我国物业管理现存的问题

第一篇：我国物业管理现存的问题

浅析我国物业管理发展中现存问题及对策

摘要

随着我国住房制度改革和住房商品化的发展，物业管理行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期。物业管理行业的发展，对于改善居民的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业等方面都发挥了积极的作用。与此同时，在物业管理的发展过程中，各种社会矛盾也逐渐显现出来。近年来，有关物业管理的投诉案件大幅度上涨，已成为社会的热点话题。本文剖析物业管理运作过程中存在的问题，提出相应的对策，对于促进物业管理朝着健康、理性的方向发展，维护社会稳定、保障人们安居乐业具有十分重要的意义。

关键词：物业管理 措施 对策 发展

目 录

一、我国物业管理的现状.....................................................3

二、目前我国物业管理实践过程中存在的问题....................................3

（一）物业管理架构不完善.................................................3

（二）配套设施运作不理想.................................................4

（三）维修保养不得力.....................................................4

（四）物业管理经费难以为继...............................................4

（五）物业管理法制不健全.................................................4

（六）物业管理公司与社会相关方面关系不顺.................................4

（七）物业管理不到位.....................................................5

三、解决对策...............................................................5

（一）国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律...............................5

（二）加强物业公司的资质管理.............................................5

（三）加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平...................5

（四）建立专项维修基金管理委员会.........................................5

（五）设置机构，规范管理.................................................6

（六）加大组织领导力度理顺管理体制.......................................6

（七）处理好物业公司与其他方面的关系.....................................6

（八）强化管理、树立品牌，建立激励机制，促进物业行业健康发展.............6 结 论......................................................................6 参考文献...................................................................7

浅析我国物业管理发展中现存问题及对策

一、我国物业管理的现状

中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。

2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

二、目前我国物业管理实践过程中存在的问题

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区，开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

（一）物业管理架构不完善

目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式： 1．是政府房地产管理部门管理的； 2．是房地产开发商以企业管理的； 3．是产权单位自管的；

这三种物业管理模式大约各占1／3。而其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。

（二）配套设施运作不理想

目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因 “名存实亡”。

（三）维修保养不得力

小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。

（四）物业管理经费难以为继

物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻 “谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。

（五）物业管理法制不健全

全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。

（六）物业管理公司与社会相关方面关系不顺

物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。

（七）物业管理不到位

目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。

三、解决对策

面对上面的这些问题国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。

（一）国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律

立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任。现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。同时立法还应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。业主委员会是大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。

（二）加强物业公司的资质管理

房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。

（三）加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平

物业管理实质上是一种服务，最受益者是广大居民，同时又减轻了政府的负担，还能解决部分下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。

（四）建立专项维修基金管理委员会

专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径，第一是开发商售房时按房款2%收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

（五）设置机构，规范管理

国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。

（六）加大组织领导力度理顺管理体制

按照建设部《办法》第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导”的规定，建议明确市房产管理局为市区住宅小区物业管理的行政主管部门。管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。

（七）处理好物业公司与其他方面的关系

物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中要积极与居委会、街道办、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。内部条件包括处理好行业内部的平衡，成立行业协会提高管理服务水平，重视员工素质保证基本队伍的技术力量，提供多种服务和多层次服务，以及合理收取和使用管理经费等五个方面。

（八）强化管理、树立品牌，建立激励机制，促进物业行业健康发展

对于我国物业管理行业起步比较晚，在社会的影响力还不够，相关的体制还不完善，强化管理树立品牌，建立激励机制，能步断的提升行业在社会上的影响了，促进整个行业的健康发展。

结论

物业管理是房地产业的重要组成部分，也是伴随于我国房地产市场经济产生而产生的朝阳产业，有着十分广阔的发展前景，从物业管理企业是一个服务型企业，它需求完善机制去求得企业的生存与发展。所以，小区实施物业管理，要从实际情况出发，一方面要坚持业主的自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合的原则，依法对业主进行正面的引导、帮助，指导其树立与市场经济体制和城市现代化文明程度相适应的科学消费观念；另一方面要严格依法规范物业管理企业的经营管理行为，树立企业诚信无欺、服务优良、管理科学、业主满意的经营思想，对企业目前的经营条件和面临的各种困难、问题进行调查研究，切实帮助企业建立和完善有利于物业管理市场良性发展的经济秩序。发展具有中国特色的物管之路，并更好地为业主提供高质量的人性化的服务，以满足业主的真正要求和得到业主的理解，到时，业主们一定会迎来阳光明媚的春天。

参考文献

[1]王保庆，中华工商时报网络版 2008年10月7日

[3]张桂英，关于我市住宅小区物业管理问题的研究。2009年1月21日 [4]廖善康，浅议物业管理在实践中的困境及其解决对策 [5]王建廷 《物业管理 》中国建筑工业出版社2007年

