小区物业管理存在的问题及策略探讨

第一篇：小区物业管理存在的问题及策略探讨

小区物业管理存在的问题及策略探讨

摘要：物业管理是在住房制度和城市管理体制的改革中新兴的一种服务型行业，其从最开始的无到有，逐渐发展壮大，然后到现在基本成为每个小区中不可或缺的一部分，在此发展的过程中必然会经历一些制度以及服务水平方面的不完善，只有发现问题，从而才能寻找解决问题的策略。

本文通过自己在生活中的实地调查以及网上的数据、其他人的观点，系统的分析出小区物业管理中存在的一些问题，并挖掘其导致的原因，然后从政府、物业服务企业、业主三方面提出改善策略。全文主要分四个部分去论述：第一部分是物业管理的发展历程及含义；第二部分是物业管理现状及原因分析；第三部分是物业管理的改善策略；第四部分是物业管理的前景展望。

关键词：小区；物业管理；问题；策略

i Discussion on Residential Estate Property Management Problems &

Countermeasures Abstract:Property management is in the housing system and the reform of the urban management system in the emerging service industry, which from the beginning of the gradual development and growth, and then to now become an integral part of each district, in the process of development is bound to experience some of the system and service level is not perfect, only to find the problem, so as to find a solution to the problem.In this paper, through their own life in the field survey and online data, other people's point of view, the system analysis of the residential property management in some of the problems, and the reasons for the cause, and then from the government, property services companies, the owners of three ways to improve the strategy.The full text is divided into four parts: the first part is the development course and meaning of the property management;the second part is the property management status and reason analysis;the third part is the improvement strategy of the property management;the fourth part is the prospect of property management.Key word:residential estate;property management;problem;strategy

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目录 物业管理发展历程及含义 ····················· 1 1.1物业管理发展历程 ······················· 1 1.2物业管理的含义 ························ 1 2 物业管理现状及原因分析 ····················· 1 2.1物业管理相关的法律法规不健全 ·················2.2相关机构对物业管理公司的监管力度不够 ·············2.3老旧小区管理难 ························2.4物业管理人员不够专业，管理水平待提高 ·············2.5物业管理收费难度大或收费偏高 ·················2.6小区设备设施维护不及时以及运转率不高 ·············2.7业主不配合物业管理 ······················2.8业主委员会不能充分发挥自己的权利和作用 ············3 物业管理的改善策略 ·······················3.1政府机构方面的改善 ······················3.1.1完善相关法律法规确保物业管理有法可依 ············3.1.2加强对物业管理公司的管理使其在法律法规下阳光运转 ······3.1.3加大扶持力度使物业公司敢于、善于管理 ············3.2物业公司本身的改善 ······················3.2.1对相关岗位的人员进行定期培训，提高其法律法规意识 ······3.2.2对管理人员进行爱岗敬业教育 ················3.2.3了解业主的需求，及时帮助各解决问题——服务到家 ·······3.2.4合理规划小区公共资源 ···················3.3业主自身的改善 ························3.3.1加强“小区是我家”教育，提高主人翁意识 ···········3.3.2积极配合物业管理，彰显主人翁形象 ··············3.3.3提高自身的维权意识 ····················4 物业管理的前景展望 ·······················1 2 2 3 3 3 4 4 5 5 5 5 6 6 6 7 7 7 8 8 8 9 9

1.物业管理发展历程及含义

物业管理是当代快速发展的社会应运而生的产物，在其不断发展的过程中经历了不同阶段的改变和变革。

1.1物业管理的发展历程

世界上最早的物业管理是19世纪60年代的英国。而中国现代意义上的物业管理开始于20世纪80年代初，当时正是经济体制和住房体制的改革时期。

1981年3月10日，深圳市物业服务公司作为中国第一家物业服务企业而诞生，深圳东湖丽苑小区也成为该物业服务企业的第一家业主，因此就这样一个新兴企业逐渐的被大家所认识和接受，随后物业服务企业也逐渐的增加。为了促进和改善其发展，1994年，建设部颁布了物业管理方面的第一个法律法规-《城市新建住宅小区管理办法》，与此同时，有关物业管理的第一个地方性法规-《深圳经济特区物业管理条例》由此而产生，随后其他一线城市均制定了物业管理的相关地方法规。2003年，《物业管理条例》的颁布，详细了物业管理在法律法规中的地位以及管理办法。

在法律法规制度的健全下，物业管理逐步的发展，这也标志着我国的物业管理向新的时期迈进。

1.2物业管理的含义

《物业管理条例》中指出：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、维护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。通俗的物业管理就是物业服务企业完成房屋的维护和区域安全等工作，尽最大的可能去维护业主的相关权益。

2.物业管理现状及原因分析

现代的物业管理相对于起初的物业管理有了很大的进步，也在法规的管理下逐步成长，日新月异的房地产行业也在不断促进其发展，数据表明，物业服务企业已经达到了几万家，从事物业服务的人员有上百万，行业的数量还是挺庞大的，但很多地方还存在一些问题，与国外的一些发展国家的物业服务水平还是有一定 的差距的。

2.1物业管理相关的法律法规不健全

目前，我国物业管理的法律法规基本有地方性和行业性法规组成，因此会存在一些不健全的地方，很多业主和物业管理企业的纠纷都会由此产生。重庆某一小区业主与物业管理公司签订合同时候，由于合同中规定的各方的权利与义务不是很明确，从而导致了在后期各方履行和行使自己的权利时候产生了很多的矛盾。

相关管理部门对物业管理有关的法律制度的执行中的小条款没有形成完整和系统的体系，很多法规都存在一些矛盾，可能致使物业管理公约的权利不够，很难将相关的法律法规全部落实执行。

2.2相关机构对物业管理公司的监管力度不够

我国现在物业管理公司还没有一个自发的行业协会，大多数地方都是由半政府性质的行业协会在约束和规范当地的物业管理公司，而建设管理部门和房管部门都是间接的管理物业行业，很大程度上物业管理公司几乎都是自我进行约束，因此就会在很多方面有所松懈。相关部门应该每年定期对物业管理公司进行检查的，有时也是做着面子上的事情，很少深入的去核查。从而导致物业管理公司将行业中的制度当作摆设，根据该公司自己的“制度”执行。

物业管理前期的招投标也是相关机构监管中存在的较大的问题。很多小区在物业管理企业的招投标过程中，由于政府领导以及相关企业单位的强行干涉，导致在很多“中间环节”都需要投入大量的资金，有时还会以不正当的方式得到该项目，物业管理企业在投标的过程中成本提高很多，从而导致在后期的运营中利润微薄，就会极大的降低企业在各个方面的积极性。

