住宅小区物业管理存在问题和难点

第一篇：住宅小区物业管理存在问题和难点

住宅小区物业管理存在问题和难点

发布: 2011-10-16 16:56 |作者: 我爱我家 |来源:

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总体上看，长沙县居住小区物业管理的发展是健康有序的，但随着房地产业的持续快速发展、居民生活水平的不断提高，对物业管理提出了一系列新要求，实践中也产生了不少新的矛盾和问题，突出表现在 “二难一少 ”, 即物业管理收费难、小区停车难、品牌物业管理企业少。

1、住宅小区物业管理公司收费难。

造成物业管理收费难的原因多种多样: 一是受传统思想观念的影响，一些居民物业管理消费观念还未形成；二是部分住户，受单位改制、拆迁征收等影响而未能就业，生活比较困难无法负担物业费； 三是由于一些体制的欠缺，使一些在房屋生产建设管理过程出现的问题在进行物业管理时显现出来，使得业主入住后不满而拒付物业管理费； 四是收费与服务脱节，收了费服务跟不上，或所收费用与提供的服务不匹配而使业主拒交。

2、住宅小区停车难。

随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，拥有私家车的家庭越来越多，停车位数量无法适应汽车增长的需求。目前长沙县县城住宅小区停车位比大多只有1:0.6左右,远不能满足现在私家车增长速度对车位的需求。加之，部分车主为了避免支付地下车库租金或为了图一己之便，不将车停入地下车库，导致部分小区地下有车位，地上停满车的现象。另外还有部分车主存在占行车道、人行道、小区走道、绿地停车和违章停车等行为，造成了各方的利益冲突和纠纷投诉，加剧了交通拥挤、恶化了生活居住环境，给防灾、安全带来一定的隐患。

3、物业管理企业的运作机制不规范、服务水平和队伍素质不高。

物业管理与城市发展、居民生活水平提升之间还存在不小差距。一是多数企业尚未实现物业管理的规模化、社会化、专业化，总体上仍处于家庭式的粗放型经营状态。二是小区物业管理服务水平难以满足不同层次居民服务要求。三是物业管理队伍的素质有待提高，部分企业缺乏必要的设备和一支懂经营、通技术、业务精的物业管理专业化队伍。从业人员现状与行业发展的要求相比还不适应，因而导致物业管理服务不到位。

推进物业管理行业发展的对策

发布: 2011-10-16 16:57 |作者: 我爱我家 |来源:

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物业管理是一项涉及部门众多、专业技术要求高的综合性工作，关系到老百姓的日常生活和切身利益，管理难度相当大。尤其是现阶段，物业管理矛盾百出、纠纷不断的现实状况下，迫切需要创新思维，加大力度，推进改革。

1、加快提高物业管理水平，强化行业队伍建设。物业管理行业要提高其社会化、市场化和专业化的程度。目前，多数小区仍停留在“谁开发、谁管理 ”的局面，没有形成物业管理市场竞争机制。因此必须完善目前的物业公司准入机制，通过市场竞争，优胜劣汰来促使物业管理业的健康发展，实现物业管理服务的专业化。物业管理企业应打破统包统揽的经营模式，可将保安、清洁、绿化等专项业务承包给专业的公司。专业化分工使各项服务更加优质, 并使成本费用降至最低，从而让消费者、物业公司、专业公司都成为赢家。针对县城物业管理从业人员实际情况，建议主管部门加强对物业管理人员的资格审查，严格执行物业管理人员持证上岗制度，同时注重对企业员工的岗位培训。

2、建立有效机制，切实解决收费难问题。

面对物业管理收费难，应采取多种措施提高物管费的收缴率。一是要规范收费标准，增加收费透明度。收费标准应根据各小区实际情况制定，并报物价部门核准，应以不同档次物业的平均成本支出为基准，适当考虑物业管理企业的利润。同时，提高物业管理资金使用的透明度。这既可加强监督，促使物业管理企业节约成本，提高资金使用效益；也可让业主了解物业管理的难处，理解和支持物业管理工作，提高缴费的自觉性。二是广泛宣传物业管理相关知识、法规，促使广大居民转变思想观念，正确认识物业管理的有偿服务性，使居民接受并且积极配合，提高物业费收缴率。三是提高物业管理服务质量，提高收费和服务的对等性，在解决收费难中，物业管理企业也要从自身的服务进行审视。四是对于经济实在有困难的家庭, 实行费用减免、补贴等方式解决。

