关于我市物业管理若干问题的法律研究

第一篇：关于我市物业管理若干问题的法律研究

当宽带的高频取代了传统电传和机车的喧嚣，成为时代新的动力时，城市生存的主题也随之演变。机器与轮轴为主角的时代一去不返，朝九晚五的繁忙正让位于人性化的舒适与安详，这样居住环境与生存的质量逐渐占据了城市生活的重心，而以打造优质人性化生存空间为理念的物业产业，正作为城市的鲜活脉动，在不断推陈出新的经济浪潮中与日俱上。

物业管理

作为与人民生活息息相关的新兴产业，伴随着房地产市场的发展与住房制度改革而不断发展壮大，在当今百业竞先的经济洪流中，以其迅猛的发展速度与不断创新完善的经营理念，展示了其无可比拟的优越性和强大的生命力，所以如何建立完善的物业管理法律体系，依法规范和解决物业管理过程中各种行为和争议，是当前我市面临的一个十分紧迫的问题。

一、我市物业管理存在的突出问题

随着全国物业管理产业化、规模化快速发展，我市的物业管理行业也逐步走向健全、合理、法制化的发展道路，但是这毕竟是一个新兴的产业，还存在着基础薄、管理行为不够规范、法制不健全等一系列问题，为了理清我市物业管理方面存在的基本问题，找出合理、妥善解决问题的方法，今年下半年，在市房产住宅局相关同志的配合下，分别深入到物业企业、住宅小区进行调研，查阅并整理了大量相关资料、信息，组织座谈、咨询相关方面的专家意见等方式，基本上理清了我市物业管理方面存在的几大难题：

（一）关于业主委员会的问题。第一，法律地位没有保障。国务院《物业管理条例》中给业主委员作了如下定义：委员会是由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。但是对于其法律上的地位却未涉及，也就是说，业主委员会只是代表全体业主对居住区域内的物业、居住环境等进行自治管理的群众组织。我国《民法通则》规定可以从事民事法律活动的主体有以下三种：自然人、法人、和其他组织，而业主委员会本身没有经过法律上的登记，没有可供支配的财产，没有独立于业主大会授权的意思能力，甚至也不能为其从事的民事行为承担法律后果。因此，根据我国现行法律规定，很难认定业主委员会的法律地位。这样，给业主委员会在签订物业合同、参与诉讼、以及维护业主合法利益的时候，带来诸多不便，所以，解决业主委员会的法律地位问题是十分重要并且紧迫的。

第二，业主委员会不够规范，未能发挥应有的作用。业主委员会成员首先作为业主生活在居住区域内，在遇到物业管理的问题时，往往过多的认为自己是业主，而不是各业主利益的代表，所以有时更多在意自己的小家利益，在行使权利、履行义务的时候，都比较被动，经常回避矛盾，回避工作，不能及时发现并反映广大业主遇到的难题，做到更好的维护业主们的权力和利益。

（二）维修资金不到位。维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的大修、更新改造的资金。虽然自今年3月15日起，《**市城市房屋维修资金管理暂行办法》已经开始发布施行，但我市目前还未建立起十分完善的维修资金缴纳、使用和管理制度。这样，既给住宅共用部位维修和共用设施设备更新造成困难，也影响了房屋的正常使用，带来了很多安全隐患。迄今为止，许多20多年前建造的房屋需要大修或改造，大都因为缺少维修资金，仅靠少量的物业费零星的修补，给居民居住、物业管理造成了很大的困难。

（三）物业管理收费难，居民物业管理商品消费观念尚未建立，消费能力不强。近几年，随着全国物业产业的蓬勃发展，我市物业产业也逐步规范化、产业化发展，但是，目前我市相当一部分地区住宅物业管理收费标准和收费比率偏低，部分物业企业逐年亏损，极大的影响了物业服务的质量，并且限制了物业管理的良性发展。究其原因，有以下几种情况：第一，我市物业管理基础薄弱，发展不平衡，没有形成一种有效的物业服务商品化的运行机制和模式，很难立刻形成一项基础产业；第二，长期以来，我市普遍存在着单位分房的传统观念，严重的影响了积极物业消费观念的形成，部分业主既愿意缴纳物业管理费用，却又极力要求物业服务质量；第三，我市的经济发展水平以及市民消费水平也制约着物业消费能力。

（四）物业管理市场机制未完全建立，物业企业经营管理不够规范和健全。随着我市物业管理行业的发展，业主对于物业管理的质量要求越来越高，而相应有效的市场竞争模式尚未建立起来，还未形成业主与物业企业双向选择机制。一些物业企业忽视业主的合法权益，不按照《物业合同》以及管理制度进行物业管理，服务质量不高，服务态度不好，甚至巧立名目，多收费少服务，质价不符；有些物业管理人员来自社会闲散劳动力、农村剩余劳动力，整体素质比较低，几乎没有经过物业管理的专业培训，缺少专业的理论知识和社会实践，无论在职业道德、服务水平还是应急能力、法律水平上都难以应对物业管理行业的专业要求，从而导致大量业主的极度不满，业主与物业企业之间矛盾激化，甚至出现“业主炒物业”的事件，严重影响了物业

第二篇：关于我市住宅小区物业管理问题的研究

关于我市住宅小区物业管理问题的研究

一、物业管理及其发展的条件

物业管理是指专业的物业公司运用先进和科学管理方法，依靠有关专业技术，依据法律契约，以建筑物、不动产管理为中心，以向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适的生活环境为目的的经营性综合服务。这种服务通过业主委员会的监督与参与，使管理更加系统化和专业化，工作不断改进和提高。目前在一些引进这一管理模式较早的城市，物业管理的内容已不仅仅是房屋主体的维护，还涉及市政设施、园林绿化、清洁保安、家政服务、小区文明建设等方面。物业管理是房地产业改革发展的必然产物，从社会需要来看，它是随着经济的快速发展，由于新的产权结构、新的产品标准、人们对生活居住环境的管理和维护的新要求，以及随着生活水平的提高、经济承受能力的增强等一系列原因而产生的；从房地产业自身发展看，它是对存量房地产资源通过市场化、专业化的手段进行管理、维护和经营，是对过去那种“重建轻管”、“建管脱节”，低水平行政性房屋管理体制改革。深圳、上海、青岛等地改革的实践证明，推进物业管理符合社会发展趋势，有利于提高城市管理水平，有利于政府职能的转换，有利于方便人民群众生活，有利于创造良好的居民生活环境，有利于减轻财政负担，有利于住宅小区以业养业、形成造血功能、解决管理经费，有利于各类房屋的保值和增值，提高物业的有效价值。

从物业管理的要求来看，首先必须解决其行业内部和社会环境之间的一系列问题，即其存在和发展必须具备一定的外部、内部条件。

外部条件可概括为五个方面，即：人们观念的转变；人大、政府立法，确定规范；房屋管理体制的改革；房地产业内部的协调；处理好物业管理公司与其他方面的关系。

1、重视居住质量和房屋的保值、增值作用。随着生活水平的提高，人们对住房的要求已经从有房住，住得下，升格到住得好，而住得好的概念即是良好的管理服务，优美宜人的周围环境，强而有力的治安措施，正常的水电气供应，配套的各类设施及文化娱乐场所等。同时，随着经济的发展，房屋成了新的投资热点，买房不失为一种保值、增值且获利很大的投资渠道，住房制度改革为居民不动产创造了潜在的升值空间。