2.3老旧小区管理难

在不同的地区都存在一些老旧小区，特别是在三四线之类的城市里居多，为了业主的方便和小区的维护问题，业主也不得不要求物业管理企业的管理。由于老旧小区都有些年限了，跟现代的小区的设施设备以及施工工艺都有很多不同，比如现代小区基本都是通过门卡进入小区，而老旧小区根本没有这些设施，如果物业想了解出入的是不是本小区的业主，就必须通过逐个询问的方式去了解，通过后期加装此类设备的话，相对于以前买房的价格来说业主的成本又会增加很多，业主必然会产生一定的反感。

老旧小区中最重要的问题就是房屋的维护。很多老旧小区都可能出现墙体脱落、漏水等情况，很多问题都是由于房屋年限的原因，有些房屋尽管存在一些问题，但还未到达基本的使用年限，因此相关人员也未对房屋进行翻修或者改造。2015年12月，北京朝阳区的某住宅小区就发生了惊人的一幕，某住户家的阳台掉了下来，经调查，此小区已经有60年之久。这样的小区不仅对物业的管理来说是一件难的事情，而且对业主来说也是害怕的事情，生活在这样的小区每天都会担惊受怕，谁也不知道下一秒会发生什么事情。

2.4物业管理人员不够专业，管理水平待提高

很多地区的物业管理水平都处在一个发展的时期，对物业管理中的技术人才还十分缺乏，很多人能从事工作都相对单一，大量缺乏复合型人才。据不完全统计发现，在从事物业管理的人员中，只有极少数的人员是这方面的专业水平，除了管理人员外，很多物业管理人员都是某些行业中下岗或者退休的人，普遍的专业水平都不高，并且对自己从事的岗位职责和该物业的管理模式等都不是很清楚。

由于从业人员的不专业就很大程度上影响了该物业公司的管理的规范性，从而就会导致业主和物业管理企业之间的一些矛盾，让物业管理公司在以后很难去管理，长此以往就会使业主对物业管理的满意度大大降低。

2.5物业管理收费难度大或收费偏高

对于物业管理企业来说物业管理费就是其运营的费用和企业利益的来源。目前政府规定的物业管理指导价是1.0元/月.平方米，但很多的物业管理基本都高于这个价格，对于业主来说肯定会以自己的利益为中心，如果与其他的小区相比，自己所在的小区物业管理费收的相对高，就会导致一些必要的矛盾。而物业管理方面又认为，我们是以服务为目的，盈利是很微薄的，从而导致两者间的矛盾更加激化。

2.6小区设施设备维护不及时以及运转效率不高

目前所建设的一些小区基本都有安装电梯，但电梯的安全性以及运转率就成了一个问题。基本设施设备的维护就是物业管理企业的职责，对电梯的定期维护是不可少的一部分，有些小区由于在安装电梯的招投标初期，由于各方面的原因 导致电梯的质量等方面有一些缺陷，从而使得后期的维护频繁，业主就经常不能使用电梯。

路灯基本是每个小区所存在的，有些不经意的一些地方的路灯，物业管理公司都少去维护，甚至是在业主报告之后都不会去维修，他们认为那些地方是很少有人去的，对业主的妨碍不大。但有些老人就喜欢到处走走，谁也不能肯定说他们不会去，毕竟那是小区的公共活动区域。

某小区的整栋楼过道的灯均不亮，多次保修物业，但都未见解决，后来一位老人经过过道是摔倒导致骨折，后来其家人认为这是属于物业的责任，而物业却否认，后来只有通过上告院解决。这本来是一件很小的事情，也属于物业管理的职责范围内，在小成本和少人力的情况下就能解决的。但最终导致了这么严重的后果，对于物业和业主都是极大不划算的。

2.7业主不配合物业管理

在一些小区里经常会看见业主私自到处拉电线，有时确实是方便了自己，但这极大的影响了小区中的美观，一人这样做可能没多大的影响，如果每个业主都这样做就显得太混乱，无论是从安全的角度还是从小区的美观角度去考虑，这样的行为物业肯定会上前制止的，但有些业主以方便或者说是开发商前期没考虑到这些问题为由，总是不配合物业，这让物业显得十分为难。

有些业主为了省点车位的钱，就会将车乱停在小区某些道路上，使得其他的车辆不能通过，导致路段的堵塞，经过物业的提醒之后还不将车挪走，如果车在某时候出现的问题还可能去找物业的麻烦。重庆某小区中就出现了这样一件事情：小区的某个业主将车停在了小区内的随便一个位置，第二天早上用车的时候发现车上出现了很多的划痕，随后就去找物业赔偿，认为这是物业没管理好，刚好他停车的那个位置也没有监控，因此无法找出是谁做的。对于这样的事情大多数的责任只能是业主，小区内有车库，而业主不选择听到车库里去，而是在路边，物业也不可能只去看护你的车的。

2.8业主委员会不能充分发挥自己的权利和作用

业主委员会是通过全小区业主共同推选出来的，其代表小区各个业主行使其所拥有的权利，从而使得业主的利益得到最大的保护，以致使物业管理公司尽到自己所履行的义务。业主委员会能极大地促进物业管理的发展，能让其所在的小区的各方面得到很大的改善，万科物业前总经理曾说过：“只要物业管理公司存 在，业主委员会就是一个永久的话题”。

通过调查发现，很多小区的业主委员会就形同虚设，并且其成员基本都是一些老年人，很多人都不知道自己所需要履行的职责是什么，甚至对法制观念相对薄弱。其成员基本都将小区全业主的利益抛之脑后，想得都是自己的利益，有时甚至通过利用自己的身份来谋取一些不当的利益。因此对物业管理公司的监督、协助等职能很难得到发挥。

3.物业管理的改善策略

对物业管理的完善不仅是物业本身的问题，而且也需要政府机构和业主的配合，通过多方面的

3.1政府机构方面的改善

3.1.1完善相关法律法规确保物业管理有法可依

物业管理的完善肯定是离不开相关法律法规的。市场经济体制下的行业就是在法律法规体系的不断完善中的成长的经济。首先加强对物业招投标时的监管，将其中能公示的步骤与内容向相关业主展示，尽量避免招投标中的内幕，减少后期中不必要的麻烦；然后就是必须根据《物权法》、《物业管理条例》以及《合同法》在业主业主和物业签订合同时明确业主和物业服务企业的权利和义务，落实相关执行人员的责任和所掌握的权限，严格规范合同内容，以至后期出现问题有据可依。同时加大宣传力度，使得相关人员完全熟悉自己所拥有的权利，在出现相关问题的时候能轻松应对。

3.1.2加强对物业管理公司的管理使其在法律法规下阳光运转

对物业管理公司的管理是一个相对大范围的工作，相关行政部门基本都会通过划分片区的方法来管理，有时会出现一些交叉的区域，就可能相关人员都不处理的情况，因此行政部门可以通过综合执法的方式来解决这种问题，层层覆盖，让业主和物业出现某些无法直接解决的纠纷时能很快的找到相关人员。在相关部门的管理过程中，不仅要加强其立法，使其遇到问题能很好的协调，同时处理问题是有据可依，而且要在管理体制上理顺各个部门之间的关系，使其健康蓬勃的发展。

