物业管理问题

第一篇：物业管理问题

物业管理答客问汇总

一、物业收费类

1、为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？

答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。

2、从什么时间开始计收我的物业管理费？

答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

3、以什么面积收取我的物业管理费？

答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。

4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗？ 答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。

5、我入住时应该签订什么协议或文件？

答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》、等资料。

6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？ 答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。

7、业主有权审查物业管理企业的收支吗？

答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

8、装修需交哪些费用？ 答：A、装修押金：元；

B、装修垃圾清运费：元/平方； C、出入证工本费：元/个。

9、为什么要交专项维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？

答：根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。

10、自行车车停放收费吗？ 答：不收费。

11、车辆的停放费用都有什么？ 答：车位及其有偿使用管理服务费用： A、租用车位：租金和物业服务费； B、专有车位：物业服务费； C、公共车位：收占地费。

12、有线电视的缴费方式？

答：业主如想开通有线电视，需持有效证件到任意一个有线电视营业厅办理相关手续：需缴纳有线电视入户初装费及收视费，收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。

13、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水、电供应？

答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的损失。

14、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？

答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。

15、有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？

答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。

16、物业管理服务费里面包括了哪些费用？如果没有包含电梯费用，低层住户也要交电梯费吗？

答：物业管理服务费包括：

管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用； 物业公司办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。

高层住宅电梯费用是包含在物业服务费里面的；最低楼层住户也要交纳电梯费用；业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

17、小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？ 答：包含在物业服务费用里面。

18、收楼时还有许多配套设施，（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业管理服务费?

答：原则上是要全额缴交的。

19、装修时为什么要交装修保证金？是按哪些相关标准收取？

答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条和物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。以达到安全施工的目的。具体的收取标准以物业公司与业主签订的《装修管理服务协议》约定的金额为准。

20、装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取？

答：装修垃圾清运费是按市场调节价收取的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定，也可以说是协商收费。

21、业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费？ 答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单位提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业管理费的。

22、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费？

答：严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。

23、物业管理费如何收缴? 其收费标准及收费方式?

答：于业主入伙时预收一年的物业管理费，符合建设部《物业服务收费管理办法》第十九条和而此收费已经在《前期物业服务协议》中约定。

24、小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？ 答：水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金。

25、物业管理费是怎样计算出来的，测算标准是什么？

答：是依据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。

26、为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动？

答：小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。

27、为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费？

答：小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利，但由于车位产权归属因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交纳停车费及车位管理费，即类似租房需要交房租及管理费。

28、这里的水、电、煤气费定价是多少？

答：物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标准执行。

29、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？

答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

30、房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？ 答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。

31、我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？

答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。

32、物管服务包括哪些内容?有无专门的物管手册给客户?

答：物业管理公司在收取了物业管理费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：

1、房屋共用部位的维护和管理；

2、房屋共用设施设备运行的维护和管理；

3、档案资料的管理；

4、环境卫生的管理；

5、秩序的维护；

6、交通秩序与车辆停放的管理；

7、房屋装饰装修的管理；

8、小区绿化、景观的管理；

9、各类工程报修并记录；

10、专人值班、专人接听电话的服务；

11、对外事务管理。

物管公司向业主提供《前期物业服务协议》、《临时管理规约》与《业业手册》和《房屋装饰装修服务协议》等文件资料。

33、物业客户服务部是干什么的？

答：负责客服工作的策划；负责入伙手续、装修手续的办理及资料整理并归档；顾客来电、来访、报修、请修、投诉的受理和跟踪处理；小区综合巡查；物品出入控制；进行客户走访和回访；便民服务的组织与开展；顾客意思的征询与反馈；顾客的档案理；客服部的各种文档输入工作；客服人员行为的规范与管理；物业服务费的催缴工作。

34、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？

答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。

35、草坪或其他植物会定期整修吗？

答：会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。

36、房屋有问题找哪个部门？

答：可以找物业服务中心，由物业服务中心受理后根据《住宅质量保证书》的约定与开发商联系履行有关房屋保修义务。

37、高层住户水压不够怎么办？

答：可以直接向所管辖区内自来水主管部门投诉，也可以向所在小区物业反映，由物业人员代为联系相关部门进行情况说明及报修。

38、物业公司是否提供周到的家政服务？ 答：根据物业管理公司自身条件而定，详情可在入户时咨询物业公司人员，或留意小区内有偿服务公示栏。

39、业主问：“我不用请装修公司，自己找散工来做如何？”

答：因为房屋是业主花费大量收入买来的最有价值的商品，也是业主财富的积累，为了确保阁下的房屋装修工程质量，建议业主聘请有资质的装修公司装修，以免找散工装修完毕，入住后出现质量问题，无法得到保修，同时浪费钱财。

40、业主问：“我装修时，搬运装修材料，是否可以使用电梯？”

答：可以使用电梯，但为了保护好全体业户的利益，对于大件物品（超高、超宽）须从楼梯搬运，搬运河砂、水泥时必须做好电梯内地面的防护，不得散装或使用手推车进出电梯，所搬运的装修材料需做到包装完整并保证电梯内的卫生，遵守正确的电梯使用规范。