3、整合县城区域停车场资源, 有效解决居住小区停车难问题。

随着经济的发展，人民生活水平的提高，停车难的矛盾将日益突出。要解决这一问题，一是对已建有停车场的小区应充分利用，小区地面或附近的道路上取消划定的停车线或设置防护栏等障碍，这样，既发挥建设效益，又可保证路面畅通；二是要清理已建小区和高楼配建的车场,对移作他

用的，要限期退出，恢复停车功能。同时在不干扰正常道路交通运行的前提下，设置一定数量的路内停车位，实行有偿停车，缓解停车压力；三是要鼓励引导动员机关、团体和企事业单位自用和公共建筑配建的停车场对外开放。

4、加强政府监管，规范物业管理企业行为。

政府应将小区物业管理作为城市管理工作的重要组成部分来抓，构建包括物业管理主管部门、公安、工商、税务及物价等部门组成的物业管理机构。严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理，依法行政，严格规范物业管理企业的行为。进一步规范物业管理市场，促使物业管理企业提供质价相符的服务。

物业管理问题不仅是一个经济问题, 也是一个社会问题。物业管理行业发展水平的高低不光会影响房地产业的发展，更会影响到老百姓日常生活，进而会影响到社会稳定和发展。因此，政府、物业管理企业和居民都应从自身角度出发，妥善处理和解决物业管理中存在的矛盾和问题，提高小区生活品质，构建幸福和谐小区。

第二篇：住宅小区物业管理的特点和难点

住宅小区物业管理的特点和难点

住宅小区物业管理的特点和难点

摘要住宅是供人类居住的人造空间。住宅要具备人们在一定空间内吃、穿、住、用等起居功能和设施条件。而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过 选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及 配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生 和秩序的活动。目前我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化行 业的管理也日趋成熟。物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨使其 成为了与我国经济协调发展与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对 独立的新兴行业它以经营为手段以为业主提供优质服务为宗旨以经济效 益、社会效益和环境效益的综合统一为目的成为我国城市管理的重要组成部 分也有其自身的特点。但是作为新生事物的物业管理行业在发展进程中 必将遇到诸多的困难和压力管理中许多不尽人意的现象也会随处可见暴露 出了一系列的问题和矛盾如房屋及附属设备、设施的维修养护物业管理区

域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务还有并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或 公共事业单位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。为此物业管理企业要 想在激烈的市场竞争中脱颖而出就必须率先解放思想转变观念用科学、系统的管理理念创造企业个性品牌创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度这 是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。

一、住宅小区的特点

1.居住功能单一相对封闭独立。

2.住宅小区居住的人多人口结构复杂形成相对独立的社区文化。3.住宅小区房屋产权多元化公用设施社会化。4.规划建设合理配套设施齐全居住方便。

加强住宅小区的管理改革现行的管理体制针对住宅小区产权多元化的 客观实际变各自为政的多家管理为统一管理变单一的行政管理为多层次的 综

合管理大力发展社会化、专业化的物业管理模式不断提高住宅小区的 管理水平更好地为业主生活和小区建设服务。

二、住宅小区物业管理的特点

住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭,不同的生活习惯、爱好、文化程 度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差 异。业主在物业小区内买了房子用于居住这个房子对于业主来说便是一个家 家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。业主一天内最起码有三分 之一的时间是在小区内度过的因此业主对居住小区的要求便是舒适且能在 紧张的工作之后放松下来。正因为居住小区内的业主有了这样的要求居住小 区的物业公司就有了工作上的着重点。要想做好住宅小区物业管理服务工作 应该明确这样的指导思想而且住宅小区物业管理还带有相当的复杂性与其自 身所具有的特点(一)、管理具有社会性

住宅小区是人们生活、居住的地方是整个社会的一个组成部分它的管 理必然具有很强的社会性。小区内居住着各行各业的人员居住的人口结构十 分复杂产生社会化现象。物业管理公司应争取住宅小区居民及社会各方面力 量的支持与帮助。例如生活小区的治安状况与整个社会的治安状况紧密相关 社会治安状况的大环境必然对小区的小环境产生巨大的影响所以在小区的 治安管理工作中应加强与所在地公安部门的沟通。