加强对物业管理公司以及相关人员的资格审查。除了定期对企业的资质进行 审查外，还要进行不定时的抽查，让物业管理企业以一种“时刻准备着”的心态去规范自己。对于不合格的企业必须责令限期整改或者取消其资格，并且记录在诚信档案中，这样不仅是对该企业的警告，而且也是多其他企业的提醒以及对该企业所服务的小区负责。

加强对物业管理企业合理收费的规范。物业管理费是根据房屋的不同类型来确定的，可能有些物业所管理的范围同时有住宅、学校、商业区等，因为这些不同的类型所服务的要求与内容都不尽相同，所以收费标准也有所不同。因此相关部门要严格规范收费标准，依据当地行政部门所制定的收费标准去要求物业管理企业，避免出现乱收费等情况的发生。3.1.3加大扶持力度使物业公司敢于、善于管理

物业管理属于发展中的一个新兴的行业，一个行业的刚起步必须要有人助其一臂之力，这时政府就能极大的发挥其作用。政府加大对其扶持力度，不仅能使物业服务企业尽职尽责的为业主服务，而且也能其能良好的生存与发展。

在物业服务收费标准方面，政府可以根据不同的地域以及不定期的调整期收费标准，在业主和物业服务企业之间制定一个相对平衡的价格，通过政府机构的调查以及审核后，当物业服务企业在管理过程中产生的费用实在是高于实际成本，政府可以对相关企业作出一定程度的补助，以支持其发展。比如降低或减免其营业税、机械设备的安检费等。同时政府也应该在各个小区进行宣传物业服务方面的意识，让业主能及时的去缴纳物业管理费，减少物业服务企业的人力以及物力，使其能及时保证企业资金的流动。

3.2物业公司本身的改善

3.2.1对相关岗位的人员进行定期培训，提高其综合素质

企业的服务质量的高低，很大程度上就决定了其所服务的对象的满意度，但服务质量就需要企业员工的综合素质能达到一定的水平，因此对企业员工的综合素质培训就显得尤为重要。

只有具备了综合素质较高的物业管理人才，物业管理才能完善、高效、满意度高。所以物业管理企业应该建立起一支善管理、懂经营、技术精、思想好的专业化物业管理队伍。建立人才队伍、培养管理人才，关键在于管理人员综合素质的提高。物业管理企业应该强化对管理人员的考核与培训，不断提高从业人员的专业素质。对人员的培训就是对该企业的企业文化的提升，好的企业文化一方面 能在企业中营造一个好的氛围，使得员工能在工作的同时得到一种享受，从而工作的时候没有那么大的压力；另一方面还能提升企业的品质，这是一种无形资产，能给企业带来更多的利益。3.2.2对管理人员进行爱岗敬业教育

管理人员是对下属的人员的一个带头和示范作用，他们对事情的处理方式以及对每件事情或相关人员的态度，都极大的影响着下属员工。因此对管理人员的爱岗敬业教育是很有必要的。

爱岗是敬业的前提，敬业是爱岗的表现。对物业管理人员的教育不仅是使其能热爱物业行业，而且是促使其能履行好自己的职责和能完成自己的工作以及促使下属人员能极好的完成工作。通过培训教育使得他们能更加富有激情、责任心，并能全身心的投入到工作中，同时也能将自己所服务的小区当作自己的家，将业主当作自己的家人一样去对待。

3.2.3了解业主的需求，及时帮助解决问题——服务到家

物业管理作为一个服务型的企业就必须时刻的关注业主的需求。对于大部分的小区来说，基本时间都是一些老人或者小孩在家，相对年轻人来说，他们就没有那么的方便，因此物业需要体现其人文关怀，让业主能感受到物业企业好的服务态度。比如不定时对业主进行家访，了解其家中的状况，对于只是老人在家的业主，物业可以定时帮忙他们买一些生活必须品；以及有看病需要时，物业可以安排医生到家进行就诊，这不仅能极大的体现物业的服务水平，而且更是极大的方便了老人。

小孩子在各个小区也是一个很大的群体，物业应该不定时的对小孩的安全方面进行宣传教育，物业可以根据小孩的喜好组织一些活动，对小区的小孩子进行集中教导，比如知识抢答、实际案例讲解等方式，并且设置一些小的奖品，激励大家都参加。这样一方面增加了小区和谐融洽的氛围，另一方面更能增加各业主对物业服务企业的满意度 3.2.4合理规划小区公共资源

公共资源是小区的重要组成部分，小区公共资源的合理规划与业主的生活以及居住环境密切相关。

运动场所以及器材是一般小区必须的一些东西，但很多时候受众人群都有一定的局限性，比如游泳池、篮球场、网球场等一系列公共设施基本对大众都不是 免费开放的，因此物业应尽量将这些公共资源向业主开放，并且增加一定量的运动器材，让受众人群能从小孩到老人，以此能满足不同人群的需求。

在小区内休闲娱乐的地方可以设立一些桌椅等，方便业主的休息以及娱乐活动的需要，在公共娱乐的地方也要考虑到一些特殊人群的存在，需要的地方可以增加无障碍的设施以及残障人士的专业设施。

物业管理企业也要管理好该小区的公共资源被个人利用的情况，尽量避免公共资源利益化，公共资源是属于所有业主的资源，如果利益化就会给小区造成一种不和谐的画面。

3.3业主自身的改善

3.3.1加强“小区是我家”教育，提高主人翁意识

小区的主体还是业主自己，物业对于小区来说只是被动的管理，小区的后期发展以及各方面的改善都需要业主的大力的支持。“主人翁”这三个字，看似平常，其实它所蕴涵的是一种肯定和认同，是一种责任和使命。

对于有些小区来说，可能业主的流动率相对较高，因此很难将小区当作自己永久的家来看待。我们必须将我们所经过的任何一个地方当作家来看，将这种意识映射到我们的心里。不论是业主自己通过某种方式来向更多的人传播这种意识，还是物业或者政府通过宣传的方式来引导业主，这些都离不开每个人的主动，只有自己将自己当作所在地方的主人，才能将所在的地方发展得更好。3.3.2积极配合物业管理，彰显主人翁形象

俗话说“一个巴掌拍不响”，物业管理企业所服务的对象是业主，如果业主不积极配合物业管理进行的一系列管理行为，这肯定会给物业管理企业带来很大的困难。

业主作为小区的主人，要主动彰显自我的主人翁形象。在小区的环境方面，业主应该学会自我保持小区的清洁，将垃圾扔到指定的地方，并且在看到有垃圾的地方，应该主动的收拾，不要因为是公共区域，就认为这是物业管理的责任；在物业收费方面，只要在合理的收费标准范围内，业主应该及时的去缴纳，不要让物业管理企业来催缴，要将按时缴费形成一个习惯；在纠纷方面，有时业主间关于某些的纠纷，需要物业出面处理的时候，业主应该及时通过物业去处理，并且积极配合物业管理的处理，物业管理所做出的合理的解决方式，相关业主应该尽量接受并且能妥善的处理纠纷。3.3.3提高自身的维权意识

