多预提施工费用,虚列开发成本

第一篇：多预提施工费用,虚列开发成本

终于来到成本了。成本这东西最难写，写浅了自己觉得不好意思，写深了自己还不会。再加上个所得税的条条框框在那里摆着，有的时候真不知道深浅了。

原问题：“

21、多预提施工费用，虚列开发成本。”

学习体会：

一、开发成本项目的设置

根据《房地产开发企业会计制度》，企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。

1、土地征用及拆迁补偿费

指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，具体科目可设置： ⑴ 取得土地使用权

土地出让金、契税、补交地价、补偿合作方地价、以房换地的价值、印花税等； ⑵ 土地增用费

土地转让费、土地收益金、土地开发费、耕地占用税等； ⑶ 土地补偿费

劳动力安置费、拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、农作物补偿费、危房补偿费、周转房摊销等； ⑷ 其他

拍卖佣金、土地购置（拍卖、招标）费、土地交易费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费等。

2、前期工程费

指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用，具体科目可设置： ⑴ 七通一平费

临时施工道路费、临时施工用水接入费、临时施工污水管接入费、临时施工用电接入费、临时施工用气接入费、临时施工办公电话接入费、临时施工办公网络接入费、场地平整费； ⑵ 临时设施费

临时办公室费、临时厕所费、施工场地围墙及门卫室费、临时场地占用费、临时借用空地租费、其他临时设施费； ⑶ 规划设计费

规划(方案)设计费、管线设计费、施工图设计费、幕墙专项设计费、装饰专项设计费、智能化专项设计费、景观专项设计费、规划设计模型制作费、效果图设计费、制图晒图赶图费、可行性研究费、方案招标费、方案评审费、综合管网设计费、排水方案设计费、其他专项设计费； ⑷ 行政规费及报建费

项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、审图费、价格评估费、渣土费、施工噪音管理费、散装水泥专项资金、工程质量监督费、工程造价管理费、安全监督费、劳动定额测定费、招投标管理费、房屋所有权登记费、综合开发管理费、房屋所有权登记工本费、档案管理费、标底编制费、人防报建费、消防报建费、路口开设费、教师住宅基金、地籍地形图核地、抗震审查费地名费、劳动保险基金； ⑸ 大配套费

基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、墙改专项基金、人防易地建设费、水增容、电增容费、煤气增容费；

⑥ 水文地质勘察费

地质勘察费、水文勘察费、文物勘察费、拨地钉桩验线费、地下障碍物探测、环境评测费、施工放线费、水准测量工程测量、日照分析合同、工程波速测试、建设项目日照分析、工程测量交通分析费等；； ⑺ 测绘费

面积测绘、地形地貌测绘等； ⑻ 预算编审费

编制预算费、预算审查费等； ⑼ 其他

挡光费、挡光鉴定费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

3、建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的主体内列入建筑安装预算内的各项费用，具体科目可设置： ⑴ 基础工程

土石方工程、地基加固处理费、桩基础、围护及支撑费等； ⑵ 主体工程

土建(结构)工程、土建(建筑)工程等； ⑶ 安装工程

强电工程、智能化工程（三表远传系统费用家居智能化系统费用）、弱电工程（背景音乐系统、电话系统、网络系统、有线电视系统）、室内电气系统费、给排水工程（自来水／排水／直饮水／热水）、消防安装工程、火灾报警工程、煤气工程综合布线系统、避雷接地工程、空调及通风工程、供暖供热工程（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）、电梯及自动扶梯、门窗工程（室外门窗、入户门、防火门）、航空灯、室内停车设备、室内停车交通设施、其他安装工程费； ⑷ 装饰工程

室内精装饰施工（主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用）、室外精装饰施工（包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用）； ⑸ 甲供设备/材料

消防设备、高低压配电柜、变压器、保温层、外墙涂料、瓷砖、窗、门、取暖设备/材料、电梯及自动扶梯、五金配件、家电、家具、厨卫用品； ⑥ 样板房装修

样板房建筑及装修、样板房内家具、样板房内家电灯； ⑺ 售楼处装修

售楼处建筑及装修、售楼处内家具、售楼处内家电、售楼处景观； ⑻ 建安监理费

建设监理费、安全监理费等 ⑼ 检验检测费

基坑监测、桩基检测费(静载)、桩基检测费(小应变)、桩基检测费(高应变)、工程主体沉降观测费、采购材料检测费、其他检测费； ⑽ 工程造价咨询费

工程施工招标代理费、工程设备招标代理费、工程预算编审咨询费、工程结算编审咨询费等； ⑾ 其他

现场垃圾清运费、工程保险费、工程劳保费、施工合同外奖金（赶工奖、进度奖等）等。

4、基础设施费

指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，具体科目可设置：

⑴ 电力基础设施费

红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、碰头费、变电所/站建设费、发电机、高压配电柜、低压配电柜、变压器、设备安装及电缆铺设费、电源建设费、电表费； ⑵ 给排水基础设施费

红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、二次加压费、水泵房、碰头费、雨(污)水管网建设费、消防给水基础设施费、中水基础设施费、水表费； ⑶ 煤气基础设施费

红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、煤气管道铺设费、煤气配套费、碰头费、煤气表费； ⑷ 通讯线路及设备安装费

有线电视入网费、有线电视(闭路电视)的线路铺设、电话配套费、电话增容费、电话电缆集资费、宽带网接入费、智能化系统； ⑸ 供热基础设施费

红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、供热管道的铺设费、碰头费、供热表费、热交换站、锅炉房； ⑥ 室外消防系统

消防设备、消防工程、消防控制室等； ⑺ 室外智能化系统

电子巡更系统、小区闭路监控系统、小区停车管理系统、周界红外防越、小区门禁系统、电子公告屏、室外背景音乐 ⑻ 环境系统

环境设计费、绿化建设费、建筑小品、道路建造费、广场建造费、围墙建造费、保安室 ⑼ 室外辅助设施

室外照明、室外背景音乐、室外零星设施、环卫设施等； ⑽ 其他

邮政配套设施、配套监理费、配套预算标底编制费等。

5、公共设施配套费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，具体科目可设置：

⑴ 不可经营性公共设施

会所、居委会、派出所、消防、公厕、自行车棚、露天停车场或停车设备、钢炉房、水塔、室外游乐设施、车站等；

⑵ 可经营性公共设施

游泳池、幼托、学校、图书馆、阅览室、健身房、医院、邮电通讯、室外停车设备、室外停车交通设施等； ⑶ 特殊公共设施

回租回购的地下人防、补交地价的地下面积； ⑷ 其他

公共设施维修基金、其他公用配套设施费。

6、开发间接费

核算内部核算单位为组织或管理开发产品而发生的各项费用及与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，具体科目可设置： ⑴ 工程管理费

职工薪酬、折旧费、低值易耗品摊销费、无形资产摊销费、办公费、水电费、劳动保护费、差旅费、招待 3 费、修理费、交通费、培训费、其他工程管理间接费等； ⑵ 资本化利息

利息支出、利息收入、汇兑净损益、融资费用等； ⑶ 物业性费用

看护费、取暖费、维修费用、补贴性费用等； ⑷ 移交性费用

移交电设施、移交水设施、移交供暖设施、移交煤气设施、其他移交性费用。

以上明细科目只是一个参考，可根据公司的具体情况以及开发项目的特点，自行进行调整。

二、从开发成本到开发产品的结转

1、开发成本核算的内容

开发产品是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。

开发产品的成本单位，根据各单位习惯的不同，也有很大的不同。比较普遍的是以单体建筑为成本核算单位，此外还有直接以建筑面积（每平方米）为成本单位，以及以小区、项目分期、建筑类别等作为成本单位的。由于核算的成本单位不同，在结转销售成本时也有所不同。

