关于我市住宅小区物业管理问题的研究

第一篇：关于我市住宅小区物业管理问题的研究

关于我市住宅小区物业管理问题的研究

一、物业管理及其发展的条件

物业管理是指专业的物业公司运用先进和科学管理方法，依靠有关专业技术，依据法律契约，以建筑物、不动产管理为中心，以向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适的生活环境为目的的经营性综合服务。这种服务通过业主委员会的监督与参与，使管理更加系统化和专业化，工作不断改进和提高。目前在一些引进这一管理模式较早的城市，物业管理的内容已不仅仅是房屋主体的维护，还涉及市政设施、园林绿化、清洁保安、家政服务、小区文明建设等方面。物业管理是房地产业改革发展的必然产物，从社会需要来看，它是随着经济的快速发展，由于新的产权结构、新的产品标准、人们对生活居住环境的管理和维护的新要求，以及随着生活水平的提高、经济承受能力的增强等一系列原因而产生的；从房地产业自身发展看，它是对存量房地产资源通过市场化、专业化的手段进行管理、维护和经营，是对过去那种“重建轻管”、“建管脱节”，低水平行政性房屋管理体制改革。深圳、上海、青岛等地改革的实践证明，推进物业管理符合社会发展趋势，有利于提高城市管理水平，有利于政府职能的转换，有利于方便人民群众生活，有利于创造良好的居民生活环境，有利于减轻财政负担，有利于住宅小区以业养业、形成造血功能、解决管理经费，有利于各类房屋的保值和增值，提高物业的有效价值。

从物业管理的要求来看，首先必须解决其行业内部和社会环境之间的一系列问题，即其存在和发展必须具备一定的外部、内部条件。

外部条件可概括为五个方面，即：人们观念的转变；人大、政府立法，确定规范；房屋管理体制的改革；房地产业内部的协调；处理好物业管理公司与其他方面的关系。

1、重视居住质量和房屋的保值、增值作用。随着生活水平的提高，人们对住房的要求已经从有房住，住得下，升格到住得好，而住得好的概念即是良好的管理服务，优美宜人的周围环境，强而有力的治安措施，正常的水电气供应，配套的各类设施及文化娱乐场所等。同时，随着经济的发展，房屋成了新的投资热点，买房不失为一种保值、增值且获利很大的投资渠道，住房制度改革为居民不动产创造了潜在的升值空间。

2、人大、政府立法，确立法律、法规。物业管理是通过签订契约来行使管理的，因此，必须有相应的法律、法规、规范公共契约，确立法律地位，明确管理系统中各因素之间的关系、权利、义务、以及各方面的法律责任。为了保证契约的公正性，物业管理公司的主管理部门应确定一个公共契约的标准范本，明确各方职责和权利义务，使之成为公司和业主（或住户）的行为准则。

3、房屋管理体制的改革。房屋管理体制改革是要建立一种适应市场经济的企业化管理模式——物业管理机制，把房屋管理工作推向市场，由物业 管理企业通过市场竞争，双向选择，与业主委员会签订管理合同。

4、搞好房地产行业内部协调。在房地产开发过程中，参与房地产开发、经营、管理的各种相关企业，如：设计、勘察、施工、销售、中介、咨询和 物业管理等行业，必须改变重开发建设，轻售后服务的现象，保持均衡关系，才能促进房地产业健康发展。开发商要与物业公司合作，推行规划设计——建设施工——管理服务一条龙模式。

5、处理好物业公司与其他方面的关系。物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中要积极与居委会、街道办、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。

内部条件包括处理好行业内部的平衡，成立行业协会提高管理服务水平，重视员工素质保证基本队伍的技术力量，提供多种服务和多层次服务，以及合理收取和使用管理经费等五个方面。

二、市区牧业管理现状及发展中的制约因素

改革开放以来，我市在进行大规模住宅建设的过程中，由于种种原因形成了住宅产权多元化的格局，存在“重建设，轻管理”的倾向，加之旧的管理体制的束缚，致使一些新建小区交付使用不久就出现房屋失修失养、私搭乱建、垃圾乱抛，道路受损、绿化破坏、设备残缺的现象。1994年，有关部门根据建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》的精神和广大居民对居住环境整洁、美化、安全、方便的迫切要求，开始进行物业管理方面的调查 研究，并制定了相应的管理办法。目前市区挂牌的物业公司有5家，管理各类房屋建筑面积20多万平方米，约占住房总面积的4.2%。