41、业主入住后垃圾怎样处理？ 答：对于生活垃圾，业主可以封好袋后放在指定的垃圾桶内，装修垃圾不得投放到垃圾桶内，需业主用袋装好后并做好封闭，统一放在小区内指定的装修垃圾点内。

42、业主逾期收楼要承担哪方面的责任？

答：在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主個人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任：

1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担。

2、因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用（加压费、电梯费等），等相关费用并不因业主不收楼而免除。

43、小区以后是否会实行人车分流？ 答：小区不会实行人车分流，因为面积较小。

44、车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如车辆丢失，物业管理公司应该承担什么样的责任？

答：车主享有车辆停放，及对物业人员服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的因果关系，则物管有可能要承担一定的赔偿责任。

45、物业管理公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌？

答：可以做一些公益性的宣传,同时,根据物业服务合同约定,经营性的广告所得,用于补贴物业管理费的不足，剩余的用于补充专项维修资金。

46、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？

答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。

47、别的小区物业管理服务费只有0.5元/平方米/月，我们小区为什么收费那么高？ 答：

1、从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。

2、管理服务费是通过科学测算后,根据日常开支情况进行定位的,符合物业管理收费的“以支定收”原则。

48、物业管理公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样的？

答：物业管理公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业管理服务外，亦会因应客户之需求，适时提供其他便利业户之有偿服务，届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准信息。

49、业主委员会何时成立？有哪些责任与义务？

答：依据《物业管理条例》，符合业主委员会成立条件的居住小区，应当设立业主委员会。业主委员会应履行以下职责：

1、集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

2、表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

3、时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

4、督临时管理规约的实施；

5、主大会赋予的其他职责。

50、请告诉我你们的工作时间好吗？

答：每天24小时均有专人值班和接听电话，随时提供服务。客服电话：*******。

51、宠物饲养的若干问题？

答：本物业不得饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等；）如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。业主在遛狗时，应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。

52、我们如何投诉？怎样报修？

答：您如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、证件编号，可以直接到物业客户服务部投诉，也可用电话、书信函件的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向阁下反馈处理意见。物业管理公司收到您的报修后，维修人员在三十分钟内赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成本价格收取适当费用，维修之前，请您在维修工作单中维修报价一栏中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业客服部进行投诉。

53、我们的信件等邮件怎么接收？

答：我们的普通信件将由邮政人员分发到信箱。

54、为什么填写《业主联系信息登记表》，如何保密？ 答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。

对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。

55、我家里跑水了，物业应负什么责任？

答：物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。

56、物业是否对噪音施工有限制？

答：有。按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。

57、如业主在验房时，对房屋内各项指标存在异议，业主可否不收房？

答：按照销售合同约定，本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元，如存在不足，双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付。

58、电梯运行噪音问题？

答：电梯噪音符合城市区域环境噪声标准的规定范围之内，不会超标。

59、底层的屋顶清洁如何管理？

答：物业公司首先会制定定期清洁的工作计划，安排保洁人员定期清洁。同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。

60、物业工程维修承诺多长时间到位？ 答：接到报修后**分钟内到位。

61、物业公司何时正式工作？

答：物业公司在签订《前期物业服务合同》后即展开物业前期介入工作；在交房后面向业主提供物业管理服务。

62、交房后装修公司进场需要办理什么手续？ 答：装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证、设计图纸等原件及复印件，且复印件上需加盖公司公章，到物业服务中心办装修备案手续。并缴纳相应的费用（如施工人员的出入证等）。

63、自来水水质如何保证？

答：本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元的，水质经过自来水公司严格的检验。

64、出租车可否直接进入小区大门内？。答：可以（或不可以）。

三、工程类

65、物业工程部的工作是什么？ 答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。

66、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？

答：除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备，小区道路、场地、绿化、路灯、健身场所等。

67、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？ 答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。

68、小修、中修、大修都包括哪些内容？

答：

1、大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程；

2、中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程；

3、小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。

69、小修费和公共设施维修费的区别？

答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修（材料需自备）。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用，用途是不同的。

70、户内结构是否可以改动？

答：户内隔离墙（12CM以下的）原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改。

71、对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口？

答: 不可私自移动，如需改动需到小区客户服务中心申请，由原安装单位进行改动，否则不再列入保修范围之内。煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工。

72、厨房的煤气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里面？

答：煤气管道原则上不可以更改，如需更改，先要报煤气公司审批并由煤气公司施工。倘若煤气公司确定满足通风的情况下，可以将管道藏在橱柜内。

73、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？

答：根据《建设工程质量管理办法》等相关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保证书》。

74、电梯多长时间检修一次？检修需要多长时间？是否会影响住户？

答：电梯每月检修。检修时间由电梯运行状况与养护情况综合决定。检修时间将避开人流高峰期（一般是在夜晚），不会影响住户使用电梯。

75、物业管理公司是否替业主验过房？

答：物业管理公司已对各房屋进行了分阶段检查，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。另外物业管理公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排，户内可能存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。

76、房屋隔音效果如何，会不会受到噪音的影响？ 答：小区房屋是按照国家的有关规范设计的，楼板和墙壁厚度可以保证的隔音效果，保证入住业主的正常生活。

77、厨房处是否做防水？

答：厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水，没有地漏的厨房，未做防水。如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过程中，由装修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工，但产生的费用必须由您来支付。

