县城物业管理问题分析与对策研究

第一篇：县城物业管理问题分析与对策研究

县城物业管理问题分析与对策研究

物业管理制度是从欧美市场经济发达国家传入新时期的中国大陆，新加坡的物业管理模式对我国物业管理市场的建立和发展有深远影响。改革开放三十年以来，随着房地产业的迅猛发展，物业管理意识已逐步深入人心，这项制度的实施对我国经济社会的发展和宜居城市的打造发挥着重要作用，对人民大众的生产出行息息相关，与中国现代化进程密不可分。我们要在学习国外先进经验的同时，建立符合中国实际的物业管理法规体系、执行体系和监管体系。近年来，大中城市的物管事业广泛受到关注，但全国2000多个县城的物业物管研讨是一个空白。本文将解剖一个县城的物管现状来思考县城物管的问题与发展之路。

一、物业管理制度之所以在全球相对发达的国家得到广泛

应用与推行，这与物业管理自身的特点、功能是紧密

联系的。物业管理适应了人们对居住条件、生活品质

日益提高的需求。

(一).物管制度由物业衍生出物业管理，人们在享受物业管理过程中不断总结、提炼，上升为一套制度，形成了相关的法律法规体系，并具有鲜明的行业特征。

(二).服务因对象不同，需求就不同，管理的内容就有较大的区别。物业管理因对象不同而提供不同的服务内容。

二、我国物业管理最早借鉴香港、新加坡模式，然后又借鉴了美国、英国的经验。在房地产业成为各地的支柱产业后，在进入21世纪后，物管事业不断深化和发展。

三、作为县级城市，其房地产业的发展滞后于大城市，物业管理更是借鉴了大城市发展的经验，县城物管现阶段存在的问题与大城市有较大差别，更由于经济社会发展的不平衡，县城的物管事业更具多样性、滞后性。但主要问题是市场经济意识不到位，收费低、收费难、企业规模小、信息化难度低等问题。

四、全力提升县城物管水平，必须从规范化、规模化、信息化入手，改善服务质量，拓宽经营范围，扩大客户数量，用优质优价的办法解决收费低的问题，促进物管企业优胜劣汰，做大做强。同时从政策、法律层面扶持企业，提高准入门槛，落实监管责任，分清责任主体，建立示范小区或样板小区，提升行业整体素质和服务质量。

第二篇：物业管理问题及对策

物业管理（存在的主要问题及解决对策）研究目的和意义

一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题

（一）法规不健全，司法效力不高

近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。

（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系

目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。

（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位

有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。

（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范

长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。

（五）业主欠费比例在有的地方较为严重

根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。

二、物业管理服务问题产生的原因

（一）业主与物业管理企业理念滞后

时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民

中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。

（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难

规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的广东省，截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个,平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。［13］物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。

（三）行业队伍素质偏低，人才短缺

物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

回答人的补充2009-06-04 12:57

（四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够

目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。据新京报报导，2005年10月30日晚，朝阳区57名欠交物业费、未履行判决的业主被法院强制执行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝阳区法院强制执行物业费一个月后对朝阳区被强制执行小区（百环花园、欧陆经典小区、农光里小区和芍药居北里小区）百名业主进行的问卷调查表明：超七成业主认为强制执行不会促使他们交纳物业费，而其后物业公司提供的服务也没有改善。调查结果统计显示：6.1％的业主对小区物业服务满意，65.9%的业主选择了不满意；同时42.7％的业主也意识到拒交物业费不能促使物业改善服务。对于强制执行后的影响，76.8%的业主认为，强制执行不会促使他们积极缴纳物业费；73.2％的业主感到强制执行后，物业的服务并未得到改善；68.3％的业主认为，强制执行后，业主和物业的关系恶化了。

三、解决问题的对策

通过以上分析，我们认为解决当前物业管理服务中的问题，主要应从以下几方面解决：

（一）完善立法，改进司法

一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方

面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。

（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度

首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。回答人的补充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社区代表、人大代表、专聘社会监督员等各方力量，加强对物业管理的社会监督。拓宽群众投诉渠道，及时解决群众反映的物业管理问题，并加大对群众投诉的处理力度，对各种违法违规行为坚决查处，公开曝光，以起“震慑”作用。把物业管理市场中容易出现的问题消除在萌芽状态。

