物业管理行业税负问题研究

第一篇：物业管理行业税负问题研究

物业管理行业税负问题研究

一、物业管理行业税负问题的提出

我国的物业管理是住房制度改革和住房商品化的产物，自从1981年深圳诞生了中国第一家物业管理企业，市场化、社会化、专业化的物业管理就开始逐渐替代传统的福利制的房屋管理模式。伴随着物业服务企业数量的增长和物业管理覆盖率的提高，逐渐在我国孕育出一个崭新的行业物业管理行业。

总结近三十年物业管理的发展历史，我们在肯定物业管理行业在改善人居环境、增加住房消费、解决就业问题、促进经济发展和维护社会稳定方面发挥了不可替代作用的同时，还应当看到物业管理在市场化过程中，面临着诸多发展中的问题和困难，例如：国家政策扶持力度不足，物业服务收费标准缺乏弹性，业主欠费现象普遍，物业服务企业经营困难，老旧住宅小区以及保障性住房缺乏物业管理资金等。以上问题和困难究其实质，都是业主和企业的经济负担问题，而税负是其中直接而重要的影响因素之一。中国物业管理协会2007年在全国范围内对近4600家物业服务企业开展行业生存状况调查表明，大多数物业服务企业经营状况艰难，被调查者普遍反映物业管理行业税负政策不合理，加重了业主和企业的负担。因此，从维护业主的切身利益和促进物业管理行业可持续发展的角度出发，对物业管理行业的税负问题进行深入的研究，并在此基础上提出切实可行的解决方法和政策建议，具有十分重要的现实意义。2008年7月中国物业管理协会行业发展研究中心成立后，正式组建课题组，专项研究物业管理行业税负问题。

二、物业管理行业的税负现状

现行物业服务企业适用的税种、税目与税率

1．营业税：税率5%。

2．城建税：按营业税的7%计税。

3．教育费附加：按营业税的4%计税。

4．企业所得税：按调整后利润总额计算纳税额，税率：25%。

5．车船使用税：车船使用税是以应税车船为征税对象的计量标准为计税依据，实行定额征收。

6．印花税：印花税共有13个税目，如：购销合同、建筑安装工程承包合同、借款合同、营业帐簿等。税率分为：

（1）比例税率：万分之0.5、万分之

3、万分之

5、千分之1。

（2）定额税率：按件贴花，税额5元。

7．代扣代缴的个人所得税：计税依据工资、薪金。适用九级超额累进税率，税率为5%—45%。

8．防洪费：半年征收一次，按半年累计收入的万分之九征收。

9．残疾人保障基金：每年征收一次，征收额=（上年度在职人员总数×1.6%-上年度残疾职工总数）×所在地职工年平均工资×60%

三、物业管理行业税负存在的问题分析

1．税率偏高

目前，物业管理归属“服务业”，适用5%的税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。鉴于物业管理行业区别于其他服务行业的根本之处在于它具有非常明显的准公共服务的居民服务业的特征，不宜对其适用一般服务业的税率。

2．税基不尽合理

物业管理行业具备“取之于民，用之于民”的经济利益特征，其物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的，具有明显的代理业性质。在酬金制收费模式下，物业服务企业向业主收取的物业服务资金由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成，其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支，具有代收代付的能源消耗费（水电费、取暖费和煤气费等）同样性质，不应作为税基。税务部门应以物业服务酬金为税基向物业服务企业计征营业税及其附加，而目前各地税务部门均以物业服务资金为税基向企业征税，无疑加重业主和企业的负担。

3．重复征税

随着社会专业化分工的日趋细化，目前，物业服务企业大多存在不同程度的专业分包。如属于国家法律法规规定、消防维保，电梯维保等必须委托具备相应资质的专业单位承担；中央空调维保，日常专业保洁，专业安防，专业外墙清洗等专项服务，分包委托给其他专业公司完成。物业服务企业与专业分包公司之间实际应存在税项抵扣，在申报本企业营业税时，应允许将外包服务的支出从物业服务资金收入中予以扣减，剩余的服务收入作为计征营业税的依据。而目前税务机关对物业服务企业按照收入全额计征营业税，不允许就各分包专业公司的发票部分作为税前抵扣项目，明显存在重复征税的问题，加重了物业管理的税收负担。

四、当前物业管理行业面临困境及对民生与社会稳定的影响近几年来，随着物价上涨和人力成本的提高，以及物业管理收费水平难以得到同步调整，行业生存状况不容乐观。中国物业管理协会于2007年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止当年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。

调查统计数字反映，4118家填报企业现有资产总值4010501.3万元，平均资产总值973.9万元；4190家填报企业2006年经营总收入过2769375.3万元，平均经营收入660.9万元；3727家填报企业完成营业税金及附加150393.83万元，平均完成营业税金及附加40.4万元；1581家填报企业上缴企业所得税金42352.54万元，平均上缴企业所得税金26.8万元；2006年盈利企业为1825家，占调查企业的39.7%，实现利润总额达149797.5万元，平均利润额82.1万元。以上数据反映，物业管理行业平均营业税金及附加实际税负率6.1129%。

仅有40%的企业实现利润，且利润额低，60％的企业亏损或持平。这些数据反映出多数企业生存状况的困难，行业缺乏可持续发展的经济基础，近年来不少城市呈现行业整体萎缩趋势，由此带来一系列的社会问题。

1．部分物业服务企业为降低成本，采取削减人员或降低服务标准等，导致服务水平明显下降，引发业主和住户的不满，引起矛盾和纠纷，各类物业上访、信访以及到法院诉讼的案件呈现上升趋势；

