物业管理问题及解决对策

第一篇：物业管理问题及解决对策

一、物业管理存在的问题

1.物业管理法规与体制滞后

尽管《物权法》出台,又有此前的《物业管理条例》,但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。

现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端,这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管理产业健康发展。

2.遗留问题

一方面是开发商遗留问题，由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。一些住宅小区物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。

针对房山的老旧小区，由于建设时间已经很久，许多问题是历史遗留问题，直到现在可能还没有完全解决；由于一直不能够得到妥善解决，业主对物业公司的信任度降低，抵制情绪越来越大，更加不利于物业管理。

3.业主缺乏自我约束

由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。

4、老旧小区的业主缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。

5、业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。

6、社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司

7、行业协会还没有完全发挥其应有的作用。

8、物业公司不专业，管理服务不到位

一些物业公司缺乏专业性，管理服务各方面不够规范，又未能够合理的处理好与业主之间的关系，直接影响了业主对物业公司的信任度，同时也对整个物业管理行业带来很不利的影响。

二、相应的对策

1、政府层面

（1）制定完善的物业管理相关配套法规，建立物业管理信用档案。

政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。同时建立物业管理信用档案也有利于物业公司的良性发展，通过市场和业主的口碑来选择出真正优秀的物业公司，使真正优秀的物业公司能够在目前鱼龙混杂的物业管理行业

中脱颖而出，获得业主的青睐。

（2）制定完善相应的法律法规，协调物业公司与个相关部门的关系，在物业公司做好服务的前提下，帮助物业公司协调工商、税务、教育、银行、水利、电力等各部门的关系，帮助物业公司各项服务能够更人性化、更规范化；使物业公司成为业主们的朋友，而不是敌人。

（3）推行建立第三方管理机构

由于业主对物业管理的不满与日俱增,并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作,同时对于物业管理公司来说,面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问,已显得力不从心,而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上,此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。

第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。

2、物业公司层面

（1）严格执行承接查验标准

针对遗留的质量问题应认真实施承接查验程序,严格执行承接查验标准。在物业接管时,以明确物业公司与开发单位的责任。

（2）培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作第一、增强业主的自我约束与自我救济能力

由政府、媒体共同加大宣传力度,增强业主花钱买服务意识,不交物业管理费是违法行为的宣传,引导业主依法履行业主的权利和义务,同时监督《业主公约》的执行力度,将业主违约行为进行宣传,提高业

主的自觉性。

第二、借助社区管理的力量,监管好业主、业主委员会的建立与运作。

（4）物业管理企业建立现代企业制度，规范企业管理制定科学有效的管理体制，并认真执行到位，深刻认识服务型行业的特点，提高企业人员素质；要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。

（5）制定好各项服务标准，达标要求已经收费明细，召开业主大会对相关规定及各项标准张榜公布，并接受监督。

3、社会层面

（1）物业管理协会应积极有效的发挥作用。

（2）加大对物业管理行业的宣传力度，使社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。

（3）新闻媒体应了解物业管理行业的政策法规和行业特点，深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主对物业管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

（4）加强对广大业主对物业管理的宣传和指引，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。

第二篇：物业管理问题及对策

物业管理（存在的主要问题及解决对策）研究目的和意义

一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题

（一）法规不健全，司法效力不高

近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。

（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系

目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。

（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位

有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。

（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范

长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。

（五）业主欠费比例在有的地方较为严重

根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。

二、物业管理服务问题产生的原因

（一）业主与物业管理企业理念滞后

时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民

中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。

（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难

规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的广东省，截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个,平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。［13］物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。

（三）行业队伍素质偏低，人才短缺

物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

回答人的补充2009-06-04 12:57

（四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够

目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。据新京报报导，2005年10月30日晚，朝阳区57名欠交物业费、未履行判决的业主被法院强制执行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝阳区法院强制执行物业费一个月后对朝阳区被强制执行小区（百环花园、欧陆经典小区、农光里小区和芍药居北里小区）百名业主进行的问卷调查表明：超七成业主认为强制执行不会促使他们交纳物业费，而其后物业公司提供的服务也没有改善。调查结果统计显示：6.1％的业主对小区物业服务满意，65.9%的业主选择了不满意；同时42.7％的业主也意识到拒交物业费不能促使物业改善服务。对于强制执行后的影响，76.8%的业主认为，强制执行不会促使他们积极缴纳物业费；73.2％的业主感到强制执行后，物业的服务并未得到改善；68.3％的业主认为，强制执行后，业主和物业的关系恶化了。

三、解决问题的对策

通过以上分析，我们认为解决当前物业管理服务中的问题，主要应从以下几方面解决：

（一）完善立法，改进司法

一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方

面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。

（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度

首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。回答人的补充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社区代表、人大代表、专聘社会监督员等各方力量，加强对物业管理的社会监督。拓宽群众投诉渠道，及时解决群众反映的物业管理问题，并加大对群众投诉的处理力度，对各种违法违规行为坚决查处，公开曝光，以起“震慑”作用。把物业管理市场中容易出现的问题消除在萌芽状态。