78、业主要求提供房间布线图纸？ 答：可以找物业服务中心。

79、可否安装太阳能热水器？

答：由于物业原有设计不包括业户安装太阳能热水器之需求，业户不可以占用公共区域安装太阳能热水器。

80、哪些公共面积可分摊？

答：公共面积分摊多少，是购房人普遍关心的一个问题。目前调整这方面法律关系的主要法规就是1995年12月1日开始施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》。根据法规内容，我们整理出一些常见的分摊面积以供用户参考。

公用建筑面积分摊的原则为：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

可分摊的公用建筑面积：

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；

2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间:

1、作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间；

2、售房单位自营、自用的房屋。其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。建筑小区部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设小区全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。商品房如整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。

81、谁是解决住宅质量问题的责任单位？

答：本市住宅质量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”；市、区共同配合，以区为主的“具体解决属地化”原则。重点解决影响住宅结构安全和严重影响使用功能的问题。这就明确规定，承担住宅开发建设的房地产开发企业，是解决住宅质量问题的第一责任人，一旦发生住宅质量问题，房地产开发企业不可推卸，应积极、主动地设法解决住宅的质量问题。

82、新建住宅交付使用必须达到的要求

1)、住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，须经过市公用事业管理部门审核批准。2)、住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。

3)、住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件限制，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水力部门同意后，可以在规定的期限内，采取临时性排放措施。

4)、住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。

5)、住宅周边做到场地清洁，道路平整，与施工工地有明显有有效的隔离设施。经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发《住宅交付使用许可证》。

83、公共部位可以随意占用吗？

答：根据建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在共用部位乱堆乱放。如有违反，物业管理部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物业公司会及时劝阻，避免影响您的正常使用。

四、装修类

84、装修时需要办理哪些手续？

答：大致流程为：到服务中心领取装修申请表填写，然后提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物管，由物管工程部进行技术会审，经批准后方可入场进行装修。

提出申请 提交施工图纸及方案物业审批（3个工作日）交装修押金 办理装修许可证 办理“施工人员出入证”完工报验 退装修施工证及证件押金。

85、装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修保证金？

答: 《物业管理条例》第53条规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和自用部位两个方面。对于共有部位，单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理，否则等装修完后，装修带来的损害已经形成，不但难以改正，也给业主安全带来威胁。实际生活中，有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物，设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失，破坏公共设施设备。对于装修中的这些违规行为，用装修保证金来制约。

86、装修时，业主能否擅自更改房屋结构？物业管理公司是否有权对外观部分（阳台、窗户等）进行统一规划？

答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，严禁擅自更改房屋结构。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要，物管有权对外观部分进行统一规划。

87、收楼后是否统一时间准许业主装修？

答：统一安排装修，原则上的安排为：白天8：00—18：00，晚上和节假日不允许噪音施工,具体在《装修手册》里会有详细的说明。

88、住户进行室内装修有哪些注意事项？

答：业主装修时需要交纳二次装修保证金、装修管理费和装修垃圾清运费用，装修工人办理出入证之办证押金及工本费，相关的费用可由装修公司代交。业主进行二次装修时需要提出装修申请、签署相关协议文本、交纳相关费用和得到管理处审批许可后方可按审批要求进行装修，完工后向管理处提出验收申请。具体的办理流程请留意管理处之公告。

89、装修时不是承重墙可以敲掉吗？框架结构内的墙可以拆吗？

答：根据国家2002年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》第三章之相关规定，装修内容须经管理处根据具体情况审批确定，未经审批不可私自违规施工。

90、业主询问关于装修的问题

答：“《装修手册》里有办理装修程序的详细介绍，您可以查阅一下，如果还有不清楚的地方，可以打管理处电话咨询。

91、卫生间是否要做防水闭水

答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验，闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏，造成楼下业主投诉，给自己房屋装修带来维修损失，同时根据《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十一条规定业主对专有部份的使用不得损害其他业主的合法权益。

92、如果业主装修时铺设木地板，是否会影响屋门的开关？

答：木地板的高度一般为4公分，但实际装修中可降为2－3公分。这样将不会影响到屋门的开关。

93、我想把室内的对讲（暖气、电话接口、燃气报警器、紧急求助报警器）移一移，可不可以？

答：建议业主不要改动。另外，由于这项改动设计到小区的整体系统，需要由物业协调原施工单位（暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动，可视对讲等智能系统应提醒住户改动后有可能影响使用效果）。

94、我是否可以对所属单元内进行拆改？

答：根据建设部110号文件，我们已在《装修管理手册》中详列了一些关于拆改的规定，主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动。物业工程部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙，具体方案请您需报装修部审批。

95、我的装修垃圾如何清运？ 答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照《装修手册》规定的时间。

96、我可以拆改供暖、煤气么？当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，我该负责吗？

答：根据中华人民共和国建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：“装修人擅自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。另，因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。”

97、装修都需要什么图？

答：需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，若上下水改动，还需要给水系统平面图。

98、我想把室外部分设施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？

答：2003年5月1日，建设部颁发的110号文中规定，房屋外立面一律不得拆改。

99、业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续？（包括自装）

答：装修商必须具备建筑企业资质装饰等级证明，这也在一定程序保证业主的利益，为装修后业主入住生活把好第一道关，如业主执意要聘请该装修商，考虑可以找具备资质的装修公司挂靠，这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果（最低限度要求业主写承诺书）。