房地产业开发成本同工业企业的成本核算有一定的相似之处，其“开发成本”科目相当于工业企业的“生产成本”科目，其“开发产品”科目相当于工业企业的“产成品”。同样的，开发企业成本核算的重点也在于成本的归集与分配，此外，还要多一个成本结转的时间。

2、开发成本结转的时间 ⑴ 基本规定

《房地产开发企业会计制度》规定：

企业开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。

但实务中，竣工验收时很难取得实际成本，因此实际操作起来有一定难度。《企业会计准则——基本准则》第三十五条规定：

企业为生产产品、提供劳务等发生的可归属于产品成本、劳务成本等的费用，应当在确认产品销售收入、劳务收入等时，将已销售产品、已提供劳务的成本等计入当期损益。

根据成本核算的程序，在结转销售成本之前，首先要结转开发成本。因此，确认收入是结转成本的最后期限。

⑵ 预售时

商品房预售时，房屋并没有竣工，当然也无法进行交付使用。这时，无需确认收入和成本，只需要按照税法规定缴纳/预缴营业税、所得税、土地增值税及各种附加即可。

⑶ 竣工时

房屋竣工时，通常既符合结转成本的条件。但由于实务中，需要一定的时间进行结算，因此可能无法确认实际的成本。此外，当开发项目为多栋楼时，单栋楼的竣工时可能无法确认公共配套等间接费用的实际金额。因此：

3.1竣工时无预售收入时

在竣工验收时，分开发对象及单位的核算方式分小区/楼/部位/户分别将开发成本结转至开发产品中。

3.2 竣工时有预售收入时

同样结转开发成本至开发产品中，同时确认销售收入，以及结转相配比的销售成本、销售税金。

3.3竣工时配套未完成时

根据《房地产开发企业会计制度》规定：“根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的配套费用等，如竣工时仍未发生或未发生完毕，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。”

同样，财政部1999 年发布的《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》规定：“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按建筑面积或投资比例采用预提的办法从开发成本计提公共配套设施费。”

据此，在房屋竣工时仍有公共配套设施未完成的情况，可以采用暂估或预提的方式。注意：这一条符合会计的配比原则，但同所得税法规定不同。

⑷ 竣工后实现收入时

竣工后发生收入时，月份终了按时将开发成本结转至销售成本中。

3、开发成本结转的原则

前面提到了成本核算对象，可以根据企业的特点和项目的具体情况，适当予以确定。例如，通常是以单体建筑作为核算对象，但对于单体建筑面积过大，或者单体包括裙楼、写字间、公寓等特殊情况，也可以考虑按部位或功能确认成本核算对象；当然也可以按户予以确认。不过通常来说，过粗或者过细的确认成本核算对象，对企业来说都不是特别合适。

房地产的成本理论同工业成本有很大的相似性，也可以分为直接成本、间接成本，其中直接成本是可直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中的直接材料、直接人工等。间接成本是指多个部门为同一成本对象提供服务的共同成本，或者同一种投入可以制造、提供两种或两种以上的产品或劳务的联合成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中。间接成本必须根据与成本计算对象之间的因果关系、成本计算对象的产量等，以合理的方法分配计入有关成本计算对象中。对此，《企业会计准则第1 号——存货》也明确了：“在同一生产过程中，同时生产两种或两种以上的产品，并且每种产品的加工成本不能直接区分的，其加工成本应当按照合理的方法在各种产品之间进行分配。” 前面说过，开发成本基本由六大项组成。对于以单体建筑为成本核算单位来说，建安成本应当属于直接成本，对于按建筑交纳的各种资源性费用等属于能够分清成本负担对象的间接成本，余下的就应当属于无法分清成本负担对象的间接成本，需要按照合理的方法进行分配。

对于间接成本的分配来说，应当遵循以下原则： ⑴ 配比原则

虽然2006版会计准则比较1992版会计准则，去除了配比性原则，但对于具体实务中，配比性原则是一个必须要考虑的重要原则； ⑵ 因果关系原则

对多部门为同一成本对象提供服务的共同成本的分配，一般应以共同成本与成本对象的因果关系为基础。如果共同成本与成本对象之间的关系不止一种，可采用双重或多重基础分配。⑶ 相关性原则

根据财政部会计司的企业会计准则讲解，企业应当根据企业应当根据间接费用的性质，合理选择分配方法。也就是说，企业所选择的间接费用分配方法，必须与间接费用的发生具有较密切的相关性，并且使分配到每种产品上的间接费用金额科学合理，同时还应当适当考虑计算手续的简便。

⑷ 一贯性原则

成本分配方法应当前后其基本一致，不能根据企业随意自行调整。

4、间接成本较转的方法 ⑴ 建筑面积分配法

这是普遍采用的间接成本核算的方法，以建筑面积作为分配基数，即： 建筑面积分配率=待分配的间接成本÷总建筑面积

成本对象的间接成本=成本对象的建筑面积×建筑面积分配率

在实务中，根据情况可采用总建筑面积、总可售建筑面积、总可售建筑面积+公共配套建筑面积等各种口径进行核算和分配。

这种分配方法的优点是数据取得容易，方法简单明确，不容易产生歧义；缺点是平均分配，对于实际的成本情况、售价的配比等方面与实际不相符。

建筑面积分配法是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。

⑵ 占地面积分配法

这也是经常采用的间接成本核算的方法，以土地面积作为分配基数，即： 占地面积分配率=待分配的间接成本÷总占地面积

成本对象的间接成本=成本对象的占地面积×占地面积分配率

占地面积分配法在分配土地及拆迁成本中，通常会有更符合实际的结果。

在实务中，根据情况可采用单体的投影面积、单体的一楼面积等作为单体的占地面积，进行核算和分配。占地面积分配法也是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。

⑶ 工程预（概）算分配法（？）

工程预（概）算分配法及采用工程预（概）算的相关方法进行分配，例如机械使用费可以按照台班分配法、预算分配法、作业量分配法进行分配，建筑工程以直接费为标准，安装工程以人工费为标准，产品（劳务、作业）的分配以直接费或人工费为标准等。

工程预（概）算分配法需要一定的预算、造价方面的知识，同税务方面的沟通也是一定的问题。工程预（概）算分配法也是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。

⑷ 成本利润率分配法

成本利润率分配法原理类似于商品零售企业的售价法，即假设所有的商品都有统一的成本利润率： 成本利润率=项目总间接成本÷项目总收入

成本对象的间接成本=成本对象的收入×成本利润率

成本利润率分配法由于遵循了统一的利润率，相对比较合理，但是对于税务局来说恐怕很难认定。同时由于项目总收入很难采用实际收入（时间问题），很多采用计划收入，因此企业容易人为地控制利润。

⑸ 建安成本分配法

建安成本分配法类似于工业企业的原材料分配法，即以各单体的建安成本为分配基础： 建安成本分配率=项目总间接成本÷项目总建安成本 单体的间接成本=单体的建安成本×建安成本分配率

由于建安成本在总成本中所占的比例越来越小，多层、小高层、高层的单位建安成本不一致，以及存在是否装修等差异，因此建安成本分配法使用起来有一定的局限。

5、单体项目的成本结转

对于小区项目来说，通常一个单体作为成本核算对象。但对于单体建筑面积多、工期长、功能分区多的项目，成本核算对象需要重新确定。比如，同一项目同时有裙楼、写字楼、公寓等功能，不同的功能导致其层高、结构等有所不同，建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，造成一定程度的不合理；另一方面，各功能区销售价格相差很大，很容易导致成本和收入的不配比性。