（三）多种途径培育规范物业管理市场，提高物业管理水平

要进一步加强社会舆论宣传，引导群众转变思想观念，使物业管理进一步得到广大群众的认同和支持，提高他们参与物业管理活动的主动性和积极性；要加强对业主大会、业主委员会成立的指导、引导，确立起物业管理市场的真正的买方主体，并增加这一主体的决策能力和行为能力；要加强物业管理市场竞争主体的培育，严格实行建管分离，大力推行物业管理招投标制度，真正建立业主与物业管理企业双向选择市场竞争机制；要增设对口的高等教育专业，大力培养具有相关专业的高层次人才，通过职业教育、在职培训考核等多种手段，提高物业管理人员的素质；要加强政府调控引导力度，加快物业管理企业改组改制，优化结构，重组上规模的步伐，培育一批高素质的企业；加强对物业管理公司的资质审核，对违法违规不能规范运作的物业管理企业，加大监督处罚力度，使物业管理企业在竞争中规范自己的经营行为，提高管理服务水平。

（四）加强专业人才培养和全员培训工作，提高行业服务人员素质

即要通过多种途径解决当前的物业管理服务人员素质不高的问题。首先，学历教育要要培养既懂政策法规、服务礼仪、心理沟通，也熟悉工程技术的经营管理服务型人才；同时物业管理行业应加快职业资格制度的建立，培养各级职业人才；企业内部培训重点要从解决业主关心的人员素质着手，加强服务规范、服务标准、员工礼仪、各种工程问题的解决实用技能、法律知识、突发事件应变能力等针对性培训。多管齐下，达到行业人员素质的根本提高，从而带来服务作风、水平的大力改善，使业主欣然接受优质的服务，消除内心的对抗心理。

总之，解决物业管理服务方面的问题不是一朝一夕之事，需要全社会的努力。相信随着我国法制建设的完善、市场经济体系的成熟，物业管理行业也一定能逐步走上规范、健康、和谐的发展轨道。

第三篇：我国物业管理发展中存在的问题及解决对策

物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化，道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

一、我国物业管理发展中存在的问题

（一）物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点

自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作的难点，也是政府主管部门立法和监管工作的重点。

从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说，主要是针对房租而言，现阶段的低水平房租，使产权人交费额与房租相差很小；对于物业使用人来说，与以往相比，除了交纳房租外，还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等。

从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示，对于物业管理项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清，承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。

（二）物业管理企业经费严重不足

在实行物业管理后，居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费，这是物业管理遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。公共设施、设备、维修基金的资金难以到位，很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实；合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少，业务量小，不能从中取得多少收入，对资金的补充也是杯水车薪。

（三）物业管理的法制建设滞后

物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的，国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白，初步改变了我国物业管理无法可依的状况，然而，与物业管理实践对立法的要求相比，仍有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定，使得在管理中形成大量的矛盾与分歧，物业管理的纠纷事件日益增多，而物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程。

二、若干原因探析

（一）产生收费问题原因探析

传统的福利观念根深蒂固，物业管理意识尚未形成。在计划经济体制下，居民除交纳象征性房租外，没有其它任何住房消费，而推行新的物业管理模式，住户要支付高出原有房租许多的物业管理费，在观念上一时难以接受。同时行业规范尚不健全，竞争机制尚未形成。再者收费标准背离价值规律，执法监督缺乏有力保障。在收费执法监督问题上，对于物业产权人、使用人来说，可以通过消协、物价、房管部门甚至法院等途径维护自身合法权益，而对物业管理单位来说，由于分户收费金额小，欠费住户数量多和欠费

原因复杂等因素的制约，在目前情况下，要通过法律手段监督和制约物业产权人、使用人交纳物业管理费，存在着诸多的实际困难。

（二）物业管理经费不足的主要原因

（1）物业管理启动资金难以到位。当前我国的物业管理尚处于起步阶段，需要大量资金投入，尽管政府每年对住宅小区的管理都能给予一定的经费补贴，但远远不能满足物业管理快速发展的要求。（2）物业管理企业管理成本居高不下。物业管理企业经营严重不足，营运资金缺乏，导致大多数物业管理企业处于亏损状态，除了收费难，启动资金没有到位等原因外，还有物业管理企业本身规模和所管理的物业质量的原因。（3）物业管理企业经营渠道少。企业化要强调“一业为主，多种经营”。物业管理公司要取得经济效益，既要通过各种方法降低管理成本，又要开拓经营渠道增加收入。

（三）法制建设跟不上物业管理发展的主要原因

（1）效力层次低、权威性不高，体系残缺不全。现行物业管理立法大多是建设所公布的各种部门规章，政策及规范性文件，这些规章的权威性、普遍适用性较低，不利于物业管理职权的行使。在我国现行的物业管理法律法规中，缺乏一部能统率物业管理所涉及的所有领域的基本法，一旦某一单行法规出现立法漏洞，无法可依的现象便不可避免。（2）内容不完全、法律漏洞多。现行物业管理法规的适用范围过窄。物业管理法的调整对象应该是所有的物业管理关系，而现行法规主要涉及住宅小区的物业管理，至于工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等众多领域的物业管理还是无法可依。同时，尚未建立完善、科学的物业管理市场准入制度。准入制度是主管机关对物管企业进行监督和管理的首要环节，是建立竞争有序的市场体系的基础。物业管理市场的监督管理体制尚未理顺。目前物业管理市场存在着多头监管而又监管不力的现象，不仅增大了物业管理企业的工作难度，也给物业管理的有序运行埋下了隐患。法律责任制度不健全也是原因之一。

