浅谈物业管理保安人员管理中存在的问题与对策

第一篇：浅谈物业管理保安人员管理中存在的问题与对策

浅谈物业管理保安人员管理中存在的问题与对策

保安工作是保证所管辖物业区域内财物不受损失, 人身不受伤害, 业主或物业使用人的工作、生活秩序正常而进行的防盗、防破坏、防爆炸等一系列治安管理活动。良好的治安环境需要一支作风过硬、技能优良、机动快速的保安队伍作保障。如何搞好保安队伍的管理也成为物业管理人普遍关注的课题。

一、目前物业管理保安人员中普遍存在的问题

（一）物管公司招聘保安人员的标准较低导致整体业务素质下降

按照我国物业管理相关法律的规定物业公司提供物业服务可以自行聘用安保人员, 目前在全国各大中城市住宅小区的物业公司都在自行招聘保安人员但是物业公司作为经济实体, 往往为了追求利益而忽视对这些从业人员的培训, 发给制服就上岗的现象非常普遍。一些物业管理公司招聘保安现在只要身体好，有身份证，没有犯罪记录，就谁都有机会成为一名保安。保安招聘条件过宽会造成诸多不安定因素, 如个别小区曾出现过保安监守自盗、网上通缉犯当保安的情况，这些给业主带来了极大的不安全感；还有个别小区的保安,合约未满就擅自离职并带走或破坏小区内一些值钱的公用设备；有的因为保安流动频繁，保安甚至不知道灭火器放在哪里。这些现象都给小区业主的正常生活带来了极大的不安全感。

（二）业主对保安人员缺乏应有的尊重

社会上对物业保安这个群体的认同感差也给物业管理公司保安人员的规范化建设带来了隐患。当前不少业主对于物业保安的工作有认识上的偏差,很多人都把“保安”当成“保姆兼保姆”。如果整个社会还不能对物业保安的职能有一个准确的认识, 并为全体保安提供一个公正公平的工作环境，物业管理保安的规范化建设问题将会越来越严重。

（三）“监管”保安尚有法律上的障碍

对物业保安的监管问题从目前的立法情况来看, 公安机关直接介入管理还存在很多执法上的障碍,但是由于物业保安提供的是一种极为特殊的安保服务，如果不进行正确的引导和规范, 很容易滑向消极的一面。现在老百姓心目中对保安的理解非常宽泛，只要是参与了安全守护工作的人就被看成是保安。事实上, 在公安眼里，保安只包括那些受雇于保安公司, 经过培训取得上岗合格证的商业性保安，但在群众眼里保安还包括了那些公司企业自行聘用的内部安保人员以及物业公司聘用的为其管理的社区提供安保服务的人员。前者已经处于公安机关的监管之下，但对后两类人员, 由于相关法律缺位公安机关直接介入管理还存在很多障碍。

二、促进物业保安的规范化管理的建议

（一）严格把好保安人员的录用关

保安员主要从复转军人中招聘, 少量从社会上公开招聘, 择优录用。

1、物业管理公司对保安员一般来说应该有以下要求：政治可靠, 作风正派, 有较强的工作责任心；法制观念强, 热爱保安服务工作；敢于同违法犯罪分子作斗争；无违法犯罪劣迹；身体健康, 具有初中以上文化程度；年龄在18岁至35岁。属单位内部人员担任本单位保安员工作的, 可适当放宽年龄下限, 但最大不得超过50岁。

2、招聘保安员时, 应聘人员必须有下列证件和证明材料：本人居民身份证件；招聘本市的保安员, 由户口所在地派出所出具政审材料；应聘人员是外地的, 除持有本人身份证和户口所在地公安派出所出具有政审材料外, 还必须报县、区公安机关批准后方可录用。

聘用的保安员, 必须在上岗前经过县区以上公安机关或保安服务公司培训, 考核合格后方可正式录用上岗。考核应涵盖军事技能、文化水平、普通话、协调能力等方面。只有人员素质上去了, 提高服务质量和水准才有保障。

保安人员直接与住户接触, 是联系业主或物业使用人和物业管理公司的纽带, 是物业管理的门面和窗口, 良好的工作态度、得体的语言、热忱的服务是业主或物业使用人衡量物业管理水准的标尺。

（二）加强保安人员的培训和教育

保安员一经录用, 前期的理论技能培训是必要的。编制科学合理的培训教案, 辅之以灵活多样的培训方法。教案中侧重理论和实践相结合, 走集中培训单兵考核的路子, 培训中注重对人才的发掘和使用,了解人员的特长和技能爱好, 做到专才专用。只有充分挖掘人才的潜力, 恰如其分地发挥他的作用和专长, 才能营造一种宽松公正的管理氛围, 提高个人的工作积极性。通过培训来提高保安员的警惕性、“ 四防（防火、防盗、防爆、防破坏）”意识、应变能力和身体素质, 使其掌握本职技能。并一定要做好考核工作, 各方面考核通过后才能录用。同时不可忽视消防和其他应急社会性事件的处理的模拟演练。从实战中总结摸索经验, 真正做到有备无患。

（三）减轻保安的后顾之忧

公安机关应全面安排物业保安人员的管理培训，并对物业保安人员的培训只收取成本费。同时,建议地方财政在安排专项资金时应考虑拨付给保安培训机构费用，通过个人交一点、企业出一点、财政贴一点的方式解决物业保安人员的培训费问题，以稳定物业保安队伍。同时, 应鼓励有条件的物业管理公司为物业保安人员办理人身意外伤害保险，建立物业人员技能提升培训制度，为长期从事物业保安的人员提供转岗职位，免除物业保安人员的后顾之忧。

（四）提高骨干保安的薪资

建议物业公司选派骨干队员参加保安资质培训，只要物业公司内部有个有资质的保安,物业公司就可以自建内部保安组织，再由参加过培训的骨干队员对其他保安进行培训，还可以提高骨干保安的薪资, 与普通保安做出区别增强保安工作的积极性。

