开发成本分析（大全）

第一篇：开发成本分析（大全）

发表于 2010-06-11 20:47 | 只看该作者

■材料援引 河西楼盘成本不超过4000元/m2

在上周四代表南京自建房组织参加土地推介会后，邵角昨日如期对外公布了南京自建房的“独立网站”。在这个网站中，有关于河西楼盘的成本价格无疑是最引人关注的。“推出这个网站和公布河西板块楼盘成本主要是为了购房者能明明白白买房。”邵角说。

根据邵角及其自建房组织公布的这份名为“南京河西地区部分楼盘价格成本”的表格，商品房成本主要由土地成本、土建和安装成本、配套建设费用和开发商营运成本组成。邵角解释，楼面地价是来自官方的数据，其他三项成本均是由“开发企业里面的专家”提供。邵角介绍，按照他们的调查，所有河西目前在售楼盘的成本都不会超过4000元/m2。

楼房建筑主要包括四个费用：

（1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格。

（2）土建和安装成本：包括所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本等。多层、小高层、高层开发成本有差异。

多层：800元/平米

小高层：1400元/平米

高层：2000元/平米

（3）配套建设费用：包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究费、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。

南京收费：500元/平米内

（4）开发商的运营成本：包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。

费用：一般不会超过商品房销售价格的10％

2000不到是多层的建安成本，3000是高层的建安成本。这是我听一个朋友说的，靠不靠谱的有待论证。供大家参考。

一刀说的多层建安成本基本靠谱，高层相差多些。不同类型的高层建安成本常常相差很大。

各种税收大概占建安成本的40%-50%。

一刀说的费用不知是指什么？除去建安成本，现在楼盘各种配套费用也占楼价一定比例。

纯土地楼地面价是500？如果在南京，到哪去找这么便宜的土地？请举个实例。据我所知，现在很多楼盘的土地成本已占房屋售价的40%-50%

外行人不了解，也看不懂

第二篇：工业园区土地开发成本分析

工业园区土地开发成本分析(2010-02-01 10:50:03)转载标签：房产土地成本土地开发成本分析工业园区 分类：工业地产

成本竞争力

工业园招商能否顺利进行，开发公司能否可持续健康发展，其中一个主要因素是土地成本。土地成本也是各地区、各工业园竞争力强弱的表现之一。

从相同优势的开发区来看，工业园的土地开发成本有一定的竞争力，特别是与周边市区经济技术开发区和珠三角比较，优势较明显。当然吸引投资者注意的除了地价，还注重园区的区位、基础设施配套、园区服务、政策环境、人文环境、产业配套等因素。高新科技工业园除了努力降低土地成本，营造“低门槛”招商环境外，还需要营造好的软环境。

成本风险分析

园区土地成本是其竞争力的重要表现之一，在开发过程中为了控制土地成本和防范土地成本的快速上升，需要注意如下几方面：

a、在立项和开发前，政府土地储备中心应该尽可能多的增加土地储备量，防止以后征地成本急速上升；

b、政府尽最大努力帮助农民购足社会保险；

c、政府出面协调各个层面的利益关系，特别是与园区属地的关系；

d、属地方政府收取的征地税费、投资建设税等应尽量少收或不收；

e、工业园基础设施属于城市建设的一部分，园区中心大道、围堰和污水处理设施应纳入城市基础设施建设体系，由市政府分担全部或部分费用；

f、开发公司应合理安排好借贷资金结构、期限和数量，减少财务费用；

g、遵循量出为入的原则，开发公司尽量做到“征用一片、开发一片、收益一片”，实行滚动开发。

第三篇：房地产公司开发成本管理制度

房地产公司开发成本管理制度目的成本管理是房地产开发企业管理工作的一项重要内容。成本控制直接关系企业经济效益和顾客满意。成本核算与预测，不仅是商品房销售定价的依据，也是企业房地产开发项目可行性研究的重要依据。为了加强本公司房地产开发成本管理工作，降低成本，依据国家《房地产开发企业会计制度》、《施工、房地产开发企业财务制度》和ISO9001质量管理体系标准，特制定本程序。适用范围

本办法适用于本公司房地产开发成本管理；房地产开发活动包括房地产工程项目建设、商品房和存量房产的销售与租赁业务。编写依据

质量手册7.5 生产和服务提供

工程项目过程管理程序（XX/程序－12）职责

4.1 集团公司总经理全面负责领导本公司房地产开发成本管理工作。集团公司副总经理、总会计师按照各自分管业务配合总经理组织和开展本公司房地产开发成本管理工作。

4.2 财务部是本公司房地产开发成本归口管理的职能部室，负责组织房地产开发成本核算、编制房地产开发成本报表、编写房地产开发成本分析。在总经理主持下，财务部会同投资发展部、房地产事业部、项目部、售楼中心等有关部门共同编制房地产开发成本计划和有关费用开支计划并参与控制和考核工作。