维权的意识不仅是业主所需要提高的，而且小区的业主委员会也需要得到极大的改善，业主委员会是所有业主强有力的代表，要将每位业主委员会的成员的职责明确，其需要提高自身的监督的职能，必须熟悉业主与物业所签订的服务合同，根据合同要求，对物业服务的质量、内容等进行监督，使其能时刻改善自身的服务水平。同时也要对全部业主的管理规约实施情况进行监督，促使业主也能履行好自己的职责。

4.物业管理的前景展望

物业管理作为一个新兴的行业，其还处于发展的阶段，可能目前还存在很多需要改善的地方，但我相信通过相关政府部门、物业管理企业以及业主的不断协作改善，会让物业管理发展的更好。

相关的制度会更加的完善。物业管理是一种经济行为，而不是一种政府的行政行为，现在有些企业不能适应现代社会下的市场经济体制，在服务水平、技术创新、人员的培养等方面可能有些欠缺，在以后的制度完善下，企业肯定能有更大的发展空间，能在完善后的体制中开创物业管理中的新格局。

社会在不断的发展中，科技也在不断进步中，物业管理以后也会走向智能化，让物业在对小区的管理过程中更加便利，减少其中投入的人力，同时也能节约其长期的人工成本。并且可以通过智能化的系统，业主在报修、费用查询、物业建议等方面有需求的时候，足不出户就能在网上一键查询以及报修等。

随着社会中人们的知识水平的不断提高，业主的法制意识也会越来越强。政策法规对任何一个企业的运作以及经济收益都起着决定性的作用。在知道相关法律的情况下，业主才能熟悉得法律，然后就能很好的去遵守法律和维护自己的权利。

物业企业更加注重品牌化发展。品牌的建立是在长期的发展中逐步形成的，在将来的发展中，市场的体系中的资源逐渐达到饱和，使得竞争愈加激烈，物业管理将从数量型向质量型、规模型、效益型转变，因此树立一个好的品牌就显得尤为重要，在服务水平、质量的基础上建立起企业外部和内部的形象，将品牌发展壮大。

在任何一个行业的发展中，都会遇到各种各样的问题，我们需要做的就是在发现问题中不断成长，将其中的不完善逐步的改善，可能过程会有些艰辛和漫长，但我相信物业管理在后期的发展会开拓出新的一片天。

参考文献

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第二篇：独山子小区物业管理中存在的问题及应对策略

独山子小区物业管理存在的问题与对策

学号：姓名：

摘要：独山子封闭小区都引入了物业公司进行管理，小区的保洁，绿化，安全等方面都有很大的提高，小区业主也得到了极大的方便，但是物业公司作为一个新兴行业，在它发展过程中，也存在许多这样那样的问题困扰着其发展。目前独山子小区物业管理不规范、监管滞后,从业人员素质偏低、业主物业费缴纳不积极甚至长期拖欠，都是影响它健康发展的重要因素。因此,如何解决小区物业管理所面临的问题,是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。

关键词：封闭小区 物业管理 问题与对策

前言

独山子，与其它城市一样，在其城镇化过程中，居民小区建设取得了长足的发展，近十年来新建的居民小区都为封闭小区，小区管理都引入了物业公司。目前独山子的众鑫花园，锦秀花园，美林花园，东方花园以及其它新建小区等都有物业公司进行管理。物业管理在独山子作为居民小区管理的新模式，在推进住房制度商品化、社会化，提高小区管理水平，改善居民居住环境，推动社区建设等方面发挥了积极作用。然而，随着物业管理范围的扩大，物业纠纷日益增多，严重影响了居民的正常生活及和谐社会的建设，并已经成为独山子居民普遍关注的焦点和区政府管理工作的难点。因此，住宅小区物业管理中存在的问题应尽快解决，这样物业管理行业才会步入一个健康、持续、快速发展的新时期，也会为小区居民提供一个更加干净，整洁，绿色，和协，安全，美好的家园，为城镇健康发展提供有力的支持。

一、城市住宅小区物业管理存在的问题

物业管理是一项新生事物，作为市场经济条件下的城市住房制度管理的新模式，在独山子区已经有十多年的发展历程，经过多年的探索，对改善独山子区居民居住环境，提高生活质量，起到了推动作用，越来越多的人享受到物业管理给自己的生活带来的便利。但在物业管理的发展过程中，随着物业管理范围的扩大，由于种种原因，小区的物业管理存在许多问题，造成除众鑫花园以外的其它小区物业饱受诟病，小区物业管理举步维艰，甚至个别物业公司退出独山子物业市场，更有甚者出现物业公司与小区业主对簿公堂的现象。非石化公司开发的商品房，经济适用房，以及危改回迁房等老旧小区的物业管理差异相距甚远，其法规的不配套、管理体制的不健全，服务不到位等问题逐渐地显现出来，并已成为影响和谐社会的焦点，政府管理的难点，越来越受到社会各界的关注。众所周知，当今物业管理已经成为城市建设与管理的基础性工作，是社区服务的重要组成部分。然而物业纠纷的日益突出，影响了居民的正常生活，妨碍了和谐社会，经过我们的调查走访综合分析后认为：目前引起物业纠纷的议案原因很多，既有立法不完善，服务不到位，制度不衔接，体制不健全，也有居民消费观念滞后等原因。业主大多以不缴物业费为主要表现形式，使一些小区的物业费收缴率仅为百分之十几，造成物业服务难以持续，形成恶性循环。综合分析小区纠纷的问题主要存在以下几个问题：

（一）、独山子独特的房产开发原因造成不同小区物业管理差异

近几年来,独山子区的城镇化建设发展很快，区政府引入许多房产公司进行小区房屋建设，本地的房产公司有众鑫房产，建业房产等，外地进入的有美林房产，新百合房产，永升房产，以及其它一些房产公司，而这些不同的房产公司也引入了各自不同的物业公司，如众鑫房产由于是独山子石化公司所属房产，引入石化公司自已的物业管理公司，其它小区都引入了各自合作的物业公司。由于独山子小区的特殊性，大部分居民都为石化公司员工，因此石化公司对于自己物业公司管理的小区在前几年一律免收物业费，由石化公司承担。而在其它小区内居住的业主就享受不到这种待遇，同时石化公司还对其管辖的小区大搞基础建设，绿化工程，惠民工程，这在一定程度上造成了其它小区居民的心理不平衡，再加上一些其它原因，别的小区的物业管理也相应低于石化公司的物业管理，这就更加剧了这种不平衡度，造成别的小区居民物业费缴纳不积极，因此，从该点上说，石化公司这种厚此薄彼的管理方式也是造成独山子小区物业管理困难局面的一个主要原因。