（五）严格遵守规章制度, 进行人性化的管理

脱离管理制度基础上的所谓“ 人性化” , 实际上是地地道道的“ 人治化”。保安队员违反物业管理公司纪律, 不及时处理, 或者处理不到位, 认为是所谓的人性化管理, 这些错误认识己误导了一些保安队员, 使他们认为公司的制度可以不执行, 甚至怀疑违纪者和领导的关系等等, 时间一长纵容了他们自私、贪婪、懒惰的一面, 形成了坏习惯和不良风气, 造成管理难度更大。综观国内外“ 人性化” 管理的著名企业, 无一不是都有一套科学的、行之有效的管理制度。美国微软、日本索尼是如此, 麦当劳、可口可乐也是如此。在管理中倡导“ 人性化” , 讲究“ 人情味” , 并不意味着要抛弃管理制度, 科学的管理制度则是企业真正实现管理“ 人性化” 的基础和前提, 笔者认为从主任、管理员、队长、班长每一级都应该不折不扣的执行, 大胆同违纪现象作斗争, 方能形成一种人人遵守公司制度的正气。

（六）提高管理者素质, 充实管理团队精神

管理人员安排工作过于死板, 每次安排工作只是强调这是公司领导讲的, 应该这样做, 要不然就处分人,有些管理人员认为帮助管理处收费就是合格的保安人员。这种简单的工作认识和被动的工作方法, 对保安工作没有半点帮助。笔者认为主任、管理员、队长、班长在直接安排保安人员工作时, 首先应尽量阐明工作的重要性和必要性, 不按照公司的要求布置工作, 会造成什么样的严重后果。其次, 征求大家意见, 怎样才能把工作做好。这样, 来自于民意的各种方法和措施也较容易在保安工作中贯彻下去同样也较快培养保安人员的主人翁精神和职业认同感。最后, 由相关管理人员作个小结, 宣布相关规定。在这个环节中, 公司的内部决定可作为底线。保安队伍是不同于部队, 但适时引进和吸收部队的管理模式对保安队伍进行管理是有帮助的。管理者要通过勤检查, 发现问题, 及时研究处理。作为保安队伍的管理者, 必须具备较高的综合素质, 如鉴别能力、处事能力、洞察能力、职业敏感等懂得管理方法, 熟悉国家、地方物业管理法律法规和治安管理规定以法治队、以情带兵, 发扬团队精神和主人翁精

神, 这样才会形成向心力和凝聚力。

（七）加强基层班队长的培训

班队长是一线指挥员, 是具体执行和贯彻公司的指示和规章制度的责任人。因此班队长的素质能力决定所带队员的素质, 因此加强对班队长的定期培养和教育也是至关重要的, 对他们的领导能力、管理能力、判断能力、应急能力的培训尤为重要。对班长人员的选拔要基于公平公正, 只有班长的素质上去了, 队伍的建设才有保障。

三、结语

在二十一世纪, 物业管理公司拼的不只是资金和管理质量, 更重要的是人才资源, 谁拥有了资源谁就占得了先机, 没有满意的员工就没有满意的顾客。我们应该切实的贯彻这个理念, 来提升我们的品牌实力, 人才是其中最重要的一种资源。保安队伍管理是一个常说常新的话题。治军之道, 得之于严, 失之于宽, 因此科学管理将是保安管理的真正内核。有了一支纪律严明、作风优良、保障有力的队伍, 创建一个安全文明的小区就指日可待了。

浅谈如何解决物业管理企业保安员紧缺的问题

时间：2008-6-13

作者：

我国的物业管理作为一个新兴的服务行业，虽然只有20年的历史，却得到了很大的发展。现时我省有许多

物业管理公司具备优秀的管理队伍、高效的运行机制，而且从借鉴国外先进的管理理念和管理方法中提升了自身的质量标准和质量保障体系，它的发展无疑与国民经济的增长、人民生活水平和质量的提高有着密切的联系。然而，在物业管理的管理领域不断扩展，管理覆盖面迅速扩大的同时，物业管理企业出现内部管理与市场需求跟不上的矛

盾；就如，广东省物业管理企业在不断扩充情况下，而企业内部相继出现保安人员流失、招聘困难等问题，这些问

题的产生，不但对企业声誉造成一定的影响，而且很大程度地制约着物业管理行业的健康发展。许多企业的人力资

源部把大量的工作精力放在了招聘和培训方面，这不仅增加了企业人力资源成本，也影响了企业的服务品牌创造。

本文拟就如何解决物业管理企业保安员紧缺谈谈自己的一些浅见。

物业管理企业保安队伍的发展历程

八十年代至九十年代初，保安行业兴起之时，保安员基本上属于星级酒店、宾馆等服务性行业所聘请的形

象人员。由于待遇好、形象选聘条件高，工作环境好，而且有鲜明制服等，在这期间，保安行业成为当代年轻人一

度所青睐的行业。此后，随着时代变化，保安行业得到不同企业的校仿和延伸，从酒店、宾馆、物业小区，甚至街

头小巷都相继出现了保安员身形。人才市场上出现保安“荒”的原因:

一、我国内地，包括广东省，现时的物业管理企业利润整体偏低，导致保安人员的工薪待遇较差。

一般在小区服务的保安员，生活条件相对较差，工作简单、枯燥无味，工作时间又长，每月微薄的工资

待遇除去个人生活开支，所剩下的难以作出其它安排。年轻的保安人员面临着生活的压力和对其他美好事业的选择，从而导致保安人员稳定性差，流动率节节上升。

二、保安员的工作性质特殊，在工作中存在一定的危险性，年龄又受到行业的局限性，社会福利待遇也得不到保障。

保安员都普遍认为他们吃的是青春饭，年龄大了就会被行业淘汰，因此纷纷另谋出路；不但无人愿意应

聘保安员，而且保安行业简直成为农村青年来到城市打工的一个跳板，一个临时工作，这无疑又是造成保安员不断

流失的原因。

三、保安行业在不断地转变中，受社会风气的影响，渐渐地失去了往日的光辉形象和神圣的自豪感。

在保安队伍逐渐扩大的同时，由于招聘单位的需求不同，工作环境、待遇等不同，致使用人单位降低了保

安员的选聘条件、待遇，渐渐地，保安队伍在人员选聘、来源、培训等方面得不到保障，于是保安队伍素质越来越

差，新闻上经常性出现某小区保安员与业主发生争执、打架斗殴的报道。如今保安职业基本上被认为是让人瞧不起的职业，群众对保安员的评价往往都与文化水平较低、没有专业知识、社会经验差等相提并论。社会舆论的压力令