三、我国物业管理发展对策

作者试图根据我国具体国情，结合国内外物业管理的一些先进的管理经验及方法，探索解决当前问题的行之有效的方法。

（一）解决物业管理收费问题的有效途径

首先要改变传统观念，提高对收费的认识。让人们充分意识到购房之后，还要在使用期限内，连续不断地自行承担物业维护和享受服务的全部费用。同时，强化业主委员会在物业管理中的作用。业主可以通过业主委员会来充分行使自己的权利，维护自己的利益。再者，物业管理要得到发展和繁荣，就要得到政府的扶助和支持，政府应该在物业管理开始兴起阶段扶持物业管理企业的发展，激励物业管理行业竞争机制的形成。可对物业管理收费实施特殊税收政策，应进一步明确公共维修服务收费的法定税费的标准，使物业管理服务的价格构成更加合理，同时便于物业管理企业的实际操作。同时可以从各城市的实际出发，对物业管理收费实施特殊优惠的税制，减免部分税费，减轻物业管理企业的经济压力。政府对物业管理经费应当进行适当补贴，这有利于保护从事这一类物业管理的企业的积极性，推进住房制度改革进程。

（二）物业管理企业应从多方面着手，以改善经费不足状况

（1）物业管理可实行规模化经营。企业在生产规模上要达到经济规模，此时产品的单位成本最低。物业管理公司也应考虑运用规模经济发展企业化经营。（2）物业管理应实行专业服务社会化。我国的物业管理公司机构大、人员多，公司对每一项管理业务、服务项目都要亲力亲为，这势必大大增加了成本。物业管理公司应以积极的态度，努力寻求和适应符合国际惯例的新的管理架构和方式。（3）物业管理公司应开展多种经营。物业管理公司采取“一业为主，多种经营”。物业管理公司在从事物业管理和服务的同

时，也可利用自身的优势将经营范围扩大到与物业有关的业务，也可根据自身特点和该小区的情况向其它方向发展。（4）改革现行物业管理体制，打破单一物业管理模式。从大多数中低收入者无力负担物业管理费的实际情况出发，可以尝试打破普遍推行物业管理公司管理一种模式的体制，将我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理方式引进我国大陆的物业管理体制，实行物业管理公司管理与业主的自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。业主自营式物业管理就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己打班。这种方式在台湾的城市中比较普遍。整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己打班；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公产归社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员(他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备，并且24小时录像，保留二周)。另外有少量的临时工，如保洁员、修理工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、奖金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。

（三）完善物业管理法律法规

为了规范物业管理的组织和行为，保障各主体的合法权益，构建物业管理市场的公平竞争秩序，当务之急是完善物业管理法规。在结合我国实际情况的基础上，提出如下的建议：（1）提升物业管理法规的层次和效力，建立健全物业管理法规体系。就物业管理的目的、基本原则、物业管理法律关系（含主体的权利义务）、物业管理企业及业务范围、监管体制和物业管理法的适用范围等原则性内容加以明确规定。各有关部门要加强政策法规的协调，尽量摒弃狭隘的部门利益，以实现法规的体系化，促进法与社会需求之间的和谐。（2）完善物业管理法规内容，做到内容与体系的协调。应当扩展物业管理法规的适用范围，除了继续完善城市住宅小区物业管理法规外，还要将工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等的物业管理也纳入物业管理法规的调整范围。同时建立完善科学的物业管理市场准入制度，净化市场竞争环境。物管企业应做到产权清晰且独立、组织机构和内部管理制度科学合理、不断提高管理水平和服务质量、创造好的业绩。促使那些由房管所、公房管理单位转制而来的物管企业尽快适应市场需求，并放宽企业参与市场竞争的条件。再者，应当理顺物业管理市场的监管体制，细化各职能部门的职权及行使职权的程序，完善监管、制约手段。最后，完善法律责任制度。明确规定罪错与应承担的责任形式，构建涵盖民事责任、行政责任和刑事责任的责任体系，使各主体明确知道如果违反了物业管理的有关规定应受到何种惩罚，这将有力地督促各主体正确行使权利和积极履行义务，尽可能减少和避免纠纷，违法行为的发生。明确界定依法追究各种法律责任的组织积程序，使各类组织依法定程序切实履行监管义务，保障物业管理法规的贯彻实施，也便于保护各个主体的合法权益。

第四篇：住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策

住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策

【摘要】近年来，物业管理在城市居民中的知晓率和接受度不断提高，物业管理已经成为社区居民日常生活中必不可少的基本内客，小区物业管理的水平以及管理质量日益影响着人们的生活。目前小区物业管理公司与业主之间的矛盾日趋激烈，本文就此问题进行了分析并提出解决对策。

【关键词】物业管理、住宅小区、问题、对策

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从1981年第一家物业管理公司在深圳成立起，我国物业管理经过近32年的发展，取得了很大的进步。新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得了突破。物业管理遵循市场规律，开始引人竞争机制，相关立法工作得到重视，整体管理水平有了很大的提高。物业管理在住宅小区中发挥的重要作用，日益显示出物业管理己经构成房地产行业中一个重要的新兴子行业【l】。但是，在小区物业管理的快速发展背后，随之而来的问题也越来越多。