为了做好住宅小区的物业管理工作保证住宅小区内的公共秩序和全体居 民的利益住宅小区物业管理公司应制定一些物业管理规章制度禁止居民有 违背公共利益的住用行为。为了让小区居民遵守这些制度物业管理公司要采 取寓管理于服务中将物业管理的专业化管理服务与居民的自治管理相结合 要向住宅小区居民及社会各界做好宣传、沟通等工作让小区居民自己制定业主公约形成自我管理的约束机制这样容易达到小区居民满意、政府满意、物业管理公司也满意的理想工作目的。(二)管理具有统一性

住宅小区内部的各个组成部分形成一个整体如果仍然采用传统的房屋管 理模式进行管理各自为政其弊端显而易见。因此对小区内的保洁、绿化、安全保卫、进出小区的车辆、公共设施维修养护及业主的房屋整修等进行统一 的管理是现代小区物业管理的主要特点之一既可保证有效成本的控制又能 提高综合服务质量使业主直接享受到物业服务的成果。(三)、管理强调服务性

住宅小区物业管理的目的是为了满足小区内居民居住生活的需要为居住 在小区内的人们提供一个优美、安全、舒适、满意的居住环境。物业管理企业 应该强化服务意识本着服务至上的宗旨为居住在小区内的人们提供到位的 服务。从事住宅小区管理的物业管理公司通过向居住在小区内的人们提供优质 的服务达到管理的目的。同时不仅要提供物业管理服务委托合同范畴内的基本服务还要结合小区内的特点、业主的需求提供有针对性的个性化服务。(四)、管理具有复杂性

主要体现在居民的构成复杂对物业管理服务内容和标准要求不一房屋 产权具有多元化的特点使得管理难度增大在住宅小区的物业管理实施过程 中经常涉及市政管理、水电气暖供应、公安、街道办事处等多个部门和单位 需要协调关系明确职责由于居民的收入水平和物业管理消费意识差别较大 目前住宅小区物业管理服务费用收缴工作难度较大具有相当的复杂性。(五)、管理追求艺术性

为了使住宅小区的环境幽雅、整洁美观给居住在小区内的人们提供一个 良好的生活、休息和学习的环境物业管理公司应注意从艺术的角度对环环境的 管理加以美化。例如强化小区的绿化管理使人们感受到大自然的魅力加 强小区内的整修管理禁止私搭乱建维护小区整体风貌的艺术性加强小区内园林艺术小品的维护美化人们的视觉使居住在小区的人们始终感到心情 舒畅等等。

三、住宅小区物业管理的指导思想 1.服务至上寓管理于服务之中。2.人民城市人民建人民城市人民管。

3.坚持统一领导与综合管理产权与经营管理权相分离。4.有偿使用有偿服务合理负担。

四、住宅小区物业管理的难点和问题

物业管理是随着国家房地产业尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后人们就更关注生活的质量关注居住环境的日 常保养和维护尽可能使住宅小区整洁环境优雅生活便利安全不受侵侵害。根据政府关于物业管理的有关规定新建小区必须实行物业管理制度而旧小 区却在推行物业管理的过程中遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。(一)、居民观念需转变

多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度使很多居民还存在无偿 享受服务的传统观念习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式认 为实行物业管理就是想多收钱如果实施物业管理需要收费也应该由单位交 住房消费意识淡薄。(二)、硬件条件相对落后 旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题小区的规划方案 比较简单。随着城市人民生活水平的提高硬件设施主要有以下一些不足包 括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。(三)、产权形式多样

旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房 房改售房回迁房农转居的承租房居民承租房。住房的产权人多样有居 民个人、房管局、单位产权人(包括中央单位、市属单位、区属单位)、公共设 施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产)、托管 房、二手房产权人等。(四)、存在多头物业管理的现象

产权形式的多样化使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进 行管理的局面。主要有“单位自管房”物业管理公司“房管局直管公房”物业 管理公司社区管理单位居委会市政设施单位商业网点单位等。(五)、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大

旧小区实施物业管理改善居民的生活环境必须对小区的基础设施进行 不同程度的改造如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的 多少和改造等级的不同资金量少则几十万多则上百万甚至上千万。资金 从哪里来是困扰实施物业管理的一个重要问题。(六)、物业管理收费困难

已经实施了物业管理的小区甚至物业管理水平比较好的小区也存在物 业管理收费困难的问题。旧小区物业管理收费经物价部门核准目前最低收费 标准为每平方米0.50元普通小区全年收费总额为200多元。尽管是如此低廉 的费用很多物业管理公司只能收到30%左右。(七)、管委会作用有待进一步发挥 实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会但受 方方面面因素的影响很难发挥其应有的作用。如根据有关规定业主委员 会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人但产权单位怕要求出资整治小 区环境或承担其他经济责任就不愿意参加业主委员会已经参加到业主委员 会的个人甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权 行为或不能充分履行相关职责。(八)、社区管理与物业管理存在矛盾

