物业管理活动中存在的风险及其防范措施

第一篇：物业管理活动中存在的风险及其防范措施

物业管理活动中存在的风险及其防范措施

摘要 : 目前，我国的物业管理行业已经进入了高速发展期。从物业管理的特点来看，物业管理企业与业主和使用者的生活联系得更加紧密，也决定了物业管理企业面临的风险无时不在、无处不在，风险的承担可能导致企业的正常生产经营活动无法进行。因此，如何防范和化解风险、降低损失程度，已经成为整个物业管理行业关注的热点问题。

我国从 1981 年 3 月在深圳成立第一家物业管理企业，到 1994 年建设部颁布 《 城市新建住宅小区管理办法 》，再到 2003 年 6 月 8 日国务院颁布 《 物业管理条例 》，说明中国物业管理行业正朝规范、健康的方向发展。目前全国物业管理企业有 3 万多家，从业人员达 300 万人，初步形成了一个巨大的物业管理市场。物业管理活动涉及小区和业主利益的方方面面，如治安防范、停车管理、消防管理、技术设备管理等，任何一个过程和环节的管理失误都将直接或间接导致各种经济损失。

一、物业管理活动中可能发生的风险

由于各类小区和大厦有着各自不同的特点，因此物业管理企业可能产生的风险也有所不同，根据管理服务的具体义务内容划分，主要有以下几个方面：人身、财产安全风险，停车场责任风险，消防事故及隐患风险，物业主体及公共设施设备造成的风险，公共环境不安全因素造成的风险。1.人身、财产安全风险。所谓人身、财产安全风险，是指因第三人的行为（包括过失及故意行为），给物业管理服务范围内的业主或使用人造成人身、财产损害而产生的物业管理责任风险。近年来，入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件在小区内频频发生，给物业管理企业的管理带来极大的风险。如 2006 年 1 月，深圳福田法院就凤凰卫视前董事局副主席周一男等人于 2004 年 5 月 26 日在信托花园被害案的民事赔偿案做出一审判决。法院认为，周一男被害案的发生，被告小区的物业管理企业没有尽到诚信物业管理企业应当达到的注意程度，有过错，也应承担相应民事责任。．停车场责任风险。所谓停车场责任风险是指在物业管理的停车场范围内，发生车辆车身受损、车辆丢失等事件给物业管理企业带来的责任风险。例如业主物品被盗，物业管理企业在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对于停车场停车，业主和物业管理企业分别承担哪些安全责任和义务。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临的风险。．消防风险。小区和大厦的消防问题是关系到广大业主和使用人生命、财产安全的关键问题。所谓消防风险是指因小区或大厦内消防设施的维修保养不善而引发的风险，如小区发生火灾带来的可能导致重大人身损害或财产损失的风险。2000 年 12 月，河南省洛阳市东都商厦发生特大火灾造成 309 人死亡，虽然大厦配备了泡沫灭火器，但既无喷水装置，又无烟雾警报器，没有及时阻止火灾的蔓延。．设备风险。设备风险是指因物业本身及公共设施设备的管理、维护不善造成的业主或使用人人身和财产损失所要承担的责任风险，如小区高层电梯因维护不当造成停机等。．公共环境管理风险。物业管理企业依据合同对所管理小区或大厦内的公共区域具有管理和养护的义务，如果管理、养护不当将带来巨大的隐患。

二、物业管理风险的防范及化解措施

（一）人身、财产安全风险的防范及化解措施

许多业主认为 : 交了物业管理费，物业管理企业就应对业主的人身、财产负安全责任。其实这是一个误区，物业管理企业只是依法成立的普通公司法人主体，不享有超出法律规定的任何行政管理权和行政处罚权，物业管理企业的工作人员包括保安人员都不具有超出普通公民的任何特权，其安全防范义务只能是一种合理范围的安全防范义务。因此，物业管理企业在签订物业管理合同时，应明确约定对业主和使用人人身、财产安全不承担保险保管义务。

同时，为避免因管理不善而承担责任，物业管理企业也要建立并完善管理制度，实行来访人员进出登记制度。来访人员必须经业主确认同意后方能进入，搬离小区物品必须经确认后方可放行;做好及保存完整的值班记录;对重点区域进行重点监控；及时发现和制止不法分子的侵害行为，在第一时间进行报警，协助公安部门制止和防范违法犯罪行为 , 尽到应尽的管理义务。

（二）停车场管理风险的防范及化解措施

停车场纠纷一直是物业管理纠纷的重要内容之一，因此，如何在纠纷中赢得主动 , 成为物业管理企业探讨的重点。

1.必须保证停车场的规划和建设符合法律规定，各类证件完备，停车场符合经营管理的条件，即停车场存在的合法。

2.完善管理制度。制作车辆停放服务公示牌，放置在停车场的显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任;严格管理车辆的出入，对进出停车场的车辆发放停车凭证，对车辆明显的、已有的损害和破损应记载在凭证上，同时对停车场停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。

3.为了避免风险，最重要的一点就是与车主签订书面协议，明确双方的权利义务关系，明确双方是车辆保管关系还是车位有偿使用关系，一旦发生纠纷，该协议就成了重要的证据资料。