住宅小区物业管理应遵循“服务第一、方便住户”，“统一经营、综合管理”，“竞争择优”，“专业化管理与民主管理相结合”，“有偿服务、合理分担”的原则。

一、住宅小区物业管理中存在的问题

1、政策法规滞后

法律法规滞后，完善的物业管理法规体系尚未形成。由于传统房屋管理局限于房屋修缮，管理对象限于公有房屋，对规范的法律需求不大。自1994年以来，建设部等国家部委和各 级地方政府先后颁发了一系列行政规章、行业规范和地方性法规。但事实上物业管理的实践在上世纪80年代中后期就有了一定的发展，显然物业管理立法滞后于该行业的发展。

2、开发商的私欲

合理的规划、优良的工程质量和齐全的配套设施是做好小区物业管理的重要前提条件。但近些年，我国很多地方不少开发商重建设、轻管理，追求短期经济效益，设计规划缺乏长远考虑，建筑施工质量粗糙，配套设施不全。

3、业主众口难调

物业管理行业与其他行业相比，具有其自身的特点：公共性和综合性。使物业管理服务有别于特约服务和专项服务；受益群体的广泛性和差异性，使客观评价物业服务质量的难度增大；即时性和无形性，使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业服务的真实存在：持续性和长期性，使得物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。业主或者物业使用人虽然共享一个住区，但是不同人群的主观喜好和经济承受能力的差别决定了他们对物业管理服务的需求是千差万别的。差别就容易产生矛盾。有的业主注重高品质的服务。对原管理企业服务满意；有业主要求大幅度降低物业管理费，使得原企业做不下去断然撤离。业主之间矛盾激化【2】。

4、物业管理主体模糊

业主、业主大会、业主委员会是物业管理的基本主体，只有这三方面在责权利问题上认识统一和行动到位，住宅小区才可能有和谐的局面。但由于‘物权法>刚通过，其法律效力的发挥尚有待时日。一方面导致大多数业主并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，公共权利淡漠，缺少主动参与和自觉守约的意识；另一方面，本应由业主大会和业委会担负的管理共同事务和制止侵害行为的责任，全部推到了物业管理企业身上，就使得物业管理一直处于矛盾的风口浪尖。

5、物业管理企业产业结构单一

作为一个新兴行业，中国物业管理在成长的过程中，受到了各种因索的制约，因而未能

全力舒展。行业主体的单一使消费者所接受的服务范围受到了限制，行业客体的单一则把更广大的消费群体拒之门外。产业的单一性，使我国的物幢管理企业普遍缺乏后劲，只能数着物业管理费过日子。不仅限制企业本身的成长壮大，也制约了企业提高服务水平开展全方位 服务的可能。这种单一性表现在：行业主体单一。物业管理企业的出身和物业管理行业的“开放式”特性。使得企业在运作模式、方法上互相抄袭与模仿，呈现现出惊人的相似性。物业管理企业未能与其他行业紧密结合、良性互动，重复的、小而全的物业产业队伍结构．造成了极大的资源浪费。

6、物业服务不到位．维修保养不得力

一些物业公司企业专业化水平低，收取管理费后，仅仅提供简单的保安、保洁、绿化 等服务，其服务质量、服务态度与业丰的实际要求存在一定距离。而对于如何保养好建筑 物的外貌，公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能 很好顾及。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公一J反映(诸如电梯损坏、水 管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等)，往往不能得到及时解决。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，这显然不符合专业物业管理规范的要求。

7、物业管理费收缴困难

对物业公司来说，物业费收缴困难是最伤脑筋的事。有的小区因入住率低而收不起来，有的因业主对物业公司不满意而收缴困难，有的因物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告存在问题难以收缴等等，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响物业管理的健康发展。同时，因缺少经费，服务工作不到位，业主因不满意拒缴或迟缴物业费，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

8、企业服务品种少，质量低

在经济欠发达地区，特别是一些旧小区和房改房小区，由于业主经济收入以及所居住小区的条件限制，承担不起较高的物业费用。另一方面，物业管理公司大部分从业人员没有从业经验、公司管理落后。在服务品种上，仅限于提供清洁、保安、维修等基本服务，缺乏更深层次的物业服务意识。

9、物业管理人才短缺

物业管理队伍中专业人才少，懂经营管理、工程技术、维护技术，又通晓物业管理业务的专业化人才则更少。与此同时，我国对物业管理人才的培养还有所欠缺。

二、完善物业管理的措施

1、加强宣传力度

要积极利用一切有效的宣传手段，面向全社会积极宣传物业管理方面的法律法规，宣传住宅小区物业管理的意义、目的、重要性，尤其是物业管理对住宅小区建筑楼宇的保值、增值作用。以有效的管理，优质的服务，合理的收费，让居民切身感受到自己是推行住宅小区物业管理的受益者，从而唤起他们的参与意识，使物业管理步入正规轨道。

2、加强前期物业管理

很多立志于开发优秀楼盘的开发商在社区建设乃至规划过程中，就已经邀请一些知名物业公司进行前期介入，由物业公司从今后管理的角度出发对设计和施工提出合理建议，这样的前期介入运作下来。事实证明是非常有作用的，能避免今后管理中的很多问题，比较典型的是车位配比设置、空调外机位的设计、电梯大小等细节问题，只有经验丰富的物业公司才能体会到怎样的设计是最合适的设计。

3、设置机构，规范管理

国家有必要设置专业的物业管理机构，利用国家和地方有关职能部门制定的一些法规及规章对业主委员会，物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量，材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。