2．部分城市频繁出现因物业服务企业入不敷出而被迫退出在管的亏损项目（大多为低收入人群居住，物业费标准过低且收费率偏低的老旧住宅小区）的情况。造成小区内垃圾堆积成山，可防性偷盗案件频发，水电供应不正常，直接影响了广大业主和物业使用人的正常生活，多次发生群体上访，影响到社区稳定和社会和谐，也给城市政府带来了很大的压力；

3．随着一些企业对在管项目的撤离，大量员工被裁减，使得目前严峻的就业形势雪上加霜；

4．按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的精神，近年来很多城市对老旧住宅小区进行了整治和改造，尽管政府和各方面投入了大量整治改造经费，但居民的居住条件仍得不到根本改善。主要原因在于业主和住户（多为低收入群体）无力承担物业管理费用，使得物业管理的推行缺乏经费保障，住宅小区整治改造的成果难以保持。

上述问题在全国不少城市屡屡发生，使各地政府进一步意识到物业管理的贡献不仅在于促进房地产行业的稳定健康发展，直接拉动了国民经济的增长和改善了人居状况，更直接的体现在与保民生、保就业、保稳定的关系。尽管物业服务企业亏损面加大的直接影响体现在行业整体经营效益下降和生存困境上，但由此带来的对民生和社会稳定的影响不容忽视。

五、制定扶持物业管理行业税收政策的现实意义

1．当前形势对调整物业管理税收政策的选择。

物业管理生存发展的前提是尽快改变行业大面积亏损的状况，在目前情况下，最简捷有效的途径有两条：一是通过适当提高物业服务费标准，二是适当减轻物业管理税负。

而在当前全球性的金融危机影响下，中国的经济发展也面临着严重的挑战与考验。国家出台了一系列“保增长、保就业、保民生、保稳定”的政策措施，在这种大环境下，提高物业服务费标准，增加业主和住户的经济负担显然不可行，要做到在不增加业主和住户经济负担的同时，又能保证物业服务的正常开展，调整物业管理税收政策，扶持物业管理行业发展，应是当前最好的政策选择。

2．制定扶持物业管理行业税收政策的现实意义。

1）推进物业管理能增加就业岗位。党中央、国务院高度重视就业工作，提出就业是民生之本、安国之策。据初步统计，物业管理作为一个新兴的劳动密集行业，从业人员中的秩序维护员、清洁员、工程维修和绿化养护人员等通常占企业总人数的95%以上。而在这些基层员工中,农村进城务工人员占52%，复员转业人员占17.8%，下岗职工占6.7%，大中专毕业生占3.8%。目前，城镇商品住房年竣工量在6亿平方米左右，按新增2000平方米吸纳一个物业从业人员算，每年物业管理行业可以吸纳30万就业人员，占全国新增就业人口的2.69%。此外，随着各地物业管理覆盖率的逐步提高，物业管理行业吸纳的就业人群还将与日俱增。这对改善低收入人群的生活，为各级政府分忧解难，解决民生问题都将作出更加积极的贡献。

2）实施物业管理有利于构建和谐社会。党中央在十六届六中全会上提出的建设和谐社会的战略目标，具有深远的意义。从微观来看，居民家庭是社会的细胞，由其组成了社区，由无数社区组成社会。物业管理的开展，由物业服务企业按照业主的委托，按照管理规约对

管理区域的公共事务进行管理，对业主提供各项服务，开展社区文化活动，宣传互助友爱、促进邻里和睦、有利于打造安全、宁静、舒适的社区环境和建立社区的和谐氛围。

3）扶持物业管理能更好发挥其对维护社会稳定的重要作用。物业管理对公共秩序的维护和协助政府开展安全防范职能的发挥，在减少刑事发案率，促进社会稳定方面发挥着十分重要的作用。据公安网报道，实行物业管理的小区与没有实行物业管理的小区每万户发案比例为1∶38，每万户刑事发案率比例为1∶10。在2008年北京举办的奥运会期间，北京市的各物业服务企业均与奥组委和北京市政府签订确保一方平安责任状，通过精心制定管理方案，细致研究应急措施，做了大量保稳定、促和谐的工作，确保奥运会各项活动的顺利开展和比赛的圆满进行，显示了物业管理与社区管理的结合是保障中国社会稳定的有效促进机制。税收政策应具备调整利益分配关系和扶持社会健康发展的双重功能。调整利益分配关系，就是要求坚持公平税制的原则，国家在以税收形式取得财政收入，安排税收负担时，应处理好国家与纳税人之间的关系，创造公平税收环境，鼓励竞争。公平税负不是平均税负，而是应给予纳税人大体相同的税收环境，并使税收负担与纳税人的负担能力相适应。从这个角度讲，重新评估物业管理行业在社会经济发展中的重要作用，通过调整国家的税收政策，减低物业管理行业的税负和平衡利益分配，不失为扶持物业管理行业持续健康发展的有效举措。不仅可以减轻物业服务企业的负担，更好地发挥物业管理在城市管理中的作用，而且可以减缓物业服务费短期内无法提高所带来的压力，使业主得到实惠，真正体现党中央的惠民政策。

六、完善物业管理行业税收政策的具体建议

1．降低物业服务企业的营业税税率

建议比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业，将物业服务企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率，以扶持物业管理行业的生存和发展。