100、业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗？

答：不可以。因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案，工程部审批后，到安保部办理进场施工人员证件后，方可开始进行。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离小区。（涉及消防安全问题要配备灭火器）特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道施工破坏造成跑水，浸水事故。

101、装修人员可以在我家住吗？

答：为了业主和小区的安全装修人员不可以留宿在现场。

102、卫生间为什么在装修后还要做防水？

答：首先，承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试验，防水效果良好。但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响防水层，故建议业主在装修后要求装修商重做防水。

103、阳台、窗户是否可以安装防盗网？

答：不可以。根据国家2002年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第六条第二款之相关规定，改变住宅外立面之装修行为须经过城市规划行政主管部门批准，因此，阳台、窗户等安装防盗网需要经过城市规划行政主管部门批准，104、业主可以对排烟道进行改造处理吗？ 答：不可以改造。

五、安全保卫类

105、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理？ 答：物业公司物业费包含了保安费，就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失。

106、装修期间如何控制人员出入？

答：装修工人凭证件出入，装修工人和装修车辆从专门通道出入。

107、小区有何措施保护住户安全？

答：首先，在硬件方面设立防范措施，包括围墙设红外线防越系统，小区楼层门安装门禁及对讲系统；小区主出入口通道、停车场、室外部分区域等均安装闭路电视监控系统连接物业保安监控中心，其次，在非技术防范层面，设专职保安人员24小时值班、巡逻，在重点部位重点监控；物业公司会有完善的应急措施，并有针对性地采取安全防范措施，人防、技术防范有效结合。

108、阳台如何防盗？业主是否可以自行安装防护栏？

答：不可。小区内禁止安装防盗网，第一影响房屋外观、第二封闭消防通道。按《物业管理条例》和《消防法》均不允许。而我们小区安全防范措施是非常完善的：

1）对讲系统：小区大门，各单元门及住户门设置（户内）访客对讲机，确保安全私密的居住品质。

2）监控系统：小区大门，各单元门，各电梯轿箱，各地下车库及主要道路上设置摄像机全天候值勤监控，为业主生活筑起严密的安全防线。

除以上安防系统外，我小区安管员24小时巡逻执勤，以确保安全无事故发生。

109、怎样防止小商小贩进入？

答：大门门岗保安会对进入小区的所有非业主进行询问。通过后方可进入小区。

110、出现紧急情况，物业可以破门而入吗？

答：出现紧急情况，必须采取紧急避险措施时，紧急避险行为由于其保护的利益大于其造成的伤害，具有正义合理性。因此我国《民法通则》对此行为予以认可。《中华人民共和国民法通则》第129条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是因自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”物业管理者在进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：

1、为救助人命造成的必要财产损失；

2、为避免业主财产受损或可能受损的必要财产损失；

3、为抓捕违法犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失。

111、门禁系统的安全性能如何？

答：已安装的门禁系统是成熟产品，有着很好产品质量和安全性，当您遇到门禁系统发生故障时可联系物业客服部解决。（详见住宅使用说明书及产品合格证）。

112、怎样保证住户的安全？有什么安防设施？物业提供怎样的安防服务标准？ 答：每个住户单元的防盗、防灾报警装置通过网络系统与管理中心的监控计算机连接起来，实现不问断监控。一般来说，安防报警包括：门禁系统、火灾报警、煤气泄漏报警、紧急求助、闭路电视监控、对讲防盗门系统等。物业提供24小时巡查，人防与技防相结合。正常情况下，如接到紧急求助，保安人员会在5分钟内电话或通过可视对讲机和业户确认，15分钟内赶到现场，时间可能会尽量提前。

六、针对特殊条款的问题解答

113、业主若不签《临时管理规约》承诺书将如何处理？

答：应耐心向业主解释，本公约明确了业主、发展商、物业公司在三方权利与义务，具有法律效力。是业主在办理入伙手续中必须签定的，这也是政府有关部门规定的。

七、入伙

114、收楼时业主需要带的证件以及费用？

答：收楼时业主需要带的证件：居民身份证、户口本、如是委托他人需要委托书、照片，及交费发票。

费用：预交一年物业管理服务费、水电周转金、有线、网络、燃气等的初装或开通费等。具体情况会在开发商寄出的《收楼通知书》里详细说明。

115、业主未带身份证原件

答：

1、询问其是否携带其它证件，护照、回乡证、驾驶执照、暂住证均可作为有效身份证件。

2、如均未带应向其解释无法办理入伙手续，指引其向收楼现场咨询人员咨询。

116、入伙业主未带《入伙通知书》（或称未收到《入伙通知书》）答：请业主出示《房地产买卖合同（预售）》的原件（按揭贷款的应核对《个人住房担保〈抵押、保证〉借款合同》原件），并核对入伙业主名单。名单上有房号，但未带合同原件的，请业主出具身份证明确认无误的可继续办理手续。