第二篇：我国物业管理现存的问题

我国物业管理现存的问题

目前，中国房地产市场的法规政策正在不断完善，但在具体的实施中，由于某些房地产开发商的不规范操作，造成了房地产买卖纠纷的不断上升，使众多购房者对购买商品房心存疑虑。而实际上，房产交易纠纷时明显的问题，其更大的隐患则是房产的物业管理。随着一批又一批业主入住新楼，随着一个又一个小区正常运作，房产物业管理的矛盾也越来越突出，业主们对此的呼声也越来越强烈。那么，物业管理的矛盾究竟为何一直难以根除呢？

1.“配角”地位造成中国物业管理身处险境

近年来物业管理在我国发展迅猛，新建设的小区，大厦基本上全部实行了物业管理，这说明物业管理企业自有其卖点。这个卖点就在于，物业管理企业在有利于解决小区、大厦业主所面临的公共产品的消费问题。然而，作为一种新兴的产业，中国的物业管理从产生至今，一直将自己摆在“房地产开发商从属部门”的配角地位，把发展方向地位于一些简单的、具体的服务形式，并没有认识到物业管理企业的服务要应集中对公共事务的协调和处理，从而导致了该行业的被动局面。

2.物业管理涉及诸多的权利义务关系，包括看法公司与业主之间，业主委员会与物管企业之间，业主委员会、物业公司与全体业主之间等。尽管这些年为规范物业管理出台了一系列法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾、纠纷到不到及时解决，司法机关对日前增多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时处理。

3.建管之间缺乏有效衔接

开发商的工程质量低劣，有的配套设施不完善，矛盾在居民入住并实施物业管理后反映出来，业主意见强烈意见强烈，而此时，物业管理企业将代人受过；还有的开发建设单位在商品房促销时，对物业挂历做出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难；有的项目在开发建设阶段，由开发商和选聘的物业管理企业签订了一定年限的物业管理合同，在合同期内，业主委员会成立并另行选出了物业管理企业，引发合同纠纷。这些问题必须依靠开发商与物管企业之间订立的规范合同去解决。

4.业主与物管企业双向选择的机制无法确立

在传统的房屋管理体制下，房管所是管理者，住户总体上处于比较被动的地位。

推行物业管理体制以来，我们曾一度强调业主至上，把业主与物业管理企业视同“主人”与“仆人”的关系，没有确立业主与物业管理企业平等的民事主体关系，对业主和业主委员会的行为也缺乏约束。所以随着物业管理的深入发展，这就势必形成业主和物业管理公司间不平等的“双向选择”关系。

5.缺乏权益保护意识

近几年，不断有物业管理企业被起诉，要求承担各类赔偿，包括汽车在小区被盗、住户在家中被谋杀、其他私有财产被盗，等等。迫于社会各方面的压力，甚至要物业管理公司对开发建设单位乃至政府的责任承担后果。究其原因，一方面是法制不完善，没有明确物业管理企业承担法律义务的范围，另一方面是物业管理企业不注重自身利益的保护。

6.物业管理的服务内容不明确

在物业管理法制初期，为方便住户，曾经倡导在管理区域内实行五费统收，不少物业管理公司大包大揽，无偿实施水、电、气费代收代缴，不仅加大了管理人员的开支，甚至连水、电总表和分表的差额也要物业管理公司承担。有的公司将其分摊到住户，因收费标准过高而带来投诉，甚至成为被告。造成这些问题的原因，还是没有准确地界定物业管理作为企业行为应履行合同约定的服务内容，收取相应的报酬。对物业管理收费构成以外的服务事项，物业管理企业在自愿的前提下提供有偿服务。

7.物业管理收费缺乏规范性

目前，由于职工工资中没有足够的住房消费含量，很多城市的物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于物管成本，物业管理企业亏本经营，难以发展。

8.市场化程度较低，招投标行为不规范

目前，中国的不少城市还停留在谁开发的项目谁管理的状况，物业公司即使开始推行竞争机制，但却由于自身的被动性，造成招投标程序不规范、评委组成部不合理、运作成本高、压价招标等问题。所以当前应着手制定物业物业管理招投标规则，规范招标人、投标人的行为和开标、评标、中标等活动，使招投标活动又发可依、有章可循。

第三篇：浅析我国物业管理问题

浅析我国物业管理问题

黄 莹

内容摘要：我国住房制度改革日渐深入，物业管理越来越受到人们的关注。理顺物业管理活动中各方主体的法律关系，明确各主体的法律责任，有利于解决我国物业管理发展中存在的问题，建立和谐统一的物业管理关系。

