物业管理中存在的问题

第一篇：物业管理中存在的问题

物业管理中存在的问题

——以老校宿舍物业管理为例 摘要：物业管理中，高校住宅小区的物业管理是比较特殊的一种，文章以山大老校宿舍物业管理为例，分析高校物业管理现状，找出其中的问题，结合物业管理的相关知识，提出个人建议。关键词：高校 住宅小区 物业管理

随着城市建设和房地产行业的发展，物业管理作为新兴的服务行业得到了越来越多的重视。各大高校为了方便教职工的工作，也都建设了本校的职工宿舍，因其住户多为本校教职工，所以在物业管理上与普通住宅小区的情况有所不同。为了了解物业管理中存在的问题及解决对策，我采访了山大老校宿舍的物业管理部门，在交谈中对物业管理有了更进一步的认识。

山东大学老校二、三、四宿舍的物业管理归属于山东大学第二项目部，并非是某个独立的物业管理公司。该项目部服务的范围有老校第二宿舍的十三栋楼，第三宿舍的七栋楼，第四宿舍的两栋楼，共计约1400位住户，其中绝大多数为山大教职工。

一、物业管理中存在的问题

1、物业公司与开发商的关系

我国现有物业服务企业中，大多数是开发商自己成立的物业公司或从原房管所转变而来,管理水平参差不齐。真正按照现代企业制度,按照物业管理专业化、市场化要求建立的企业不到总数的10%。物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多,需要专业的人员进行管理和服务。然而若是开发商自己成立物业公司，在专业水平上必然不及独立的物业公司。招标是选择物业公司的一个很有效的方式，通过竞争来督促各物业公司用最好的资源为住户服务，若没有招标而是通过其他方式选择物业，则缺少竞争优势，容易造成物业人员工作上的懈怠。负责山大老校宿舍物业管理的并非专门的物业公司，而是山东大学第二项目部，是学校机构的一个组成部分，其管理的职能大大超过了服务职能，造成物业人员服务意识薄弱。

2、物业公司与住户脱节

业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织。有些城市住宅小区业主委员会组建不及时，有的未按规定程序通过民主选举产生，还有的委员会不能代表产权人、使用人的意志，作用发挥得不好。比如目前大多数小区选举楼长等职务都是直接口头任命的方式，并没采取民主形式，业主遇到问题时也无从知道该向何人反映。在目前得实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用也没有体现出来。像高校教工宿舍，一般住户都是学校职工，有问题都向学校反映，很少直接跟物业部门沟通，业主委员会形同虚设。

3、物业管理队伍素质偏低,人才短缺

物业管理是新兴的行业,人才储备基础薄弱。目前,行业队伍总体素质偏低,人才短缺,从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展,目前,在中小城市相当数量的物业服务企业的人员在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为一些地区物业管理行业普遍存在的奇怪现象之一。由于我国物业管理专业教育起步晚,培养的人才有限,加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足,更加之观念上认为物业管理毋需高素质人员的误区等,使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低,制约了行业的良性发展,影响行业地位的提高。

二、住宅小区物业管理的发展对策

1、积极开展招投标机制

在物业管理刚实现招投标机制的初期，人们还不适应市场的选择，因此政府应加大工作力度，首先对比较规范的住宅小区进行试点运行，多组织相应的招投标活动，进行广泛宣传，通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家，最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。

2、提高物业管理队伍素质

一支责任心强、技术好、素质高的人才队伍，是物业管理水平提高的重要保障。例如，对从业人员进行物业管理概论、法律法规基础知识、物业开发、物业管理企业、房屋结构构造、住宅小区管理和物业管理法规案例分析等为主要内容的系统培训，尤其应该大力推行从业人员职业资格考试，如《物业管理师职业资格考试》，以此提

高物业管理从业人员的业务能力，为建设文明住宅小区奠定坚实基础。

3、加强对业主委员会监管

业主委员会作为辖区内产权人、使用人民主推荐，选举产生的群众性自发组织，充分发挥其作用，对维护产权人、使用人的合法权益，同物业企业一道作好物业管理工作至关重要。因为业主委员会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，体现了物业管理的专业管理与自治管理相结合的原则，坚持这原则，有利于发挥物业管理企业、业主委员会和产权人、使用人三个积极性。同时它在物业管理企业和产权人、使用人之间起着桥梁和纽带的作用。因此，住宅小区入住率达到一定比例时，一定要在当地物业管理行政部门的指导下，要及时召开产权人、使用人代表大会，并严格按照民主程序从代表大会代表中选举产生业主委员会，也只有这样，业主委员会才能真正代表和维护产权人、使用人的合法权益，并积极配合物业管理企业共同管理好区域内物业管理工作