社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区 委员会以赢利为目的与物业管理企业争夺物业管理项目把政府补贴给物业 管理单位的专项资金承担过来进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出 租小区经营用房开早市、菜摊、饭馆、理发店等对小区内绿化、卫生、保 安造成一些影响。

五、针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题提出以下建议 1.加快、加强物业管理的立法工作

2.逐步加大对住宅小区基础建设的投资改善居民生活环境 3.政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划 4.深化房改政策在工资中增加物业消费部分 5.建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系 6.加强实施物业管理的正面宣传 7.处理好社区管理与物业管理的关系

8.确立物业管理公司是对小区物业实施物业管理的唯一性改变多头管理 的局面应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业一个小区应尽量安 排一个物业管理公司。

六、住宅小区物业管理的目标 住宅小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管 理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。结合先进的现代计算机 技术、现代控制技术建立一个整个小区的综合服务中心为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境。实现以家庭智能化为主的、可持续发展的、具有二十一世纪的住宅小区物业管理。

第三篇：当前物业管理存在的主要难点问题

当前物业管理存在的主要难点问题

一、老旧小区收费较低，又提不上物业管理费。即使通过物价局提上了收费核价，但收不到，业主不肯交，物业公司经营都存在亏本现象。弃管失管小区逐年增多，造成失管矛盾多，政府社区负担重的现象。

二、老旧小区存在公共区域及公共设施设备损坏、老化等严重的现象。如：小区道路、下水道、厨房间卫生间总排水、排污管、绿化带、屋面及小区门卫设施都需要整改修理。严格来说要全体业主出资修理（因为存在没有交纳维修资金的情况），此为管理难点之一。

三、所有小区（除新建小区外）都存在，停车难、改造难、收停放费难。

四、多数住宅小区业主委员会名存实亡。虽有自治组织，但行驶职责不力，造成业主委员会、物业公司之间矛盾较多。

五、新建小区开发商对物业前期介入不重视，交接后的遗留问题得不到及时解决，造成物业公司和业主之间矛盾增多。

六、安置小区普遍存在配套设施设备不齐全就进行安置的情况。社区网格化不健全，不重视，物业管理专业水平不高。

七、小区违章处理不及时，存在相互推诿现象。特别是拆迁安置小区，车库住人、开店铺、防盗门窗制作、瓶装煤气充装点等各种存在安全隐患及扰民问题处置不力。

2014年8月25日

第四篇：住宅小区中物业管理存在的问题和对策

住宅小区中物业管理存在的问题和对策

关键词：物业管理 业主委员会 普遍问题 常见问题对策 提纲：

一、现阶段我国的物业管理存在的普遍问题

1、物业管理法规与体制的滞后问题

2、人力资源建设队伍问题

3、开发商遗留下的问题

4、业主的物业知识缺乏

5、物业管理收费困难

6、物业企业的市场规模小、缺乏有效的市场竞争

7、物业管理法规体系不够完善

二、住宅小区物业管理中比较常见的问题

1、业主的知情权和选择权无法得到保障

2、业主委员会无社团法人地位

3、小区设备设施的收益权属不清

三、物业管理中存在问题的解决对策

1、制定完善的物业管理相关配套法规

（1）物业管理的早期介入

（2）建立物业管理信用档案

（3）积极大力开展招投标机制

2、严格执行承接验收标准、严把关

3、培养业主的物业管理知识

4、建立物业管理招标制度、真正做到公平、公正、公开原则、实现企业透明化

5、改变收费方式与收费态度

6、加强物业企业的自身建设、培养正确的服务理念、提高服务水平和质量

第五篇：住宅小区物业管理存在的问题及对策

柳州市住宅小区物业管理存在的问题及对策

物业管理是伴随着市场经济下的住房制度改革、房地产开发以及住宅的商品化逐步产生和发展起来的，科学、规范、专业和现代化的物业管理与服务可以给住宅小区带来良好的社会效益、经济效益和环境效益。物业服务公司向业主提供有偿服务，理应收取相应的报酬。但在实际操作中，许多公司由于各种原因导致收费不足，影响了自身的正常经营和运转，不少公司收不抵支，甚至严重亏损；而与此同时，住宅小区的停车收费和物业服务收费已成为价格举报咨询的热点问题。据统计2014年1月—2015年4月，柳州市物价局受理各类价格举报咨询共3462件，其中住宅小区的停车和物业服务投诉1041件，占总投诉31.04%。物业服务收费问题成为老百姓新的投诉热点，并有逐年升温的趋势。