（二）物业管理公司财务管理欠妥

我国物业行业发展很快,物业管理市场环境日趋成熟,物业管理行业面临着良好的发展机遇,但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点,因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性,如何加强和完善物业公司的财务管理,不仅关系着物业公司自身的发展,还涉及到社区的和谐稳定。物业管理不仅是劳动密集型的行业,而且也是管理密集型的行业。物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息,因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

独山子多家物业公司中，有的物业公司越作越大，有的物业管理却恰恰相反，到最后甚至面临亏损甚至破产，退出独山子物业行业，这当中既有其它原因，而物业公司的财务管理不善也是造成这种局面的很大一个原因。物业公司财务管理涉及的面相当广泛, 从提供服务、支付人员工资,到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出,以及按劳取酬收取的物业服务费,开展多种经营的现金流入等都与资金有关。企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

（二）、开发建设遗留大量问题

开发建设遗留问题主要表现在：擅自变更规划、设计不完善；拆迁中遗留的矛盾（含开发商的承诺不能兑现）；房屋及附属设施质量缺陷、面积缩水、配套设施不全；物业管理配套设施权属界定不清，不能按时发放产权证。据统计，80%的物业纠纷起因来源于开发建设遗留问题。主要有：开发企业为追求利润最大化，而有意损害业主的利益，减少必备的配套设施建设。由于法规不完善，政府部门的失察，加之前期物业在接手管理时，不从业主利益出发，不做细致检查，故意为开发商隐瞒存在的问题，使业主对开发商的不满转嫁到物业身上，给解决这些遗留问题更增加了难度。

1、擅自变更规划、设计不完善及开发建设遗留的问题为小区开展物业管理留下了诸多后患。从调查来看，多数小区都遇到过开发建设遗留的问题，（1）擅自变更规划、设计不完善为日后物业管理埋下祸根。不仅影响了小区的整体环境，而且在居民入住不到一年时间里，电动自行车、残摩、自行车，丢失数十辆。引起了居民的强烈不满，以此为由拒绝缴纳物业费。（2）开发建设中的配套设施不到位影响物业费的收缴。（3）开发建设单位不按规划设计要求建设小区配套设施，房屋及附属设备质量差，水电气配套项目得不到落实。开发企业对一些遗留问题不能及时解决，采取能生就省，能不解决就不解决的策略；工程一旦完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业企业，从而造成物业企业与业主之间纠纷不断。（4）多收的物业费无法退回。

2、业主投诉得不到及时有效解决。对开发建设中的遗留问题，开发商与物业公司相互推委，业主反映强烈，但找不到有效解决的部门，业主进而采取拒缴物业费的办法来进行抗拒。

（三）、物业公司服务不到位

物业公司管理的水平参差不齐、服务质量差、收支不透明，使业主不能明明白白消费。物

业管理企业与业主是服务和被服务的关系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要问题是矛盾产生后，无法有效地协调，缺少评判依据。业主与物业公司对物业的服务品质和收费标准存在分歧。一些物业管理公司服务理念有差异，收费至上，确服务不到位。同时，我区的物业收费大都采取包干制的形式，物业公司在物业维护上的开支不透明，业主对物业管理公司的服务缺少客观评价依据。对物业的不满，一些物业管理企业不是与业主主动沟通，积极化解矛盾，而是以管理者自居，态度强硬，造成物业纠纷。（2）有些公司在办理完入住手续后不久，便减少服务，侵占业主利益，引起业主的不满。（3）部分物业从业人员服务意识差，没有从根本上树立为业主服务的观念，甚至颠倒了业主与物业公司的关系，不能按照规章制度、岗位责任和应急方案服务，出现紧急情况时不能做到及时处理，保证居民的正常生活。

（四）、业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄

多年来，独山子区实行的是福利分房制，2000年改制后一直是经济适用房制度，只要是独山子区居民，都可以购买经济适用房，购房后几乎不用再交其它的服务费用，只是每个月缴纳几块钱卫生费即可。小区建设改为封闭小区后，居民享受的服务由过去的“无偿服务”一下变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识尚未确立，尽管他们在入住时都在合同上签字同意按规定交纳物业管理费，但相当多的居民思想上还没有确立物业费这个概念，也没有物业管理的理念，这是当前物业收费率低的重要原因之一，是物业企业的生存遇到了很大的问题。

二、小区物业管理的发展对策分析

1、打破差异，对所有小区物业建设统筹管理，作到一视同仁，不能厚此薄彼。

针对独山子物业目前这种局面，区政府房产局应要求石化公司及矿区服务事业部要打破常规格局，对小区物业目前局面进行改革，而不能给物业管理行业制造混乱。石化公司已经就其管辖小区的物业管理进行了试点改制，不再承担小区物业建设费用，而是全面收取物业费，这就使其它小区的居民心理平衡程度增强一些，有利于其它小区的物业费用的收缴。

2、全面展开财务分析，强化成本观念,建立财务成本分析控制制度。

物业管理作为服务性行业,财务管理的一个重要方面就是成本管理,因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出,因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。通过对人力资源的科学整合,激活人才潜力,减少冗员,降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训,造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍,来提高工作质量和效率。

物业企业在开展经营的过程中,经济收益主要来自于两个方面,一个是为客户提供物业管理,收取管理费,另一个就是开展多种经营,多元化、分散化投资。首先,财务管理部门要评价公司的财务状况,了解公司一定时期的资产、负债水平,从而判断企业的经营风险,保证资金合理运作。企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例,充分利用闲置资金,合理安排长期借款或者是短期借款,有效控制资金成本。其次,财务分析要评价企业的管理效率,管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。最后,企业的财务管理分为三个部分,投资、融资以及利润分配。对企业赢利能力的评估是必须的,不仅可以满足投资者的需要,而且还可以根据自身的活力能力及时做出财务预测。企业在财务分析的过程中,制定出行之有效的行动方针,有效的对资金进行预测、对成本进行预算,以及对利润进行预测,这对于物业管理企业来说都是必不可少的,这也为物业公司的经营者调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据。

3、贯彻执行物业管理实行公开招标制度，减少“父子”企业，强化前期物业管理责任。对于参与前期物业管理的企业资质应有较高的要求。明确前期管理期间，物业管理企业除必须按照前期物业服务合同的约定提供物业服务外，对于发现的开发建设遗留问题，应当及时向全体业主公开并说明有关情况。业主因开发建设遗留问题与开发建设单位发生矛盾的，前期物业管理企业应当予以协调相关单位及时处理。对互相推委不负责任的企业，应有严厉的处罚

措施。

4、提高物业管理从业人员的综合素质

物业管理是一项综合性很强，技术含量很高的工作。而我区物业管理行业处于起步发展阶段，物业管理人员培训教育也处于起步阶段，对高层次的专业人才比较匮乏。员工的素质是企业素质的基础，是服务于业主的基本条件，员工素质的高低，决定着企业发展的速度、成败与兴衰。每一个物业管理企业都面临着机遇和挑战，员工素质的高低将决定其在竞争中的地位。关系到物业管理企业的生存与发展。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期考核、评比等手段，提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力，要做到法规清楚、管理有方，技术精湛、服务热情。首先，要转变观念，物业管理企业的全体员工要改变物业管理见物不见人的倾向。物业管理在服务过程中要注重与业主联系沟通，以达到和谐相处的目的。其次，加快企业员工技能培训，专业知识的培训，职业专业学校需要加强物业管理职业教育。提升员工综合素质，营造文明礼貌的服务氛围。