不少想从事保安员职业的人员望而却步。

四、部分业主对保安员的工作不了解，看不起保安员，也是造成物业管理企业保安员紧缺的原因之一。

一些素质不怎么高的业主，有自己交了管理费，自己就成为小区保安员的主人，小区保安是自己仆人的心

态，不尊重小区保安员的人格。当小区保安员在履行自己正常工作职责时遇到这种业主时，就会受到刁难，有时不

免会产生冲突。当冲突发生，业主吃亏时（由于保安员大多年轻力壮，有些甚至是退伍军人，所以，当保安员和小

区业主发生肢体冲突时，吃亏的多数是业主），舆论往往会对小区保安员不利，物业管理公司为了息事宁人，也会

对当事的保安员进行处理。这就令不少小区保安员有低人一等的感觉，而离开本小区保安员的行业。

如何解决保安员紧缺、招聘难问题

一、企业内部优化管理机制和人力资源配置。

在某些岗位上选择性地降低保安岗位的需求量，例如：停车场、大堂、监控中心等，以往一般由保安员担

任，为考虑保安人员紧缺的情况下，许多企业已经把这些岗位换成客户服务人员岗位。这样一来，企业一方面合理

配置保安岗位，减少保安的需求量，另一方面，把这些安全因素较低的岗位进行了优化配置。

二、提高智能化管理系统，增强安全防范技术措施，减轻保安人员工作压力。

企业可以考虑从提高智能化系统方面着手，加强保安管理体系的先进化，充分体现保安职业的专业性，从

而也提升了保安员的爱岗敬业感。现时，许多国优大厦、新建的物业小区、高档写字楼等都基本投入使用智能化管

理系统，甚至某些旧的民宅也纷纷集资加装智能化管理系统。

三、企业内部设立专职部门，实行专业化管理。

即在企业内部建立单独的保安管理部门，负责整个保安队伍的招聘、培训、分配、安置住宿、考核上岗、转正、晋升以及日常工作的抽检、业务指导等工作，就像是企业内部的“保安公司”。利用这种运作模式来进行

企业内部保安员的招聘、培训等一系列的工作，可以强化保安队伍的管理。广东省现时许多大规模的物业管理企

业就有了这样一套管理模式运作。

四、加强企业规范化管理，为保安队伍营造“企业是我家”的文化氛围。

在怎样留住保安队伍的角度上多考虑方法，多下些功夫，要让保安员工作得安心，家里的亲人放心，对保

安员的待遇按章办事，按规定执行，不折不扣，清清楚楚。公司内部要把保安员与其他职员同样看待，要尊重保安

员，在培训保安员对顾客的礼仪礼貌和服务意识，进而树立公司形象的同时，也要通过企业形象来树立保安的形象

和地位。

另外，关心保安员的生活和学习是必不可少的，让保安员的心目中有对企业的归属感，还有专业形象的自

豪感，改变保安员对这行业的灰色感觉和自悲感，从而提高保安团队的凝聚力。

五，物业管理企业应加强与小区业主的互动，让业主了解保安员的工作、使业主尊重保安员的辛勤劳动，改变社会

上对保安员的偏见，吸引更多的人员加入到保安员的行列中来。

其实，物业管理行业都清楚，保安队伍乃是物业管理企业的形象窗口，是小区居民安居乐业的基本治安

保障，在居住小区，安全和人们的生活息息相关，业主在交纳的物业管理费的账单中，包含着保安服务的费用。他

们有权利知道自己应该得到什么样的保安服务，特别是“既然我交了物业管理费，就应该得到保安员随时即24小时 的警戒，不给小偷留下空隙，否则24小时保安有什么意义？”，“24小时保安服务的职责究竟是什么？”。现时，如何减少保安队员的流失，稳定保安队伍，提高队伍的综合素质等都已经成为现代物业管理行业相互借鉴、互相

交流成功经验的必然议题。总之，搞好服务管理，小区治安良好，保卫工作是起着举足轻重的作用，同时也是物业

管理企业的健康发展的基础。

第二篇：住宅小区中物业管理存在的问题和对策

住宅小区中物业管理存在的问题和对策

关键词：物业管理 业主委员会 普遍问题 常见问题对策 提纲：

一、现阶段我国的物业管理存在的普遍问题

1、物业管理法规与体制的滞后问题

2、人力资源建设队伍问题

3、开发商遗留下的问题

4、业主的物业知识缺乏

5、物业管理收费困难

6、物业企业的市场规模小、缺乏有效的市场竞争

7、物业管理法规体系不够完善

二、住宅小区物业管理中比较常见的问题

1、业主的知情权和选择权无法得到保障

2、业主委员会无社团法人地位

3、小区设备设施的收益权属不清

三、物业管理中存在问题的解决对策

1、制定完善的物业管理相关配套法规

（1）物业管理的早期介入

（2）建立物业管理信用档案

（3）积极大力开展招投标机制

2、严格执行承接验收标准、严把关

3、培养业主的物业管理知识

4、建立物业管理招标制度、真正做到公平、公正、公开原则、实现企业透明化

5、改变收费方式与收费态度

6、加强物业企业的自身建设、培养正确的服务理念、提高服务水平和质量

第三篇：浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策.