具备入伙资格业主的但名单上没有的，向业主简要说明，并通知现场协调人员陪同业主到销售部查询。销售确认的应现场开具《入伙通知书》，可继续办理入伙手续。

117、业主委托他人代办入伙手续

答：应出具：业主授权委托书（须公证）、业主身份证件及代办人身份证件原件（种类同1），同时核对授权委托书与合同原件上的签名。

118、业主委托他人代办入伙手续，而无授权委托书

答：无业主授权委托书，不能代办入伙手续，向代办人委婉解释说明。

119、授权委托书未进行公证

答：向代办人声明应进行公证，核对授权委托书与合同原件上的签名笔迹无误后可继续办理。

120、业主为未成年人的

答：应由其法定监护人代为办理，并需要出具《户口簿》证明其法定监护人关系，及代办人身份证件原件（身份证件种类同3）。

121、如业主询问“为什么要签订《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》？” 答：根据国务院《物业管理条例》的规定“为维护全体业主的共同利益，避免个别业主的行为侵害其他业主的合法利益，同时明确物业管理服务内容和标准。”

122、如业主询问“《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》有何区别？”

答：《临时管理规约》规范全体业主公共行为，《前期物业管理服务协议》明确物业服务内容和服务标准。123、如业主询问“《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》以何为依据？有效期到什么时候？”

答：“《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》都是依照国家建设部示范文本制定的。” “临时管理规约有效期：15%以上的业主签字生效，至业主大会成立后修订新的临时管理规约。”

“《前期物业管理服务协议》有效期：自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业管理公司签定新的《物业管理合同》生效时止。

124、如业主提出“是否可不签《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》？” 答：要求业主签订，并根据第1项说明作用及对业主有益之处。说明“物业管理条例及销售合同有约定”，并声明公约和协议生效的条件。

125、如业主提出“是否可先验房再签约？”

答：“为了提高入伙效率，把签约手续放在验楼手续之前”。

“签约之后验楼发现问题，我们会记录并及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经签约就不去整改”。

如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。

126、如业主提出“是否可先验房再交费？”

答：“为了提高入伙效率，把收费手续放在验楼手续之前”。

“交费之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经交费就不去整改”。

如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。

127、业主办理收楼手续时未带现金

答：“由于我们现场办理收楼无法办理银联刷卡，所以只能缴现金，请您谅解。” “您可以先到附近银行取款，回来后直接到我这里办理交费手续。” 将该业主的《入伙工作》单独存放在一边，并告知接待人员处理。如业主坚持，可请现场咨询人员处理。

128、如业主询问“是否可不办理银行托收管理费手续？”

答：“如果考虑您今后交费的便利性，建议最好办理银行托收。”业主坚持不办理的，可以同意不办理。

129、如业主询问“收取的管理费标准是否已办理物价局备案报批手续？” 答：“我们已根据相关规定实施相关报备手续。”

130、业主询问整改问题何时可以完成？

答：“为最快完成整改，我们专人跟进整改问题，最迟在第二天上午把问题交到施工单位，施工单位根据收楼先后顺序进行整改。但集中入伙期内可能会在同一时间汇集较多问题，所以整改需要一定的时间，我们将一个星期内答复。”

131、业主询问“业主资料如何管理,是否会泄露?”

答：“物业公司已制定严格的制度和工作纪律，业主资料由专人保管，如查明是物管人员泄露业主资料，将进行处罚甚至予以辞退。”

第二篇：物业管理问题及对策

物业管理（存在的主要问题及解决对策）研究目的和意义

一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题

（一）法规不健全，司法效力不高

近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。

（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系

目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。

（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位

有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。

（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范

长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。

（五）业主欠费比例在有的地方较为严重

根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。

二、物业管理服务问题产生的原因

（一）业主与物业管理企业理念滞后

时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民

中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。

（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难

规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的广东省，截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个,平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。［13］物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。

（三）行业队伍素质偏低，人才短缺

物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

回答人的补充2009-06-04 12:57

（四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够

目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。据新京报报导，2005年10月30日晚，朝阳区57名欠交物业费、未履行判决的业主被法院强制执行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝阳区法院强制执行物业费一个月后对朝阳区被强制执行小区（百环花园、欧陆经典小区、农光里小区和芍药居北里小区）百名业主进行的问卷调查表明：超七成业主认为强制执行不会促使他们交纳物业费，而其后物业公司提供的服务也没有改善。调查结果统计显示：6.1％的业主对小区物业服务满意，65.9%的业主选择了不满意；同时42.7％的业主也意识到拒交物业费不能促使物业改善服务。对于强制执行后的影响，76.8%的业主认为，强制执行不会促使他们积极缴纳物业费；73.2％的业主感到强制执行后，物业的服务并未得到改善；68.3％的业主认为，强制执行后，业主和物业的关系恶化了。

三、解决问题的对策

通过以上分析，我们认为解决当前物业管理服务中的问题，主要应从以下几方面解决：

（一）完善立法，改进司法

一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方

面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。

（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度

首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。回答人的补充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社区代表、人大代表、专聘社会监督员等各方力量，加强对物业管理的社会监督。拓宽群众投诉渠道，及时解决群众反映的物业管理问题，并加大对群众投诉的处理力度，对各种违法违规行为坚决查处，公开曝光，以起“震慑”作用。把物业管理市场中容易出现的问题消除在萌芽状态。