关 键 词：物业管理 现状 完善

随着我国城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界和老百姓关注的焦点之一。物业管理是房地产在消费领域的延续。随着全国各地房地产的热销，将意味着会有更多的家庭和个人的生活与物业管理密不可分。然而我国的物业管理起步较晚，仍属于新兴行业，在它的成长壮大的过程中不可避免的会出现诸多问题。因此，正视我国物业管理现阶段存在的问题是十分必要的。本文从法律的角度谈谈笔者的认识，以期待完善物业管理的各项制度，规范物业管理的运作，提高物业管理的水平、建立和谐统一的物业管理关系。

一、物业管理的涵义

由于在此之前国内没有统一的物业管理的立法，各物业管理公司只能依照各地方政府的法规经营。然而各地方法规对物业管理的理解和界定也不一致，这就造成了在全国范围内物业管理公司没有统一的经营标准，给物业管理的规范经营、管理水平的提高带来了很大的困难。在理论上，业内外的学者对物业管理的认识也各不相同。有的学者认为，所谓的物业管理是指专业机构和专业人员受物业所有人的委托依照国家法律法规和合同，运用现代管理科学和先进的技术，对已经投入使用的物业以经营方式统一管理，并对物业周围的环境，清洁绿化，安全保卫、道路养护等实施统一的专业化的管理，向业主或住户提供全方位的服务。还有的学者认为，物业管理是指物业管理公司受物业所有人（业主）的委托运用现代的管理科学和先进的维修、养护技术，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方位服务的行为。

针对立法不健全，使得全国范围内的物业管理标准难以统一这一问题，2002年国务院出台了《物业管理条例（草案）》，这一条例的颁布，对物业管理工作的开展提供了立法上的指导作用。《条例》第二条明确规定：“本条例所称的物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。”该规定对“物业管理”这个概念作了较权威的阐述。

首先，该规定指出了物业管理公司是按照物业服务合同来提供服务的，说明物业管理公司与业主之间是一种契约关系。这种契约关系决定了双方的法律地位是平等的，双方的权利义务是对等的。物业管理公司给业主提供的是一种有偿的管理和服务，对业主来说，要想享受舒适的管理和服务，必须支付一定的费用，这就是说业主要花钱买服务；而物业管理公司得到物业管理费后，必须提供质价相符的服务。在这里，享受服务是业主的权利，但缴纳物业管理费是其义务；与之相对应，物业管理公司有权收取物业管理费，但必须提供优越的管理和服务。

其次，明确了物业管理公司的工作范围，即房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。这就是说，小区内的房屋、绿地、娱乐设施、供水、供电、供气等设备以及其他居住条件不可缺少的设施都由物业管理公司负责管理。这样就避免了业主和物业管理公司对物业管理范围划分的不同理解，而造成业主和物业管理公司之间的矛盾。

再次，强调物业管理公司要以向业主提供服务为中心开展工作。因此物业管理公司就要改变过去那种以领导者身份自居去管理别人的管理理念，注重服务观念和服务意识的培养，通过对小区的物业进行专业性的维修、养护和管理，以及搞好小区内的环境卫生和公共秩序，为业主营造一个舒适的生活环境。

二、目前我国物业管理中存在的问题和成因

物业管理最初起源于经济发达国家，60年代初，香港从英国引入了物业管理这一概念。80年代初，深圳、广州等地受香港地区影响，在我国率先开创了适合我国市场经济的专业化物业管理模式。此后，物业管理公司在全国各地纷纷涌现，但由于物业管理是一个新生事物，从它现身之日起，纷争从未停止过。据调查反映，2001年关于物业管理的投诉大量增加，而在2002年中央电视台“3.15”消费者调查问卷结果显示，物业管理名列消费者不满意行业的第五位。近几年来，物业纠纷事件频频见于报端，这样一个曾经令市场振奋，革新居住观念的新生事物究竟存在哪些问题，笔者对此谈谈自己的认识。

（一）、概念不清

近些年由于商品房的热买，我们经常能听到或看到“物业管理”一词，究竟什么是物业管理？怎样进行物业管理？许多开发商和物业管理公司对此认识很模糊。一些开发商和物业管理公司或者是为了盈利，或者是为了追赶时尚，或者是为了吸引更多消费者而成立物业管理公司，由于概念上认识不清，有的物业管理公司则以当然的主人身份来管理广大业主。一些业主对物业管理也没有足够的认识和充分的理解，认为物业管理公司就相当于居委会，管理生活小区的闲杂琐碎之事。正是因为开发商或物业管理公司以及业主对物业管理的认识不正确，导致了物业管理公司和业主之间的矛盾频频发生。

（二）、权责不明

由于法制不健全，再加上物业管理公司与业主签订的合同不规范，物业管理公司和业主并不清楚各自的权责利益。一些业主认为自己的权利至高无上，只要交了管理费，小区里的任何事情物业管理公司都得管，而且还要管好。当现实的情况达不到要求时，双方难免发生矛盾与纠纷。有的甚至对簿公堂。例如：现在许多小区存在的大到人身伤亡、汽车被盗，小到水浸地板，人被狗咬、卡拉ok扰民等等问题都可能成为业主索赔和拒绝缴纳管理费的理由。