2．确立合理的物业管理行业营业税征收范围

建议比照旅游业将全部的旅游收入扣减替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票或者支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业收入计征营业税；及比照广告代理业以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业收入计征营业税，将物业服务企业的收入扣除支付给其他专业服务单位支出（如：专业消防维保、电梯维保、中央空调维保、外墙清洁、绿化养护、专业安保等外包支出）后征税，以体现合理税基，避免重复征税。

建议根据上述意见，就国家税务总局“关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知”（国税法【1998】第217号文）和财政部 国家税务总局“关于营业税若干政策问题的通知”（财税【2003】16号文）做出相应的政策调整。

3．尽快明确物业服务企业在缴纳所得税时的应纳税所得额

新企业所得税税法从2008年1月1日执行，比原企业所得税税收负担率减轻8％。建议，国家税务总局能够尽快出台相关政策，明确物业服务企业的各项不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的项目，作为应纳税所得额，计征企业所得税。关于征收方式，课题组经过研究分析认为，对于较大较强、内部管理较为规范的企业，实行查帐征收是比较有利的；而对小规模且财务管理不健全的物业服务企业，采取向税务机关申请核定征收的办法更有利。

课题组建议通过中国物业管理协会呈请国家住房和城乡建设部，由住房和城乡建设部商国家税务总局和财政部税政司，力争能在物业管理行业尽快实行物业服务资金全额营业税征收为加值额营业税征收，从而减轻物业管理行业税收负担，以扶持物业管理的健康发展，让城乡居民能够持续享受物业服务带来的便利，让已经就业的几百万人群能够有一个稳定的职业，最终实现今年党中央提出的“保民生、保增长、保稳定”大局。

第二篇：税负问题

国内做企业要交哪些税?教你从税里抢利润!

来源：创业邦作者：Marina2013-03-12 16:35:01

“民营企业税负痛苦指数较高，目前全年缴纳的税费占毛利润的50%左右。”这是人大代表、全国工商联执委、成都市总商会会长孙明在今年两会的建议中给出的数字。

呼吁减税是2013年两会上众多代表和委员的提案和建议，特别是民营企业家代表更是结合自己所掌握的具体情况，指出在用人成本不断攀升、原材料价格上涨、经济大环境仍不景气的情况下，利润率下降，税负让企业主们愈发难以负担。

请看《新京报》下面的报道：

宁波一家机械加工厂在2010年的营业额为2000万左右，其中所缴纳的税费清单如下： 增值税50万-60万元;地方税费也有50多万元，其中企业所得税30万元，营业税、土地使用税、房产税、教育附加费等加起来10多万元，另外，还承担工人的个人所得税共计12万元。

去年一年，工程老板徐总共计缴税费110万左右，他自己盈利116万。另外，徐总从银行贷款1300多万元，去年一年所支付利息也要100多万元。

“我和税务局、银行等于把工厂赚的钱三等分，各拿100多万。”徐说。

我国税收分三类：

1、国税征收

2、地税征收

3、国税与地税共享征收。不同地区、不同行业、不同的时间以及企业性质的不同，都会影响企业的税种及税率。比如有的园区为吸引投资，会给予新成立的企业以一定时间段内的税收优惠;或者为了鼓励、引导某个行业的发展，也会给予某个行业税收优惠„„

主要税种的税率

1、营业税 按提供的服务收入5%缴纳;文化体育业等3%;娱乐业20%缴纳;

2、城建税 按缴纳的营业税与增值税之和的7%缴纳;

3、教育费附加 按缴纳的营业税与增值税之和的3%缴纳;

4、地方教育费附加 按缴纳的营业税与增值税之和的2%缴纳;

5、文化事业建设费 按广告、娱乐业收入的3%缴纳;

6、印花税 购销合同按购销金额的万分之三贴花;帐本按5元/本缴纳(每年启用时);按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳(第一年按全额缴纳，以后按增加部分缴纳);

7、城镇土地使用税 按实际占用的土地面积缴纳(各地规定不一，XX元/平方米);

8、房产税 按自有房产原值的70%*1.2%缴纳;

9、车船税 按车辆缴纳(各地规定不一，不同车型税额不同，XX元辆);

10、企业所得税 按应纳税所得额(调整以后的利润)缴纳(3万元以内18%，3万元至10万元27%，10万元以上33%);

11、发放工资代扣代缴个人所得税(以上信息内容可能会有调整)企业经营过程中的纳税筹划是依照国家制定的财务政策所允许的收入确认原则、成本核算方法、计算程序、费用分摊、利润分配等一系列规定进行的内部核算活动。通过有效的纳税筹划，使收入、成本、费用和利润达到最佳值，实现减轻税负的目的。但是，企业财务政策一旦确定，不得随意变更，故在选择财务政策上要有前瞻性。

企业要做好税收筹划，有以下几个切入点： 1.选择税务筹划空间大的税种为切入点

要选择对决策有重大影响的税种作为税务筹划的重点;选择税负弹性大的税种作为税务筹划的重点，税负弹性越大，税务筹划的潜力也越大。

2.以税收优惠政策作为切入点

一般在税种设计时，都设有税收优惠条款，企业如果充分利用税收优惠条款，就可享受节税效益。

3.以纳税人构成为切入点

企业在进行税务筹划之前，首先要考虑能否避开成为某种纳税人。比如在1994年开始实施的增值税和营业税暂行条例的规定下，企业宁愿选择作为营业税的纳税人而非增值税的纳税人，宁愿选择作为增值税一般纳税人而非增值税小规模纳税人。因为营业税的总体税负比增值税总体税负轻，增值税一般纳税人的总体税负比增值税小规模纳税人的总体税负轻。当然，这不是绝对的，在实践中要做全面综合的考虑。