2、人大、政府立法，确立法律、法规。物业管理是通过签订契约来行使管理的，因此，必须有相应的法律、法规、规范公共契约，确立法律地位，明确管理系统中各因素之间的关系、权利、义务、以及各方面的法律责任。为了保证契约的公正性，物业管理公司的主管理部门应确定一个公共契约的标准范本，明确各方职责和权利义务，使之成为公司和业主（或住户）的行为准则。

3、房屋管理体制的改革。房屋管理体制改革是要建立一种适应市场经济的企业化管理模式——物业管理机制，把房屋管理工作推向市场，由物业 管理企业通过市场竞争，双向选择，与业主委员会签订管理合同。

4、搞好房地产行业内部协调。在房地产开发过程中，参与房地产开发、经营、管理的各种相关企业，如：设计、勘察、施工、销售、中介、咨询和 物业管理等行业，必须改变重开发建设，轻售后服务的现象，保持均衡关系，才能促进房地产业健康发展。开发商要与物业公司合作，推行规划设计——建设施工——管理服务一条龙模式。

5、处理好物业公司与其他方面的关系。物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中要积极与居委会、街道办、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。

内部条件包括处理好行业内部的平衡，成立行业协会提高管理服务水平，重视员工素质保证基本队伍的技术力量，提供多种服务和多层次服务，以及合理收取和使用管理经费等五个方面。

二、市区牧业管理现状及发展中的制约因素

改革开放以来，我市在进行大规模住宅建设的过程中，由于种种原因形成了住宅产权多元化的格局，存在“重建设，轻管理”的倾向，加之旧的管理体制的束缚，致使一些新建小区交付使用不久就出现房屋失修失养、私搭乱建、垃圾乱抛，道路受损、绿化破坏、设备残缺的现象。1994年，有关部门根据建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》的精神和广大居民对居住环境整洁、美化、安全、方便的迫切要求，开始进行物业管理方面的调查 研究，并制定了相应的管理办法。目前市区挂牌的物业公司有5家，管理各类房屋建筑面积20多万平方米，约占住房总面积的4.2%。

从目前看，全市物业管理大体分为三种类型。一是房屋产权单位自己管理。主要是机关、企事业单位对本单位的住宅楼负责供暖、维修、维护及水、暖费收缴等工作；二是由街道办事处或居委会与开发公司共同成立管委会负责小区的管理，设施维修和水、暖费的收取等；三是由开发建设单位成立物业管理公司，对新建商品住宅区内的房屋及公共设施进行维修、维护、负责卫生、治安等方面的管理，并收取有关费用。

总体上讲，市区物业管理仍处于起步探索阶段，距市场化的要求还有相当大的差距。一是物业管理的模式没有大的变化。在我市现有三类主要住房管理类型中，行政——福利型的管理模式还占有很大比例，特别是机关、企事业单位的住宅楼基本沿用着多年一贯制的行政福利式的管理办示，自己为自己服务；市属公房仍由市房管局进行管理；新建商品住宅小区除金陵新村小区、高新开发区小区等少数几个由开发商自己委托物业公司代管，管理比较规范外，其它均为开发型松散型管理。二是市场机制未形成。目前，我市登记注册的几家物业公司中，市房管局下属房管所几乎没有；市区新建的住宅小区中，大部分是开发商自己进行管理，没有聘请物业管理 公司，更没有竞争机制。据有关部门介绍，目前我市物业管理公司基本靠开发商和政府补贴生存。三是管理服务水平低，居住环境差。小区生活质量不高，群众反映强烈。因修缮不及时，收费不规范等问题，物业公司与住户经常出现矛盾，管理部门、物业部门、住户相互抱怨，都不满意。当前制约物业管理发展的主要因素有：

1、管理体制不顺，组织协调不力。一是管理力度小。目前市区物业管理的日常性工作主要集中在市房管局有关科室两三个人身上，忙于统计、汇报及接待上访等，难以发挥规划、指导、协调和管理等作用。二是管理体制不顺。规划局管规划、建设、开发商负责开发，房管局负责 管理，建设、开发、管理之间不协调，致使住宅小区规划、建设、验收、管理往往出现违规、违法现象，给物业管理带来极大的不便。三是缺少有效的宏观政策引导。确定物业管理法律地位的基础性法规《宝鸡市住宅小区物业管理办法》政府至今尚未出台，其他相应的配套法规更无法制定，使得管理机构、物业公司和业主各自的合法权益无法得到保护。

2、宣传引导不够，居民观念陈旧。由于受传统的计划经济福利分房影响，人们多年形成一种住房交租，房产单位负责维护、维修的旧观念。加上我们的各种宣传和办法跟不上，部分家庭经济承受能力低等原因，使得全面启动物业管理缺乏良好的社会环境。据有关部门的调查，绝大部分职工对个人买房表示支持，但认为买房后再交各种物业管理费是一个负担，尤其对公共设施的维护抵触情绪较大。

3、小区界限不清，启动资金费缺位。改革开放以来，市区旧城区改造力度较大，涉及29个地段，总面积近百万平方米。但房子建起来了，却没有明确地划分小区，更没有相应的管理机构，使得物业管理缺乏必要的先决条件。另一方面房改出售公有住房，必须按国务院和省人民政府的有关规定建立公共设施公用部位的维修基金。而有些开发商只顾开发，不管理售后管理 和服务，不能及时缴纳公用设施专用基金。因此，物业公司一进驻小区就必须大量投入，该收的钱却收不上来，因而参与的积极性不高；而企事业单位住宅区也只好由本单位拿出钱来补充职工的住房维修等费用，有多少钱办多少事，没钱就维持现状。启动资金不到位是目前制约小区物业管理的主要障碍之一。

三、推进住宅小区物业管理工作的对策建议

1、加大组织领导力度理顺管理体制。按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的基本要求，结合兄弟城市住宅小区实施物业管理的经验，加速住宅小区实施物业管理工作步伐，以适应住房制度改革深入发展的新形势。建议市政府成立由分管副市长任组长、规划局、房产局、房改办、城建局、公安局、财政局、物价局、金、渭两区政府负责人为成员的住宅小区物业管理 领导小组，以加强对全市住宅小区物业管理工作的组织、协调、领导。按照建设部《办法》第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导”的规定，建议明确市房产管理局为市区住宅小区物业管理的行政主管部门。市房产 管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。

2、加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。物业管理实质上是一种服务，最受益者是广大居民，同时又减轻了政府的负担，还能解决部分下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。