从目前看，全市物业管理大体分为三种类型。一是房屋产权单位自己管理。主要是机关、企事业单位对本单位的住宅楼负责供暖、维修、维护及水、暖费收缴等工作；二是由街道办事处或居委会与开发公司共同成立管委会负责小区的管理，设施维修和水、暖费的收取等；三是由开发建设单位成立物业管理公司，对新建商品住宅区内的房屋及公共设施进行维修、维护、负责卫生、治安等方面的管理，并收取有关费用。

总体上讲，市区物业管理仍处于起步探索阶段，距市场化的要求还有相当大的差距。一是物业管理的模式没有大的变化。在我市现有三类主要住房管理类型中，行政——福利型的管理模式还占有很大比例，特别是机关、企事业单位的住宅楼基本沿用着多年一贯制的行政福利式的管理办示，自己为自己服务；市属公房仍由市房管局进行管理；新建商品住宅小区除金陵新村小区、高新开发区小区等少数几个由开发商自己委托物业公司代管，管理比较规范外，其它均为开发型松散型管理。二是市场机制未形成。目前，我市登记注册的几家物业公司中，市房管局下属房管所几乎没有；市区新建的住宅小区中，大部分是开发商自己进行管理，没有聘请物业管理 公司，更没有竞争机制。据有关部门介绍，目前我市物业管理公司基本靠开发商和政府补贴生存。三是管理服务水平低，居住环境差。小区生活质量不高，群众反映强烈。因修缮不及时，收费不规范等问题，物业公司与住户经常出现矛盾，管理部门、物业部门、住户相互抱怨，都不满意。当前制约物业管理发展的主要因素有：

1、管理体制不顺，组织协调不力。一是管理力度小。目前市区物业管理的日常性工作主要集中在市房管局有关科室两三个人身上，忙于统计、汇报及接待上访等，难以发挥规划、指导、协调和管理等作用。二是管理体制不顺。规划局管规划、建设、开发商负责开发，房管局负责 管理，建设、开发、管理之间不协调，致使住宅小区规划、建设、验收、管理往往出现违规、违法现象，给物业管理带来极大的不便。三是缺少有效的宏观政策引导。确定物业管理法律地位的基础性法规《宝鸡市住宅小区物业管理办法》政府至今尚未出台，其他相应的配套法规更无法制定，使得管理机构、物业公司和业主各自的合法权益无法得到保护。

2、宣传引导不够，居民观念陈旧。由于受传统的计划经济福利分房影响，人们多年形成一种住房交租，房产单位负责维护、维修的旧观念。加上我们的各种宣传和办法跟不上，部分家庭经济承受能力低等原因，使得全面启动物业管理缺乏良好的社会环境。据有关部门的调查，绝大部分职工对个人买房表示支持，但认为买房后再交各种物业管理费是一个负担，尤其对公共设施的维护抵触情绪较大。

3、小区界限不清，启动资金费缺位。改革开放以来，市区旧城区改造力度较大，涉及29个地段，总面积近百万平方米。但房子建起来了，却没有明确地划分小区，更没有相应的管理机构，使得物业管理缺乏必要的先决条件。另一方面房改出售公有住房，必须按国务院和省人民政府的有关规定建立公共设施公用部位的维修基金。而有些开发商只顾开发，不管理售后管理 和服务，不能及时缴纳公用设施专用基金。因此，物业公司一进驻小区就必须大量投入，该收的钱却收不上来，因而参与的积极性不高；而企事业单位住宅区也只好由本单位拿出钱来补充职工的住房维修等费用，有多少钱办多少事，没钱就维持现状。启动资金不到位是目前制约小区物业管理的主要障碍之一。