实务中，建议将单体内不同功能区作为成本核算对象，在工程造价、成本利润等方面予以考虑，一个功能区为单价分别核算和结转间接费用。

三、预售时的会计处理 １、预售时基本会计处理 ⑴ 收到预收房款 借：银行存款（等）

贷：预收账款

⑵ 月末计提税金

借：应交税金－预缴税款－营业税、所得税、土地增值税、各种附加等

贷：应交税金－应交营业税、所得税、土地增值税、各种附加等

⑶ 下月初实际缴纳时

借：应交税金－应交营业税、所得税、土地增值税、各种附加等

贷：银行存款（等）

这里面在应交税金科目下，增设了一个预缴税款的二级明细科目，专门用来核算计提的预缴税金，以及实际缴纳的预缴税金。

２、计提税金的优点

很多房地产企业预售时不计提税金，通常认为在一个总账科目中提来提去没有意义，或者认为过不了几天就要实际缴纳，计提多此一举，但在实务中计提税金有很大的好处： ⑴ 符合真实性原则

根据企业会计准则的要求，企业应当如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息。对于房地产来说，接近当月预收房款10%的各种税金金额也是比较客观的，对于企业的各项会计要素及相关的指标影响也是比较大的。

⑵ 业务流程需要

增加了计提税金的程序，使得相关的业务流程变为：税务会计计提、主管复核、月末稽核、月初请款、报税、支付税金等程序，使得整个流程更完整，避免了由于业务流程不完整，所造成的税款错算、错交的情况。

⑶ 内部审核需要

由于房地产的税金计算比其他行业都要复杂，涉及的税种多（营业税、所得税、土地增值税、各种附加等）、环节多（预缴、抵扣预缴、正式核算）、时间长（单个项目通常跨年度）、金额大、计算繁琐（预收转正式销售、退房）、特别是同一个税种税率不一致（所得税、土地增值税）、纳税基数也不一致，因此从内部审核的角度来说，更需要增加计提的步骤，以确保税金的准确性。

⑷ 资金预算需要

房地产企业的资金预算，涉及的金额比较大，因此准确计提预缴税金，可以为资金的预算提供真实的数据。同时，也避免由于资金周转困难暂无力预缴税金的情况，几个月下来恐怕会计自己都不知道欠缴税款的金额了。

3、计提税金的其他做法

对于计提预缴的税金，实务中有很多处理方式，⑴ 计入资产类科目

例如，有的计入待摊费用或长期待摊费用科目，还有的计入递延税款科目

⑵ 计入负债类科目

按上面说的计入应交税金科目。

⑶ 不预提，实际发生时直接入账

注意：不同的处理方式，对于财务比率的影响也不同，具体可以利用自己单位的会计报表进行测算一下，也是很有意思的。

四、结转销售收入的会计处理

1、结转销售收入的时间

《企业会计准则第14 号——收入》第四条规定：

销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： ⑴ 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

⑵ 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； ⑶ 收入的金额能够可靠地计量； ⑷ 相关的经济利益很可能流入企业；

⑸ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。《房地产企业会计制度》规定：

⑴ 企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：

转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。

对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。

出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。

2、结转销售收入的范围

《企业会计准则第14 号——收入》对于收入范围作了明确的规定：

第二条 收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。

第六条 销售商品涉及现金折扣的，应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额。现金折扣在实际发生时计入当期损益。

现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。第七条 销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。

会计上的收入，同所得税中的收入以及营业税中营业额的范围都不完全一致，因此需要注意。

五、结转销售成本的会计处理

1、结转销售成本的时间

根据配比原则，同结转销售收入的时间保持一致。

2、结转销售成本的方式

销售成本的结转，主要取决于开发成本的成本核算对象。对于以单位建筑面积为成本核算对象的开发产品，可以直接结转至销售成本。但如同前面说过的，大部分开发产品是以单体建筑、整个项目或分功能区域为核算对象的，因此还需要进行一次分摊和结转。

具体的分配方法，可以参照开发成本结转的方法，这里就不详细说了。

需要指出的是，由于已经实际销售，所以成本利润率法还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。

而在实务中，有的企业处于严格管理或其它目的，会要求施工单位出具详细的工程决算报告，几乎将每一层的建安成本都予以划分，并据此作为分配成本的依据。这种方法是否可行，需要同当地的税务部门进行沟通。

3、结转相关税金的方式

在结转税金的同时，需要将前期缴纳的营业税结转至营业税金及附加科目，将预缴的所得税根据实际情况进行调整并结转至所得税科目。

但需要注意的是，由于在确认收入的时候并不能及时确认土地增值税的金额，需要经过一定的时间才能进行土地增值税清算并取得主管税务部门的审核证明后，计入营业税金及附加科目（《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》）。

六、相关的所得税

1、预售时的所得税

预售时的所得税，2008年以前主要执行2006年31号。2008年1月1日起执行《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）的规定，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，同其它利润总额合计后共同作为税前利润总额。

对于31号文号中提及的期间费用，由于31号文没有禁止在所得税申报表中列支，因此实际上是相同的。但是对于营业税金及附加，由于在预售的时候无法计入损益类科目进行税前抵扣，因此这一点是299号文同31号文的最大区别。

2、确认收入的时间

31号文对于收入，是根据完工和收款两个条件同时实现来确认的。对于只完工未收款的情况，当然不确认为收入；而只收款未完工的情况，只预售所得税，在完工后再确认收入并结转相应的成本。⑴ 完工的条件

符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

⑵ 收款的条件

采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

3、确认成本的方式

31号文中，对于确认成本的方式进行了严格的要求，当然也少不了所得税中特有的界于权责发生制和收付实现制之间的成本确认。⑴ 分摊公式

已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

这种分摊公式本身是没有错误的，但是不是就只能用这一种分摊公式，值得商榷。31号文对此规定也不是很明确。

⑵ 实际发生原则

开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：

（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。

（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

31号文好像忽略了一种情况，即由前期已销开发产品负担的成本如何处理，这种情况按照会计处理比较简单，但在税务上是否允许扣除，并没有明确。

⑶ 应付费用

开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

即：应付费用中取得发票的可以扣除，未取得发票的一律不得扣除。除特殊情况外（一直不清楚什么特殊情可可以允许），预提费用不得扣除。

4、实务中的问题

⑴ 未取得合法凭证（发票）

由于开发单位通常会扣减施工方5%左右的质保金，还会有一定情况的拖延付款。在实务中，施工单位是根据实际收款金额开具发票的，因此会造成开发成本总价款同发票金额不相符的情况。

对于这种情况，只能是争取在下年初的所得税汇算清缴期前取得施工方的发票，然后根据与税务部门的沟通，记入到本年度的当期开发成本当中。

⑵ 未能及时决算

31号文规定，开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。根据《建设工程价款结算暂行办法》（财建[2004]369号）规定，由于工程总价款金额的不同，工程决算期分别从20天至60天不等。但在实务中，由于决算业务本身复杂，以及开发单位决算后就明确了付款的义务等原因，决算 10 期大大拖延的情况持有发生，甚至会出现竣工后数年时间仍没有决算完毕的情况。对于这种情况，会计上采用的是暂估成本，所得税上只能采用其他的方法，例如根据现有的资料和发票先行结转，后期决算后再行调整；或根据法院诉讼、中介机构鉴证等方式取得第三方资料，作为成本的间接证据，并寄希望于能够取得税务部门的认可。