（三）多种途径培育规范物业管理市场，提高物业管理水平

要进一步加强社会舆论宣传，引导群众转变思想观念，使物业管理进一步得到广大群众的认同和支持，提高他们参与物业管理活动的主动性和积极性；要加强对业主大会、业主委员会成立的指导、引导，确立起物业管理市场的真正的买方主体，并增加这一主体的决策能力和行为能力；要加强物业管理市场竞争主体的培育，严格实行建管分离，大力推行物业管理招投标制度，真正建立业主与物业管理企业双向选择市场竞争机制；要增设对口的高等教育专业，大力培养具有相关专业的高层次人才，通过职业教育、在职培训考核等多种手段，提高物业管理人员的素质；要加强政府调控引导力度，加快物业管理企业改组改制，优化结构，重组上规模的步伐，培育一批高素质的企业；加强对物业管理公司的资质审核，对违法违规不能规范运作的物业管理企业，加大监督处罚力度，使物业管理企业在竞争中规范自己的经营行为，提高管理服务水平。

（四）加强专业人才培养和全员培训工作，提高行业服务人员素质

即要通过多种途径解决当前的物业管理服务人员素质不高的问题。首先，学历教育要要培养既懂政策法规、服务礼仪、心理沟通，也熟悉工程技术的经营管理服务型人才；同时物业管理行业应加快职业资格制度的建立，培养各级职业人才；企业内部培训重点要从解决业主关心的人员素质着手，加强服务规范、服务标准、员工礼仪、各种工程问题的解决实用技能、法律知识、突发事件应变能力等针对性培训。多管齐下，达到行业人员素质的根本提高，从而带来服务作风、水平的大力改善，使业主欣然接受优质的服务，消除内心的对抗心理。

总之，解决物业管理服务方面的问题不是一朝一夕之事，需要全社会的努力。相信随着我国法制建设的完善、市场经济体系的成熟，物业管理行业也一定能逐步走上规范、健康、和谐的发展轨道。

第三篇：浅析我国物业管理问题

浅析我国物业管理问题

黄 莹

内容摘要：我国住房制度改革日渐深入，物业管理越来越受到人们的关注。理顺物业管理活动中各方主体的法律关系，明确各主体的法律责任，有利于解决我国物业管理发展中存在的问题，建立和谐统一的物业管理关系。

关 键 词：物业管理 现状 完善

随着我国城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界和老百姓关注的焦点之一。物业管理是房地产在消费领域的延续。随着全国各地房地产的热销，将意味着会有更多的家庭和个人的生活与物业管理密不可分。然而我国的物业管理起步较晚，仍属于新兴行业，在它的成长壮大的过程中不可避免的会出现诸多问题。因此，正视我国物业管理现阶段存在的问题是十分必要的。本文从法律的角度谈谈笔者的认识，以期待完善物业管理的各项制度，规范物业管理的运作，提高物业管理的水平、建立和谐统一的物业管理关系。

一、物业管理的涵义

由于在此之前国内没有统一的物业管理的立法，各物业管理公司只能依照各地方政府的法规经营。然而各地方法规对物业管理的理解和界定也不一致，这就造成了在全国范围内物业管理公司没有统一的经营标准，给物业管理的规范经营、管理水平的提高带来了很大的困难。在理论上，业内外的学者对物业管理的认识也各不相同。有的学者认为，所谓的物业管理是指专业机构和专业人员受物业所有人的委托依照国家法律法规和合同，运用现代管理科学和先进的技术，对已经投入使用的物业以经营方式统一管理，并对物业周围的环境，清洁绿化，安全保卫、道路养护等实施统一的专业化的管理，向业主或住户提供全方位的服务。还有的学者认为，物业管理是指物业管理公司受物业所有人（业主）的委托运用现代的管理科学和先进的维修、养护技术，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方位服务的行为。

针对立法不健全，使得全国范围内的物业管理标准难以统一这一问题，2002年国务院出台了《物业管理条例（草案）》，这一条例的颁布，对物业管理工作的开展提供了立法上的指导作用。《条例》第二条明确规定：“本条例所称的物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。”该规定对“物业管理”这个概念作了较权威的阐述。

首先，该规定指出了物业管理公司是按照物业服务合同来提供服务的，说明物业管理公司与业主之间是一种契约关系。这种契约关系决定了双方的法律地位是平等的，双方的权利义务是对等的。物业管理公司给业主提供的是一种有偿的管理和服务，对业主来说，要想享受舒适的管理和服务，必须支付一定的费用，这就是说业主要花钱买服务；而物业管理公司得到物业管理费后，必须提供质价相符的服务。在这里，享受服务是业主的权利，但缴纳物业管理费是其义务；与之相对应，物业管理公司有权收取物业管理费，但必须提供优越的管理和服务。

其次，明确了物业管理公司的工作范围，即房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。这就是说，小区内的房屋、绿地、娱乐设施、供水、供电、供气等设备以及其他居住条件不可缺少的设施都由物业管理公司负责管理。这样就避免了业主和物业管理公司对物业管理范围划分的不同理解，而造成业主和物业管理公司之间的矛盾。