4、提高员工素质，提高物业管理水平

要加强对物业管理人员的业务培训，提高从业人员素质，认真执行有关政策、法规，树立服务意识，建立良好的职业道德规范，为用户提供优质服务，满足用户需要，树屯良好的物业管理形象，促进物业管理水平的提高。

5、完善服务收费机制。

应从满足不同类型的服务需求出发，完善物业管理服务收费。要明确物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，制定普通住宅的收费指导标准，方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。同时使广大居民树立物业管理服务的消费意识，物业管理服务不是“免费的午餐”，采取有效办法提高物业管理费的收缴率。

6、向专业化方向发展

物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路【3】。

7、使物业管理向专业化发展。

这是物业管理全面推向市场的基础。物业管理涉及保安、保浩、维修、绿化等众多专业领域，以专业公司对之进行统一安排，分别管理，能够提高工作效率，提升服务水平，不仅节约了人力、财力，而且能够更全面、更专业的为居住小区服务。专业公司的推向市场也减轻了物业公司的负担．也能促进一些新建企业能够尽快赶上行业平均水平。

三、总结

住宅小区物业管理的本质是服务，围绕着这一特性，物业管理的发展就是要实现竞争机制的完善、管理规则的健全、服务内容和方式的创新。随着住宅小区物业管理的发展，国外物业管理“洋品牌”会逐步进入我国物业管理市场，竞争在所难免并将日趋激烈。

我们必须尽快改善住宅小区物业管理的宏观与微观环境，以业主需求和市场机制来调节服务行为，不断修正管理方式和策略，加快企业的现代企业制度建设，推进住宅小区物业管理市场化进程，完善小区物业管理收费机制，树立企业服务品牌和提高物业管理水平，加强工作纪律、岗位责任、岗位技能的管理、教育、培训，充分调动全体员工的工作积极性和主动性，增强服从意识、服务意识、责任感，使全体员工用饱满的工作热情全身心地投入到日常的工作中。以业养业，从而实现小区物业管理行业的持续健康发展。

总之，物业管理的好坏的确在一定程度上影响着社区的和谐与否。因此，如何提升物业管理行业的整体水平，鼓励物业管理企业在日常管理服务中探索营造和谐社区的途径，积极发挥物业管理企业在其中的作用，是一个比较迫切又具有重要现实意义的课题。

【参考文献】

【1】陈海英．物业管理概论[M]．北京：中国建筑工业出版社，2010

【2】谢秋源，冀中能源邢台矿业集团有限责任公司生活后勤服务分公司，河北，邢台，2011(2)

【3】匙静，王伟，石家庄职业技术学院，科技咨询导报2007(10)

【4】田小红，我国物业管理存在问题及发展趋势[J]，经济师，2009(8)

第五篇：中小企业融资问题及解决对策

中小企业融资问题及解决对策

随着全球经济一体化以及社会的发展，无论是发达国家还是发展中国家，中小企业都是经济发展和社会稳定的重要支柱。中小企业在促进科技进步、丰富产业组群、提高资源配置效率、细化社会专业分工，增加就业和扩大出口等方面，发挥着不可忽视和不可替代的作用。在我国，随着市场经济的发展与体制改革的深化，中小企业已成长为推动我国经济增长的重要力量和吸纳剩余劳动力就业的重要渠道。据《2008年中国企业发展报告》，我国小企业占全国企业总数99%以上，其工业产值、销售收入、实现利润、出口总额分别占全国企业的62%、56%、40%和60%左右，上缴税收占国家税收总额的55%，中小企业还提供了75%的城镇就业机会，特别是90年代以来，我国工业新增产值的76.7%是由中小企业创造的，中小企业已构成了我国经济的一个重要层面。但有如此重要地位的中小企业在资金融通方面的比例却相当不协调：占全国企业总数99%以上的中小企业占有的贷款数额不超过总贷款额20%，并且，中小企业直接融资与间接融资结构严重失衡，我国中小企业间接融资占比高达间接融资占比高达98%，直接融资却不足2%。

一、造成我国中小企业融资难的主要原因

1.中小企业自身问题

中小企业自身存在信用、财务、管理、制度等方面的缺陷，这是导致融资陷入困境的主要原因之一，具体表现如下：

（1）中小企业自身反映信息严重不对称，面临信用缺失问题。

一般中小企业财务信息不公开，长期对外做假帐，更有甚者，他们设立几套账，造成信息严重不对称，对中小企业信誉产生极坏的影响。目前我国中小企业的信用问题是融资难的最根本原因，其突出表现在以下几个方面：

第一，企业还款信用不足。由于企业受理者自身素质不高和发展眼光所限，一些中小企业缺乏对融资信用的重视，不愿意守信还贷，为中小企业树立了不好的形象，而一些中小企业由于没有还款能力，信用风险偏高，银行更不愿意放贷。

第二，企业商誉意识差、商业信用缺失。中小企业是市场经济中最活跃的信用关联方，大量的商业往来都发生在中小企业之间。

第三，企业缺乏品牌意识，对产品质量把关不严，生产信用缺失。许多中小企业没有严格的质量符合体系或认证，企业在生产的过程中，使用劣质、有害的原材料，采用非法生产方式，欺诈消费者，造成了生产信用缺失。