一、我市住宅小区物业管理现状

（一）目前我市登记在册的小区共有1447个，其中有物业公司管理的小区有371个，单位管理的小区有 66 个，三无小区 588 个。其中：柳南区小区数为：383个，鱼峰区小区数为：332个，城中区小区数为：363个，柳北区小区数为:345个，阳和小区数为:14个，柳东新区小区数为：10个。

（二）贯彻落实《广西壮族自治区物业管理条例》情况。民之所欲，我之所为，面对物业服务收费乱的呼声，我局认真落实《广西壮族自治区物业管理条例》和2013年自治区物价局住房和城乡建设厅制

定的《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行，），积极作为。一方面及时妥善处理大量的物业收费投诉纠纷，开展物业服务收费专项整治；另一方面，迅速行动，开展了“物业服务收费问计于民”征集意见活动，深入居民小区调查研究，对40多个小区物业收费进行成本监审，多次召开业主代表、物业公司、房开商座谈会。2014年4月22日，我局还联合柳州晚报举办“柳州市物业服务管理促进恳谈会”。在历时一年反复修改后，于2014年7月，市物价局和住建委重新下发了《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》、《柳州市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准》、《柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准》、《柳州市住宅小区装修垃圾清运和IC卡出入证等收费标准》等规范性文件。为规范老旧小区物业服务价格调整秩序。解决老旧住宅小区物业服务费调整难度大的问题。我局和住建委在 2012、2013年分别出台了《关于规范我市住宅小区物业服务价格调整有关问题》，明确规定了调整条件、调整程序。提出调整物业服务费必须由本小区50%以上的业主同意。至 2014年底止，共有26家物业小区调整物业服务收费标准。能调整的小区都是服务质量取得业主认可的小区，也有部分没有调整成功的小区，最终物业公司不提价或撤出小区。

通过制定新的管理办法和服务等级与收费标准，让收费政策更加符合发展实际，给乱收费、乱调价行为套上“笼头”；用统一的服务项目、服务等级、收费标准以及推进服务项目与收费标准全公示全覆盖。让物业服务企业对服务内容与质量等级清清楚楚，让广大居民对物业收费情况明明白白白。解决了长期以来停车收费、垃圾清运费、IC卡工本费、装修押金混乱的局面。

二、我市住宅小区物业管理存在的突出问题

从近年来的物业投诉来分析，我市住宅小区物业管理的问题有以下几方面：

（一）未按规定执行物业服务收费公示制度。少数物业服务企业未按照《价格法》和《广西壮族自治区物业管理条例》的规定，在物业服务区域的显著位臵公示服务内容和收费项目、标准，侵犯了业主的知情权，引发价格纠纷。

（二）提高标准收费。少数物业服务企业未执行停车1小时内免费的规定，以车位少为由，对业主不办理月票，而是按次数收取；一些房开以小区停车场产权属于为由，只售不租，导致业主无法停放车辆，或提高标准收取公共能耗的电费、水费价格（如电梯电费、二次加压产生的电费）加重业主负担。

（三）强制或变相强制服务并高收费。一些物业企业服务意识欠缺，在未与业主充分沟通并征得业主同意下，无视业主意见，收取房产证、土地证、管道燃气代办费，甚至单方面强行推广门禁卡和车辆蓝牙出入装臵，然后转嫁至业主身上并从中牟利。

（四）违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费的。2014年8月我市根据《广西壮族自治区物业管理条例》和《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》（桂价格[2013]62号）的有关规定，市物价、住建部门联合下发了《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》明确规定，物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关的装修押金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等，但仍有一些物业公司强行收取明令禁止的费用。

（五）重复收费问题。2014年8月实施的《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》明确规定，物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费以及管漏、线损，列入物业服务成本，我市一些新交付的楼盘，物业服务企业在向业主预收一年的物业服务费后，仍向业主收取300—500元不等的水电周转金；一些楼盘按照物业等级不同，每年有1—2次免费清理，但仍有物业服务企业向业主分摊下水道、化粪池清理费用。