再次，强调物业管理公司要以向业主提供服务为中心开展工作。因此物业管理公司就要改变过去那种以领导者身份自居去管理别人的管理理念，注重服务观念和服务意识的培养，通过对小区的物业进行专业性的维修、养护和管理，以及搞好小区内的环境卫生和公共秩序，为业主营造一个舒适的生活环境。

二、目前我国物业管理中存在的问题和成因

物业管理最初起源于经济发达国家，60年代初，香港从英国引入了物业管理这一概念。80年代初，深圳、广州等地受香港地区影响，在我国率先开创了适合我国市场经济的专业化物业管理模式。此后，物业管理公司在全国各地纷纷涌现，但由于物业管理是一个新生事物，从它现身之日起，纷争从未停止过。据调查反映，2001年关于物业管理的投诉大量增加，而在2002年中央电视台“3.15”消费者调查问卷结果显示，物业管理名列消费者不满意行业的第五位。近几年来，物业纠纷事件频频见于报端，这样一个曾经令市场振奋，革新居住观念的新生事物究竟存在哪些问题，笔者对此谈谈自己的认识。

（一）、概念不清

近些年由于商品房的热买，我们经常能听到或看到“物业管理”一词，究竟什么是物业管理？怎样进行物业管理？许多开发商和物业管理公司对此认识很模糊。一些开发商和物业管理公司或者是为了盈利，或者是为了追赶时尚，或者是为了吸引更多消费者而成立物业管理公司，由于概念上认识不清，有的物业管理公司则以当然的主人身份来管理广大业主。一些业主对物业管理也没有足够的认识和充分的理解，认为物业管理公司就相当于居委会，管理生活小区的闲杂琐碎之事。正是因为开发商或物业管理公司以及业主对物业管理的认识不正确，导致了物业管理公司和业主之间的矛盾频频发生。

（二）、权责不明

由于法制不健全，再加上物业管理公司与业主签订的合同不规范，物业管理公司和业主并不清楚各自的权责利益。一些业主认为自己的权利至高无上，只要交了管理费，小区里的任何事情物业管理公司都得管，而且还要管好。当现实的情况达不到要求时，双方难免发生矛盾与纠纷。有的甚至对簿公堂。例如：现在许多小区存在的大到人身伤亡、汽车被盗，小到水浸地板，人被狗咬、卡拉ok扰民等等问题都可能成为业主索赔和拒绝缴纳管理费的理由。

（三）、运作不规范

物业管理是住宅小区建设完成投入使用后开展的小区管理工作，但是在发展初期大多数的物业管理都是由开发商自己组建一个物业管理公司来进行管理，这种管理模式至今仍然存在。这样使得物业管理长期依附于房地产开发，没有能够形成一个独立的行业，没有能够建立一套规范的运作机制。

此外，物业管理公司本身运作也不规范。一些物业管理公司仅聘几名保安在大门口站岗，其他的工作都不做，然后向业主收取高额的管理费。这种只收费不服务，或者是多收费少服务的做法自然会引起业主的反感，因而引发物业管理公司和业主之间的矛盾。

（四）、观念落后

住房制度的改革使老百姓的住房消费观念发生了深刻的变革，但是业主的物业管理消费观念和消费意识还没有完全树立起来。一些业主希望得到最好的物业管理服务，但是只愿意付非常少的管理费用，这样物业管理的收费和物业管理的质价不等，给物业管理带来了经济上的困难，也容易引起业主对物业管理的不满意，进而引发纠纷。

三、完善我国物业管理问题的思考

物业管理是一个非常复杂的系统工程，我国的物业管理行业经过20多年的发展也日趋成熟和完善。建立和谐统一的物业管理关系是业内外人士的共同目标。要想搞好物业管理关系需要业主、开发商、物业管理公司及其他相关部门的配合，然而其中最重要的是所有参与物业管理的部门和人员都应当认真学习物业管理法规，都要清楚什么是物业管理以及物业管理中的法律关系。只有明确各方主体在物业管理活动中的地位和责任，之后出现的一系列问

题才能迎刃而解，物业管理工作才能做好。因此，笔者认为应理顺以下几方面的关系：

(一)、明确物业管理公司与业主之间是平等的合同关系

在物业管理活动中，物业管理公司与业主之间之所以出现诸多的纠纷，究其原因主要是双方的法律关系不明确。一些物业管理公司或业主错误地理解了自己在物业管理中的法律地位。

其实，物业管理是物业管理公司按照物业服务合同为业主提供的一种服务。小区内的业主共同出钱，选聘一个物业管理公司代自己对物业小区进行管理，物业管理公司不是业主的管家或仆人，也不是业主的代理人，它和业主都是物业服务合同的主体，双方都应该按照合同的约定来规范自己的行为。双方的法律地位是平等的，二者的关系是平等的合同关系，而不是主人与仆人的关系，也不是主人与管家的关系，更不是管理者与被管理者的关系。“业主大会有权选聘或解聘物业管理企业”，“业主通过业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。” 由此可见，业主与物业管理公司之间是一种聘用与被聘用的合同关系。所谓“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。” 在法律上，合同双方的法律地位是平等的，不存在谁高谁低，或谁强谁弱的问题。物业管理公司为业主提供良好的管理和服务，而业主须缴纳物业管理费以作为物业管理公司为其提供管理和服务的对价。双方都应该按合同认真地行使权利和履行义务，若业主借故拖欠管理费或物业管理公司没有履行服务和管理的职责，都可能因没有履行合同约定的义务而将承担违约责任。