目前我国物业管理中的问题既有物业管理自身的问题，也有政策法规不健全的原因，对这些问题的解决要分清不同的性质，采取针对性的措施。这不仅需要政府颁布有指导意义、可操作性强的法律法规，物业管理企业也要遵循市场规律办事，在竞争中求生存、求发展，让业主享有更加舒适、安全、健康、文明、和谐的生活环境。

第二篇：物业管理中存在问题的情况汇报

公司领导:

伴随公司入驻xx小区A1物业管理，我在公司上班已一个多月了。期间发生许多预料之中的事情，也发生了一些预料之外的事情。在此期间，也收获了许多，也从中成长不少。结合项目物业管理情况和平时工作中发现的问题，汇报如下：

物业管理工作中存在的问题

一、项目建筑工程移交后的感官质量差，一些影响使用的细节处理不完善，造成物业管理中业主投诉大，矛盾多，抱怨多。

1、验房发现的问题报修后，返工多次均未能及时解决。导致业主意见较大。

2、业主反映绿化不够，感觉光秃秃的，或者大面积泥土裸露在外~或者是杂草太多~~应该积极提升小区内的外貌档次。

3、现在人们的通讯主要是依靠手机，但是手机总是以没有讯号告终。

4、电梯，电梯总是不能正常运行~业主安全感不强。

5、照明方面，地下室总是以瞎子走路看不见，业主插电卡带来很多不便。

6、公摊计算不满意，无人解释清楚！

7、设置有地面停车位，无限速标识，减速措施，行驶指引，这些都会给业主带来很多不便，也不会有很好的安全防卫！更不会有安全舒适的居住环境~。

二、部分物业管理人员素质参差不齐，影响物业公司形象，也是不容忽视的一个环节

1、人员进入、或者车辆进入、大型物品进入，验证登记记录不完善，门岗职责不清。

2、由于垃圾处理池尚未修建完成，垃圾堆放感觉没有固定方位。遍地都是垃圾堆积站！应该有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，应该有明确的分工和责任的范围，照旧执行下去这样才能营造良好的生活环境！

3、在公司很多方面都成在亡羊补牢的情况，希望在公司丰富的经验下应该完善手续办理！其实在此有很多事故原本都是可以避免的，不要总是出了丑，再来美化！

建议及处理方案

独木难成林，靠一个人是无法撑起一个企业的，必须大家一起努力才行，团队精神，分工协作，在此我在公司担任填写业主手册，从中看见的部分问题，觉得可以多添升华。物业管理本是服务性质的工作，最高品质的服务是完全发自内心地为客人自觉服务的心理活动，才是真正的服务！

1、公司应该有专人专岗位才行，这样更能够很流畅的服务好业主，更能提高工作的效率，提高员工的工作激情，及时在工作中有变动，也应该有个过程来适应，而不是很草率的，或者直接是滥竽充数上岗，后果将是我们自己的麻烦，因为前期的不专业带来的业主不满意。

2、一个员工就是一个窗口，每个人都有不顺心的时候，也可能把烦恼带到工作中来，但请记住：微笑是工作的一部分，微笑服务是你的责任，而不是让我们的业主看你的脸色。心里记住业主是我们的衣食父母就可以了~希望物业公司所有的同事见面先笑笑，再对业主笑笑，你生活麻烦将会少少，一句话说积极的人像太阳，照到那里那里亮，消极的人像月亮初一十五不一样，所以多笑笑，你的生活，你的工作才会清清爽爽！

3、物业服务相关信息公示不到位，或者没有很明显的公示出物业服务对象，或者临时管理公约，老是预见顾客询问天然气公司需要什么资料，办业主手册需要什么资料，我认为我们完全可以写成pOp类型的资料告示给业主，也方便于业主也方便于我们，同样也给我们办公室添加色彩！感觉更加生机勃勃！！

4、要想火车跑的快全靠火车头带，所以领导者是相当重要的，领导者不仅仅是拥有权力的人，也是为一线员工服务的人。领导者应该既是总指挥，也是一位高明的教练，因为他要教会员工如何克服困难，取得成就，在此最主要的任务是汇集公司所有的信息与资源，让全体员工有一个既简单又容易操作的平台，配备适合的人、物、资源、方法和技术，而不是让我们像无头苍蝇一样到处乱闯，这样最终的结果是工作不畅，效率低下，问题多多。