3、加快立法，为开展和推行物业管理提供法律保障。建立健全住宅小区 物业管理的法规和配套政策，是实现物业管理规范化、科学化的前提条件，也是物业管理工作由无序向依法管理过度，逐步实现良性循环的途径。为此，市政策应尽快出台《宝鸡市物业管理小区办法》、同时，根据办法提出的要求，制定符合市情，具有可操作性的配套政策，如《宝鸡市物业管理住宅小区考评暂行办法》、《宝鸡市物业管理服务收费指导标准》、《宝鸡市住宅 小区管理招标程序》、《宝鸡市住宅小区物业管理委员会规则》、《宝鸡市 住宅小区公用设施专用基金管理试行规定》等。通过建立健全和完善法规，明确物业物管理公司、产权人或使用人以及政府行政部门、业务主管部门和协调配合部门在物业管理中的地位、作用、权责利关系，使物业管理工作实现依法管理。

4、搞好小区综合治理改造，为全面推行物业管理创造条件。改善住宅 环境，提高生活质量，是塑造宝鸡市城市管理新形象的一项重要工作，也是一个城市经济实力、城市管理的综合反映和精神文明建设成效的具体体现。根据一些先进城市的经验，各地在实施物业管理之前，都要对住宅小区的配套设施、园林绿化、治安状况，服务功能进行一次比较全面的综合治理改造工作。大体分为三个阶段：

第一阶段：动员住宅小区开展综合治理改造。住宅小区绿化治理改造工程千头万绪，任务大、部门多，为保证其工作健康有序开展，物业管理行政部门和市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、气、热、电等部门，以及住宅小区所在地的街道办事处，根据职责分工，相互配合，协同作战，保证治理改造工程顺利进行。市物业管理部门要在住宅小区物业管理领导小组的指导下，学习外地经验，结合我市住宅小区现状，对住宅的综合治理工作的目标，重点和达到的标准以及改造资金的使用，提出具体的要求。并通过各种形式，广泛动员宣传，使得所有住宅小区住（用）户人人明白，形成共识，取得政府、社会各界和广大住（用）户的支持。

第二阶段：搞好试点、树立典型，为全面推行物业管理积累经验。在全面推行物业管理之前，首先要搞好试点，树立样板，充分发挥典型的示范作用。培养物业管理的典型，要坚持高起点、高标准、小区内的规划设计、工程质量、配套服务设施建设，园林绿化景点布局等都要达到高水准，确实能为住户提供一个整洁、优雅、安全的居住环境。在治理改造中，市政府应加强对试点单位的宏观指导，给予一定的优惠政策和必要的资金扶持，以保障 物业管理典型经验的总结和推广。

第三阶段：全面推行阶段。经过第一阶段的综合治理和第二阶段的试点示范之后，进入推广阶段。市上根据具体情况分期分批开展物业管理招标投标工作，逐步把物业管理工作全面铺开。

5、加强管理，不断提高物业管理企业的整体素质。市物业管理行政部门，要尽职尽责，搞好宏观组织、指导、协调和监督检查工作，不断提高物业公司的管理水平。

一是要加强对物业管理公司的经营资质的审查工作。物业管理行政部门在对物业公司进行经营资质审批时，要严格按照申报条件进行审查审批，物业公司经主管部门经营资质审查合格，领取《资质证书》，并向工商行政管理部门申报办理营业执照后，方可开展物业管理经营活动。

二是对已审批经营物业管理的公司实行年审制度，每年进行一次验审，对不符合经营资质条件的应责令限期整顿，整改后仍达不到规定要求的，应撤销该公司的物业管理资质证书，并建议工商行政管理部门吊销营业执照。

三是抓好招标投标工作。招标投标的发包工作由物业管理行政主管部门主持，业主和投标的物业管理公司参加，投标公司持有《物业管理资质证书》，方可参加投标和从事住宅区的物业管理活动，招标内容应包括委托 管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理收支、利润及风险、监督检查、违约责任等条款，中标委托合同形成后报市住宅物业管理部门备案。通过招标投标工作把物业管理推向市场，引入竞争机制。

四是帮助物业管理公司搞好业务、技术培训和考核工作，逐步实行 “上岗证”和“物业管理资格证”制度，建立与现代企业制度相适应的 管理模式和自负盈亏、自我发展、自我完善的机制。

五是要积极为物业管理公司排忧解难，尤其是要帮助协调好物业公司与供水、供电、供暖，以及与管理有关的部门的关系，为物业管理公司营造良好的外部环境。

第三篇：关于我市房屋建筑工程保修问题的法律研究

当高楼林比、新型建筑物蔚然成观成为衡量城市发展新的坐标，人们的生活重心逐渐从满足温饱之需，升华到追求舒适、安逸、品质等新的生活理念时，购买一套高质、适用、考究的住房逐渐取代了传统的衣食主线，成为城市新的消费亮点。然而在越来越多人享受着房屋带来的舒适与安逸同时，越来越多的房屋质量、安全问题，也着实影响着用户的正常工作和生活，这样，如

何对建筑工程进行保修，恢复房屋的使用功能，彻底解决“闹心房”问题，逐渐成为人们关注的话题。这样，一个新的概念，建筑工程质量保修，就成为我们今天研究的重点。

建筑工程质量保修，就是对建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复的活动。也可以这样说，建筑工程质量保修是在保修期内，由建设单位、施工单位对建筑物所有人进行的具有法律意义上的售后服务。面对着我市目前大量存在的建筑工程质量问题和安全问题，以及越来越多的纠纷和上访事件，如何加强建筑工程质量管理，建立完善的建筑工程质量保修法律体系，依法规范和解决建筑工程质量保修过程中各种行为和争议，是当前我市面临的一个十分紧迫的问题。

一、我市建筑工程质量保修管理存在的突出问题

建筑工程是社会生产和生活的重要物质基础，也是我市城市建设发展的重要组成部分。其质量的好坏，直接关系到国家、社会的公共利益，以及广大人民群众的切身利益。近几年，越来越多的“闹心房”问题，严重影响了居民的正常生活，如：内外墙饰面开裂、起鼓和脱落，屋面防水工程有缺陷，经常出现漏水、漏雨；供热、供冷系统出现故障，用户无法及时取暖等，以上问题破坏了房屋的使用功能，给市民生活带来严重影响。另外，由于建设过程中维修责任界定不明确，建设单位、施工单位相互推诿责任，推托履行保修义务，给居民生活带来不便，加之缺少必要的管理规范进行约束，一旦出现房屋使用缺陷时，居民无法正常主张权利，由此引发了多起集体上访、越级上访等事件，给社会带来许多不稳定因素。因此，为了理清我市建筑工程质量保修方面存在的基本问题，找出合理、妥善解决“闹心房”问题的方法，促进我市建筑市场逐步走向健全、合理、法制化的发展道路，今年上半年，在市建委相关同志的配合下，分别深入到建设单位、施工单位、住宅小区进行调研，查阅并整理了大量相关资料、信息，组织座谈，咨询相关方面的专家意见等方式，基本上理清了我市建筑工程质量保修方面存在的几大难题：