（三）多种途径培育规范物业管理市场，提高物业管理水平

要进一步加强社会舆论宣传，引导群众转变思想观念，使物业管理进一步得到广大群众的认同和支持，提高他们参与物业管理活动的主动性和积极性；要加强对业主大会、业主委员会成立的指导、引导，确立起物业管理市场的真正的买方主体，并增加这一主体的决策能力和行为能力；要加强物业管理市场竞争主体的培育，严格实行建管分离，大力推行物业管理招投标制度，真正建立业主与物业管理企业双向选择市场竞争机制；要增设对口的高等教育专业，大力培养具有相关专业的高层次人才，通过职业教育、在职培训考核等多种手段，提高物业管理人员的素质；要加强政府调控引导力度，加快物业管理企业改组改制，优化结构，重组上规模的步伐，培育一批高素质的企业；加强对物业管理公司的资质审核，对违法违规不能规范运作的物业管理企业，加大监督处罚力度，使物业管理企业在竞争中规范自己的经营行为，提高管理服务水平。

（四）加强专业人才培养和全员培训工作，提高行业服务人员素质

即要通过多种途径解决当前的物业管理服务人员素质不高的问题。首先，学历教育要要培养既懂政策法规、服务礼仪、心理沟通，也熟悉工程技术的经营管理服务型人才；同时物业管理行业应加快职业资格制度的建立，培养各级职业人才；企业内部培训重点要从解决业主关心的人员素质着手，加强服务规范、服务标准、员工礼仪、各种工程问题的解决实用技能、法律知识、突发事件应变能力等针对性培训。多管齐下，达到行业人员素质的根本提高，从而带来服务作风、水平的大力改善，使业主欣然接受优质的服务，消除内心的对抗心理。

总之，解决物业管理服务方面的问题不是一朝一夕之事，需要全社会的努力。相信随着我国法制建设的完善、市场经济体系的成熟，物业管理行业也一定能逐步走上规范、健康、和谐的发展轨道。

第三篇：乡镇政府债务问题分析与对策研究

乡镇政府债务问题分析与对策研究

赵伟书 荣伏林 高志远

乡镇政府债务构成复杂、性质多样、总额巨大、偿还困难，严重地影响了农村社会的稳定，制约了乡镇政权正常运行和农村的经济发展，并且已经成为了新农村建设的“绊脚石”，如何化解这颗乡镇“疾瘤”，使乡镇政府能够彻底甩掉负债包袱，轻装上阵，全心全力投入农村经济发展和社会主义新农村建设，是我们财政工作者必须面对和值得思考的问题。本文重点探讨了河北省沙河市乡镇债务现状、特点、成因、存在的问题及化解对策。

一、乡镇债务的现状及特点

沙河市地处河北省中南部，属县级市。全市共辖15个乡镇办，290个行政村。据统计，截至2006年，全市由于历史等原因，现有乡镇债务21928万元，占2006年全市年财政收入的28％，占全市可用财力的47％。乡镇债务问题不但严重制约了当地经济的发展，甚至影响基层组织正常运转，加大了财政运行风险。

截至2006年底沙河市乡镇债务构成图 单位：万元 从债务构成上分析，沙河市乡镇债务主要有以下几个特点：一是乡镇普遍负债，包袱沉重。沙河市乡镇债务覆盖面广，全市15个乡镇办都存在不同程度的负债，平均每个乡镇负债1462万元，其中，负债最多的乡镇达3539万元，最少的有数十万元。二是时空跨度大，累计时间长。乡镇的债务大多集中在上世纪90年代，有的乡镇甚至存在80年代形成的债务，延续至今，其间由于乡镇拆并，有的债务、债权关系已不是十分明晰，因此，短时期内要划清债务界限，还清债务十分困难。三是债务构成复杂，涉及面广。从乡镇债务统计表上可以看出，乡镇债务的主要构成多种多样，涉及领域甚广。主要有：发展乡村企业，修建村级学校，实施普九教育，修路办电、计划生育、文化卫生设施等公益事业，支付拖欠乡村干部工资、养老金和补贴，垫付农业税费，化解农村基金会，欠农业综合开发及周转金，办公经费超支等。四是债务性质多样，利息较高。乡镇政府债务构成复杂、性质多样，有向农行、信用社、农村合作基金会借款，有向上级财政、农业综合开发借款，还有大量的集资借款、个人借款。而这些集资借款和个人借款利息较高，债务的消化十分困难。五是债务统计不科学，透明度差。对各乡镇债务的统计缺乏统一的口径，统计方法不是十分科学，如：对村级债务的统计，将已经破产和正在生产经营但尚未还清债务的企业全部纳入村级债务之中，这样做有欠妥之处。因为，正在生产经营的村级企业，虽然还没有还清债务，但它还有生产的商品可以销售，还有其固定资产可以折旧冲抵债务。另外，因个别乡镇政府出于政绩或“面子”的原因，缺乏必要的信息披露机制，乡镇的债务透明度有待提高。