（三）消防风险的防范及化解措施

物业管理企业在接手小区和大厦物业管理时，首先应确认接管的小区和大厦是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证;其次，在业主进行装修时，物业管理企业应审查业主申请装修的项目是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求;在业主装修过程中，要实施监督责任，对损坏公共消防设施和器械的行为即时进行制止和纠正;同时，在小区和大厦发生消防事故时，应第一时间报警，协助消防部门进行事故处理;定期对消防设施、器械进行检查，确保消防设施、器械完好和功能正常，确保相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用，尽到物业管理企业应尽的监管及维护义务。

（四）设备风险的防范及化解措施

依据 《 物业管理条例 》，物业管理企业对小区和大厦的房屋本体和公共设施设备具有管理和维护义务。因此物业管理企业应做好以下工作 : 物业管理企业在承接物业时，应对房屋本体、公共设施设备等进行查验，对房屋本体、公共设施设备等现状和存在的问题进行交底和记录，并作为重要的资料进行保存;定期对房屋本体、公共设施设备进行检查、维护，发现隐患及时处理，保存好维护记录资料。一时难以解决的，应采取相应的警示及防护措施，避免不利后果的发生。

（五）公共环境风险的防范及化解措施

在小区的物业管理活动中，物业管理企业要对于公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和施工等实施规范管理，在施工现场周边设置明显标志并采取安全防护措施，避免造成他人人身、财产直接受到损害;确需临时占用、挖掘道路和场地时，应当征得业主委员会的同意。施工结束后，应及时恢复原状，消除风险和隐患;在实施小区消杀项目前，应公告小区业主，提醒未成年人和宠物注意安全。消杀过程中，对作业的区域应适当加以封锁。

除以上措施外，物业管理企业还可以为小区购买公共责任险，将可能出现的因物业管理过失要承担的责任风险转嫁到保险公司；另一方面可以将一些专业性较强、安全风险较大的业务，如外墙清洗、电梯维修、化粪池清掏等，包给专业公司;同时，应对物业管理企业的工作人员进行风险防范意识培养，从思想上树立风险防范意识，对工作人员进行专业的法律知识培训，增强风险防范的能力。总之，物业管理行业的风险无处不在，还有待于各物业管理企业在实践中，找到妥善的风险防范及化解办法

第二篇：物业管理行业风险和防范措施

物业管理行业风险与规避方式

前言

相对其他行业,我国的物业管理行业属新兴行业，缺乏抗风险意识,导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。随着《物业管理条例》和《物权法》的实施，长期树立行业风险意识,提高企业抗风险能力,规避经营风险,是物业管理企业增强生存能力和可持续发展的又一关键因素。

一、物业管理活动中可能发生的风险

由于各类小区和大厦有着各自不同的特点，因此物业管理企业可能产生的风险也有所不同，根据管理服务协议的具体义务内容划分，主要有以下几个方面：

1、人身、财产安全风险；

2、停车场责任风险；

3、消防事故及隐患风险；

4、物业主体及公共设施设备造成的风险；

5、公共环境不安全因素造成的风险；

6、经济运营过程中的其他风险。

1、人身、财产安全风险。是指因第三人的行为（包括过失及故意行为），给物业管理服务范围内的业主或使用人造成人身、财产损害而产生的物业管理责任风险。近年来，入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件在小区内频频发生，给物业管理企业的管理带来极大的风险。

2、停车场责任风险。是指在物业管理的停车场范围内，发生车辆车身受损、车辆丢失等事件给物业管理企业带来的责任风险。例如业主物品被盗，物业管理企业在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对于停车场停车，业主和物业管理企业分别承担哪些安全责任和义务。

3、消防风险。小区和大厦的消防问题是关系到广大业主和使用人生命、财产安全的关键问题。所谓消防风险是指因小区或大厦内消防设施的维修保养不善而引发的风险，如小区发生火灾带来的可能导致重大人身损害或财产损失的风险。2000 年 12 月，河南省洛阳市东都商厦发生特大火灾造成 309 人死亡，虽然大厦配备了泡沫灭火器，但既无喷水装置，又无烟雾警报器，没有及时阻止火灾的蔓延。

4、设备风险。是指因物业本身及公共设施设备的管理、维护不善造成的业主或使用人人身和财产损失所要承担的责任风险，如小区高层电梯因维护不当造成停机等。

5、公共环境管理风险。物业管理企业依据合同对所管理小区或大厦内的公共区域具有管理和养护的义务，如果管理、养护不当将带来巨大的隐患。

6、经济运营过程中的其他风险。

二、物业管理风险的防范及化解措施

（一）人身、财产安全风险的防范及化解措施

许多业主认为 : 交了物业管理费，物业管理企业就应对业主的人身、财产负安全责任。其实这是一个误区，物业管理企业只是依法成立的普通公司法人主体，不享有超出法律规定的任何行政管理权和行政处罚权，物业管理企业的工作人员包括保安人员都不具有超出普通公民的任何特权，其安全防范义务只能是一种合理范围的安全防范义务。因此，物业管理企业在签订物业管理合同时，应明确约定对业主和使用人人身、财产安全不承担保险保管义务。同时，为避免因管理不善而承担责任，物业管理企业也要建立并完善管理制度，实行来访人员进出登记制度。来访人员必须经业主确认同意后方能进入；搬离小区物品必须经确认后方可放行；做好及保存完整的值班记录；对重点区域进行重点监控；及时发现和制止不法分子的侵害行为，在第一时间进行报警，协助公安部门制止和防范违法犯罪行为 , 尽到应尽的管理义务。