（一）保修责任主体不明确，保修责任没有落到实处。在建筑工程保修过程中，互相推诿，不履行保修义务的情况大量存在，许多房屋在保修期内出现质量问题时，用户找不到明确的房屋维修责任人，建设单位推给施工单位，施工单位又推给建设单位，使问题难以解决。在调研过程中，有这样一个案例：李先生购买了我市某小区顶楼的新房，入住半年后发现，只要一下大雨，两间卧室、书房、卫生间及厨房就会发生不同程度的漏雨情况，经与其他同层业主相互了解，也都存在类似现象，结果，张先生找到物业企业，物业企业称张先生所交物业费中，并没有包含维修房顶的内容；无奈，张先生找到开发商，可是开发商称房屋已经出售，便与其没有关系，而此问题属于施工单位的责任，建议他向施工单位主张权利，可该建筑工程的施工单位，在施工结束后就离开了我市，所以，张先生想诉至法院，通过司法程序维权，但是却不知道谁是具体的责任主体。

（二）建筑工程保修范围不明确，保修期限缺少具体的标准。建筑工程保修范围和保修期限是建筑工程保修过程中的重要问题，也是我市在具体实践中遇到纠纷最多的问题，在调研过程中，我们发现我市在保修范围和保修期限的确定时存在以下问题：第一，我市的保修内容和期限是按照国家上位法规定确定的，虽然国务院《建筑工程质量管理条例》和建设部《房屋建筑工程质量保修办法》，对建筑工程保修的范围和期限作了一些规定，但这些规定都过于原则，没有对于不同地区的具体的问题进行逐一分析，需要各地根据实际另行规定；第二，我市地处北方高寒地区，独特的气候特点和地理特点使我市建筑工程有其自身的特点，由于冬季时间较长，气温较低，决定了我市施工期短，取暖期长，对外墙的厚度与材质的要求远远高于其他城市，尤其是建筑材料和防水材料，经过冬天冻结之后，大大降低了其使用功能，缩短了建筑工程的使用寿命，所以，我市需要根据实际情况，科学合理的确定我市建筑工程的保修范围和期限。

（三）房屋建筑工程质量保修的程序不明确。合理的保修程序是建筑工程保修制度得以实现的必要条件，而现实中，保修程序往往得不到应有的重视，以致许多必要的建筑工程质量保修成为空谈，比如，第一，大多数人只注重买房时的各种细节，忽视了房屋保修过程中的各种程序，以致于房屋出现质量缺陷时，不知道应该如何要求保修，向什么部门要求保修以及采取怎样的保修程序维护权利，尤其是发生房屋承重结构或者基础结构破损、地基基础工程断

裂、屋顶大面积漏水等严重质量缺陷，需要立即进行维修时，给日常的生产和生活带来严重的影响；第二，由于缺乏统一的程序和模式，建设单位、施工单位等房屋保修责任单位履行保修义务时，没有既定的规范、要求和统一的期限，使大量建筑工程得不到及时、有效的维修，或者因推迟维修给用户带来不必要的麻烦甚至安全隐患。

（四）还未完全建立起健全、合理、规范的建筑工程质量保证金制度。建筑工程质量保证金是指建设单位与施工单位在建筑工程承包合同中约定，或者施工单位在工程保修书中承诺，在建筑工程竣工验收交付使用后，从应付的建筑工程款中预留的，用以维修建筑工程在保修期限和保修范围内出现的质量缺陷的资金。《中华人民共和国建筑法》第62条规定：“建筑工程实行质量保修制度”，这一法律规定赋予了建筑工程质量保证金制度法律上的地位。目前，虽然我市很多建筑工程已经设立了保证金制度，但还不够完善，具体存在以下问题：第一，一些建筑工程未建立质量保证金制度，这些施工单位在开工前，拒绝缴纳质量保证金，无视国家法律的规定，扰乱了建筑市场的秩序；第二，已经建立的质量保证金制度不够规范和健全，保证金约定的内容不够完善，缺乏统一、规范的缴纳、管理制度，尤其在保证金的使用上，没有明确、具体的规定，这方面管理也比较混乱，没有建立起平衡的收支制度；第三，建筑工程保修期满，有些建设单位还存在着不按照约定返还质量保证金，或者任意克扣、不全额返还的情况，因此产生了很多质量保证金方面的纠纷。

（五）建筑工程质量保修缺少有效的保障制度。建筑工程需要进行质量保修时，经常出现建设单位、施工单位不履行质量保修责任、拖延履行责任或者保修质量达不到国家要求的标准等情况。如，王女士在南岗区购买了一套商品房，新屋入户时，本应该享受乔迁的喜悦，可是住了一段时间后却发现客厅及主卧室地面和天花板出现明显的裂缝，墙体多处发现竖向、斜向、水平裂缝，王女士找到开发商，开发商却说责任在施工单位，王女士多次查访发现施工单位早已不知去向，无奈多次到开发建设单位要求维修，建设单位便允诺了为王女士进行维修，可修缮以后不到半年，又出现了不同程度明显的裂痕，并且原来的裂缝也凸现出来，王女士没有办法，诉至法院要求维权。

二、对于上述问题的几点建议

对于上述调研过程中遇到的建筑工程质量保修方面的问题，在认真分析总结几种情况，结合具体工作的实践，并借鉴外地先进经验的基础上，提出如下解决问题的意见：

（一）按照国家有关规定，加强我市建筑工程保修方面的立法，合理的确定保修责任主体、保修范围和期限。在国家上位法规定的范围内，结合我市实际情况，加快我市建筑工程保修方面的立法，依法确定我市建筑工程保修责任人和保修的范围和期限。具体包括以下内容：第一，在建设过程中，建设单位将建设项目委托给施工单位进行施工，完工后，由建设单位作为开发商对外销售，与购房者成立买卖合同关系，也就是说在整个过程中，建设单位是一个中间的媒介，所以为了避免用户在房屋质量出现问题时，找不到维修责任人，或者建设单位和施工单位互相推诿责任，在确定保修责任人时，应当坚持施工单位对建设单位负责，建设单位对用户负责的原则，即，建设单位对建筑工程在规定的质量保修期内出现的质量缺陷先行承担相应的质量保修责任；施工单位对未按照国家有关规范、标准和设计文件和承包合同约定施工造成的质量缺陷承担质量保修责任。另外，对于在保修期内，由于勘察设计单位、监理单位和材料供应商等的原因导致的质量缺陷，也应该区别具体情况不同，分别确定了承担保修责任的主体。第二，根据我市的地理和气候特点，结合时间工作中遇到的各种保修问题，合理确定我市的保修范围和期限，尤其对于我市经常出现的内外墙饰面开裂、起鼓和脱落，墙内表面潮湿霉变，油漆、涂料脱皮，室内地面空鼓、起砂和开裂，门窗变形、透气，阳台、窗台漏水等情况应当加以细化。

（二）依法确立房屋建筑工程质量保修的程序。在国务院和建设部《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》规定的范围内，根据我市经济发展水平和建筑市场的具体情况，确定我市建筑工程保修的程序，具体应当包括以下内容：房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修，并立即报告当地建设行政主管部门，采取安全防范措施。保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，还应当报当地建设行政主管部门备案。另外，对于施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