三、推进住宅小区物业管理工作的对策建议

1、加大组织领导力度理顺管理体制。按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的基本要求，结合兄弟城市住宅小区实施物业管理的经验，加速住宅小区实施物业管理工作步伐，以适应住房制度改革深入发展的新形势。建议市政府成立由分管副市长任组长、规划局、房产局、房改办、城建局、公安局、财政局、物价局、金、渭两区政府负责人为成员的住宅小区物业管理 领导小组，以加强对全市住宅小区物业管理工作的组织、协调、领导。按照建设部《办法》第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导”的规定，建议明确市房产管理局为市区住宅小区物业管理的行政主管部门。市房产 管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。

2、加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。物业管理实质上是一种服务，最受益者是广大居民，同时又减轻了政府的负担，还能解决部分下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。

3、加快立法，为开展和推行物业管理提供法律保障。建立健全住宅小区 物业管理的法规和配套政策，是实现物业管理规范化、科学化的前提条件，也是物业管理工作由无序向依法管理过度，逐步实现良性循环的途径。为此，市政策应尽快出台《宝鸡市物业管理小区办法》、同时，根据办法提出的要求，制定符合市情，具有可操作性的配套政策，如《宝鸡市物业管理住宅小区考评暂行办法》、《宝鸡市物业管理服务收费指导标准》、《宝鸡市住宅 小区管理招标程序》、《宝鸡市住宅小区物业管理委员会规则》、《宝鸡市 住宅小区公用设施专用基金管理试行规定》等。通过建立健全和完善法规，明确物业物管理公司、产权人或使用人以及政府行政部门、业务主管部门和协调配合部门在物业管理中的地位、作用、权责利关系，使物业管理工作实现依法管理。

4、搞好小区综合治理改造，为全面推行物业管理创造条件。改善住宅 环境，提高生活质量，是塑造宝鸡市城市管理新形象的一项重要工作，也是一个城市经济实力、城市管理的综合反映和精神文明建设成效的具体体现。根据一些先进城市的经验，各地在实施物业管理之前，都要对住宅小区的配套设施、园林绿化、治安状况，服务功能进行一次比较全面的综合治理改造工作。大体分为三个阶段：

第一阶段：动员住宅小区开展综合治理改造。住宅小区绿化治理改造工程千头万绪，任务大、部门多，为保证其工作健康有序开展，物业管理行政部门和市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、气、热、电等部门，以及住宅小区所在地的街道办事处，根据职责分工，相互配合，协同作战，保证治理改造工程顺利进行。市物业管理部门要在住宅小区物业管理领导小组的指导下，学习外地经验，结合我市住宅小区现状，对住宅的综合治理工作的目标，重点和达到的标准以及改造资金的使用，提出具体的要求。并通过各种形式，广泛动员宣传，使得所有住宅小区住（用）户人人明白，形成共识，取得政府、社会各界和广大住（用）户的支持。

第二阶段：搞好试点、树立典型，为全面推行物业管理积累经验。在全面推行物业管理之前，首先要搞好试点，树立样板，充分发挥典型的示范作用。培养物业管理的典型，要坚持高起点、高标准、小区内的规划设计、工程质量、配套服务设施建设，园林绿化景点布局等都要达到高水准，确实能为住户提供一个整洁、优雅、安全的居住环境。在治理改造中，市政府应加强对试点单位的宏观指导，给予一定的优惠政策和必要的资金扶持，以保障 物业管理典型经验的总结和推广。

第三阶段：全面推行阶段。经过第一阶段的综合治理和第二阶段的试点示范之后，进入推广阶段。市上根据具体情况分期分批开展物业管理招标投标工作，逐步把物业管理工作全面铺开。

5、加强管理，不断提高物业管理企业的整体素质。市物业管理行政部门，要尽职尽责，搞好宏观组织、指导、协调和监督检查工作，不断提高物业公司的管理水平。

一是要加强对物业管理公司的经营资质的审查工作。物业管理行政部门在对物业公司进行经营资质审批时，要严格按照申报条件进行审查审批，物业公司经主管部门经营资质审查合格，领取《资质证书》，并向工商行政管理部门申报办理营业执照后，方可开展物业管理经营活动。

二是对已审批经营物业管理的公司实行年审制度，每年进行一次验审，对不符合经营资质条件的应责令限期整顿，整改后仍达不到规定要求的，应撤销该公司的物业管理资质证书，并建议工商行政管理部门吊销营业执照。

