关于我市住宅小区物业管理服务调研实地调研工作安排（五篇模版）

第一篇：关于我市住宅小区物业管理服务调研实地调研工作安排

关于我市住宅小区物业管理服务调研实地调研工作安排

按照《XXXX年关于我市住宅小区物业管理的调研方案》,XX月份通过针对小区住户的调查问卷约XXXX份,共收回到有效问卷约XXXX份；XX月份根据回收的问卷进行了数据整理,并作了情况汇总（详见附件《问卷调查情况汇总》）。

结合《XXXX物业管理条例》,及《XXX市住宅专项维修资金管理实施办法》，草拟以下的实地调研工作安排：

一、实地调研工作计划（详见 《实地调研提纲》）成立3个调研小组，由参议委主任、副主任分别带队，组员由参议委成员出任，具体人选待商议。

1.走访市房产行政主管部门，了解我市物业管理总体概况；了解《XX市住宅专项维修资金管理实施办法》的实施情况、《XX市物业管理条例》的相关情况。

2.走访市物业管理行业协会，了解其功能定位。在规范物业服务企业服务行为,协调各相关方面关系上如何发挥作用？在工作中遇到哪些困难？

3.选取几个典型的小区, 进一步了解业主委员会、物业服务企业在实际运作中遇到的问题。业委会方面：人员架构、经费、信息披露、与物业服务企业的协调、住宅专项维修资金的交存、管理，提取和使用等。物业服务企业方面：进驻时间、工作用房、人员架构、与业主委员会之间的关系、共用部位、共用设施设备的使用、信息披露、如何做好服务等。

二、形成提案的方向

1、如何更好落实《XX市物业管理条例》，进一步推进我市物业管理业健康发展？

2、如何提高《条例》的可操作性。如出台相应的实施细则（业委会运作缺乏指导：业委会的成立、成立后的日常运作、重大事情的决定，物管公司的招标以及业委会成员相关培训。深圳在这方面的规定较为全面细致）。

3、如何解决早期老旧住宅小区的维修维护。

①资金；②制度：建议政府有关部门进一步完善《汕头市住宅专项维修资金管理实施办法》，出台《提取管理办法》（类似《住房公积金提取管理办法》），以明确具体的提取程序（适用项目及需提交的具体材料）。③存在的历史问题和困难。

3、如何解决我市物业管理覆盖率较低的问题。

许多老旧小区，包括城中村改造建成的小区，物业管理公司难以实现经济利益，或不愿意接手或相继退出，造成物业管理覆盖率相对较低。这一块该如何解决。

4、物管职能部门、行业协会、物业公司和业主委员会在创建和谐小区，建设幸福XX上有哪些经验和做法？如如何解决物管纠纷等。

附：

调研组人员、走访对象

3个调研小组，由参议委主任、副主任分别带队，组员由参议委成员出任，具体人选待商议。

第一组 组

长：

成员：

走访对象：市房产行政主管部门（市房产管理局）、市物业管理行业协会

第二组 组

长：

成员：

走访对象：XXX花园等

第三组 组

长：

组

员：

走访对象：XXX花园等

第二篇：关于我市住宅小区物业管理的调研报告

关于我市住宅小区 物业管理情况的调研报告

赵 志

近年来随着房地产市场繁荣发展，我市新开住宅小区不断增多，加之原来的老旧小区，使得我市物业管理工作的重要性越来越突显，小区居民对物业方面反应的问题也越来越多，借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动，深入基层进行调研要求之机，就我市小区物业管理方面展开了调研。现将调研情况报告如下：

一、我市物业管理工作的现状

㈠小区物业管理的基本情况

物业管理这个行业随着我市近年来的住宅小区的不断增多而显得越来越重要，它关系到千家万户，因此，我市在2010年9月就成立了公用事业管理办公室，主管和规范北镇市物业管理行业，通过采取物业公司申报考核机制、建立专项维修基金制度、成立业主委员会、颁布相关法律法规等一系列措施，将全市的物业管理工作逐步推向法制化、规范化。

目前，我市楼房建筑面积245万平方米，其中住宅面积为175万平方米，办公面积40万平方米，商业面积30万平方米。有住宅小区147个，有28个小区由物业管理企业管理，其余

小区部分由所属单位管理，部分由业主自行管理。

我市物业管理居住面积已有90万平方米，9家物业服务企业取得物业服务企业资质，物业从业人员80人取得从业资格证书，新建小区物业覆盖率达100%，我市的物业管理工作从过去的建管不分，到现在的建管必分、逐步走向市场化的管理模式，为提高物业服务质量，树立良好城市形象，发挥重大作用。