安徽建筑大学继续教育

毕业论文

课题名称 专 业 姓 名 学 号

浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策

工程管理 陈昆 2011010096 2015 年 10 月 25 日至 2015 年 11 月 30 日共 6 周

指导教师签字

2015

王虹孜

年 12 月 日

浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策

【摘要】

随着城镇化步伐的加快，我国大中小城市迅速发展，城市住宅社区建设越来越多，商品化住宅已成为我国城镇居民居住的主要形式.物业管理已纳人日常生活中，这对提高人们的生活质量、生存环境及改变城市面貌和推进城市化进程都起着积极作用。然而在现实中，社区物业管理方面问题也逐渐显现，物业管理还存在着很多问题和不足，全国各地小区时常出现物业弃管现象，物业企业与业主纠纷不断，导致矛盾不断升级。物业管理与日益发展的城市建设逐渐出现了不和谐的现象。本文将剖析我国住宅小区物业管理中存在的问题，并提出解决的对策和建议，供大家参考。

关键词：社区建设；物业；物业管理；内容

目录

内容摘要 关键词 正文

一、城市住宅小区物业管理的现状....................................1

（一）开发初期的小区物业管理情况.........................................1

（二）开发结束小区的物业管理情况.........................................1

（三）老旧小区、老住宅的物业管理情况.....................................1

二、城市住宅小区物业管理存在的问题................................1

（一）物业管理法律不健全，物业法规宣传不到位,执行力度不够.................2

（二）物业管理企业服务不到位，经费使用不透明..............................2

（三）违章建筑、私搭乱建现象严重..........................................2

（四）房屋质量不过关，开发商存在遗留问题..................................2

（五）业主委员设立及其作用存在问题........................................2

三、对完善物业管理的几点建议......................................3

（一）完善物业法律法规，加强宣传力度,提高全民物业管理消费意识.............3

（二）物业服务企业严格按照法定程序办事，与业主签订明确详尽的物业管理合同..3

（三）依法成立业主委员会，有效发挥业主委员会的作用........................3

（四）加强对开发商的监管，明确开发商的责任................................3

（五）物业管理企业坚守职责，保证服务......................................4

四、结语.........................................................4

五、参考文献.....................................................4

1.城市住宅小区物业管理的现状

1.1开发初期的小区物业管理情况

开发初期的小区，物业管理比较规范。因为开发商为了吸引顾客，寻求卖点销售房子，对小区的绿化、环境、安保等都能够提供相对令人满意的物业服务。大多数业主也能够履行义务，按时缴纳物业费，物业管理企业也能尽职尽责负责小区的服务工作。但随着房子销售结束和房屋使用时间的增加，很多问题就逐渐凸显出来，例如房屋质量、设施的损坏、绿化维护、停车位不足、道路维护及物业费欠收的问题等等，物业企业和业主的矛盾显现出来。而我国城市社区建设也就20多年的历史，物业管理发展并不成熟，很多物业管理企业和开发商是一家，业主很容易将开发商的应完成的售后服务转嫁到物业企业上，因此常常引起责任纠纷,业主和物业企业矛盾由此产生。

1.2开发结束小区的物业管理情况

开发结束的小区，物业管理从起初的规范管理逐渐过渡到松散管理，再到勉强维持，有的甚至被弃管。业主刚人住时，必须交齐当年物业费后才能获准人住。因此业主人住初期，物业费的缴纳率基本上是百分之百，此时物业费能满足正常经营需要，物业管理也能及时到位.但随着人住时间的推移，诸如住户的屋顶漏水、墙皮脱落、可视对讲门的损毁、对讲机不能使用、监控失灵、道路塌陷坑洼不平、住户失窃、管道堵塞等一系列问题接踵而来。实际上很多问题是历史原因造成的，也是开发商造成的，仅靠收取的物业费很难解决这一系列的问题。因此，给物业管理带来较大难度，业主也因此与物业企业的矛盾纠纷不断。

1.3老旧小区、老住宅的物业管理情况

老旧小区、老住宅或是没有物业管理、或是存在物业弃管现象。在我国,城市商品住宅开发近20余年，在上个世纪90年代中期之前都是福利分房，各单位建设家属宿舍，由单位的后勤部门进行维修服务。上个世纪90年代末取消了福利分房，开发商开始征收土地、拆迁，建设小区。没有被开发商拆迁的的老旧房子，通常是由政府的房产部门或街道办事处统一管理，对楼体外部粉刷、收取垃圾、清扫楼道、统一巡逻，居民缴纳少量的“卫生费”、“治安费”等管理费，由街道居委会挨家挨户统一收取。老旧小区、老住宅的配套服务设施普遍不健全，硬件条件比较差，私搭乱建、违章建筑现象严重。在老旧小区、老住宅成立物业管理企业非常困难，很多的住户对物业管理这样一个新兴事物，在观念上尚没有完全接受,存在只要服务，不愿付出，还不太习惯物业管理有偿服务，不愿意缴纳物业费。即使缴费，业主很容易对物业企业产生过分的要求，憧憬着少缴费多办事或不缴费就享受服务的思想，在缴费时也是极不情愿，不想承担相应的义务，有的社区存在长年不缴费的住户，物业费收缴率很低，造成物业管理经费严重短缺。事实上，老旧小区建设时，往往是孤立而行，缺乏整体 规划设计，很多问题不是单纯的物业管理问题，而是历史遗留问题，没有经费很难解决。2.城市住宅小区物业管理存在的问题

2.1物业管理法律不健全，物业法规宣传不到位,执行力度不够

物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及开发公司、物业管理公司、业主、使用人、业主委员会及向物 业区内提供其他方面专业服务的有关单位、政府有关职能部门等。目前,物业管理法律法规没有形成一个完整的体系.现执行的法律依据是中华人民共和国国务院令第504号颁发的修订后的《物业管理条例》和第十届全国人民代表大会第五次会议通过2007年10月1日起施行的“物权法物权法明确物的归属，保护权利人的物权，它无法囊括城市住宅小区的事务性管理和纠纷，而政府对仅有的法律法规宣传不到位，执行力度也不够。还有一些房地产商对物业管理重视不够，物业管理矛盾没有依法依规严格管理，业主违规现象没有及时遏制，由此留下很多隐患，致使物业管理后患无穷，造成业主、开发企业、物业管理企业和社会的一些不必要的麻烦和损失。