（二）停车场管理风险的防范及化解措施

停车场纠纷一直是物业管理纠纷的重要内容之一，因此，如何在纠纷中赢得主动 , 成为物业管理企业探讨的重点。

1、必须保证停车场的规划和建设符合法律规定，各类证件完备，停车场符合经营管理的条件，即停车场存在的合法性。

2、完善管理制度。制作车辆停放服务公示牌，放置在停车场的显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任;严格管理车辆的出入，对进出停车场的车辆发放停车凭证，对车辆明显的、已有的损害和破损应记载在凭证上，同时对停车场停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。

3、为了避免风险，最重要的一点就是与车主签订书面协议，明确双方的权利义务关系，明确双方是车辆保管关系还是车位有偿使用关系，一旦发生纠纷，该协议就成了重要的证据资料。

（三）消防风险的防范及化解措施

物业管理企业在接手小区和大厦物业管理时，首先应确认接管的小区和大厦是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证;其次，在业主进行装修时，物业管理企业应审查业主申请装修的项目是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求;在业主装修过程中，要实施监督责任，对损坏公共消防设施和器械的行为即时进行制止和纠正;同时，在小区和大厦发生消防事故时，应第一时间报警，协助消防部门进行事故处理;定期对消防设施、器械进行检查，确保消防设施、器械完好和功能正常，确保相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用，尽到物业管理企业应尽的监管及维护义务。

（四）设备风险的防范及化解措施

依据 《 物业管理条例 》，物业管理企业对小区和大厦的房屋本体和公共设施设备具有管理和维护义务。因此物业管理企业应做好以下工作 : 物业管理企业在承接物业时，应对房屋本体、公共设施设备等进行查验，对房屋本体、公共设施设备等现状和存在的问题进行交底和记录，并作为重要的资料进行保存;定期对房屋本体、公共设施设备进行检查、维护，发现隐患及时处理，保存好维护记录资料。一时难以解决的，应采取相应的警示及防护措施，避免不利后果的发生。

（五）公共环境风险的防范及化解措施

在小区的物业管理活动中，物业管理企业要对于公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和施工等实施规范管理，各类标识系统一定要全面，尤其在施工现场周边设置明显标志并采取安全防护措施，避免造成他人人身、财产直接受到损害;确需临时占用、挖掘道路和场地时，应当征得业主委员会的同意。施工结束后，应及时恢复原状，消除风险和隐患;在实施小区消杀项目前，应公告小区业主，提醒未成年人和宠物注意安全。消杀过程中，对作业的区域应适当加以封锁。除以上措施外，物业管理企业还可以为小区购买公共责任险，将可能出现的因物业管理过失要承担的责任风险转嫁到保险公司；另一方面可以将一些专业性较强、安全风险较大的业务，如外墙清洗、电梯维修、化粪池清掏等，包给专业公司;同时，应对物业管理企业的工作人员进行风险防范意识培养，从思想上树立风险防范意识，对工作人员进行专业的法律知识培训，增强风险防范的能力。总之，物业管理行业的风险无处不在，还有待于各物业管理企业在实践中，找到妥善的风险防范及化解办法。

（六）经济运营过程中其他风险的防范及化解措施

1、合同管理风险

（1）缺乏对另一方合同签订主体的资质及资信的审查。例如，与电梯维修保养专业公司签订相关合同时，如果此类公司不具备专业资质从事承包工作，不仅是违反法律规定，被法律所禁止，同时分包给没有专业资质的公司，物业管理企业即负有明显的主观过错。如果设备造成业主和非业主使用人的人身和财产损害后果，物业管理单位将依法承担赔偿责任。因为此类合同的性质属于承揽合同，依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。”

化解措施：认真审核主体资质及资信。除了审查由合同签订对方所提供的证件，必要时，应到相应的工商登记部门进行调查了解，以掌握主体的详细登记情况。

（2）承诺的服务内容和水平过度地高于与物业管理收费标准所对

等的服务内容和水平。

物业管理企业的收费，应当依据所提供的服务项目的不同而划分为不同等级的收费水平。虽然从竞争的角度出发，同等的物业管理收费，如果业主所享受的管理服务不同，当然业主会倾向于服务内容和水平更高的企业。但是，我们认为，物业管理企业不能一味地不根据实际而只采取降低收费提高服务的竞争方式，因为对企业来说，降低收费和提高服务，意味着经营利润的降低甚至亏损，这对于本来利润空间就低的物业管理企业，无疑是加重了经营压力。同时，如果服务内容和水平达不到对业主的承诺，物业管理企业必定将面对大量的业主投诉甚至招致诉讼，由此造成的经济损失和负面影响对物业管理企业来说，无疑是雪上加霜。化解措施：合同约定的服务内容与水平要与公司实际履约能力相一致。

（3）合同内容约定不明或是条款有疏漏。

化解措施：物业管理企业可加强《中华人民共和国合同法》的学习，尽量使用经律师审核后的格式合同。合同约定要具体，明确、完整，避免疏漏，避免对条文的理解出现歧义（特别是对于时间、价格、违约金的约定要注意上述问题），注意免责条款的约定。