第二篇：从施工费用浅谈成本节约

从施工费用浅谈成本节约

施工成本：

一、间接费用，二、直接费用。

一、间接费用：

1、低值易耗品（办公室），2、管理费用，3、差旅费，4、交通费。

二、直接费用：

1、人工劳务费，2、机械使用费，3、材料费（主材），4、材料费（辅材），5、其他直接费。费用简单介绍：

低值易耗品：

1、项目部所需的办公必需品（例如：笔、本子、打印机、打印纸等等）

2、为项目部员工提供的床、床单、棉絮等

3、项目部办公桌椅、扫帚、饮水机、雨鞋等 管理费用：

1、项目部全体员工工资及福利

2、生活区房间租赁费用及水电费用

3、税费

差旅交通费：

1、项目部临时伙食团伙食费及煮饭工工资

2、员工应工作需要出差费用等

人工劳务费：

1、劳务人工费（总劳务或者单项劳务）

2、临时小工劳务费

3、守夜工人劳务费及福利

机械使用费：

1、挖机、装载机和吊车产生租赁费、工时费和进出场费

2、临时租用机械产生的费用 材料费（主）： 沙石、砖、水泥、钢材、水电材料、周转材料等主要材料产生的费用 材料费（辅）：

1、工地施工过程中所需的工具、仪器等产生的费用

2、临时施工用电用水产生的费用

3、临时施工需要的低值易耗品（例如：钉子、铁丝、碘钨灯、辅导线等等）他直接费用：

1、施工用电用水产生的水电费

2、场地内二次搬运产生的费用

3、场地内清理费用等等

在施工过程中产生的每一项费用的产生都是环环相扣的都会有节约的空间，下面一一详细描述：

低值易耗品

1、购买价格的比较

一件商品本身就有它的价值，只是它的实际价值会随着地点不同而有所变化，所以就需要材料部门采购员货比三家，例如碘钨灯在上里购买价格是4元每根但是在雅安就是3元每根，购买一百根就节约100元，所以在购买流程上做到能节约一分钱就节约一分钱。目前工地上出现这样一种情况，施工上的工作人员没有完整的材料计划，对临时多需的临用材料没有及时的以单据的形式提交到材料部门，简言之就是临时需要一种材料马上就需要材料部门提供，材料部门购买需要时间。例如：一次施工上需要脚手架，材料上到雅安购买回来，两个月过后脚手架根本就没有使用。可以说明一个问题，施工和材料上缺乏沟通，项目部员工和员工，员工和领导缺乏沟通，更显示的是项目部员工凝聚力还不够。（个人看法）

给出一个材料的购买流程：施工上提出计划给出材料计划单---项目经理审核----材料部门询价---购买。施工上临时使用材料最好能在项目开工前，由所有项目部工作人员一一提出所要购买材料并且一一记录，项目经理统一审核然后购买为宜。

2、材料的领用

低值易耗品品种繁多，存在领用管理问题。举例：员工A领用一个插线板，放在工地上过几天不知道被谁拿走了（工地上经常出现这种问题），又继续在库房领用，形成领用材料的随意性，觉得公司的东西多，形成对公司的依赖心理。库房应该出具相应的材料领用单据，让领用者在领用材料时候签字，每件材料就会落实到每个领用者身上。劳务对库房材料的领用流程：填写材料领用单--项目经理或者工长签字--交由库管--存档--工程结算时交由出纳统一结算。

3、建议

项目部可以给出相应的规章制度（文字的形式）规范库房的管理，特别是水电材料的出入库制度。

库房管理

A，设库管员一名（可以由守夜员工兼顾）

B，库管员职责：配合材料员收取和点收进入库房的所有材料，对每天出库材料记录，下班前盘点库房材料，协助材料员对材料计划单的核对，入库材料的存放和保护，对

领出材料的催要和询问。

C，严格遵守项目部和公司的规章制度，配合施工上的需要，及时对材料和施工上沟通

和协调，为项目的顺利完工做出应有的贡献。管理费用

1、管理费用中最重要的是项目部员工工资，员工工资多了会减少公司利润，员工工资少了会使员工没有工作的积极性，加大了员工离职的可能性。公司要发展壮大需要人才，当然项目顺利完工并且能够利润最大化还是靠的现场管理人员对项目的管理。

2、通过在工地的实际了解，个人认为一个项目的完整人员配备：A项目经理B主办工长（根据工地大小）C施工员D材料员E守夜F库管（可有守夜人员兼顾）G出纳H资料员。雅安上里工地人员经过磨合基本成型，那么每个职位都有每个职位的职责，下面自己对材料和出纳和库管这三个熟悉的职位做出详述。

出纳

对现金流的管理和控制，对项目成本做出月报表季报表半年报年报。配合库管和材料员完成材料的统计和票据的收集。杜绝项目出现白条子现象。做好大宗材料的台账（水电、沙石、砖、钢筋、水泥）。每月初整理好上月的台账和现金流水账和银行日记账发送到项目经理邮箱，为项目经理提供材料和资金的到场和使用情况。配合材料员点收到工地的材料，随时监督材料员对材料的收取。

材料员

及时和施工上沟通，每天需要哪些材料，对材料进工地的道路进行修复，对料场的选择给施工上提出合理的意见（防止材料的浪费）。对材料的价格质量进行审核，让施工上提前做出所需材料的预案，及时做出材料价格的市场价格报表。随时监督材料的使用，避免材料的浪费，有权利做出对劳务班主的罚款（针对无视材料的浪费），当然必须提供影像资料，特别是下班之前对工地内材料的覆盖和收捡。对材料的入库出库进行点收（例如沙石、钢筋等等）协助施工上对工人的管理，对质量的控制。及时收取材料的票据和材料合格报告，配合资料员完成对材料报损等工作。开具沙石等材料的收据和供货商对账。严格要求材料员自律，串通供货商损害公司的利益。

库管

个人认为适当提高守夜人员工资，兼顾库管职位。管理施工上的仪器、工具、水电材料和低值易耗品等的入库，领用。对领用人员签字和归还进行监督，做到工具、材料等无遗失无损害。协助出纳和材料员对进库材料的点收和入库等工作，防止入库材料的遗失，对出库材料做出记录，随时掌握材料的数量，及时和施工上沟通需要哪些材料，为施工进度做出贡献。记录材料的周消耗、月消耗，报于出纳方便材料台账的制作。

这三个职位属于是项目部的后勤人员，当然古代有粮草先行的道理，后勤做好了前方的工作进展就迅速，项目就有可能提前完工。当每个职位创造的价值远远多过没有这个职位而浪费的价值时，这个职位就有它的存在性。

出纳、库管、材料员的明细化管理

出纳、库管、材料员做到日日对单据，周周对单据，随时检查遗记和漏记的材料，做到每支出一分钱都有每个材料的入库。例如：材料员和库管积累一定数额的票据没有交给出纳，就会导致票据的遗失，增加了账和材料金额和数额的差错。

项目部员工的报账流程：报销人填写报销单（附原始凭证）---交由项目负责人签字--交由出纳--出纳审核完成付现金（目前项目上报账出现很多不规范的地方后面会谈到）

库管针对材料的领用流程：领料人填写材料领用表--领用（备案记录）--库管点清数量后--领用（库管可以针对周或者月对领用材料统计）

库管针对工具或者施工仪器的领用流程：领用人填写领用表--库管点清后（核对仪器的或者工具的好坏）--备案记录--归还并且记录

材料出库后肯定会出现遗失或者损坏（恶意损害或者正常损坏）就需要库管对归还工具或者施工仪器进行检查，对恶意损害或者遗失做出记录，对领用人做出罚单，并且让领用人签字，做出相应的赔偿。（避免公司财产损失）