（六）扩大范围收费。一些物业服务企业以管理者自居，在车位紧张情况下，未经业主大会或专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意下，占用属于业主已共有的场地停放车辆并收取车辆停放服务费，且所得收益不按规定使用。

（七）不按照规定提供服务而收取费用的。物业服务企业水平参差不齐，物业服务短斤少两、服务不到位，服务态度简单粗暴，帐目不公开，物业服务得不到有效监督，得不到业主的认同，最终导致“欠费—服务变差—更多人欠费”的恶性循环。

（八）宣传、解释工作不到位。一些物业服务企业存在重收费、轻服务的现象，与业主缺乏深入沟通交流的有效平台，如一些房屋质量问题、小区乱搭乱建问题、占用绿地、养鸡养狗问题、住宅以外用电价格未按居民用价格电结算问题，这些问题本身非物业服务企业造成，但由于宣传、解释工作不位，导致业主把怨气撒在物业公司头上，并拒交物业费。

三、我市住宅小区物业管理问题原因分析

（一）小区停车收费问题原因分析

小区停车收费问题，主要原因一是各小区停车难的问题越来越突出，特别是停车位配比率低的小区，房开商或物业服务企业凭着对车位拥有的机会，在利益上为自己获取最大利益化。采取不办理月票而是按次收费，以车位租赁费收费避免管理。二是在实际操作中，物业公司按次收费，不执行月票价格，物价局无法给予处理，因为我局的职责是制定停车收费标准，没有要求一定采用什么停放方式。三是在业主大会成立之前，产权属于全体业主所有的部分，因无人过问，物业公司有意将属全体业主的车位租赁费收入据为已用。就此情况，我局已向住建委通报，建议由行业主管部门加强管理，对属于业主公有部分收入（在业主大会成立之前）纳入柳州市住宅专项维修基金管理中心统一管理。但住建委只对新建商品房的维修资金的收集和管理，而对其他的公共收益没纳入管理。目前，业主的法律意识加强，对业主的公共利益有所关注，因没有成立业主委员会，无法管理这部分收入，这原因也是业主拒缴物业费的理由之一。四是业主对价格政策不理解，业主在自己拥有使用权的车位（车库）内停车仅交纳车位物业费，不用再缴纳车辆停放服务费。车位物业费每个不超过60元/月。其中规定电动车、摩托车停放服务收费标准不含充电费，充电费标准由经营者根据电费等成本支出向车主收取。五是由于对商场、宾馆、娱乐场所、写字楼配套的停车场停车收费实行市场调节价，而住宅区的停车场停车收费实行政府指导价。在我市中心区，部分商住楼就出现停车场一部分按两种价格模式，引起争议。对一些混合的商住楼，如高新区的彩虹城楼盘1-4层酒店，5-19层写字楼，20-54层住宅楼。该项目所配套的停车场停车收费按市场调节价，住宅区的业主有意见，按政府指导价，房开商有意见，同时实行两种价，双意见仍存在分岐。这也是我们所面临着的新难题。

（二）小区生活用水用电问题原因分析

据了解，目前确有一些小区因供电部门对小区公共能耗采取先购电后使用的方式，且涉及二次加压供水，但是水表无法分户过户到业主名下，物业公司必须根据小区总水表使用度数按时向自来水公司缴纳水费。然后再向业主逐户收取供电分摊的电费和业主分表水费。物业公司因此向业主收取了一些预付水电费，此情况有一定的合理性；但我局和住建委2014年下发《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（柳价格[2014]99号）实施后，共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费列入物业服务成本的，从物业服务费中由业主缴纳，公共能耗费不再公摊。物业公司不得再收取水电周转金。

我局2014年8月出台的文件《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（柳价格[2014]99号）第十五条规定，物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、水泵、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及管漏、线损，列入物业服务成本的，公共能耗费不再分摊；未列入物业服务成本的，公共能耗费合理分摊。但2015年之前的物业收费政策，公共能耗费可以分摊，我市两种模式同时存在。

同一小区域，住户的用电实行居民电价，户外的路灯、照明、公共设施设备用电却是非居民电价。电梯用电不是居民电价，一直是居民投诉的热点。经过多年向上级反映，自治区物价局通过调查研究，统一明确小区上述用电价格的纳入居民用电价类。按照文件规定，自