2、承接物业过程中所遇的风险

（1）物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题。按照《物业管理条例》第二十八条的规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验。但是在实践中，我们的物业管理企业往往对此不够重视，有些企业认为物业在工程竣工时，已经经过了建设单位及相关政府管理部门组织的竣工验收，有相关验收合格的证件，查验也只是一种形式而已。孰不知这些验收与物业管理企业组织的验收，是两种性质完全不同的验收，从法律角度来看，其后果有着不同的责任承担主体。建设单位及相关政府管理部门的竣工验收，如果验收不合格，承担责任的主体是施工单位和建设单位，而通过了此类的验收，承担责任的主体就会转为物业管理企业。实际上，通过建设单位和相关政府管理部门的竣工验收的物业，并不必然就是物业管理意义上完全合格的物业。如果物业管理企业不以认真的态度对待查验工作，对该验收的项目不验收，对不合格的项目按照合格验收等等，那么，本该由建设单位或者施工单位承担的责任，转由物业管理企业承担，这就增大了企业的经营风险。

（2）开发商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决。

这对于结束了前期物业管理，以应聘者的身份进入物业的新物业管理企业来说，是特别应当注意的问题。在开发商或者前物业管理企业与业主之间，往往有一些关于建筑质量或者物业管理服务质量的遗留问题，需要在承接时得以明确责任，及时予以解决。这些遗留的问题，应由开发商或者前物业管理企业承担责任，而且往往引发的原因是比较复杂的，解决起来困难很多。所以这些问题如果不在承接时得以解决，对开发商及前物业管理企业的工作不满的部分业主，不仅不会配合新的物业管理企业开展工作，甚至有部分业主直接拒交物业管理费，这些无疑加大了物业管理企业的经营风险。化解措施：

（1）交接双方应当严格按照标准进行验收，验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。（2）对于遗留问题或者发生的争议不能解决的，向当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。（3）注意保存验收资料的完整性及真实性。对于验收资料，建议要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。

3、进行物业管理活动中所遇的风险

（1）对物业管理工作人员的工作违章违纪等失职行为所承担的风险。近年来，屡见保安与业主发生冲突，甚至保安殴打业主的恶劣事件，这类事件，虽然直接责任人是相关工作人员，但是往往后果承担上，物业管理企业招致了极大的风险。因为从法律责任的角度来说，由员工的职务行为所导致的侵权责任，是由企业来承担其法律后果的。

化解措施：劳务合同中要明确员工对违反规章制度的行为要承担相应责任，加强员工的责任感。

化解风险的关键--健全物业公司管理制度

一、建立完善的业主档案资料

业主资料的重要性，对物业公司来说是不言而喻的，但是在实际工作中，特别是在前期物业管理工作中，大部分物业公司的业主资料直接来源于房地产开发商，因此很不完善。从法律意义上来讲，如何健全业主档案资料呢？

1、业主为自然人的，注意其业主及家庭各成员身份证件资料、工作单位资料的核实和登记。从开发商手中接管相应资料的，一定要注意业主相关资料的完整性，如果内容不完整的，应在接管之际及时要求开发商配合，将资料补充完整。

2、业主为公司法人的，注意公司营业执照各项登记内容、公司财务帐号及法人身份证件资料的核实和登记。

3、业主将住房出租的，在注意业主资料登记的同时，还要注意租住人身份证件及工作单位资料或者是公司营业执照、财务帐号及公司法人身份资料的核实和登记。

以上各项证件资料，注意尽量要核实，并应尽量取得原始件的复印件。从服务的角度出发，这些资料的取得，不仅对物业公司全面的了解业主，以便为业主提供人性化的服务，提升物业公司的管理水平和服务质量有着重要意义，同时站在法律角度来说，还有着特殊的意义。

二、规范前期物业管理合同

签订前期物业管理合同时，注意要对物业管理费开始收取时间作明确约定。

《物业管理条例》颁布实施后，为了规范物业管理行业，国家建设部发布了前期物业管理合同和物业管理合同的格式范本，有不少物业公司签订合同时直接选用了格式合同，但是各个物业的具体情况并不相同，合同还是应该根据实际情况对范本的部分条款进行补充完善。例如，在签订前期物业管理合同时，就应特别注意对物业管理费开始收取的时间作一个明确的约定。特别是物业管理费由开发商承担转到由业主承担，这个时间的划分应该有明确的约定。在实际中，这个时间往往是由开发商单方面下发一个入伙通知书给物业公司，物业公司以此为依据开始收取物业管理费，这在现实中引发了诸多纠纷。从法律角度出发，对这个时间的划分，应有三方签字的书面认可手续，在入伙通知书中既要有开发商签字和盖章，同时也要有业主的签字认可，及办理入伙手续的物业公司的签字盖章，这样就是一个较好的方式。

如：在某物业公司提起诉讼，要求某业主交纳欠交的物业管理费时，该业主认为自己并未办理入伙手续，作为证据的入伙通知书只是开发商与物业公司的约定。由于是前期物业管理，该业主也没有与物业公司签订直接的物业管理服务协议，物业公司不能提供其他证据证明业主与物业公司之间管理关系的成立，因此物业公司的诉讼请求最终没有得到法院的支持。

三、在实际管理工作中，注意采用相关法律形式

在实际管理工作中，特别是在办理一些手续的过程中，物业公司同样应该注意采取一些法律形式，例如：

1、在前期物业管理工作中，业主来物业公司拿钥匙看房，建议物业公司采取由业主签字的书面登记手续。在业主的租住人来看房时，建议由看房人提供由业主签字的相关书面许可证明后，方可进行，以避免一些纠纷的产生。