设立材料员、库管、出纳的必然性和影响

材料的耗损对项目成本控制至关重要，控制成本也是企业最好的盈利方式。诚然材料耗损、遗失、故意损害工具或施工仪器产生的费用远远高于设立管理人员的工资时，那么这些职位存在就有必然性。个人认为材料员、库管、出纳其实一条管理流程，任何一个环节出错都会对项目费用的多少产生影响。

公司要想留住人才必须对薪资结构、职位晋升、年终奖励拿出一套完整的制度。用制度来提高员工对公司的归属感和依赖感，毕竟不想当将军的士兵不是好士兵。员工有了工作的积极性必然会为公司创造更多的价值，为公司发展壮大提供人才储备。差旅费、交通费

员工为公司办事出差就会产生一系列的出差费用，那么这些费用是否需要给出定额的报销。目前为公司服务的车辆有颜林一台、陈乃军一台等。那么这些车辆的维修费、交通费等就需要合理的安排，为公司创造更多的利润。员工从这个工地到另外的工地必然会产生费用（交通、差旅等），这些费用个人认为应该定额费用报销。举例：从上里到龙泉需要的车费或者开车需要的过路费等可以按实际情况的车费（上浮百分之十）给予报销，当然还需按照公司职务大小给予报销。项目部的伙食团伙食定额费用，按照上里项目的情况是每个月的伙食费用是7000--8000之间，加上煮饭员工的工资2000左右，大概就是10000元左右（项目部员工加上机械人员合计15-18个人）平均每个员工每天需要的伙食费在15元左右。个人有个感觉就是项目部的很多费用的支出没有一个明文规定需要支出多少，都是靠的是习惯。其实公司给出了规定过后可以视每个项目的不同情况上下浮动为宜。举例（不针对个人）：陈乃均报销交通费或者差旅费，有些费用不知道怎么发生或者不知道是不是为项目办事所产生的交通和差旅费，很难区分，避免不了公车私用的弊端。人工劳务费

在上里工地呆了这么久，自己也基本了解了工地上的劳务费的产生流程。项目完工之前或多或少会产生哪些纠纷（伍泽华班主为例），当然有些纠纷是可以避免从而让项目的成本费用减少，为了以后项目的顺利完工个人做出一点总结（以上里项目为例）。

1、项目劳务的组成：混泥土班主、钢筋班主、木工班主、水电班主、砖工班主、粉水班主、外墙粘贴班主、防水地坪班主等。伍泽华以劳务总包成为劳务总包。

2、劳务班主的选择。选择伍泽华劳务总包班主是战略上的失败，对这个班主不了解（经济实力、做工程的实力），对他过于的高估（外部原因）。当然我们项目部的管理班子也是临时组建缺乏管理上的配合性（内部原因），材料上和施工上的衔接和配合不足，对各个班主的把控能力不够，管理人员项目开始的时候短时间产生了各自为战的管理方式（用杜工的话说管理人员累的累死，闲的闲死）这样的管理方式会产生内部矛盾。举例（不针对个人）：守夜老杨白天帮施工上放线收捡材料等晚上留在工地上守夜；同样是守夜老李白天才工地很闲，施工上叫帮忙收捡材料也不动，过年守夜也是自己擅自回家。但是这两人的薪酬老杨还低一些，这样容易让员工产生抱怨，使项目部的管理人员流动性增大。希望公司高层能了解更多的实际情况，能够使项目部的一线员工各尽其责，使公司的每个项目都利润最大化。对项目部直接管理的小班主质量监管不力，现在项目基本上到了收尾阶段，出现了很多的后遗症，当然主体结构没有大的影响，主要还是小问题。例如：水电班主的地漏问题，木工班主爆模踢打问题，材料的收捡问题，搅拌机的使用问题，施工上工作安排问题，吊车的使用问题。当然出现问题应该有人解决问题，使工程顺利的完成而不是管理人员互相追究责任的时候。关于班主或者是工人管理的问题，需要项目部给出文件形式的规章制度来奖惩班主或者是工人来提高工作的效率。班主做错了马上应该给出相应的处罚单，项目部给出的计划提前完成了应该给出相应的奖励。

3、人工劳务费的节约。首先当然是每个分包班主的单价问题，个人觉得单价最低的不一定最好，还要使工程保质保量的完成，使公司利润最大化。

4、项目部小工的使用问题。在上里项目部没有派出专门的管理人员管理这些小工，常常是东一头西一头的，这样会出现小工耍起的现象。项目部花了钱而工作进展缓慢，小工的使用项目部没有给出相关的制度和管理，到底做了好多个工管理人员比较模糊。个人觉得项目部应该自己摸索一套适合自己项目管理小工的规章制度，进而提高工作效率。机械使用费

上里项目的机械有：大挖机、小挖机、50装载机、30装载机、小装载机、吊车、搅拌机等。机械费的高低主要取决于项目部对机械是使用情况。项目部很多管理人员都在说上里项目机械费肯定偏高，我经常会问他们为什么，自己也在思考。其实正常范围内的施工使用机械，就叫他一般机械费，不正常范围内的使用机械，就叫他超支机械使用费。我们的机械费分为两内：

1、小时计算机械费（大挖机、小挖机、50装载机、30装载机）

2、月租机械费（吊车）、小装载机。

超支机械费，到底在那些地方会超支了？

1、不正常修路、拖车、拉车。相信下雨天来过上里项目的人都会有一个感觉，项目主道路太烂。自己的切身感受，工地刚开工时候对道路硬化程度不够，运送材料的车辆无法到达料场，往往出现拉车的现象，前面50装载机拉后面大挖机推，往往耗费时间长，车辆起来后再使用大挖机去修路，这样一来一去一上午就没有了。自己算一笔账，简单耗时3个小时，50转载机每小时230元大挖机每小时330元，3个小时下来机械使用费就是1680元。其中还有运送材料的车辆看到主道这么烂往往就不愿意再拉，车辆也容易损害。其中赔车辆拉坏的费用就有两次。开工一个月里面材料每天时间都耗损在拉车上面了，仔细算一下一个月拉车修路的机械费就高达50400元（保守估计）。如果开工修主道路有一个统筹的规划，修筑道路需要多少钱，给出个具体的方案，道路硬度达到什么程度重车不会陷车，统一使用机械一次性完成，做到三通一平的施工道路通畅。

2、大挖机、50装载机、30装载机无专人管理，这些机械的调度和使用，往往是施工上使用的最多，建议施工上派出专人（实习生就可以）。包括机械时间的记录，机械的调度和安排，机械的控制（盯着每天做的事情），条件可以话做出机械的每日工作日记记录。在工地上往往会出现机械燃起而没有工作人员管理的情况，时间在走项目部就要出钱，哪怕最后在机械时间上扣除也不能完全保证机械费用的超支。诚然，工地上的机械或多或少都和公司高层有点千丝万缕的关系，有损高层的利益等。但是为了公司的发展壮大必须做出相应的规章制度进行对机械是管理，毕竟机械费在项目成本的比重比较大，节约下来的资金也是一笔不小的流动资金。