因此，明确物业管理公司与业主之间的法律关系有助于物业管理公司与业主正确认识自己在物业管理活动中的位置，扮演好自己的角色。在物业管理公司与业主签订物业服务合同时，应当在合同中明确约定各自的权利义务以及承担违约责任的具体办法。由于目前物业服务合同多是物业管理公司事先拟定好的格式合同，这样业主委员会代表业主在签订合同时，一定要注意双方的权利、义务及违约责任的约定，以避免物业管理公司规避法律，减轻自己的责任而加重业主的负担。

（二）、明确开发商在前期物业管理活动中的法律地位

开发商开发一个物业小区，将物业建成经政府有关主管部门验收合格后，通过商品房的销售，所建的商品房逐渐部分地或全部地出售给了购房人，即业主。这样开发商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于开发商开发一个项目一般需要几年的时间，在这段时间里，开发商对未售出的商品房仍拥有所有权。但当该项目完成了商品房销售后，房屋的所有权就发生了转移。由于发生了房产交易行为，这里的

第四篇：物业管理问题及解决对策

一、物业管理存在的问题

1.物业管理法规与体制滞后

尽管《物权法》出台,又有此前的《物业管理条例》,但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。

现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端,这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管理产业健康发展。

2.遗留问题

一方面是开发商遗留问题，由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。一些住宅小区物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。

针对房山的老旧小区，由于建设时间已经很久，许多问题是历史遗留问题，直到现在可能还没有完全解决；由于一直不能够得到妥善解决，业主对物业公司的信任度降低，抵制情绪越来越大，更加不利于物业管理。

3.业主缺乏自我约束

由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。

4、老旧小区的业主缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。

5、业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。

6、社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司

7、行业协会还没有完全发挥其应有的作用。

8、物业公司不专业，管理服务不到位

一些物业公司缺乏专业性，管理服务各方面不够规范，又未能够合理的处理好与业主之间的关系，直接影响了业主对物业公司的信任度，同时也对整个物业管理行业带来很不利的影响。

二、相应的对策

1、政府层面

（1）制定完善的物业管理相关配套法规，建立物业管理信用档案。

政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。同时建立物业管理信用档案也有利于物业公司的良性发展，通过市场和业主的口碑来选择出真正优秀的物业公司，使真正优秀的物业公司能够在目前鱼龙混杂的物业管理行业

中脱颖而出，获得业主的青睐。

（2）制定完善相应的法律法规，协调物业公司与个相关部门的关系，在物业公司做好服务的前提下，帮助物业公司协调工商、税务、教育、银行、水利、电力等各部门的关系，帮助物业公司各项服务能够更人性化、更规范化；使物业公司成为业主们的朋友，而不是敌人。

（3）推行建立第三方管理机构

由于业主对物业管理的不满与日俱增,并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作,同时对于物业管理公司来说,面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问,已显得力不从心,而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上,此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。

第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。

2、物业公司层面

（1）严格执行承接查验标准

针对遗留的质量问题应认真实施承接查验程序,严格执行承接查验标准。在物业接管时,以明确物业公司与开发单位的责任。

（2）培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作第一、增强业主的自我约束与自我救济能力

由政府、媒体共同加大宣传力度,增强业主花钱买服务意识,不交物业管理费是违法行为的宣传,引导业主依法履行业主的权利和义务,同时监督《业主公约》的执行力度,将业主违约行为进行宣传,提高业

主的自觉性。

第二、借助社区管理的力量,监管好业主、业主委员会的建立与运作。

（4）物业管理企业建立现代企业制度，规范企业管理制定科学有效的管理体制，并认真执行到位，深刻认识服务型行业的特点，提高企业人员素质；要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。

（5）制定好各项服务标准，达标要求已经收费明细，召开业主大会对相关规定及各项标准张榜公布，并接受监督。

3、社会层面

（1）物业管理协会应积极有效的发挥作用。

（2）加大对物业管理行业的宣传力度，使社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。

（3）新闻媒体应了解物业管理行业的政策法规和行业特点，深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主对物业管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

（4）加强对广大业主对物业管理的宣传和指引，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。

第五篇：物业管理服务合同问题

物业管理服务合同问题

1、第三条第五点公共秩序维护中“（3）对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次。”

应对重点区域、重点部位进行明确，并应建立巡查签到制度。

2、第三条第二点房屋共用部位的管理和维护中“

3、每1日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，维修养护。”

没看懂是什么意思，是指安全巡查还是指养护，最后的“维修养护”是指什么病句吧？

3、第三条第六点交通秩序与车辆停放中“（１）对小区的车辆进行发证和登记管理，引导车辆有序通行、停放。”

小区内目前停车的主要问题是没有进行有序的引导车辆停放，时常能看见一部份车乱停或停放不规范，从而造成擦挂，纠其主要原因是物管方没有专人在负责这一部份工作，建议合同明确物管方安排专人负责小区内的车辆停放、通行引导工作。

4、小区内的监控系统运维合同没有明确，是否能保证小区监控系统正常、有效的运行，维护业主的人身财产安全