2、在催缴物业管理费过程中，注意采取书面的催缴形式，如发出催缴通知书等。

3、注意做好相关值班记录及值班资料的保存，如电梯、空调运行的维修登记；巡逻记录的登记；智能化监控资料的清晰保存；货物出行的登记；来客来访的登记；业主领取邮件报刊的登记等。总之，完善管理制度，提高物业管理服务水平，对物业公司来说，是一个逐渐的过程。从法律的角度来不断完善管理制度，不仅是一项物业公司长期而重要的工作，也是物业公司法律顾问的一项重要工作内容。

第三篇：签订合同中存在的风险及防范措施一

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签订合同中存在的风险及防范措施一

合同签订阶段风险

1、对方当事人缔约能力风险

风险一：合同效力待定的风险

无权代理、限制行为能力订立的合同为效力待定的合同，合同是否有效取决于有处分权人、被代理人的事后追认，但追认是对方的单方行为，主动权在对方，对其有利才追认，不利则不予追认。

防范：签订合同前要审查对方是否具有完全行为能力，能否履行合同上的义务，对自然人而言是否成立，对企业而言则是否具有法人地位，是否已经注册成立。涉及标的物处分或转让的，审查该方是否对标的物具有处分的权利(包括其是否所有人或具有处分权)，必要时要求对方对自己的处分权作出保证。

风险二：合同欺诈的风险

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对方盗用其他单位签订合同或以虚假的单位签订合同。从合同法的角度上分析，被假冒单位没有做出交易的意思表示，不是合同上的当事人，不会承担任何合同上的法律责任，而假冒单位或个人不是以自己的名义签订合同，合同根本不存在，也不能追究其合同上的责任。如果造成己方的损失，该假冒人可能根本没有能力承担任何法律责任，其目的在于利用合同进行欺诈，骗取己方的财物。

防范：实行客户资信管理制度，签订合同前要对客户的资信信息、资信档案、信用状况、信用等级进行调查了解，最大限度地控制客户信用和违约风险。签订合同时要审查对方的信誉和履约能力，包括对合同承办人的资格进行审查，必要时应查看对方的营业执照和企业年检资料，确定对方是否为依法注册并有效存续的法律主体，了解对方的经营范围，以及其资金、信用，经营情况，是否具有法定的资格进行合同项下的业务。同时对合同经办人尤其是签字代表进行审查，查看对方开具的授权委托书，包括该授权委托书签字盖章是否真实、授权范围是否明确，有无存在涂改之处，以确定对方签约人的合法身份和权限范围，确保合同的合法性和有效性。对于标的额大的交易或需长期履行的合同，还应到工商、税务、银行等单位调查对方当事人的资信能力。

风险三：签约能力禁止的风险

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风险：单位内部不具备缔约资格的职能部门订立合同、法律禁止某些主体订立特定合同，合同一律无效。这种无效的法律后果是，如果一方有过错的，应对无过错一方承担损害赔偿责任。因此，如果己方和不具订约资格的主体订立合同导致合同无效并发生损失，自己有过错的，对己方过错部分将不能获得对方赔偿。另一方面，如果己方内部职能部门对外订立合同，合同被认定无效，己方存在过错的需向对方承担赔偿责任。

合同签订阶段风险防范

合同一定要盖公司的合同章或公章，其中公章的效力高于签字，即使法定代表人或授权代表的签字系伪造，合同仍然有效。对于法人的分支机构、职能部门等对外签订合同应有法人的授权委托书，分支机构或职能部门的负责人变更时应有法人重新签发的新的授权委托书。签订合同时一定要对方提供法定代表人身份证明、营业执照并通过一定渠道予以核实(如到当地工商局网站核对注册信息)，委托代理人签订合同的，要求对方出具法定代表人授权委托书、代理人的身份证明等。

对己方而言，应实行内部授信管理制度，严格控制企业内部人员对外签订合同的权限的范围、取得程序，避免因企业人员任意签约行为给企业造成损害。在己方职能部门以公司的名义对外签订的合同时，如

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赢了网s.yingle.com 合同有效对己方有利，可以认定职能部门的签约行为为无权代理，己方可以事后追认承认该合同有效。

2、对方当事人履约能力风险

可能风险：对方如果根本不具有履约的能力，或者陷于经济困难无力履行债务，或者已经进入破产清算程序，己方履行合同后无法回收价款，或者只能从对方的清算财产中获得部分赔偿。

防范应对：在合同签订前通过各种方式和渠道对对方的资信情况进行调查，掌握和了解对方的履约能力，如调查该企业的行业地位，商业信誉、产品的销售渠道和市场份额，企业的履约记录、企业财务报表上体现的盈利能力、是否受到任何行政处罚或者处罚是否影响企业的商誉或履约能力等。对于金额大的合同，最好要求对方提供担保。如果对方履约能力不高，又不能提供任何担保，在非签合同的情况下，应注意采取分期发货的方式，实行按月结算，尽量降低呆坏帐风险。