三是抓好招标投标工作。招标投标的发包工作由物业管理行政主管部门主持，业主和投标的物业管理公司参加，投标公司持有《物业管理资质证书》，方可参加投标和从事住宅区的物业管理活动，招标内容应包括委托 管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理收支、利润及风险、监督检查、违约责任等条款，中标委托合同形成后报市住宅物业管理部门备案。通过招标投标工作把物业管理推向市场，引入竞争机制。

四是帮助物业管理公司搞好业务、技术培训和考核工作，逐步实行 “上岗证”和“物业管理资格证”制度，建立与现代企业制度相适应的 管理模式和自负盈亏、自我发展、自我完善的机制。

五是要积极为物业管理公司排忧解难，尤其是要帮助协调好物业公司与供水、供电、供暖，以及与管理有关的部门的关系，为物业管理公司营造良好的外部环境。

第二篇：2012年城市住宅小区物业管理问题及对策研究浅析

2012年城市住宅小区物业管理问题及对策研究浅析

我国城市住宅小区物业管理已经进入了一个高速发展的阶段。目前，全国共有三万家物业管理企业，其中从业人员已经达到三百万之多。物业管理的高速发展的同时，也暴露出了一些问题，近几年来，由于存在着很多不和谐的因素，业主的投诉量居高不下。对于出现的这些问题，各个物业管理公司需要引起高度的重视，增强服务意识，积极从自身反省、寻找问题，这样才能使物业管理企业走上健康、持续发展的道路，才能更好的保护业主利益，为改善城市居民的生活环境做出更大的贡献。

成熟住宅小区物业管理的常见问题

物业管理诚信缺失。市场化程度不高。服务意识不强：经济的快速发展，促进了我国物业管理从计划经济向市场经济的转型，但是却忽略其他部分的平衡发展。作为一个年轻的行业，我国在物业管理的法制建设上还不够完善，缺乏强有力的监管制度。物业管理的法律规范尚未形成完整、系统的体系，有些规范性文件存在不协调甚至矛盾、难以操作等缺点。企业的经营者往往只重视短期利益，在经营中缺乏诚信。再者，这种违背了公平性原则的交易将会直接制约着市场合理的竞争，抑制物业管理行业的发展。在目前我国物业管理的发展中，还带有一些计划经济的色彩。主要是因为市场转型还不够彻底，政府在管理和运营上进行了一定程度上的干预，导致了物业管理行业的市场化程度低的现状，势必会影响物业管理朝着社会化、市场化、专业化方向的发展。

物业管理收费不规范、收费难：物业管理行业在进入了社会主义市场经济的大背景下之后，为确保企业运营，是需要向业主收取一定的服务费用的。但是物业服务费一直是业主与物业管理企业之间最大的矛盾所在：～方面，由于物业管理企业兴起的时间不长，有部分业主并没有树立起花钱买服务的意识，对于物业管理不够重视，拖交、拒交物业费的现象十分普遍；另一方面，部分物业公司在服务端的工作并没有做到位，服务的质量和水平都达不到业主的要求。更有甚者，片面的追求经济效益。收费标准模糊，存在捆绑收费等乱收费现象。这些情况都引起了业主的强烈不满，激化了业主与物业管理公司之间矛盾，增加了收缴物业管理费的难度。

人力资源管理失衡，从业人员素质普遍较低： 物业管理作为一个新兴的服务类型的行业，在推进现代化城市建设的提升城市届民生活质量的工程中扮演着十分重要的角色，正受到各级政府部门和人民群众的高度关注，所以在行业管理标准以及从业人员的培训方面还需要做很多努力。目前的情况是，有部分从业人员就职前的培训不足，素质普遍偏低，管理与服务均达不到业主的要求。有些物业管理企业的管理层由于缺乏管理经验，存在着服务意识淡薄、管理模式陈旧、培训制度缺失、工作标准模糊等不和谐的现象。在这种情况下，物业管理企业提供的服务并不能达到业主的要求，还会在很大程度上在业主心中树立不好的形象，误导业主对物业管理的认识。不能获得业主的支持，必将不利于的物业管理行业的发展。