（三）、运作不规范

物业管理是住宅小区建设完成投入使用后开展的小区管理工作，但是在发展初期大多数的物业管理都是由开发商自己组建一个物业管理公司来进行管理，这种管理模式至今仍然存在。这样使得物业管理长期依附于房地产开发，没有能够形成一个独立的行业，没有能够建立一套规范的运作机制。

此外，物业管理公司本身运作也不规范。一些物业管理公司仅聘几名保安在大门口站岗，其他的工作都不做，然后向业主收取高额的管理费。这种只收费不服务，或者是多收费少服务的做法自然会引起业主的反感，因而引发物业管理公司和业主之间的矛盾。

（四）、观念落后

住房制度的改革使老百姓的住房消费观念发生了深刻的变革，但是业主的物业管理消费观念和消费意识还没有完全树立起来。一些业主希望得到最好的物业管理服务，但是只愿意付非常少的管理费用，这样物业管理的收费和物业管理的质价不等，给物业管理带来了经济上的困难，也容易引起业主对物业管理的不满意，进而引发纠纷。

三、完善我国物业管理问题的思考

物业管理是一个非常复杂的系统工程，我国的物业管理行业经过20多年的发展也日趋成熟和完善。建立和谐统一的物业管理关系是业内外人士的共同目标。要想搞好物业管理关系需要业主、开发商、物业管理公司及其他相关部门的配合，然而其中最重要的是所有参与物业管理的部门和人员都应当认真学习物业管理法规，都要清楚什么是物业管理以及物业管理中的法律关系。只有明确各方主体在物业管理活动中的地位和责任，之后出现的一系列问

题才能迎刃而解，物业管理工作才能做好。因此，笔者认为应理顺以下几方面的关系：

(一)、明确物业管理公司与业主之间是平等的合同关系

在物业管理活动中，物业管理公司与业主之间之所以出现诸多的纠纷，究其原因主要是双方的法律关系不明确。一些物业管理公司或业主错误地理解了自己在物业管理中的法律地位。

其实，物业管理是物业管理公司按照物业服务合同为业主提供的一种服务。小区内的业主共同出钱，选聘一个物业管理公司代自己对物业小区进行管理，物业管理公司不是业主的管家或仆人，也不是业主的代理人，它和业主都是物业服务合同的主体，双方都应该按照合同的约定来规范自己的行为。双方的法律地位是平等的，二者的关系是平等的合同关系，而不是主人与仆人的关系，也不是主人与管家的关系，更不是管理者与被管理者的关系。“业主大会有权选聘或解聘物业管理企业”，“业主通过业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。” 由此可见，业主与物业管理公司之间是一种聘用与被聘用的合同关系。所谓“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。” 在法律上，合同双方的法律地位是平等的，不存在谁高谁低，或谁强谁弱的问题。物业管理公司为业主提供良好的管理和服务，而业主须缴纳物业管理费以作为物业管理公司为其提供管理和服务的对价。双方都应该按合同认真地行使权利和履行义务，若业主借故拖欠管理费或物业管理公司没有履行服务和管理的职责，都可能因没有履行合同约定的义务而将承担违约责任。

因此，明确物业管理公司与业主之间的法律关系有助于物业管理公司与业主正确认识自己在物业管理活动中的位置，扮演好自己的角色。在物业管理公司与业主签订物业服务合同时，应当在合同中明确约定各自的权利义务以及承担违约责任的具体办法。由于目前物业服务合同多是物业管理公司事先拟定好的格式合同，这样业主委员会代表业主在签订合同时，一定要注意双方的权利、义务及违约责任的约定，以避免物业管理公司规避法律，减轻自己的责任而加重业主的负担。

（二）、明确开发商在前期物业管理活动中的法律地位

开发商开发一个物业小区，将物业建成经政府有关主管部门验收合格后，通过商品房的销售，所建的商品房逐渐部分地或全部地出售给了购房人，即业主。这样开发商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于开发商开发一个项目一般需要几年的时间，在这段时间里，开发商对未售出的商品房仍拥有所有权。但当该项目完成了商品房销售后，房屋的所有权就发生了转移。由于发生了房产交易行为，这里的

第四篇：我国快递企业发展现状及现存问题（精选）

我国快递企业发展现状及现存问题

随着我国经济的迅速发展,快递企业作为一个新兴的产业展现出了蓬勃的生机和朝气,不同类型的快递企业在快递领域中迅猛发展。国有快递企业的自我转型与民营快递企业的市场扩张,并伴随着国际快递公司的市场扩展和竞争,机遇与挑战并存是现在我国快递市场结构的主要特点。