3、争取使用己方的格式文本

一般而言合同起草方掌握主动权，其可以根据双方协商的内容，认真考虑写入合同中的每一条款，斟酌选用对己方有利的措词，更好地考虑和保护自己的利益。因此，为了争取在履约过程中或发生争议时的法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 主动地位，公司应制定自己的标准格式采购合同和供应合同并要求对方接受自己的格式文本。在制定标准文本时，应充分考虑公司所进行的同类交易行为可能面临的法律问题和风险，以及出现该等问题或风险时有利于保护己方利益的最佳处理办法。采用自己的格式文本，不仅能节省交易成本，更重要的是减少交易风险，以及避免以后可能出现的争议。此外，争取合同的起草权，还可以在合同中充分考虑己方的利益，从而尽量避免己方可能发生的损失，以及在损失发生的情况下如何获得充分有效的救济。

4、重视法律专业人员的参与

合同条款系对双方权利义务关系的确定，直接关系双方之间的利益安排，一项技术性要求高、风险性很强的经营行为，如果合同草拟不当，很有可能陷于对方设置的法律陷阱，己方需要承担更多的义务和责任，而受益明显地和义务不对等。有了纠纷，对方会以合同上的约定系双方自愿达成的结果进行抗辩，是己方遭受巨大的经济上的损失。因此，无论是如何将谈判内容以文字的形式体现在合同文本上，体现疏而不漏，还是从法律的角度对合同文本存在的可能风险进行评估和应对处理，都需要法律专业人员的参与，才能更好地避免履行合同中的风险，预防合同纠纷。

5、不得疏忽对最终签字文本的审查

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甲公司将双方商定好的合同文本两份签字盖章(包括骑缝章)后寄给乙公司，乙公司手写对其中某一条款作了对乙方有利的修改，然后在修改的地方加盖了乙公司的公章，然后将两份合同文本签字盖章，回寄其中一份给家公司，甲公司没有注意到条款已经修改，未及时提出异议。后乙方根据修改后的条款主张权利，甲方不得以只得根据合同条款履行。这是典型的单方面修改合同最终文本的案例，但是甲方没有及时发现修改后的条款，直到合同履行完毕乙方要求按修改后的条款结算货款，因甲方不能证明修改系乙方单方面所为，导致甲方的损失。

来源：（签订合同中存在的风险及防范措施一http://s.yingle.com/ht/148807.html）合同纠纷.相关法律知识

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第四篇：前期物业管理及设计规划中存在的风险及排除

前期物业管理及设计规划中存在的风险及排除、娱乐设施设计

小区内娱乐设施的选择应适合各个年龄段，尽量不要配置有安全隐患的游泳池、沙池、秋千、转盘等设施和器械。目前娱乐设施伤人的事件屡有发生，也是物业企业与业主产生纠纷的焦点之一。（如确需安装，应在醒目位置加装使用说明及安全警示，以提醒业主正确使用，同时物业服务企业要定时检修，发现安全隐患，及时排除）。在法律上，任何一处公共设施的所有人或管理者，应保证此公共设施不危及人身财产安全，对此公共设施负有监督管理的责任；如果公共设施在设计上存在缺陷却没能及时消除隐患，最终导致人身伤害，按照《民法通则》的规定，其监管人必须承担相应的责任。

2、小品设计

（1）尽量不选用水泥雕塑、饰品及玻璃饰品，水泥经过日照和雨酸的腐蚀极易粉化脱落；玻璃饰品易碎、易脱落；

（2）金属、木质、塑料等其他材质饰品要考虑其耐久性和耐腐蚀性，不宜过多，安装要牢固，不能影响正常通行，不要出现刮碰现象；

（3）小区内尽量不要配置喷水池，如果非要设置，水池的深度以20厘米为好，不宜太深，如果非要设置深水池，四周一定要设置护栏或其他安全防护设施（并在醒目位置加装明显的警示标志），避免儿童和视力不好的业主落水造成伤害；

（4）拱桥的设置不宜过高（踏步做好防滑处理），避免老年人或儿童在行走时跌倒；

（5）流经小区的河流（自然形成）要根据实际情况进行有效的整体规划（关键部位要增加必要的防护措施），不能留有安全隐患；

（6）其他小品的设置也必须从使用安全上考虑是否存在缺陷。

3、房屋设计

（1）各类地下室、储藏间等的净高和各类门的门槛高度要严格按照国家强制性标准《住宅设计规范》的规定，车库的净高应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定（北京丰台区和山东半岛法院就曾受理因为地下室过低和单元进出门门槛过高，导致业主受伤的案件，最终判决开发单位败诉）；

（2）外墙尽量不要设置过多过宽的外沿，装饰的选材要尽量避免采用面积大、重量大的材料（如：瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩等），并且施工时要严格按施工程序进行，防止日后脱落，造成人员伤亡（《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任）；

（3）小区周边和草坪的铁围栏的设计要防攀防钻，但不能设置带尖头的铁栏，注意考虑儿童的人身安全问题；

（4）女儿墙亦要设计成防攀越的，女儿墙栅栏高度一般要高于50厘米；

（5）楼道的扶手间隙不宜过大（应严格执行国家建设标准），防止儿童从间隙处坠落；

（6）楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁，应采用专用锁（并在箱体表面张贴明显的安全警示标志），楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄而触电）；