㈡住宅小区的特点

1、住宅小区档次差距大。从小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、有专人管理、绿地率高的高标准小区（例如盛华苑小区等），也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区，小区楼间距小，绿化少，车位少，无人管理，物业形同虚设。

2、老旧小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制，我市部分居住小区建成时间较长，遗留问题多。有的小区基础设施差，配套不齐全；有的小区建设规模小，相关手续不完备；个别小区还是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。

二、存在的主要问题

１、物业管理服务行为不规范。尽管我市很早就成立了公共事业管理办公室对物业行业进行管理，也出台了很多政策和法规，例如《北镇市物业管理办法》对我市物业管理方面进行

指导和约束，但是由于物业方面的广博性与繁杂性，我市对物业管理企业的管理和培训还远远不够，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。

２、费率不统一，老旧小区物业管理服务收费率低。从物业管理服务收费标准方面看，从1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的如“港宇花园”达到98％，而有的老旧小区收费率低，更有甚者没有物业，只是业主自己交一点费用，用来作为垃圾清理和雇佣打扫楼梯的人工费用，造成收费难的原因是多方面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有限。三是业主反映的问题得不到及时解决，引发居民不满情绪而影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。五是各个小区标准不一，收费高的与收费低的相比认为不值，不愿主动交费。

3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。具了解，我市大多数小区都没有成立业主委员会，有些问题只是个别业主私下向物业反映，而不代表集体的诉求。造成这种现象的原因是：一是大多数业主认识不

足，新的小区设施、管理要好一些，多数人认为没有必要；部分老旧小区开发的较早，那时没有专门的物业，只是开发商代管，由于赢利不高或收费率低等原因，对小区弃之不顾，造成无物业管理的现象，其业主认为业主委员会更无必要，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参与意识不强，即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些个别小区业主委员会虽然建立，但运作不够规范，管理机制不健全，无法真正地发挥其作用，最后不了了之，形同虚设。

4、物业行政管理体制尚未理顺。行使对小区物业行业管理职责的是市住建局下属的公共事业管理办公室，但这种职能指导性的职能居多，对物业公司真正约束的作用没有真正发挥出来。此外，物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种矛盾交织在一起，仅靠房管部门难以协调各方，容易造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。

5、无物业管理的个别住宅小区物业维护、管理问题日益突出。我市尚存很多老旧小区，最早追溯到家属楼的时代，大多配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题，加之规模小，户数少，大的物业公司不

原接手，这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，其中存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。

三、意见和建议

针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我市物业管理工作，提高物业管理水平，提出如下意见与建议：

1、要完善物业管理源头监管。市政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是市工商、建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议，着手制定物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是集中组织各个物业公司学习相关规范内容，组织物业相关人员进行培训，让其持证上岗，并要求物业公司保障其合法权利，减少人员的流动性，让其服务能高效、持续、稳定。第三，要健全完善物业管理各项制度，建立市、乡镇、居委会、公事办等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制，将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的新型工作方法，确保专项维修基金的足额归集和合理使用。

2、统一标准，提高服务收费率。制订统一的服务规范的同时制订统一的收费标准，提高或变动收费标准时要征求广大

业主的意见，达成共识，这样才能提高服务收费率，只有广大业主支持，积极主动的缴纳物业费，物业公司才能有资金支撑更好地履行义务，更好地为业主服务，从而达成良性循环。

3、加强完善业主大会、业主委员会建设。一方面，市政府职能部门与乡镇、居委会要主动介入，认真分析研究当前遇到的问题，号召和引导小区召开业主大会，成立业主委员会、摊摆物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，推进业主委员会建立并有效开展工作。据了解，公用事业管理办公室与广宁镇、广宁乡及各社区积极沟通配合，多次在业主中走访动员，推动小区成立业主委员会，并按规定向物业主管部门、各社区办理备案登记。另一方面，市政府各相关职能部门与乡镇、居委会要各司其职，强化日常管理，加大执法力度，及时查处物业公司的违规现象。

4、理顺物业行政管理体制。物业管理业务范围比较广泛，涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，应理顺机制，确保主管部门居中协调，居委会和物业公司共同努力，业主积极配合，齐抓共管，使问题能够得到圆满解决。