一、我国快递企业的现状概述

快递是指从事快递业务的公司一般利用铁路、公路和空运等方式，对客户委托运输的货物进行快速投递。快递业的特点主要是点到点、快速方便等。就快递行业而言，从其表面来看，与传统的邮政业没多大的区别，大多利用网络形式对客户需要运营的物品进行递送的一种服务方式。但二者也有一些不同的地方，快递主要是运输重量较轻，体积较小的货物，运输时间较短，要求相对较高。因此，快递行业大多集时效性、服务和网络于一体，从而形成了具有一定规模的一个新经济体系。

自20世纪80年代开始，快递产业开始正式进入中国市场，中国快递企业也迅速增多，其业务范围也不断扩大，覆盖地区也不断扩大。目前，中国的快递产业已经初具规模，而且随着我国加入WTO及各项政策的开放，外资企业的进入，民营企业的崛起，使得我国快递企业的竞争也日益激烈。随着互联网购物的发展壮大，快递企业也逐渐兴起。目前，中国的快递公司很多，主要有顺丰、圆通、申通、中通、韵达等，还有众多冠以快递公司名称从事快递运输的企业。由于快递行业发展比较迅速，国内的快递企业在投递运输方面已经基本趋于成熟。从而形成了国营、民营、外资三大市场主体。快递公司正在为企事业单位及个人消费者提供前所未有的便捷服务，成为了我国又一新兴的产业，并存在巨大的发展空间，快递行业已经成为了电子商务最强有力的补品。

二、我国快递业发展中存在的问题

虽然快递行业在我国的发展较为迅速，且成为了社会经济中积极的元素，但是其在发展过程中仍热存在着一些问题，制约该行业的完善化、正规化发展。

1、信息网络不完善

由于信息传递更新的速度慢，导致客户不能及时掌握和查询货物的相关信息，影响客户的满意度。合理优化的网络布局对整个快递业的发展以及整个作业流程的运作起着至关重要的作用。而我国快递业的网络覆盖范围还有很多盲点，一些农村的偏远地区及西部的一些地区都缺少相应的网点，少数有网点的地区要么是费用高，要么就是耗时长，不能满足顾客的不同需求。由于技术和管理上的落后，不能把网络覆盖和提高服务水平很好地结合在一起，无法提供令顾客满意的服务。

2、行业管理标准落实不到位

考虑到快递行业自由发展的无序性，国家陆续出台了《邮政法》和《快递市场管理办法》，试图对快递市场进行规范管理。但是这些未能对快递行业的具体业务、市场监管、延误损坏的赔偿细节等进行明确的规定，标准针对性不够强且在执行过程中较难落实，直接导致出现业务纠纷时消费者利益受损，维权困难，较为波动。

3、服务质量差

我国快递业的服务方式单一，丢件、快件毁损、快件延误、服务态度较差是快递业投诉的主要问题。在货物的运输过程中不能及时追查，顾客不能及时准确地掌握货物的状况。许多中小快递企业的仓储保管条件有限，不能达到货物的储存要求。在货物的装卸搬运过程中，货损严重，管理不善，造成顾客的投诉率高，企业的成本居高不下。我国的快递业服务意识淡薄，服务手段落后，服务方式单一，造成整体服务水平不高。

4、经营管理水平低

我国的快递企业仍处于起步和发展阶段，缺乏竞争优势，经营管理理念单一，局限于单一的门对门货物运输，缺少多元化的服务。目前我国快递业中小企业众多，难以形成规模效应，又因为管理水平低而影响市场份额，经济效益低下，缺乏竞争优势。配送企业内部因管理不善经常出现内盗、扣件、快件破损等情况，使许多中小型的快递企业濒临破产或倒闭。我国快递业总体呈现散、小、弱、差、多的现象。并且没有一个全国性的统一组织、行业缺乏自律，使得国内行业竞争市场混乱。

5、技术水平相对落后，从业员工素质不高

在与进入我国的国际快递巨头相比，我国的快递企业在很多方面是很落后的，我国的快递企业在很多方面是落后的，我国的大部分本土快递公司在机械化方面很差，多数企业的硬件和软件方面都做得不到位。而在快件方面，自动分拣率低，处理速度缓慢，并且网络覆盖不广，信息化水平低下，递送质量不稳定。在我国，在大多数人的心中，快递只是出卖苦力、简单重复的体力劳动，各快递公司在招收业务员时，对的文化素质要求不高，基本条件是熟悉城市交通路况，有驾驶执照，有的快递公司对员工只进行简单的培训，根本达不到从业的要求,使得快递服务的效率和质量得不到保障,这也就让人对其产生不信任的潜意识的感觉.影响了其快递公司的发展。