中咨网（）研究总结相关对策：

完善法律法规，加强监管力度：随着我国城市化程度的提高，住房制度日益商品化，物业管理已经发展了一门新兴的行业，政府必须加强相关方面的法制建设，加强行业的监管力度。结合近几年在物业管理行业出现的问题和积累的经验，进一步的完善这部条例。

加强从业人员的职前培训，提高从业人员的综合素质： 物业管理行业是一种劳动密集型的服务类行业。从业人员的综合素质决定了物业管理行业的整体高度。物业管理企业要深刻服务意识，把管理与服务相结合。要加强从业人员的职前培训，努力提高他们的职业技能和素养，树立以业务为本的服务态度。在选择职员方面，要提高入门的要求，严格审查从业人员的资历。通过一系列的改革与完善，确保为业主提供优质的服务。

通过一系列宣传，增强业主有偿服务的观念：在物业管理企业的日常运营中，物业管理费是企业主要资金来源。由于行业的发展还不够成熟，部分业主有偿服务的观念还很淡薄，拖交、拒交物业服务费的现象还十分普遍。针对这个现象，政府的相关部门要加强宣传力度，帮助城市居民树立起这种新的消费思想，培养居民自觉缴费的习惯，同时也要加大监管力度，杜绝物业管理企业乱收费现象的发生。

物业管理的宗旨就是服务，相关从业人员要时刻牢记以人为本的服务原则。目前，物业管理行业还处在发展的初期阶段，对于出现的问题，相关部门要有足够的耐心去解决，同时通过立法、宣传等手段帮助物业管理行业彻底的完成向市场经济的转型，从而实现物业管理行业的健康发展。

第三篇：关于促进我市住宅小区物业管理的若干建议

关于促进我市住宅小区物业管理的若干建议

案由：

随着城市建设的发展，住宅小区的物业管理关系到千家万户，加强我市住宅小区物业管理，是增强物业效用、改善人居环境、提升城市文明、加强社会管理，建设幸福汕头的现实需要。

据统计，我市中心城区住宅有物业管理的小区与无物业管理的小区约各占50%。截止至2012年9月，我市现有528个物业管理小区中，成立业主大会及选举业主委员会的只有64个。我市有三级以上资质物业服务企业共185家，其中：一级资质5家，二级资质4家，三级资质176家。物业服务从业人员约1万人。

在市人大常委会及有关部门的努力下，我市于2012年8月正式通过了《汕头经济特区物业管理条例》，并于2012年12月正式施行。标志着我市物业管理开始有法可依。但根据我会2012年5-9月间开展的住宅小区物业管理专项调研发现，现实中仍存在不少难题亟待政府及有关部门重视及解决。诸如业委会成立比例偏低；业委会运转困难、缺乏指导；部分业主与物业服务企业权利义务不明晰；物管行业市场化程度低、缺乏退出机制；物业管理纠纷有时涉及多个部门，存在执法难；住宅专项维修资金归集难、提取难；老旧小区的物业管理缺位。

因此我们提出以下建议： 建议：

一、加大宣传力度，提高各方法律意识。应通过媒体、市物管协会、各小区物管、业委会等多渠道广泛宣传《汕头经济特区物业管理条例》，让业主及物业服务企业明确自己的权利与义务。

二、加大扶持力度，积极推进小区业委会成立，并给予培训指导。由房管局组织街道、居（村）委相关工作人员，小区业委会人员或业主代表，小区物管负责人等人员学习《物业管理条例》及其它物管相关的法规，以提高街道、居委、村委今后在指导辖区内业主大会的召开、选举业主委员会，协调物管纠纷等方面的业务水平；提高业委会、物管服务企业的依法履职水平。

三、出台政策，让业委会开设银行公户有规可循。建议学习顺德地区的做法,出台法规，给业委会发放组织机构代码证，使其能顺利开设银行公户。

四、理顺机制，明确执法主体。小区的管理涉及到许多部门，如出现违规装修、乱搭乱建等违法行为，需要有执法权的规划主管部门牵头、城管执法部门、街道及居委会、公安派出所、房管等部门协同处理。但其解决问题的协调机制还未明确，政府应进一步明确责权，确定执法主体。