总之，目前我国中小企业面临着严重的信用危机。占我国企业总数99%的中小企业，它们的信用状况直接决定着整个社会的信用状况，中小企业信用的普遍缺失造成了整个社会信用环境的低下，恶劣的信用环境反过来导致了中小企业的担保难、抵押难、融资难。

(2)中小企业缺少长期发展规划，缺乏自身收益留存和积累。

中小企业缺乏内部积累能力，使得中小企业没有足够的留存收益满足其内源融资。即使随着企业不断发展及其内部分配体制的调整，企业可支配的盈余逐渐增大，但投入大再生产的资金却甚少。企业在利润分配的过程中，缺乏长期经营思想，自身积累意识淡薄，利润分配账户的余额几乎为零。很少有企业顾及长远利益，从长足发展角度自留资金以备扩大生产、研发新产品中资金所需。

(3)受资产、经营规模较小所限，存在较高经营风险。

一些银行人员根据日常管理信息估计，我国有近30%的私营中小企业，近60%

在4.5年内破产消失。中小企业的高倒闭状况，使向其放款的银行面临着比较大的风险。此外，贷款偿还的高违约率也是银行不愿向中小企业提供贷款的一个重要原因。在对我国部分城市商业银行的调查中发现，中小企业的违约率要远远高于大企业的违约率。如此等等，均增大了中小企业贷款的难度。

（4）缺少充足的资产抵押。

1998年以来各商业银行和中小金融机构普遍推行了抵押担保制度。在抵押贷款的实际操作中，金融机构对抵押物的选择一般仅限于土地、机器、设备、房地产的所有权或使用权。而中小企业普遍固定资产少，土地、房产等抵押物不足，抵押贷款的难度较大。

2.造成我国中小企业融资难的外部原因

从总体分析，造成中小企业融资难的外部原因主要有以下几条:

I我国政府中小企业融资政策服务体系方面的原因

(1)有关加强保障中小企业融资的法律法规体系不完善。

(2)定向为中小企业提供融资服务的机构设置不健全。

(3)缺乏完整的扶持中小企业发展的政策体系。

Ⅱ各类银行金融机构的原因

(1)我国银行监管部门对各类银行监管严格，各类银行自身对风险控制要求较高，特别是国有商业银行从其经营机制客观上制约了对中小企业的信贷投入(2)银行实施信贷审批集权制，从操作流程上制约了对中小企业的支持力度。近年来，商业银行为了防范信贷风险，提高信贷质量，加强了内控机制建设，普遍实行集权式的信贷怜理模式，强化了总行一级的法人地位，大部分县、市基层行的贷款权、承兑权等被上收或部分上收。(3)缺乏专门为中小企业服务的中小商业银行。从金融机构的设置来看，缺乏专门为中小企业服务的中小商业银行。

Ⅲ我国资本市场的不完善方面

(1)在正式资本市场上难以获得上市资格。

(2)私人资本市场不够活跃，缺乏私人投资者。

Ⅳ担保机构尚不健全，运作机制尚存在一些问题。

Ⅴ缺少融资品种的创新以及缺乏必要的融资工具

三、解决我国中小企业融资难问题的对策

1.中小企业自身的加强改进措施

(1)完善企业制度、加强内部份理（2）注重推进技术创新、保持企业的可持续发展大力推进科技进步和技术创新，对于中小企业可持续发展和综合竞争力的提高至关重要。（3）树立营造企业文化，广泛吸引各类型人才。（4）加强企业高符素质建设，培养企业家诚信品质及怜理才能（5）树立企业规模化、品牌化发展意识

2.我国国家层面应促进中小企业发展的改革举措

Ⅰ信用担保体系的健全与发展

(1)我国信用担保的现状

近年来，为了拓宽中小企业的融资渠道，信用担保作为一种重要的中介服务已开始在中小企业融资过程中发挥越来越大的作用。作为一种特殊的中介活动，信用担保具有以下特点:

信用担保介于商业银行与企业之间，它是一种信誉证明同资产责任保证相结合的中介服务活动。通过担保人提供担保，来提高被担保人的资信等级。另外，由于担保人是被担保人潜在的债权人和资产所有人，因此，担保人有权对被担保

人的生产经营活动进行监督，甚至参与其经营管理活动。由于担保的介入，使得原本在商业银行与企业两者之间发生的贷款关系变成了商业银行、企业与担保公司三者之间的关系。担保公司的介入分散了商业银行贷款的风险，商业银行资产的安全性得到了更高的保证，从而增强了商业银行对中小企业贷款的信心，使中小企业的贷款渠道变得通畅起来。目前，我国的担保公司与机构具有如下特点:它们大都获得了政府的积极支持，由各级政府发起，资金上大部分卞要由财政出资或由地方政府控股:

担保资金投资渠道上也日益多元化，采取股份制形式组建，这样做既避免了加重财政负担，也为预防政府以出资者身份干预正常担保业务创造了条件;运作方式上，以“政策化资金、法人化管理、市场化运作”为经营原则，以实施反担保等措施严格控制和防范经营风险，担保公司运作的主要目的都在于促进企业技术进步、推动科技成果向现实生产力转化，以信用担保手段为中小企业服务，着力去解决它们发展中所遇到的融资难问题。