2.2物业管理企业服务不到位，经费使用不透明

城市小区物业收费难问题比较突出.物业费是业主个人所缴纳的费用，按照理性经济人的思维，消费者总是想要以最小的支出获得最大的效用，既然物业费属于个人消费，业主势必就想获得最大的服务.如果物业公司服务不能满足业主居住的合理需要，对经费的使用还不透明，那么，业主就会产生抵触情绪，不愿意交纳物业费。物业公司和业主之间缺乏沟通和理解，两者之间产生隔阂，发生冲突，一些物业管理企业在没有办法的情况下,只好以停水停电来催交费用，但往往导致矛盾的加剧。

2.3违章建筑、私搭乱建现象严重

个别业主在进住小区后存在着破坏绿化、违章搭建、擅自安装防盗窗、封闭阳台等破坏小区整体面貌的行为，从而引发其他大部分业主的不满。而物业公司除了进行劝阻外，无任何行政执法权来对其进行制约。物业的无授权管理行为,往往成为和而不解的导火索，导致这些个别行为与群体之间的对峙，从而进一步增加物业管理工作的难度，扩大了矛盾纠纷，影响了小区的和谐建设。实际上，居民居住环境与居委会、公安、环保、卫生、园林等很多部门都有密切关系，许多事情单靠物业公司很难治理，物业公司不是执法部门，业主对其不理不睬，违规现象常有发生。

2.4房屋质量不过关，开发商存在遗留问题

部分开发商在施工后遗留下来的诸如墙体裂缝、房屋渗水等房屋质量问题，业主需要寻求解决.这本来应该是由开发商解决的问题，而业主直接面对的是物业管理者，找物业解决问题。由于开发商与物业的职责不清晰，物业企业与开发商经常扯皮，使得问题无法解决.有些物业管理企业隶属开发商，业主理所当然地认为物业公司和开发商就是一家，自己的问题没有答复时，就会把对开发商的不满转嫁到物业管理方面。目前，一些开发商的售后服务缺少必要制约，业主入住后遇到建筑问题往往把责任推给物业,而物业管理公司往往认为房屋质量问题不属于自己管理服务范畴，把责任推给开发商，造成相互推诿，业主的权益得不到有效保护从而激化业主和物业公司间的矛盾。

2.5业主委员设立及其作用存在问题

由于目前我国有关物业法规对业委会权利义务未做明确规定，导致业委会运作不规范。有的小区成立业委会,有的小区则没有成立。由于业委会是业主选举出来的民间组织，多数业主参与的积极性并不髙,大家对参加业主大会缺乏关注度，态度漠然，业委会缺乏坚实的业主基础。业主在遇到物业管理方面的问题时，多数业主不去找业主委员会解决，而是自己解决或是忍耐，业委会形同虚设。另外，由于业委会的经济收人是按照物业费的一定比例，有的业委会甚至受物业公司掌控，更是形同虚设。即使不受物业公司掌控的业委会，运作过程中也存在很多问题，比如，业主委员会中人员结构、素质、组织能力、公信力等十分有限，很少有专职人员 承担这项工作，业主委员徒有虚名，不能发挥其应有的作用。

3对完善物业管理的几点建议

3.1完善物业法律法规，加强宣传力度,提高全民物业管理消费意识

建立与住宅小区建设相关的房屋维修管理、设备设施管理、环境卫生管理、保安保卫、消防安全管理等法律、法规。社区要积极宣传相关法律、法规，提高业主及物业管理企业的法律意识，让人们更多的了解自己的义务和责任。社区居委会是最基层政府的代表，因此，社区要转变观念，研究新时期社区居委会的任务，要紧密与物业联系，接地气，走群众路线，从业主关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理，在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷，深入调研，为建立健全业主委员会和物业管理的监督体系提供依据，强化党委政府及社区居委会对业主委员会的指导，提升城市管理整体水平。

3.2物业服务企业严格按照法定程序办事，与业主签订明确详尽的物业管理合同

政府要严格按照法定程序规范物业服务企业，积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释，增强业主、物 业服务企业与开发商的法律意识，鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营，三家形成一种相互制约的关系，物业服务企业既能对业主负责，又能对开发商的前期行为进行监督，使整个物业的前期开发建设过程,能为后来的物业服务创造一个良好的条件。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时,应切实 遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应就可能发生的争议作出明确的规定。

3.3依法成立业主委员会，有效发挥业主委员会的作用

由政府的最基层组织——街道办事处所管辖的社区牵头组织小区内的业主依法选举、成立业主委员会，还要监督物业公司支付业委会活动经费。业主委员会的成员应由能代表业主利益的业主组成，承担与物业沟通的责任、监督物业服务、维护业主利益，应根据法律、法规的规定行使职权。对于物业公司所提供的管理服务应及时予以审查、监督;对于损害业主利益的物业公司，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。业主委员会还要积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。

3.4加强对开发商的监管，明确开发商的责任

“百年大计，质量第一”，这是喊了多年的口号，然而目前城市建设中的小区时间最长不过20余年，房屋质量问题、基础设施问题，确实比比皆是，更不用说到“百年”之后了。因此,各级政府在审批验收小区时，要有长远目光，严格把关,不能留有后患，明确开发商的责任，开发商按照一定比例缴纳资金,解决规划设计、施工阶段遗留问题，分清物业企业和开发商的责任，保证后续修缮补漏工作。

3.5物业管理企业坚守职责，保证服务

物业企业应树立以人为本的服务理念，严格按照政策法规和物业服务合同,公开服务标准、收费标准和 收费依据，尽职尽责地为业主服务。物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友。物业、企业还要进一步提高自身素质，加强对员工的培训，增强与业主的沟通和交流，积极与政府相关部门配合，进 一步提高协调能力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里交流，加强邻里团结。

4.结语

从以上分析可以看出，我国住宅小区物业管理中出现的问题必须通过依法治理物业管理市场，建立有效的监管体系，健全相关法律制度和法规,规范物业管理市场的运作，加强舆论宣传，不断提高业主的物业服务消费意识，以获得业主对物业服务工作的支持与配合。当前物业服务行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业服务行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究住宅小区物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力