2014年1月1日起，物业住宅小区费居民用电，按照合表户电价收取，即0.5491元/度。

（三）调整小区物业服务费难的原因分析

目前，调整老旧小区物业收费标准，是所有物业管理的难点和热点，长期以来都是社会关注的热点。一方面业主认为，享受物业服务是业主，小区交费对象也是业主，小区收费标准是否调整理应由全体业主决定。在小区没有成立业主大会还属前期阶段，价格部门出台的调整物业收费政策属于指导性质，对于小区的全体业主大部分能理解当前物价上涨的压力，对调整价格政策理解，但仍有少数业主反对,仍认为价格部门调整价格过高，物业服务不到位，是物业公司以价格主管的调整文件为由提高收费标准，是不能接受的。另一方面物业公司认为，目前还是前期物业阶段，由于成本发生变化，价格主管部门应履行职责，调整物业服务标准，不该因小区少数业主反对意见而不作为。结果是不调整物业收费，企业难以忍受用工成本上涨的压力；调整收费，业主的意见大，同时认为政府部门干涉业主的利益。

调整物业服务费难，业主方面认为物业服务不到位，就应降低收费标准，或提高服务质量；物业公司认为，物业服务已按等级标准执行，是业主过高的要求。业主希望物价和建设部门进行监督。但在实际操作中，物价和建设部门面对全市上百个小区的物业质量纠纷，要求件件落实、解决这类问题也不符合实际。住建部门或行业协会出台服务等级评定标准，对业主和物业的争执，由第三方评定。

四、我市住宅小区物业管理成功经验做法

（一）坚持落实物业收费公示制度。目前，我市物业服务收费公示率已达98%以上。在物业服务区域内公示收费项目、标准、服务等级、投诉电话等内容，已成为物业、业主的共识和自觉行为，必须要长期坚持下去。

（二）快速处理小区物业收费投诉。2014年以来，我局12358价格举报电话共受理住宅小区物业收费投诉1041件，办结1041件，办结率100%，退款35.58万元，做到了“事事有回音，件件有着落”，有效地化解了价格矛盾。如2014年1月之前，住户的家庭用电实行居民电价，户外的电梯、路灯、消防、监控设备、公共设施设备用电却是非居民电价。户外电价高一直是居民投诉的热点。经过我局多年向上级反映，自治区物价局通过调查研究，统一明确小区上述用电价格的纳入居民用电价类。按照文件规定，自2014年1月1日起，物业住宅小区费居民用电，按照合表户电价收取，即0.5491元/度，大大地减轻了居民负担。2013、2014年连续两年，我局荣获广西价格举报先进集体称号和柳州市数字化城市管理一等奖。

（三）物业服务不达标要降级处理。物业服务不到位，一直是小区管理的热点话题，2014年8月后，市住建、物价部门强化了对物业服务等级的监管，对达不到等级要求进行整改，对整改仍不达标的，经城区住建部门核准，作降级处理。

（四）物业与业主主动沟通交流。停车难、停车贵，是柳州市绝大多数小区都存在的共性问题，柳州市凤起新都物业公司主动发起议事，邀请业主代表、社区工作人员、鱼峰区法院、住建、物价局工作人员、人大代表，就小区停车难题举行“百聊会”，共同商讨寻求解

决问题的办法和途径，大美天地小区建立小区QQ群，及时解决小区业主的各种问题。

（五）物业与业主相互遵守合同，相互配合。如三星园小区、华林郡邸的业主积极配合物业工作，物业服务业主认可，物业缴费率高，物业服务人员的工资和小区维护费及时到位，从而形成一个良性循环。

（六）简化办事手续，提高效率。2015年2月1日，为了落实党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中“完善主要由市场决定价格的机制。凡是能由市场形成价格的都交给市场”的精神，经请示自治区物价局同意，我局在全区城市率先取消住宅小区物业服务收费核准备案程序。

五、先进地区城市住宅小区物业管理的经验做法

（一）大力推动成立业主委员会。上海深化社区事务管理，加强居民区民主自治建设，将小区业委会的筹建和换届工作纳入绩效考核。泉州市将街道成立业委会纳入年终绩效考核指标，由市政府督查室进行督查。

（二）物业服务实行“酬金制”，业主真正当家作主。上海、杭州、温州的个别小区实行酬金制，物业公司只为业主提供服务，依据服务合同收取酬金，物业管理开支则向业主实报实销，“酬金制”能让业主已明明白白消费，让物业降低风险，提高服务质量。

（三）对老旧小区停车位改造，在人口密集建设停车楼。近期，温州市政府为缓解停车难题，2015年拟对10个旧小区停车位进行改造，新增停车泊位500个，在市中心广场建设17层的停车楼，计划新增停车泊位15000个。