二、乡镇债务的问题及成因

乡镇债务的形成，既是经济发展的需要，也有体制上的原因，还有历史原因和“形象工程”、“政绩工程”造成的浪费，等等。具体而言，有以下几个方面的原因：

（一）县乡财源薄弱，乡镇财力不足。由于农业比重较大，财源单一，沙河的财政收入虽总体在邢台各县市区中排名靠前，但财政类型仍是典型的“吃饭型”财政，不少乡镇的财政收入主要靠农业税收。农村税费改革后，随着“三提五统”、农业特产税、农业税和各种摊派收入的全部取消，部分乡镇财源严重萎缩，仅靠转移支付度日，面临的困难很大。

（二）财政体制不完善，财权与事权划分不清晰。从全国范围来看，分税制改革后，由于省以下财政体制的不完善，县乡政府的事权和财权严重不适应。在财权已经大大缩小的情况下，包括人员、办公经费、经济发展和社会稳定等方面的支出却不断增加，财政收支矛盾日趋突出。沙河结合本地实际，执行“统收统支加激励”和“分税制”并轨运行的财政体制，虽然基本确保了乡镇政府正常的运转，但要缓解乡镇历史债务，还存财力不足的困难。

（三）缺乏科学论证，盲目投资负债。上世纪八十年代以来，为了大力发展乡镇经济，部分乡镇政府在缺少市场调查，科学论证和自身财力有限的情况下，依靠举债融资来直接投资兴办了一大批企业。导致现在多数企业不能适应市场经济调节冲击，或关停倒闭，或巨额亏损。因此造成的经济损失也只能转化为巨额的乡镇债务。从沙河乡镇债务构成图可以清楚地看出，因发展乡镇企业而造成的债务数额，将近占了乡镇债务总数的一半。

（四）缺少社会投资，基础设施建设负债。乡镇政府在进行农村基础设施建设时，对社会和民众的力量考虑不足，没有充分吸收民间的资本投入，而是将本来可由非政府机构投资并通过收费取得经济效益的设施，如：道路、桥梁设施等项目建设，在超出乡镇经济承受能力的情况下，全部揽到乡镇政府的“怀中”，举债投资，导致以政府为主体的投资规模越扩大，负债规模就越下不来。

（五）公益事业投资和公共经费支出形成的债务。由于乡镇财力有限，对农村学校建设、打井开荒等公益事业投资也只有负债进行。同时，乡镇机构庞大、干部人员臃肿，在加上垫付乡村干部工资，开支把关不严，会议费、办公经费等，巨大的公共开支数额都已成为乡镇的沉重包袱，使乡镇财力仅能保证“吃饭”，无力分身解债。

（六）社会事业项目资金配套形成的债务。近几年，国家对农村的投资力度不断加大，对县乡政府投资于农村建设的硬性指标也越来越多，如：每年用于农业、教育、计划生育等硬性增长比例，造成支出基数越滚越大。另外，“村村通公路”、“村村通自来水”、“村村通电视”以及农村合作医疗等，都有严格的标准和要求，都需要县乡给予一定规模的配套，虽然这些都是便民、利民、惠民的英明政策，但同时也增加了乡镇政府的债务负担。

（七）其他原因形成的债务。一方面，受社会不良风气影响，少数乡镇政府部门讲排场、比阔气，为了追求政绩，不顾家底、超前负债搞“形象工程”、“面子工程”等造成的债务。另一方面，目前，全国实行的干部政绩考核机制不科学、不完善，乡镇主要领导的任期时限不长，导致现任乡镇主要领导对前任或者历史积累债务的化解缺乏积极性，片面追求个人任期内政绩工作，这也造成乡镇债务“雪球”越滚越大的原因之一。

三、化解乡镇债务的对策

乡镇债务成因的复杂性决定了化解债务的艰巨性和长期性，彻底化解乡镇债务必须结合当地实际，采取综合性、全方位的措施。近几年来，沙河市财政局认真贯彻市委、市政府《关于严禁各村盲目举债搞建设的通知》等相关文件的精神，充分发挥财政职能，按照“遏制新债，摸清底数，明确责任，分类处理，逐步化解” 的工作方针，切实加强与农工、农业、税务、司法、法院等部门的协作，制定了《沙河市财政局关于进行乡村两级债务清理的通知》等相关规章制度，加强了对欠债的追缴力度。同时，财政局还不断加大调研力度和创新力度，积极探索债务化解的新思路。