（2）我国信用担保体系的进一步发展与完善

首先，加强风险控制担保机构是国际上公认的高风险行业，要采取严格措施，识别、防范、控制和分散风险。

第一，为了控制担保风险，银行与信用担保机构应各自承担一定的责任。这样给银行一定的压力和动力，能有效地加强银行与担保机构的协作配合，是分散和控制风险的有效措施。

第二，建立担保资金的后续补给制度。由于担保需求的进一步增加以及担保过程中可能存在的担保损失，建立担保机构担保资金的后续补充制度对担保机构的生存和发展极为重要。

第三，实施再担保。从国际经验来看，实施再担保是分散担保机构风险的有效措施。在日本，先是担保公司给企业贷款担保，然后是保险公司再为担保公司的这笔贷款进行保险。目前，我国组建的信用担保体系缺少后者，使担保机构承担的风险过大。若建立二级信用担保体系，则可以极大地增强中小企业从银行获得贷款的能力。

其次，规范信用担保体系的运行

根据国际经验，专业担保机构应按照合理规范的保险体系运行。

第一，关于担保机构和协作银行的责任比例，国际上通行的做法是担保机构约占70%一80%，银行约占20%一30%。

第二，关于担保倍数，担保资金的放大倍数一般是10倍左右。结合我国具体实情，我国担保机构的担保倍数一般在10倍以内。但是我国目前有些担保机构只放大1一3倍，这并没有起到预期的融资效应。

第三，关于损失理赔。坏账处理是信用担保体系中非常重要的一个问题，一旦发生坏账，担保机构与协作银行应明确理赔程序和实施细节。双方要积极配合，通过契约形式来处理发生的坏账，这样对于保护担保机构与协作银行都有十分重要的意义。

第四，关于中小企业退出问题。在对中小企业扶持一段时间后，担保机构应规范合理地及时退出企业，以便给更多的企业提供帮助。

Ⅱ国家在税收政策上应对中小企业加大支持力度

我国现行的税制结构、税种设计及税收环境等在一定程度上加剧了中小企业的资金瓶颈，制约了中小企业的发展。政府应采取相应的政策措施，加强在资金投入、技术创新、产业引导等方面的税收扶持和调节，改革和完善现行所得税和

增值税，调整税制结构，优化税收环境，促进中小企业走出资金困境。

(1)优化税制结构

首先，应建立一个公平、合理、高效的所得税制。其次，要处理好流转税和所得税两者的结构关系。同时可以完善税收体系，更好的发挥税收的调节作用，促进经济结构调整和社会收入的公平分配。

(2)加大中小企业创业期的税收扶持

中小企业的发展对解决下岗分流和再就业问题、保持社会稳定、促进经济增长影响巨大。

(3)促进中小企业加快技术创新和技术改造

在科学技术迅猛发展的时期，企业能否采用新技术、新设备、新材料是决定企业能否生存和发展的关键所在。

(4)加大产业、产品结构的调节力度产品、产业调整属于宏观调控的范畴，是政府对市场调节的一种纠正，企业自身很难自觉地、有意识的自发进行。(5)优化税收环境

高效的税收制度更多是依赖于税务当局与纳税人的合作，而不是仅仅加强立法处罚。税务机关与纳税人应充分履行税法所赋予的权利和义务，逐步建立良好的合作关系。从长期来看，税务当局树立为纳税人服务的意识比纠正纳税人的不纳税行为更为重要。很多国家通过自己的实践已经证实了这一点，如澳大利亚。最近几年，澳大利亚税务当局把注意力主要放在鼓励纳税人自觉纳税方面，鼓励纳税人一开始就遵章纳税，同时以纳税人为中心，积极寻求途径帮助纳税人正确纳税。这种做法对于建立一个规范、公平的税收环境很有帮助，已成为澳大利亚成功的税改经验。

我国政府应借鉴国外税改的成功经验，强化税务机关的服务意识，并制定相关的制度、采取有效的措施，为纳税人排忧解难，提供优质的税务服务:同时提高税收征收水平，改善征管手段，规范执法，积极营造一个适合规范经营的税收环境。与此同时，政府还应该规范和清理税外收费，增加收费政策的透明度，降低中小企业的税费负担，使中小企业能明确预计自己的税费成本，为中小企业的发展创造一个良好有序的外部环境。

Ⅲ国家在法律方面对中小企业的支持

我国中小企业的发展应当有完善的法律保障，建立完善包括中小企业的技术促进法、中小企业的税收鼓励法、中小企业的信用担保法、中小企业的金融支持法、中小企业的政府辅导法等等。在诸多法律领域，我国还有许多工作要做，主要包括以下几点:

（1）建立统一完善的中小企业辅导体系

中小企业一般集中在劳动密集和技术密集的产业，中小企业的发展有赖于人力资源的提高与更新，在中小企业中建立完善的辅导体系，帮助中小企业发展是政府刻不容缓的大事。

（2）建立完善的中小企业融资体系

对中小企业的融资提供支持，颁布《中小企业银行法》并明确规定，设置中小企业银行，确定对中小企业有效的信用制度，使中小企业者能顺利进行自主的经济活动，谋求提高其经济地位。同时，我国政府还应建立完备的中小企业信用担保体系。

（3）中小企业科技创新的法律支持

当今中小企业的发展主要依赖于科技的创新，主要依靠发展高科技产业。所

谓高科技产业主要是指技术密集或以科学为基础的产业，其特点是直接来自科学或与科学密切相关、严格依赖高水平的制造技术和科学化管理，以及由此产生的产品的高附加值和发展的高速度。我国应改革人事制度，解决科技人员创办高科技中小企业在经济、职称、户口等方面遇到的障碍，并制订统一有效的鼓励科技人员创办中小企业的法律、法规。