（四）改费为税。2014年，市政府组织多个部门到新加坡考察房地产市场，据考察回来的同志反馈，新加坡政府对住宅小区内的治安、卫生、绿化、设施维护费用均由政府承担，业主无需交物业费。针对我国物业收费普遍存在乱像问题，建议取消物业费，改为向房产所有者征收房产税，并重新定义房产税的含义，以解决长期以来，全国物业收费各种乱像，解决物业收费难的问题，解决因物业收费引发的各种不安定因素。

六、加强我市住宅小区物业管理的对策

根据国家发改委关于放开部分价格的通知，使市场在资源配臵中起决定性作用，促进相关服务行业发展，对地方实行定价管理的非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格放开的精神，结合我市的实际情况，提出对策如下：

（一）政府引导住宅小区成立业主委员会，提高成立业主委员会的比重。当前，我市物业管理存在的问题，表面上是物业服务政策相对满后，物业服务收费项目不明确，但再往深剖析，根本原因，在于物业服务企业与业主地位不对等，代表业主维护其利益、监督物业服务企业的业主自治组织缺位，以及双方沟通交流渠道缺失所致。我市住宅小区业主委员会成立比例不到二成。按照国家发改委放开物业服务价格的思路，加快成立业主委员会的步伐，物业服务价格才能放而不乱，有序健康发展。同时，建议借鉴上海、泉州、成都的经验，将业主委员会成立指标例入城区政府的考核指标。为促进我市业主委员会成立的比重，行业主管部门出台政策，简化成立手续，降低门槛。2014年4月22日《柳州晚报》组织柳州市物业服务管理促进恳请会，成立业委会维护业主地位成为大家的共识。

（二）认真贯彻《广西壮族自治区物业条例》第四条的规定。该《条例》第四条明确规定“乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷”。为改变前期物业没期限的局面，即使小区因客观原因没有成立业主委员会，也不能超过三年。三年后，由小区所在地社区居民委员会在街道办事的指导和监督下业主委员会职责，监督物业运行管理，参考政府指导价（或市场调节价）制定物业服务收费标准。

（三）价格部门做好放开部分物业服务价格后规范物业服务企业价格行为指导和监督检查。重点为物业服务企业调整收费前必须向全体业主公布服务费收支情况及成本变化情况，且需业主大会同意方可执行。下一步，一是将落实放开部分物业服务价格政策。放开的物业服务价格范围是包括物业管理区域内停车服务收费、非保障性住房及办公用房物业服务收费。放开的物业收费实行市场调节价，由业主方与依照法定程序选聘的物业服务企业以物业服务合同的形式约定，合同应载明服务标准、收费标准等内容。收费标准必须做到：向全体业主公布服务费收支情况及成本变化情况；拿出制定或调整收费标准方案，说明调价理由和调价幅度，就方案与业主协商。对设立业主大会的小区，需经业主大会依照法定程序讨论同意后，与业主委员会签署或变更相关服务合同；未设立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意，方可签署或变更相关服务合同。新的收费标准确定后，物业服务企业或停车服务企业，应当按照明码标价的规定，将收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位臵进行公示。二是公布我市的物业成本行情，加强对物业服务价格事中事后的监督和检查。

（四）想方设法解决停车难的问题。供求关系对价格高低起决定的作用，随着社会进入汽车时代，停车难已成为一个共性问题，因此对于物业公司在管理小区停车方面的努力应予以支持和理解，与此同时，规划、建设部门必须以前瞻性的眼光把好关，要求开发商做足配套设施，政府想方法设法在老旧小区、人口密集区域建设公共停车位。

（五）建立价格信用信息库，推进社会信用体系建设。从2014年下半年起，我局开始着手建立柳州市价格信用信息库。拟建成1个市局总网，6县4城区、职工站子网的构架管理模式，做到价格监管和服务工作全覆盖。目前正在联合住建委对全市物业服务企业的资料进行了收集，主要收集工商营业执照、税务登记证、执法人员现场执法照片、检查记录、违法记录等。力争2015年建立柳州市价格信用库，并与柳州市社会信用体系网对接，实现信息共享、互联互通，及时向社会发布经营者价格诚信及价格失信信息，充分发挥正面教育，反面警示的作用，引导经营者诚信经营、守法经营，不断完善价格违法失信惩戒机制，在全社会范围内营造诚信守法意识。