5，变“被动”为“主动”的观念。作为一个物业管理人员，一个员工，要主动地为业主去服务，而不要被动坐在办公室里等人来敲门；或者是推一下，走一步，见着矛盾和问题就绕开或者就是那么多同事总会有人去解决，结果最后就是没有解决，应该积极的深入实际，了解事情的真相，这样与业主沟通交流，才能将问题尽快解决，才能将工作效率提升上去，也才能最终取得好的评价。形成良性循环，保障费用到账满额率达到的理想状态！

第三篇：住宅小区中物业管理存在的问题和对策

住宅小区中物业管理存在的问题和对策

关键词：物业管理 业主委员会 普遍问题 常见问题对策 提纲：

一、现阶段我国的物业管理存在的普遍问题

1、物业管理法规与体制的滞后问题

2、人力资源建设队伍问题

3、开发商遗留下的问题

4、业主的物业知识缺乏

5、物业管理收费困难

6、物业企业的市场规模小、缺乏有效的市场竞争

7、物业管理法规体系不够完善

二、住宅小区物业管理中比较常见的问题

1、业主的知情权和选择权无法得到保障

2、业主委员会无社团法人地位

3、小区设备设施的收益权属不清

三、物业管理中存在问题的解决对策

1、制定完善的物业管理相关配套法规

（1）物业管理的早期介入

（2）建立物业管理信用档案

（3）积极大力开展招投标机制

2、严格执行承接验收标准、严把关

3、培养业主的物业管理知识

4、建立物业管理招标制度、真正做到公平、公正、公开原则、实现企业透明化

5、改变收费方式与收费态度

6、加强物业企业的自身建设、培养正确的服务理念、提高服务水平和质量

第四篇：浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策.

安徽建筑大学继续教育

毕业论文

课题名称 专 业 姓 名 学 号

浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策

工程管理 陈昆 2011010096 2015 年 10 月 25 日至 2015 年 11 月 30 日共 6 周

指导教师签字

2015

王虹孜

年 12 月 日

浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策

【摘要】

随着城镇化步伐的加快，我国大中小城市迅速发展，城市住宅社区建设越来越多，商品化住宅已成为我国城镇居民居住的主要形式.物业管理已纳人日常生活中，这对提高人们的生活质量、生存环境及改变城市面貌和推进城市化进程都起着积极作用。然而在现实中，社区物业管理方面问题也逐渐显现，物业管理还存在着很多问题和不足，全国各地小区时常出现物业弃管现象，物业企业与业主纠纷不断，导致矛盾不断升级。物业管理与日益发展的城市建设逐渐出现了不和谐的现象。本文将剖析我国住宅小区物业管理中存在的问题，并提出解决的对策和建议，供大家参考。

关键词：社区建设；物业；物业管理；内容

目录

内容摘要 关键词 正文

一、城市住宅小区物业管理的现状....................................1

（一）开发初期的小区物业管理情况.........................................1

（二）开发结束小区的物业管理情况.........................................1

（三）老旧小区、老住宅的物业管理情况.....................................1

二、城市住宅小区物业管理存在的问题................................1

（一）物业管理法律不健全，物业法规宣传不到位,执行力度不够.................2

（二）物业管理企业服务不到位，经费使用不透明..............................2

（三）违章建筑、私搭乱建现象严重..........................................2

（四）房屋质量不过关，开发商存在遗留问题..................................2

（五）业主委员设立及其作用存在问题........................................2

三、对完善物业管理的几点建议......................................3

（一）完善物业法律法规，加强宣传力度,提高全民物业管理消费意识.............3

（二）物业服务企业严格按照法定程序办事，与业主签订明确详尽的物业管理合同..3

（三）依法成立业主委员会，有效发挥业主委员会的作用........................3

（四）加强对开发商的监管，明确开发商的责任................................3

（五）物业管理企业坚守职责，保证服务......................................4

四、结语.........................................................4

五、参考文献.....................................................4

1.城市住宅小区物业管理的现状

1.1开发初期的小区物业管理情况

开发初期的小区，物业管理比较规范。因为开发商为了吸引顾客，寻求卖点销售房子，对小区的绿化、环境、安保等都能够提供相对令人满意的物业服务。大多数业主也能够履行义务，按时缴纳物业费，物业管理企业也能尽职尽责负责小区的服务工作。但随着房子销售结束和房屋使用时间的增加，很多问题就逐渐凸显出来，例如房屋质量、设施的损坏、绿化维护、停车位不足、道路维护及物业费欠收的问题等等，物业企业和业主的矛盾显现出来。而我国城市社区建设也就20多年的历史，物业管理发展并不成熟，很多物业管理企业和开发商是一家，业主很容易将开发商的应完成的售后服务转嫁到物业企业上，因此常常引起责任纠纷,业主和物业企业矛盾由此产生。