6、营业网点的设立及加盟条件把关不够严格

快递公司通常会选择“农村包围城市”的发展战略，即首先在一、二线城市开展同城或跨城快递业务，继而向三线及普通城市县地区发展营业网络。由于快递网络发展较快，营业网点剧增，企业很难有足够的精力逐一严格考核网点的经营资质，为此，经常会出现租一处仓库、买几台三轮车、聘用几名派件员，就开始经营快件业务的不正常现象。

7、快递行业内部混乱，缺乏行业标准

快递业市场竞争秩序混乱，从快递产生以来，快递的业务量以每年60%到120%的速度递增，但是飞速的增长给企业带来利润的同时，也滋生了很多不规范的快递“公司”。主要原因是国家对快递行业管理方面和法律法规方面存在缺陷，导致快递市场比较混乱，严重影响了消费者的利益，加上快递商家的一些 短期行为，从而造成了市场竞争过度，行业内部混乱。弄错、弄丢快递件的事情经常发生，给消费者造成了很多不必要的损失。所以在没有统一的行业规范的前提下，企业之间恶性竞争、相互排挤的现象就会屡屡出现。这不仅影响到企业的形象，同时也影响快递市场的占有情况和快递行业长远的发展。总结

随着互联网和电子商务的发展，我国的快递企业市场潜力巨大，我国民营快递企业要充分利用自身在同称快递上的市场优势，克服自身的局限性。同时，政府也要扶持民营快递企业，在法律、政策、贷款、税收等方面给予支持和倾斜，提高民营快递企业竞争能力，借鉴国际经验，并制定更加有效和切合实际的相关法律和政策，促进民营快递业将康发展。

中国快递业目前还处于发展壮大阶段，很多内在和外在的不稳定因素始终影响着中国快递业的发展速度和方向。每个行业的现状与发展对策都是与时俱进的，在科技与消费市场飞速发展的同时快递行业也不例外，机遇与挑战并存。综合上述分析，中国快递只有在认清新的市场机制条件下，加强体制改革和服务改进才能继续赢得市场，并且要树立良好的企业形象才能在市场上占有一席之地。商场如战场，快递企业正是群雄纷争的一块沃土，希望快递企业能迅速找到站稳脚跟的核心竞争力，克服自身的局限，在我国乃至全世界的快递领域发挥重要的作用。

第五篇：我国个人所得税现存问题及对策研究

浅析我国个人所得税现存问题及对策 个人所得税是调整征税机关与自然人之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。凡在中国境内有住所，或者无住所而在中国境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得所得的，以及在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的，均为个人所得税的纳税人。个人所得税是对个人取得的各项应税所得征收的一种税。它是国家运用税收这一经济杠杆调节收入分配的有力工具。随着我国社会主义市场经济建设的发展, 以自然人为核心的社会财富流动和分配占整个社会财富流动和分配的比例必然会越来越大, 形式会越来越多样化, 个人所得税将在社会经济发展中发挥越来越重要的作用, 其职能一是体现个人所得税有效地发挥了税收为国聚财的职能, 大大增强了国家财政实力, 有力地支持了经济社会建设, 为构建和谐社会和全面建设小康社会提供了更多的财力保证。二是从社会政策观点来看, 个人所得税体现了再分配的作用。政府用个人所得税来调节个人收入分配, 即通过税收杠杆对社会经济运行进行引导和调整, 既要拉开差距, 又要防止贫富过分悬殊。三是从经济政策观点来看, 个人所得税是一个重要的经济调节杠杆。个人所得税是财政收入的重要来源, 在一定程度上决定或影响社会总需求和总供给的平衡, 所以个人所得税因其具有聚∀财#和调节收入分配的功能而被喻为∀社会稳定器#。个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，是国家运用税收这一经济杠杆调节收入分配的有力工具，并以其在聚积财政收入、缩小贫富差距方面所具有的独特能，被世界各国誉为“社会稳压器”。其职能主要表现在筹集财政收入，调节收入分配，促进经济增长。它有利于经济改革的深入发展，保障社会安定团结。随着我国社会主义市场经济建设的发展，以自然人为核的社会财富流动和分配占整个社会财富流动和分配的比例必然会越来越大，形式会越来越多样化，个人所得税将在社会经济发展中发挥着越来越重要的作用。

一、个人所得税的重要作用

1.1 个人所得税对筹集财政收入具有重要意义个人所得税以个人所获取的各项

所得为课税对象，税基广阔，税收收入已经超过了消费税，成为我国第四大税种，是政府税收收入的重要组成部分。据资料显示，2010 年我国个人所得税收入为4837.17 亿元，占全国税收收入的6.6%。

1.2 个人所得税可起到调节收入分配的作用我国个人所得税实行超额累进制，在对家庭基本生活费免税的基础上，随着个人收入的增加，个人所得税适用的边际税率不断提高，从而对低收入者适用较低的税率征税，而对高收入者则按较高的税率征税，其目的是改变个人收入分配结构，缩小高收入者和低收入者之间的收入差距。