五、提高物业行业市场化水平

（一）出台招投标、评标办法。应出台物业服务企业招投标、评标的具体操作办法，进一步规范管理。

（二）建立物业服务退出机制。应出台我市《物业服务企业退出物业项目管理办法》。

（三）定期开展物业小区服务等级核定。对业主投诉多、整改不达标的，坚决予以收费降级或吊销资质，以督促物业服务企业依法经营，确保提供质价相符的物业服务。

（四）建立物业服务企业诚信档案。向社会公布信息，方便业主、业委会了解和选择优质的物业服务企业。

六、进一步规范住宅专项维修资金的归集、提取

（一）在1998年10月1日到2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的住宅项目，按省《物业管理条例》规定是必须由开发商来缴存住宅专项维修资金的，政府需要通过各种措施督促开发商补缴住宅专项维修资金。对于开发商破产结业的，政府需要出台办法予以解决。

（二）我市2010年出台了《汕头市住宅专项维修资金管理实施办法》，但在维修资金的提取和使用标准、程序等，可操作性较差。应出台我市《住宅专项维修资金使用标准和程序》进一步细化，使其更具可操作性。

七、老旧小区的物业托管

我市老旧小区多数集中在老市区，且多数还是无物业管理的。这对我市的创文、创卫等工作很不利。建议采用网格化管理机制，由街道、居委成立一个物业服务企业，对片区内的无物业小区，进行统一管理。

第四篇：关于我市住宅小区物业管理的调研报告

关于我市住宅小区 物业管理情况的调研报告

赵 志

近年来随着房地产市场繁荣发展，我市新开住宅小区不断增多，加之原来的老旧小区，使得我市物业管理工作的重要性越来越突显，小区居民对物业方面反应的问题也越来越多，借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动，深入基层进行调研要求之机，就我市小区物业管理方面展开了调研。现将调研情况报告如下：

一、我市物业管理工作的现状

㈠小区物业管理的基本情况

物业管理这个行业随着我市近年来的住宅小区的不断增多而显得越来越重要，它关系到千家万户，因此，我市在2010年9月就成立了公用事业管理办公室，主管和规范北镇市物业管理行业，通过采取物业公司申报考核机制、建立专项维修基金制度、成立业主委员会、颁布相关法律法规等一系列措施，将全市的物业管理工作逐步推向法制化、规范化。

目前，我市楼房建筑面积245万平方米，其中住宅面积为175万平方米，办公面积40万平方米，商业面积30万平方米。有住宅小区147个，有28个小区由物业管理企业管理，其余

小区部分由所属单位管理，部分由业主自行管理。

我市物业管理居住面积已有90万平方米，9家物业服务企业取得物业服务企业资质，物业从业人员80人取得从业资格证书，新建小区物业覆盖率达100%，我市的物业管理工作从过去的建管不分，到现在的建管必分、逐步走向市场化的管理模式，为提高物业服务质量，树立良好城市形象，发挥重大作用。

㈡住宅小区的特点

1、住宅小区档次差距大。从小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、有专人管理、绿地率高的高标准小区（例如盛华苑小区等），也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区，小区楼间距小，绿化少，车位少，无人管理，物业形同虚设。

2、老旧小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制，我市部分居住小区建成时间较长，遗留问题多。有的小区基础设施差，配套不齐全；有的小区建设规模小，相关手续不完备；个别小区还是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。

二、存在的主要问题

１、物业管理服务行为不规范。尽管我市很早就成立了公共事业管理办公室对物业行业进行管理，也出台了很多政策和法规，例如《北镇市物业管理办法》对我市物业管理方面进行

指导和约束，但是由于物业方面的广博性与繁杂性，我市对物业管理企业的管理和培训还远远不够，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。

２、费率不统一，老旧小区物业管理服务收费率低。从物业管理服务收费标准方面看，从1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的如“港宇花园”达到98％，而有的老旧小区收费率低，更有甚者没有物业，只是业主自己交一点费用，用来作为垃圾清理和雇佣打扫楼梯的人工费用，造成收费难的原因是多方面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有限。三是业主反映的问题得不到及时解决，引发居民不满情绪而影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。五是各个小区标准不一，收费高的与收费低的相比认为不值，不愿主动交费。