4.以影响应纳税额的几个基本因素为切入点

影响应纳税额的因素有两个：纳税依据和税率。进行税务筹划无非是从这两个因素入手。如企业所得税计税依据为应纳税所得额，税法规定企业应纳税所得额=收入总额—允许扣除项目金额，具体计算过程中又规定了复杂的纳税调增、纳税调减项目，因此，企业进行税务筹划有了一定的空间。

5.以不同的财务管理环节和阶段为切入点

企业财务管理过程中都有税务筹划的工作可做。比如，按照税法规定，负债的利息作为所得税的扣除项目，享有所得税利益，而姑息支付只能在企业税后利润中分配，因此债务资本筹划就有节税优势。又比如，通过融资租赁，可以迅速后的所需要资产，保存企业的举债能力，而且支付的租金利息也可以按规定在所得税前扣除，减少纳税基数，更重要的是租入的固定资产可以计提折旧，进一步减少了企业的纳税基数，因此，融资租赁的实收抵免作用及其显著。

当然以上五点，创业者或企业主可以只做简单的了解，有个理念性的认识。但具体操作起来却是错综复杂，一定要借力专业人员。企业成立之初业务少，规模小，利润薄，可以找兼职人员来做，或可以将财务、税务这部分外包出去。但在此要提醒您一点：税务是财务里面非常专业的一个领域，很多专业会计人员对此也是一知半解，对相关税法的规定和变化也不精通，所以企业逐级走上正轨后，税务筹划相关的工作，还是非常需要由税务专业人员结合企业具体情况来操作。

第三篇：加油站行业税负分析材料

加油站行业税负分析材料

在我国改革开放的历史进程中，交通运输业发展迅速，机动车辆随之大量增加，汽车使用量的激增，带动了与汽车密切相关的行业----汽车加油站的快速扩张，行业的激烈竞争，反映出的偷税漏税也日益严重。根据省局局长吴新联同志关于税负调查分析工作重要讲话精神，我们盘锦市国税局第一稽查局按照上级的指示精神，对辖区内税负偏低、有疑点的几户加油站进行了专项检查，对检查过程中发现的问题，就税负偏低的原因加以分析。虽然国家税务总局相继出台一系列加强加油站控管的措施，如强制在直接面对消费者的终端加油站安装税控装置，把加油站全部纳入增值税一般纳税人管理，建立健全《成品油零售加油站增值税征收管理办法》等。但是，一系列的办法措施只是暂时遏制了加油站的税收违法，利益的驱使，其偷税手段更加隐蔽。对此，我们此次检查的做法是：

一、查前分析，查找突破

由于加油站行业的检查难入手，单一从帐面上查出问题非常困难，在查前我们对该行业有能存在的问题进行了认真的分析，制定了理论分析计算表，对该行业从理论上存在的问题能有效的反应出来。同时，对实际有可能存在的问题进行了总结，如：销售机油不入帐。加油站销售的油品一般有汽油、柴油和机油，汽油和柴油大都通过税控加油机售出，而机油是零散的桶装，不通过加油机出售，加油站往往把机油的销售忽略不计。其次是储油数量无法确定。由于储油罐规格不一，大都是委托私人技工打造，没有通过计量部门检测，并开土入罐，无法正确计算正常储油数量。还有的加油站由于税控装置质量不过关，需常年累月进行维修。造成了税控机不税控，加油机的油表不能准确的计算出油数量等。

二、严格把关，掌握购销

要想把加油站的在税收方面存在的问题检查出来，就得抓住“两头”，主要体现在购进与零售两个环节"“购进就是要掌握加油站实际购入成品油的数量，“零售”就是要掌握加油站实际加出成品油的数量，而在实际工作中，加油站恰恰在此处做文章，想方设法少计销售额，偷逃国家税款。我局检查人员在对辽河油田某加油站进行检查时发现，该加油站每年发生的已交增值税金大多数都发生在年初和年未，平时进项税额总是大于销项税额。这引起了检查人员的注意，通过检查帐薄、凭证，盘点库存，未发现疑点。（该加油站税控装置由于质量问题已坏）但检查人员在其他业务收入科目下发现了一笔取得的租金收入，经了解企业财务人员得之，该笔收入系出租储油罐取得的收入，于是检查人员要求企业财务人员提供了租赁合同，从合同上看某公司将自购的油品储在该加油站并支付租金，该公司取油时通过加油站加油机计量，检查人员分析某公司的油品出库肯定有台帐，检查人员根据这一线索，到营业室加油员手中查到了某公司入、出油品情况。据此数据与加油站的帐面及检查人员的盘点数量核对，查出该加油站库存减少汽、柴油共计六万余升，金额30多万元。面对事实，最终该加油站承认，由于有些关系单位常年在此加油，大多数都是一年或半年结算一次，所以有一些油至今未开发票未计收入。对此，我局对该加油站补缴了税款、加收了滞纳金6万元左右。

三、理论与实际结合，防止随意性

石油公司在批发销售时，以重量单位“吨”为计量单位。而作为加油站终端销售时的计量单位以容积“升”为计量单位，因此，加油站在成品油入库时，必须将重量“吨”折换为容积“升”，才能进行销售计量，财务核算和纳税申报也因此以容积乘单价为计税依据。在石油系统是严格按照规定执行。而有些小加油站，在业务流程及财务核算上虽然与石油公司相同，但因其管理上的不规范，在成品油购进入库时，则大多采取低于这一行业标准进行折换入库。我局检查人员在检查中，通过对小加油站进项发票上的（重量单位）数量与入库折换后“库存商品”账上的（体积单位）数量的采集比对发现，有些加油站的入库折换率低于行业折换率，并且带有很大的主观随意性。