（三）完善我市建筑工程质量保证金制度。建立、健全我市的建筑工程质量保证金的收集、使用和管理制度，保证在保修期限内出现质量缺陷的房屋能够得到及时、有效的维修；认真贯彻和执行《中和人民共和国建筑法》等有关法律、法规、规章的规定，按照要求进行质量保证金的收缴、使用和管理，用法律的手段规范收缴、使用和管理质量保证金过程中的各种行为，使质量保证金的收取和使用走上法律的轨道；市财政、建设等有关部门应当加强对建筑工程质量保证金缴纳和使用过程的监督和管理，做到收支透明、专款专用，防止挪用、滥用或者擅自使用质量保证金行为的发生，更好的维护广大用户和建设单位、施工单位的利益，并用法律规定来约束质量保证金在使用过程中的违法、违规行为。

（四）适当引入房屋质量保修保证担保制度。房屋质量保修保证担保是保证人为开发商在保修期内，按《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》的约定履行保修义务，而向购房人提供的担保。在保证期间，除因购房人或者不可抗力的原因，购房人购买的房屋及配套装置发生质量缺陷需要进行保修，而开发商或有关责任人在房屋保修期内未按规定履行保修义务的，购房人有权依据保函约定的内容，在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任。这一制度的确立，为建筑工程质量保修提供了双保险，切实的将建筑工程保修制度落到实处，更好的维护了广大用户的合法权益。目前，许多先进城市已经确立了这一制度，并在实践中取得了不错的效果。

（五）将房屋建筑工程的质量保修纳入建筑市场诚信体系。对保修期内工程质量问题进行维修和处理，是建设、施工企业售后服务体系中的一个重要部分。很多建设单位或开发商在购房者买房前承诺保修期如何高质量服务，可是房屋售出后就不再过问，出现重“售”轻“管”的不诚信现象。去年，我市相继出台了《**市房地产开发企业综合信用评价暂行办法》、《**市建筑业企业综合信用评价暂行办法》等两部规范建筑市场诚信体系的规范性文件，对建筑市场的各种活动进行综合分析和信用评价，而建筑工程质量保修也属于建筑市场的内容之一，所以，应当将建筑工程质量保修纳入到信用评价体系中来，按照《办法》的规定，对建设单位、施工单位的信用情况进行综合评价。

综上所述，是对本市建筑工程质量保修过程中存在的一些重要问题的浅析，并简要阐述了如何完善保修制度、进一步落实保修责任以及保修管理法制化的几点建议，希望可以通过完善立法、加强监督、有效维权等方式促进我市建筑工程的保修管理不断走向程序化、规模化、法制化的道路，为广大市民群众创造一个舒适、安全的人居环境，为我市经济、社会发展打造新的亮点，促进我市的建筑市场在经济吐旧纳新的竞争潮流中与日向荣，蒸蒸日上。

第四篇：我国高校物业管理相关法律研究

河海大学法学院2012级研究生——姜淑萍

民

法

课程论文

专业：法律（法学）姓名：姜淑萍

学号：12161602000

1我国高校物业管理相关法律研究

【摘要】随着经济社会的快速发展，高校物业管理逐渐兴起，并逐步具备了专业化水平和市场竞争力，但由于高校物业管理立法相对滞后，有关高校物业管理方面的纠纷只能类推适用我国关于普通住宅小区的物业管理规范以及相关法律规范，我国的高校物业管理实践极不协调，因此要从理论上对高校物业管理相关法律关系进行深入分析和研究。本文拟通过物业管理的概念从而界定高校物业管理，厘清高校物业管理中相关主客体之间的关系，从而解决我国高校物业管理实践中比较常见的法律问题。

【关键词】高校物业管理为第三人利益的合同安全保障义务

一、概述

（一）高校物业管理的界定

物业管理起源于英国19世纪60年代。我国的专业化物业管理则起步较晚，20世80年代才由香港引入，因此，无论是实践还是理论都还处于相对比较落后的阶段。我国房地产法学界对“物业管理”这一概念的内涵和外延的见解基本一致，只是在文字表述上略有差别。《物业管理条例》给“物业管理”的定义是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，类比物业管理一词的定义，高校物业管理是指：高校通过选聘物业服务企业，由高校、物业使用人（即教职工和学生，但学生是主要使用人）和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对教学楼、寝室楼等围绕学校教育教学管理的一系列建筑及配套设施设备和相关场地，进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

（二）高校物业管理的立法现状

1、全国性法律法规

《宪法》第十三条规定“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。第三十九条规定“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”等，这些不仅是公民的基本权利，还是物业管理立法的根本依据和指导思想，更是物业管理法律规范体系的最重要组成部分；全国人大及其常委会、国务院也颁布了物业管理方面的法律法规，如《物业管理条例》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条

例》、《城市绿化管理条例》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等。

而国务院的行政法规根据宪法和法律制定和发布的规范性文件，专门对业主在物业管理关系中的权利进行调整，即2003年9月1日国务院正式颁布实施《物业管理条例》。该条例对物业管理关系中业主的权利进行了规范的专门立法。

根据《物权法》第八十一条以及《物业管理条例》第六条规定，高校作为校舍设施设备及相关场地的所有权人，有权委托专业化的物业服务公司对高校物业管理责任进行承担。

2、地方性法律法规

物业管理方面的地方性法规以及同级地方政府颁布的物业管理行政规章在我国物业管理的发展初期发挥了重要作用，一些发展较快的地区率先出台了有关物业管理的地方性法规，如北京，上海，广东等地。这些地方性法律充分肯定了物业管理对于改善物业的环境和质量，延长建筑物和公用设施的使用寿命，提高城市管理水平，改善城市面貌有着显著的推动作用。

到目前为止，并没有关于高校物业管理全国性的法律文件，但在高校物业管理社会化程度较高的北京市，已制定了《北京大学生公寓管理办法》，在其中注意加强对学生公寓的宏观调控，明确了学校、开发商和学生各方在公寓中的责任，要求学校与物业公司各司其职，密切合作。并要求各校都要建立学生公寓管理委员会对学生公寓的经营服务管理进行指导，监督管理服务的质量与价格，协调解决公寓中三方的矛盾和纠纷，维护各方的合法权益。①

对于建立学校这类的非住宅物业实施物业管理相关规范，各地都持积极地态度。

二、高校物业管理的主体及其地位

1、业主——高校

普通高等教育学校作为培养国家高学历人才的事业法人，对学生负有教育管理的职责，同时对日常教育教学设备、学生宿舍楼群、校园绿地、道路等物业设施负有管理职责。基于对学校整体物业享有所有权的法人业主资格，高校作为物业服务合同当事人一方当然地集业主、业主大会和业主委员会的权利义务于一身。

2、物业服务企业

物业服务企业由高校选聘，对高校物业进行专业化管理，是高校物业管理法律关系中的重要主体。物业服务企业再为师生生活提供良好的生活环境及活动空间，为学校管理提供多元化、实效性的服务，为维护学校稳定、构建和谐校园提供有力支持的同时，物业服务企业也承担了高校对学生住宿管理、教育教学秩序管理的部分管理职能，例如执行学校规定的熄灯制度，禁止在寝室使用大功率电器和饲养宠物，非特殊情况禁止异性串寝等等。