（7）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑赠送纱窗以减少高空

抛物现象（深圳“好来居”事件给了物业企业很深刻的警示）；

（8）工程竣工时，要对存在安全隐患的临时电缆、变压器、水井、外露的钢筋、角铁和钢筋混凝土等进行彻底的清除，不留安全隐患；

（9）电梯的设计及调试安装一定要到位（并在使用前确保已经特种设备管理部门验收合格，在电梯轿箱内张贴安全使用须知，告知业主禁止的行为及出现问题时的处理方案，必要时应请通信商家在电梯轿箱内增加专业设备，以保障通信畅通），尽量避免在电梯运行过程中出现故障，导致人员被困而出现不必要的损失。

4、路面、地面设计

（1）路面和地面的选材，尽量避免采用大理石、鹅卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等导致路面湿滑伤人），即使采用了光滑材料也必须进行防滑处理；如果采用方砖铺设，在施工的时候一定要注意水平高度及边角的吻合，不能留有掌宽空隙，防止业主因路滑或者方砖的边角造成磕碰、摔伤；

（2）路灯设置不必多，只需满足一定的光照度就可以，灯座要耐锈蚀，牢固，防日晒雨淋，不怕台风，接头处做好绝缘处理；有条件的可以采用太阳能蓄电池路灯；

（3）路面的坡度不能过大，特别是东北地区，雪后路面比较滑，基础要做好，防止日后出现塌陷，给业主和车辆带来安全隐患；

（4）设计有路边停车位的道路，应在设计时充分考虑后期物业管理中对车辆占道停放的管理，尽可能在设计时达到如下标准：两侧停车位成对称性分布，尽量避免单边规划停车位。对规划无停车位的道路，建议按单行车道予以分割。此举可有效制止道路两侧的车辆停放问题，满足消防部门的要求，同时又能有效降低道路安全风险；

（5）排污、市政等各类井盖的设计尽量不要出现在道路当中，避免车辆碾压，形成安全隐患；

（6）从设计上做好道路的排水工作，避免积水影响行走；

（7）道路设计避免有急转弯，增加转弯处的视角，以有利于安全行车，必要时应设计有广角镜。

5、绿化设计

（1）绿化带灌木品种的选用（尤其是大型物业小区）不必设计得太名贵、繁多。配置原则是大方得体，错落有致，合理选择枝条少、无刺等背阴喜阳易于养护的植物；

（2）尽量避免在阳台上设置花盆，如果非要设置，要考虑到设置花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便以及花盆坠落伤人等问题产生的纠纷；

（3）园区不适宜种植一些高大的乔木，日后成材，会影响采光，造成摄像死角和枯枝、断枝伤人等事故。

6、公共设施设备的外观设计

（1）地下车库的通风口、变压器、泵房等的外观一般都进行装饰，装饰时要考虑其耐久性、抗腐蚀性和安全性，去除多余的附属装饰，实用就好，并在四周设置防护设施，不能只注重美观而存在安全缺陷。如果设置和管理不当，这些设施将可能给业主人身、财产造成损害。作为设施的设置者或管理者，将可能因设置、管理不善，构成侵权法上的过失，而面临受害业主或其他受害人要求承担损害赔偿责任的问题；

（2）存在人防工程的要明确管理者及责任。

7、管井设计

排污井、管道井、电梯井、电信井等的设置一定要考虑不能设置在业主及车辆经常通过的甬道和通道上，井盖一般要选用抗压材料，必要时在四周考虑设置护栏或其他安全防护设施，防止业主、车辆不小心跌入，造成人员伤亡及财产损失。

第五篇：工程审计存在的风险及防范措施

工程审计存在的风险及防范措施

摘要：工程等价审计存在着一些风险，都可能引起审计失误，对审计人员的工作带来显著的审计风险。只有对这些风险进行分析，并通过防范措施来规范工程造价审计才能保证建设项目造价的合理性。

关键词：工程造价审计；风险；防范措施

中图分类号：TU723.5 文献标识码：A文章编号：

前言

工程造价审计在建设项目中扮演着十分重要的角色，是一种有效的监控手段。工程造价审计工作通长由独立的审计部门完成，遵照现行的法律法规，对工程项目锁花费的相关费用开展监督与审核工作。工程造价审计工作同我们日常的生产生活息息相关，野决定了我国社会的经济的发展水平。就我国目前的情况来看，相关政府职能部门对工程造价审计工作也更加重视，近年来推行了许多措施来增进我国工程造价审计工作的整体水平，并卓有成效。然而不可否认的是，我国工程造价审计水平同发达国家相比仍存在明显的不足。

一、工程造价审计中的主要风险

1、内部协调风险

内部协调主要包括了审计程序与审计方法的核实选取和协调。当审计人员判断能力存在问题，可能出现工程审计偏差的发生＆#160；

2、外部协调风险

外部协调主要发生在业务关系协调中国，包括了监管部门同相关责任部门相关工作的协调。最常见的审计风险通常是因为造价咨询单位的监管部门不同造成的，各个部门间都存在着自身权利范围，使得审计工作的参考资料存在差异。此外，不同的审计人员对核算方式和内容的理解也有所差异，从而产生了审计结果的差异，进而带来了审计风险。

二、造成工程造价审计风险的原因

1、项目施工环节的不确定性

不确定性一方面来自项目自身实施中存在的发杂性、资金管理和使用环节的不确定性，以及其他的认为因素或自然环境的影响。此外，建筑材料价格的随着市场波动、法规的变化，等因素，都会为审计人员的造价审计带来更多的挑战。