综上所述，必然造成加油站低税负的形成。加油站行业虽然难以入手，但只要我们认真分析，就会查找出破绽。此次专项检查，不仅有力的震慑了违法者，也给那些心存侥幸者敲响了警钟。

盘锦市国税第一稽查局

二00七年一月二十五日

第四篇：中国税负问题

财政部驳我国税负痛苦世界第二：水平并不高

人民网

2011年11月15日07:

54据新华社电 今年以来，我国财政收入增长较快，与之相关的话题受到关注。14日，财政部相关负责人表示，从国际比较来看，我国目前的宏观税负水平并不高。

对于“财政收入增加势必会挤占个人收入”的说法，这位负责人表示，实际上财政收入和个人收入并非简单的此消彼长关系；对于媒体报道的部分单位年底乱花钱现象，这位负责人说，要坚决制止“年底突击花钱”。

我国宏观税负水平并不高

宏观税负是指政府收入占GDP的比重，是衡量政府收入规模的重要指标，反映了一个国家政府参与国民收入分配的程度。财政部相关负责人表示，从与国际比较来看，我国目前的宏观税负水平并不高。

根据国际通行的国际货币基金组织(微博)的统计口径，我国政府财政收入，除公共财政收入之外，还应包括政府性基金收入(不包括国有土地使用权出让收入)、国有资本经营预算收入和社会保险基金收入。

这位负责人介绍，按照国际货币基金组织的口径计算，2010年，我国宏观税负为26.4%，2009年为25.3%，而2009年世界各国平均水平为36.4%，其中发达国家平均水平为40.8%，发展中国家平均水平为32.9%。

这位负责人还介绍，从人均财力水平来看，我国远低于世界主要国家的平均水平。按照国际货币基金组织的统计口径，2010年我国人均财政收入按照当年平均汇率折算为1166美元，而根据预测，2010年，美、日、德、法等国的人均财政收入水平都在14000美元以上。

热点1

此前，财政收入较快增长，引发了一些人的担心：财政收入增加这么多，是不是国家收的税太多了，企业和居民的负担太重了？

“税负痛苦指数”存在缺陷

热点2

2009年，福布斯杂志发布了“税负痛苦指数”榜单，其中中国税负痛苦指数为159，在公布的65个国家和地区中排列第二。近期，这一话题再次引发热议。财政部相关负责人指出，税负痛苦指数的统计方法并不科学。

按照福布斯税负痛苦指数的统计方法，各税种都选用最高的边际税率来计算痛苦指数。按照此方法，我国个人所得税痛苦指数为45，企业缴纳的社会保险费用痛苦指数为49，个人缴纳的社会保险费痛苦指数为23，增值税的痛苦指数为17，财产税的痛苦指数为0，直接加总得出中国内地的税收痛苦指数为159，仅次于法国的167.9，名列全球第二。

这位负责人表示，这种税负痛苦指数在反映税负高低问题上存在缺陷。一是指数选取的名义税率不等于实际税率，实际税率往往比名义税率低。二是最高的边际税率只适用很小比例的纳税人，不能反映一国居民的总体税负状况。三是简单相加的假设前提是对每个税种赋予同等的权重，而这一假设与实际情况相差很大。

坚决制止“年底突击花钱”

热点3

据媒体报道，广州市人大常委会副主任李力曾感叹：“预算不科学，表现为年底突击花钱。每年年底财政结算，总有部分单位因为钱没花出去，在搞突击花钱。”

财政部相关负责人介绍，从历年预算执行情况看，财政支出进度均呈“前低后高”走势，一季度各月支出进度较慢，二、三季度逐步回升，第四季度则进一步加快。

他分析指出，导致这一现象的主要原因是，在每年3月全国人大批准中央财政预算之前，项目支出中一般只有延续性项目按一定的比例预拨部分资金，新增项目大都是在预算批复下达后才开始支出，这样就使一些资金延后支出。

此外，由于项目单位从启动规划设计、可行性研究、招投标等管理程序到具体实施有一个过程，前期准备阶段资金需求量小，实施阶段资金需求则明显增大，相应的资金支付也是前少后多。而且，预算项目支出需要据实结算，这部分预算支出往往在年底前结算，因此12月份支出较多。

这位负责人强调，财政部门高度重视财政支出预算执行管理，坚决制止“年底突击花钱”。今年前10个月，全国财政支出完成年初预算的77.4%，比去年同期进度加快5.2个百分点，预计12月份财政支出占全年财政支出的比重将比上年进一步下降。

下一步，财政部门将进一步健全各单位部门预算执行管理制度，完善预算支出责任制度，建立预算绩效管理制度，创新财政监管模式，不断提高预算支出执行的及时性、均衡性和有效性，进一步提高财政资金的使用效率。

■观点

用制度保证

财政资金不浪费

财政部财科所副所长刘尚希(微博)在会上表示，当前公众对于财政支出是否合理，以及部分单位年底突击花钱等问题的关注，关键问题不在于花了多少钱，而是办好多少件事。也就是说，财政支出应重视效率，增加高效投入，减少无效或低效支出。

他认为，今后财政大部分的支出都是应该直接或间接投向与民生有关的领域。同时从长期看，有关部门应当在有条件的情况下，尽量将财政投向民生领域的支出增幅维持在一定水平上，不要出现陡然降低的情况。