1.3 个人所得税是一个重要的经济调节杠杆个人所得税可以不经过税率的调整，即可与经济运行自行配合，并借这种作用对经济发生调节作用，即对国民经济的“内在稳定器”作用；个人所得税也易于根据政策需要相机调整税收政策，如在经济萧条或高涨时，采取与经济风向相逆的税收政策，对个人所得税的税率、扣除、优惠等进行调整，实行减税或增税的政策，从而促使国民经济稳定增长。

二、存在的主要问题

（一）税制模式难以体现公平合理我国现行个人所得税制采用分类税制模式，根据收入来源不同，采取不同税率和扣除办法。这种税制模式已经落后于国际惯例，不能全面、完整地体现纳税人的真实纳税能力，容易造成收入来源多且综合收入高的纳税人反而不用交税或交较少的税，而收入来源单一且收入集中的人却要多交税的现象。征收个人所得税是政府取得财政收入，调节社会各阶层收入分配水平的重要手段，公平是个人所得税征收的基本原则。公平原则是指征税额与纳税人收入水平相适应以保证各纳税人之间税负水平均衡。分类所得税制是将纳税人各种所得按照收入性质划分为若干类，对不同类别的所得设计不同的税率和费用扣除标准分别计算征收。目前我国个人所得税制度将个人收入划分为工资薪金所得、劳务报酬所得、个体工商户生产经营所得等11类。这种税收制度的优点是可以实现分别征收，有利于控制税源；缺点是各类收入所使用的税率不同、免征税额不同，导致不同类别收入的税负不同，不利于调节收入差距，容易产生综合收入高、应税所得来源多的人税负轻，综合收入低、应税来源少的人税负重的现象.征收范围不全面。

（二）税种繁多，综合税率高单从个人所得税来看，我国个人所得税只占税收

收入的6.6%，而在西方发达国家，人所得税一般占税收收入的30％-50％左右，我国个人所得税征收比例相对较低。但是我国目前共有19 个税种，如个人所得税、消费税、增值税、营业税、印花税、契税、烟草税、关税、车船税等等，贯穿生活的方方面面，而流转税的比重占税收收入的七成以上。这意味着，政府征收的很多税，都最后由百姓负担，而这些税纳税人交了却看不到。

（三）3.3 费用扣除不合理我国个人所得税的费用扣除，分别按不同的征税项目采用定额和定率两种扣除方法。这一方面造成计算上的繁琐，给征纳双方都带来计算上的困难；另一方面也存在不合理、不公平的因素。这种方法没有考虑到不同的纳税人的赡养费用、子女抚养费用、教育费用、医疗费用等因素。在现实生活中，上述情况不同，各纳税人的生活必要支出就不同，实行固定免征额的方法不科学。假如有一个4 口之家（父母没工作，妹妹还在上学），只有一人就业，月工资是4000 元，他要养活4 口人，人均1000元，按3000 元费用扣除标准计算，他需要交纳个税50 元。另一个4 口之家4 人都有工作，每人月工资3000 元，也就是人均3000 元，但他们都不需要纳税，这显然有失公平

（四）应税所得难以核实，扣缴体制有待完善当前核实一个纳税人真实的全部收入存在一定困难：一是收入渠道多元化。一个纳税人同一纳税期内取得哪些应税收入，在银行里没有一个统一的账号，银行方面不清楚，税务方面更不清楚。二是公民收入以现金取得较多，与银行的个人账号不发生直接联系，收入难于控制。三是不合法收入往往不直接经银行发生。正因为有上述情况，我国工薪阶层成了个人所得税的实际纳税主体，使个人所得税未能体现调节收入分配功能，深深地损害了劳动者的利益。

三、完善我国的个人所得税的相关措施

针对我国个人所得税存在的种种问题，分析其产生原因，文章认为我国的个人所得税制应当从以下几点进行完善：

3.1 完善我国的个人所得税制度。选择综合与分类相结合的混合所得税制模式。单纯的分类征收税制模式既缺乏弹性, 又增加了征管难度和成本, 目前这种课税模式几乎没有国家再采用。我国作为世界上最大的发展中国家, 应努力适应国际经济发展的趋势, 逐步采用综合所得课税为主、分类所得课税为辅的混合所得税模式。在制度设计、确定综合征税的具体项目上, 应考虑在征管水平可能的情