3、吊车、小装载机的使用和安排。因为这些机械是月租的形式，那么合理安排这些机械就会产生相对节约的费用。常常会听杜工一句话就是你们晓不晓得我的吊车放在工地上是多少钱一天哦，自己简单算一下以12吨吊车为例月租是18000元每月，一天就是600元，如果施工上没有合理安排使其停在工地上一天项目部就会支付600元的机械费，往往还使项目部的工期停滞不前，所以自己觉得一个好点的工长应该合理的安排倒排工期表，诚然会有很多特殊的情况出现（气候、人为）。每个管理人员如果能把公司的事情当做自己的事情来安排的话，这个项目即是不赚钱但是我们有了失败的经验为下一个项目赚钱而准备。材料费（主材）

工地主要材料有沙石、砖、钢筋、水泥，这些材料项目部怎样做到节约。自己总结一下大体可以分为一下几类：

1、单价。工地开工之前就有一个询价的过程，了解工地周边各种材料的市场单价，供货商的选择。这次在上里工地遇到的最大问题是中途供货商涨价的问题。砖从最初的单价0.41上涨到0.52，涨价之后的用砖量还有200万左右，那么成本就会增加200000元左右，水泥从370上涨到405元，上涨之后都还需要2000吨左右，那么成本就会增加70000元，沙石也是一样成本会增加，只有钢筋没有上涨，但是利息费用增加50000元。自己一直在想这个问题单价的上涨问题能不能避免。如果能适当的避免那么工地的成本就会节约很多了。

2、材料的浪费与节约。材料的浪费在工地上浪费是不可避免的，我们怎样做到能让材料少浪费，自己也想了几点。

图片上的沙石、砖、钢管等材料的浪费，相信大家看了都是触目惊心的，工人做活路为了自己方便时不管材料的浪费，例如砖工没有砖了就叫50装载机去铲砖而不愿意花工去捡到装载机上面，管理人员叫挖机去挖砖，试问材料的损耗最后谁来买单。对如何使用机械和材料的浪费控制，禁止机械去挖或者铲砖，使材料不必要的损害。沙石的小料场的浪费非常多，设立一个小料场基本上2-3方料没有了，料场没有硬化对沙石的浪费也是很吓人，道路没有硬化，一旦沙石车辆陷车了基本上2-3方沙石就没有了。三通一平对工地的施工顺利进行非常重要。自己也常常和其他管理人员讨论，如果不使用吊车而使用塔吊成本会不会更加节约，理想是使用塔吊和吊车搭配，配置2-3个塔吊和2台吊车。首先在电力允许的条件下，使用塔吊的好处就是辅道要求不是很高，一个塔吊可以24小时进行，不需要加柴油（和电费相比），架吊车时间的节约，安全的比较。当然项目没有使用塔吊就无法准确的给出具体的对比，只是对表面的问题进行分析。吊车对道路和场地的要求非常高，常常架吊车就需要耗费一个小时，工人常常出现8点开始上班而10点才开始做活路，会出现误工的现象。主料场和主道是否需要硬化，就取决于修路的费用和材料浪费、机械费的高低进行对比。要致富先修路，这句话同样适用于要把工程做好就要先修路。水泥库房、钢筋制作房、沙石料场的选择也是非常重要。其中在上里工地上露天水泥库房设立两个，10号楼和2号楼各一个，屋内水泥库房设立两个，37号楼和5号楼。这些水泥库房设立位置是否正确取决于方便和不挡施工场地。守夜房的搭建，先后搭建露天守夜房3个，其中错误搭建一个位置在19号楼，中途移位置到2号楼。钢筋制作房2个，其中19号楼钢筋制作房管理人员一致认为方向没有搭建在最佳的位置，方向有点错误。这些问题个人认为在进场之前实地看过场地后在图纸上应该标出具体位置。位置错误常常会造成中途为了施工场地而烦恼和多出很多工时。

搅拌机的使用维护和机修工的选择。搅拌机在工地上发生损害是很正常的事，上里工地常常会出现十多个工人等着搅拌修好了才能开工现象。那么我们怎样做才能避免这些情况的发生了？首先选择一个好的机修工是必要的条件，其次搅拌机的维护非常重要，再次搅拌机的交接（砖工班主、混泥土班主、抹灰班主使用搅拌机后是否清洗搅拌机），租赁站的搅拌机的好坏，租金的合理情况也会造成费用增加。搅拌机易损配件购买和准备，自己也是亲身体会修搅拌机（可能是以前我们自己没有带过小班主做个工地的原因），搅拌机天天修，既耽误工期，又使管理人员得不到好的休息。项目部账务的管理

如何系统化管理项目部账务提出下面几点意见。

1、设立项目单独核算账户，建立核算账户银行日记账，方便记录账户资金的流动情况。为项目的最后核算是否赚钱做准备。

2、设立项目部现金流水日记账。最好电脑和手工做账同时进行，对记账凭证进行规范。项目的现金使用情况清楚明了。

3、设立材料台账（沙石、砖、钢筋、水泥等）做出相应的对账单，机械时间台账、劳务费付款台账的设立。为项目部最后资金的使用情况给出报表做准备。

4、设立项目部小工台账。使项目部随时控制小工的使用情况，随时对材料和工程的进度做出对比。

5、使用资金计划单把付出去的钱更好的反应出来。

第三篇：成本、费用管理制度

成本、费用管理制度

一、费用，是指为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出；成本，是指为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。

二、合理划分期间费用和成本的界限。期间费用应当直接计入当期损益；成本应当计入所生产的产品、提供劳务的成本。

三、生产经营过程中所耗用的各项材料，应按实际耗用数量和帐面单价计算，计入成本、费用。

四、支付职工的工资，应当根据规定的工资标准、工时、产量记录等资料，计算职工工资，计入成本、费用。企业按规定给予职工的各种工资性质的补贴，也应计入各工资项目。

五、根据国家规定，计算提取应付福利费，计入成本、费用。

六、生产经营过程中所发生的其他各项费用，应当以实际发生数计入成本、费用。凡应当由本期负担而尚未支出的费用，作为预提费用计入本期成本、费用；凡已支出，应当由本期和以后各期负担的费用，应当作为待摊费用，分期摊入成本、费用。

七、根据公司的生产经营特点和管理要求，确定适合本企业的成本核算对象、成本项目和成本计算方法。成本核算对象、成本项目以及成本计算方法一经确定，不随意变更，如需变更，应当根据管理权限，经股东大会或董事会，或经理(厂长)会议或类似机构批准，并在会计报表附注中予以说明。

八、公司的期间费用包括营业费用、管理费用和财务费用。期间费用应当直接计入当期损益，并在利润表中分别项目列示。

九、必须分清本期成本、费用和下期成本、费用的界限，不任意压低或提高在产品和产成品的成本。

第四篇：昌乐县政府土地开发成本各项费用2031317589

关于昌乐地区城中村改造的初步了解

“城中村改造项目”是潍坊地区2007 年开始试行的一种城 市改造方案，经沟通县规划局得知，昌乐地区目前仅有3 个项目 在方案刚刚实行时获得审批通过。其后由于该试行方案比较粗 放，拆迁补偿优惠力度较大，一度扰乱了城市的整体拆迁工作，因此在实行了一段之间后暂停执行。

此次我司开发的项目大部分土地为集体建设用地，首先需确 定规划方案（可同时申报县政府核准该项目为“城中村改造项 目”，此项工作已开展，经联系城关镇政府，4 月20 日行文上报

县政府），经审定后取得规划设计条件，然后委托定界测绘并报 请省政府核准将集体建设用地转为国有土地才能挂牌出让，期间 需经昌乐县国土、昌乐县政府、潍坊市国土、潍坊市政府、山东 省国土、山东省政府层层核准，昌乐县土地交易中心高主任答复 由于涉及部门较多，批转的时间会比较长，预计需3 个月时间才 能挂牌。