财政部财科所副所长白景明在会上表示，目前公众更关心如何用制度保证财政资金用得更好，保证财政资金不被浪费，并保证公众知情权，使公众知道财政支出并非没有约束。同时在财政支出方面，也应降低行政成本，健全预算的绩效管理，即提高投入产出比。

而关于公众关心的减轻税负的问题，白景明认为，这并非是简单减税的问题，实质上蕴含了公众对公平税负的要求。

人大教授朱青也在会上称，对于减税，政府有两个选择，一方面可以实施减税政策，重点应减少中低收入者的税负，同时增加高收入者的税负；另一方面，如不能减税的话，也可以通过增加民生支出的方式，来达到类似的效果。土地收入与财政困难无对应关系

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4有人认为，近几年土地出让收入增长较快，是现行分税制财政体制下地方财政困难带来的必然结果。

对于上述观点，财政部有关负责人解释称其实这是一种误解。我国土地出让收入增长较快的根本原因在于用地需求不断增加，我国经济的不断发展和城镇化进程的加快，使用地需求不断增加，土地供需矛盾突出。地价总体水平稳步上升，这在很大程度上决定了土地收入的较快增长。

此外，这与我国土地供应主要采取有偿使用方式有关。我国规定，土地供应采取划拨和有偿使用方式，近年来我国在土地供应方面逐步扩大有偿土地使用范围，划拨供应范围日益缩小，土地招拍挂出让比重上升。

另一方面，土地出让收入与地方财政困难程度没有对应关系。如2010年京津沪等相对发达9省市的土地出让收入约占全国三分之二，而中西部财政相对困难，土地出让收入却仅约占全国三分之一。虽然理论上中西部地区更应扩大土地出让规模，但实际上土地出让收入的规模主要与当地经济发展、土地供求关系和市场发育程度相关，与当地财政收入多少和财政困难程度没有对应关系。政府预算里根本没“维稳”一项

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此前，有文章称，“中国维稳预算首超军费”，维稳给中国带来巨大代价。文章发表后，不少媒体纷纷进行转载。

针对有外媒报道称“中国维稳预算”首次超过军费，这位负责人指出，其所谓中国2011年维稳预算达到6244亿元并首次超过军费，渲染所谓中国社会“不稳定”、“维稳代价高昂”。事实上，在中国政府的预算中，根本没有“维稳”这一项。外媒所称“中国维稳预算”达到6244亿元人民币，其实是中国公共安全支出，它涵盖了公共卫生、公共交通、建筑安全等诸多领域，将其称为“维稳预算”，根本是偷换概念。

另外，在当今世界的主要国家当中，除了美国、法国以外，大多数国家的公共安全支出，都超过军费开支。因此，中国公共安全支出略超过军费非常正常，用不着大惊小怪。

财政与个人收入并非此消彼长

本版采写 本报记者 赵鹏

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当前，社会上对财政收入和个人收入的关系存在一些误解。认为在社会财富总量既定的前提下，财政收入增加势必会挤占个人收入。

财政部相关负责人表示，实际上财政收入和个人收入并非简单的此消彼长关系。财政收入只是一个“中间体”。比如，政府取得财政收入后通过安排补贴支出，有些直接增加了个人收入，有些减轻了个人在教育、医疗、社保等方面的支出负担，间接增加了个人收入。

国际经验也表明，在财政收入占GDP比重较高、财政二次分配能力强的国家(地区)，收入分配差距就比较小，如美国、法国等均是。由于我国劳动力市场总体上供大于求，在市场机制作用下，仅靠一次分配很难较大幅度提高居民收入，特别是中低收入者的收入，这就需要财政的二次分配来调节。因此，增强政府在国民收入再分配领域的调节能力，并通过完善社保体系，增加转移支出等方式，在收入再分配环节增加居民特别是低收入者收入，有利于促进提高居民收入在国民收入分配中的比重。

第五篇：物业管理行业年鉴

物业管理行业年鉴范文

我市物业管理行业始于90年代初期，经过十几年的发展已经初具规模，它的社会效益、经济效益、环境效益日益显著，切实的起到了为百姓解难，为政府分忧的作用。

20XX年是我市物业管理发展历程中，尤为重要一年，根据国家《物业管理条例》，结合沈阳市实际情况出台了我市第一部物业管理的地方性规章，《XX市住宅物业管理规定》，为物业管理行业的发展奠定了坚实的法律保障。目前，我市物业管理已经渡过普遍推行的初级阶段，社会化、专业化、市场化的物

业管理运行机制已初步形成，并取得了较好的效果，正向着新的深度发展。

一、全市物业管理总体情况

截至20XX年底，我市建成住宅区3277个，建筑面积10421.7万平方米。其中：具备物业管理条件实行等级服务的住宅区244个，建筑面积2151.9万平方米，占全市住宅区总面积的20.6%；建筑面积2万平方米以上的旧住宅区604个，建筑面积3293.4万平方米，占总面积的31.6%；住宅组团2429个，建筑面积4976.1万平方米，占总面积的47.8%。全市登记注册物业管理企业536家中，其中具备二级以上资质的有9家。物业管理从业人员近3