况下, 将尽可能多的项目纳入综合课征的范围,以个人为计税单位, 以为课税期, 以个人的全部收入为税基并全面进行纳税人的统一登记, 给予每个人一个纳税编号, 个人的全部收入会集在相应的纳税号下。同时, 对个人的非勤劳所得如股息、利息、租金收入等, 实行分类征收时可运用特殊的税率；合理的设计税率结构。从我国个人所得税的具体实施情况来看, 据测算, 我国工薪收入者在扣除2000元费用后, 缴纳个人所得税者约为30% , 其中大部分只需适用5%和10%两个低税率档次, 而第五级到第九级税率的设置适用者很少, 即使在今后相当长的时期内, 也不会达到适用第五级以上的率。因此, 对个人所得税课税级距、级次及税率进行调整时, 应在加强对高收入者调控力度的基础上, 遵循低税率的基本思路, 使纳税人不感到“损失”太大, 从而减少纳税人对收入的隐匿；科学确定应税所得及健全费用扣除制度。从各国税法的相应规定来看, 生计扣除的方法大体有三种: 一是所得减除法, 即从所得额中进行生计扣除。二是税额抵扣法, 即纳税人先不从所得额中减除生计扣除, 在依法计算出税额后, 再从税额中减除一定数额的生计费用。三是家庭系数法③。考虑到分类征税部分的扣除相对简单, 如偶然所得、股息红利所得等可以不作任何扣除的特点, 借鉴国外立法经验, 我国应重点对个人所得税综合计征部分生计扣除规则进行完善；拓宽税基, 扩大征税范围。随着社会经济的快速发展, 个人收入的来源也呈现多样化、隐性化和非规范化的趋势, 继续使用分项列举方式已不能涵盖大部分的应税所得, 造成很多“真空地带”。从长期发展目标来看, 宜采用排除法对课税所得范围予以规定, 即除了税法明确免征个人所得税的收入以外的全部收入均属于课税范围。这样的制度设计对收入来源单一的工薪阶层影响不大, 且可为防止个人收入多样化带来的税源流失提供制度保障。同时, 还应从严控制减免税项目, 减少大多数名目繁多、过杂过滥的减税项目。把各单位给个人发放的实物、有价证券等福利一并计征课税, 对实物比照市场价格计算征税。对

从事农、林、牧、副、渔业的高收入者在扣除标准费用后的所得也列入应税对象。

3.2 完善个人所得税的征收管理体制。完善个税的征管体制，一方面要完善纳税申报制度。贯彻落实代扣代缴与自行申报的制度。利用网络资源，充分实现跨地区收入信息的传递和共享建立健全社会协税护税网络。税务部门应加强与财政、银行、工商、海关、边防、公安、法院、检察院、新闻媒体等部门的协作配合, 建

立健全联席会议制度和信息共享制度, 定期了解掌握并登记纳税人个人的有关涉税信息，另一方面，税务部门要充分利用相关部门的工作和数据信息。加强与财政、银行、海关、边防以及新闻媒体等单位的合作，建立信息共享，及时准确掌握涉税信息，完善税收的征收和管理工作，加快个人所得税征管信息化建设。应在现有税收信息化建设的基础上, 进一步提高税收信息系统技术含量, 广泛采用神经网络、决策树等数据挖掘手段, 使个人所得税信息系统从流程型向分析型转变,逐步提高税收管理决策的功能。。

3.3 优化个人所得税的纳税环境。一方面，加大个人所得税法的宣传力度，提高全民纳税的意识。应有重点地突出宣传工资收入、境外所得、企业债券利息收入、私房出租收入、股东账户利息等有关个人所得税的政策规定, 并通过网络热线、公益广告等方式向社会各界宣传讲解政策、税款计算、缴纳程序和期限、权利和义务等具体内容。同时, 对偷逃税案件要通过新闻媒体进行曝光, 惩戒违法者, 为个人所得税自行申报方式的运行提供先决条件。扩大纳税义务人的知情权。进一步扩大纳税人知情权, 增加政府财政预算、财政开支的透明度;政府用税应更多转向公共服务、公共产品方面, 实现基本公共服务均等化, 最大程度满足纳税人最基本的需要;国家机关之间、中央与地方之间、政府不同的发展事业之间, 税款应合理、公平、均衡地分配应用;政府采购应公平、公正、公开、透明, 投资应更倾斜于基础设施、高新产业, 并可逐步设立完善听证、专家咨询等程序, 使纳税人真正感受到是国家的主人, 不仅清楚如何缴税、应缴多少税, 而且清楚缴的税干了什么、有什么作用。使纳税义务人明确自己的哪些收入应当缴税，应当缴多少税，纳税额如何计算等，以增强其纳税的自觉性。另一方面，提高税务机关的服务质量，提高税务部门工作人员的服务态度、业务素质，为纳税人提供良好的纳税环境，因此一是抓工作态度;二是抓业务技能;三是抓申报环节的简化;四是抓简便易行的申报方式, 如电话申报、电子申报、网络申报等。只有纳税服务质量有效提升, 才能更好地为纳税人自行申报提供快捷、良好的服务环境, 进一步推进个人所得税自行申报。另外，还应当关注信息技术的引入以及对纳税人的信用评级制度，以确保和促进个人所得税科学的征收和管理。