1.2开发结束小区的物业管理情况

开发结束的小区，物业管理从起初的规范管理逐渐过渡到松散管理，再到勉强维持，有的甚至被弃管。业主刚人住时，必须交齐当年物业费后才能获准人住。因此业主人住初期，物业费的缴纳率基本上是百分之百，此时物业费能满足正常经营需要，物业管理也能及时到位.但随着人住时间的推移，诸如住户的屋顶漏水、墙皮脱落、可视对讲门的损毁、对讲机不能使用、监控失灵、道路塌陷坑洼不平、住户失窃、管道堵塞等一系列问题接踵而来。实际上很多问题是历史原因造成的，也是开发商造成的，仅靠收取的物业费很难解决这一系列的问题。因此，给物业管理带来较大难度，业主也因此与物业企业的矛盾纠纷不断。

1.3老旧小区、老住宅的物业管理情况

老旧小区、老住宅或是没有物业管理、或是存在物业弃管现象。在我国,城市商品住宅开发近20余年，在上个世纪90年代中期之前都是福利分房，各单位建设家属宿舍，由单位的后勤部门进行维修服务。上个世纪90年代末取消了福利分房，开发商开始征收土地、拆迁，建设小区。没有被开发商拆迁的的老旧房子，通常是由政府的房产部门或街道办事处统一管理，对楼体外部粉刷、收取垃圾、清扫楼道、统一巡逻，居民缴纳少量的“卫生费”、“治安费”等管理费，由街道居委会挨家挨户统一收取。老旧小区、老住宅的配套服务设施普遍不健全，硬件条件比较差，私搭乱建、违章建筑现象严重。在老旧小区、老住宅成立物业管理企业非常困难，很多的住户对物业管理这样一个新兴事物，在观念上尚没有完全接受,存在只要服务，不愿付出，还不太习惯物业管理有偿服务，不愿意缴纳物业费。即使缴费，业主很容易对物业企业产生过分的要求，憧憬着少缴费多办事或不缴费就享受服务的思想，在缴费时也是极不情愿，不想承担相应的义务，有的社区存在长年不缴费的住户，物业费收缴率很低，造成物业管理经费严重短缺。事实上，老旧小区建设时，往往是孤立而行，缺乏整体 规划设计，很多问题不是单纯的物业管理问题，而是历史遗留问题，没有经费很难解决。2.城市住宅小区物业管理存在的问题

2.1物业管理法律不健全，物业法规宣传不到位,执行力度不够

物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及开发公司、物业管理公司、业主、使用人、业主委员会及向物 业区内提供其他方面专业服务的有关单位、政府有关职能部门等。目前,物业管理法律法规没有形成一个完整的体系.现执行的法律依据是中华人民共和国国务院令第504号颁发的修订后的《物业管理条例》和第十届全国人民代表大会第五次会议通过2007年10月1日起施行的“物权法物权法明确物的归属，保护权利人的物权，它无法囊括城市住宅小区的事务性管理和纠纷，而政府对仅有的法律法规宣传不到位，执行力度也不够。还有一些房地产商对物业管理重视不够，物业管理矛盾没有依法依规严格管理，业主违规现象没有及时遏制，由此留下很多隐患，致使物业管理后患无穷，造成业主、开发企业、物业管理企业和社会的一些不必要的麻烦和损失。

2.2物业管理企业服务不到位，经费使用不透明

城市小区物业收费难问题比较突出.物业费是业主个人所缴纳的费用，按照理性经济人的思维，消费者总是想要以最小的支出获得最大的效用，既然物业费属于个人消费，业主势必就想获得最大的服务.如果物业公司服务不能满足业主居住的合理需要，对经费的使用还不透明，那么，业主就会产生抵触情绪，不愿意交纳物业费。物业公司和业主之间缺乏沟通和理解，两者之间产生隔阂，发生冲突，一些物业管理企业在没有办法的情况下,只好以停水停电来催交费用，但往往导致矛盾的加剧。

2.3违章建筑、私搭乱建现象严重

个别业主在进住小区后存在着破坏绿化、违章搭建、擅自安装防盗窗、封闭阳台等破坏小区整体面貌的行为，从而引发其他大部分业主的不满。而物业公司除了进行劝阻外，无任何行政执法权来对其进行制约。物业的无授权管理行为,往往成为和而不解的导火索，导致这些个别行为与群体之间的对峙，从而进一步增加物业管理工作的难度，扩大了矛盾纠纷，影响了小区的和谐建设。实际上，居民居住环境与居委会、公安、环保、卫生、园林等很多部门都有密切关系，许多事情单靠物业公司很难治理，物业公司不是执法部门，业主对其不理不睬，违规现象常有发生。