5、针对业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄的思路

成立区房产局指导下的区物业协会。积极协助政府完善物业自律机制。制定行规，监督企业的行为和服务质量，接受业主的投诉，解决企业之间的纠纷。公布服务项目和收费标准。各物业公司应在自己所管辖的小区内设立“物业公示栏”，在宣传物业常识的同时公布服务项目和收费标准。一方面便于广大业主监督服务质量，业主又能够明明白白消费。

三、结束语

独山子的小区物业管理目前存在的一些问题，在全国其它地方也同相存在，通过对独山子小区物业管理问题的分析，相信不仅对独山子本地小区物业管理带来帮助，对于全国其它地方的小区物业管理同样具有很大的参考性。随着物业管理行业的发展，物业管理法制的完善和人们消费水平不断提高、消费观念的转变，物业服务企业和小区业主的关系会不断改善，形成“和谐社区”。

参考文献：

[1] 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

[2] 张明媚.物业管理服务与经营[M].电子工业出版,2006.

第三篇：关于小区物业管理存在的问题及建议

关于小区物业管理存在的问题及建议

随着城镇化、城市化水平的逐步提高，居民小区物业管理已逐渐成为城市化的重要内容，成为城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小区物业管理的好坏直接影响城市居民日常生活和社会秩序维护。近几年由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因，居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出，诱发的影响社会稳定事件也越来越多，规范居民小区物业管理迫在眉睫。

一、当前小区物业管理存在的突出问题

（一）新旧物业更换矛盾。小区业主认为现有物业管理公司服务水平差、服务不到位，业主拒绝现有物业管理公司继续服务，并另引进其他物业管理公司。因物业管理的巨大利于驱使等原因，现有物业公司不愿退出管理，而新引进的物业管理公司又无法正常开展工作，引发一系列矛盾纠纷问题。

（二）物业管理用房问题。小区物业管理用房产权未明确，小区业主认为物业管理用房产权属小区业主共有，而物业管理公司则认为物业管理用房产权属开发商所有，双方就产权归属问题产生分歧，进而引发业主不愿意缴纳物管费用等诸多问题。

（三）车库管理收费问题。一些小区，因物业管理公司收取车库停车及管理费用，业主认为费用过高或小区车库产权属于业主等不愿意缴纳相关费用，导致业主与物业管理公司多次出现纠纷，引发业主围堵车库等群体性聚集事件，严重影响社会稳定。

（四）大修基金动用问题。物业管理公司进行小区基础设施维修维护时，需动用大修基金，但业主不同意使用大修基金，导致基础设施迟迟不能维修维护的到位，引发业主不满。部分物业管理公司动用大修基金仅仅通过业主委员会统一，未召开业主大会征得业主同意，也引发业主强烈反对等。

二、主要原因分析

（一）政策不完善导致准入门槛过低。由于对物业管理公司资质、准入条件、物业公司引进程序、规范服务标准等政策不完善，导致物业管理公司乱象频出，特别是前期物业存在许多为，多数小区的前期物业由开发商指定或直接安排人员临时成立，既无相关资质，又无管理服务经验，入驻之后以谋取利益为主要目的，引发诸多矛盾隐患。

（二）主管部门监管不到位。小区物业管理缺乏上位领导，没有形成自上而下的监督管理体制机制，加之国土、属地街道及居委会没有认真履行监督职能，没有主动深入小区走访调研收集问题，对物业管理公司前期存在的苗头问题未能及时督促整改落实。

（三）业主及业主委员会内部问题。一些小区业主委员会成员以谋取私利为目的，勾结物业管理公司侵害业主权益；一些小区业主委员会没有按规定程序选举，未能得到大多数业主认可；少数业主因参与业主委员会未能成功等原因，对业主委员会及物业管理公司开展的工作百般刁难阻碍等。

三、工作建议

（一）完善准入及资质管理机制。进一步完善物业管理资质分级管理机制，并严格以资质作为准入门槛，建立物业管理公司综合服务管理平台，在平台上公示物业管理公司资质，开展物业管理公司招标引入等工作，促进物业管理公司入驻规范化、透明化。

（二）建立物业管理责任清单。以《物业管理条例》和《物业服务管理办法》为依托，建立物业管理责任清单，进一步明确国土房管、规划、建设、物价、市政、工商、质监等行政主管部门职能职责，促进各单位履职尽责。

（三）引入调解机制。成立行业调解协会。由国土房管局牵头，推选辖区内有资质的物业管理公司高层人员组建行业调解协会，负责对物业管理行业不规范服务等现象予以纠正，对发生的纠纷问题进行调解处理。建立“四级三方”调解机制，四级：即区级领导小组，区国土房房管局等区级部门和水电气等单位，属地镇街，属地社区。三方“即开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表，小区物业管理纠纷首先由属地社区组织开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表进行调解，调解不成再由属地镇街、区国土房管局等部门和区级领导小组逐级协调。

（四）建立惩戒机制。成立专门的物业管理服务监管部门，受理处理关于物业管理的投诉事项。建立物业管理服务“保证金”制度，所有按程序入驻小区的物业管理公司，每一都必须向物业管理服务监督部门缴纳一定数额的保证金，若当物业管理公司没有发生不规范服务等情况，则年底全额返还保证金，若当物业管理公司存在不规范服务问题，监管部门有权对当保证金进行罚没并降低物管公司资质等级，从而促进物业管理公司规范服务。

第四篇：浅谈小区物业管理存在问题及建议

浅谈小区物业管理存在问题及建议

[摘要]伴随着嘉善房地产市场的快速发展，原来独门独户的自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。物业管理作为一个新兴的行业，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。在物业管理过程中存在的问题也逐渐暴露，这些直接影响和制约了物业管理行业的生存和发展。因此研究其解决问题的对策，有着重要的现实意义。本文列举了我区的小区物业管理普遍存在的若干问题，并加以分析，最后，针对问题，对完善物业管理提出了若干建议。

[关键词]物业管理，存在问题，建议

1引言

随着嘉善经济的快速发展和城市开发进程的加快，房地产市场已成为嘉善县的主导经济之一，不管是资历深久的同心房地产公司还是新成立的几家房产公司，都颇具实力，同时由房地产行业带动的物业管理行业也逐渐形成规模，其效益日趋明显。我县的物业管理行业起步较晚，但发展较快。从1996年的第一家区物业管理公司成立至今，全县已有物业管理公司10余家，从业人员300余人，实施物业管理的住宅小区20余个，涉及住户五万余户，物业管理工作经过近十年的发展，取得了很大的进展。但是，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。近几年，我县物业管理公司与业主之间不断发生的矛盾已经成为大家关注的焦点。从物业公司乱收费、擅自停水停电到公共设施被侵占、公共维修基金被挪用、业主委员会成立难，大量物业纠纷纷至沓来。这些直接影响和制约了物业管理行业生存和发展。因而，研究现阶段我县物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。