2、审计队伍的专业性不足

对于基层审计部门来说，专业的审计人员还比较缺乏，常常是边干边学，当出现各专业中没有明确标准的情况下，审计人员无法及时、合理的做出抉择，这类缺乏专业队伍的审计部门很容易产生审计风险。还存在着少数审计人员缺乏职业道德，当遇到审计中的问题时，选择视而不见，甚至是知情不报，这都会给工程造价审计工作造成极大的风险。

3、建设与施工双方的主观意愿造成的影响

对于工程建设项目而言，建设方和施工方之间存在着利益的差异，因此面对造价评估时，往往会失去客观性，这样也可能对审计工作造成一定的风险。此外由于建设方造价评估，施工方收费，也出现了一些双方相关人员徇私舞弊现象，都造成了痕迹工作的风险。

三、工程造价审计风险的防范措施

1、严格执行结算依据，掌握计价方式及费用组成

工程结算的依据主要有：建设工程工程量清单计价规范、施工合同、工程竣工图纸、双方确认的索赔和现场签证、招投标文件及可以作为结算依据的其他资料。工程审计时，审计人员应对结算依据中的工程价款结算方式及相关费用组成有充分的了解。现行的工程量清单计价中，工程造价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费及规费和税金组成。分部分项工程费和措施项目费应分别依据合同约定的综合单价和金额计算。发生调整的，以发承包双方确认的索赔事项及现场签证的金额计算，规费和税金按行业主管部门的规定计算。＆#160；

2、制定和完善工程造价审计方面的法律法规

结合我国目前的工程造价审计情况来看，相关法律制度存在着一定的滞后性，这也就造成了在造价审计方面的行政诉讼案件时有发生。所以及时的制定和更新适合我国目前工程建设实际情况的工程造价审计法律制度势在必行，尤其是应该明确工程造价审计法规在《合同法》中的重要地位。

3、增强审计人员专业技能水平

工程在家审核是一项有着明确目的性的工作，其最终目的是提交出审计报告，工程造价审计报告的整体水平和工程造价审计工作者的业务水平能力息息相关。工程造价审核工作的最终成果是审计报告，审计报告质量的好坏，取决于项目审计人员的业务素质水平的高低。也就是说，因此，对于工程造价审计工作者来说，必须不断学习和掌握新知识能力，积累经验，同时要了解经济、法律、风险等方面的相关资料，完善自身的技能，不断提升业务水平和综合能力，估计工程造价审计工作者参加全国性的造价及相关岗位技能培训和考试，增强自身业务能力和思想道德修养，从根本上降低审计工作存在的风险。

4、将风险防范意识融入到工程造价审计的各个环节之中

与其它审计工作比较我们不难发现，工程造价审计存在着更为严重的风险。组织工程造价审计活动时，必须重视内控制度的评估、风险的测试以及各个环节的监管控制。此外，在进行工程造价审计时，审计工作者必须保持警惕，尽可能的降低或规避审计风险。

5、深入项目开展前期工作,实现审计重心前移控制

审计组织机构的审计人员，应提前做好审计深入工作，这项工作要贯穿于项目从立项、设计、招投标到施工、竣工验收等全过程，对建设单位投资的项目展开深入调查或分析，并严格执行审计标准与审计制度。在审计实务处理过程中勇当确保稳妥，充分发挥职业判断能力，保证审计效率与质量。如某项工程建筑施工过程中增加了装饰工程，到工程审计时才发觉在招标文件、合同及双方的协议中都没有合理界定增加的装饰工程的取费标准和范畴，施工方认为所有增加的装饰工程都应该按装饰工程确定费用标准和范畴，而建设方则坚持只有建筑工程计价表中没有的项目才能按装饰工程取费，这种矛盾的产生在一定程度上加剧了审计风险的形成。由此可见，招标文件、合同及协议的严格审核、确保其真实完整是必须的，审计人员应从源头遏制各种矛盾的产生，并未后续的施工、验收及审计提供真实、充分的指导依据。

6、强化工程造价管理中的控制与协调工作 首先，制定和规划工程造价审计方案时必须量力而行，工程造价审计方案要和工程造价审计部门的实际情况结合起来。此外，审计队伍的构件时，应该考虑到不同专业的人才的组合与互补，主审人应该具备丰富的专业知识和业务能力。最后，审计工作者在审计工作中应该加强同被审计部门的现场施工管理工作者的沟通合作，尽可能的就工作中发现的问题及时的施工方达成一致，从而有效的降低审计中存在的风险

7、不断完善审计内部主体运行管理机制

工程造价审计风险是客观存在的，单纯的审计行为无法规避审计风险。此因，在实施审计工作的同时应不断完善审计主体内部运行管理机制，将风险管理意识贯穿于工程造价审计全过程，加强风险管理意识，建立审计风险测试、风险评估以及风险处理体系，时刻防范和控制审计风险，及时发现审计风险，迅速高效化解审计风险。

在实际工作中工程造价审计存在着或大或小的风险问题。但是这些风险是可以通过造价人员的操作来进行规避的。工程造价人员需拥有完备的专业审计素养以及优秀的职业道德是避免工程审计风险的基础保障，同时再加上对项目工程量的计价的掌握和完美的操作，对相关法律的熟悉以及公平公正的工作态度。推行切实有效的工程造价管理与控制措施，严格将工程造价控制在合理的范围之内。工程造价审计作为工程造价控制的基础和前提，因而必须落实好工程造价审计工作。