2.4房屋质量不过关，开发商存在遗留问题

部分开发商在施工后遗留下来的诸如墙体裂缝、房屋渗水等房屋质量问题，业主需要寻求解决.这本来应该是由开发商解决的问题，而业主直接面对的是物业管理者，找物业解决问题。由于开发商与物业的职责不清晰，物业企业与开发商经常扯皮，使得问题无法解决.有些物业管理企业隶属开发商，业主理所当然地认为物业公司和开发商就是一家，自己的问题没有答复时，就会把对开发商的不满转嫁到物业管理方面。目前，一些开发商的售后服务缺少必要制约，业主入住后遇到建筑问题往往把责任推给物业,而物业管理公司往往认为房屋质量问题不属于自己管理服务范畴，把责任推给开发商，造成相互推诿，业主的权益得不到有效保护从而激化业主和物业公司间的矛盾。

2.5业主委员设立及其作用存在问题

由于目前我国有关物业法规对业委会权利义务未做明确规定，导致业委会运作不规范。有的小区成立业委会,有的小区则没有成立。由于业委会是业主选举出来的民间组织，多数业主参与的积极性并不髙,大家对参加业主大会缺乏关注度，态度漠然，业委会缺乏坚实的业主基础。业主在遇到物业管理方面的问题时，多数业主不去找业主委员会解决，而是自己解决或是忍耐，业委会形同虚设。另外，由于业委会的经济收人是按照物业费的一定比例，有的业委会甚至受物业公司掌控，更是形同虚设。即使不受物业公司掌控的业委会，运作过程中也存在很多问题，比如，业主委员会中人员结构、素质、组织能力、公信力等十分有限，很少有专职人员 承担这项工作，业主委员徒有虚名，不能发挥其应有的作用。

3对完善物业管理的几点建议

3.1完善物业法律法规，加强宣传力度,提高全民物业管理消费意识

建立与住宅小区建设相关的房屋维修管理、设备设施管理、环境卫生管理、保安保卫、消防安全管理等法律、法规。社区要积极宣传相关法律、法规，提高业主及物业管理企业的法律意识，让人们更多的了解自己的义务和责任。社区居委会是最基层政府的代表，因此，社区要转变观念，研究新时期社区居委会的任务，要紧密与物业联系，接地气，走群众路线，从业主关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理，在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷，深入调研，为建立健全业主委员会和物业管理的监督体系提供依据，强化党委政府及社区居委会对业主委员会的指导，提升城市管理整体水平。

3.2物业服务企业严格按照法定程序办事，与业主签订明确详尽的物业管理合同

政府要严格按照法定程序规范物业服务企业，积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释，增强业主、物 业服务企业与开发商的法律意识，鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营，三家形成一种相互制约的关系，物业服务企业既能对业主负责，又能对开发商的前期行为进行监督，使整个物业的前期开发建设过程,能为后来的物业服务创造一个良好的条件。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时,应切实 遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应就可能发生的争议作出明确的规定。

3.3依法成立业主委员会，有效发挥业主委员会的作用

由政府的最基层组织——街道办事处所管辖的社区牵头组织小区内的业主依法选举、成立业主委员会，还要监督物业公司支付业委会活动经费。业主委员会的成员应由能代表业主利益的业主组成，承担与物业沟通的责任、监督物业服务、维护业主利益，应根据法律、法规的规定行使职权。对于物业公司所提供的管理服务应及时予以审查、监督;对于损害业主利益的物业公司，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。业主委员会还要积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。

3.4加强对开发商的监管，明确开发商的责任

“百年大计，质量第一”，这是喊了多年的口号，然而目前城市建设中的小区时间最长不过20余年，房屋质量问题、基础设施问题，确实比比皆是，更不用说到“百年”之后了。因此,各级政府在审批验收小区时，要有长远目光，严格把关,不能留有后患，明确开发商的责任，开发商按照一定比例缴纳资金,解决规划设计、施工阶段遗留问题，分清物业企业和开发商的责任，保证后续修缮补漏工作。

3.5物业管理企业坚守职责，保证服务

物业企业应树立以人为本的服务理念，严格按照政策法规和物业服务合同,公开服务标准、收费标准和 收费依据，尽职尽责地为业主服务。物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友。物业、企业还要进一步提高自身素质，加强对员工的培训，增强与业主的沟通和交流，积极与政府相关部门配合，进 一步提高协调能力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里交流，加强邻里团结。