（一）培育财源，壮大经济，增强偿债能力。积极培育新兴财源，发展壮大乡镇经济是解决乡镇债务问题的治本之策，乡镇政府有了较强的经济实力，不但可以有能力清偿旧债，还可以降低乡镇财务运行风险，遏制债务规模的继续扩大，防止新的乡镇债务的发生。在如何加大财源建设方面，沙河的主要做法有：一是立足工业强县，大力推进新型工业化。依托资源优势，壮大主导产业，实施项目牵动，扩大经济总量，扶大扶强现有县乡企业，建设一个增长强劲、结构合理、税基丰厚、收入稳固的财源。二是依托龙头企业，大力推进农业产业化。树立工业理念经营农业，积极调整农业产业结构，大力发展适销、对路、优质、绿色、有机、品牌农产品，并积极培植资源加工型龙头企业，走市场牵龙头、龙头带基地、基地联农户的发展路子，推动农业产业化经营。以农业产业化促农民增收、富县乡财政。三是坚持城乡互动，大力推进城镇化。坚持以城带乡、以乡促城、城乡结合，突出发展县城和有资源优势、特色优势、规模优势的中心镇，加快城市化进程。四是搞好招商引资，加快经济外向化。坚持“引进”和“走出去”相结合，加快推进外向型经济发展，增强县域经济活力。

（二）勇于探索，坚持创新，稳妥推进乡镇财政体制改革。扎实推进乡镇财政体制改革，对理顺事权财权关系，促进乡镇经济的持续、快速发展，化解乡镇债务都有重要的现实意义。因此，沙河市财政局在深入调查研究，科学测算的基础上，在全市范围内建立了统分适度，规范统一的县乡财政体制模式。主要方法有：选择经济基础条件好、有发展潜力的个别乡镇率先实行分税制财政体制，对其他乡镇，实行“统收统支加激励”的财政体制，将收支纳入县级财政统管；充分考虑各乡镇的经济状况、发展潜力、财政收支水平、乡镇人口和地域面积等因素，将各乡镇分为一般、中等、较好三个档次，按不同的档次进行转移支付；对转移支付资金进行全程跟踪监督、问效，确保该项资金不外流、不挪用。这样不仅防止了乡镇政府继续举债运行和农村乱摊派、乱收费现象的发生，还保证了乡村基层政权的正常运行。

（三）深化乡镇机构改革，有效化解人员负担压力。加快乡镇事业单位改革步伐，全面推进事业单位及用人制度改革，建立与社会主义市场经济相适应、能够满足公共需要、科学合理、精简高效的现化事业组织体系，精简压缩财政供养事业单位规模，减轻财政负担。近年来，财政局和政府编办等部门联手，从强化人事编制管理的建章立制、增强财政供养人员管理出发，采取“老人老办法、新人新办法”的灵活工作方式，运用“撤销、合并、转中介”的三种手段不断加强行政事业单位的人事编制管理工作。一方面对一些职能弱化、重叠设臵的部门和机构进行撤并，对一些从事经营性和竞争性行业的部门单位使之与财政脱钩，推向市场自主经营。另一方面利用各种途径和有效载体分流在职机关干部职工，尽量减少财政供养人员，对超编人员，政府采取按比例逐年消化的办法，坚决防止反弹。据统计，从2004年到2006年三年间，全市共清理财政供养人员1073名，有效地降低了政府运行成本和减轻了财政负担。

（四）推进“村财乡代管”工程，规范农村财务管理。加强农村财务管理是有效控制债务新增的有效途径。为进一步加强农村财务管理，管好用好村集体资金，提高农村经济管理水平和经济效益，沙河市财政局自2005年以来，立足本市实际，坚持“三不变、三不准”（即：村集体资金的所有权、使用权、收益权不变；任何组织和个人不准利用职权平调、借支、挪用代管资金）的原则，采用“一村一账一柜”的村级账务管理体系，依照“四个统一”，（即：统一记账方法、统一记账科目、统一记账薄设臵、统一记账地点）探索实施了“村财乡代管”，并要求各村定期对本村的财务情况上墙公示，做到了群众满意，干部放心，进一步巩固了税费改革成果，提高了财政资金的使用效益。