万人。全市物业管理行业呈现出快速发展的良好态势。

二、拆违建绿、住宅区楼道整治、街路粉饰美化及房屋“平改坡”工程完成情况

（一）住宅区拆违建绿工作

住宅区拆违工作于20XX年11月开始，计划拆除住宅区内违章建筑

108万平方米，截至2005年3月24日，实际完成拆除违章建筑109万平方米，超额完成了任务。已拨付资金4000万元。

住宅区绿化是人与自然和谐发展的表现之一，住宅区的绿化可以为广大居民创建良好的生活环境，是市政府的一项“民心工程”。在全市的绿化过程中，我们坚持高起点、高标准、严要求，为使我市尽早的向园林化城市转变，适应明年“世园会”的召开，全面提高我市居民的居住条件和生活质量，我局按照市政府城市绿化工作的总体部署，今年全市住宅区计划植树166万株，实际完成植树183.66万株，占计划的110.6%，新增绿地面积4.15万平方米，市房产局垫付资金500万元，圆满完成了住宅区绿化任务，受到市委、市政府的表彰，房产局获得了绿化工作优秀组织奖。

（二）住宅区楼道整治

经过市、区各级单位干部群众的共同努力，截止到7月份底，全市楼道整治工程全面竣工，共完成各类产权楼道整治工程7678栋、3273.55万平方米。市、区共投入整治资金5928.26万元，其中楼道粉饰工程投入资金3928.26万元，供暖分户管线整治完善资金2000万元。

按照市政府的工作部署和XX市住宅楼道整治现场会的要求，在全市楼道整治工程实施过程中，市房产局多次召开工作调度会，积极推进住宅区楼道整治工作。一是制定了《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区；二是与市财政局、市公积金管理中心联合研究制定了《关于楼道整治工作资金归集程序的若干意见》，为下一步楼道整治工程资金的归集，提供了标准、程序和依据；三是加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。各区也成立了相应的领导机构和工作班子，并组成了工程组、资金归集组、宣传组开展了各项实质性工作，市楼道整治办公室印制下发了《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》；四是本着试点先行的原则，在和平区进行了试点工程，在总结试点成功经验的基础上，全市各区共在19个住宅小区内完成示范样板工程，为整治工程全面铺开和全面完成打下了基础。五是城市建设发展“三分在建设，七分在管理”的工作要求，要巩固楼道整治工作成果，关键在于建立长效的后期管理机制。为此，我局已经向政府董文秋副秘书长提出《关于明确我市住宅楼道整治后期管理责任建议的报告》，提出了楼道后期管理的具体责任划分。今后楼道的管理工作，将坚持“标本兼治，重在治本”的原则，发挥各方优势，切实形成市、区、街道、社区各负其责、共同参与的管理模式，以巩固、完善现有楼道整治成果。

（三）街路粉饰美化工程

为满足明年“世园会”的要求，打破原有的环境不协调状况，使沈阳的街路景观有一个根本的改变，在市局领导的指导下，XX市对重点街路及广场沿线（周边）建筑物进行了美化工程。

全市街路粉饰美化工程计划1473栋，建筑面积793万平方米。其中：粉饰工程1044栋，建筑面积465.6万平方米；清洗工程429栋，建筑面积327.4万平方米；美化屋顶工程9栋，建筑面积0.7万平方米。

目前，全市街路粉饰美化工程实际完成1490栋，建筑面积797.7万平方米，竣工率101%。其中：粉饰工程1061栋，建筑面积470.1万

平方米，竣工率102%；清洗工程429栋，建筑面积327.6万平方米，竣工率100%；美化屋顶9栋，建筑面积0.7万平方米，竣工率100%；楼梯维修完成253栋，建筑面积143.9万平方米。

街路粉饰美化工程是今年XX市长提出的六大城市管理工程之一，在市区各级领导的高度重视及相关各部门的密切配合下，多次组织召开工作协调会，解决工作中出现的困难与问题。市局在资金缺乏的情况下，向各区借资300万元用于工程的实施。各区房产局也相应的成立了专门领导小组，并制定了详细的实施细则，这些都为街路粉饰美化工程的顺利完成提供了良好的保障。

为了保障街路粉饰美化工程的顺利进行，先后制定下发了《XX市重点街路及广场沿线（周边）建筑物粉饰美化工程实施方案》、《XX市主要街路沿街建筑立面涂饰、屋顶美化工程技术质量指导意见》、《关于加强重点街路粉饰美化工程设计施工管理的通知》等文件。为保证街路粉饰美化工程有序实施，加强制度化管理，确定了项目负责人制度、工程招投标制度、工程监理制度、安全责任制度、工程技术交底制度。同时，为了保证工程的实施质量，各区分别对工程在全市范围内进行了工程招投标，对招投标企业的施工资质、安全资质进行严格审核，选择正规、有实力的施工队伍进行施工。在选择施工企业的同时，各区也选聘了监理资质高、服务质量好的监理公司进行全过程的监理，有效地保证了街路粉饰美化工程的质量和安全。

（四）“平改坡”工程

20XX年我市房屋“平改坡”，以改善城市市容景观，提高居民居住

质量为目标；坚持“统一政策、统一标准、区域负责”的原则，建立和完善工程实施体系和工作机制；通过科学选址、精心设计、规范施工，高起点、高标准地实施房屋“平改坡”暨旧住宅美化工程。“平改坡”全年房屋“平改坡”工程共施工21栋，建筑面积17.16万平方米。其中XX区20栋，建筑面积17.11万平方米；XX区1栋，建筑面积0.05万平方米。

今年“平改坡”工程的工作标准，一是简洁明快，衬托周围主要建筑，实现建筑形式和色调与周围建筑总体环境相协调；二是优化“平改坡”工程建筑结构设计，达到构造简单、施工方便，广泛采用新技术、新材料、新工艺，达到安全美观、经济适用；三是“平改坡”工程在科学合理地与原房屋功能结合的同时，保温隔热、屋面排水、防水、排气排烟、避雷、防火等各项施工符合国家规范标准要求。