参考文献

（1）余兴全，提升物业服务满意度的思考[J].南方论刊，2010（2）甘志英，住宅小区物业管理中存在的问题及对策[K].（3）张宝珍《物业管理基础》，中央广播电视大学出版社，2004年3月第1版（4）曲建国《物业管理实务》，武汉理工大学出版社，2009年12月第1版（5）王跃国《物业管理法规》，机械工业出版社，2009年1月第1版

（6）杨永杰《物业经营管理》，化学工业出版社，2008年8月第1版

第四篇：城镇化进程中物业管理存在的问题与对策

城镇化进程中物业管理存在的问题与对策

摘要：对于正处于城镇化进程中的达州市，由于起步较晚，发展时间较短，物业管理市场存在很多问题。通过对物业管理公司和业主两个不同角度的调查发现，达州市的物业管理企业面临着行业法律法规不健全、开发商遗留问题多、企业经营效益差等问题，而业主针对物业管理公司提供的服务也有很多不满，导致物业管理企业和业主之间矛盾丛丛。文章从达州市物业管理的现状出发，提出提高达州市物业管理水平的对策主要有加快完善我国物业管理法律法规、成立专门的政府主管机构、加强物业管理企业的品牌化建设实现规模经营和努力提高物业管理公司及其工作人员的服务质量等。

关键词：城镇化；达州市；物业管理；业主

中图分类号：F713.53文献标识码：A

In urbanization advancement estate management existence question and countermeasure-----Take Dazhou as the example

Ding YanZhang Hongfang

(Sichuan University of Arts and Science, Sichuan Dazhou 635000)

Abstract: For now in the process of urbanization in the city reached, due to a late start, short development time, the property management market, there are many problems.Based on the property management companies and owners found that two different angles, at City's property management industry, enterprises are faced with inadequate laws and regulations, the developer remaining issues and more effective business and poor, and the owners of property management companies for The service also has a lot of dissatisfaction, leading property management companies and owners of conflict between the clumps.In response to this phenomenon, the paper of the current situation of City Property Management, Property Management proposed to increase the level of City Strategy are to accelerate the improvement of property management laws and regulations, set up a special government institutions, strengthen the property management companies to achieve brand building scale operation and efforts to improve the property management company and its quality of service of staff.Keywords：Urbanization；Dazhou；estate management；Owner

一、达州市物业管理的发展与现状

随着城镇化进程的不断加快，物业管理已经成为我国经济产业体系的重要组成部分。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。

达州----作为四川省的一个地级市，是1999年经国务院批准，由原达川地区更名建立，位于四川东北部，是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇，有“川东明珠”之誉。在达州市，物业管理经历了从无到有、从小到大的发展过程，它的雏形是在90年代中后期形成的，真正形成规模，让群众所熟知的是在2002年左右。起初，人们不是很能接受这种新的观念，认为既麻烦又浪费金钱。但随着物业管理的不断完善和服务质量范围的不断健全，人们的观念发生了很大的改变，并给予了积极的支持。经过多年发展，物业管理作为一种新型产业，发展到2010年的时候，物业管理企业有80多家，其中具有二级资质的物业管理企业有一家，其余均为三级资质或者临时三级资质企业。随着城镇化进程的加快，达州市物业管理公司的规模还在进一步的扩大中。

在不断加强物业管理行政监管，规范物业管理市场秩序，提高行业整体服务水平的推动下，达州市物业行业的服务意识和诚信度显著提高。但达州市物业管理企业组建普遍时间短，规模小，装备差，实力弱，人才缺乏，服务质量不高，与市场需求不相适应，制约了物业管理市场的发展速度。因此，如何加强物业管理市场主体建设，对于推进物业管理市场化进程，乃至繁荣达州物业管理市场，建设和谐社会，具有重要而深远的意义。

二、达州市物业管理存在的主要问题

由于物业管理在达州市发展的时间不长，物业管理行业总体上讲还处于比较低层次的水平，市场竞争机制尚未完善，物业公司的经营活动缺乏应有的规范。最近，笔者在达州市的部分住宅小区里分别从业主和物业管理公司两个不同的角度进行了调查，发现由于双方只从各自考虑问题的角度出发，针对达州市物业管理市场上存在的主要问题，双方观点存在较大的差异。

（一）从物业管理公司的角度，物业管理存在的主要问题

1、物业管理法律法规不健全

目前，在物业管理方面，国家虽然出台了一系列物业管理政策与法规，但大多是针对大、中城市和具有一定规模的住宅小区，而对正处于城镇化进程中的中小城市（镇）、面积小、规模小的住宅小区物业管理适用性不大。加之达州市的物业管理起步较晚，对相关政策法规研究相对较少，制定出台的措施也较少，导致物业管理缺乏权威性的物业管理法规，得不到政策扶持。目前达州市针对物业管理方面的规范性文件还不多，2006年，达州市首次出台了《关于进一步规范物业管理》条例，2007年，达州市规划局和建设局出台了《达州市房地产市场不良行为记录管理实施细则》，除此之外，其他相关的物业管理配套政策还很不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，在实际操作中造成物业管理无法可依、无章可循，业主与物业管理公司、物业管理公司与各职能部门、街道之间极易出现矛盾和纠纷，物业管理市场比较混乱。

2、开发商留下的诸多隐患导致后期的物业管理实施难

由于物业管理在规划、设计、施工阶段没有介入，再加之接管验收不严，责任界定不清，前期留下的问题和承诺造成物业管理先天不足。很多开发商在住宅建设过程中，为了最大限度地获取利润，在房屋建设质量、公摊面积计算、配套设施建设、房屋维修基金预留、原住户的安置与回迁等问题上频频违约，埋下了纠纷的祸根【1】。业主入住后发现房屋有渗水、裂缝、墙面凸起等质量问题；房屋面积、结构、设施与购房合同不一致；泊车车位不够、管线布局不合理、公共设施不足等等。所有这些问题都留给了物业公司，致使业主把对房地产开发商的不满转嫁给了物业公司。物业公司与业主从一开始就成为了一对矛盾体。物业公司与业主之间这些与生俱来的矛盾和问题己成为严重影响社区生活健康发展的重要因素。