5、拓宽资金渠道，改造老旧小区。老旧小区虽然是一小部分，但反映出的问题却少，要在财政、专项维修资金、业主三方面多渠道筹集资金，协调大的物业公司介入，汲取其先进 的管理经验，把物业的空白处填充上，管起来。在这方面，我市已行动起来，2012年，我市的人大住宅楼、医药公司住宅楼完成了老旧小区改造工程，2013年，东门外建设局住宅楼也实施了改造工程。老旧小区改造内容重点为外墙保温、粉刷，下水管道更新、维修，维修楼顶防水，封堵垃圾道等，改造后的小区面貌焕然一新，并在小区内引进物业公司管理，实施长效管理机制，从而改变小区无人管理状态，巩固改造成果。

6、要深化物业管理法规宣教。运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《锦州市物业管理办法》、《北镇市物业管理办法》等法规的宣传活动，强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而且是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。

第三篇：实地调研总结

实地调研总结

在11月14号-11月20号期间，我们小组进行了为期一周的实地调研活动，主要就是在新街口以及江宁区对长虹电视机进行实地问卷调研，根据小组前期设定的市场调查方案进行。

在进行实地调查前，组长先对我们5个小组成员进行了明确的分工，其中3个小组成员负责去新街口做问卷调查，其他2个小组成员负责在江宁地区进行问卷调查，每个小组成员大约负责15份问卷。

本次问卷调查主要采用街头拦截的方式进行，通过对路人的拦截询问来完成调查。

在本次市场调研中，我感受颇多。

首先，在开始实地调研前，对街头拦截就有一种惧怕的心理。实地市场调研，顾名思义就是需要与陌生人进行面对面的沟通来完成调查，这对于我来说本来就是一个难题，不知道该怎么开口，但作为市场营销专业的学生我必须要克服这点，毕竟对我们来说是一个很好的锻炼机会，带着我可以的心态，我开始了我的实地调研。

其次，在这次的市场调研中，我真正体会到工作的感觉。当与随机拦截的人做问卷调查的时，被他们一次次拒绝，甚至遭遇他们的冷嘲，这对于我们这些没有经历过社会历练的人来说来说是一个很大的挑战。在这样的情况下，我们不但不能与他们反驳吵架，反而要更加有耐心的与他们沟通。作为一名合格的营销人员不仅要有吃苦耐劳的精神还要有不怕拒绝和直面拒绝的勇气。

这次市场调研，加强了我们的合作意识，让我懂得了如何跟陌生人交流、如何向陌生人询问出自己想要的信息，无论做什么事，只要选择了，就要全心全意的去做。另外，在我们平时的生活学习中，要学会把理论与实践相结合，从而提升自己的能力。

本次实地调查既增长了见识，开阔了视野，又增长了我们的实际操作能力，学到了很多书本上没有的东西。同时，在遇到困难的时候，我们首先需要做的就是反思自己，在必要的时候可以向他人寻求帮助，毕竟我们是一个团队而不是独立于社会而存在的，我们需要和团队成员建立良好的合作关系，需要大家进行合作区完成任务。

第四篇：实地调研报告

小区物业管理的实地调研

【摘要】物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的邻域，规范的物业管理是和谐社会总体战略中的重要内容，我县新开住宅小区不断增多，使我县物业管理工作的重要性越来越突显，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境，提升物业管理服务水平，满足居民日益提高的居住质量要求。为此，今年2月至3月分别对鸿达小区、金海岸小区和白洲小区三个小区的情况进行调研。

【关键词】请求 宣传 利益 相对性

一、调研情况概述

（一）调研的目的

对于美伊调研活动，都有着一个特殊的目的。因此，我此次的调研也是有目的的。具体的目的有下列几个：

1、了解小区停车位的问题；

2、调查物业费的收缴问题；

3、了解住改商现象；

4、解决违章搭建问题。

（二）调研对象

根据计划的安排，本次调研的对象，包括以下几个地方：

1、在鸿达小区的调研；

2、在金海岸小区的调研；

3、在白洲小区的调研。

（三）调研的基本内容

1、针对在鸿达小区，在鸿达小区我完成了针对业主的调查问题，在调查过程中业主反应的问题有：

①停车位问题。小区内的停车位是占用业主共有的道路而划定的，每月租金为70元左右，但现有的停车位数量已经不能满足业主的需要，小区也没有规划新的停车区，所以导致车辆乱停的现象特别严重。

②业主委员会不能切实的维护业主的利益。大部分业主由于日常工作繁忙，没有时间和尽力投入到小区的管理工作中来，业主委员会的部分负责人员和物业公司拥有某些公共利益，这些都一定程度上导致了业主委员会不能切实维护业主的利益。