4.3 项目部负责招标标底审核确认及工程预结算和拨付工程款过程的监控管理。项目部是房地产开发成本核算、管理、控制的基层单位。程序内容

5.1房地产开发成本项目和开支范围

5.1.1土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、动迁用房安置费等。

5.1.2 前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质、勘查测量、“四通一平”等支出。

5.1.3 建筑安装工程费：包括以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

5.1.4市政基础设施大配套费：包括应交市配套部门的基础设施配套费、供热源头费、气源发展基金。

5.1.5二次管网配套费：包括应交市、区主管局的小区内道路、给排水、供电、供热、燃气、通讯、绿化、电视、智能化、路灯，环境设施等费用。还包括应交区配套办的非经营性公建配套费，包括为小区服务而建设的学校、幼儿园、居委会用房、车库、车棚、垃圾站、换热站、调压站、消防控制中心、变电室、箱式基础、泵房和地下室、地下人防等。

5.1.6不可预见费：包含开发建设中事先不可预见的如地基处理、工程变更和销售后发生的保修期延长期间的保修维修费用。

5.1.7开发间接费：包括房地产开发项目应承担的管理费用、销售费用、贷款利息、税金等。

5.2房地产开发成本预测和成本计划

5.2.1成本预测。为了保证房地产开发项目目标利润的实现，公司进行成本预测，对房地产开发成本耗费作出合理的测算，制定目标成本。成本预测的基本程序为：

5.2.1.1收集房地产开发成本核算的历史资料；

5.2.1.2进行市场调研，掌握市场信息；

5.2.1.3进行销售（租赁）价格预测；

5.2.1.4初步测算目标成本和目标利润；

5.2.1.5充分考虑变化因素，计算预测误差，修正目标成本并组织对目标成本的评估。

5.2.2 在目标成本的基础上，编制降低成本计划。

5.2.2.1降低成本计划的编制内容包括各成本项目降低计划、各开发间接费用降低计划、各工程项目成本降低计划以及技术组织措施计划。

5.2.2.2降低成本计划的编制分工，按照集团领导和职能部室、项目部、售楼中心分管职责和权责结合的原则进行，财务部负责汇总编制集团公司降低成本计划。

5.2.2.3集团公司降低成本计划和各部门降低成本计划由集团公司总经理办公会议研究同意后下达，集团公司各部门和全体员工贯彻执行，在集团公司内实行全面成本管理。

5.3成本核算

5.3.1成本核算按照《房地产开发企业会计制度》、《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，结合集团实际进行。

5.3.2 成本核算对象一般为集团公司项目部组织建设的房地产开发单位工程。结构相同的多个房地产开发单位工程，也可合并为一个成本核算对象。

5.3.3 成本项目设置按照本程序5.1房地产开发成本项目和开支范围规定执行。

5.3.4根据计算期内房地产开发的各项实际支付，按照权责发生制原则计算成本费用，归集计算开发项目的实际成本。

5.3.5成本核算应划清下列界线：

5.3.5.1成本核算对象之间的界线；

5.3.5.2成本项目之间的界线；

5.3.5.3本期成本与下期成本之间的界线；

5.3.5.4主体工程与公共配套设施的界线。

5.4 成本控制

5.4.1集团公司制定《房地产开发策划程序》，充分进行拟开发房地产项目的可行性研究，科学决策，防范风险，适时低成本获得土地资源，降低房地产开发项目中的土地成本。

5.4.2集团公司制定《供方选择评定程序》、《经济合同管理程序》和《合格供方名录》，按国家规定主要通过公开招标选择和确定房地产开发活动中的设计、勘探、施工、监理、设备制造厂家等供方单位，与供方公平交易,合理支付劳务服务费用和工程价款，降低前期工程成本和建筑安装工程成本。

5.4.3集团公司外聘工程造价咨询机构协助项目部编制招标标底，审查工程概预结算和拟签合同的目标价款，按照工程进度和采购物资验收验证手续严格履行工程价款、设备货款的支

付审批工作流程，控制工程造价，降低工程项目的建筑安装工程成本。

5.4.4 集团公司通过《财务管理制度》，实行管理费用和销售费用计划管理，降低房地产开发间接费用成本。通过提高房地产开发中自有资金比重和与银行、施工承总包单位共同运用封闭贷款等融资新措施，减少借款利息支出，降低财务费用成本。