3、物业使用人——学生

处于高校管理下的在校学生，首先是处于学校教育管理下的被管理者，其次是作为平等民事主体与学校发生的住宿合同关系的相对方，再次，学生接受物业服务企业的管理和服务，虽然不是物业服务合同的一方当事人，但其已获得高校物业使用人资格，成为高校物业管理法律关系中不可或缺的主体一方。现行立法对于学生作为物业使用人在物业管理活动中的权利义务规定少之甚少，只是在《物业管理条例》第十五条第三款涉及到业主委员会对物业使用人履行的职责，即及时了解物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。另外，第四十八条规定：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。这些规定足以表明，作为接受物业服务的物业使① 林隽中：《论当前高校物业管理法制建设的重要性和紧迫性》，《高校后勤研究》，2004年第52期，第22页。

用人，对物业管理活动主要享有知情权和监督权，具有业主的部分权利义务。在实践中，高校物业管理中学生缺少了直接反映和表达物业使用人利益的权利，对其自身权益的维护力度明显偏弱。这一点是本文通过高校物业管理法律制度研究以求更好的保护高校物业管理中物业使用人利益的关键之所在。

三、对我国高校物业管理法律制度的评析及完善建议

（一）对我国当前高校物业管理法律制度的评析

随着高校物业管理的社会化进程，物业管理公司逐渐独立于高校的后勤，如今高校与物业服务企业之间一般均是物业服务合同关系，一方是业主，一方是物业服务企业，双方存在着服务与被服务、委托与被委托的关系。学生与学校之间除了行政上的教育管理关系，更有民事上的住宿合同关系，校方有义务为学生提供良好舒适的住宿条件及配套设施。而学生与物业服务企业之间并没有直接的合同关系，但学生作为学校最重要的服务对象，直接享受物业服务企业的服务，但同时物业服务企业由于学校的委托，又对学生行使了部分行政管理职能。所以，在高校物业管理活动中，高校、学生、物业服务企业这三个主体之间，存在着错综复杂的法律关系，参照主要适用于普通物业管理的《物业管理条例》来解决现阶段我国高校实践中存在的物业管理纠纷，已显得力不从心。

在实践中，各大高校的多数物业服务企业因与其签订物业服务合同的相对方是学校，且还负有学校赋予的对学生的管理职能，校方与被委托承担学生管理部分职能的物业服务企业，他们的利益和立场是一致的，物业服务企业往往站在学校一方对校方负责，而忽视了学生应有之权利，而物业服务机构为达到管理的最终目的，采取的措施也不受限制。如不少高校为了限制学生使用大功率电器，可以非法没收学生的电器设备；为了控制宿舍卫生，可以不经学生允许擅自进入学生的宿舍查看。往往使学生权利遭受限制和剥夺，极大地损害了学生的合法权益，而在学生物品被盗，人身遭遇第三人威胁时，很难从物业服务企业得到保障。此外，学生的意见不会直接成为是否解聘物业服务企业等影响其经营利益的决定性因素。这些都导致了学生与物业服务企业的纠纷在校园生活中大量存在，迟迟得不到有效解决严重影响了校园和谐环境的构建。

（二）完善我国高校物业管理法律制度的建议

如何构建相对合理的高校物业管理法律制度，准确定位学生与物业服务企业的制衡关系，保障学生应有之权益呢？

在我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》中，其未使用“业主”这一概念，而是采用“住户”的概念。且在该条例的第3条第10项将“住户”界定为公寓大厦之区分所有权人、承租人或其他经区分所有权人同意，而为专有部分之使用者。台湾的这一规定，是将所有权人以外的实际使用人当然纳入调整范围。②住户是建筑物的实际使用者，虽然不像区分所有权人对建筑物事务有决策权，非区分所有权人的住户也无权参与区分所有权人会议（相当于我国内地的业主大会）。但是建筑物的管理却直接影响住户的使用，所以本条例赋予住户推选管理负责人或管理委员会的权利，使得住户可借由此一方式参与建筑物的管理。③

有学者提出我国高校也可引入我国台湾的相关法律制度模式，即赋予物业使用人与业主同等的主体资格，规范物业使用人在物业管理法律关系中的权利义务。

我们可以看到，高校物业管理虽是物业管理的一种特殊形式，但是它与普通住宅小区的物业管理关系大相径庭，完全的借鉴台湾地区这种模式并不能很好的保障学生在与物业服务企业的纠纷中的权益。②

③ 黄武双，朱平：《物业管理法律原理与案例精点》，上海交通大学出版社，2006年版，第3页。尹章华等：《公寓大厦管理条例解读》，中国政法大学出版社，2003年版，第65页。

对高校物业管理制度的构建，个人有三点建议：

1、尽快制定出台专门规制高校物业管理法律关系的法律法规、行政规章或地方性法规。由于高校物业管理法律关系在主体、客体、权利义务内容以及责任方面与普通住宅小区的物业管理关系大相径庭，呈现出深刻的特殊性，而现行的法律规范对其调整的力度和适用的内容上都无法适应高校物业管理法律制度的特殊性要求。故必须尽快改变高校物业管理参照普通住宅小区的物业管理规范的现状，出台专门性规范，以填补高校物业管理方面的法律空白。摒除学校、物业管理、学生之间的行政管理关系，只考虑其民事关系的话，高校与物业服务企业签订物业合同，归根到底是为了学生的利益。我国目前尚未承认为第三人利益合同的效力，但两大法系国家的法律都承认一般意义上的为第三人利益的合同，而且为第三人利益合同赋予了学生强制执行物业管理合同的权利，这样有利于学生权利的维护，也与两大法系保持一致。

此外，在相关法律法规的完善中，应当明确学生的权利义务，保护学生的隐私权、住宿权不受侵犯等；在学生区的管理制度中可以借鉴国外高校的做法，制定一些合理的规则与方案。如：《学生公寓管理条例》、《公寓管理手册》、《住宿协议书》、《学生公寓委员会章程》等等。各项管理制度应及时公开，严格遵守，尤其是《住宿协议书》的签订，充分体现物业服务机构和住宿学生权利的对等性，更有利于双方的互动和理解。

2、明确学生人身、财产受到侵害时的责任承担。

要确定学生人、财产受到侵害时的责任承担，首先要确定物业服务机构和学校对学生的安全保障义务。我国现有法律对物业服务公司的安全保障义务并不明确，我们应当将其明确为法定义务。也就是说，物业管理机构在能够合理预见物业服务区域内人员的人身或财产，正在或将要遭受自己或他人实施的侵权或犯罪行为侵害时，应当承担合理的注意义务并采取合理的防范措施，预防该侵权或犯罪行为的发生，避免物业服务区域内人员遭受人身或财产的损害。作为高校物业服务的主要对象，学生的人身及财产安全应当受到物业服务企业的保护。若物业服务企业未尽到安全保障义务，应该由此造成的损失。