4.结语

从以上分析可以看出，我国住宅小区物业管理中出现的问题必须通过依法治理物业管理市场，建立有效的监管体系，健全相关法律制度和法规,规范物业管理市场的运作，加强舆论宣传，不断提高业主的物业服务消费意识，以获得业主对物业服务工作的支持与配合。当前物业服务行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业服务行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究住宅小区物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力

参考文献

（1）余兴全，提升物业服务满意度的思考[J].南方论刊，2010（2）甘志英，住宅小区物业管理中存在的问题及对策[K].（3）张宝珍《物业管理基础》，中央广播电视大学出版社，2004年3月第1版（4）曲建国《物业管理实务》，武汉理工大学出版社，2009年12月第1版（5）王跃国《物业管理法规》，机械工业出版社，2009年1月第1版

（6）杨永杰《物业经营管理》，化学工业出版社，2008年8月第1版

第五篇：目前我国物业管理服务中存在的主要问题及对策

目前我国物业管理服务中存在的主要问题及对策

[摘要]：物业管理越来越成为城市居民所关注的问题,也有很多矛盾演化成为社会性矛盾；这就要引起我们的高度重视。要使物业管理行业健康发展，即要物业管理企业自身的完善，也要全社会各方面的共同努力，对物业管理工作给予必要的支持。

[关键词]：物业管理

物业管理在我国始于1981年由深圳特区“引进”的。经过政策的引导和法律的磨合，物业管理这个创新的管理模式，终于从1995年开始在我国城镇中普遍推广开来，并迅速形成一股发展的热潮。当前，我国物业管理的发展已由打开局面普遍推广的阶段，进入到普及与提高、发展与进步同时并重的新阶段。但是随着物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来。特别是最近几年，各地因物业管理引起的纠纷越来越多，一些物业管理纠纷事件时常见诸报端,物业管理问题已成为百姓和政府都非常关注的社会问题。因此面对我国物业管理的快速发展，如何从我国的国情出发，全面分析我国物业管理存在的问题，加快采取一些更为切实可行的措施，排除困难化解矛盾，已成为我国物业管理亟待研究和解决的课题。现就此谈些粗浅的看法。

1.存在的主要问题

1.1物业管理的商品消费观念淡薄，导致收费难。

1998年全国停止住房实物分配之后，广大居民拥有了房屋的产权，对房屋本身的商品属性概念已经确定，但对物业管理的商品消费观念却很淡薄。加上各地的经济发展水平与居民的经济承受能力限制，使很多地区普通居民住宅的物业管理长期入不敷出。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的管理费，更有一些业主对物业管理问题知之甚少，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系，导致收费难成了目前物业管理公司最头痛的问题。据广州物业管理业内人士介绍，在普通居住小区.物业管理费的缴费率不到60%，绝大多数小区都存在着欠交物业管理费的现象。广州约有20%的业主拒交管理费。再以长春市某省级优秀住宅小区为例:环卫、保安、绿化三项有偿服务的基本项目收费标准为每月每户6元，在全市同类小区标准是最低的，但收缴率仅为55%，一年下来，仅此就亏损21.6万元，长期的亏损运营导致物业管理无法生存。据统计70%以上的物业管理企业处于亏损境地。当然业主拒绝缴费有很多原因，但最主要的是居民对物业管理的商品消费观念尚未建立。物业企业作为经营性质的公司，有偿服务是其生存的必要条件，成本投入是其专业化管理与服务的基础，完全是一种“取之于民，用之于民”、“量入为出”的经营模式。费用收缴率低，必将使物业管理走入

恶性循环。如果不建立这种物业管理的商品消费观念，我认为即使其他问题都解决了，收费难的问题仍然存在。

1.2职责界定不明确.衔接不好，物业管理企业成了开发商的“替罪羊”。

据统计，大约有三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，这种建管不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，重建设、重销售、轻管理的问题没有根本解决。开发项目在规划、设计、施工阶段留下来的问题.在居民人住后逐步暴露出来，引发居民对物业管理的不满。目前，职责界定不明，已成为物业管理的一个重要问题。职责界定是指发展商、施工单位、物业管理公司、业主四方，在以物业为中心而发生的责任确定。由于职责界定欠明确衔接不好，往往会造成某些责任的盲点。以长春市为例有三种情况:一是许多开发商紧紧抓住了居民日益重视居住环境、重视服务质量的消费心理，把物业管理作为楼盘的新卖点，积极开展营销活动。在一些售楼广告中，开发商在物业管理上大做文章，推出许多承诺，诸如免收三年物业管理费，赠送顶层花园，一入住即有24小时热水供应等。实际上呢，这使主要靠物业管理收费生存的物业管理公司无法正常运作；而实践中如果你收了，业主会说你言而无信，他们不找开发商，只找物业管理公司；如果你没做