5.5成本考核与分析

5.5.1 为控制成本支出，对目标成本和降低成本计划的执行情况定期进行检查和评价。

5.5.2 成本考核的方法主要采用比较法。以实际成本与目标成本和降低成本计划比较；与同类竣工开发项目成本比较；与以前管理费用、销售费用支出水平比较。

5.5.3 集团公司及各部门采取成本考核与成本分析相结合的方法，找出成本上升或下降的主、客观原因，量差和价差的因素，存在的主要矛盾与问题以及解决这些矛盾与问题的解决措施与方法。

5.5.4集团公司对各部门实行成本管理责任制考核办法。

5.6工程成本属于集团公司内部经济机密，不得随意泄露或丢失，有关成本文件应妥善保管。6 相关文件

《房地产开发企业会计制度》（国家）

《施工、房地产开发企业财务制度》（国家）

《房地产开发策划程序》（XX/程序－06）

《供方选择评定程序》（XX/程序－09）

《经济合同管理程序》（XX/程序－10）

《财务管理制度》（XX/作业10－01）质量记录

第四篇：开发成本科目设置

成本科目设置

一、土地征用及拆迁补偿费

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

1.土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

2.拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应股价入账，分别冲减有关成本。

3.市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水电气热通讯等建造费、管线铺设费等。

4.其他：如土地开发权批复费、提地面积丈量测绘费等。

二、前期工程费：

指取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘查、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

1.项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

2.规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

3.勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

4.“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰盒进行场地平整发生的费用（包括开工钱垃圾清运费）等。

5.临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

6.预算编、审费：支付给社会中介服务费机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。7.其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

三、基础设施费：

指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米于大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：

1.道路工程费：小区内道路铺设费。

2.供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。

3.给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。

4.煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。

5.供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。

6.通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。7.电视工程费：小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。8.照明工程费：小区内路灯照明设施支出。9.绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。10.环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站（箱）、公厕等支出。

11.其他：小区周围设置的永久性围墙、围墙支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。

四、建筑安装工程费：

指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：

1.土建工程费

a.基础工程费：土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询费。b.主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。c.有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

2、安装工程费：

1.电气（强电）安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

2.电讯（弱点）安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。

3.给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。4.电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。

5.空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。

6.消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。7.煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。8.采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。

9.上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

3、装修工程费： 内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁具、电梯间、天（顶）蓬、雨篷等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

4、项目或工程监理费：

指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

5、其他：

工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。

九、配套设施费：

1.指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

2.该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：

a.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑小品）、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

b.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营 性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

c.开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

3.对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

十、开发间接费：

指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：

1.现场管理费用：内部独立核算、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。

2.利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

3.物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金，按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

4.质检费：包括俺规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

5.其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。

第五篇：一级开发成本科目

一、前期费用

1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费。（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用。

→2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。

→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。

3.工程勘察、测绘、定桩费用。2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》

4.环境影响评价分析费用。国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题通知》（计价格［2002］125号）

5.交通影响评价分析费用（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等）

6.地震影响评价分析费用

7.地价评估费用

8.工程设计费及施工图审查费

9.招标代理费、招标服务费

10.工程保险费

二、征地、拆迁费用

1、征地补偿费用

2、拆迁补偿费用

3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费

4、拆除工程费用

5、古树保护及文物古建修护、还建费用

6、其它

三、公共区域市政基础设施建设费用

1.场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用

2.区域内永久性道路、桥梁建设费用

3市政管线建设费用(包 括 雨 水、污 水、中 水、上 水、电 力、天然气、电信、热力等

4.市政场站建设费用(包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定

5.配套公共设施建设费用(区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等

四、区域内公共环境景观建设费用

包括：绿化（花草、木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。

五、区域内公共配套设施建设费用

包括：市政管理用房建设费用;机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用;规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。

六、工程建设其他费用

1.工程监理费

2.竣工图编制费

3.建设期区域管理费用

4.项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用

5.项目后评价费用

6.其他

七、管理费

指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理 规 划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

八、财务费用

指一级开发过程中所发生的相关财务费用。其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。

九、销售费用

包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推 广 活 动，和 因 此 发 生 的 各 种 广 告、宣 传 费 用 等。目 前 政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定，而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售，已实施完成的土地一级开发项目尚不多，因此没有太多的经验数据可供借鉴。这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算。也可以按预计销售收入的1%计取。

十、应纳税费

土地一级开发涉及的应纳税种主要有：营业税、城市建设维护税、教 育 费 附 加、印 花 税、进 口 设 备 关税等，所得税。具 体 纳 税额 计 算 方 法详见国家相关税收政策的规定。

十一、不可预见费

包括基本预备费和涨价预备费。视不同阶段的测算精度不同，而

以开发成本为基数，适当计取一定比例。