3、物业管理企业经济效益普遍较差

目前达州市物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，“小而全”的企业必然带来极大的资源浪费。而很多业主在不知情的情况下，只要出了问题就找物管，动不动就以不叫物管费相威胁，出了事故，就找物业公司索赔，使得物业管理公司的生存如履薄冰。此外，物业管理企业同相关专业部门职责划分不明确，在小区供水、供暖、供电等方面，不同程度地存在把物业管理企业当作最终结算用户的问题，物业管理企业支付了大量的中间损耗费用，背上了沉重的包袱。

（二）从业主的角度，物业管理存在的主要问题

1、物业管理公司服务差、存在乱收费现象

在调查的过程中，很多业主反映物业管理公司的服务观念不强，经营极不规范，部分物业公司更是为了更多地获取利益，巧立名目多收费、乱收费，有时甚至单方面制定一系列规章制度约束业主，并以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，业主稍有不从，物业公司便以停水、停电相要挟，甚至武力相向。物业公司服务态度差，服务不规范、不及时，随意订价，只收费，不服务，巧立名目乱收费、多收费、强行收费己成为一种普遍现象。小区环境脏乱差，杂草纵生，小区门卫形同虚设，小商贩、闲杂人员任意进出，治安秩序混乱，物品时常被盗，共有设施维修不到位等纵多问题显示了达州市的物业服务水平还很低。

2、物业管理从业人员综合素质不高

物业管理从业人员素质问题是制约物业管理专业化进程的重要因素。达州市大多数的物业管理公司处于初级发展阶段，没有专业的服务人员和服务标准，物业从业人员大多数都是来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理方面的理论知识和实践经验，相当一部分人没有经过物业管理培训，缺乏起码的职业道德、专业技术、应急能力和法律水平。加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的发展【2】。

3、错将自己定位于管理者，而不是服务者

物业管理公司是接受全体业主委托，为其提供服务的具有专业管理能力的服务机构，它的权利和职责范围由全体业主赋予。但现实生活中，物业管理公司的观念常常错位，将服务者的角色转变为管理者的角色。在没有经过业主同意的情况下，物业管理公司常常将共有部分随意处置收取设置费和使用费、挪用房屋建设维修资金、擅自改变物业用房、限制甚至排除共有权人行使共有权，使本来是服务与被服务的关系演变成管理与被管理的关系。这种的错位的定位忽略了法律赋予业主的物业的决定权，从根本上颠倒了业主和物业管理公司的主体地位。

从上面物业管理企业和业主反映的问题中可以看出，处于城镇化进程中的达州市物业管理市场存在很多问题亟需解决。如果这些问题得不到解决，可能还会引申出很多其它问题，例如，现在很多物业管理公司都面临着收费难的问题，就是因为业主对物业公司提供的服务不满意而进行的消极抵抗：业主发现物业服务差了----不交物业费---物业公司采用各种办法催缴---业主要求物管账目公开---物管拒绝---服务越来越差---不交物业费用的业主越来越多，对立从此便产生了。

三、提高达州市物业管理水平的对策

1、加快完善我国物业管理法律法规的体系

尽快完善我国物业管理的立法工作，是协调目前物业管理领域各种关系、处理好各种纠纷的根本途径。《物业管理条例》己于2003年9月1日正式实施，这已成为物业管理规范发展的新起点。但是，我们不能就因此而认为一部法规即可包打天下，还应有更多的实施细则、办法与之配套。结合达州市现在面临的问题和未来发展的需要，笔者认为物业管理法律法规的体系中还应该包括以下几个组成部分：⑴建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；⑵建立设备设施管理法律、法规及规章；⑶建立环境卫生管理的法律法规及规章；⑷建立保安保卫、消防管理的法律法规及规章；⑸建立行业管理办法；⑹建立业主及业主委员会的管理办法；⑺建立覆盖各类物业的管理法规及规章。

2、成立专门的政府主管机构，加强行业的监管

建议成立住房与物业管理方面的专门机构或行业管理协会。该机构应加强新建住宅物业承接查验工作，在开发建设单位申请房地产与房屋所有权属登记时，应查验物业承接验收备案情况，促使开发商必须按规定进行承接查验，及时整改查验中存在的问题，改变物业管理企业被动接收项目的情况，并由开发建设单位、施工单位和物业服务企业三方签订关于质量保证金的使用协议，协议中对一些常见的问题规定各方需承担的责任和义务。例如针对开发商接到报修后，拖而不修等问题，协议中便可规定物业管理企业可以代修及启动相应资金处理等方式解决，这样就可以有效的减少房屋质量纠纷。

3、加强物业管理企业的品牌化建设，逐渐扩大规模实现规模经营

作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。微利行业的特性使得许多物业管理企业处于微利亏本的状态，于是向规模要效益成为了多数物业企业的心声。但如何扩大规模呢？创立品牌，用良好的品牌效益来扩大经营范围，形成规模。物业管理公司要成功的创建品牌，先要根据物业的特点，硬件、软件设施，由点到面，扩大战果，从而实现创建物业管理品牌的战略。除此之外，物业管理公司还应该结合实际需要，让每位管理者和员工时刻树立品牌意识，按照塑造品牌的高标准、严要求，通过严谨、高效的科学管理，在为业主提供优质服务的同时，树立和维护物业品牌。

4、努力提高物业管理公司及其工作人员的服务质量

随着《物权法》的出台和《物业管理条例》的修改，物业管理企业不仅需要更名为物业服务企业，更重要的是应该更新了服务理念，提高服务意识。首先要确定管理者和业主的正确关系：即业主是物业的主人，管理者是受雇于业主的“管家”，把为业主服务作为自己工作的出发点。在培训中应不断提高员工的专业技术能力，使他们成为技术过硬、服务质量上乘的获得业主好评的物业管理人员。其次要建立和完善各项管理和服务制度，并严格实施规范服务，以制度管人，规范操作。再次为了满足业主持续增长的服务需求，物业管理企业要努力寻找新的服务方式和方法，积极主动研究业主的潜在需求，不断创新，提供更完善的管理和服务，这样不仅可以减少物业管理中的纠纷，还能为企业创造新的收入【3】。物业管理企业只有靠优质的服务才能赢得市场，才能打造优秀的品牌。

参考资料：

[1] 杨正国，中国物业管理存在的问题与对策[D].武汉：华中师范大学硕士论文，2003：14-16.[2] 王素梅，论我国物业管理存在的问题及对策[J].改革与探索，2005（7）.[3] 滕永健，《物业管理实务》[M].中国建筑工业出版社，2006：227-236.[4] 周秋容，浅谈物业管理如何做好物业管理服务[J].消费导刊，2009（1）.