（五）建立防止乡镇债务反弹、化解乡镇债务的长效机制。彻底化解乡镇债务不是一朝一夕，靠单个部门积极运作就可以完成的。它是一项长期性的、十分艰巨的工作，需要多个职能部门相互配合来完成，因此，必须建立长效机制。沙河的主要做法有：一是加强宣传，更新观念，大力倡导“发展是政绩，偿债也是政绩”的新从政观，抛弃新官不理旧帐的落后思想。二是加强对现有债务管理，明确债务责任主体，本着“谁的债务谁负责、谁化解”的原则，明确责任，区别解决，逐年解决。必要的时候付之于法律手段进行解决。三是坚持“有所为、有所不为”的原则，围绕“节约”两字，合理安排财政支出的次序和比例。四是积极盘活乡村资产。对经营不善的乡镇、村组的集体企业，通过公开拍卖变现；对集体的荒地、荒山等采取产权转让、承包、租赁和拍卖的方式来开发利用。五是加强监督检查，及时组织纪检监察、财政、农业、审计等部门对各乡镇债务情况进行实地检查和会诊，发现问题，及时纠正，对检查出的问题追究相关责任人的法律责任，坚决避免旧债未除，又添新债情况的出现。六是建立健全乡镇债务统计和报告制度。沙河市财政局对各乡镇债务进行科学分类，建立了规范、全面、科学的统计制度，制定并印发了《沙河市村级组织债务统计表》、《沙河市乡（级）债务统计表》、《乡镇债务构成统计表》、《乡镇债务用途统计表》、《化解乡镇债务情况统计表》等相关报表，使对乡镇债务的摸底调查进一步细化，提高乡镇债务的透明度。

作 者：河北省沙河市财政局 赵伟书 荣伏林 高志远

第四篇：国际化问题实证分析与对策研究

（一）商业银行国际化是加快我国商业银行发展的需要

银行的商业化改革首先从建立风险防范与控制机制开始。经过几年的努力，各家银行相继建立起

机制的同时，必须建立积极主动、灵活高效的市场竞争和金融服务体系。国际化实际上是社会主义市场经济重要内容之一，是市场化在更高层次上的发展，单靠一家商业银行垄断性的国际化是不行的，必须向商业银行的全面国际化进一步推进，在国际银行业务中引入竞争机制。实施商业银行的国际化，会给外汇专业银行带来压力挑战，但也会促进和加速我国银行向市场化的转变。

（二）国有商业银行国际化是推进我国外向型经济的需要

进出口贸易增长速度要求商业银行国际化加快进程。到2010年，我国进出口总额将达到6 000

互换交易、风险规避以及引进先进的技术设备、出口产品售汇等业务提供广泛的服务。

随着我国向市场经济的转变，我国利用外资规模扩大和方式增多。我国利用外资规模还在继续扩大，方式增多，迫切需要银行提供相应的服务。由于有些外资银行虽已进入我国，但毕竟立脚未稳，还不能同国内银行相比，这也要求商业银行尽快发展国际业务，提供有关外币兑换、国际结算、汇兑、外汇贷款、本币配套贷款、咨询代理等多种业务，以适应经济国际化发展的需要。

在大力开拓海外市场，参与国际经济的大循环的背景下，要求我国的银行应紧紧地跟上经济形势发展的需要，为他们提供良好的配套服务，促进我国外向型经济的进一步发展。

三、国内外商业银行国际化的现状分析

（一）国外商业银行的国际化现状

西方商业银行自20世纪末以来国际化已经成为其发展的一个重要趋势。随着十几年的发展，西方国家的商业银行已经在全球范围内形成了相当大的规模。它们通过在海外大规模设立分支机构或者利用代理关系，形成了全球化的营销网络，在国际范围内提供金融服务。西方国家的全球化战略主要方式是跨国

并购和兼并。与传统的新建银行方式相比，以跨国并购方式进行投资在战略上有更大的优势，它具有资产更加迅速扩大的特点，能使金融资源和资产迅速积累，银行规模迅速扩大，风险也得以迅速发散开来。国际分工的深化、世界经济的一体化促进了金融的国际化。跨国公司被普遍认为是金融国际化的载体，跨国公司在全球范围内的扩张，有力地带动了金融服务在地理、疆界上的延伸。跨国公司、跨国投资、计算机网络、技术的发展促进了西方商业银行在海外的扩张，加速了西方国家银行的国际化进程，国际商业银行的特点主要有：业务全球化、经营网络化、规则国际化、人才国际化。

（二）我国商业银行国际化的现状与不足

1.我国商业银行国际化的发展现状

国有专业银行经营规模大，资本雄厚，一些银行已跻身于世界大银行之列。近年来，英国《银行家》杂志公布的该年世界1 000家大银行排名表中，资产总额超过1 500亿元，海外业务量占总业务量的47%以上。以上数字足以说明，我国一些商业银行已具备了国际化经营的资本实力。我国金融机构在海外开设分支机构逐渐覆盖全球。我国的国有商业银行经过近年来的不懈努力均已在世界大部分国家和地区建立了逾千家境外代理行和境外分支机构。我国证券融资的发展日趋国际化，金融机构多次在国际债券市场上发行债券。在改革外汇管理办法上，实行国际上通行的管理浮动汇率，建立了外