2我区物业管理存在的若干问题

2.1物业管理收费难

一般来说，物业管理费除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。据统计，一般小区的物业收费率能达到75%，就属于比较好的。但比如杜鹃小区,不交、少交、欠交物业管理费已成为一种常见的现象，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。2006年5月的浙南频道曾经报道过这样一则新闻，嘉善县的多个小区面临着物业公司撤离、业主自主管理的局面，比如众所周知的冬青里别墅小区,由于所能收到的管理费不到四成，物业公司不得不作出了退出小区的决定。2.2物业公司服务面狭窄

物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单一，服务面狭窄。目前，我县的物业公司仅仅是面向居民住宅小区提供服务，而对居民住宅小区,包括风泽泗洲、东方名嘉、格林春天这几个小区，也仅仅是提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，其他一些特需服务项目基本没有开展，如代接送小孩、代收水、电、暖气费；代家政服务等等。

2.3物业公司员工素质欠佳

一般的物业公司认为物业管理是简单劳动，于是低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗，着重表现在杜鹃小区，由于物业管理费的不到位，不得不低薪聘请下岗工人甚至退休工人！即使公司对员工培训，也还是停留在基本技能的初级阶段，还未走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定。致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大、素质低。例如，2006年嘉善经济开发区物业管理有限公司的人员流动性达到60%。保安工作形式大于实质，作用没有真正发挥。表现为：重门岗，轻巡逻查看；重小区内部安全，轻外围防患；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻人员素质；重人员配置，轻岗位管理监督；重对人的防患，轻对物的安全监护。

2.4成立业主委员会工作滞后

目前，嘉善绝大部分小区虽然都成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用；服务质量的监管工作没有真正地开展起来；对物业服务与公共财务的收支疏于监督。同时，由于业主委员会自身缺乏对物业相关政策、规定的了解、理解和运用，致使物业公司单方面说了算，而业主委员会却对物业的管理事项难以决策。

2.5业主对物业服务收费缺乏知情权

从嘉善的情况看，各物业管理公司都能做到明码标价收费，能在小区的醒目位置公示服务项目内容、收费标准、收费依据等，但对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。”侵犯了业主的知情权和监管权。例如小区内停车收费问题，此类纠纷主要由物业管理公司以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等。由于物业管理公司所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，因此争议较大。

2.6个别业主过度强度个人利益

有个别业主过度强调个人的实用性利益而不顾社区整体外观形象的共同维护。如：防盗钢窗、空调等的安装零乱；私占公共场所，拥堵通道；随意丢弃堆放生活垃圾袋；宠物粪便随处可见等。这些行为不仅增加了物业公司的工作难度和不应有的工作量，而且破坏、影响了社区的整体美观和社区的环境。2.7其他问题

物业公司由小区全体业主共同选举、公开招聘的规定没有执行。目前，嘉善各居民住宅小区提供物业服务的物业公司都是前期物业由开发商代管，后期物业则是由开发商将原来分管物业的人员分离出去，重新注册企业名称、企业法人，成立新的物业管理企业来接管社区。不论是前期还是后期物业，都没有通过市场公开竞争招标，由全体业主自主选择物业管理公司。致使物业企业提供的服务质量标准缺少明细，欠缺可监督性。

此外，由于房地产开发商的原因，小区分期建设及附属配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套设施如水、电、气等工程不配套，造成物业公司开展工作困难，影响到物业服务质量。另外，我省现行的物业服务收费办法已滞后,有些内容与国家新颁布实施的相关法规、政策规定不相一致。

3完善物业管理的若干建议

针对上述物业管理中存在的问题，根据自己的实际工作经验提出以下几点建议： 3.1加强物业管理知识的宣传

要加强对《物业管理条例》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业公司的利益，同时也损害了广大业主的利益。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。

3.2改变以往的收费态度和收费方式

由于收费员没有经过专业培训，自身对物业相关政策、规定缺乏理解和运用。同时，由于收费点多、面广、收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作

态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而

不愿交纳物业管理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。如：物业企业可在小区公告栏定期公布已缴业主的名单，起到督促未交业主尽快交纳的作用；对极个别的拖欠较多、对整个小区物管费收缴工作影响较大的业主，物业企业可拿起法律武器进行起诉，以起到震慑教育作用；也可依靠业主委员会，以业主委员会名义发通知，宣传缴纳物管费是业主应尽的职责。

3.3加强物业公司自身建设

加强物业管理公司自身建设，提高服务质量。物业企业要努力为广大业主提供优质服务，规范服务行为，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度，注重对服务质量的研究，加强对员工素质的培养。通过企业的不断努力，为管理小区营造了一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”方式。另外，物业企业还要提高管理水平，加强内部管理，建章立制，规范行为准则。收费时应根据居民的不同情况，在物价部门制定的物业收费标准幅度内，与业主协商确定。对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户，应给予减免政策并向其他业主公布，一方面解决了交不起物业费的贫困户的困难，另一方面也起到和发挥了其他业主的监督作用。物业管理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，不断提高服务质量，从而达到业主的认可和满意。

3.4走“以人为本”的发展之路

物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

3.5成立业主委员会

明确业主委员会是业主欠费追偿的主体，物业企业是具体执行人。由于物业企业自讨欠费，既是运动员又想当自己工作的裁判员，业主很难接受和理解。因此，业主欠费，作为业主代表、作为物业服务的监督人的业主委员会应发挥其作用，站在公平的角度处理问题。3.6应与开发公司办理好交接手续

物业企业要与开发公司办理好房产交接。为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。

3.7开设物业服务的公开竞争市场

为保证业主自主选举权和物业企业完全的市场竞争，所有的物业服务项目都必须通过公开招标，由业主委员会经过全体业主意见调查，选定本社区物业服务质量档次，制定招标条件并公开发布招标公告。物业公司按投标条件进行公开竞争招标，中标后的物业公司到业主社区发布公告，让全体业主透彻了解中标物业公司的基本情况及服务内容。

3.8及时修改完善现有的物业管理规则

近几年国家陆续颁布了相关法律和政策规定，而我省现行的物业管理规则仍是省物价局、省建委2000年制定的，在近六年来的执行当中，现行物业收费管理规定有不少地方与国家新颁布实施的法规、政策规定不协调或矛盾。因此，省上必须尽早修改和出台与之相配套的物业管理服务收费办法。同时，在制定物业管理收费时，应将现在的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”，改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”，这样才能更符合市场经济原则，更符合质价相符原则。