3、设立高校物业服务企业准入制度。

对于高校这一特定环境、特殊领域的物业服务工作，必须由具备相当资质、相应等级的物业服务企业来管理。高校物管的特殊性要求，学生宿舍管理与物业管理相结合，教育与管理相结合，这就给物业服务企业提出了比管理普通住宅小区更高的标准。没有相当资质的物业服务企业必须经过一定的培训和考评，提高员工的自身素质和管理水平，才能通过有关行政管理部门的审批，准许从事高校物业管理服务，从而缓解现阶段普遍存在的学生对物业服务企业的抵触情绪和紧张关系，减少校园物业纠纷，营造和谐校园。

目前，我国的高校物业管理法律制度还存在巨大的潜力可供挖掘。当然，立法是一个渐进的过程，在短期内构建起一个完整、规范、系统的高校物业管理法律制度还任重道远。随着高校物业管理法律制度的逐步完善，相信我国的高校物业管理行业必将步入健康、和谐、快速发展的新时期。

参考文献

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[2]周如军：《论高校违反安全保障义务侵权责任的构成要件》，《科教文汇》，2008年第11 期。

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[5]高良伊：《国外高校后勤社会化启示录》，《教育》，2006 年第6期。

[6]赵伟：《高校物业管理的专业化建设探析》，《时代经贸》，2008 年第3期。

[7]尹章华等：《公寓大厦管理条例解读》，中国政法大学出版社，2003年版。

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[11]柳经纬主编：《债权法》，厦门大学出版社，2000年版。

[12]王道铭主编：《物业管理纠纷评判依据及案例》，中国物价出版社，2003年版。

第五篇：物业管理行业税负问题研究

物业管理行业税负问题研究

一、物业管理行业税负问题的提出

我国的物业管理是住房制度改革和住房商品化的产物，自从1981年深圳诞生了中国第一家物业管理企业，市场化、社会化、专业化的物业管理就开始逐渐替代传统的福利制的房屋管理模式。伴随着物业服务企业数量的增长和物业管理覆盖率的提高，逐渐在我国孕育出一个崭新的行业物业管理行业。

总结近三十年物业管理的发展历史，我们在肯定物业管理行业在改善人居环境、增加住房消费、解决就业问题、促进经济发展和维护社会稳定方面发挥了不可替代作用的同时，还应当看到物业管理在市场化过程中，面临着诸多发展中的问题和困难，例如：国家政策扶持力度不足，物业服务收费标准缺乏弹性，业主欠费现象普遍，物业服务企业经营困难，老旧住宅小区以及保障性住房缺乏物业管理资金等。以上问题和困难究其实质，都是业主和企业的经济负担问题，而税负是其中直接而重要的影响因素之一。中国物业管理协会2007年在全国范围内对近4600家物业服务企业开展行业生存状况调查表明，大多数物业服务企业经营状况艰难，被调查者普遍反映物业管理行业税负政策不合理，加重了业主和企业的负担。因此，从维护业主的切身利益和促进物业管理行业可持续发展的角度出发，对物业管理行业的税负问题进行深入的研究，并在此基础上提出切实可行的解决方法和政策建议，具有十分重要的现实意义。2008年7月中国物业管理协会行业发展研究中心成立后，正式组建课题组，专项研究物业管理行业税负问题。

二、物业管理行业的税负现状

现行物业服务企业适用的税种、税目与税率

1．营业税：税率5%。

2．城建税：按营业税的7%计税。

3．教育费附加：按营业税的4%计税。

4．企业所得税：按调整后利润总额计算纳税额，税率：25%。

5．车船使用税：车船使用税是以应税车船为征税对象的计量标准为计税依据，实行定额征收。

6．印花税：印花税共有13个税目，如：购销合同、建筑安装工程承包合同、借款合同、营业帐簿等。税率分为：

（1）比例税率：万分之0.5、万分之

3、万分之

5、千分之1。

（2）定额税率：按件贴花，税额5元。

7．代扣代缴的个人所得税：计税依据工资、薪金。适用九级超额累进税率，税率为5%—45%。

8．防洪费：半年征收一次，按半年累计收入的万分之九征收。

9．残疾人保障基金：每年征收一次，征收额=（上在职人员总数×1.6%-上残疾职工总数）×所在地职工年平均工资×60%

三、物业管理行业税负存在的问题分析

1．税率偏高

目前，物业管理归属“服务业”，适用5%的税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。鉴于物业管理行业区别于其他服务行业的根本之处在于它具有非常明显的准公共服务的居民服务业的特征，不宜对其适用一般服务业的税率。

2．税基不尽合理

物业管理行业具备“取之于民，用之于民”的经济利益特征，其物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的，具有明显的代理业性质。在酬金制收费模式下，物业服务企业向业主收取的物业服务资金由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成，其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支，具有代收代付的能源消耗费（水电费、取暖费和煤气费等）同样性质，不应作为税基。税务部门应以物业服务酬金为税基向物业服务企业计征营业税及其附加，而目前各地税务部门均以物业服务资金为税基向企业征税，无疑加重业主和企业的负担。

3．重复征税

随着社会专业化分工的日趋细化，目前，物业服务企业大多存在不同程度的专业分包。如属于国家法律法规规定、消防维保，电梯维保等必须委托具备相应资质的专业单位承担；中央空调维保，日常专业保洁，专业安防，专业外墙清洗等专项服务，分包委托给其他专业公司完成。物业服务企业与专业分包公司之间实际应存在税项抵扣，在申报本企业营业税时，应允许将外包服务的支出从物业服务资金收入中予以扣减，剩余的服务收入作为计征营业税的依据。而目前税务机关对物业服务企业按照收入全额计征营业税，不允许就各分包专业公司的发票部分作为税前抵扣项目，明显存在重复征税的问题，加重了物业管理的税收负担。

四、当前物业管理行业面临困境及对民生与社会稳定的影响近几年来，随着物价上涨和人力成本的提高，以及物业管理收费水平难以得到同步调整，行业生存状况不容乐观。中国物业管理协会于2007年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止当年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。

调查统计数字反映，4118家填报企业现有资产总值4010501.3万元，平均资产总值973.9万元；4190家填报企业2006年经营总收入过2769375.3万元，平均经营收入660.9万元；3727家填报企业完成营业税金及附加150393.83万元，平均完成营业税金及附加40.4万元；1581家填报企业上缴企业所得税金42352.54万元，平均上缴企业所得税金26.8万元；2006年盈利企业为1825家，占调查企业的39.7%，实现利润总额达149797.5万元，平均利润额82.1万元。以上数据反映，物业管理行业平均营业税金及附加实际税负率6.1129%。

仅有40%的企业实现利润，且利润额低，60％的企业亏损或持平。这些数据反映出多数企业生存状况的困难，行业缺乏可持续发展的经济基础，近年来不少城市呈现行业整体萎缩趋势，由此带来一系列的社会问题。

1．部分物业服务企业为降低成本，采取削减人员或降低服务标准等，导致服务水平明显下降，引发业主和住户的不满，引起矛盾和纠纷，各类物业上访、信访以及到法院诉讼的案件呈现上升趋势；