汇调剂市场。我们积极加入一些国际金融组织，与外国中央银行、商业银行及其他金融机构的联系加强。培养出一批可在国际金融舞台上一展雄才的企业家。我国银行对外开放以来，通过引进外资举办外资银行、合资银行，到国外开展金融活动，已培养出一批可以从事跨国经营的企业家和科技专家。由此可以看出，目前我国各家商业银行都正在积极推进国际化经营战略，力争提升综合实力，勇于面对中国加入世界贸易组织后的国际金融市场竞争，充分发挥自身的优势，走国际化发展的道路。

2.我国商业银行存在的主要问题缺乏有效的风险防范和控制机制。

实际资本金充足率不符合《巴塞尔协议》要求，资产质量不高，盈利能力较差。服务手段落后，金融产品单一。外国商业银行老牌资深，实力雄厚，在“硬件“和“软件“上都比我国银行先进。目前，国内大多数银行的核心业务系统已有5～10年的运行历史。随着内外部经营环境发生了重大变化，原有的核心业务系统已越来越难以满足未来的业务需求。目前，国内许多新兴银行正在全面更新其核心业务系统，以应对国际化的竞争压力。经营管理方式落后。在业务管理上，国际上通行的是资产负债比例管理，我国银行尽管自1994年开始实行资产负债比例管理，但由于中央银行对商业银行实施资产负债比例管理不久，经验比较缺乏，从而使真正意义上的资产负债比例管理难以落实。人才严重缺乏。人才是决定银行业成败的重要因素。我国银行在多年的经营过程中不同程度上还存在着大锅饭、论资排辈、官僚主义等弊端，从业人员总体上市场经济观念、公平竞争观念、开拓创新观念、经济效益观念、国际金融观念等比较淡薄，造成了银行一方面机构臃肿，人浮于事，另一方面精通业务的高素质人才明显不足。综上所述，造成我国银行竞争力不强的原因是多方面的，其深层次或根本性的原因在于经济体制及银行经营机制上的缺陷，主要表现为：政府职能尚未彻底转变，银行缺少经营自主权；企业经营机制转换尚不到位，银行的经营环境仍不容乐观等。我国银行竞争力不强，无疑是银行业国际化的重要障碍。

四、我国商业银行国际化的发展策略

（一）提高商业银行业务的国际化水平

业务国际化是银行国际化的重要内容。业务的国际化拓展不仅要在广度上扩大业务范围并取得范围经济，而且应在某个或某几个业务上获得全球或地区优势，通过优势增强国际竞争力，以取得一定的发展深度。

1.优化银行的国际业务

国内分支机构国际业务的开展是国有商业银行国际化的重要组成部分，必须予以高度重视。第一，应优化信贷结构，合理调整贷款投向和结构，优先支持出口创汇企业生产及外贸出口商品基地建设，支持引进外资嫁接改造国有大中型出口创汇企业及高新技术产业开发区，积极支持外向型经济发展。第二，要拓宽国际业务范围，实现国际业务的多元化发展。在继续巩固和发展传统的国际业务(如国际结算、外汇买卖、国际信贷、国际清算等业务)的基础上，积极发展项目融资、财务咨询等新业务。第三，要拓宽筹资渠道，实现银行筹资国际化。要在人民币存款业务的基础上，积极发展外币存款业务，同时在国外发行金融债券或

股票，多渠道筹集资金。第四，注意与国外商业银行保持密切联系，建立相互代办业务，间接参与国际金融活动。

2.拓展海外机构新型业务

无论是国有商业银行刚刚进入海外新的目标市场，还是海外分支机构已在东道国市场确立了自己的地位，都必须注意在不断巩固各种传统业务的同时大力发展各种新型银行业务。要拓展新型业务，必须创新金融工具、金融手段、金融技术和金融服务，制定落实金融创新政策，建立金融创新的成果评价机制和保护机制，实现国有商业银行海外分支机构与国际金融的接轨，把握住国际银行发展的脉