4结束语

嘉善小区物业管理存在的这些问题，正是全社会物业管理行业的折射，它同时涉及到多个部门，等待着各相关部门的共同关注、协调和解决。物业服务关乎千万百姓的日常生活和切身利益，把物业的这些问题理清楚、解决好，将有力地促进我县物业服务的健康发展，推动和谐社会的构建。因此需要我们作出更进一步的努力。

参考文献：

[1] 王贵岭.《物业管理》.中国物价出版社.2003年10月。

[2] 蒋义宏.浅析成熟的物业管理模式.《现代物业》.现代物业杂志社.2007年1月。[3]涂振.《业主自治是物业管理的基础》.合肥工业大学学报(社会科学版).2006年9月。[4] 许海峰.《物业管理》.广东人民出版社.2004年6月。

[5] 王荷.物业管理公司资源的经营[J].住宅与房地产[C].2006年8月。

第五篇：新建小区物业管理存在的问题和建议的调研报告

新建小区物业管理存在的问题和建议的调研报告

民盟宣武区工委

2006年9月6日

随着住房制度的改革，国内房地产开发取得了巨大的进展，越来越多的居民购买了商品住房。为了适应和调整新形势下新建小区的管理和各方关系，国务院颁布了《物业管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》颁布和实施二年多来，社会各界对物业管理的认知水平大大提高，新建物业小区的物业管理正在逐渐向职业化、正规化方向发展，业主的自治和维权意识空前高涨。但由于种种原因，业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷并未因此而减少，相反甚至有增加的趋势，个别小区有逐步恶化的情况出现。如依莲轩小区近日出现的业主被打事件、前不久朗琴园业主车堵停车场事件、朝阳区某小区的物业管理公司把欠费业主告上法庭，有些拒不执行判决的业主遭法院强制执行事件等。

一、存在问题

1、物业管理公司侵占业主权益，几乎所有的物业管理公司都有利用共用部位和设施牟利现象。

如宣武区某小区，物业管理公司擅自将地下室分割后出租，由于业主既没得到利益，居住环境又受到破坏，使业主对物业公司很不满意。宣武区某小区物业管理公司不经与业主协商，擅自在小区内路旁设置停车位，出租给先入住的业主，后入住的业主无处停车，每天傍晚，小区内秩序混乱。业主十分不满。某小区物业管理公司利用地下停车场停车收费标准放开的规定，不与业主协商，擅自单方面提高收费标准。不按新标准交费的，禁止进入地下停车场。新建物业小区地下停车场开放后，强行要求业主购买地下停车位，如不购买，就不允许车辆进入小区。为此，个别业主就采取了堵停车场甚至堵小区大门的激烈手段。目前，多数物业管理公司服务的专业化、职业化水平不高，片面理解“管理”的概念，以为小区内的所有一切（包括业主）都可以管理，而服务却放在了次要位置。在实际工作中，服务不到位、维修不及时、收费不规范等现象较严重。

2、开发商遗留的问题长期得不到解决，物业管理公司背黑锅。

如小区已交付入住很久，还是使用施工用水、临时供电，难以保障业主的正常生活。普遍存在的停车问题。如宣武区某小区，2000年开始入住，2004年二期入住。可直到现在，开发商承诺的地下停车场还没建成，小区内道路上、草地上都停满了车，秩序十分混乱。如宣武区某小区二期房屋的落地窗普遍存在双层玻璃漏水、双层玻璃内有脏物现象。业主们多次向物业管理公司反映，可直到今日还没有解决。这里确实有物业管理公司管理不善的责任，但主要还是开发商的责任。由于物业管理公司与开发商有理不清的关系，业主就把责任一股脑算在了物业管理公司头上，而物业管理公司既不能撇清又没能力解决，就只好采取或软或硬的手段，敷衍业主。久而久之，业主与物业管理公司之间的矛盾必然激化。

3、少数业主的综合素质偏低。

少数业主的综合素质、公众道德水准较低，不管是否有理，随便找个理由就不交物业管理费，直接影响了物业管理公司的运营，间接侵占了其他业主的利益。

遇此情况，多数物业管理公司采取了“冷处理”手段，如加强催缴、答应其一些条件、给其一些“特殊待遇”等；少数物业管理公司不惜与业主“撕破脸”，将欠费业主告上法庭；有些物业管理公司就采取了一些非法措施，如以停水断电作为“管理手段”。

据调查，在我区的危改小区，普遍存在不交费现象。即使是较高档的商品房住宅小区，物业费收缴率也很少有能达到90%以上的。有的物业管理公司靠出租经营用房还能维持运营，多数物业管理公司经营很困难。

二、原因分析

出现这些问题，我们认为既有立法滞后、法律体系不完善、物业管理有关各方不能有效的发挥作用的原因，也有对现有法规宣传不够、大部分业主对物业管理服务的认识普遍肤浅，对有偿服务、交纳物业管理费，心理上抵触情绪较大、个人利益观念强烈、消费维权意识不完整有关。

三、几点建议

1、市政府尽快制订出台《北京市物业管理实施细则》。首先应注意使之与即将出台的《物权法》接轨，其次应解决现法规操作性不强的问题。

2、房地产行政主管部门完善房地产项目的综合验收规定，将停车场、绿地、各种配套设施的完善列为综合验收的重要内容。对目前存在的开发商遗留问题，应尽快组织调研和论证，尽快予以协调解决。以化解业主与物业管理公司之间的紧张矛盾。

3、街道办事处和各区县房地产行政主管部门应加强协调、明确责任，强化对新建物业小区工作的指导和监督，解决业主委员会成立难、运作机制不规范、缺少监督机制，致使业主委员会工作效果不理想、业主难以维护自己权益的问题。依据《条例》及北京市有关规定，当住宅小区交付使用达一定的条件后，就可以召开业主大会、选举成立业主委员会。业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业管理实施自治管理的组织，是业主大会的执行机构。据调查，目前，北京市有4200多个物业项目（其中新建住宅小区2900多个）实行了专业化的物业管理，但由于大多数业主不愿意参与这一近乎公益性质的活动、物业管理企业（开发商）不愿意见到“有能力”与自己对话的组织出现等原因，只有400多个新建居住小区成立了业主委员会。由于专业化物业管理还是个新兴事物，参与的主体尚未发育成熟，特别是作为重要参与方的业主大多数尚未形成有效的组织，在目前的市场环境下，很难与物业管理公司或开发商平等对话，为维护自己的权益，个别业主的非理性抗争就会不断的出现，将严重影响社会的和谐和稳定。

为此，街道办事处及房地产行政主管部门有责任加强宣传《条例》的力度，引导广大业主积极参与小区管理，指导所有符合条件的物业小区尽快成立业主委员会，使业主能通过合法的组织有效的管理好自己的社区、维护自己的权益。这是创建和谐社会的现实需要。

4、鉴于物业管理是个新兴行业，目前存在的问题较多，房地产行政主管部门应通过行业协会的渠道加强对物业管理企业的管理，使物业管理企业规范运行。