三、健全法规制度方面

20XX年9月1日，颁布实施的国家《物业管理条例》对保障广大业主利益，规范物业管理活动具有十分重要的意义。但国家《物业管理条例》（以下称条例）出台以后，地方制订的配套法规、规章未能及时出台，解决物业管理工作中一些具体问题，无章可循。因此，20XX年我们将立法工作作为工作重点，通过总结近年来的工作，吸取其他先进城市的立法经验，在全市市民和物业管理行业同仁、有关专家的积极参与和大力支持下，出台了我市第一部物业管理地方性规章《XX市物业管理规定》（XXX人民政府第44号令），为我市物业管理行业健康、有序发展提供了基础保证。

为配合《规定》的颁布实施，出台了《业主大会和业主委员会建设的指导意见》、《XX市前期物业管理招投标管理规定》、《XX市物业管理企业诚信考核暂行办法》、《XX市主住宅区物业经理执业暂行办法》四个配套文件，为《规定》的贯彻、实施营造了法制氛围，进一步奠定物业管理行业的法律基础。

四、物业管理主要工作措施及成效

（一）采取有效措施，进一步规范物业管理行为。

一是规范物业管理招投标行为，进一步加大物业管理招投标的监督和指导力度。

为了更好的规范物业管理招投标行为，我局在今年颁布了《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》，对符合招投标条件的，要全部实行公开招投标，使物业企业的选聘公开、公正、公平，同时增强物业管理企业的竞争意识和风险意识，促进物业管理逐步向市场化、专业化、社会化迈进。同时，开展了前期物业管理招投标的试点工作。对建筑面积5万平方米（含5万平方米）以上的住宅小区进行物业管理招投标；投标人少于3个或建筑面积5万平方米以下的住宅小区，经各区、县（市）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。目前，“中街北苑”、“假日兰庭”、“融城时代”等32个住宅小区通过招投标的方式选聘物业管理企业，使前期物业管理逐步得到了规范。

二是加强物业管理的监督和指导。

建立物业管理企业诚信档案和物业企业经理人信用档案及准入、退出制度。在严格物业管理资质审批的同时，加强对物业管理行为的监督和考核，对不符合标准的物业管理企

业和经理人，随时取消其物业资质或从业资格。

三是协调指导业主组建业主大会和业主委员会。

根据国家《物业管理条例》，结合我市物业管理实际，出台《业主大会、业主委员会组建程序》等相关文件，充分发挥社区作用，行业主管部门和社区及物业管理企业密切配合，对具备条件的住宅小区，积极引导组建业主大会和业主委员会，充分履行其权利和义务，协调业主和物业管理企业的关系，做好物业管理工作。通过近一年来的努力，我市244个具备物业管理条件的住宅小区中有173个住宅小区依法、依程序组建了业主大会和业主委员会，规范化率达到了71%，初步形成了业主自治和专业物业公司管理的多元化管理模式。

四是进一步加强资质管理，规范物业管理市场。

2005年我们开展了“一个清理、两个整顿”和“规范物业管理排查”活动，经过小区办的内部核实，及与法规处的共同研究，依据国家物业管理法规，对资质证书已过期，未进行资质评定，多年未年检的19家物业管理企业依法取消了资质，挪用维修资金、服务水平差、业主投诉较多的12家企业提出了限期整改要求。有效的营造了市场氛围、净化了市场环境、规范了市场秩序。

（二）全力解决好开发建设遗留问题。

房地产与物业管理是密切不可分的两部分，物业管理的完善可以使房产增值保值，但是目前开发遗留问题仍是制约我市物业管理的重要因素。这些问题百姓意见多，解决难度大，同时影响物业管理水平的提高。因此，我们会同小区办协调相关部门，细化问题、明确思路、明确责任

单位、明确整改时限，坚持“条块结合，以区为主”的原则，加强协调，对存在的问题逐一进行整改，并逐一进行消号。目前，244个实行物业管理的住宅小区中，112件开发遗留问题，已经解决76件。同时，为确保整改工作的顺利进行，本着边解决、边整改、边规范的方式，对在整改中比较好的30个典型住宅区，我们深入住宅区进行调研、总结经验，在全市住宅区中进行推荐，使该项工作起到很好的社会效益，得到了广大业主的一致认可。

（三）深入住宅小区调研，探索全新管理模式。

在物业管理中，普通住宅区是我市最大的管理难点。我们先后4次深入住宅区进行调研了解情况，形成了普通住宅区管理的调研报告，积极探索抓好住宅区物业管理的有效途径和措施，同时，针对以上旧住宅区物业和房产存在的问题，我们邀请相关专家组成课题调研组：

1、请XX建筑大学刘亚臣教授组织的调研组写了沈阳市“弃管房产、管理模式与对策研究”的报告。

2、请XX教授写出了“关于对沈阳市查管房产实施物业管理”的调研报告。

3、请XX师范大学鲁捷教授写出了“关于旧住宅区物业管理的几点建议”的调研报告。

通过调研，结合住宅区的实际情况，初步提出了我市住宅区管理的四种模式。一是对项目较大，分期开发的物业项目，探索推广“百步庭”式的物业管理模式；二是对具备物业管理条件的住宅小区，实行规范化的物业管理；三是尚不具备物业管理条件的住宅小区，有计划、有步骤、有重点地进行改造，努力向物业管理过度；四是对暂不具备物业管理条件的住宅小区，建立以安全、保洁，维护公共秩序、共用设施设备，房屋维修为重点的保障性专项服务。