Ⅳ.中小企业信用评级体系的改进与优化

对于中小企业的信用评级指标，应当选择最能反映中小企业财务状况、对贷款质量影响最大、最具有预测和分析价值的变量。虽然中小企业是企业群体的特殊组成部分，但是其评价内容应与一般企业相类似，因而中小企业信用评级指标体系可以在现有基础上，根据中小企业的特点从一般企业信用评级指标体系演绎而得。

Ⅴ商业银行在中小企业融资方面的金融创新

1.创新适合中小企业特点的金融产品和金融工具

不同的中小企业由于所处的行业不同、经营理念不同，而具有不同的融资需求。这就需要银行不但创新出更多金融工具来满足中小企业的金融需求，同时加强银行对信贷风险的控制能力。下面就介绍一些主要的金融创新工具。

(1)担保方式创新

抵押物不足和难以获得信用担保是中小企业融资的固有特征，应以替代的方式解决担保问题。这样，既可以满足银行经营管理中风险控制的要求，又适应了中小企业的现实情况，以下是几种替代性担保方式:

a、变企业担保为个人担保

对于中小企业而言，其经营者和所有者在大多数情况下是统一的，因此将对企业的信贷转化为对个人的信贷基本上是一致的。个人信贷侧重于考察顾客的品格、声望、学历水平、金融历史记录、收入流和负债能力等，担保审查相对容易。从国外金融实践来看，此类担保主体的替代对激励客户还带有促进作用，并且有助于精简贷款手续，提高银行对融资需求的反应速度和贷款效率。

b、群体担保

由于族群关系、社区关系的存在，中小企业及其经营者往往存在一个关系相对密切的家族、宗族群体，由这些群体为中小企业提供担保，能有效减少监督成本甚至交易成本。

c、强制存入保证金

金融机构可以要求贷款申请者事前参加储蓄计划(作为保证金)，定期存入一 定现金，并且在贷款未清偿前，不得退出储蓄计划。这实际上是一种替代性的担保措施，这类强制储蓄措施在一定程度上也可以起到督促还贷的作用。

d、发展政策性担保体系

由政府牵头组建面向中小企业的政策性金融机构或担保公司，当中小企业符合政策扶持要求、需要融资、但担保物不足时，由政策性金融机构为中小企业提供担保，以保障中小企业能够得到商业性金融机构的融资。

(2)动产融资工具创新

由于多数中小企业都没有足够的不动产向银行中请抵押贷款，于是动产融资作为中小企业融资的新路径进入人们的视野。所谓动产融资就是指贷款人以各种动产为担保物从银行获得各种资金支持和行为。从国外融资业的发展结合我国实际来看，中小企业的动产融资将主要有以下几大类型:

a、金融租赁

它的操作方式一般是设备购买企业向租赁公司进行融资(主要是银行贷款)，然后向供应商购买相应设备，租赁公司将设备租给企业使用，承租人按期缴纳租金的一种以“融物”代替“融资“的形式。这实质是企业通过暂时出让资产所有权作为抵押而获得信贷资金的一种融资方式。

b、存货融资

存货融资也是动产融资的一个重要方面。中小企业在固定资产方面没有优势，但通常拥有大量易变现的存货等流动资产。存货融资以存货作为获得贷款的担保物，若企业违约，银行可将其存货出售。

c、应收帐款融资

中小企业还可以将应收帐款作为担保以获得贷款(又称作保理业务)。这类贷款种类较多，具有较大的灵活性和适应性，也是各国中小企业融资的重要来源。

d、仓单抵押融资

仓单作为一种有实物产品做后盾的流通工具，在一些工业化国家成为一种融资工具，因为它可以进行交易、买卖、互换、用作借款的抵押品或用于金融衍生工具。

e、知识产权担保融资

知识产权如著作权及其相关权利、专利权和商标权等也可以用于设定担保，进行融资。

2.提供多样化的综合金融服务

商业银行应积极为中小企业提供多样化的综合金融服务。根据调查，中小企业所需要金融产品一般时间较短，基本建设贷款项目也较少，所以应结合其营业周期提供短期信贷产品，一旦企业经营资金周转过来，马上督促其还贷，这样资金不宜挪用，风险可控性强。银行符合此类特点并经常使用的产品有银行承兑汇票、短期流动资金贷款等。商业银行还应当针对中小企业的融资特点，根据不同中小企业特殊的现金流状况、支付频率，为其设计特殊的贷款及还款方式。国外金融机构为中小企业推出了形式多样的贷款方式，主要有:信用额度贷款、循环额度贷款和承诺贷款等。

解决我国中小企业融资难的问题是一项庞大的系统工程，把握住中小企业，也就把握了未来我国经济中最有活力的经济主体，要从根本解决中小企业融资难的问题，尚需各级政府、相关部门及社会各界共同努力。只要坚持体制创新、多方协调与齐头并进的观念，中小企业努力提高自身融资能力，国家寄予政策扶持，金融机构在控制风险条件下进行信贷市场创新，融资相关各方面协调利益、互相合作，我国中小企业融资难的问题定会得到有效解决。