搏。

（二）合理调整商业银行的区位发展战略

对于区位发展战略的设计。所谓合理的区位发展战略，是指根据区位优势，选择海外机构的地区度、人均收入水平、与母国之间的经济依存度、进出口的便利程度、社会政治稳定性等。银行的国际化首先是表现为其机构在全球范围内的扩展，因此区位发展战略是需要首先考虑的。我国商业银行应该结合区位优势，在海外机构的地域扩展上有所倾斜。整体布局战略可以分四步进行:第一步是在世界主要国际金融中心设立分支机构。第二步是在与中国具有密切经贸关系的国家的主要经济中心和经济发展较快的国家和地区设立分支机构。第三步是独联体、中东、非洲等政治经济尚不稳定或者发展程度较低的国家或者地区。这些地区建立分支机构应该选择其国内政治、经济相对稳定的时候。第四步是建立遍布全世界的海外金融活动网络，将中国的商业银行全面推向国际市场。

（三）灵活选择商业银行的机构组织形式

国有商业银行的海外分支机构可以有代理行、代表处、分行、附属机构、联营银行等多种组织形式。但不同组织形式在法定投资额、业务控制权、业务灵活性、人力等方面均有所不同，因而适用的环境、发挥的功能也有所不同。国有商业银行在国际化扩张时，应该充分考虑下列因素：东道国的法律规章制度；经济发展政策和开放性、稳定性、连续性程度和金融市场的健全性、金融政策的合理性；分支机构要在东道国开展业务的性质(如从事零售业务与批发业务，则需建立分行附属机构等；从事向总行或母行的客户在国外的子公司提供咨询及信息资料等服务性业务，则建立代理行或代表处即可)；银行的全球战略目标(在全球战略重点区域要设立分行、附属机构等职能完善的高层次的分支机构，而一般地区则只需设立联营机构、代表处和代理行)。由于银行业的特殊性，是否对分支机构拥有控制权尤为重要。中国银行作为真正意义的国际化大银行，在海外设立的每一个分支机构都为其全球战略目标服务，在选择分支机构组织形式时可一步到位，直接采取以独资的代表处和分行为主要形式，多数股权控制的附属机构为补充的战略。其他三家国有商业银行国际化经营经验不足，应先采取以多数控股权控制的附属机构、独资的代表处、合资的联营银行为主，分行为辅的渗透战略。在我国跨国公司密集分布但国有商业银行不十分熟悉的国家或地区，应先设立代表处或采用参股形式成立联营银行作为先遣，等到熟悉当地经营环境，稳定市场份额后，可实行控股或新设分行。

（四）以国际惯例加强商业银行经营管理能力

参照国际惯例，全面加强经营管理。要提高资本的充足率，满足《巴塞尔协议》要求。通过股份制改造，海外上市和资本的自我积累。发行中长期债券，增加附属资本。实施资产证券化，剥离不良资产，降低风险资产。将流动性差的资产转化为变现能力强的证券，不但可以降低风险，降低银行加权风险资产总额，而且可以获取服务费收入，增加银行的利润，这样就从两个方面提高了资本充足率。剥离不良资产并且最终抑制不良资产的产生，是商业银行降低风险的另一种手段。

转变境外机构的管理理念。要牢固树立风险意识，建立合理有效的风险管理体系。应尽快地转变总部对海外机关的管理方式和管理重点。主动掌握国际规则，学习先进的管理方法。

加快国有银行的电子化建设，实现管理手段现代化。电子计算机、通信技术、网络信息技术的迅速发展，使银行营运发生了重大的变化与进步。业务处理的电子化、程序化，创造了交易、储存、提款、清算、监控等方面前所未有的效率。

人才市场化。金融人才市场化是商业银行国际化的核心内容，世界金融业的诸多发展变化，向我国金融管理者提出了新的挑战，要想成为当今一流的金融家，必须具备与十年前的金融家大为不同的气质和知识。伦敦《金融时报》一份关于世界银行业的调查指出，银行家们面临的最大挑战就是要把自己从传统的存款者和贷款者之间的中介角色转变为资本市场上投资者和资本使用者之间的“金融工程师“。当前，大力培养我国合格的金融人才是一项带有根本性的具有战略意义的任务。

参考文献：

[1] 李军.试论商业银行国际化经营的动因和趋势[J].对外经贸实务，1995，（12）.[2] 雷春.论商业银行经营战略[J].内蒙古财经学院学报，1997，（1）.[3] 张邯玥，田高良.中国商业银行国际化发展的现状、存在问题及对策研究[J].经济问题探索，2006，（2）.[4] 蔡继森，陈平.我国商业银行国际化经营的思考[J].武汉金融，1994，（8）.