2．部分城市频繁出现因物业服务企业入不敷出而被迫退出在管的亏损项目（大多为低收入人群居住，物业费标准过低且收费率偏低的老旧住宅小区）的情况。造成小区内垃圾堆积成山，可防性偷盗案件频发，水电供应不正常，直接影响了广大业主和物业使用人的正常生活，多次发生群体上访，影响到社区稳定和社会和谐，也给城市政府带来了很大的压力；

3．随着一些企业对在管项目的撤离，大量员工被裁减，使得目前严峻的就业形势雪上加霜；

4．按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的精神，近年来很多城市对老旧住宅小区进行了整治和改造，尽管政府和各方面投入了大量整治改造经费，但居民的居住条件仍得不到根本改善。主要原因在于业主和住户（多为低收入群体）无力承担物业管理费用，使得物业管理的推行缺乏经费保障，住宅小区整治改造的成果难以保持。

上述问题在全国不少城市屡屡发生，使各地政府进一步意识到物业管理的贡献不仅在于促进房地产行业的稳定健康发展，直接拉动了国民经济的增长和改善了人居状况，更直接的体现在与保民生、保就业、保稳定的关系。尽管物业服务企业亏损面加大的直接影响体现在行业整体经营效益下降和生存困境上，但由此带来的对民生和社会稳定的影响不容忽视。

五、制定扶持物业管理行业税收政策的现实意义

1．当前形势对调整物业管理税收政策的选择。

物业管理生存发展的前提是尽快改变行业大面积亏损的状况，在目前情况下，最简捷有效的途径有两条：一是通过适当提高物业服务费标准，二是适当减轻物业管理税负。

而在当前全球性的金融危机影响下，中国的经济发展也面临着严重的挑战与考验。国家出台了一系列“保增长、保就业、保民生、保稳定”的政策措施，在这种大环境下，提高物业服务费标准，增加业主和住户的经济负担显然不可行，要做到在不增加业主和住户经济负担的同时，又能保证物业服务的正常开展，调整物业管理税收政策，扶持物业管理行业发展，应是当前最好的政策选择。

2．制定扶持物业管理行业税收政策的现实意义。

1）推进物业管理能增加就业岗位。党中央、国务院高度重视就业工作，提出就业是民生之本、安国之策。据初步统计，物业管理作为一个新兴的劳动密集行业，从业人员中的秩序维护员、清洁员、工程维修和绿化养护人员等通常占企业总人数的95%以上。而在这些基层员工中,农村进城务工人员占52%，复员转业人员占17.8%，下岗职工占6.7%，大中专毕业生占3.8%。目前，城镇商品住房年竣工量在6亿平方米左右，按新增2000平方米吸纳一个物业从业人员算，每年物业管理行业可以吸纳30万就业人员，占全国新增就业人口的2.69%。此外，随着各地物业管理覆盖率的逐步提高，物业管理行业吸纳的就业人群还将与日俱增。这对改善低收入人群的生活，为各级政府分忧解难，解决民生问题都将作出更加积极的贡献。

2）实施物业管理有利于构建和谐社会。党中央在十六届六中全会上提出的建设和谐社会的战略目标，具有深远的意义。从微观来看，居民家庭是社会的细胞，由其组成了社区，由无数社区组成社会。物业管理的开展，由物业服务企业按照业主的委托，按照管理规约对

管理区域的公共事务进行管理，对业主提供各项服务，开展社区文化活动，宣传互助友爱、促进邻里和睦、有利于打造安全、宁静、舒适的社区环境和建立社区的和谐氛围。

3）扶持物业管理能更好发挥其对维护社会稳定的重要作用。物业管理对公共秩序的维护和协助政府开展安全防范职能的发挥，在减少刑事发案率，促进社会稳定方面发挥着十分重要的作用。据公安网报道，实行物业管理的小区与没有实行物业管理的小区每万户发案比例为1∶38，每万户刑事发案率比例为1∶10。在2008年北京举办的奥运会期间，北京市的各物业服务企业均与奥组委和北京市政府签订确保一方平安责任状，通过精心制定管理方案，细致研究应急措施，做了大量保稳定、促和谐的工作，确保奥运会各项活动的顺利开展和比赛的圆满进行，显示了物业管理与社区管理的结合是保障中国社会稳定的有效促进机制。税收政策应具备调整利益分配关系和扶持社会健康发展的双重功能。调整利益分配关系，就是要求坚持公平税制的原则，国家在以税收形式取得财政收入，安排税收负担时，应处理好国家与纳税人之间的关系，创造公平税收环境，鼓励竞争。公平税负不是平均税负，而是应给予纳税人大体相同的税收环境，并使税收负担与纳税人的负担能力相适应。从这个角度讲，重新评估物业管理行业在社会经济发展中的重要作用，通过调整国家的税收政策，减低物业管理行业的税负和平衡利益分配，不失为扶持物业管理行业持续健康发展的有效举措。不仅可以减轻物业服务企业的负担，更好地发挥物业管理在城市管理中的作用，而且可以减缓物业服务费短期内无法提高所带来的压力，使业主得到实惠，真正体现党中央的惠民政策。

六、完善物业管理行业税收政策的具体建议

1．降低物业服务企业的营业税税率

建议比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业，将物业服务企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率，以扶持物业管理行业的生存和发展。

2．确立合理的物业管理行业营业税征收范围

建议比照旅游业将全部的旅游收入扣减替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票或者支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业收入计征营业税；及比照广告代理业以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业收入计征营业税，将物业服务企业的收入扣除支付给其他专业服务单位支出（如：专业消防维保、电梯维保、中央空调维保、外墙清洁、绿化养护、专业安保等外包支出）后征税，以体现合理税基，避免重复征税。

建议根据上述意见，就国家税务总局“关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知”（国税法【1998】第217号文）和财政部 国家税务总局“关于营业税若干政策问题的通知”（财税【2003】16号文）做出相应的政策调整。

3．尽快明确物业服务企业在缴纳所得税时的应纳税所得额

新企业所得税税法从2008年1月1日执行，比原企业所得税税收负担率减轻8％。建议，国家税务总局能够尽快出台相关政策，明确物业服务企业的各项不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前亏损后的项目，作为应纳税所得额，计征企业所得税。关于征收方式，课题组经过研究分析认为，对于较大较强、内部管理较为规范的企业，实行查帐征收是比较有利的；而对小规模且财务管理不健全的物业服务企业，采取向税务机关申请核定征收的办法更有利。

课题组建议通过中国物业管理协会呈请国家住房和城乡建设部，由住房和城乡建设部商国家税务总局和财政部税政司，力争能在物业管理行业尽快实行物业服务资金全额营业税征收为加值额营业税征收，从而减轻物业管理行业税收负担，以扶持物业管理的健康发展，让城乡居民能够持续享受物业服务带来的便利，让已经就业的几百万人群能够有一个稳定的职业，最终实现今年党中央提出的“保民生、保增长、保稳定”大局。