到，业主就声称你物业管理公司违约，那么物业管理公司就不能不承受由开发商信口承诺而带来的住户责备。二是小区内各类房屋建筑和附属配套设施、区内道路、绿化、安全等环境设施应建未建的项目，或者经验收不合格未予补救的项目，或者在使用后出现质量问题的项目。如道路未铺装，绿化场未种植，屋内渗水，天棚、墙壁裂缝等等质量通病或者是有意不兑现承诺产生的一些问题。而有了问题久拖不能解决的。则是由于物业管理公司是开发商自己配备的、一个下属单位面对这些问题只能处于两难的境地。三是“债务链”带来的扯皮的问题。小区在开发建设中，都要涉及许多市政设施配套及增容问题，施工的用水用电问题。有的建设单位与开发商以种种理由赖着不给钱、少给钱。这类债务少的几百万元，多的上千万元，一旦大批居民人住小区，就会把欠费和居民生活用水、用电收费绞在一起，甚至拉闸停水、停电，使居民生活跟着遭殃。居民对上诉问题的不满情绪最为激烈，物业公司没法解决时，就使之与住户之间的矛盾不断加深，成为开发商的“替罪羊”。

1．3相关主体间的法律责任不清，缺少法律及相关方面的支持。

物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、公安、居委会及城市管理的方方面面。他们之间的诸多权利义务关系不清给物业管理造成许多困难，如产权关系不明确，一个住宅哪些部位、设施、设备属业主共有，哪些维修养护费应由业主共同承担，没有明确的界定；再有在物业管理区域内发生偷盗等刑事案件，物业公司要承担什么样的法律责任，物业公司如何进入和退出小区物业管理等等。尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于相关主体间的法律责任不清，缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生了大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。这样不但对业主的归属感造成损害，而且也影响了物业公司的形象和信誉。

1.4物业管理经营活动不规范。

一些物业公司，日常工作不能按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意，在商品房住宅区的物业管理中，有的公司巧立名目，多收费少服务，质价不符，财务不公开，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。

1.5物业管理市场发育缓慢，竞争机制尚未形成。

物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣汰。但目前70%以上的物业管理项目是由原房管所转制、开发企业委派或指派的物业公司，市场还处在物业管理发展的初级阶段，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有碍于物业管理市场的培育和发展，而且使物业公司难以产生危机感和紧迫感，使产权人、使用人的意识很难得到体现。

1.6管理人员素质偏低，管理服务不到位。

由于物业管理是一个新兴的行业，从业人员良姜不齐。加之一些物业公司忽视人员的岗位培训和考核，使物业管理服务的观念很难到位。特别是一些转制而来的物业公司，虽然名字变了，但观念变化不大，摆不正自己的位置，业主对此意见很大。

1.7业主委员会组建不及时，产权人、使用人参与意识差，作用发挥的不好。

目前一些住宅小区，业主委员会组建不及时，有的未按规定程序通过民主产生，有的不能代表产权人、使用人的意志。据对12个大中城市商品住宅小区物业管理情况调查结果表明，有40%的小区成立了业主委员会，有34%的小区没有业主委员会，有26%的居住者不知道本小区是否成立了业主委员会。由此可见在商品住宅小区业主委员会的产生及作用发挥尚且如此.那么在普通住宅区恐怕会更差。

2.办法对策

2.1提高认识、更新观念。长期计划经济体制的影响，居民已习惯于福利消费住房，强调享受权利，拒绝承担义务，这种观念必须改变。物业管理是一种服务，服务也是商品，也

需要用货币进行交换。物业管理公司是企业，企业经营以赢利为目的，我们可以把利润率控制在最低限，但不能让企业亏本经营。如果物业管理所需经费长期不能落实，那么物业管理企业难以为继，对业主也不会有什么好处。因此只有居民提高对物业管理的商品消费观念，加之物业企业自身的努力和社会各方面的支持，才能使物业企业的经营运作实现良性循环，健康、迅速的发展。