本次搜集整理的昌乐地区房地产开发办理流程，部分环节为 各局经办人员口述记录，且昌乐县对于“城中村改造项目”办理 流程仍不成熟，不完善部分将在随后的时间中予以补充。

昌乐地区房地产开发办理流程

项目申请（法人）

项目核准文件（立项批复）建设用地规划许可证 土地登记发证

建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 消防设计审核 防雷工程审核 商品房预售 施工许可证 规划竣工验收

环保、防雷、消防验收 竣工备案验收 产权登记 防空设计审查

房地产开发经营许可 散装水泥基金 工程报建 质量监督 费用征收 施工图审查 工程招投标

用地面积建筑面积单价（元总价（万元）备注

一、土地费用

1、出让金按土地出让合同约定。

2、管理费按土地出让合同*1.75%。

3、登记费0.08元/㎡。

4、测绘费0.484元/㎡。

5、评估费按土地出让合同*4‰。

6、契税按土地出让合同*3%。

二、规划费用（经营性收费）

1、建设用地规划许可证

1.1、规划技术服务费1.5元/㎡（按用地面积收取）。1.2、拔地定桩费

4371.1元/件，县级每宗挂牌不得超过100亩，考虑到实际情况，本项目 实际应为4件（每件为四个桩，每超过一个加收1092.78元）。（财建【 2009】17号）上述收费按1/4收取。1.3、测绘费

一般地区25711.1元/幅，困难地区41236.65元/幅，县级每宗挂牌不得超 过100亩，考虑到实际情况，本项目实际应为4幅。（财建【2009】17 号）上述收费按1/4收取。

1.4、规划设计费规划面积在3公顷以内的按件计算，12750元/件。

2、建设工程规划服务费

2.1、规划技术服务费住宅按1.7元/㎡，商业及其他按2.6元/㎡计收。2.2、放线费

2594.32元/件，考虑到本项目实际应为4件（每件为4个桩，每超过1个加 收819.71元）（财建【2009】17号）上述收费按1/4收取。2.3、测绘费

一般地区25711.1元/幅，困难地区41236.65元/幅，县级每宗挂牌不得超 过100亩，考虑到实际情况，本项目实际应为4幅。（财建【2009】17 号）上述收费按1/4收取。

2.4、规划设计费规划面积在3公顷以内的按件计算，12750元/件。

3、建设工程竣工验收费560元/件。

昌乐县房地产开发各项规费收费标准

三、环保费用

1、环境影响评估报告(经营性 收费）

根据投资额按比例计算，约为万分之1.2。

2、噪音超标排污费（事业性收 费）

2元/㎡。

3、竣工验收费（事业性收费）1元/㎡。

四、人防办

人防建设费6级（含）以上防空地下室2000元/㎡，6B防空地下室1300元/㎡。

五、地震局(经营性收费）

地震安全评价报告根据投资额按比例计算，约为万分之1.2。

六、气象局(经营性收费）

1、防雷装置设计审查0.2元/㎡。

2、防雷装置竣工验收1元/㎡。

七、建设局（施工许可证）

1、城市基础设施配套费

120元/㎡,《山东省房地产开发经营管理条例》（乐政发【2007】25 号），该项费用可申请免收。

2、新墙体材料专项基金

10元/㎡（由建设单位缴纳，待工程竣工验收结束后按一定比例返还，如 不使用粘土砖，可在工程竣工后退还50%）《鲁财综【2008】53号》。

3、墙体节能竣工验收检测费(经营性收费）1元/㎡。

4、房地产综合开发管理费（事 业性收费）

工程造价*3‰（鲁建发1998.44号第三款）

5、建筑企业养老保证金

按土建造价*2.6%（鲁财综【2003】25号，鲁政办发【1995】77号，鲁政 发【1995】101号），由建设单位缴纳，待工程竣工验收结束后按一定比 例返还到施工企业。