第五篇：2012年城市住宅小区物业管理问题及对策研究浅析

2012年城市住宅小区物业管理问题及对策研究浅析

我国城市住宅小区物业管理已经进入了一个高速发展的阶段。目前，全国共有三万家物业管理企业，其中从业人员已经达到三百万之多。物业管理的高速发展的同时，也暴露出了一些问题，近几年来，由于存在着很多不和谐的因素，业主的投诉量居高不下。对于出现的这些问题，各个物业管理公司需要引起高度的重视，增强服务意识，积极从自身反省、寻找问题，这样才能使物业管理企业走上健康、持续发展的道路，才能更好的保护业主利益，为改善城市居民的生活环境做出更大的贡献。

成熟住宅小区物业管理的常见问题

物业管理诚信缺失。市场化程度不高。服务意识不强：经济的快速发展，促进了我国物业管理从计划经济向市场经济的转型，但是却忽略其他部分的平衡发展。作为一个年轻的行业，我国在物业管理的法制建设上还不够完善，缺乏强有力的监管制度。物业管理的法律规范尚未形成完整、系统的体系，有些规范性文件存在不协调甚至矛盾、难以操作等缺点。企业的经营者往往只重视短期利益，在经营中缺乏诚信。再者，这种违背了公平性原则的交易将会直接制约着市场合理的竞争，抑制物业管理行业的发展。在目前我国物业管理的发展中，还带有一些计划经济的色彩。主要是因为市场转型还不够彻底，政府在管理和运营上进行了一定程度上的干预，导致了物业管理行业的市场化程度低的现状，势必会影响物业管理朝着社会化、市场化、专业化方向的发展。

物业管理收费不规范、收费难：物业管理行业在进入了社会主义市场经济的大背景下之后，为确保企业运营，是需要向业主收取一定的服务费用的。但是物业服务费一直是业主与物业管理企业之间最大的矛盾所在：～方面，由于物业管理企业兴起的时间不长，有部分业主并没有树立起花钱买服务的意识，对于物业管理不够重视，拖交、拒交物业费的现象十分普遍；另一方面，部分物业公司在服务端的工作并没有做到位，服务的质量和水平都达不到业主的要求。更有甚者，片面的追求经济效益。收费标准模糊，存在捆绑收费等乱收费现象。这些情况都引起了业主的强烈不满，激化了业主与物业管理公司之间矛盾，增加了收缴物业管理费的难度。

人力资源管理失衡，从业人员素质普遍较低： 物业管理作为一个新兴的服务类型的行业，在推进现代化城市建设的提升城市届民生活质量的工程中扮演着十分重要的角色，正受到各级政府部门和人民群众的高度关注，所以在行业管理标准以及从业人员的培训方面还需要做很多努力。目前的情况是，有部分从业人员就职前的培训不足，素质普遍偏低，管理与服务均达不到业主的要求。有些物业管理企业的管理层由于缺乏管理经验，存在着服务意识淡薄、管理模式陈旧、培训制度缺失、工作标准模糊等不和谐的现象。在这种情况下，物业管理企业提供的服务并不能达到业主的要求，还会在很大程度上在业主心中树立不好的形象，误导业主对物业管理的认识。不能获得业主的支持，必将不利于的物业管理行业的发展。

中咨网（）研究总结相关对策：

完善法律法规，加强监管力度：随着我国城市化程度的提高，住房制度日益商品化，物业管理已经发展了一门新兴的行业，政府必须加强相关方面的法制建设，加强行业的监管力度。结合近几年在物业管理行业出现的问题和积累的经验，进一步的完善这部条例。

加强从业人员的职前培训，提高从业人员的综合素质： 物业管理行业是一种劳动密集型的服务类行业。从业人员的综合素质决定了物业管理行业的整体高度。物业管理企业要深刻服务意识，把管理与服务相结合。要加强从业人员的职前培训，努力提高他们的职业技能和素养，树立以业务为本的服务态度。在选择职员方面，要提高入门的要求，严格审查从业人员的资历。通过一系列的改革与完善，确保为业主提供优质的服务。

通过一系列宣传，增强业主有偿服务的观念：在物业管理企业的日常运营中，物业管理费是企业主要资金来源。由于行业的发展还不够成熟，部分业主有偿服务的观念还很淡薄，拖交、拒交物业服务费的现象还十分普遍。针对这个现象，政府的相关部门要加强宣传力度，帮助城市居民树立起这种新的消费思想，培养居民自觉缴费的习惯，同时也要加大监管力度，杜绝物业管理企业乱收费现象的发生。

物业管理的宗旨就是服务，相关从业人员要时刻牢记以人为本的服务原则。目前，物业管理行业还处在发展的初期阶段，对于出现的问题，相关部门要有足够的耐心去解决，同时通过立法、宣传等手段帮助物业管理行业彻底的完成向市场经济的转型，从而实现物业管理行业的健康发展。