2、在金海岸小区，金海岸小区面积较大，居住的业主数量比较多，物业管理也比较规范。在对该小区进行调研时，是该小区物业公司的负责人接待了我，调研中我发现该小区目前存在的问题主要有：

（1）物业费的收缴问题。金海岸小区的物业拖欠现象比较严重，甚至曾因此导致诉讼的发生，物业费拖欠的原因主要有：

①物业公司与业主对缴费时间的理解不一致。物业公司认为，物业费的收取应当遵循“先缴费，后服务”的原则，如果认为物业公司的服务不符合物业协议要求，业主可以以违约为由要求物业公司承担相应的违约责任。而部分业主则认为应当“先享服务，后缴费用”，重视物业公司的服务质量缴纳相应的物业费。

②业主因与开发商存在纠纷而迁怒于物业公司，某些业主因为与开发商存在纠纷，而自己又没有太多的给开发商施压的手段，并想当然的认为既然前期物业是由开发商选定的，所以拖欠物业费就可以给开发商带来一定的压力。

③物业公司与业主在服务价格与服务标准上未能取得一致。物业公司认为，业主支付多高的物业费自己便提供多高的标准的服务，而业主认为自己缴纳了物业费，却没有享受到一定档次的服务。

（2）关于停车位问题，其导致的原因众多，其主要原因，有下列几点：

①地下车库的权属存在争议。物业公司认为，地下车库虽然属于小区的配套设施，但是并不必然属于业主共有。这就如同配电室也是小区的配套设施，但其所有权属于供电公司一样，法律规定的停车位“应当首先满足业主的需要”也不是指车位应当属于业主共有，或者车位的所有人应当将车位免费分配给业主，而是指车位的所有人应当同业主协商以何种方式分配（出租、出售或其他）。业主却认为地下车库应当属于全体业主共有。

②乱停车问题。由于价格、方便程度等原因，部分业主不愿意按照规划的车位停车，而是只考虑自己的方便，在小区内乱停车，甚至出现了阻塞消防通道的情况，物业公司没有权利进行制止（如拖车），虽能进行劝阻或采取其他方式（如该小区采取了在路上加装护栏以使行车通道变窄而无法在路上停车的方式）但业主的车辆仍然在其他地方乱停。

（3）对于住改商问题，在白洲小区是尤其较为突出的问题。有些业主在没有经过相关业主的同意，也没有经过该小区的物业管理单位和相关部门同意。而物业公司也没有权利强行阻止。

（4）违章搭建问题，在白洲小区违章搭建的现象比较严重，物业公司对这种现象没有权利强制拆除或者申请强制拆除。

二、对调研中存在问题的成因分析

我认为，调研中反映出的一些问题，原因有以下几点：

（一）、业主委员会和居民委员会缺位。如白洲小区位于思南县两个办事处的交界处，小区的行政管辖问题长期没有确定，导致了居民委员会迟迟不能成立，并且白洲小区属于新开发的小区，业主委员会也一直没有成立，所以，一方面，物业公司与业主的矛盾得不到及时有效的沟通；另一方面，在面对三者加住改商违章搭建等问题时，缺少行使请求权的主体。

（二）、部分法律规定模糊。如对地下车库的归属问题，法律没有作出明确的规定，因此造成了物业公司和业主的不同理解，产生了矛盾。

（三）、前期物业合同不能体现业主的意志。例如，白洲小区的物业公司属于前期物业，物业合同是由该公司与开发商签订的，业主购房时必须遵守，然而，业主并没有就合同条款和物业公司进行过协商，又很难对合同条款进行修改，业主的意志在合同中得不到体现，难免会产生纠纷。

（四）、导致住改商问题的原因，主要有下列两点：（1）以挂号信的形式对业主进行劝阻。（2）向相关政府部门反映情况。但这两种方式如果均不明显，业主对物业公司的通知置之不理，政府相关部对物业公司的反映不作为,政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业公司带来影响。

三、解决调研中存在的问题的对策及建议

（一）对策： 1针对业主。（1）提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。（2）懂得维护好自己的权益。做到知法、懂法、守法、维法的好公民，好业主。

2、针对小区业主管理部门。（1）大力普及物权法的宣传力度，通过张贴海报、墙刊、视频、电视、网络、短信以及传单等模式大力加强业主以及人们的法律意识宣传。（2）通过组织社区活动，举办法制宣传讲座等形式，跟人们加强法律交流，争取做到人人懂法律。（3）物业管理公司要加强自身发展规划，完善规章制度，加强服务理念，改善好与业主的关系，多跟业主交流，随时反映问题，解决问题。定期组织与业主联合开展交流会以及休闲娱乐活动，改变业主与管理公司的合作态度与模式，做到和谐小区、平安小区、光荣小区而努力。（2）以多种形式多种方法让全民都对物权法做到了解、认识、熟悉。