6、劳务工资保证金（押金）按土建造价*2%，工程竣工后可退还。

7、散装水泥专项基金(基金）2元/㎡。

8、安全文明施工费此项费用可与总包单位协商包含在施工合同中由施工单位缴纳。

八、消防局(经营性收费）

工程验收 多层1.2元/㎡,高层1.8元/㎡，商业2元/㎡。

九、房管局

1、初始登记费(经营性收费）

1.1、预测绘费住宅0.34元/㎡，商业0.51元/㎡。1.2、实测绘费住宅0.34元/㎡，商业0.51元/㎡。

2、登记费（事业性收费）住宅80元/户，商业550元/户。

3、产权转让手续费（事业性收费住宅3元/㎡，商业10元/㎡。

十、招标代理费(经营性收费）1.55元/㎡。

十一、城市小配套(经营性收费）

1、热力30元/㎡。

2、自来水10元/㎡。

3、燃气1900元/户。另：根据昌乐县人民政府2007年2月下发的《关于加快“城中村”改造的意见（讨论稿）》中规定，办理集体土地转为国有土地，免收县级有关行

政事业性收费，规划范围内的建设免收市政配套费，按标准建设防空地下室的免收防空地下室异地建设费，新建住宅小区管线与非经营性市政主管

网连接免收接口费，据城关镇政府口头答复，城中村项目昌乐县行政、事业收费可免，经营、中介性收费可按1/4收取。

规划方案审批

申报材料：

1、规划方案实施报告（该报告由城关镇政府编制，含人口档 案摸底成果，拆迁补偿方案等）

2、规划方案

3、效果图

建设项目环境影响报告书审批

申请材料： 初审：

1、项目建议书或可研报告

2、土地、规划证明材料 受理：

1、项目建议书或可研报告

2、报告书（由具有相关资质的单位编写）

3、昌乐县发展与改革局批准文件

4、土地、规划证明材料 承诺时间：30 日

建筑工程抗震设防要求审核及地震安全评价

申请材料：

1、工程选址位置图和建筑工程图

2、工程类别、高度、建筑面积、用途等

3、工程场地类别 承诺时间：5 个工作日 收费标准：

鲁价发【1999】174 号文件

多层砖混结构2.5 元/㎡，单层空旷房屋3 元/㎡，框架结构4 元 /㎡

昌乐县人民防空办公室审批事项

申报材料：

1、昌乐县发展和改革局文件

2、建设工程规划设计条件通知书

3、建设工程申请单

4、建设项目图纸 承诺时限：5 个工作日

收费标准：6 级（含）以上防空地下室2000 元/㎡，6B 防空

地下室1300 元/㎡。

土地招拍挂

申报材料：

1、规划设计条件

2、定界勘测成果

3、经审批的土地评估报告

4、与县政府签订的开发合作协议

5、竞拍报名书

6、保证金缴纳凭证

房地产开发建设项目核准

申报材料：

1、项目申请报告（包括四图一书：总平面图、定位图、竖向 设计图、管线综合图、说明书）

2、项目申请报告应由具备相应工程咨询资格的机构编制，由 市、县发展改革部门核准的项目，申请报告由具备可行性研 究报告丙级或以上工程咨询资格的机构编制。

3、规划意见

4、土地证（或土地招拍挂确认书）

5、环境影响评价的批复文件

6、地震安全评价

7、房地产开发资质证书，企业营业执照副本和书屋登记证副 本复印件

8、银行出具的项目资本金证明（不低于总投资的 30%）

9、招投标方案核准表（提供招投标代理单位资质证书和营业 执照复印件）

建设用地规划许可

申报材料：

1、建设用地规划申请

2、建设项目批准文件

3、委托标志的建设用地位置界限图

4、经批准的建设用地规划设计成果

5、土地权属证明

承诺时限：公示完毕无异议后5 个工作日内核发

详细规划转报审批

申请材料：

1、详细规划转报审批申请

2、规划设计方案（达到修建性详细规划深度）、建筑设计方 案、景观设计方案各2-3 个，电子文件各一套。承诺时限：

公示无异议后5 个工作日内核发 重要项目需上县委常委会议讨论

建筑工程规划许可

申报材料：

1、建筑工程规划申请

2、经批准的修建性详细规划（包括规划设计、建筑设计、景 观设计）

3、建筑工程批准文件

4、土地权属证明

5、委托编制的建设工程位置界限图和建设工程平面规划图（带坐标）

6、单体建筑设计方案彩图及施工图

承诺时限：公示完毕无异议后5 个工作日内核发

建筑工程消防设计防火审核办理程序

申报材料：

1、《建筑消防设计防火审核申报表》或《建筑消防设计防火审核

简易申请表》。

2、申请人得身份证明（身份证、营业执照、组织机构代码证，原件审核）。

3、代理人身份证明、授权委托书。

4、规划部门批准文件及设计单位资质证明。

5、建筑工程消防设计图纸。（包括总平，标准层平面、立面、剖

面、大样图、结构图）。

6、消防专篇。

7、工程流程图、仓储物品种类。

承诺时限：5 个工作日（如设计有自动消防设施的在7 个工作日 内审结，专家论证时间不计算在承诺时限内）

防雷装置设计核准

申报材料：

1、《防雷装置设计审核申请书》

2、防雷装置设计单位和人员资质、资格证书

3、电气设计说明及施工图纸

4、《防雷装置设计审核书》

5、需要进行雷击风险评估的项目应提交雷击风险评估报告。承诺时限：3 个工作日

防雷装置竣工验收审批

申报材料：

1、《防雷装置竣工验收申请书》

2、《防雷装置设计核准书》

3、防雷装置施工单位和人员资质、资格证书

4、《防雷装置检测(验收)报告》

5、防雷产品检测报告、合格证书、安装记录及备案证书，跨省 作业的提交《跨省作业备案书》 承诺时限：3 个工作日

房地产开发经营许可

申报材料：

1、开发企业营业执照

2、开发企业资质等级证书

3、取得开发项目的证明文件

（1）县政府批准签订的地块开发合同（2）发改部门批文（3）建设用地规划许可证（4）总平面规划图

4、取得土地使用权证明文件（土地使用权出让（招拍挂））

5、土地成交确认书

6、房地产项目开发合同书

7、开发项目价款缴纳凭证 承诺时限：即时办理

招、投标

以下工程需进行公开招标或邀请招标：

1、关系社会公共利益，公共安全的基础设施项目：如天然气、道路、桥梁、地下管道、污水排放及处理、垃圾处理、公共 停车场等城市设施项目。

2、关系社会公共利益、公共安全的功用事业项目如：供水、供气、供热、科技、教育、文化、体育、旅游、卫生、社会 福利、商品住宅（包括经济适用住房）及其他公共事业等。

3、适用国有资金投资的项目。

4、国家融资的项目。

5、使用国际组织或外国政府资金的项目。

6、在以上范围内面积超过 300平方米或造价超过30 万元的 项目，对实施公开招标，邀请招标或自行法宝的项目，必须 经昌乐县招标投标管理办公室批准（以批准文件为准）。招标结束后由建设单位持《中标通知书》及《建筑工程施工 合同》到窗口办理备案手续。

工程质量监督

申报材料：

1、建设工程规划许可证

2、施工单位中标、交易通知书

3、施工合同原件、监理合同原件及单位资质证书复印件

4、建设、勘察、设计、监理、施工单位质量责任制度报告表

5、通过审查的设计图纸

6、施工图设计审查报告、勘察成果审查报告（原件）

7、报建证

承诺时限：3 个工作日

建筑工程施工许可证

申报材料：

1、工程建设项目批准文件

2、工程项目报建证

3、土地证

4、建设用地规划许可证

5、建设工程规划许可证

6、施工企业中标、交易通知书

7、经审查备案的勘察、设计、施工、监理合同

8、施工图设计审查合格书

9、已办理的质量监督手续和安全监督手续

10、《防雷装置设计审核书》

11、银行出具的建设资金落实证明

12、建筑劳务工资保证金缴纳证明

13、建工处出具的无拖欠工程款证明

14、房地产开发经营许可证

15、税务登记证（地、国税）

16、房地产开发资质证书

17、相关缴费凭证 承诺时限：5 个工作日

工程竣工验收备案

申报材料

1、工程竣工验收报告，附竣工验收报告表

2、建筑工程施工许可证

3、施工图设计文件审查意见、图纸审查批准书

4、单位（子单位）工程质量竣工验收记录表

5、房屋建筑工程有关质量检测和功能性试验资料、避雷检测

报告、室内环境检测报告和导线绝缘电阻测试报告、室内环 境检测报告和导线绝缘电阻测试报告

6、规划、消防、环保、建筑节能、城建档案等部门出具的认 可文件

7、施工单位签署的工程质量保修书

8、商品住宅的“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”

9、勘察、设计单位出具的勘察设计方面的质量检查报告表 10.监督部门提供的工程质量监督报告 11.工程档案合格证书

12.工程质量评估报告（监理单位起草）13.工程竣工验收报告（建设单位起草）14.工程竣工报告（施工单位起草）承诺时限：5 个工作日

商品房预售登记

1、商品房预售登记申报表；

2、土地使用权证或用地证明文件；

3、开发企业资质证书；

4、建设用地规划许可证；

5、建设工程规划许可证；

6、建设工程施工许可证或开工报告；

7、营业执照复印件；

8、房屋施工合同；

9、工程评估证明（投入开发建设的资金已达到工程建设总投 资的25%以上的证明）；

10、房屋使用管理维修公约；

11、商品房预售说明书；1

12、法定代表人身份证明；

13、委托书及代理人身份证复印件；

14、境外销售的批准文件；

15、规划设计图纸和房屋平面图、立面图。承诺时限：5 个工作日

评估费：按房地产价格总额（万元）的100 以下—10000 的 5-0.1‰收取。住房登记80 元/套、住房以外的登记费：100平方米以下的80 元/宗、100-500平方米的120 元/宗、500-1500平

方米的200 元/ 宗、1500-3000平方米的300 元// 宗、3000-10000平方米的500 元/宗、10000平方米以上的800 元/ 宗。

按照国家计委、建设部、计价格[1995]971 号、鲁价费发 [2002]172 号、国家计委、财政部、计价格发[2002]595 号规定 的标准收取。__

第五篇：新会计制度下预提费用、待摊费用账务处理

待摊费用、预提费用的会计处理

关于“待摊费用”问题，在新的企业会计准则体系下，并没有完全予以取消，只是不再单独出现“待摊费用”的字样、概念而已。只要企业的相关经济业务符合准则中资产的定义，仍然可以将其列入资产负债表中的资产方。比如，企业预付若干月的房租，在原准则（制度）下，计入“待摊费用”科目，在新准则下，如果符合资产定义，可以计入“预付账款”科目。

相应的，“预提费用”亦是同理。比如，原计入“预提费用”科目的预提的贷款利息支出，该费用属于企业已发生尚未支付的负债，符合负债的定义，可计入“应付利息”科目。按新准则精神，并不是叫绝对取消待摊费用和预提费用，是能不用就不用。

若不用这两个科目，就用与之相关的科目即可，原“待摊费用”可以通过“预付账款”和“其他应收款”科目核算，原“预提费用”可以通过“应付利息”、“其他应付款”等科目核算。