2.2分业经营，向独立化、专业化发展。从长远来看。物业管理公司，最终将走一条规范化、社会化、市场化、专业化的路子，国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，规范发展物业管理企业，鼓励房地产开发、销售和管理分业经营。分业经营后，互相形成了一种制约关系，这种独立的专业化的物业公司是招投标的形式承接住宅小区的，没有开发商的种种束缚，对开发商的前期行为进行监督，使整个物业的前期开发建设过程，为后来的物业管理，为大家的入住创造一个良好的条件，这将是今后物业管理的发展方向。

2.3建立、建全法律法规。物业管理的运行机制，要遵循市场规律、引人竞争，物业企业与业主是平等的民事主体关系。因此，在市场推人、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面，急需进行约束和规范，并提供法律依据。同时在行业自律方面，也要加快出台一系列的规定和管理办法，从而尽快建立起物业管理的行业性法规体系，为物业管理事业能健康有序发展提供法制保障。

2.4严格合同规范管理。据了解，目前业主投诉较多的问题之一，就是交了钱，没有得到等值的服务，这是个质价不相符的问题。现在有关房地产和物业管理收费的官司一打就是几个月，甚至是一年，一个是法律方面的原因，另一个原因就是合同问题。因此业主和物业管理公司双方都要增强合同意识，按合同约定，该承担哪些责任，不承担哪些责任，交了多少费用，得到什么样的服务，在合同中都要写清楚。如果相互之间一旦产生了矛盾和纠纷，就可通过法律途径去解决。

2.5加快培育物业管理市场，加速引进竟争机制。物业管理是市场经济的产物，市场经济的运作和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理的服务质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。加速竞争机制的形成，应做好以下工作:

(1)建立项目招投标制度，促进物业管理的市场化进程。通过物业管理项目招投标制度的建立，打破谁开发谁管理的运行模式，使开发和管理分离.使更多的物业公司不断自我壮大，独立成长，同时也为物业管理提供一个公开、公平、公正有序的竞争市场，创造公平的市场竞争格局。

（2)破除行业保护主义、本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件。要勇于把符合招投标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竟争，只有这样，才能加速物业市场的培育和发展。

(3)建立规则，实现物业竞争的有序化、规范化。物业管理的竞争，客观上要它运作活动是有序的、规范的。要使物业管理竞争能正常运作和有序发展，实现物业管理竞争的规范化，有关部门应加快制定物业管理竞争规则，使我国物业管理的招投标活动尽快走上规范化的轨道。

2.6建立物业管理人员的培训制度。物业管理是个新兴的行业，没有哪个行业的员工，能像他们那样把根扎在居民群众眼皮底下从事服务工作，这是行业特点。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质，而要提高素质就必须加强培训工作。

在人才培训方面上，当然最理想的办法是从正规院校培养出一批专业人才来，但有些“远水不解近渴”；目前解决人才缺乏、素质偏低的主要途径是岗位培训和社会培训。对在岗各类人员培训，采取边做、边学、边提高的办法，通过短期培训班、讲座和座谈会、讨论会、报告会以及知识竞赛等形式，培训急需的业务知识和提高理论政策水平。实行持证上岗制度，也是从组织措施上保证起码的合格人才。所谓社会培训，是由主管部门牵头或委托大专院校代培、或由行业组织联合办培训班，组织在职物业管理人员轮流集训的办法。理论与实践结合以实践应用为主，有计划地、有系统地培训一批专业管理人才。还可以通过组织物业管理人员到国内外考察学习，借鉴国外和其他省市物业管理的经验，取人之长，补己之短。加速提高物业管理服务的水平和质量，努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。

2.7健全和发挥业主委员会的作用，为物业管理健全监督机制。业主委员会作为辖区内产权人、使用人民主推荐，选举产生的群众性自发组织，充分发挥其作用，对维护产权人、使用人的合法权益，同物业企业一道作好物业管理工作至关重要。因为业主委员会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，体现了物业管理的专业管理与自治管理相结合的原则，坚持这原则，有利于发挥物业管理企业、业主委员会和产权人、使用人三个积极性。同时它在物业管理企业和产权人、使用人之间起着桥梁和纽带的作用。因此，住宅小区入住率达到一定比例时，一定要在当地物业管理行政部门的指导下，要及时召开产权人、使用人代表大会，并严格按照民主程序从代表大会代表中选举产生业主委员会，也只有这样，业主委员会才能真正代表和维护产权人、使用人的合法权益，并积极配合物业管理企业共同管理好区域内物业管理工作。

综上所述，物业管理引入我国虽然仅有十几年时间，但是，它在市场管理中的巨大社会作用和广阔的发展前景，已充分显示出来，随着物业管理行业的迅速发展，物业管理在我国城市管理中一定能发挥更大的作用。

参考文献:

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