（二）建议

一是逐步完善相关管理规定。目前，规范业主委员会和物业服务公司的主要法规是《物业管理条例》，但《物业管理条例》对业主委员会的换届选举、业主委员成员资格审查以及具体职责、监督办法、对物业公司的管理等方面规定不够详细，给政府部门的管理和协调增添了较大难度。因此，请求市人大研究出台相关实施细则，或者请市政府相关部门根据近年来各小区出现的问题，制定更加详尽的管理规定，同时，指导市物业服务协会，制定物业服务公司行业管理规定，规范物业公司的行为，也便于政府部门协调相关矛盾时做到有规可依。

二是加强对业主委员会工作的指导。由于业主委员会成员都是业余性质，有的对相关业务不熟，导致经常出现工作失误。请市政府相关部门加强对业主委员会的专题培训，提高他们的业务素质；同时，加强对业主委员会工作的指导，规范业主委员会的行为，既要及时化解矛盾纠纷，又要早打招呼，早作提醒，做到防患者于未然。

三是要加强对街道（乡镇）、社区相关工作人员的培训指导。根据《物业管理条例》规范，业主委员会指导交由街道（乡镇）、社区负责，但街道（乡镇）、社区工作人员由于对相关业务不熟，加之对物业公司缺乏约束力，导致协调矛盾时，有些力不从心，达不到理想效果。所以，请市政府相关部门加强对街道（乡镇）、社区工作人员的培训，并加强对街道（乡镇）、社区的工作指导，使他们能尽快进入角色，提高业务能力。

四、调研感受及下一步计划

通过与物业公司的接触，我发现，有的物业公司还是很欢迎我调研的，因为物业公司本身对法律的理解存在模糊之处，希望能通过我们能够做深一步的了解。另外，物业公司也希望能通过我们的调研起到宣传作用，让广大业主能够更加准确的理解物权法。在适当时候运用法律保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利，同时宣传使他们的工作也更加容易开展。但物业公司对我们的调研表现在一定程度上存在一定的担心，一是物业公司确实存在一些不合理和不合法规定。如果调研涉及这些问题有可能引发业主的维权行为，损害物业公司的利益；二是担心我们的一些调研所涉及的一些问题会误导业主产生错误的理解和认识。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，所以物业公司的业主要求不能太高，应该从自身差距着手，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务和优质得到业主的理解和支持。

参考文献：

1、《人民司法（应用）》 作者 北京市第一人民法院，2009年

2、中国法律图书有限公司《中华人民共和国物权法》，法律出版社

3、贾邦俊、民商法律的活力在于应用（2014-12-26）

4、程啸，论抵押权的实现程度 2015-1-11 3

第五篇：实地调研报告

创业实验班实地调研报告

学院:市政与环境工程学院班级:水工131学号：20130411012姓名:肖蓉电话:1596632987

5关于以莱州为代表的县市快递物流发展的现状及趋势实地调研报告 调查项目的产生：

近20多年来，我国快递物流业已经取得了很大进展。特别是在大城市中，比如上海、广州、北京等的物流已经相当的发达了。但是，与国外相比整体上还是处于比较低的水平，尤其是县市级市场。县市的快递物流发展程度还很低，企业一般铺营业点时不会照顾到这一层，但是随着我国经济的快速发展和县市经济的崛起，以及农村面貌的改变为物流尤其是快递物流的发展提供了良好的外部需求条件。

而在基础设备更新改善和交通基础设施快速发展，为快递物流的发展提供了很好基础条件；除了以上的两个条件外，物流公司本身的发展为其开拓这个市场提供了资金、人员、经验、管理理念等条件。

那么，到底县市的这块市场值不值得去开发？值不值得企业投入？现在的县市物流基本情况是怎么样的？未来又会向哪个方向发展？就这些问题，我以我的家乡山东莱州为典型进行了实地的调查。

调查计划：

我几乎本次调研为问卷调研、口头询问两部分。设计问卷表专为有关快递物流的内容设计，而其他的调查方式也是围绕这个核心进行的。最终计划调查分为两个阶段：

第一阶段是县市物流公司的调查和访问，我和同伴首先走访并询问了莱州的物流公司，同时也向公司内外的人员了解了公司发展状况和经营内容；其次是抽样调查了莱州市民对物流的需求的情况；然后对物流基础设施进行了调查摸底。