3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。具了解，我市大多数小区都没有成立业主委员会，有些问题只是个别业主私下向物业反映，而不代表集体的诉求。造成这种现象的原因是：一是大多数业主认识不

足，新的小区设施、管理要好一些，多数人认为没有必要；部分老旧小区开发的较早，那时没有专门的物业，只是开发商代管，由于赢利不高或收费率低等原因，对小区弃之不顾，造成无物业管理的现象，其业主认为业主委员会更无必要，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参与意识不强，即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些个别小区业主委员会虽然建立，但运作不够规范，管理机制不健全，无法真正地发挥其作用，最后不了了之，形同虚设。

4、物业行政管理体制尚未理顺。行使对小区物业行业管理职责的是市住建局下属的公共事业管理办公室，但这种职能指导性的职能居多，对物业公司真正约束的作用没有真正发挥出来。此外，物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种矛盾交织在一起，仅靠房管部门难以协调各方，容易造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。

5、无物业管理的个别住宅小区物业维护、管理问题日益突出。我市尚存很多老旧小区，最早追溯到家属楼的时代，大多配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题，加之规模小，户数少，大的物业公司不

原接手，这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，其中存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。

三、意见和建议

针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我市物业管理工作，提高物业管理水平，提出如下意见与建议：

1、要完善物业管理源头监管。市政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是市工商、建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议，着手制定物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是集中组织各个物业公司学习相关规范内容，组织物业相关人员进行培训，让其持证上岗，并要求物业公司保障其合法权利，减少人员的流动性，让其服务能高效、持续、稳定。第三，要健全完善物业管理各项制度，建立市、乡镇、居委会、公事办等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制，将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的新型工作方法，确保专项维修基金的足额归集和合理使用。

2、统一标准，提高服务收费率。制订统一的服务规范的同时制订统一的收费标准，提高或变动收费标准时要征求广大

业主的意见，达成共识，这样才能提高服务收费率，只有广大业主支持，积极主动的缴纳物业费，物业公司才能有资金支撑更好地履行义务，更好地为业主服务，从而达成良性循环。

3、加强完善业主大会、业主委员会建设。一方面，市政府职能部门与乡镇、居委会要主动介入，认真分析研究当前遇到的问题，号召和引导小区召开业主大会，成立业主委员会、摊摆物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，推进业主委员会建立并有效开展工作。据了解，公用事业管理办公室与广宁镇、广宁乡及各社区积极沟通配合，多次在业主中走访动员，推动小区成立业主委员会，并按规定向物业主管部门、各社区办理备案登记。另一方面，市政府各相关职能部门与乡镇、居委会要各司其职，强化日常管理，加大执法力度，及时查处物业公司的违规现象。

4、理顺物业行政管理体制。物业管理业务范围比较广泛，涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，应理顺机制，确保主管部门居中协调，居委会和物业公司共同努力，业主积极配合，齐抓共管，使问题能够得到圆满解决。

5、拓宽资金渠道，改造老旧小区。老旧小区虽然是一小部分，但反映出的问题却少，要在财政、专项维修资金、业主三方面多渠道筹集资金，协调大的物业公司介入，汲取其先进 的管理经验，把物业的空白处填充上，管起来。在这方面，我市已行动起来，2012年，我市的人大住宅楼、医药公司住宅楼完成了老旧小区改造工程，2013年，东门外建设局住宅楼也实施了改造工程。老旧小区改造内容重点为外墙保温、粉刷，下水管道更新、维修，维修楼顶防水，封堵垃圾道等，改造后的小区面貌焕然一新，并在小区内引进物业公司管理，实施长效管理机制，从而改变小区无人管理状态，巩固改造成果。

6、要深化物业管理法规宣教。运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《锦州市物业管理办法》、《北镇市物业管理办法》等法规的宣传活动，强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而且是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。

第五篇：住宅小区物业管理

浙江广厦建设职业技术学院

管理工程学院

2009/2010学年第1学期

课程名称物业管理实务授课教师刘团辉教研室主任