第五篇：班级管理中存在问题与对策

班级常规管理中存在问题与对策

班级常规管理是学校各项管理的基础。当前各级各类学校尤其是中小学校学生在每日常规中所表现出的诸多存在问题，正成为日益给学校管理造成压力的突出方面。本文试图从问题的表现、成因等方面进行分析，提供对策。

班级常规管理主要是班级经常性的规章制度的管理，包括课堂常规、宿舍常规、劳动常规等方面的管理以及师生之间、同学之间应有的礼貌要求。常规管理的目的在于培养学生良好的行为规范。班级管理工作的基础在于有效、持久的常规管理。呈良性循环的常规管理是提高教育教学质量的基础和保证。学校对班级的管理主要是通过班主任实施的。

当前，在我国各级各类学校尤其是中小学校，随着独生子女学生的普及，常规管理问题中所突出表现的学生诸多不良行为习惯的存在，正日益成为令学校管理者尤其是班主任头疼的问题。相对于他们的父母一代而言，独生子女这一代的主要优点是：相对活泼，开放，思维较敏捷，乐于接受新生事物，敢于向权威挑战。但他们的缺点同样明显，主要表现在三个方面：首先在思想道德方面缺乏“爱心”。集中的体现是，往往只“爱”自己，不知道爱父母、亲人、朋友，不知道爱国家、爱民族，比较自私自利。其次在言行举止方面相对缺乏诚信，缺乏涵养和一定的深度，比较浮躁。第三是在纪律制度方面，相对自由散漫，不愿受纪律制度的约束。

一、问题成因分析

首先是社会大环境。学校、教师和学生在一定程度上都是社会的缩影。社会的好与不好的方面，都会在不同程度上在学生身上得到一定的体现。在社会的大环境中，学校的许多正面教育有时候显得苍白无力。

其次，荣辱观问题。当前全国上下都在进行“八荣八耻”的学习教育活动。而社会上相当一部分人的“不以荣为荣，不以耻为耻，甚至以耻为荣，以荣为耻”的价值取向的存在，对学校“八荣八耻”教育活动的开展、对班级的常规管理起了极大的负面影响。

第三，来自学生家庭的原因。当前，城市的许多普通家庭和农村的大部分家庭，家长中往往父亲或母亲一人、甚至两人都长期外出打工。留守家庭的往往是妇女、儿童和老人。而这些学生的母亲或爷爷、奶奶等往往又很难管得住他们。其结果是更不利于这些学生良好行为习惯的养成。

第四，教师自身素质也亟待提高。近年来，新工作的师范生中相当一部分已属于“独生子女”代了。一方面是他们自己从小就是在父母的“呵护”、“娇生惯养”中长大的；另一方面，一个毋庸置疑的事实是，师范生的质量在逐年下降。因此对学校来讲，对尤其是青年教师的素质教育，对青年教师的“常规”教育，也在一定程度上成了当务之急。

四、对策 1.全社会都来关心支持教育。教育关乎国家、民族和每个家庭的未来。学校班级常规的管理、未来合格人才的培养，需要家庭、社会的基础，需要形成学校、家庭、社会（社区）三位一体的教育网络。在这一方面，学校、教师需要发挥主动性，要主动将社会（社区）和家庭能挖掘的优势，能“为我所用”。如邀请社会上的优秀人物、家长中的正面成功典型等来校演讲等，以尽可能地放大正面影响，缩小负面影响。

2.加强青少年思想道德建设和荣辱观教育。近几年来，党和政府所倡导的加强青少年思想道德建设和以“八荣八耻”为主要内容的社会主义荣辱观教育，是学校加强班级常规管理教育的一个契机和强大的思想武器„„

3.班级公约的制定。班级管理常规可以以“公约”的形式出现，公约经过大家酝酿、讨论，使大家认识到它是维护学校利益不可缺少的，是代表师生利益的，必须自觉遵守。公约就是制度，制度面前人人平等。公约制定后的关键在于大家的共同遵守、共同执行。因此，还要选举公约的执行委员会，应由班级的各类学生组成，在一定程度上应是各类学生都有，包括一些所谓的“后进生”，因为让他们参与“执行”，这对他们本身就是一种制约。

4.教师的为人师表。学高为师，身正为范。一个教学效果好、个人品行好、能公平公正对待每一个学生的教师，本身就是一种巨大的、无形的影响。所谓“不言自高，不怒自威”。

5.培养民主精神。民主是一种政治形态，也是一种生活方式。民主要求每个人遵守法律和规则。美国教育家杜威认为学校是训练民主的绝佳的环境。他认为学校可以提供良好的机会，让学生练习近平等、意见交流、进取心、责任感、领导、服从，以及为团体而努力等民主的性格。班级、尤其是教室常规有助于使个人在团体规范之下更卓越——这就是民主的精神。

总之，班级常规管理的有效进行并非一朝一夕之事，需要学校所有教育教学人员，尤其是班主任、班级任课教师，会同家庭、社会（社区）共同付出长期的、坚持不懈的努力。同时，作为教育工作者，还应与时俱进，善于研究一代又一代学生、尤其是独生子女学生的身心特点，努力扬其所长，抑其所短，为培养合格的、全面发展的社会主义事业接班人而不断努力