第二阶段是对城镇农村市场的调研，调查的内容涉及家庭基本构成情况、收入水平、经营农业项目等，其中对快递发展有建设性作用的是，收入水平和家庭的大件物品。这次调研我请了我的亲朋好友帮助我大范围的实地调研，所以结果有其真实性

调查数据：

快递公司情况：

莱州的物流公司几乎是清一色的运输公司，规模有限处于比较低级的模式水平，以运送

大批量的长距离货物为主。其中注册的物流公司仅有莱州物流公司，还有其他从事小范围的送货公司。莱州物流公司有力地推动了本县物流业的发展，使莱州有了较好的物流基础，但是快递物流公司除了“EMS”却还是个空白。

市民的物流调查情况：

我们在对县城100位市民进行的随机调查中：有53位有寄包裹的经历，其中有45位是过中国邮政寄包裹的，有5位是在外地通过其他快递公司邮寄，另外3位则是通过亲人或朋友捎带的形式；

有67位有过寄挂号信和快递的经历，一般都是通过邮政公司，只有一为是在外地工作的市民，为家里邮寄快递时用了“申通快递”；

快递物流的发展现状：

对价格这块的调查，87%市民反应：中国邮政的“EMS”价格太高！就算寄一张纸都要22元左右，而对寄信的价格94%是绝对可以接受的；

市民的价格满意度情况：

服务态度上，只有15%的调查市民对物流公司的服务态度投了“态度很好”，23%表示“态度一般”，36%的市民选了“态度太差了”，26%表示“态度应该改进”；

服务态度满意度情况：

在基础设施方面，去年刚开通的“龙丽-丽龙”高速公路为我们县打开了通向外面世界的快速通道，而在扫尾工作的一级进城公路可以有效的沟通几个大城镇，另外在交通厅我了解到：这两年国家用于农村公路改造的金费不下千亿，莱州的89%的农村都了水泥路。

在第二阶段的调查中，我主要收集了几个有代表性城镇的数据。在这次国家第二次农业农村调查中，农村的人均收入在3500-4500，家中对各种服务性的消费已经有相当的需求。以我所在的妙高镇为例：有37%左右的家庭有供养子女去上高中和大学，有94%上过小学，在这些人当中需要用快递和信件与子女联系的有32%。而购买家具、电器等后，物流的需求也是很大的，妙高镇的六个自然村中：只有不超过100家没大型的家用电器和家具。

分析建议：

莱州市快递物流市场还是很广阔的，尤其是随着经济的发展市民收入水平的提高，相应的快递物流服务需求越来越多。而且制约快递物流发展的基础设备和交通基础设施问题已经得到解决。

从价格满意度和服务满意度可以看出，谁能为广大的市民提供良好的、优质的、周到的服务就能在这块市场上很好的生存下去。在现有的情况下，中国邮政几乎垄断了莱州的快递物流业，但是其价格和服务上的缺陷，使其他公司的进入相当的轻松。

但是，我们从调查数据中可以得出要注意的是：怎么样开发农村这个巨大的市场？开发这个庞大的资源库。要开拓好这个极具潜力的市场，使快递物流的市场覆盖率延伸到广大的农村市场。个人认为可以组合兼并现有的送货公司以及个人送货车,形成整和的资源。

附注：物流调查问卷：

一：您曾经寄过包裹吗？

A．有寄过B.没有寄过

二:请问您寄包裹的方式是什么?

A.中国邮政B.其他快递公司C.通过朋友亲戚捎带D.其他方式 三:是否有过寄挂号信和快递的经历?

A.有过B.没有

四:你寄挂号信和快递的方式:

A.中国邮政B.申通快递C.其他

五:你对这些快递服务公司的价格的评价是?

A.可以接受B.太高了C.应该降低D.还行的,不会特别高

六:你对公司的服务态度怎么看:

A.态度很好B.态度太差了C.态度一般D.态度应该改进

七:你是否经常的有需要物流服务?

A.是的,经常需要B.偶尔的需要C.不需要

八:你认为物流公司是怎么样的?

A.应该更加人性化,为客户考虑B.只是以盈利为目标C.只要可以满足服务就行了 九;您的其他物流需求是什么?

A.送货上门B.提供快捷的快递服务C.为客户提供个性化的物流服务(送花给女友等)十:欢迎您填写其他有关物流的意见: