物业的公众形象。工作人员一律穿着指定制服上岗，职位和工种标志明确，易于辨认。

员工手册（略）

第四篇：物业管理方案

某项目物业管理方案

一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

反馈

运行机制

组织结构图

经营环境图

四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测 a)经营收入： 19.14万元（，以下省略）l 物业管理费：11.34万元 应收

12.6万元 30000*12*0.35=126000（元）

预计收入 11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b)支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c)润亏：-1.11万元 d)物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月* m

2（1）员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600

工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年

（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元

（3）绿化管理费：绿化率45% 1.04万m2*1元/年* m2 =1.04万元

（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

（7）固定资产折旧费：按10%计算即 1万元

（8）税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元

（9）保险费：暂不投保

4、业主、使用权人入住程序发函

办入伙手续

签约

5、办理入伙手续程序

已缴款票据

入伙手续书、身份证、购房合同

确认业主身份

缴清代垫代缴费用、装修保证金

建筑垃圾清运费、物管费，盖章

业主签署

向业主

八、物业装修与管理 业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立 物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

（一）房屋管理运作一览表 工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务 频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然 每周三次 100% 标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次 工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

（二）绿化管理 工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗 工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，严重者随缺随补 标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上 程序 7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥

（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表 工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护 道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯 频度 8h内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修 标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案 工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练 消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练 频度 24h 每周一遍 24h，每20分钟一遍 24h 5分钟内到达现场 每周一次，每次1h 标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练

（四）安全护卫、停车管理

（五）保洁管理 工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂 频度 二遍/天 14h/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年 标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下 程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁

第五篇：物业管理方案

某项目物业管理方案

一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图

四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测 a)经营收入： 19.14万元（，以下省略）l 物业管理费：11.34万元 应收 12.6万元 30000*12*0.35=126000（元）预计收入 11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b)支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c)润亏：-1.11万元 d)物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月* M2（1）员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元（3）绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52万元*25%=1.38万元（7）固定资产折旧费：按10%计算即 1万元（8）税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元（9）保险费：暂不投保（10）合理利润：按营收8%计算 1.36万元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2。

六、前期物业接管 a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。b)物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； l 房屋幢、户编号已经有关部门确认； l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书

面形式上报开发商，请求给予协助解决。l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。l 抄水、电、气表的底数，记录备案。l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。

七、入伙

1、准备工作 l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库； l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；

2、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序发函 办入伙手续签约

5、办理入伙手续程序已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章 &n

棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下 程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